Gayrimenkulün Konumu: Yatırım… – Lukinski Rating / Yatırım Atlası Almanya

Gayrimenkulün konumu – Konum, getiri için yatırım yapmak (doğrudan gelir, çoğunlukla B ve C konumları) veya bir yatırım mülküne yatırım yapmak (değer kazanma üzerine “spekülasyon”, A konumları) arasındaki farkı yaratır. Almanya’da 40.000’den fazla nüfusa sahip şehirlerin çekiciliğine ilişkin güncel Lukinski Derecelendirmesi 09/21. Bundan sonrası ilginçleşiyor, çünkü Lukinski A+ reytingi ve D- re ytingi ile daha yüksek riske sahip gizli şampiyonlara göz atıyoruz.

Lukinski Değerlendirmesi: Konum ve Çekicilik

Ä°lk mülkünüzü satın almak istiyorsanız, farklı konum türlerini hızlı bir şekilde duyacaksınız. Peki şehirlerin çekiciliğini nasıl değerlendirebilirsiniz? Özellikle de söz konusu olan Münih, Hamburg, Berlin, Frankfurt veya Düsseldorf gibi A-lokasyonlarında yer alan tanınmış şehirler değilse.

Sıralama parametreleri

Belirli bir yerin değerlendirilmesi için birçok parametre vardır (makro perspektif), örneğin ekonomi, ticaret, sanayi ve üretim arasındaki dağılımı, altyapı, eğitim tesisleri, doktorlar, boş zaman etkinlikleri ve aynı zamanda çevre bölge, ilçeler ve komşu kasabalar.

Bir diğer faktör de elbette satın alma fiyatıdır (veya kira); metrekare başına fiyat ne kadar yüksekse, insanlar o kadar çok büyük şehirlerin banliyölerine çekilmektedir.

Tüm bunlar, bireysel katmanların insanlar için çekiciliğini kaybetmesini veya çekiciliğini kazanmasını sağlar.

Almanya Sermaye Yatırım Atlası da Almanya’daki yaklaşık 500 şehri inceleyerek bu şehirlerin cazibesini ve gelişimini karşılaştırıyor.

Güncel versiyon:

  • Durum: 09 / 2021
  • Değerlendirme: Almanya’daki Şehirler
  • Kriter: En az 40.000 nüfus

Burada bu 6 listeyi içeren bir alıntı bulacaksınız:

Derecelendirme A+ ila D-

Capital Investment Atlas, gayrimenkul yatırımcıları için şehirlerin çekiciliğini 4 kategoriye ayırmaktadır. Lukinski A+ derecelendirmesinden, yüksek akın yaşayan özellikle çekici bölgeler için, D- derecelendirmesine, yıllardır ve on yıllardır durgunlaşan şehirlere, daha az çekici insanlara ve ekonomiye kadar.

Enflasyondan korunma bizim önceliğimizdir. Derecelendirme ne kadar yüksekse, gayrimenkul yatırımcılarının girmesi için konum o kadar caziptir.

Sermaye Yatırım Atlası:

Faktör: bir şehrin çekiciliği

Buradan hangi tür konuma baktığınızı çıkarabilirsiniz. Bu sınıflandırma genellikle A-lokasyon, B-lokasyon ve C-lokasyon olarak yapılır.

Karşılaştırma yapılan şehirler

Aşağıda ilk olarak karşılaştırmalı olarak en önemli Alman şehirlerini bulacaksınız. Nüfusu 500.000’in üzerinde olan metropoller, 250.000 ile 500.000 arasında nüfusa sahip büyük şehirler ve yine nüfusu 100.000 ile 250.000 arasında olan tüm büyük şehirler. Sonra durum ilginçleşiyor, çünkü en iyi Lukinski A+ derecesi ve D- derecesi ve daha yüksek risk ile gizli şampiyonlara bir göz atıyoruz.

  1. Nüfusu 500.000’den fazla olan metropoller
  2. Büyük şehirler: 250.000 – 500.000 nüfuslu
  3. Büyük şehirler: 100.000 – 250.000 nüfuslu

Nüfusu 500.000’den fazla olan metropoller

Nüfusu 500.000’in üzerindeki şehirler

Şehir BL Değerlendirme
Not Değer Kısa vadeli Uzun vadeli
Berlin BE B+ 5,8 A- B+
Hamburg HA B+ 6 A+ B-
Münih BA A+ 11,9 A+ A+
Köln NRW A 8,7 A+ A
Frankfurt on the Main HE A+ 12,6 A+ A+
Stuttgart BW B+ 5,2 A B-
Düsseldorf NRW B+ 5,8 A B+
Leipzig SA A+ 13,1 A+ A+
Dortmund NRW C- 0,2 D- C
Yemek NRW D- -1,7 D- C

Metropollerin tam listesi için buraya tıklayın:

Avantajlı metropol mü?

Metropollere / büyük şehirlere genel bakış – yatırım amaçlı gayrimenkullerin bulunduğu A lokasyonlarında olma eğilimindedir. Bu, kira gelirinden çok az fazla elde edilmesi, ancak ister bir daire ister bir ev satılsın, mülkün yüksek değer kazanması anlamına gelir.

Büyük şehirler: 100.000 ila 500.000 nüfuslu

Şehir BL Değerlendirme
Not Değer Kısa vadeli Uzun vadeli
Duisburg NRW D- -1,8 D- C
Bochum NRW D- -4,8 D- D-
Wuppertal NRW D- -1,7 D- C
Bielefeld NRW B- 3,5 B B-
Bonn NRW B+ 5 A+ C
Münster NRW A+ 13,7 A+ A+
Mannheim BW D -0,8 D D-
Karlsruhe BW A- 6,6 A+ B
Augsburg BA A+ 11,4 A+ A+
Wiesbaden HE C+ 2,8 A- C-

Burada Almanya’daki 100.000 ila 500.000 nüfuslu 67 büyük şehrin tümünü içeren listeyi bulabilirsiniz:

Büyük şehir avantajı mı?

Nüfusu 500.000’e kadar olan büyük şehirlere genel bakış – Getiri özelliklerine sahip iyi B lokasyonlarına doğru eğilim. Bu, masrafların (kredinin geri ödenmesi, faiz ve bakım) devam eden kira geliriyle karşılanması anlamına gelir. Öte yandan, değer artışı A-lokasyonlarına göre daha düşüktür.

Küçük bir şehrin avantajı mı?

Nüfusu 250.000’e kadar olan büyük şehirlere genel bakış – B-lokasyonlarının ve genellikle getiri özelliklerine sahip iyi C-lokasyonlarının bir karışımı olma eğilimindedir. Bu, büyük şehirlerde olduğu gibi, masrafların (kredinin geri ödenmesi, faiz ve bakım) devam eden kira geliriyle karşılandığı anlamına gelir. Öte yandan, değer artışı A-lokasyonlarına göre daha düşüktür. Ancak, C bölgelerindeki mülkler konusunda dikkatli olun, çünkü dairelerin veya evlerin boş kalma riski B bölgelerine göre daha yüksektir ve A bölgelerine göre çok daha fazladır.

Nüfusu 100.000’e kadar olan şehirler

Nüfusu 40.000 ile 100.000 arasında olan şehirlerde avantajınız nedir? Daha az ulusal ve uluslararası rekabete sahipsiniz. Özellikle yerelde yaşıyorsanız, emlak işine yeni başlayanlar için de iyi ve stratejik bir avantaj. Şehrinizin derecesi nedir? Buradan öğrenebilirsiniz:

Sermaye yatırımınız için gizli şampiyonlar

Şimdi işler ilginçleşiyor, çünkü Lukinski’nin A+ notuna sahip gizli şampiyonlarına bir göz atıyoruz! Bundan sonra, yolda çok olumsuz bir gelişme gösteren ve D- derecesi ile daha yüksek risk taşıyan şehirlerin bir listesini bulacaksınız.

En İyi 10 A+ Derecelendirme

Burada en iyi 10 A+ derecelendirmesini görebilirsiniz:

  1. Bernau bei Berlin (Brandenburg), Değerlendirme: 25.2
  2. Falkensee (Brandenburg), Değerlendirme: 22.3
  3. Oranienburg (Brandenburg), Değerlendirme: 17.7
  4. Potsdam (Brandenburg), Değerlendirme: 17.0
  5. Bad Kreuznach (Rhineland-Palatinate), Değerlendirme: 16.6
  6. Dachau (Bavaria), Değerlendirme: 15.8
  7. Landshut (Bavaria), Değerlendirme: 15.3
  8. Giessen (Hessen), Değerlendirme: 15.2
  9. Goslar (Lower Saxony), Değerlendirme: 14.8
  10. Ostfildern (Baden-Württemberg), Değerlendirme: 14.6

Almanya’daki tüm A+ / A derecelendirmeleri

Almanya’daki Gizli Şampiyonları daha yakından tanımak ister misiniz? O zaman Almanya’daki tüm A sınıfı şehirlere buradan göz atın! Bu şehirler son derece popülerdir, daha fazlasını buradan okuyabilirsiniz, Gayrimenkul Yatırımcıları için Lukinski A+ / A Derecelendirmeleri:

Bir bakışta A+ dereceli gizli şampiyonlar – Güçlü genel gelişim, insan akını, özellikle satın alıp kiraya verdiğiniz kat mülkiyeti ile burada iyi getiri elde edebilirsiniz.

Tüm B- / B / B+ derecelendirmeleri

Tüm B derecelendirmeleri sağlam gelişim gösteren şehirleri göstermektedir. Burada ayrıca geri ödeme, faiz ve bakımla ilgili aylık yüklerinizi karşılayacak geliri hemen sağlayan getirili mülkler de bulabilirsiniz. İdeal olarak, aktif varlık birikimi için ek ekstra ile.

Tüm C- / C / C+ derecelendirmeleri

Tüm C derecelendirmeleri daha düşük büyüme oranlarına sahip şehirleri göstermektedir. Burada, bir yatırım olarak gayrimenkul dikkatli bir şekilde ele alınmalıdır, çünkü boşluk riski daha fazladır. Bu, mülkünüzün kiralanmadığı her ay için daha fazla ödeme yapmanız anlamına gelir. Buna ek olarak, mülkün değerindeki artış, hiç değilse çok düşüktür.

Risk Şampiyonları: Yeni başlayanlar için değil

Gayrimenkule yeni başlayanlar bu şehirlerden kaçınmalıdır. Bu şehirler derecelendirme ölçeğinin alt ucunda yer almaktadır ve bu nedenle en büyük boşluk ve olumsuz emlak değeri gelişimi riskini taşımaktadır.

En iyi 10 D derecesi

Burada en az, çekici D derecelerini görüyorsunuz:

  1. Frankfurt Oder (Brandenburg), Değerlendirme -20,9
  2. Gera (Thuringia), Değerlendirme -18,5
  3. Neubrandenburg (Mecklenburg-Western Pomerania), Değerlendirme -15,6
  4. Zwickau (Saxony), Değerlendirme -15.1
  5. Dessau-Roßlau (Saxony-Anhalt), Değerlendirme -13,7
  6. Wilhelmshaven (Aşağı Saksonya), Değerlendirme -12,3
  7. Wismar (Mecklenburg-Western Pomerania), değerlendirme -12,3
  8. Cottbus (Brandenburg), Değerlendirme -11,5
  9. Schwerin (Mecklenburg-Western Pomerania), değerlendirme -10,8
  10. Unna (Kuzey Ren-Vestfalya), reyting -10,3

Almanya’daki tüm D / D derecelendirmeleri

Gayrimenkul yatırımcıları için risk durumları:

Bir bakışta D derecesine sahip Risk Şampiyonları – Yalnızca deneyiminiz varsa zayıf C konumlarında mülk satın almalısınız. Sadece satın alma ve kiralamada değil, aynı zamanda yenileme ve tadilatta da.

Excursus: Gayrimenkulde A-lokasyonu, B-lokasyonu ve C-lokasyonu

Lukinski Derecelendirmesi sayesinde artık bölgeleri mülklerin farklı konumlarına göre daha kolay sınıflandırabilirsiniz.

Gayrimenkulün 3 konum türü arasındaki farka bakınız:

  • Satın alma fiyatı (metrekare başına fiyat)
  • Getiri (kira geliri)
  • Performans (gayrimenkul)
  • Risk (boşluk)

Bu şekilde, bir mülkün konumu faktörlere göre kolayca kategorize edilebilir.

A-konumu

A-lokasyonlarındaki gayrimenkuller yatırım amaçlı gayrimenkullerdir. Bu, kârınızı mülkün uzun vadede yaşayacağı veya yaşaması gereken değer artışından elde ettiğiniz anlamına gelir. Unutulmamalıdır ki hiçbir bahis kesin değildir; bunlar da spekülasyondur. Dünyanın 20 ya da 30 yıl sonra neye benzeyeceğini kim bilebilir? Elbette Münih veya Frankfurt gibi iyi bir lokasyonda hiçbir şey ters gitmemelidir. Ancak gayrimenkule yeni başlayanlar için A konumu en iyisi değildir, çünkü çoğu finansmanı (geri ödeme, faiz ve ek bakım) karşılamak için doğrudan gelire ihtiyaç duyar.

A lokasyonu. Münih gibi popüler yerler:

  • Yüksek satın alma fiyatı
  • Daha düşük getiri
  • Yüksek performans
  • Düşük boşluk riski

B-konumu

B konumlarındaki gayrimenkuller, emlak işine yeni başlayanlar için neredeyse mükemmeldir. Kira getirisini önceden hesapladıysanız, yalnızca finansman maliyetlerini karşılamakla kalmayıp aynı zamanda varlık birikimine de katkıda bulunan geliri doğrudan elde edebilirsiniz. Aynı zamanda, boşluk riski, sık sık yeniden kiralamayı beklemenizi gerektirecek kadar yüksek değildir. Bu tür mülkleri aşırı ısınmamış piyasalarda bulabilirsiniz.

B lokasyonu. Potsdam gibi popüler yerler

  • Orta düzeyde satın alma fiyatı
  • Orta ila iyi getiri
  • Orta düzeyde performans
  • Düşük boşluk riski

C-konumu

C-konumu, gayrimenkul sektörüne yeni girenler için nispeten zordur, çünkü boş alanları da hesaba katmaları gerekir. Daireniz veya eviniz boş olduğu sürece her ay geri ödeme, faiz ve bakım masraflarını ödersiniz. Aynı zamanda, mülkün değer kazanması çok düşüktür, hatta bazen hiç yoktur. Buna göre, C-lokasyonlarındaki mülkleri iyi pazarlayabilmeniz için yanınızda daha fazla bilgi getirmeniz gerekir.

C lokasyonu. Zayıf yapı, Gelsenkirchen gibi yerler

  • Düşük satın alma fiyatı
  • Yüksek getiri
  • Durağan performans
  • Daha yüksek boşluk riski

Immobilien-Erfahrung.de adresinden gayrimenkul satın alma hakkında daha fazla bilgi edinin:

Başta da belirtildiği gibi, konum, getiri (doğrudan gelir, çoğunlukla B ve C konumları) veya yatırım amaçlı gayrimenkul (değer kazanmaya yönelik “spekülasyon”, A konumları) yatırımları arasındaki farkı yaratır. Bu konuda daha fazla bilgiyi yeni projem Immobilien-Erfahrung.de’de bulabilirsiniz: