Bir apartman bloğunun satışı Vergiler: Varlık ve Hisse Anlaşması
Apartman bloğunuzu satmak istiyorsunuz, ne ödemeniz gerekecek? Konut veya konut ve ticari mülk satarken, ilk kez satıcılar kendilerine özellikle bir soru sorarlar: Satış için ne kadar vergi ödemem gerekiyor? İşte mülk satışlarının tipik vergilendirmesine ilişkin hızlı bir bakış açısı. Daha fazlasını öğrenmek ister misiniz? Benim tavsiyem: doğru uzmanlar ve emlak vergisi koçluğu (bir vergi danışmanından değil, pratik deneyime sahip yatırımcılardan). Sizi uzmanlarımla temasa geçirmekten mutluluk duyarım, bana yazmanız yeterli: İletişim.
Tipik satış: “varlık anlaşması”
Aradaki fark: Mülk bağlamındaki bir varlık anlaş masında, arazi ve binalar gibi belirli varlıklar ayrı ayrı satılırken, hisse anlaş masında mülkün sahibi olan şirketteki hisseler devredilir.
Basitçe söylemek gerekirse:
- Varlık anlaÅması = mülk satıldı
- Hisse anlaşması = Immobilien GmbH satıldı
Bir hisse anlaşması, alıcının mülkün kendisini değil, – bu durumda – Immobilien GmbH’yi satın aldığı anlamına gelir. İşte kısa bir infografik. Daha sonra apartman bloğunun doğrudan satışına geri döneceğim, ardından holding şirketleri ve satış vergileri hakkında daha fazla açıklama yapacağım.
Daha fazlasını öğrenmek ister misiniz?
Tipik olarak, özel bir birey olarak, genellikle apartmanı doğrudan satarsınız. Bunlar sizin için önemlidir:
- Spekülasyon vergisi
- Üç nesne kuralı
Satış vergileri
Berlin’de bir apartmanı satarken ödenmesi gereken vergilere çok hızlı bir bakış:
- Spekülasyon vergisi: vergisiz satıÅ
- Berlin’de 3 mülk kuralı
- Varlık ve hisse anlaşmaları: sadece %1,54 vergi
Spekülasyon vergisi: vergisiz satıÅ
Spekülasyon dönemi daha hızlı açıklandı:
- Ev sahibi tarafından kullanılan = 3 yıl
- Kiralanmış = 10 yıl
Spekülasyon süresi içinde satış yaparsanız, çalışan ya da serbest meslek sahibi olmanıza bakılmaksızın, tıpkı işten elde edilen gelir gibi, kâr üzerinden normal şekilde vergi ödemeniz gerekir. Süre sona erdikten sonra satış vergiden muaftır. Hızlı bir hesaplama yapmak istiyorsanız, ücretsiz spekülasyon
Vergi hesaplaması: Örnek
Spekülasyon dönemi içinde satış yaparsanız, çalışan ya da serbest meslek sahibi olmanıza bakılmaksızın, tıpkı işten elde edilen gelir gibi, kâr üzerinden normal şekilde vergi ödemeniz gerekir. Tek bir kişi olarak bu, tipik olarak %42’lik bir üst vergi oranı anlamına gelecektir.
Özel şahıs olarak spekülasyon dönemi içinde (<10 yıl) satış:
- Satın alma 2024 = 2.100.000 Euro
- Satış 2033 = 4.100.000 Euro
- Vergilendirilebilir kâr = 2.000.000 avro
- 42’de (tek kişi) = 840.000 Euro
Şirket olarak spekülasyon dönemi içinde (<10 yıl) satış:
- Satın alma 2024 = 2.100.000 Euro
- Satış 2033 = 4.100.000 Euro
- Vergilendirilebilir kâr Berlin yaklaÅık %19,1 (ticari vergi %4,1, kurumlar vergisi %15) = 2.000.000 Euro
- 19,1 oranında = 382.000 Euro
Spekülasyon dönemi içinde satış (> 10 yıl):
- Satın alma 2024 = 2.100.000 Euro
- 2034 yılında satış = 4.100.000 Euro
- Vergilendirilebilir kâr = 2.000.000 avro
- Vergiden muaf
Ancak şimdi 10 mülk satın alıp, 3 yıl bekleyip mülklerin değer kazanmasından elde edilen kârı alamazsınız, çünkü:
Berlin’de 3 mülk kuralı
Ayrıca 3 mülk kuralı da vardır. Eğer 5 yıl içinde 3’ten fazla mülk satarsanız, bu ticari mülk ticaretidir.
Mülk satarken, “3 mülk kuralı” Almanya’daki özel şahısların beş yıllık bir süre içinde vergiden muaf olarak en fazla üç mülk satabileceği gerçeğini ifade eder. Bir kişi bu süre içinde üçten fazla mülk satarsa, bu ticari mülk ticareti olarak kabul edilir ve gelir vergisine tabidir – kiraya verilmemiş olsalar da ev sahibi tarafından kullanılıyor olsalar bile.
Ancak 10 yıl elde tutulduktan sonra satış her zaman vergiden muaftır.
Bu kural neden var?
Spekülasyon vergisinde olduğu gibi bu kural da emlak piyasasındaki spekülasyonu engellemeyi ve konut amaçlı mülk satışını desteklemeyi amaçlamaktadır.
Peki “büyük oyuncular” vergilerden nasıl tasarruf ediyor?
Hisse anlaÅmaları: bir mülkün “yerine” bir Åirketin satılması
Vergi açısından optimize edilmiş bir satış için bir seçenek de
SatıŠüzerinden sadece %1,54 vergi
Eğer şirketiniz bir holding yapısındaysa, bir hisse anlaşması mümkündür. Bu, şirketler arası ayrıcalık nedeniyle yalnızca %1,54 vergi ödeyeceğiniz anlamına gelir(Bölüm 8b KStG).
- Varlık anlaÅması = mülk satıldı
- Hisse anlaÅması = Åirket satılır (mülk sahipliÄi ile birlikte)
Şimdi örneğimizi bir mülkün doğrudan satışıyla başlayarak yeniden hesaplayalım:
Bir mülkün şirket olarak satışı (varlık anlaşması):
- Satın alma 2024 = 2.100.000 Euro
- 2028 yılında satış = 4.100.000 Euro
- Vergilendirilebilir kâr Berlin yaklaÅık %19,1 (ticari vergi %4,1, kurumlar vergisi %15) = 2.000.000 Euro
- 19,1 oranında = 382.000 Euro
Bir gayrimenkul GmbH’nin şirket olarak satışı (hisse anlaşması):
- Satın alma 2024 = 2.100.000 Euro
- 2028 yılında satış = 3.100.000 Euro
- Vergilendirilebilir kâr = 1.000.000 avro
- GmbH için %1,54 = 1. 540 Euro
Aradaki farkın ne kadar büyük olduğunu görebilirsiniz.
Satın alma sırasında emlak transfer vergisi yok
Gayrimenkul ve vergi optimizasyonu konusunu biraz daha derinlemesine inceleyelim!
Tekrar, basitçe söylemek gerekirse:
- Immobilien GmbH’nin %89’un altında satışı = emlak devir vergisi yok
Neden böyle bir durum söz konusu? Almanya’da, gayrimenkul sahibi bir GmbH’deki hisselerin satışı, hisseler belirli bir yüzdenin altında olduğu sürece normalde gayrimenkul devir vergisine tabi değildir(§ 5 GrEStG).
Avantajları nelerdir? Bir yatırım olarak mülk, genellikle kira getirisi ile hesaplanan bir kar getirmelidir. Mülkiyet transfer vergisi, federal eyalete bağlı olarak satın alma fiyatını %6,5’e kadar artırır. 1 milyon Euro için bu 65.000 Euro’luk bir maliyet demektir. Bu da getiriyi doğrudan yüzde birkaç oranında artırmaktadır.
Daha fazlasını öğrenmek ister misiniz?
Mülkiyet ve Vergi KoçluÄu
Uzmanlardan ve yatırımcılardan emlak ve vergi koçluğu. Sizi en iyilerle buluşturmaktan mutluluk duyuyorum:
Burada daha fazlasını bulabilirsiniz: