Bir daire satıyorum: Değerleme, prosedür, vergiler ve ipuçları – Kat mülkiyeti

Daire / kat mülkiyeti satışı [yıl] – Değerlemeden spekülasyon vergisine: Almanya’da her yıl sadece 200.000’den biraz fazla mülk satılıyor. Yani neredeyse hiç kimse bir daireyi satma deneyimine sahip değil (ETW). Dairenize nasıl değer biçebilirsiniz? Eski bina dairesi mi, çatı katı mı yoksa çatı katı mı? Berlin, Hamburg, Münih, Köln, Düsseldorf, Frankfurt – konuma, daire tipine ve mobilyalara bağlı olarak farklılıklar büyüktür, hatalar hızla yapılır. Gayrimenkulün özel satışı, daire değerlemesinden başlayarak, ilgili taraflarla yapılan müzakereler ve istenen fiyata kadar birçok risk ve hata kaynağı içerir. Dairenizi satma sürecini adım adım ücretsiz olarak buradan öğrenin! Burada daha fazla ipucu bulabilirsiniz: Bir mülk satmak.

Konut satışı [yıl]: Kat mülkiyeti satmak

Gibi soruların cevaplarını öğrenin: Evinizi satmak için ne zaman iyi bir zamandır? Bir emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı? Önceden hangi belgelere ihtiyacınız var? Henüz tamamen ödenmemişse dairenizi satabilir misiniz?

“Daire satma” konusunu adım adım derinlemesine incelemeden önce, ilk olarak mutlaka aşina olduğunuz (merkezi) değer faktörünü ele alalım. Berlin, Hamburg, Münih, Köln, Düsseldorf, Frankfurt ve Almanya genelinde A&O:

Konum, konum, konum

Değerleme faktörü konum ve satış fiyatı

Arsanızı, evinizi ya da apartmanınızı satıyor olmanızdan bağımsız olarak, konum mülkünüzün satış fiyatı için merkezi bir değerleme faktörüdür. Özel veya “ücretsiz” olarak ve bir emlakçı olmadan satış yapmak risk taşır ve satışı ve tüm işlemi(değerlemeden notere ve satın alma sözleşmesine) hataya açık hale getirir. Ayrıca müzakereleri de düşünün. Yetenekli alıcılar dairenizi çabucak çöpe atacaktır. Ä°nşaat hataları burada, kusurlar orada. Yani satışın iki perspektifi var:

1. Makro perspektif (konumdan zemine)
2. Mikro-perspektif(konut tipi, mobilyalar)

Konumdan sonra mülkün kendisi, yani daire gelir. Berlin’de eski bir binada 150 m²’lik geniş bir daire mi, 60 m²’lik küçük bir çatı katı dairesi mi yoksa Hamburg‘da geniş bir çatı katı veya çatı katı mı satıyorsunuz?

İpucu! Devam eden bağlantılara (kalın işaretli) ve tekrar geri tıklayın, böylece gayrimenkul satışı için önemli olan her şeyi öğrenin!

İşte büyük şehirlere özel bir bakış daha:

• Berlin
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Hamburg
• Köln
• Münih
• Stuttgart

Sebepler: Yer değiştirme, miras, boşanma veya likidite

Bir kat mülkiyetini satmak için çeşitli nedenler olabilir. Daireyi bir yatırım olarak satın aldınız ve finansal bir darboğaz nedeniyle kat mülkiyetinden ayrılmak zorunda mı kaldınız? Yoksa dairede kendiniz mi yaşadınız ve mesleki veya kişisel nedenlerle başka bir şehre mi taşınıyorsunuz? Sizi satış yapmaya motive eden sebep ne olursa olsun: Hızlı bir işlem ve beklentilerinize uygun bir satış fiyatı sizin için kesinlikle önemlidir.

Daireye çok duygusal bir bağlılığınız varsa, örneğin boşanma sonucunda veya bir mülkün miras kalması gibi başka bir ciddi deneyimden sonra satıyorsanız, özel satışı dikkatlice düşünmelisiniz.

Yeni sahipler kat mülkiyetinin ideal değerini değil (!) gerçek değerini öderler.

Duygusal bağlılıkla, gerçekçi değerleme yapmak zordur ve en geç satın alma fiyatını müzakere etmek söz konusu olduğunda sorunlarla karşılaşırsınız.

Duygusal bağlılık vs gerçekçi değerlendirme

Bir daireyi satarken, konunun karmaşıklığının farkında olmalı ve ilk andan itibaren profesyonelce hareket etmelisiniz. Daireye çok duygusal bir bağlılığınız varsa, örneğin bir boşanma sonucunda veya başka bir ciddi deneyimden sonra satıyorsanız, özel satışı dikkatlice düşünmelisiniz.

Duygusal bağlılıkla, durumun, konumun, mobilyaların vb. gerçekçi bir şekilde değerlendirilmesi çok daha zordur ve en geç satın alma fiyatı konusunda pazarlık söz konusu olduğunda sorunlarla karşılaşırsınız. Yeni malikler kat mülkiyetinin ideal değerini değil, kendi bakış açılarına göre (ve ayrıca piyasa koşullarına göre) gerçek değerini öderler. Dolayısıyla, satıcı için ilk tuzaklar satış sürecinin bu erken noktasında zaten bekliyor.

Prosedür: Hızlı bir şekilde daire satmak

Az önce açıklanan duygusal bağ, gerçekçi bir satın alma fiyatı, pazarlıklar, bunların hepsi emlakçıların işe alınmasının nedenleridir. Ve öncelikle çok sayıda görüntüleme randevusunu, potansiyel mülk alıcıları veya yatırımcılarla yapılacak görüşmeleri ve önceden yapılması gereken kredi kontrollerini düşünün.

Mal sahibinin soruları: Satıştan önce – kontrol listesi

Kat mülkiyetinizi satmadan çok önce düzenlemeler yapmanız gerekir. En önemli sorulardan biri, halihazırda (güvenli) bir takip mülkünüzün olup olmadığıdır. Dairelerin yenilenmesi, özellikle de eski binaların yenilenmesi, satıştan önce kat mülkiyetinizin değerini artırabilir. Yeniden geliştirme ve envanterden bahsetmişken, kadastro haritası, tapu kaydı özeti, kat planları ve enerji sertifikası gibi gerekli tüm belgeleri zaten topladınız mı? İşte size dairenizi satmaya başlamadan önce sormanız gereken en önemli sorulara hızlı bir genel bakış.

Satmadan önce bir mal sahibi olarak kendinize sormanız gereken 9 soru:

1. Potansiyel bir takip mülkünüz var mı?
2. Dairenin yenilenmesine / tadilatına ihtiyaç var mı?
3. Tüm kayıtlar ve belgeler mevcut mu?
4. Erken geri ödeme cezaları ödenebilir mi?
5. Bölünme beyannamesi, bina sigortası, mal sahipleri toplantı tutanakları, elektrik faturaları, kira listesi vb. mevcut mu?
6. Kat mülkiyetinin bakımına ilişkin listeler var mı (bakım masrafları)?
7. Envanter satılmalı mı?
8. İlk reddetme hakkı var mı?
9. Dairenin değeri?

Zaman Planlaması: Satış Aşaması – Kontrol Listesi

O zaman gerçekten bir daire satma konusuna giriyoruz. Burada, bir daireyi satarken risklerden ve hatalardan önceden kaçınmak için özellikle gayrimenkul alım satımındaki deneyimle ilgilidir. Aktif kısım da mülkün pazarlanmasıyla ilgilidir. Doğru platform bulunmalı ya da bulunmamalı, anahtar kelime piyasa dışı gayrimenkul. Buna ek olarak, hazırlıktan listelemeye, soruları yanıtlamaya, görüntüleme için randevu almaya, ilgilenen tarafın kredi itibarını kontrol etmeye, müzakerelere, satın alma sözleşmesine, vergilere ve çok daha fazlasına kadar satış için planlama zamanı vardır.

Daire satmak için 9 basit adım:

Bir daireye değer biçme: Satın alma fiyatının hesaplanması

Cevaplanması gereken birçok soru vardır, en iyi cevap mülk değerlemesi için yanınızda bir uzman bulundurmaktır. Daire değerlemesi – Bir kat mülkiyetiniz var ve değerini mi öğrenmek istiyorsunuz? Elbette bu soruyla doğrudan bir değerleme uzmanına ve/veya emlakçıya gidebilirsiniz.

Ancak, kesin değerleme en geç daireyi satmak veya miras bırakmak istediğinizde önem kazanır. Değer, örneğin başka bir mülk satın almak istediğiniz için ipotek edilmesi durumunda da çok kesin olarak belirlenmelidir. İşte bu noktada uzman devreye girer.

Bir dairenin değerini ne etkiler?

Ama önce “başparmakla pi değeri” denilen, yani çok kaba bir değerlemeye bağlı kalalım. Dairenizin değerini belirlemek için öncelikle bir dizi “yumuşak” etki faktörü rol oynar.

Konum, bina dokusu, piyasa değeri ve benzerlerinin değerlemesi konusunu derinlemesine incelemeden önce, müşterilerimizle yaptığımız görüşmelerde aldığımız temel 3 soruyla başlayalım:

• Bir mülkü nasıl değerleyebilirim?
• Bir mülkün piyasa değerini kim belirler?
• Banka bir mülke nasıl değer biçer?

Konum, konum, konum: değer artırma ve satış argümanı

Bu, görebildiğiniz ancak doğrudan parasal veya başka bir değere dönüştüremeyeceğiniz her şeyi ifade eder. Her şeyden önce bu, örneğin dairenin mikro ve makro konumu, yani yakın ve bölgesel çevrenin görünümü anlamına gelir. Dairenizin işlek bir caddede mi yoksa sakin bir banliyöde mi olduğu, dairenizin çevresinin daha orta sınıf mı yoksa sosyal açıdan dezavantajlı mı olduğu – tüm bu “yumuşak” koşullar dairenizin değerini etkiler.

• Düz oran

Her zaman talep gören: şehir merkezi.

Satışın planlanması ve hazırlanması

Bir kat mülkiyeti satışı planlanırken, bazı özel özellikler dikkate alınmalıdır.

Belgeler ve eklemeler

Dairenin ev sahibinin oturduğu evden farklı olmadığı klasik belgelere (tapu kaydı, kat planı vb.) ek olarak, başka belge ve kanıtlar da gereklidir. Bu, özellikle bir kat mülkiyeti sahipleri derneği veya yatırım olarak kiralanan bir kat mülkiyeti için geçerlidir.

Mülk sahipleri birliği veya sermaye yatırımı olarak kiralanmış bir kat mülkiyeti

Bir kat mülkiyeti satışı planlanırken, bazı özel özellikler dikkate alınmalıdır. Dairenin ev sahibinin oturduğu evden farklı olmadığı klasik belgelere ek olarak, başka belge ve kanıtlar da gereklidir. Bu, bir mal sahibi derneği veya yatırım olarak kiralanan bir kat mülkiyeti olması durumunda geçerlidir.

Mülkiyet, kalan geri ödeme ve vergiler

Her durumda düzenlenmesi gereken önemli belgeler arasında, mülkiyetiniz hakkında netlik sağlayan tapu sicilinden alınan belge de yer almaktadır. Öte yandan, dairenin taksitlerini ödemeye devam ediyorsanız ve banka tapu kaydında yer alıyorsa, planlanan satıştan önce bir anlaşmaya varmalı ve kalan geri ödemeyi ayrıntılı olarak görüşmelisiniz. Bir kat planı zorunludur ve yangın sigortası belgesi, bina şartnamesi ve enerji sertifikası da alınmalıdır.

Kat planına göre tapu kaydı alıntısı

Her durumda düzenlenmesi gereken önemli belgeler arasında, mülkiyetiniz hakkında netlik sağlayan tapu sicilinden alınan belge de yer almaktadır. Öte yandan, dairenin taksitlerini ödemeye devam ediyorsanız ve banka tapu kaydında yer alıyorsa, planlanan satıştan önce bir anlaşmaya varmalı ve kalan geri ödemeyi ayrıntılı olarak görüşmelisiniz.

Bir kat planı zorunludur ve yangın sigortası belgesi, bina şartnamesi ve enerji sertifikası da alınmalıdır. Daireyi satması için bir emlakçı tutarsanız, mevzuata göre komisyonu alıcının ödemesi konusunda ısrar edebilirsiniz. Kiralama durumunda, mal sahibi olarak masrafları üstlenirsiniz, bu da kat mülkiyetini satmak ve kiraya vermek arasındaki kararı kolaylaştırır.

Tuzak: Vazgeçilen vergi tasarrufları nedeniyle mali kayıp

Özel bir satışta bile, dışarıdan profesyonel destek almadan yapamazsınız. Kural olarak, satın alma sözleşmesini hazırlamak ve yürütmek için bir avukata veya notere ihtiyacınız olacaktır.

Bir vergi danışmanı, bugüne kadar kat mülkiyetini kiraya vermiş ve şimdi vergi gelirindeki değişiklikler hakkında bilgi sahibi olmak isteyenler için yararlı olabilir. Satış sırasında objektif bir piyasa değeri değerlendirmesi de önerildiğinden, bir değerleme uzmanına veya ekspere de ihtiyacınız olacaktır. Tüm bu hizmetlerin bir bedeli vardır – sizin bedeliniz!

Sonuç olarak, kat mülkiyeti satışı için ayrı ayrı alınan hizmetlerin maliyeti, doğrudan bir komisyoncu ile işbirliği yapmanız ve tüm hizmetleri tek bir kaynaktan almayı tercih etmenizden daha yüksektir. Kat mülkiyeti satışını avantajlı bir şekilde planlayın ve en iyi nasıl tasarruf edebileceğinizi, en az zamanı nasıl harcayabileceğinizi ve her hizmet için farklı bir irtibat noktasını ziyaret etmek zorunda kalmayacağınızı hesaplayın.

Bunu hatırladığınızdan emin olun:

Emlakçı sadece satın alma işlemi mükemmel olduğunda masraf yapar.

Aracılık masraflarını kim ödüyor?

Daireyi satmak için bir emlakçı kullanırsanız, mevzuat komisyonu alıcının ödemesi konusunda ısrar etmenize izin verir. Kiralama durumunda, mal sahibi olarak masrafları siz üstlenirsiniz, bu da kat mülkiyetini satmak ile kiraya vermek arasındaki kararı kolaylaştırır.

Mal sahibi taraflar ve yeni mal sahipleri

Kendi mülkünüzdeki bir daireyi satarsanız, bu sorun ortaya çıkmaz. Ancak, başkaları tarafından yönetilen veya birden fazla mal sahibine ait mülkler söz konusu olduğunda, Kat Mülkiyeti Kanunu, tüm mal sahibi tarafların satışınızı ve yeni mal sahibini kabul etmesini şart koşar.

Elbette kendinize sorduğunuz ilk şey, diğer dairelerin sahiplerinin neden sizin satışınızda söz sahibi olduklarıdır. Her kat mülkiyeti kompleksinde özel alanların yanı sıra ortaklaşa yönetilen çeşitli tesisler ve alanlar bulunduğundan, yasa bunu öngörmektedir.

Birden fazla sahibi mi var?

Yıllar önce, birkaç malik tarafından yönetilen bir mülkte bir kat mülkiyeti satın aldınız. Yoksa satın alma sırasında iletişim kurduğunuz ve onaya karar veren kişi bir yönetici mi? Eğer öyleyse, kat mülkiyetinin satışı daha büyük zorluklara yol açabilir.

Mal sahibi derneklerinde satış

Özel bir satış karmaşık, neredeyse çözülemez bir görev haline gelebilir. Öte yandan, kat mülkiyetini kat mülkiyeti derneklerine aşina olan ve yönetilen komplekslerdeki kat mülkiyeti satışında uzun yıllara dayanan deneyime sahip yerel bir komisyoncu aracılığıyla satmak.

Sahipler toplantısı

Mirasçılar topluluğuna ait bir mülkteki bir daireyi satıyorsanız, mülkiyetin netleştirilmesi de gereklidir. Tapu kaydında tüm kompleksin tek sahibi olmadığınız her yerde, bir daireyi satarken dikkate alınması gereken özel özellikler vardır. Çoğu durumda, mal sahipleri toplantısında yapılacak bir sunum yararlı olabilir ve diğer mal sahiplerinin satma ve yeni bir mal sahibini kabul etme niyetinizi ne ölçüde anladıkları konusunda sizi bilgilendirebilir. Makul ret nedenlerini görmezden gelemezsiniz, ancak emlak acentesi ve mal sahipleri derneği ile karşılıklı olarak kabul edilebilir bir çözüm aramalısınız.

Evet, öyle:

Yönetici dairenin satışını kabul etmezse ne yapmalı?

Kat mülkiyeti satışı konusunda uzman ve bilgi birikimine sahip bir emlak acentesi olarak, bu konuda size güvence verebiliriz. Genel bir satış reddi genellikle mümkün değildir, bu nedenle dairenizi satabilirsiniz.

Yeni mal sahipleri: ret, ödeme gücü ve ret gerekçeleri

Redde ilişkin temel hususlar yalnızca teklif ettiğiniz ve bir mal sahipleri toplantısında sunduğunuz yeni mal sahibiyle ilgilidir. Potansiyel yeni mal sahibinin ödeme gücüne ilişkin satın alma fiyatını aşan haklı şüpheler varsa, ret gerekçelidir ve sizin tarafınızdan kabul edilmelidir.

İznin reddedilmesine ilişkin bir diğer gerekçe de mülkün kullanımına ilişkin planlarla ilgilidir. Örneğin, potansiyel alıcı kat mülkiyetinin ticari olarak kullanılmasını öngörüyorsa ve bu durum topluluk kurallarıyla çelişiyorsa, yönetici, malikler topluluğu veya mirasçılar topluluğu da reddedebilir.

Reddetme gerekçeleri:

• Ödeme gücüne ilişkin şüpheler – Okuma ipucu: Kredi değerlendirmesi
• Mülk kullanım planları

Hatalardan ve risklerden kaçınmak mı?

Kat mülkiyetinizi satmak ve bu tuzaklardan en baştan kaçınmak istiyorsanız, doğrudan bir emlak acentesiyle iletişime geçin. Emlakçılar, olası alıcıları kontrol eden ve mal sahipleri toplantısında bir tavsiyede bulunmadan önce bile kredibiliteleri hakkında bilgi edinen uzman kişilerdir.

İlgili taraflarla yapılan kişisel bir görüşmede, kullanım niyetini öğrenirler ve bu ret nedenini de önceden ortadan kaldırabilirler.

Emlakçılar tarafından size yapılan tavsiyeler, apartman kompleksi, topluluk kuralları ve diğer mal sahiplerinin iddiaları hakkında edindikleri bilgilere dayanmaktadır.

Bir emlak acentesinin hizmetiyle, uzun pazarlıkları ve reddedilen alıcıları ekarte edersiniz, böylece kat mülkiyeti için derhal bir satın alma sözleşmesi hazırlayabilir ve devir işlemini başlatabilirsiniz.

Kontrol Listesi – Daire satışı için belgeler

Bir emlak ilanı vermeden önce aşağıdaki belgeler zaten mevcut olmalıdır. Enerji sertifikası zorunludur. Diğer belgeleri temin etmenize de yardımcı olmaktan memnuniyet duyarız.

İpucu. Dairenin satışı için tüm önemli belgeleri saklayan bir dosya hazırlayın. Görüntüleme randevusunda sadece soruları yetkin bir şekilde yanıtlamakla kalmaz, aynı zamanda bilgileri sertifikalar ve resmi kanıtlarla da doğrulayabilirsiniz.

Kat planı

Bu plan, balkon, daire ve yardımcı odaların metrekareleri ile birlikte kat mülkiyeti alanını gösterir. Odaların düzeni kat planında da görülebilir.

• Kat planı

Bölünme beyanı

Bu, daire satılmadan önce alıcının alması gereken bir noter senedidir, çünkü noter sözleşmesinin temelini oluşturur. Bölünme beyannamesi, kat mülkiyeti sahiplerinin iç ilişkilerini düzenler.

• Bölünme beyanı

Arazi kayıt özeti

Tapu sicilinden güncel ve eksiksiz bir özet alabilirsiniz. Daire, ev ve arsanın yasal ayrıntılarına aşina olmak için özeti iyice okuyun. Yangın sigortası sertifikası: Bu genellikle daireyi finanse etmek için buna ihtiyaç duyan alıcı tarafından talep edilir. Almanya’da yangın sigortası zorunludur.

• Arazi kayıt özeti

Mal sahipleri toplantı tutanakları

Son 3 protokol genellikle yeterlidir. Bunları mülk yönetiminden de talep edebilirsiniz. Mal sahibi tutanakları, alıcıya mal sahipleri birliğinin kararları ve planları hakkında daha fazla bilgi sağlar. Konut ödeneği beyanı / ekonomik plan / rezervler: Son konut ödeneği beyanı, konut ödeneği giderlerinin aylık bileşimini, yılda ne kadar tasarruf edildiğini ve çok daha fazlasını gösterir.

• Mal sahipleri toplantı tutanakları

Bina açıklaması

Evin inşaat döneminden kalma bir bina tanımı hala varsa, piyasa fiyatı belirlenirken ve bilgi olarak alıcıya sunulabilir.

Enerji sertifikası

Kural olarak, enerji sertifikasını mülk yönetiminden alacaksınız. Bu enerji sertifikası dairenin satışı için zorunludur.

• Enerji sertifikası

Ayrıca apartman binalarının satışı için:

Kat mülkiyeti için değerleme

Yeni binalarda olduğu kadar eski binalarda da, bir kat mülkiyetinin satışında piyasa değeri esas alınır. Analizler, kendi arazisi üzerinde tek başına duran bir eve göre daha kapsamlıdır.

İstenen fiyat belirlenirken dairenin büyüklüğü ve mobilyalarının yanı sıra mülkün tamamını etkileyen faktörler de dikkate alınır. Bunlar arasında, örneğin, ortak tesislerin durumu, binadaki konut sayısı ve diğer dairelerin mülkiyeti yer almaktadır.

Bu diğer dairelerden de karşılaştırma fiyatları belirlenir ve sizin mülkünüzle karşılaştırılır. Çünkü çok yüksek bir satın alma fiyatı satış süresini belirgin şekilde uzatacak ve çok düşük bir fiyat size acı verici kayıplar getirecektir.

• Kılavuz: Bir daireye değer biçme

Satış fiyatı çok mu düşük?

Çok düşük belirlenen bir fiyat, mal sahipleri toplantısında memnuniyetsizliğe yol açacak ve sizin için yüksek kayıplarla sonuçlanacaktır. O zaman ödediğiniz satın alma fiyatını mevcut hesaplamanız için temel olarak kullanmamalısınız. Mülkün değeri genellikle kat mülkiyeti talebi gibi artmıştır, böylece satıştan cazip bir getiri elde edebilirsiniz.

Profesyonel değerleme size kat mülkiyeti için ne kadar para istediğinizi ve ne kadar pazarlık payı bırakabileceğinizi söyleyecektir. Acil satışlar söz konusu olduğunda, aşağıya doğru biraz boşluk bırakmanız ve bize pazarlık yapma fırsatı vermeniz faydalı olacaktır. Piyasa değerini esas alıyor, piyasa analizleri ile karşılaştırmalı fiyatları belirliyor ve Lukinski ile kat mülkiyetiniz için istediğiniz satış fiyatına ulaşmanızı sağlıyoruz.

Alman şehirlerinde kat mülkiyeti için metrekare başına fiyatlar

Burada, 2010 ve 2018* yılları karşılaştırmasında kat mülkiyeti için metrekare başına en yüksek fiyatlara sahip şehirleri görebilirsiniz (metrekare başına avro cinsinden).

1. Münih (Bavyera) metrekare başına 8.342 avro; 2014’te metrekare başına 6.737 avrodan; 4 yılda metrekare başına 1.695 avro artış.
2. Stuttgart (Baden-Württemberg) metrekare başına 5.925 Euro; 2014’te metrekare başına 4744 Euro’dan; metrekare başına 1.181 Euro artış
3. Frankfurt am Main (Hessen) metrekare başına 6.060 avro; 2014’te metrekare başına 4.373 avro iken; metrekare başına 1.687 avro artış
4. Freiburg im Breisgau (Bavyera) metrekare başına 4.943 avro ile; 2014’te metrekare başına 4.740 avrodan; metrekare başına 203 avro artış
5. Ingolstadt (Bavyera) metrekare başına 4.969 avro ile; 2014’te metrekare başına 4.287 avrodan; metrekare başına 682 avro artış

Statista‘da daha fazla istatistik bulabilirsiniz

Bir dairenin değerini ne etkiler?

Ama önce “başparmakla pi değeri” denilen, yani çok kaba bir değerlemeye bağlı kalalım.

Değerin belirlenmesi için “yumuşak faktörler”

Evinizin değerini belirlemek için öncelikle bir dizi “yumuşak” etki faktörü rol oynar. Bunların hepsi görebildiğiniz ancak doğrudan parasal veya başka bir değere dönüştüremeyeceğiniz şeylerdir. Her şeyden önce bu, örneğin dairenin mikro ve makro konumu, yani yakın ve bölgesel çevrenin görünümü anlamına gelir. Dairenizin işlek bir caddede mi yoksa sakin bir banliyöde mi olduğu, dairenizin çevresinin daha orta sınıf mı yoksa sosyal açıdan dezavantajlı mı olduğu – tüm bu “yumuşak” koşullar dairenizin değerini etkiler.

Değerin belirlenmesi için “zor faktörler”

Mikro konumun “zor” faktörleri arasında yine doktorlara, kamu tesislerine veya kültürel mekanlara yakınlık yer almaktadır. Çünkü burada koşullar en azından mesafeler ve mevcut tesislerin sayısı açısından ölçülebilir.

Buradaki temel kural şudur:

Kamusal yaşama ne kadar yakınsa, bu faktörler o kadar değer artırıcıdır

Evinizin toplu taşıma araçlarına yakınlığı da – ve kesinlikle giderek artan bir şekilde – bir artıdır. Ne de olsa otobüsler ve trenler, iklim tartışmaları bağlamında şehirde ve ülkede giderek önem kazanıyor. Elbette, kendinize ait bir park yerinizin veya hatta bir yeraltı otoparkınızın olması da dairenin değeri üzerinde olumlu bir etkiye sahiptir.

Mahallenizdeki suç oranını biliyor musunuz? Bu, konut değerlemesinde sert ve yumuşak gerçek bir “karma faktör”. Bir yandan, bu “sabit” oran rakamlar aracılığıyla tespit edilebilir, ancak diğer yandan, bir mahallenin oranı mülkünüzün hemen sokağındaki konum için geçerli olmak zorunda değildir. Özellikle bu bölgede çok fazla “algılanan” güvenlik veya güvensizlik var.

• Daha fazlasını okuyun: Düz oran
• İpucu: Emlak istatistikleri

Kredi itibarını kontrol edin veya ettirin?

Kredi kontrolü satışın merkezinde yer alır. Ve bu karmaşık ve zaman alıcı bir görevdir Özel özellikler ve reddedilme nedenleri bölümünde belirtildiği gibi, potansiyel alıcıların ödeme gücü kontrolü büyük özen gerektirir. Ä°yi bir kredi notu ve daire alımı için finansman güvencesi, mal sahibi dernekleri ve yönetilen kat mülkiyeti kompleksleri için yeterli değildir.

Güvenli, yüksek gelir ve tasarruf

Güvenli ve yüksek bir gelirin yanı sıra tasarruflar da karar üzerinde olumlu bir etkiye sahiptir ve ortak sahiplere, alıcının ortaya çıkan onarımları karşılayabileceğini ve kompleksin ortak giderlerine katkıda bulunabileceğini gösterir.

Risk: Kredi değerlendirmesi karmaşıktır

Muhtemel alıcıların incelenmesi karmaşık ve zaman alıcıdır. Büyük meblağlar söz konusu olduğundan, örneğin bir kat mülkiyeti satın almak için kredi kontrolü, skorun, yani potansiyel sözleşme ortağının risk değerlendirmesinin anlaşılmasını gerektirir. Riskin şeffaf bir şekilde ve gerçeğe uygun olarak değerlendirilebilmesi için veriler profesyonelce okunmalı ve değerlendirilmelidir.

Bir emlak ajansı olarak, evinizin satışı sırasında bu görevi üstleniyor ve mal sahipleri derneğinin koşullarını yerine getiren ve böylece reddedilmeyeceği garanti edilen ilgili tarafların belgelerini size iletiyoruz. Ayrıca satış sürecinde de size eşlik ediyor ve alıcı ile aranızdaki arabirimi oluşturuyoruz.

Özel satışın dezavantajı: riskler, duygusal bağlılık ve düşük satın alma fiyatı

Bir daireyi satmanın karmaşıklığı nedeniyle, bunu özel olarak yapmanız yalnızca halihazırda deneyiminiz varsa ve önünüzdeki engelleri bilgi birikimiyle aşabiliyorsanız tavsiye edilir. Aksi takdirde, satış uzun sürecek, potansiyel alıcılar tarafından reddedilecek veya düşük bir satın alma fiyatı nedeniyle zarara yol açacaktır. Potansiyel alıcıları tarıyor ve kat mülkiyetinizi satma konusunda size kapsamlı bir hizmet sunuyoruz.

Nihayetinde, bu sadece bir teklifin reklamını yapmakla ilgili değildir. Bir dairenin satışı birçok soruyu da beraberinde getirir. Değerleme ile ilgili temel olanların yanı sıra ayrıntılı olanlar da var:

• Bir daireyi satmak için hangi belgelere ihtiyacınız var? Ä°pucu: Daha sonra belgeler için kontrol listesine sahip olacağız!
• Bir kat mülkiyeti ne kadara mal olur?
• Yönetici onayı nedir?
• Özel mülkiyet ile ne kastedilmektedir? Ayrıca aşağıdaki gibi daha spesifik sorular:
• Ayrı mülkiyet nedir ve ortak mülkiyet nedir?
• Su borusu kat mülkiyeti mi?
• Balkon kat mülkiyeti mi?
• … ve çok daha fazlası

Komisyoncu ile satış: pazarlık, satış fiyatı

Bir sonuca varalım: Şimdiye kadar bir şeyi fark etmişsinizdir: Gayrimenkul satmak için gereken çabayı ve zamanı hafife almayın! Deneyim eksikliği ve çok yüksek veya çok düşük bir satış fiyatı, satışı kesin olarak engelleyebilir. Sadece birkaç adımda, kat mülkiyetinizin satış şansını bizimle gerçekçi bir şekilde değerlendirebilirsiniz. Sahibi olduğunuz veya daha önce kiraladığınız kat mülkiyetini satmayı mı düşünüyorsunuz? O halde ulusal bir emlak acentesinin uzmanlığına yatırım yapın. Görevinizi ücretsiz olarak üstlenecek ve ardından derhal bir alıcı bulacaklardır.

Hizmet portföyümüz, tüm belgelerin düzenlenmesini, kompleksin diğer sahipleriyle veya yönetimle iletişimin yanı sıra olası alıcıların görüntülenmesini ve kontrol edilmesini içerir. Kat mülkiyeti satışı çok fazla zaman ve sinir gerektirir, çünkü masraflar müstakil bir evin satışından çok daha yüksektir.

Kendinizi tuzaklardan ve mali kayıplardan koruyun

Bir değerleme yaparak ve yeni bir sahip için gereksinimleri kontrol etmemize izin vererek kendinizi tuzaklardan ve mali kayıplardan koruyun.

Güvenlik

Mülkünüzün ücretsiz değerlemesinden kredi kontrolüne kadar her şeyle biz ilgileniyoruz.

Zaman tasarrufu

Düzenli müşteriler ve medyadaki varlığınız sayesinde gayrimenkulünüz daha kolay erişilebilir olacaktır.

İyi satış fiyatı

Alıcılar ve piyasa hakkında bilgi sahibi olan emlak acentelerimiz sizin için iyi bir satış fiyatı elde edecektir.

Karşılaştırma: Almanya’da emlak fiyatları

Satılık apartman daireleri için iyi zamanlar – Konut piyasasında fiyatlar kesinlikle iyi. Şu anda, Ren-Main bölgesindeki kırsal yerlerde bile kat mülkiyeti avantajlı bir şekilde satılabilmektedir. Bölgesel pazarın nasıl geliştiğini size anlatmaktan mutluluk duyacağız. Bunu yapmak için, karşılaştırılabilir konumlardaki benzer mülkleri karşılaştırarak en uygun piyasa değerini belirleyeceğiz. Ancak o zaman dairenin satışının istenip istenmediğine karar verin.

Karşılaştırma yapmak için Almanya’daki çeşitli emlak fiyatlarını burada bulabilirsiniz. Tek tek federal eyaletlerin büyük şehirlerine odaklanmıştır.

Emlak fiyatları:

• Berlin
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Köln
• Hamburg
• Hanover
• Münih
• Stuttgart

Tecrübeler: En önemli 6 hata

Daha önce de gördüğünüz gibi, bir evi özel olarak satmak zorlu olabilir. Ancak daha da kötüsü, özel bir satışta ortaya çıkabilecek riskler ve hatalardır. Nihayetinde daha düşük bir satış fiyatına ve dolayısıyla satıcı olarak sizin için doğrudan mali kayıplara yol açan hatalar. Bir daireyi satarken yapılan en yaygın hatalar:

Zaman baskısı altında satış, zayıf hazırlık

Bir daireyi satmak için harcanan çaba ve kapsam genellikle hafife alınır. Sıklıkla ortaya çıkan bir sonuç, satış fiyatı üzerinde olumsuz bir etkiye sahip olan zaman baskısıdır. Satış hazırlığındaki hataların sadece mali değil, geniş kapsamlı sonuçları da olabilir. Sonuçta alıcının da verilen bilgiler ve sunulan belgelerle bankasından finansman sağlaması gerekiyor. Yeterli hazırlık yapılmazsa, satış projesi herhangi bir aşamada başarısız olabilir.

İpucu: Hiçbir şeyi şansa bırakmayın. Daire satışınızı hazırlamak için yeterli zaman ayırın.

Hedefleri belirleyin ve satış adımlarını öngörü ile planlayın. Profesyonel hizmetimiz, evinizin hedeflenen ve mümkün olan en iyi şekilde satılması için size destek olsun.

Satış fiyatını gerçekçi bir şekilde tahmin edin

Dairenin değeri kesin olarak belirlenmelidir. Mal sahiplerinin kişisel değerlendirmeleri genellikle bundan çok farklıdır: Satış fiyatı çok yüksek veya çok düşük tahmin edilmiştir. Her iki durumda da mali bir kayıp söz konusudur ve alıcı konutu finanse edemeyebilir. Piyasa ile uyumlu değerlememiz çeşitli faktörlerden oluşmaktadır. Yalnızca sizinkiyle karşılaştırılabilir mülkleri dikkate alıyoruz. Bu, mülkün türünün yanı sıra konumu ve mobilyaları için de geçerlidir. Satın alma fiyatının belirlenmesi, bir dairenin başarılı bir şekilde satılmasında çok belirleyici bir unsurdur.

İpucu: Sürecimiz, bölgenizdeki satılmış mülkleri değerlendirir ve böylece piyasa ile uyumlu gerçekçi bir satış fiyatı belirler. Para vermeyin.

Eksik dokümantasyon

Satış ve daire ile ilgili belgelerin alınması ve sunulması her aşamada gereklidir. Potansiyel alıcılar, yetkililer, ofisler ve bankalar belgeleri talep eder veya düzenler. Gerekli tüm belgeleri mümkün olduğunca erken derleyin. Güncel tapu kayıt örnekleri yerel mahkeme tarafından düzenlenmiştir ve konut kompleksi için taksim beyanları da önemlidir. Bina planları, tapu kayıtları ve vaziyet planlarından elde edilen mülkle ilgili tüm temel veriler, ciddi potansiyel alıcı tarafından en geç görüntüleme randevusunda talep edilecektir. Enerji geçişi veya önemli belgeler erken bir aşamada mevcut değilse, potansiyel alıcılar ilgilerini kaybedebilir veya satış daha sonraki bir tarihte başarısız olabilir – örneğin, bankanın eksik belgelere veya çok yüksek bir satın alma fiyatına itiraz etmesi durumunda.

İpucu: Dilerseniz, gerekli belgelerin birçoğunu sizin için temin edebiliriz.

Adil piyasa değerini belirlemek için tüm bilgiler değerlememize dahil edilmiştir. Eksiksiz belgeler ve mülk hakkında gerçekçi bir açıklama ile gelecekteki alıcı da satın alma için tüm yasal adımları değerlendirebilir ve tamamlayabilir.

Mülkünüzü değerinin altında sunmayın

Ä°ster boşanma, ister ayrılık ya da miras olsun, günümüzde gayrimenkuller internet üzerinden satılmaktadır. Potansiyel alıcılar, uygun daireler için sosyal medyada ve internetin çevrimiçi veri tabanlarında arama yapmaktadır. Mülkünüzü en iyi şekilde ve hedef kitleye göre sunun.

İpucu: Görüntüleme randevusundan ve hatta ilk fotoğraf çekiminden önce, satılık mülk bakımlı ve sade görünmelidir.

Mülkünüzün içini ve dışını en iyi duruma getirme fırsatını kaçırmayın.

• Onarım ve bakım işlerini daha fazla ertelemeyin.
• Dağınıklığı giderin ve net bir izlenim yaratın.
• Temizliği ve sade ve çekici bir atmosferi sağlayın.

Sözde “ev dekorasyonu” işe yarıyor. Bu amaçla, mülk, potansiyel olarak ilgilenen tarafların kendilerini hemen evlerinde hissedecekleri ve daireye aşık olacakları şekilde hazırlanmıştır. Size tavsiyelerde bulunmaktan mutluluk duyarız. Ev dekorasyonu hakkında bazı ipuçları:

• Görüntüleme randevusundan önce kişisel eşyalarınızı çıkarın.
• Daireyi görsel ve duygusal olarak geliştirin.

Fotoğraflar: Gün ışığı, açık alan ve çeşitlilik

Ancak muhtemelen en önemli faktör resimlerdir. Bir alıcı doğal olarak mülkün kendisi için bir şey olup olamayacağına dair bir fikir edinmek için mülkü mümkün olduğunca çok görmek ister.

Mülkünüzün harika fotoğraflarını çekmek için göz önünde bulundurmanız gereken birkaç şey var. Her şeyden önce odalar düzenli ve temiz olmalıdır. Potansiyel alıcılar resimlere bakarken kendilerini o evde yaşarken hayal etmek isteyeceklerinden, dağınık bir evin resimleri kimsenin ilgisini çekmez.

Fotoğrafları mutlaka gün ışığında çekmelisiniz ki odalar gerçekten iyi görülebilsin ve alıcılar odalara ne kadar gün ışığı düştüğünü değerlendirebilsin. Kapak fotoğrafınız en etkileyici fotoğraf olmalı ve dairenizle ilgili en iyi şeyi temsil etmelidir.

En güzel oda, çatı terası, açık mutfak veya belki de manzaralı cumba. İlk resim, muhtemel alıcıyı etkilemeli ve daireyi görmek istemesini sağlamalıdır. Tüm odaların ve varsa bahçe/balkon/terasın resimleri, dış görünüm ve hepsinden önemlisi bir kat planı asla eksik olmamalıdır.

Kat planı asla eksik olmamalıdır, çünkü potansiyel alıcılara odaların birbirlerine göre oranları hakkında bir izlenim verir ve odaların düzenini görmeyi kolaylaştırır. Bir video da mümkündür ve görüntüleme randevusunun yerini almasa da, potansiyel alıcıya iyi bir genel bakış sağlar.

Bir bakışta fotoğraf ipuçları:

• Odalar temiz ve düzenli
• Gün ışığı (aydınlık odalar için konuşur)
• İlk resim en iyi fotoğraf olmalıdır
• Tüm odaları ve yüzeyleri kaplayın
• Kat planı

Exposé oluşturma: video eğitimi

Görseller ve metinler mülkünüzü satar. Çok sayıda çevrimiçi tekliften, ilk bakışta potansiyel alıcılara hitap etmelidir. Bunu yapmak için hem fotoğrafların hem de açıklamaların profesyonel ve yetkin görünmesi gerekir. Dairenizle hangi alıcı grubunun ilgilendiğini göz önünde bulunduruyor ve hem fotoğrafları hem de tanıtım metnini buna göre tasarlıyoruz.

İpucu: Satış sunumunu hazırlarken profesyonellerin çalışmalarını küçümsemeyin. Bölgesel konut piyasalarını çok iyi tanıyoruz ve hangi özelliklerin ve mülklerin talep gördüğünü ve hangi alıcı gruplarının bu konularda uzmanlaştığını biliyoruz.

Görüntüleme randevusu için yetersiz hazırlık

Potansiyel alıcıların görüntüleme randevularında önemli soruları vardır. Mülkü ve çevresini tanımak için zamana ihtiyaçları vardır. Yapısal sorular söz konusu olduğunda, yetkin ve profesyonel olarak sağlam bilgiler beklenir. Kat mülkiyeti satıldığında, ortak mülkiyet hakkında ayrıntılı sorular sorulur, çünkü bu hisseler de daire ile birlikte satın alınır.

İpucu: Görüntüleme randevusunda olası sorular için yardım sağlıyoruz. Muhtemel alıcıların seçimi sırasında zaten bir ön seçim yapıyoruz, böylece ne zaman ne de çaba boşa harcanıyor.

Satış görüşmelerini sizin için biz üstleniyoruz. Yılların deneyimiyle, bir dairenin satışı için müzakereleri çok başarılı bir şekilde yürütebiliriz. Emlakçılar olarak tarafsızlığımızı koruyor ve karar vermemiz için baskı yapılmasına izin vermiyoruz.

• Görüntüleme randevusu ipuçları

Bir daireyi satmak için adım adım: Sonuç

Özetle, kat mülkiyeti satışı iyi hazırlık gerektiren bir projedir. Sabır ve müzakere becerileri satış aşaması için çok önemlidir. Satın alma fiyatını belirlerken uzmanın değerlemesine güvenin. Fiyatı çok yüksek veya çok düşük belirlemeyin. Tahmini piyasa değerine göre satış için doğru zaman olup olmadığına karar verin. İşte bir daireyi satmak için en önemli kilometre taşları.

Kat planı ve tapu kaydı – Dairenizi satmadan önce, ilgili kat planını, tapu kaydından bir özeti ve diğer gerekli belgeleri edinin.

Komisyoncu komisyonu – Federal eyalete bağlı olarak, bir satışta komisyoncu komisyonu ödeneceğini göz önünde bulundurun – ancak bu, satış projesinin tüm aşamalarında karşılığını verir.

Veraset vergisi – Miras kalan bir evi satarken, ödenmesi gerekebilecek veraset vergisini göz önünde bulundurmalısınız. Miras kalan konutunuzun kullanımı veya satışı konusunda size tavsiyelerde bulunmaktan memnuniyet duyarız. Mal sahibi olarak nelere dikkat etmeniz gerekiyor? Miras kalan bir mülkün satışı hakkında daha fazla bilgi

Boşanma- Boşanmadan sonra bir daire veya ev satarken de dikkate alınması gereken çok sayıda ayrıntı vardır. Uzmanlarımız, boşanma durumunda hacizli satış durumunda bile yasal tuzakları ve sorunları biliyor. Aklınızda tutmanız gerekenler nelerdir? Boşanma sonrası mülk satışı hakkında daha fazla bilgi

Kredi – Henüz geri ödenmemiş bir krediye rağmen bir daire satılabilir, ancak dikkate alınması gereken çeşitli yasal konular vardır. Genellikle bir kredi gelecekteki alıcı tarafından devralınabilir. Uzmanlarımız, kredilerin itfası ve üstlenilmesine ilişkin temel koşulları bilmektedir. Gayrimenkul kredileri hakkında daha fazla bilgi

Vergiler – Bir dairenin satışında vergiler gibi belirli maliyetler de söz konusu olabilir. Beklenen maliyetler hakkında size bir ön tahmin verebiliriz.

Anahtarların teslimi

Anahtarlar, nihai satın alma sözleşmesinin imzalandığı gün teslim edilir. Alıcı satın alma bedelini ödemiş ve satıcı da karşılığında anahtarları teslim etmiştir. Bu sembolik jest “mülkiyet ve zilyetliğin devrini” tamamlar.

Alıcı, satın alma sözleşmesinin imzalandığı gün mülkün sahibi olur. Ä°steyen içinde yaşayabilir ya da dilediği gibi kiraya verebilir. Bu aynı zamanda tüm riskleri ve arızi masrafları da transfer eder. Mülk için sigorta yaptırmak mülk sahibine bağlıdır (su hasarı, yangın, hırsızlık…). Buna ek olarak, ödenmesi gereken yerel vergiler, harçlar ve ortak mülkiyet işleri vardır.

Kiraladığınız dairenin anahtarlarını teslim ederken kendinizi yasal olarak korumak için dikkat etmeniz gereken birkaç nokta vardır. Gereksiz yenileme masraflarıyla baş başa kalmak istemezsiniz herhalde?

• Devir teslimle ilgili iyi ipuçları (harici): Anahtarların teslimi

Anahtarların erken teslimi (geçici satın alma sözleşmesi)

Birçok alıcı, ön satın alma sözleşmesini imzalarken zaten anahtarları almak istiyor. Örneğin, mülk üzerinde inşaat çalışmalarına başlamak, mağaza donanımları vb. Anahtarların bu şekilde erken teslim edilmesi, alıcıların zamandan tasarruf etmesi veya kolaylık sağlaması açısından avantajlıdır. Ancak, satın alma sözleşmesinin imzalanmasını beklemeden anahtarları erken teslim etmek, satıcı olarak sizin için riskler içerir:

Satıcının bakış açısından

Satış gerçekleşmezse, satıcı olarak kendi mülkünüzde hiçbir hak veya mülkiyet iddiası olmayan bir işgalciniz olabilir. Bununla birlikte, şüphe durumunda, yine de uzun süre mülkte kalabilir. Bu durum, örneğin alıcının ipotek almaması, belediyenin ilk ret hakkını kullanması veya alıcının ölmesi halinde söz konusu olabilir.

Alıcı büyük işler yapmışsa, mülk özünde zayıflamış olabilir. Bazen alıcı, işin yürütülmesi sırasında bir inşaat kusurunun varlığını keşfeder ve artık mülkü satın almak istemediğine karar verir. Bu durumda, alıcı kendini aldatılmış hissettiğinden, yapılan iş için satıcıdan tazminat talep etmeye çalışabilir.

Anahtarlar satıştan önce alıcıya verilmişse ve bir felaket meydana gelirse (yangın, su hasarı vb.), bu genellikle sigorta şirketi ile sorunlara ve felaket için teminat talebine yol açar.

Satıcılar için anahtarların erken devredilmesi birçok dezavantajı beraberinde getirir

Emlakçı ve irtibat kişisi: ETW

Dairenizi satarken acele etmeyin. Lukinski olarak kat mülkiyetinizin satışında önemli yardımlar sağlıyoruz. Mülkünüzü satarken zamandan ve paradan tasarruf ediyoruz. Konutunuzun kısa sürede ve sorunsuz bir şekilde satılması için değer tespitinden tapu ve belgelerin sunumuna ve teşhir hazırlığına kadar önemli ve satışı teşvik edici işlevleri üstleniyoruz. Satış müzakerelerindeki deneyimlerimize güvenin – karşılığını alıyorsunuz!

Emlak ekibimizle ve kat mülkiyeti için irtibat kişimizle iletişime geçin – sorularınızı bekliyoruz!

• Broker / Kat Mül kiyeti – Ä°lgili kişi
• Daire değerlemesi – ipuçları, hesaplama ve hatalar

Emlak satmak: XXL Kılavuzu + Kontrol Listeleri

Prosedür, maliyetler ve ipuçları – hepsi mülk, daire, ev, villa, apartman binası için büyük bir ücretsiz makalede. Bir mülkün nasıl satılacağını adım adım öğrenin: mülk satışı.

Kat mülkiyeti satışı: 3 aşamalı kontrol listesi

Bir mülkü satmanın 3 aşamasını zaten biliyor musunuz?

1. Hazırlık: Mülk hazırlama ve satış
1. Finansal planlama ve satış zamanlaması
2. Emlakçı kiralayın
3. Kayıtlar ve belgeler
4. Mülk değerini artırın
5. Teklif fiyatını belirleyin
6. İfşa oluşturun
2. Satış aşaması: mülkün pazarlanması ve alıcıların bulunması
1. Pazar mülkü
2. Potansiyel alıcılarla iletişim
3. Potansiyel alıcıları filtreleme ve seçme
4. Kredi kontrolü
5. Görüntüleme tarihleri
6. Satış görüşmesi ve satın alma fiyatı pazarlığı
3. Satış işlemi: Devir teslimine kadar satın alma sözleşmesi
1. Noter ile satın alma sözleşmesi düzenleyin
2. Noter randevusu
3. Tapu kaydı girişi ve ödeme işlemleri
4. Mülkün teslim edilmesi
5. Noter ücretleri ve komisyoncu komisyonu
6. Vergi ödeyin

Bu kılavuzda tüm adımları adım adım öğreneceksiniz. İlk mülkünü satanlar için mükemmel.

• Mülk satmak