Bir apartman binasını satmak: Fiyatı, vergileri ve kiracıları + spekülasyon vergisini belirleyin

Apartman binalarının satışı [yıl] – Tamamen kiralanmış veya boş, apartman binalarının (ayrıca kiralık / apartman evi) satışı daha özeldir, ancak aynı zamanda daha kazançlıdır, daire tiplerinden mülke kadar her şeyi değerlendirirsiniz. Eski apartman binalarını emlakçı ile veya emlakçı olmadan satarken daha özel hale gelir. Ama adım adım, satış süreciyle ve ilk kez satanlar için en önemli 3 soruyla başlayalım. Bundan sonra, gayrimenkul satarken yenileme, değer kazanma ve tabii ki vergiler hakkında daha fazla bilgi edineceksiniz.

Bir apartman binasını satmak [yıl]: Adım adım

İlk kez satış yapacaklar için en yaygın 3 soruyla başlayalım:

• Apartmanınızın değeri ne kadar?
• Bir emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı?
• Alenen mi yoksa gizlice mi satacaksınız?

O zaman satışın 18 adımının tamamını öğreneceksiniz!

Apartmanınızın değeri ne kadar?

Berlin, Hamburg, Münih, Köln, Düsseldorf, Frankfurt ve Almanya genelinde cevaplanması gereken birçok soru var. En iyi cevap, mülk değerlemesi için yanınızda bir uzman bulundurmaktır. Eğer apartmanınızı satmak istiyorsanız, o zaman tek bir şey önemlidir: Bilinçli, piyasa odaklı, gerçekçi bir satın alma fiyatı. Mülkün türü, piyasa değerini belirlemek için kullanılan değerleme yöntemini belirler. Gayrimenkulün piyasa değerini belirlemek için üç standart değerleme yöntemi vardır: karşılaştırmalı değer yöntemi, varlık değeri yöntemi ve kapitalize kazanç değeri yöntemi. Kural olarak, bu yöntemlerden en az ikisi aynı anda hesaplanır.

• Karşılaştırmalı değer yöntemi
• Aktifleştirilmiş kazanç yöntemi
• Gerçek değer yöntemi
• Kalıntı prosedürü
• İpotek kredisi değerinin belirlenmesi

Mülk sahiplerinin temel soruları: Mülkümün değeri nedir? Bir apartmanın değerini nasıl hesaplarsınız? Vergi dairesi bir evin değerini nasıl belirler? Bir mülkün piyasa değerini kim belirler? Banka bir mülke nasıl değer biçer? Konum, piyasa değeri, karşılaştırılabilir mülkler, bina dokusu vb. konuların karmaşıklığı hakkında size ilk izlenimi vermek için, apartman binalarının değerlemesi konusunda bu kılavuzu yazdık.

• Apartman dairesini değerlendirin

Emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı satış?

Hazırlık süresini hafife almamalısınız. Örneğin, olası tadilat birikimi konusunda kendinize karşı gerçekçi ve dürüst olun. Kat mülkiyeti veya ev üzerindeki tüm çalışmaların yanı sıra, satış için tüm hazırlıklar da vardır.

70’ten fazlası emlakçıdan profesyonel destek alarak satış yapıyor. Ekspertizden serginin oluşturulmasına, müşteri yaklaşımına ve satış aşamasına kadar piyasa bilgisi olmadan aylar geçmektedir. Sadece apartman satarken değil, tüm alanlarda konum en önemli faktördür. Gayrimenkul satarken, özellikle de apartman gibi büyük mülkleri sat arken hata yapmak kolaydır.

“Emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı satış yapalım?” sorusu geliyor:

Pazarda mı yoksa Pazar Dışında mı Satalım?

Kapalı Pazar – Kapalı pazar satışı, mülk satışınızın asla kamuya açık olmayacağı anlamına gelir. Apartmanınız yalnızca ideal bir takımyıldızına sahip dahili, çözücü bir alıcı grubuna önerilecektir. Kapalı pazar satışları, özellikle satışı, adresi, fotoğrafları ve çok daha fazlasını gizli tutmak isteyen tanınmış kişiler tarafından kullanılır. Özel kişiler de bu hizmetten yararlanır, örneğin ailelerinin veya komşularının yaklaşan satıştan haberdar olmasını istemiyorlarsa. Avantajınız: satıştan kimsenin haberi olmayacak.

• Pazar Dışı Emlak

On Market – On Market satışlarında, apartmanınız acente tarafından olağan pazarlama kanalları aracılığıyla sunulur. Tipik pazarlama kanallarına muhtemelen aşinasınızdır:

• Brokerin ofisinde reklam ekranı
• Bölgesel gazete ilanları
• Bölgeler üstü emlak portalları
• Ebay gibi ilan portalları

Yani her zamanki 18 adımlık sürece sizin için +1 soru ekleniyor:

Pazarda mı yoksa Pazar Dışında mı Satalım?

İyi piyasa dışı emlakçılar bulmak için referanslara, satılmış mülklere özellikle dikkat etmelisiniz. Bunları genellikle emlakçıların web sitelerinde bulabilirsiniz. Bu nedenle, sadece “İletişim” bölümüne gitmek yerine emlakçının web sitesine daha yakından bakmaya değer.

Satışa giden 18 adım: kontrol listesi MFH

Prosedür, maliyetler ve ipuçları – hepsi mülk, daire, ev, villa, apartman binası için büyük, ücretsiz bir makalede. Bir mülkün nasıl satılacağını adım adım öğrenin: mülk satmak.

3 aşamada 18 adımın tamamı:

1. Hazırlık: Evi ve satışı hazırlayın
1. Finansal planlama ve satış zamanlaması
2. Emlakçı kiralayın
3. Kayıtlar ve belgeler
4. Mülk değerini artırın
5. Teklif fiyatını belirleyin
6. İfşa oluşturun
2. Satış aşaması: evi pazarlayın ve alıcı bulun
1. Pazar mülkü
2. Potansiyel alıcılarla iletişim
3. Potansiyel alıcıları filtreleme ve seçme
4. Kredi kontrolü
5. Görüntüleme tarihleri
6. Satış görüşmesi ve satın alma fiyatı pazarlığı
3. Satış işlemi: Devir teslimine kadar satın alma sözleşmesi
1. Noter ile satın alma sözleşmesi düzenleyin
2. Noter randevusu
3. Tapu kaydı girişi ve ödeme işlemleri
4. Mülkün teslim edilmesi
5. Noter ücretleri ve komisyoncu komisyonu
6. Vergi ödeyin

İşte birkaç ayrıntı daha.

Satışa hazırlık: prosedür

Mülkünüzü bir emlakçı olmadan mı satmak istiyorsunuz? O halde bu satış adımlarını sırasıyla planlamalı ve uygulamalısınız.

Satış kararı

Satmak için doğru zaman ne zaman? Nihayetinde, ne zaman satacağınıza yalnızca siz karar verirsiniz. Yılın hiçbir zamanı gayrimenkul satışı için özellikle “umut verici” veya “özellikle başarısız” değildir. Tatil veya Noel sezonunu kendinize yük etmek istemiyorsanız, bu sadece sizin kararınızdır. Çünkü alıcılar genellikle yılın hangi zamanı olduğuna tamamen bağımsız olarak karar verirler.

Lukinski’nin tavsiyesi: Bahçeli evler aslında ilkbahar ve sonbahar arasında daha iyi satılır. Ancak bu durumda bahçenin de bakımlı olması gerekir.

Pazar analizi ve fiyatlandırma stratejisi

Doğru satış fiyatını nasıl elde edebilirim?

İşte bu noktada iş çok özel bir hal alıyor! Çünkü genel olarak ve ayrıca bölgesel olarak emlak piyasasını değerlendirmek çok fazla bilgi ve deneyim gerektirir. Bu aynı zamanda bir mülkün değerlemesi için de geçerlidir. Özellikle de satılık olan kendi “dört duvarınız” söz konusu olduğunda.

Mülkün değerinin belirlenmesi en iyi şekilde mülke “duygusal bir bağ” olmadan yapılır. Dolayısıyla, mülkünüzü bir emlakçı olmadan satmak istiyorsanız, kendinizi evle olan tüm “bağlarınızdan” kurtarmanız gerekir. Ancak o zaman bile özel satıcının düşebileceği yeterince “tuzak” vardır. Örneğin, banyo, zemin vb. için yüksek kaliteli donanımlara yapılan yatırımlar, mülkün değerini kendi başına artırmaz. Özellikle banyo, zemin kaplamaları, armatürler vb. seçimi genellikle mal sahibinin zevkine bağlıdır. Örneğin yeni bir mal sahibi bu gibi şeylere para harcamak istemeyecek ve bu şekilde satın alma fiyatını aşağı çekmeye çalışacaktır. Lukinski gibi bir emlakçı, bir mülkün hangi mobilyalarının “lüks” olarak kabul edildiğini kesin olarak bilir.

Mülkünüzün “doğru” fiyatı için önemli bir gösterge, benzer konum, donanım ve durumdaki diğer mülklerin fiyatıyla karşılaştırma yapmak olabilir. Bunu yapmak için ya diğer mülklerin alıcı ve satıcılarıyla konuşmanız ya da bölgenizdeki ilgili emlakçı portallarına göz atmanız gerekir. Ancak o zaman bile diğer mülklerin fiyatlarının sizin durumunuza tamamen aktarılabilir olup olmadığından emin olamazsınız. Bunun nedeni, emlak uzmanlarının size önyargısız bir şekilde açıklayacağı mikro faktörlerin mülk değerlemesinde her zaman rol oynamasıdır.

Hazırlıklar: Yenilemek mi, tasarlamak mı, modernize etmek mi?

Ev satarken sıkça sorulan soru: Önceden tadilat yapmak zorunda mısınız? Bu noktada Lukinski tavsiyemiz: Mülkünüz için en yüksek fiyatı elde etmek istiyorsanız, büyük inşaat kusurları ortadan kaldırılmalıdır. Elbette bu, ilgili faturalar aracılığıyla doğrulanabilir olmalıdır. Duvarlardaki rutubet lekeleri, küf, boyası soyulmuş pencere çerçeveleri, “kör” pencereler veya yıpranmış parkeler satın alma fiyatını önemli ölçüde düşürür. Mülkünüzün en iyi tarafını göstermediği sadece birkaç yer olsa bile, bu eksiklikler mülkün bütününe yansıyacaktır.

Bir yenileme veya modernizasyonun maliyeti her zaman beklenen satış fiyatıyla makul bir orantı içinde olmalıdır. Bunu tahmin etmek genellikle çok zordur. Elbette burada da bir inşaat uzmanına danışılabilir. Ancak bu uzman görüşü her durumda paraya mal olur. Lukinski ve tabii ki diğer emlakçılar ücretsiz olarak ve büyük bir uzmanlık ve deneyimle danışmanlık hizmeti vermektedir.

Satış sırasında içinde oturulmayan (veya artık oturulmayan) mülkler özel bir durumdur. Tüm mobilyalar ve kişisel eşyalar evden veya daireden çıkarıldıktan sonra, olası hasarlar çok hızlı bir şekilde ortaya çıkacaktır. Burada da slogan şudur: Kaldırın! Aksi takdirde, kusurların gizlenmesi nedeniyle satış daha sonra iptal edilebilir. Mülkte kalan herhangi bir mobilya varsa, bunlar mükemmel durumda olmalıdır. Diğer her şey “hacimli atık” izlenimi verir ve ilk görüntüleme randevusundan önce kaldırılmalıdır.

Özel satıcılar için zor, ancak emlak uzmanları için zaten yaygın bir uygulama: sözde “ev sahneleme”. Boş daireler, görüntüleme randevuları için kasıtlı olarak döşenir. Bu, alıcıya konfor ve rahatlık izlenimi verir ve böylece – genellikle alıcı tarafından fark edilmeden – satın alma niyetini artırır.

Pazarlama ve Sunum: Exposé

Bir satış sunumunu nasıl oluşturursunuz?

Kuşkusuz satış sürecindeki en zorlu görevlerden biri: mülk için anlamlı bir satış belgesinin oluşturulması. Çoğu zaman teşhir, mülkünüzün fiyatını ve satış hızını belirleyen faktörlerden biridir. Fotoğraflar için doğru ışık koşulları, fotoğraf çekerken iyi bir perspektif ve anlamlı metinler tanıtım için belirleyici faktörlerdir. Fotoğraflar mülkün gerçekçi bir görünümünü yansıtmalı ve metinler aşırıya kaçmamalıdır. Tanıtımdaki ifadeler ile gerçekler birbirinden çok uzaksa, bu durum alıcıda satıcının güvenilmez olduğu izlenimini uyandırır.

Dijital çağda bile, basılı ve ciltli teşhirler genellikle çok yararlıdır. Özellikle de mülkünüz daha yüksek bir değere sahipse. Sergiyi evdeki yazıcınızda hazırlamak istiyorsanız, mürekkep kartuşlarının iyi doldurulmuş olması gerekir. Donuk renkler veya çizgili baskı kesinlikle profesyonelce değildir.

Nasıl olursa olsun: mülkünüzü fotoğraf ve metin yoluyla sunmak çok zaman gerektirir. Buna, eşlik eden metin için doğru kelimeleri seçme konusunda daha derin bir deneyim de eklenmelidir. Mülkünüzle olan tüm kişisel ilişkilerinizi bir kenara bırakın ve elinizden geldiğince mülkünüzle ilgili tarafsız bir bakış açısı benimseyin.

Teklif ve müzakere

En iyi alıcı kimdir ve en iyi fiyatı nasıl alabilirim?

Mülkünüzü bir emlakçı olmadan satarsanız, alıcıları önceden filtreleme şansınız neredeyse hiç yoktur. Potansiyel alıcılar telefonda mükemmel bir izlenim bırakabilir. Ancak sonuçta, evinize kimin girmesine izin vereceğinizi asla bilemezsiniz. İlk keşif görüşmesi için, potansiyel alıcıya sorulacak soruların bir listesini yapın. Bu, diğer şeylerin yanı sıra, şu anda nerede ve nasıl yaşadığınız sorusunu da içerir. Olası satın alma işlemi için halihazırda bir finansman bankası olup olmadığını sormak da önemlidir. Ancak, muhtemel alıcının telefonda doğruyu söyleyip söylemediğini yalnızca eğitimli kulaklar duyabilir.

Mülkünüzü özel olarak satıyorsanız, tüm görüntüleme randevularını da kendiniz koordine etmeli ve yürütmelisiniz. Bu, özellikle ilginç mülkler için genellikle işin en çok zaman alan kısmıdır. Gerçek alıcı adayları ziyaret sırasında çok ayrıntılı sorular sorduğu için size zaman kaybettirir ve çoğu zaman da sinirlerinizi bozar. Ve son olarak, kısa listeye alınmayan ilgili tarafları kendiniz geri çevirmek zorundasınız. Bu da zaman ve sinir kaybına neden olur.

Satın alma sözleşmesi: Sözleşme ne kadar bireysel olabilir?

Nihai satın alma sözleşmesi için bir noter atanması da özel satış durumunda satıcının sorumluluğundadır. Elbette noter de size hangi hususların sözleşmede yer alıp hangilerinin almayacağını söyleyecektir. Birçok alıcının satın alma bedelinin ödenmesi, teslim tarihi, sorumluluk vb. konularda bireysel istekleri vardır. Bu sözleşme maddelerini tartışmak da çok zaman alıcıdır. Öte yandan, noter satın alma sözleşmesi öncesinde danışmanlık görevi üstlendiğinden, bu noktada özel satıcı için büyük hatalar yapma riski kesinlikle daha azdır.

Ev teslimi

Gayrimenkul ve satıcı arasındaki ilişkiye bağlı olarak, bu kesinlikle bir ev satmanın duygusal olarak en zor kısımlarından biridir. Özellikle de ev satışı acil bir durumdan kaynaklanıyorsa ve mülkten ayrılma az ya da çok istemsiz ise. Lukinski gibi üçüncü bir taraf aracılığıyla satış yapmak bu noktada özellikle sessiz ve sorunsuzdur.

Bir evin devir tesliminde genellikle gecikmeler olur. Örneğin, satıcının yeni mülkü henüz oturmaya hazır olmadığından veya başka nedenlerden dolayı devir teslim gecikebilir. Tamamen özel bir satışta, bu gecikmeleri yönetmek yine satıcıya düşer. Bu genellikle alıcıyla tatsız tartışmaları ve hatta yasal anlaşmazlıkları içerir. Kelimenin tam anlamıyla bir aracı olarak, komisyoncunun bilgi ve deneyimi burada da talep edilebilir.

Denetim, müzakere ve hata

Hazırlık: belgeler, planlama ve destek

Evinizi veya apartman dairenizi satmak ve hızlı bir şekilde uygun, çözücü bir alıcı bulmak mı istiyorsunuz? O halde hazırlık aşamasının sorunsuz bir ev satışının temelini oluşturduğunu aklınızda bulundurun. Zaman alan ve karmaşık bir göreve hazırlıklı olun.

Özel bir satış için bir dizi belgeye ihtiyacınız vardır. En küçük hatalar bile maliyetli sonuçlar doğurabilir ve ev satışının çok zor ve uzun vadeli olmasına yol açabilir. Karmaşıklık zaten teklif fiyatının belirlenmesiyle başlar. Koşulları profesyonel bir mülk değerlemesi temelinde belirlerseniz, istediğiniz satış fiyatına ulaşma şansınız yüksektir. Bununla birlikte, çok fazla müzakere becerisi, duyarlılık ve insan doğası bilgisi gereklidir. Potansiyel alıcılardan gelecek çok çeşitli sorulara hazırlıklı olun ve istenebilecek veya sorulmadan gösterilmesi gereken tüm gerekli belgelerle kendinizi donatın. Şimdi bir sunum hazırlamanız ve mülkünüzü doğru ama en güzel yönleriyle anlatmanız gerekir. Sunumdaki kelime seçimi, mülkünüzün ne kadar hızlı ve hangi fiyata el değiştireceğini belirler.

Ziyaret: Konuşmalar ve sunumlar

Her potansiyel alıcı, nasıl göründüğüne dair bir fikir edinmek için satın almadan önce mülkü görmek ister. Bu nedenle görüntüleme, satış aşamasının önemli bir parçasıdır. Mülk ne kadar çekici bir şekilde sunulursa ve potansiyel alıcının sorularını yanıtlamak için ne kadar iyi hazırlanırsanız, başarı şansınız o kadar yüksek olur. Ancak bunun için biraz hazırlık çalışması ve iyi organizasyon becerileri gerekir.

Ä°lk izlenim önemlidir

Düzenlilik, açıklık ve doğru atmosfer – Aynı şey bir ev satarken de geçerlidir: İlk izlenim önemlidir. Bu nedenle bir mülk mümkün olduğunca çekici bir şekilde sunulmalıdır. Bu, hem iç hem de dış mekanın buna göre hazırlanması gerektiği anlamına gelir. Çimler ve çitlerin bakımlı olması gerekir. Gerekirse dış cephe için yeni bir kat boya tavsiye edilir. Çöpler ve hacimli atıklar kaldırılmalıdır. İçeride, düzenli ve temiz odalar hoş bir ambiyans yaratır. En iyi durumda, turlar gün boyunca yapılmalıdır. Kış aylarında yeterli aydınlatma sağlanmalıdır. Odalar karanlıksa rahatsız edici bir izlenim verir. Bitki veya perde gibi dikkat çekmeyen dekoratif objeler kullanarak odanın davetkâr görünmesini sağlayabilirsiniz.

Sunum ve dekorasyon

Ancak önemli olan sadece sunum değildir. Ev satıcıları, görme randevusunda kritik soruları da yanıtlayabilmelidir. Bir emlakçı tutarsanız burada da avantajlı olursunuz. Yaygın soruları ve elbette uygun cevapları bilirler. Kat planını ve enerji sertifikasını hazır bulunduracak ve evin taban alanını bilecektir. Birçok potansiyel alıcı, yan masraflar ve ev ücretleri hakkında da bilgi almak ister. Görüş sırasında tüm sorular tatmin edici bir şekilde yanıtlanmalıdır. Avantajlar vurgulanabilir. Buna karşılık, kusurlar gizlenmemelidir. Satıcı, sözleşme imzalandıktan sonra bile, en azından söz konusu kusurları biliyorsa ve sorulduğunda belirtmediyse, bunlardan sorumludur. Deneyimli bir emlakçı neyi ifşa edip neyi ifşa etmeyeceğini çok iyi bilir.

Kural olarak, satıcının görme randevusunda hazır bulunmaması tavsiye edilir. Bunun yerine, bu görevi tamamen emlakçıya bırakın. Bunun birçok avantajı vardır. Örneğin, olası alıcılar soru sormaktan daha az çekinirler. Buna ek olarak, satıcı olarak siz de muhtemel alıcıyı vazgeçirebilecek bir açıklama yapma riskiyle karşı karşıya kalmazsınız. Buna ek olarak, emlakçı görüşme sırasında her zaman profesyonel ve duygusallıktan uzak kalır. Görüşmeden sonra emlakçı, mülkün tüm önemli verilerini içeren hazırlanmış bir raporu alıcı adayına teslim eder.

Müzakere: hazırlık, uzmanlık ve deneyim

Bir evin satışı için pazarlık yapmak sadece uzmanlık ve deneyim değil, aynı zamanda hassasiyet de gerektirir. Dairelerini veya evlerini satan mal sahipleri genellikle mülke duygusal olarak bağlıdır ve genellikle değerini olduğundan daha yüksek tahmin ederler. Bu sadece mülkün değerini belirlerken değil, aynı zamanda müzakereler sırasında da zararlıdır. Öte yandan bir emlakçı her zaman objektif kalır. Duyguları tarafından yönlendirilmez ve bu nedenle genellikle daha iyi bir pazarlık sonucu sunabilir.

Evinizi satarken ve pazarlık görüşmelerinde yardım almak istiyorsanız, en iyisi Lukinski ile iletişime geçmektir. Biz gayrimenkul satıyoruz ve uzmanlığımız ve yılların deneyimiyle farkımızı ortaya koyuyoruz. Pazarlık görüşmelerinde, en iyi satın alma fiyatını elde edebilmeniz için bilgi birikimimizi ve nezaketimizi kullanıyoruz. Satış yeteneğimize güvenin ve rutinimizden yararlanın.

Müzakerede önemli olan nedir

Başarılı bir fiyat pazarlığı için iyi bir hazırlık her şeyin başı ve sonudur. Lukinski’nin emlak danışmanı, alıcının da pazarlığa hazırlanacağını ve evdeki her kusuru kendisine karşı nasıl kullanacağını bildiğini biliyor. Bu da mülkün avantajlarını bilmeyi daha da önemli hale getiriyor. Bunlar arasında örneğin kırsalda sakin bir konum veya şehirde merkezi bir konum sayılabilir. İyi ulaşım bağlantıları ve alışveriş olanakları da bir mülkün değerini artırır. Diğer avantajlar yeni kurulmuş bir ısıtma sistemi, yeni boyanmış duvarlar veya yakın zamanda yapılmış bir tadilat olabilir. Bir üniversiteye veya önemli bir işverene yakınlık da mülkün lehinedir.

Bir evin satışında her zaman pazarlık yapıldığından, başlangıç fiyatına ulaşılamaması beklenebilir. Buna göre, başlangıç fiyatı daha yüksek belirlenmeli, ancak çok da yüksek olmamalıdır. Emlakçı ve satıcı makul bir başlangıç fiyatında karar kılarsa, alıcı kendisine adil davranıldığını hisseder ve bir vurguncunun karşısında oturduğu hissine kapılmaz. Şişirilmiş bir satın alma fiyatı, fiyatın daha da düşürülmesi gereken daha uzun ve zorlu pazarlıklara yol açar. Ev aranan bir yerdeyse ve hızlı bir şekilde satılması gerekiyorsa, düşük bir fiyat belirlemek de mümkündür, bu da birkaç potansiyel alıcının birbirini geçmesine ve satıcı olarak sizin istediğiniz fiyata ulaşmanıza yol açar. Mülkünüz için hangi stratejinin uygun olduğu birçok bireysel faktöre bağlıdır.

Hatalardan kaçının: Özel olarak mı yoksa bir komisyoncu aracılığıyla mı satış?

Kendi evinizi veya dairenizi satmak o kadar da zor olamaz. Ancak evinizi satmaya bu kesinlikte devam ederseniz, maliyetli hatalar zaten önceden programlanmıştır. Hatalar hakkında daha fazla ayrıntıya girmeden ve mülkünüzün satışını neden Lukinski gibi deneyimli bir emlakçıya emanet etmeniz gerektiğini göstermeden önce, temel bir soruna dikkat çekmek istiyoruz.

Ev satışını tek başınıza yönetiyorsanız, pratikte gece gündüz çalışıyorsunuz ve tüm zamanınızı mülkü sunmaya, alıcıların sorularını yanıtlamaya ve görüşmeleri planlamaya ayırmanız gerekiyor. Tüm belgelerin önceden temin edilmesi bile, satış yapmak isteyen her mal sahibinin “gözü kara” olmadan üstesinden gelemeyeceği bir engel yarışıdır. Bu karmaşık görevi dış kaynak kullanarak ve Lukinski gibi emlakçılar tarafından profesyonel bir şekilde yürütülmesine odaklanarak gayrimenkulünüzü ciddi ve profesyonel bir şekilde satabilirsiniz. Çevrimiçi bir emlakçı olarak, hızlı ve güvenilir bir şekilde çalışıyoruz, böylece herhangi bir stres yaşamadan en iyi fiyata çözücü bir alıcıya satabilirsiniz.

Satış yaparken en sık yapılan hatalar

İlk hata, teşhir ve hazırlığı ile ilgilenmeden çok önce ortaya çıkar. Mülkünüz için istenen fiyatı çok yüksek belirlersiniz ve mülke aşırı değer biçme eğiliminde olursunuz ki bu, mülke olan duygusal bağınızla ilişkili olarak oldukça insanidir. Piyasayla tamamen uyuşmayan astronomik derecede yüksek bir fiyat, sonuçta satışın gereksiz yere uzamasına ve mülkünüzün alıcılar arasında gerçek bir ilgi uyandırmamasına yol açacaktır. Tam tersi, çok düşük bir teklif fiyatı da sizin için dezavantajlar getirir. Mülkünüzü değerinden daha düşük bir fiyata teklif ederseniz, çok sayıda alıcı hemen öne çıkacaktır, ancak sözleşme imzalandığında kaybetmeniz kaçınılmazdır. Eksik belgeler, anlamsız veya az pozlanmış fotoğraflar, mülkün yağmurlu bir günde çekilmiş fotoğrafları, sokağı ve ev numaranızı gösteren fotoğraflar mülk satışlarında her zaman bir hata olduğunu kanıtlar. Kararlaştırılmış bir görüntüleme randevusu olmadan evden çıkarılmak istemiyorsanız, mülkünüzün yerini bulmayı zorlaştırmalı ve bu nedenle ev numarası veya sokak kimliği gibi bilgileri teşhirde yayınlamaktan kasıtlı olarak kaçınmalısınız. Özel bir satış, pazarlık avcılarının yanı sıra çok sayıda şüpheli satıcıyı da çeker. Taleplerden kaçınmanız pek mümkün değildir, ancak istediğiniz fiyata ve tatmin edici bir satış işlemine ulaşmanız da pek mümkün olmayacaktır. En geç bir görüntüleme sırasında, mal sahibinin varlığı satış üzerinde zararlı bir etkiye sahip olabilir.

Satın alma sözleşmesi: prosedür, noter, ön ve ana sözleşme

Satış sözleşmesi, evinizin satışı için gerekli tüm düzenlemeleri ve bilgileri içerir. Bu nedenle, büyük bir özenle hazırlanmalıdır. Belirsizlikleri ve hoş olmayan sürprizleri önlemek için, satın alma sözleşmesini ve tüm ev satışını deneyimli bir emlakçının eline bırakmanız tavsiye edilir.

Noter onaylı ön sözleşme neredeyse her zaman bağlayıcıdır

Bir ev veya kat mülkiyeti satılırken, ön sözleşmeler imzalanır. Bunlar ancak noter tarafından onaylandığında yasal olarak bağlayıcı hale gelir. Sadece noterin imzası ile ev gerçekten satılmış sayılır. Ön sözleşmede, evin satışı için tüm önemli kilit noktalar kaydedilir. Her iki taraf da kabul ederse ve ön sözleşme imzalanırsa, ana sözleşme bunu takip eder. Ön sözleşme noter tarafından onaylanmamışsa, hiçbir önemi yoktur. Bu durumda hem alıcı hem de satıcı sebep göstermeksizin sözleşmeden cayabilir. Ancak, noter tarafından onaylandıktan sonra, ön sözleşme bağlayıcıdır, böylece her iki tarafa da güvence verir. Sadece nadir durumlarda ön sözleşmeden çıkmak mümkündür. Bunlar arasında örneğin doğal afetler sayılabilir. Ciddi bir neden yoksa ve taraflardan biri ön sözleşmeden çekilirse, diğer taraf tazminat talep edebilir.

Aşağıdaki hususlar ön sözleşmeye kaydedilmelidir:

• Alıcı ve satıcının adı ve adresi
• Mobilya dahil satın alma nesnesinin ayrıntıları
• Satın alma fiyatı ve ödeme koşulları
• Ana sözleşmenin imzalanması için sabit tarih
• Tazminat maddesi

Finansman netleşir netleşmez, ön sözleşme imzalanabilir ve noter tarafından onaylanabilir. Noter tapu kayıtlarını kontrol eder ve her iki tarafla da diğer ayrıntıları görüşür. Noter daha sonra ana sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme, ön sözleşmedeki bilgilerin yanı sıra noter randevusu sırasında görüşülen tüm koşulları içerir. Örneğin, evin teslimi, satın alma fiyatı ödemelerinin düzenlenmesi ve son ödeme tarihi, tapu beyannameleri ve varsa bir finansman vekaletnamesi. Alıcının mülkü finanse etmek için krediye ihtiyacı varsa bu gereklidir.

Her iki tarafın da ana sözleşmeyi gözden geçirmek için zamanı vardır. Herhangi bir itiraz yoksa, ana sözleşme imzalanabilir ve noter tarafından onaylanabilir. Bu, evin satışını yasal olarak bağlayıcı hale getirir. Ödeme tarihinden sonra, sözleşmedeki anlaşmalara uygun olarak ev ve anahtarlar teslim edilebilir.

Alıcıyı kontrol edin: Kredi kontrolü

Kredibilite ve ödeme gücü kontrolü – Kredibilite kontrolü çeşitli faktörler hakkında bilgi sağlar. Bir yandan, bir gayrimenkul alımını finanse etme yeteneğini ve diğer yandan ödeme istekliliğini ve güvenilirliğini onaylar. Bu veriler, geçmiş krediler ve taksitler aracılığıyla elde edilebilir. Satıcılar, Schufa’dan alacakları bir beyanname ile alıcının satın alma bedelinin yanı sıra noter veya tapu devir vergisi gibi diğer masrafları da ödeme gücüne ve isteğine sahip olup olmadığını gerçekçi bir şekilde değerlendirebilir. Satıcı, Schufa’dan bilgi almak için kendisi başvurabilir veya alıcıdan kendi kendine açıklama talep edebilir. İkincisi, daha az maliyet içerdiği için uygulamada daha yaygın olarak kullanılmaktadır. Buna ek olarak, kendi kendine açıklama, ödeme riskinin genel değerlendirmesi ve geçmişteki ödeme deneyimleriyle ilgili tüm bilgiler gibi ilgili tüm verileri içerir. Kendini açıklama alıcı için ücretsizdir.

Finansman, noter emanet hesabı ve kredi notunun teyidi

Ayrıca, bankadan bir finansman onayı talep edilebilir. Ancak, bu sadece kredinin açıkça bir gayrimenkul alımının finansmanına yönelik olması durumunda anlamlıdır. Ayrıca, kredinin kullandırılması başka koşullara bağlı olmamalıdır.

Daha fazla güvenlik sağlamak için bir noter emanet hesabı da oluşturulabilir. Bu hesap noter tarafından izlenir ve satıcıyı korumayı amaçlar. Sadece para alındığında mülk alıcının mülkiyetine devredilir.

Kredi değerlendirmesi mümkün olduğunca erken yapılmalıdır. Bu, sonunda gereksiz olduğu ortaya çıkan uzun müzakereleri önler. Ayrıca, bu arada başka bir mülk satın almış olan diğer potansiyel alıcıları çoktan geri çevirmiş olabilirsiniz. İyi bir emlakçı, alıcı kontrolünü zamanında yapacaktır. Buna ek olarak, alıcıya bankasıyla finansman görüşmelerini mümkün olduğunca erken yapması gerektiğini de belirtecektir. Bunun nedeni, finansman onayının verilmesinin 14 gün kadar sürebilmesidir. Buna ek olarak, alıcının kredi onayı için belgeleri hazır bulundurması gerekebilir ve bu belgelerin öncelikle temin edilmesi gerekebilir.

Devir teslim: protokol, anahtarların ve belgelerin devri

Satın alma sözleşmesi imzalandıktan ve noter randevusu halledildikten sonra, ev satışının son adımı gelir: devir teslim. Bu, mülkünüzü yeni sahibinin ellerine teslim ettiğiniz zamandır. Satın alma sözleşmesi imzalandıktan sonra hiçbir şeyin ters gitmemesini ve hoş olmayan sürprizlerle karşılaşılmamasını sağlamak için akılda tutulması gereken birkaç nokta vardır. Hasarlar veya satın alma fiyatının sonradan düşürülmesi birçok alıcının tüylerini diken diken eder.

Satın alma sözleşmesi imzalandıktan ve noter randevusu tamamlandıktan sonra, ev satışının son adımı gelir: devir teslim. Bu, mülkünüzü yeni sahibinin ellerine teslim ettiğiniz zamandır. Satın alma sözleşmesi imzalandıktan sonra hiçbir şeyin ters gitmemesini ve hoş olmayan sürprizlerle karşılaşılmamasını sağlamak için akılda tutulması gereken birkaç nokta vardır. Hasarlar veya satın alma fiyatının sonradan düşürülmesi birçok alıcının tüylerini diken diken eder. Ancak durum böyle olmak zorunda değildir.

Devir teslim, bir evi satarken aşmanız gereken son engeldir. Bir emlakçı olarak elbette bu görevi de sizin için üstleneceğiz. Bir devir protokolü netlik yaratır ve anlaşmazlıkları önler. Satın alma sözleşmesi tek başına tüm önemli noktaları kaydetmez. Kusurlar, sayaç okumaları ve mevcut envanter bir protokolde tekrar veya çok daha ayrıntılı olarak kaydedilebilir. Bu protokol satıcı tarafından imzalanır, böylece satıcı daha sonra evi sözleşmede kararlaştırıldığı gibi bulmadığını iddia edemez.

Bir evin satışına ilişkin devir protokolü, kiralık bir mülkün devrine ilişkin protokolden çok da farklı değildir. Ancak, diğer önemli noktaların da kaydedilmesi gerekir. Bunlar arasında, örneğin, satıcı tarafından giderilmesi gereken kusurlar yer alır. Bunun için bir tarih de belirlenmelidir. Buna ek olarak, devir protokolü hangi envanterin hala çıkarılması gerektiğini kaydetmelidir. Buna ek olarak, tüm sayaç okumaları da yazılmalıdır. Anahtarların teslim edilme süreci de protokolde belirtilmelidir. Anahtarlar hala eksikse, kaç tane oldukları ve ne zaman teslim edilecekleri not edilir. Bu arada, anahtarlar genellikle sadece satın alma bedelinin tamamı ödendikten sonra teslim edilir.

Evin tesliminde sadece anahtarlar değil, diğer birçok önemli belge de teslim edilir. Bina planları, kat planları, yaşam alanının hesaplanması, inşaat sözleşmeleri, uzman görüşleri, bakım sözleşmeleri, sigorta poliçeleri ve çok daha fazlası bu gün yeni sahibine teslim edilir. Kiralık bir mülk satıyorsanız, kira sözleşmeleri ve çeşitli kiracılarla ilgili belgeler de teslim edilmelidir. Devir teslim sırasında satıcı genellikle ısıtma sisteminin yanı sıra evdeki diğer önemli cihazların işlevini de alıcıya açıklar.

Devir teslim belgeleri için kontrol listesi:

• Bina planları
• Kat planları
• Yaşam alanının hesaplanması
• Ä°nşaat sözleşmeleri
• Uzman görüşü
• Bakım sözleşmeleri
• Sigorta poliçeleri

Noter tasdiki: Bir noter tarafından noter tasdiki

Bir mülk için satış sözleşmesi düzenlemek için noter tasdikli olması gerekir. Noter tasdikinin amacı, alıcı ve satıcıyı acele kararlardan korumak ve her iki tarafın çıkarlarının uygun şekilde kaydedilmesini sağlamaktır. Menfaatlerin kaydedilmesi, bir tarafın menfaatlerinin temsilcisi olmayan, ancak tarafsız davranan bir noter tarafından gerçekleştirilir.

Gayrimenkul değerleme: Piyasa değerini belirleme

Evimi hangi fiyata satabilirim? Bu soru, evini satan ve teklifte hangi fiyatın gerçekçi olduğunu bilmek isteyen her ev sahibi tarafından sorulur. Mülk değerlemesi bir tahmin olmasına rağmen, objektif ve dolayısıyla makul bir değerlendirmeye dayanır. Uygulama, değerin değerleme uzmanından değerleme uzmanına değiştiğini ve gayrimenkul değerlemesine rağmen farklı fiyat önerilerinin ortaya çıkabileceğini göstermektedir. Bununla birlikte, evinizin satış fiyatı söz konusu olduğunda içgüdülerinize veya duygusal olarak yaptığınız tahminlere güvenmemelisiniz. Bir mülke değer biçmek için çeşitli faktörlerin tespite dahil edilmesi gerekir. Mülk değerlemesi ne kadar kapsamlı ve profesyonel olursa, evi o kadar kesin bir maliyetle satabilirsiniz ve gerçek piyasa değerinin altında veya üstünde bir teklif sunma riskiniz o kadar azalır.

Mülk değerlemesi yok mu? Gerçekçi fiyatlandırma mümkün değil!

Mülk değerlemesi yapmadan satış yapmak, evinizin fiyatını öncelikle bir hisse ve mülke yaptığınız harcamalara bağlı hale getirdiğiniz anlamına gelir. Mülk değerlemesi yapılmadan satılan mülkler genellikle çok yüksek fiyatlandırılır ve bu nedenle pratikte satılamaz veya çok ucuzdur ve bu nedenle satıldığında zarara maruz kalır. Bir mülk sahibi olarak, uzman bir değerleme yaptırmayı tercih ederseniz, istenen fiyatı etkileyen faktörleri bilmeniz gerekmez. Bir fiyat belirlemeden ve satış tutarını taahhüt etmeden önce, evinizin piyasa değerinin ne olduğunu mutlaka öğrenmelisiniz. Mülk değerlemesi yapmadan satış yaparsanız, emlak sektöründeki en büyük hatalardan birini yapmış olursunuz ve nadiren teklif edilen mülk bağlamında gerçek olan ve bu nedenle alıcı için ilginç ve kendi mali durumunuz için doğru olan bir teklifte bulunursunuz.

Gerçek değer ve piyasa değeri – farklar

Bir evi satarken, fiyatın belirlenmesinde piyasa değeri veya adil piyasa değeri olmak üzere nihayetinde iki değer söz konusudur. Gerçek maddi değer, bir evin değerinin yapım yılına, donanımına, içeriğine ve arsanın büyüklüğüne bağlı olarak ne olduğunu belirtir. Maddi değeri biliyorsanız, evinizle ilgili objektif değerin ne olduğunu da biliyorsunuz demektir. Ancak, satın alma fiyatı saf maddi değerle değil, piyasa değeri veya adil piyasa değeriyle ilgilidir. Bu mülk değerlemesi, çevre ve piyasa ile ilgili faktörleri dikkate alır ve fiyatlandırmanın temelini oluşturur. Piyasa değerini belirlemek için çok fazla bilgi birikimi ve piyasa bilgisi, analizler ve karşılaştırmaların yanı sıra gayrimenkul değerlemesinde deneyim gereklidir. Yüksek talep ve az sayıda teklif nedeniyle, bugün piyasa değeri genellikle saf varlık değerinden daha yüksektir ve size mülkü şu anda mümkün olan en yüksek fiyata satma fırsatı verir. Piyasa, piyasa değerinin belirlenmesinde en önemli rolü oynar ve evinizi iyi bir fiyata mı yoksa oldukça düşük bir fiyata mı satabileceğinize karar vermede belirleyici bir faktördür. Hatalardan kaçınmak için, bir emlakçı ya da eksper görevlendirerek değer tespiti yaptırmalı ve mülkünüzün ilan edileceği ve satılacağı en uygun fiyatı belirlemelerini sağlamalısınız.

Ä°potek kredisi değeri, mülk değerlemesine ilişkin sağlam temellere dayanan bir uzman görüşüne dayanmaktadır

Piyasa değeri sadece mal sahibi olarak sizin için değil, potansiyel alıcılar için de önemli bir parametredir. Gayrimenkul finansmanını mümkün kılmak için, kredi veren banka mülkün ipotek kredisi değerine ihtiyaç duyar. Bu, piyasa değerine dayanır ve mülk değerlemesinde piyasa değeri olarak belirlenen toplamın yüzde 80’ine karşılık gelir. Açıkçası, ipotek kredisi değeri, bir mülkün uzun vadede satılabileceği tutarın sağlam temellere dayanan bir tahminidir. Potansiyel bir alıcı için mülkün değerlemesi iki nedenden dolayı önemlidir. Talep edilen fiyat ciddiyeti yansıtır ve duygusal etkilerle tahmin edilmediğini, profesyonel uzmanlıkla belirlendiğini gösterir. İkinci sırada, finansman bağlamında önemli olan ve potansiyel bir alıcının mülkü belirli bir fiyat için finanse edip edemeyeceğine ve bankadan onay alıp alamayacağına kesin olarak karar veren ipotek kredisi değeri yer alır.

Değerleme raporunda yer alan önemli bilgiler

Gayrimenkul değerlemesi farklı unsurlardan oluşur. Elbette, bina dokusu, yani evin gerçek maddi değeri önemli bir rol oynar, hatta en önemli rolü oynar. Ancak, satış fiyatı üzerinde belirleyici bir etkiye sahip olan konum bilgisi de aynı derecede önemlidir. Çok sık ziyaret edilen ve popüler bölgelerde, emlak fiyatları kırsal, altyapısı zayıf ve daha az rağbet gören bölgelerdeki tekliflerin çok üzerindedir. Mülkün varlık değeri, örneğin yıkım ve yeni inşaat yoluyla değişken bir değişken iken, konum statik ve değişmez kalır. Bir mülk değerlemesi, mülkünüzü satmak istediğiniz konumun mevcut popülerliğinin yanı sıra bölgenin gelecekteki gelişimini de dikkate alır. Mülkün bulunduğu yerdeki altyapı gelişimi ve ağ ne kadar iyi olursa, istenen fiyat da o kadar yüksek olabilir. Bir mülk değerlemesi için, bu konumdaki bir mülke olan talep ve evlerin arz hacmi de dikkate alınır. Aynı konumdaki benzer mülklerin karşılaştırmalı fiyatları da değerlemeye dahil edilir.

Piyasa değerini belirleyin

Bir mülkün piyasa değerinin belirlenmesi, Gayrimenkul Değerleme Yönetmeliği’nde (ImmoWertV) kanunla düzenlenmiştir. Kullanım türü, mülkün büyüklüğü ve mülkün durumuna ek olarak, enerjik durum da piyasa değerinin belirlenmesinde önemli faktörlerdir. Kentsel gelişim koşullarının (kentsel yeniden geliştirme alanlarındaki kentsel planlama önlemleri) ve gelecekteki öngörülebilir gelişmelerin değerle ilgisi de dikkate alınır. Piyasa değeri bir emlakçı veya eksper tarafından belirlenir. Ancak, sadece lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları mahkeme tarafından tanınan bir piyasa değeri belirleyebilir.

Piyasa değeri, mülkün veya değerlemenin diğer nesnesinin yasal koşullarına ve gerçek özelliklerine, diğer özelliklerine ve konumuna göre işin olağan akışı içinde belirtilen zaman diliminde elde edilebilecek fiyattır. 2004 yılında, AB genelinde kullanılan “piyasa değeri” terimi, piyasa değeri § 194 Baugesetzbuch (BauGB) tanımına eklenmiştir. Dolayısıyla piyasa değeri, piyasada elde edilebilecek fiyatın bir tahminidir. Arazi ve binaların alım satımında genellikle piyasa değeri kullanılır. Piyasa değerinin belirlenmesi, zorunlu açık artırmalarda, vergi dairesi tarafından vergi tahsilatlarında ve boşanma ve miras durumlarında da gerekli olabilir.

Piyasa değerinin belirlenmesi: hangi faktörler önemlidir?

Piyasa değeri değerlendirmesi, mülkün makro konumunu (şehir/bölge) ve mikro konumunu (mülkün yakın çevresi), bölümünü, büyüklüğünü ve değeri azaltabilecek mevcut arazi ücreti kayıtlarını ifade eder. BauGB’ye göre, piyasa değeri kalıcı olarak sabit bir değer olmayıp, ekspertiz raporunda belirtilen referans tarihini ifade eder. Piyasa değerinin belirli bir süre içinde kesin olarak değişmesi mümkündür.

Piyasa değeri, değerleme anındaki değeri ölçer. Piyasa değeri takdiri aşağıdaki hususları dikkate alır:

• Üzerine inşa edilmişse mülkün maddi değeri
• Mülkün niteliği ve konumu (büyüklük, geliştirme türü)
• Yasal koşullar (örn. arazi kaydı, anıt koruması)
• Değerlemenin diğer amaçları

Ancak aslında, piyasa talebi mülkünüzün değeri üzerinde belirleyici bir etkiye sahiptir. Gayrimenkule olan talebin yanı sıra aranan özellikler de bölgeden bölgeye büyük farklılıklar göstermektedir.

Piyasa değerinin belirlenmesine yönelik pratik prosedür

Gayrimenkul satışı söz konusu olduğunda, ücretsiz gayrimenkul ekspertizi hızlı ve iyi bir satış için mükemmel bir başlangıç noktasıdır. Ancak, bir değerleme uzmanı piyasa değerini belirleyecekse, kesin görev ilk önce müşteri ile görüşülür. Özel durumlarda (örneğin miras anlaşmazlıkları veya boşanma durumunda), örneğin bir piyasa değeri değerlendirmesi veya piyasa değeri hakkında yazılı bir beyan gerekiyorsa, bir değerleme uzmanı atanmalıdır. Ekspertiz, mülkün durumunu ve değerini ancak tüm binalara erişimi olan yerinde bir randevuda belirleyebilir.

Pazar değerinin belirlenmesine ilişkin belgeler

Genel olarak gayrimenkul satışlarının değerlemesi için aşağıdaki belgeler değerlendirilmektedir:

• Arazi kayıt özeti
• Bina planları, kat planları, kesitler
• Bina açıklaması
• Vaziyet planı ve kadastro haritası
• Yaşam alanı hesaplaması
• Enerji sertifikası

Kat mülkiyeti durumunda, ek olarak aşağıdakiler de gereklidir:

• Son üç mal sahibi toplantısının tutanakları
• İş planı
• Bölünme beyanı (tapu kaydı)
• Konut yardımı beyanı

Gelir getiren mülkler söz konusu olduğunda, aşağıdakiler de sunulmalıdır:

• İşletme maliyetleri
• Kiralama listeleri
• Kira sözleşmeleri

Haklar ve yükümlülükler söz konusu olduğunda, aşağıdakiler de dahil edilmelidir:

• Noterlik belgeleri
• Özel kayıtlar (geçiş hakları, konut hakları, vb.)

Piyasa değerinde kriterlerin ağırlıklandırılması

Mülkün konumuna ve gelecekte beklenen risklerine özel bir ağırlık verilmektedir. Riskler çoğunlukla modernizasyon riskleridir, örneğin bir yenileme birikiminden beklenen maliyetler gibi. Buna ek olarak, genellikle çatı, kiler, pencereler ve ısıtmayı içeren en pahalı bakım önlemleri değerlendirilir. Evin türü de değerlendirilir. 1945’e kadar inşa edilmiş bir bina eski bir bina olarak kabul edilir, 1945’ten sonra bina yeni bir bina olarak kabul edilir. Ayrıca dış tasarım, kat planı, bahçe, cephe, oda düzeni ve aydınlatma koşulları da dikkate alınır.

Konum, balkon ve hedef kitle için çekicilik gibi faktörler mülkün kiralanabilirliğinde önemli rol oynamaktadır. Değerlemeye dahil edilen diğer faktörler, örneğin asansör ve mülkün mobilyalarıdır:

• Mülk alanı (orantılı yaşam alanı veya toplam alan)
• Yaşam Alanı Yönetmeliğine (WoFIV) göre yaşam alanı
• Garaj, yeraltı otoparkı, park yerleri (mevcut yeniden geliştirme riskleri)
• Kiler ek olarak kullanılabilir veya örneğin bodrumda birikmiş tadilat işleri
• Mülk konumu için demografik bilgiler
• Mülk tipi (ticari, konut, bakım, anıt, diğer özel formlar, karma mülk)

Değerleme: kapitalize kazanç değeri yöntemi & varlık değeri yöntemi

Gayrimenkul satışı için değerleme ve diğer değerleme prosedürleri ile ilgili tüm önemli bilgiler sizin için açıkça özetlenmiştir:

Aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemi – piyasa değeri ve bina gelir değeri olarak bölünmesi

Aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemi, mülkü arazinin piyasa değeri ve binanın gelir değeri olarak ikiye ayırır. Buna kira geliri, bakım maliyetleri ve arsa ve binanın yönetim maliyetleri dahildir. Buna göre, kira geliri eksi yönetim maliyetleri ile faiz dahil arsa değeri karşılaştırılır.

Lukinski’deki yatırımcı ekibimiz, hayalinizdeki mülk için getiri hesaplamaları yapmaktan mutluluk duyacaktır. Potansiyel alıcılar iyi getiriler konusunda ikna edilebilir. Talep üzerine, hesaplama için gerekli veriler hakkında sizi bilgilendireceğiz. Belgeleri aldıktan sonra, kapitalize değerin belirlenmesini üstlenecek ve size ilk getiri tahminini vereceğiz.

Varlık değeri yöntemi – bir mülkün yeniden inşası için değer

Hesaplama ilk olarak standart arazi değerini kullanarak arazinin piyasa değerini belirler, ardından gerçek bina değeri eklenir. Binanın gerçek değeri, bina üretim maliyetlerinden yaş indirimlerinin çıkarılmasıyla elde edilir. Arazi değeri (arazinin piyasa değeri) ve bina değeri birbirine eklenir ve bir varlık değeri faktörü ile çarpılır. Gerçek değer faktörünün hesaplanması binanın türüne, geçici gerçek değere ve standart arsa değerine bağlıdır. Bu şekilde belirlenen toplam gerçek değer, mülkün yeniden inşası için harcanması gereken mali kaynakları gösterir.

Karşılaştırmalı değer yöntemi – benzer mülklerle karşılaştırma

Karşılaştırmalı değer yöntemi, mülkünüzü benzer mülklerle karşılaştırır. Özellikle sahibi tarafından kullanılan daire ve evlerin satışı için kullanılır. Karşılaştırmalı değer, geliştirilmemiş arazi için de belirlenebilir. Karşılaştırma yalnızca benzer konumlardaki ve benzer yerleşim planına sahip mülkleri dikkate alır. Değerlemeye dahil edilen mülkler, konut mülkünün yakın çevresinden olmalıdır. Karşılaştırmalı değer yönteminin özellikle gerçeğe yakın olduğu düşünülmektedir. Konumların bölgesel olarak nispeten karşılaştırılabilir olması nedeniyle mülklerin değerini belirlemek için sıklıkla kullanılır.

Enerji sertifikası – gayrimenkul satarken zorunludur

Bir mülkün enerji durumu, potansiyel alıcılar için en önemli karar verme kriterlerinden biridir. Enerji pasaportu, evin enerji verimliliği ve dolayısıyla gelecekteki tüketimi hakkında bilgi verdiği için bu noktada gündeme gelir. Enerji verimliliği A+’dan H’ye kadar bir ölçekte sınıflandırılır; burada H harfi enerji yenilemesinde acil önlemler anlamına gelir ve mülkün enerji tüketimi açısından artık güncel olmadığını gösterir.

Enerji belgesi olmadan gayrimenkul satışı yok

Sadece yetkili uzmanların enerji sertifikası hazırlamasına izin verilir (EnEV §16’ya göre). Bu, uygun yetkiye sahip bir uzman aramanız gerektiği anlamına gelir. EnEV’nin 16. maddesi, her mülk alıcısının bir enerji sertifikası alması gerektiğini öngörmektedir. Mal sahibi ve satıcı olarak sizin için bu, belgeyi hazırlatmanız ve satış belgelerine eklemeniz gerektiği anlamına gelir. Bu belgeyi üretmeyi ve sunmayı reddetmeniz halinde, mülk sahipleri idari bir suç işlemiş olur ve 15.000 Euro’ya kadar para cezasına çarptırılabilir.

Enerji sertifikası neden bu kadar önemlidir? Alıcı için mülkün enerji durumu ile ilgili tüm bilgileri içerir. Ayrıca ne kadar enerji tüketildiği ve müstakbel mal sahibinin hangi tedarik maliyetlerini bekleyebileceği hakkında da bilgi verir. Enerji dengesi negatifse, bu durum potansiyel alıcıya uygun yenileme ihtiyacını ve dolayısıyla örneğin eski elektrik ve ısıtma sisteminin yenilenmesiyle ortaya çıkacak yüksek maliyetleri gösterir. Enerji sertifikası, bir ev emlak acentelerimiz tarafından satıldığında serginin ayrılmaz bir parçasıdır ve doğrudan çevrimiçi olarak yayınlanır. Bir görüntüleme sırasında, ilgilenen taraflar orijinali doğrudan görebilir ve bizden enerji sertifikasının nasıl okunacağı ve değerlendirileceği konusunda bir açıklama alırlar.

Talep belgesi mi tüketim belgesi mi?

Tüketim sertifikası 100 Avro, talep sertifikası ise 300 ila 500 Avro arasındadır. Enerji sertifikası düzenleme masrafları, evi satarken bu verileri sağlamakla yükümlü olan ev sahibi tarafından karşılanır. Size tavsiyemiz, bilgilendirici bir talep belgesi düzenletmeniz ve alıcı için çok daha az yararlı veriler içeren bir tüketim belgesi sunarak yanlış yoldan tasarruf etmemenizdir.

Tüketim sertifikası, enerji sağlayıcısının son 3 yıllık faturalarına dayanmaktadır. Buna karşılık talep belgesi, bir enerji danışmanı tarafından yerinde kontrol edilen somut olarak belirlenmiş gerçekleri içerir. Tüketim sertifikası ile talep sertifikası arasındaki temel fark, birincisinin geçmiş hakkında bilgi vermesi, talep sertifikasının ise enerji tüketimine perspektiften bakmasıdır. Bu, binanın, yalıtımın ve ısıtma sisteminin durumunu kontrol etmek ve bu bireysel verilerden binanın enerji dengesi için bir tahmin oluşturmak için yerinde bir uzman gerektirir.

Emlakçı: avantajları

Bir evi veya daireyi satarken karşılaşılan en büyük zorluk, doğru satış fiyatını belirlemektir. Bu bağlamda, saf mülk fiyatından çok uzakta olan tüm faktörleri içeren bir piyasa değeri değerlendirmesi öneriyoruz.

Bir evin mobilyaları ve bina dokusu, piyasa değerinin belirlenmesinde konum, pazara özgü faktörler ve altyapı kadar arz ve talep arasındaki fark kadar önemlidir. Özel bir müşteri olarak değerleme yaptırırsanız, yaklaşık 1.000 Euro ve üzeri bir maliyet beklemeniz gerekir.

Piyasa değerinin ve yan satın alma maliyetlerinin belirlenmesi

Öte yandan, bir emlakçı tutarsanız, piyasa değeri değerlendirmesi hizmet kapsamına dahil edilir ve alıcı tarafından yan satın alma maliyetleri yoluyla finanse edilir. Evinizi veya dairenizi satarken herhangi bir maliyete katlanmadan mülkünüzün profesyonel bir şekilde satılmasını sağlayabilirsiniz. Piyasa değeri tespitinden vazgeçenler genellikle makul olmayan bir fiyat tahmin eder ve evi gerçek değerinin üstünde veya altında teklif ederler. Her iki durumda da satış sürecini uzatabilecek veya önlenebilir kayıplara yol açabilecek önemli bir hata yapmış olursunuz.

Deneyimli bir emlak danışmanıyla, gayrimenkul satarken kendinizi hatalardan korur ve evinizin, arsanızın veya dairenizin tüm gerçeklere dayanan güncel değerini içeren bir satış teklifi alacağınızı bilmenin güvenliğine sahip olursunuz. Aynı şekilde, belgeleri düzenlemek, teşhiri hazırlamak veya teklifinizi yayınlamak konusunda da endişelenmenize gerek kalmaz. Satışla ilgili tüm süreçler tek elden ve profesyonel bir şekilde yürütülür.