Bir yeraltı otoparkı satmak: Değerleme, prosedür, satış + kontrol listesi

Yeraltı otoparkı satışı [yıl] – Değerleme, prosedür, satış ve emlakçı, yeraltı otoparkınızı satarken neler önemli hale gelir? Kim bir yeraltı otoparkı satın alır? Ancak ilk kez satış yapanlar (örneğin miras) için genellikle en önemli şey şudur: Bir yeraltı otoparkı ne kadar eder? Satış sürecine (18 adımdan oluşuyor) ilk bakış için küçük rehberim ve öncesinde çok daha kabaca: değerlemede neyin önemli olduğu. Tüm bunlar, daha sonraki satışlar için ilk ve küçük bir öngörüdür. Ä°pucu. “Sadece” tek bir park yeri mi satmak istiyorsunuz? Daha fazlasını buradan okuyabilirsiniz: Yeraltı park yeri satmak. Yeraltı garajı satıcıları için, değerleme prosedürlerinden vergilere kadar bilmeniz gereken her şeyi burada bulabilirsiniz.

Bir yeraltı otoparkı satmak [yıl]: Değer, broker ve süreç

İlk kez satış yapacaklar için en önemli sorulardan biriyle başlayalım: Yeraltı otoparkımın değeri nedir? 3 merkezi faktörden sonra, belgelerden, acentenin sorusuna, satın alma sözleşmesine ve devir teslimine kadar sizin ve yeraltı otoparkınızın satışı için de geçerli olan gayrimenkul satışının tüm adımlarını bulacaksınız.

En önemli 3 değer faktörü ile başlayalım:

1. Konum (şehir, ilçe ve cadde)
2. Yeraltı otoparkının durumu
3. Kısa vadeli, uzun vadeli kiracılar / boş pozisyonlar

Konum: şehir, cadde ve dalgalanma

Berlin, Hamburg, Münih, Köln, Düsseldorf, Frankfurt ve Almanya genelinde, yeraltı otoparkınızın konumu ne kadar iyi olursa, park yerlerini uzun ve/veya kısa süreli park edenlere kiralamak o kadar kolay olacaktır. Boşluk oranını mümkün olduğunca düşük tutmak için değerlemede ilk baktığımız şey konumdur.

Değerlemedeki durum (mevcut ve perspektif):

• Makro perspektif – Hangi şehirde satış yapıyorsunuz?
• Mezoperspektif – Hangi bölge?
• Mikroperspektif – Hangi sokak ve ev numarası?

Ä°ster küçük bir kasaba, ister orta büyüklükte bir şehir veya metropol alanı olsun, şehir merkezlerinde her yıl daha fazla araba bulunmaktadır. Dalgalanma ne kadar yüksek ve lokasyondaki rakip teklifler ne kadar az olursa, yatırımcıların getirisi için de o kadar iyidir.

Bir sonraki adım, alıcıların (onların bakış açısını bilmek önemlidir) yeraltı otoparkınızın durumunu değerlendirmesidir.

Yeraltı otoparkınızın durumu

Çok az yatırımcı kapsamlı bir yeraltı garajı tadilatı yapmak ister. Elbette, çok çok ucuza satın almak isteyen ve bu nedenle eski veya bakımsız mülkler arayan belirli bir yüzde var. Yeraltı otoparkınızın değerlemesinde konumun yanı sıra durum da merkezi bir rol oynar.

Somut bir değerlendirme için mevcut durumun ve hedef durumun belirlenmesi gerekmektedir.

İlk on yılların tipik eksiklikleri şunlardır:

• Yeraltı otopark katı
• Zemin kaplamaları
• Beton onarımı
• Çatlak sızdırmazlığı
• Tavanların sızdırmazlığı
• …

Bazen de, örneğin mal sahipleri derneğinin yenileme konusundaki anlaşmazlıkları nedeniyle bir yenileme birikimi söz konusudur.

Şimdiden önemli, bu sadece bir örnektir:

Çok katlı otoparkların bakım maliyetleri, durumlarına bağlı olarak büyük dalgalanmalar gösterir

Çok eski yeraltı otoparkı: 40+ yaşında

İşte bir örnek, yaklaşık 100 park yeri olan gerçekten eski bir yeraltı otoparkı:

Diyelim ki yeraltı otoparkı artık 40-50 yaşlarında ve gerçekten de ömrünü tamamlamış durumda. Bu nedenle, yeni yeraltı otoparkı sahibi için dönüştürme ve yenileme maliyetleri kaçınılmazdır.

Yeraltı otoparkındaki her bir park yeri için, 100 park yeri büyüklüğünde ~ 6.000 Euro (toplam proje olarak) ödemeyi bekleyebilirsiniz.

Sadece bir yeraltı otoparkı katının iyileştirilmesi yaklaşık 1,4 milyon avroya mal olacaktır. Bunun da ötesinde, betonun yenilenmesi yaklaşık 1,1 milyon avroya mal olacaktır.

Ardından, yeraltı otoparkı tavanının sızdırmazlığına bir göz atıyoruz. Damlayan suya karşı yeni yalıtım için 0,5 milyon avro daha bekleyebilirsiniz (kaynak: DZ Online). Kalemler daha küçüktür, ancak toplamda önemsiz değildir. Buna ek olarak, şehir içi ve yerleşim alanlarında artan elektrikli otomobil sayısı gibi artan pazarları da beraberinde getirebilmek için duman tahliyesi, havalandırma ve hatta elektrik tesisatının yenilenmesi söz konusu olacaktır.

Kısa vadeli, uzun vadeli kiracılar / boş pozisyonlar

Sahadaki kısa vadeli kiracılara ek olarak, değerlendirme uzun vadeli kiracılara ve boş pozisyonlara da göz atmaktadır. Sonuç olarak, değerlendirme kısa/uzun vadeli kiracılara ve otoparkın gelecekteki olası potansiyeline (yenileme, geliştirme, pazarlama) dayanmaktadır.

Uzun süreli kira sözleşmeleri elbette ideal durumdur ve boş pozisyonlar bunun tam tersidir. Değerlemenin gerçekçi olmasını ve daha sonraki ilgili tarafların genel bir bakış açısına sahip olmasını sağlamak için kiracılarınızdan bilgi toplanır. Buna ek olarak, iyi A konumlarında, örneğin reklam için ticari alan kiralaması (araba yolu, park alanları ve cepheler) gibi birçok küçük parametre de dikkate alınır.

Bu size değeri belirlemek için 3 merkezi faktör verir:

1. Konum (şehir, ilçe ve cadde)
2. Yeraltı otoparkının durumu
3. Kısa vadeli, uzun vadeli kiracılar / boş pozisyonlar

Bana doğrudan satış mı? Bireysel park yeri / tüm yeraltı otoparkı

Tek bir saha da satın alıp almayacağıma dair tekrar tekrar sorular alıyorum. Berlin, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Frankfurt veya Münih gibi metropoller dışında cevap neredeyse her zaman hayırdır.

Tek bir satış yapmak isterseniz size küçük bir tavsiyem ya da ipucum olacak: Ortak sahiplerinize yazın. Listeyi WEG yönetiminden alabilirsiniz. Bir ilan asın. Park yeri iyi kiralanmışsa, özellikle de enflasyonun ve bankadan gelen paranın (faiz) az olduğu bu zamanlarda, park yerinizi tutmayı bile düşünebilirsiniz.

Adım adım: Satış kontrol listesi

Yeraltı garajlarının satışı, basit bir park yeri, otopark veya bireysel garaj satışından çok daha özeldir. Birçok yeraltı garajı da emlak portalları üzerinden değil, genellikle iyi ve deneyimli emlakçılar tarafından kişisel ağlar üzerinden satılmaktadır.

Bununla birlikte, iyi hazırlanabilmeniz ve deneyimli bir emlakçı bulabilmeniz için satışı bilmek önemlidir.

Hazırlık: komisyoncu, belgeler ve değerleme

Bir mülkü hazırlamak ve satmakla ilgili en önemli şeyler.

• Finansal planlama ve satış zamanlaması
• Emlakçı kiralayın
• Kayıtlar ve belgeler
• Mülk değerini artırın
• Teklif fiyatını belirleyin
• İfşa oluşturun

Satış aşaması: ağ kurma ve müzakere

İkinci aşama, yeterli kredibiliteye sahip alıcılar ve yatırımcılar bulmak için mülkünüzü pazarlamakla ilgilidir.

• Pazar mülkü
• Potansiyel alıcılarla iletişim
• Potansiyel alıcıları filtreleme ve seçme
• Kredi kontrolü
• Görüntüleme tarihleri
• Satış görüşmesi ve satın alma fiyatı pazarlığı

Satış işlemleri: Komple transfer

Satın alma sözleşmesinden devir teslimine kadar.

• Noter ile satın alma sözleşmesi düzenleyin
• Noter randevusu
• Tapu kaydı girişi ve ödeme işlemleri
• Mülkün teslim edilmesi
• Noter ücretleri ve komisyoncu komisyonu
• Vergi ödeyin

Kısmi mülkiyetli yeraltı otoparkı: Tek park yeri?

Son olarak, en küçük birimde: Bir yeraltı park yerini ayrı olarak da satabilir misiniz? Yeraltı park yerlerinin bireysel satışı mümkündür. Ancak bu, park alanının ayrı bir mülk mü yoksa özel bir kullanım hakkı mı olduğuna bağlıdır. Aradaki fark, kendi tapu kayıt sayfası (özel mülkiyet) olan bir park alanınız varsa, satışın basit olmasıdır. Kat mülkiyetine ait özel bir kullanım hakkı söz konusu olduğunda, özel kullanım hakkı yalnızca başka bir ortak malike satılabilir.

Bir yeraltı otoparkındaki park yerlerinin bireysel satışı hakkında daha fazla bilgi edinin:

• Satış konuşması

Konum, konum, konum! Emlak piyasası

Almanya’nın birçok noktasında park yeri sıkıntısı yaşanıyor. Bu nedenle ilk iyi haber, otoparkınızı gerçekçi bir fiyata satabileceğinizdir. Çünkü sadece geçen yıl 2,92 milyon yeni araç tescili yapıldı. KBA ‘ya (Kraftfahrt-Bundesamt – Federal Motorlu Taşımacılık Kurumu) göre, Almanya’daki araç sayısı bir önceki yılın raporlama tarihine kıyasla tam 1,1 milyon artarak Almanya’da kayıtlı yaklaşık 66,9 milyon araca ulaştı ve bu da %1,6’lık bir artış anlamına geliyor.

Almanya’da 66,9 milyon kayıtlı araç

Doğru alıcı ve yatırımcı ağıyla, genellikle başarılı anlaşmalar yapan deneyimli brokerlar aracılığıyla, yeraltı otoparkınızı nispeten hızlı bir şekilde satabilirsiniz.

İşte büyük şehirlerdeki genel emlak satışlarına özel bir bakış:

• Berlin
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Hamburg
• Köln
• Münih
• Stuttgart