Emlak ve Vergiler: Ev, daire, A-Z vergi listesi + ipuçları ve püf noktaları

in

Gayrimenkul ile vergi tasarrufu yapın – Vergi nasıl yapılır öğrenin! Bireysel ortamınız (özel ve ticari) için bulabileceğiniz en iyi finans uzmanı sizsiniz. Vergileri kendiniz hesaplamak, kendi vergi yükünüzü en aza indirmek için bir araçtır. Dolayısıyla bu, vergilerin özel servete dönüştürülmesi meselesidir. Vergi dairesine ne kadar az vergi ödemek zorunda kalırsanız, özel servetinizi o kadar hızlı oluşturabilirsiniz. Burada sizin için vergi optimizasyonu konusunda yazdığım makaleleri bir araya getiriyorum. Bunların çoğu Almanya’daki emlak alımlarıyla ilgilidir, ancak sonunda Avrupa’daki yatırımlar ve büyük özel: ABD’deki vergiler için de ipuçları bulacaksınız. Gayrimenkul satarken yapılan pek çok hata vardır, ancak vergiler genellikle en büyük ek maliyet kalemidir. Bu şu anlama gelir: hatalar paraya mal olur! Almanya’daki yan satın alma maliyetleri, arazi devir vergisi ve gayrimenkul limited şirketleri ve aile vakıfları gibi yasal formlar hakkında temel bilgilerle başlayın.

Overview hide
Gayrimenkul yatırımcıları için A’dan Z’ye vergiler
Gayrimenkul transfer vergisi (GrESt): Gayrimenkul alımı
Emlak vergisi (GrSt): Değerleme, vergi oranı ve değerlendirme oranı
Spekülasyon vergisi ve dönemi
Veraset Vergisi (ErbSt): Gayrimenkul değerinin ve vergi indirimlerinin belirlenmesi
Hediye Vergisi (SchenkSt): Hediye sözleşmesi ve vergi muafiyeti
Katma Değer Vergisi ve Ticaret Vergisi: Ticari Gayrimenkul Ticareti
Daha fazlasını okuyun: Gayrimenkul satın alırken / kiralarken vergiler
Kira geliri üzerinden alınan vergiler: GmbH veya vakıf
Yurtdışında mülk satın alın
Vergi hileleri açıklandı: zenginlerden öğrenmek

Gayrimenkul yatırımcıları için A’dan Z’ye vergiler

Duruma bağlı olarak, gayrimenkulle bağlantılı olarak farklı vergiler uygulanabilir. Vergilerin alınmasına ilişkin düzenlemeler federal, eyalet ya da belediye düzeyinde olup, hem değerlendirme esası hem de vergi oranları ve vergi katkı payları bakımından farklılık göstermektedir. Ä°ster daire satışı/ alımı ister ev satışı/alımı, çok aileli ev ve arsa olsun, gayrimenkul satışı ve alımı için.

En önemli vergi türlerinin hızlı listesi

Emlak vergisi örnekleri:

Şimdi tüm vergi yüklerine ayrıntılı olarak bakalım:

Gayrimenkul transfer vergisi (GrESt): Gayrimenkul alımı

Gayrimenkul devir vergisi, genellikle bir arsa veya gayrimenkulün satın alınmasıyla bir defaya mahsus olmak üzere alınan yasal bir işlem vergisidir. Geleneksel satın alma anlaşmalarının yanı sıra mülk takas anlaşmaları veya bölünmeleri temelinde alınmaktadır. Ayrıca, gayrimenkul devir vergisi kapsamındaki devirlerin yanı sıra zorunlu açık artırmalardaki en yüksek teklifler sonucunda mülkiyetin el değiştirmesi de vergi alınmasına yol açabilir.

GrESt’in vergi harçları için tetikleyici:

  • Klasik satın alma sözleşmeleri
  • Arazi takas anlaşmaları
  • Arazi bölünmeleri
  • Transferler
  • Haciz açık artırmalarında en yüksek teklifler

Gayrimenkul devir vergisinin miktarı: Federal eyaletler

Vergi oranı ülke çapında belirlenir ve 2020 itibariyle satın alma fiyatının %3,5’i ile %6,5’i arasında olabilir. Değerlendirmenin temeli, noter tasdiki sonucunda ortaya çıkan satın alma fiyatıdır – ödenecek vergi miktarını belirlemek için ülkeye özgü vergi oranıyla çarpılır.

Mevcut vergi oranları 2020 (En düşük ilk):

  • Bavyera: %3,5
  • Saksonya: %3,5
  • Hamburg: %4,5
  • Bremen: %5,0
  • Aşağı Saksonya: %5,0
  • Rhineland-Palatinate: 5.0
  • Saksonya-Anhalt: %5,0
  • Hessen: %6,0
  • Mecklenburg-Batı Pomeranya: %6,0
  • Brandenburg: %6,5
  • Kuzey Ren-Vestfalya: %6,5
  • Saarland: %6,5
  • Schleswig-Holstein: %6,5
  • Thüringen: %6,5

Arazi devir vergisi hakkında daha fazla bilgi.

Vergi borçlusu, vergi mükellefi ve vergi muafiyeti

Prensip olarak, alıcı ve satıcı vergi yükümlülüğünden eşit şekilde etkilenir. Ancak kural olarak, ödeme yükümlülüğü gayrimenkul alıcısına devredilir. Vergi mükellefi, vergi yükümlülüğünü yerine getirirken, vergi dairesinden, yeni malikin tapu siciline yasal olarak kaydedilmesine temel teşkil eden bir tasfiye belgesi alır.

Gayrimenkul Devir Vergisi Kanunu (GrEStG), belirli koşullar altında bir defaya mahsus ödeme zorunluluğundan muafiyet sağlamaktadır. Bu, örneğin, gayrimenkulün aile üyelerine düz bir çizgide satılmasının yanı sıra bir ortaklık içindeki eşlere/ortaklara veya boşanma veya fesih sürecinde de geçerlidir. Satın alma fiyatı 2.500 €’yu aşmayan gayrimenkul veya arazi de emlak devir vergisinden muaftır.

Vergi muafiyeti için koşullar:

  • Ebeveynler ve çocuklar veya büyükanne ve büyükbabalar ve çocuklar (ilişki derecesi I)
  • Eşler veya kayıtlı partnerler
  • Satın alma fiyatı 2.500 €’ya kadar olan gayrimenkul/arazi

Vergiye tabi miras ve hediyeler söz konusu olduğunda, vergi mükellefleri ve vergi yükümlüleri için çifte yükten kaçınmak amacıyla gayrimenkul devir vergisinden tamamen feragat edilmektedir.

Emlak vergisi (GrSt): Değerleme, vergi oranı ve değerlendirme oranı

Emlak vergisi, mülk sahibi olunması durumunda ilgili belediyeye yıllık olarak ödenen bir belediye vergisidir. A emlak vergisi – tarımsal – ve B emlak vergisi – yapısal – arasında, tarım ve ormancılıkta kullanılan mülkler için özel bir değerlendirme oranı uygulandığından bir ayrım yapılmaktadır.

Değerlendirme esası, değerleme ve emlak vergisi tahsilatı

2024’te yeni reform – Vergilendirilebilir mülkün değerinin belirlenmesinde iki yasa devreye girmektedir: bir yanda Arazi Vergisi Yasası (GrStG) ve diğer yanda Değerleme Yasası (BewG). Eskime nedeniyle, emlak vergisinin hesaplanması için gerekli olan standart değerler şu anda yeniden düzenlenmekte ve yeni standart değerlerle değiştirilmektedir. Bu sürecin 2024 yılı sonuna kadar tamamlanması öngörülmektedir.

Öncelikle, devlet vergi dairesi tarafından kapitalize edilmiş kazanç değeri yöntemi yardımıyla standart bir değer belirlenir. Arazinin gerçek değerinin yanı sıra geliştirme türü, mülkün konumu ve büyüklüğü de dikkate alınır.

İkinci olarak, takdir edilen değer, ilgili mülkle doğrudan ilişkili olan ilgili vergi oranıyla çarpılır. Örneğin, tarım ve orman mülkleri için binde 6,0’lık bir sabit vergi oranı hesaplanırken, bina mülkleri için binde 2,6 ile 3,5 arasında bir oran belirlenmiştir.

Mülk türüne göre vergi ölçüm rakamlarına genel bakış:

  • Tarımsal mülkler için binde 6,0
  • Binde 2,6 veya müstakil evler için binde 3,5
  • Ä°ki ailelik evler için binde 3,1
  • Kalan yapısal mülk için binde 3,5

Nihai emlak vergisi daha sonra vergi dairesi tarafından verilen emlak vergisi değerlendirme bildirimi ile emlak vergisi değerlendirme oranının çarpımı olarak hesaplanır. Değerlendirme oranı belediye tarafından belirlenir ve genellikle bir yıllık süre için geçerlidir.

Taksitli ödeme, gayrimenkulün kendi kullanımı ve üçüncü taraf kullanımı

Kural olarak – ve ev sahibi tarafından kullanılması durumunda – vergi borçlusu mülkün sahibidir. Vergi tahakkuk ettikten sonra, mal sahibi belediyeden en az bir takvim yılı için bağlayıcı olan ilgili bir vergi tahakkuku alır. Bu nedenle, her takvim yılının 1 Ocak tarihindeki yasal sahibi, bu arada mülkü yeniden satsa bile vergi borçlusu olarak kabul edilir. Özel hukuk anlaşmaları elbette mülk satıcısı lehine yapılabilir.

Emlak vergisi ödemeleri genellikle 15 Şubat, Mayıs, Ağustos ve Kasım aylarında olmak üzere yılda dört taksitte yapılır. 15 ila 30 Avro arasındaki küçük ödemeler için 15 Şubat ve Ağustos tarihlerinde olmak üzere altı ayda bir taksitlendirme yaygınken, 15 Avro’nun altındaki vergi ödemeleri için 15 Ağustos’ta yıllık taksitlendirme yeterli görülmektedir.

Emlak vergisi taksit ödemeleri:

  • 30 €’dan fazla vergi harçları: üç ayda bir (15.02., 15.05., 15.08. ve 15.11. tarihlerinde)
  • 15 – 30 € arası vergiler: altı ayda bir (15.02. ve 15.08. tarihlerinde)
  • 15 €’dan az vergi harçları: yıllık (15.08’e kadar)

Ancak, kiralanan mülk söz konusu olduğunda, önceden ilgili bir sözleşme anlaşmasına varılmış olması koşuluyla, vergiler kiracı(lar)a paylaştırılabilir yan maliyetler olarak aktarılabilir. Kiracının kusuru olmaksızın büyük miktarlarda kira kaybı yaşanması halinde, emlak vergisinden feragat edilmesi için yerel makamlara başvurmak mümkündür.

Kamu sektörüne ait mülkler, kilise mülkleri ve kar amacı gütmeyen kurumlara ait mülkler emlak vergisinden tamamen muaftır.

Spekülasyon vergisi ve dönemi

Federal düzenlemeler kapsamında spekülasyon vergisi, özel satış işlemleri durumunda gayrimenkul satıcısına uygulanan bir vergidir. Gelir Vergisi Kanunu’na (EStG) göre vergi, sahibi tarafından kullanılan gayrimenkuller hariç olmak üzere, özel satışlardan elde edilen tüm kar gelirleri üzerinden alınmaktadır.

Kiralama, işlenmemiş arazi, miras yoluyla geçen inşaat hakları & Co.

Kapsam ve vade tarihi – Kiralanan daire ve evlerin yanı sıra işlenmemiş arazi ve miras yoluyla geçen inşaat haklarının satışında da vergi ödenmelidir. Kapalı uçlu gayrimenkul fonlarındaki hisseler ve ortak mülkiyet hisseleri de spekülasyon vergisinden etkilenmektedir.

Spekülasyon vergisinin kapsamı:

  • Daire ve ev kiralama
  • Gelişmemiş arazi
  • Leasehold davaları
  • Kapalı uçlu gayrimenkul fonlarındaki birimler
  • Ortak mülkiyetteki hisseler

Vade tarihi satışın yapıldığı yıldır. Vergi miktarı federal eyaletler tarafından ayrı ayrı belirlenir ve değer artışı ve satıcının gelir vergisi oranı gibi kriterler temelinde kararlaştırılır, ancak belirli harcamalarla azaltılabilir.

Buna örneğin, ilk satın alma maliyetlerinin %15’ini aştığı sürece, kârı azaltan modernizasyon maliyetleri, belirli reklam maliyetleri ile emlakçı ve noter ücretleri dahildir. Akıllıca düzenlenmiş taksitli ödemeler de bazen muafiyet sınırlarından yararlanarak katkı paylarını azaltabilir.

Spekülasyon vergilerinin azaltılması:

  • Modernizasyon maliyetleri satın alma maliyetlerinin > %15’i
  • Reklam maliyetleri
  • Aracılık ücretleri
  • Noter ücretleri

Spekülasyon süresi: 10 yıl ve 3 nesne sınırı

Spekülasyon süresi 10 yıldır. Bu, özel hukuk kapsamındaki tüm satış işlemlerinin bu dönemden sonra spekülasyon vergisinden muaf olduğu anlamına gelmektedir. Öte yandan, daire veya ev sahibi tarafından geçici olarak kullanılıyorsa, 10 yıllık süre atlatılabilir ve iki ila üç yıla indirilebilir.

Bu durum, gayrimenkulün satıldığı yıl ve ondan önceki iki yıl içinde – sahibi tarafından kullanılan ikinci evler veya tatil evleri söz konusu olduğunda bile – yalnızca vergi mükellefinin kendi ikamet amacı için kullanılmış olması halinde her zaman geçerlidir. Bir gayrimenkul sahibinin çocukları için çocuk yardımı aldığı kanıtlanabildiği sürece, bu çocukların özel kullanımı da vergi mükellefinin “kendi ikamet amacı” olarak kabul edilir.

Beş yıllık bir zaman diliminde toplamda üçten fazla mülk satışı yapılırsa ve böylece üç mülk sınırı aşılırsa, satışlar yasaya göre ticari ticaret olarak kabul edilir ve bu nedenle otomatik olarak ticaret vergisine tabi olur.

Veraset Vergisi (ErbSt): Gayrimenkul değerinin ve vergi indirimlerinin belirlenmesi

Veraset vergisi, vefat eden bir kişi mirasçıları tarafından kabul edilen bir miras bıraktığında her zaman devreye girer.

Vergi tabanı ve vergi harçları

Referans tarihteki piyasa değerine göre veraset vergileri – Yabancı ülkelerin aksine, federal düzenlemeler veraset vergisini bir emlak vergisi olarak değil, bir veraset vergisi olarak tanımlamaktadır, bu da vergi harçlarının genellikle mirasın belirli miktarıyla ilişkili olarak tahsil edildiği anlamına gelmektedir. Genişletilmiş vergi yükümlülüğü, mirasçıların miras durumunda yurtdışına göç etmekten yararlanmamalarını sağlar.

Gayrimenkul Değerleme Yönetmeliği (ImmoWertV) karşılaştırmalı değer, kapitalize kazanç değeri veya varlık değeri yöntemine dayalı bir değerleme öngörmektedir. Gayrimenkul mirasları için değerleme, referans tarihindeki mevcut piyasa değerine, yani o günkü acil bir satışta mülk için elde edilebilecek değere dayanmaktadır.

Kiralanan mülkler söz konusu olduğunda, %10 oranında sabit oranlı bir vergi değerleme indirimi uygulanırken, kiralanmayan mülkler için piyasa değerinin %100’ü değerlemeye dahil edilir.

ImmoWertV’ye göre değerlendirme esası:

  • Kiralanan mülkler için: piyasa değerinin %90’ı
  • Kiralanmayan mülkler için: Piyasa değerinin %100’ü

Değerleme uzmanının raporu, yardımcı bir miras maliyeti olarak vergiden düşülebilir.

Vergi indirimleri ve vergi muafiyetleri: akrabalar ve yakın akrabalar

Mirasçıların ölen kişiyle olan ilişki dereceleri ve kendi kullanımları – Veraset vergisi katkı payı miktarı belirli ödenekler aracılığıyla azaltılabilir. Bunlar, lehtarın müteveffa ile olan akrabalık derecesine göre yapılır.

İlişkiye göre ödenekler:

  • Eş/hayat arkadaşı için 500.000 €
  • 400.000 € öz çocuklar, üvey çocuklar ve evlat edinilen çocuklar ile hayatta kalan torunlar için
  • Torunlar için 200,000 €
  • Ebeveynler ve büyükanne ve büyükbabalar için 100.000 €
  • Diğer tüm mirasçılar için 20.000 € (akraba olan ve olmayan)

Müteveffanın ölümünden önce sahibi tarafından kullanılan bir mülkte ikamet ettiği ve mirasçılarının bu mülkü verasetin meydana gelmesinden sonra birbirini izleyen en az on yıl boyunca kendi ikamet amaçları için kullandıkları durumlarda, veraset vergisinden muaf tutulurlar. Öte yandan, erken ayrılma durumunda, müteakip vergilendirme söz konusudur.

Hediye Vergisi (SchenkSt): Hediye sözleşmesi ve vergi muafiyeti

Hediye vergisi, satılmak, ödünç verilmek veya miras bırakılmak yerine lehtara verilen varlıklar için geçerli değildir.

Gayrimenkul bağışları bağlamında, bağışçılara genellikle oturma hakkı ve/veya intifa hakkı verilir. Bu durumlarda, en kötü ihtimalle zorunlu açık artırmalardan veya el koymalardan kaçınmak için, gerekirse geri alma hakkını da içeren bir hediye sözleşmesi tavsiye edilir. Ömür boyu ikamet hakkı verilmesi halinde, doğrulanabilirliğin net bir şekilde sağlanması için tapu sicilinde buna uygun bir kayıt yapılmalıdır.

Vergi ödenekleri ve vergi indirimi

Faydalanıcıların bağışçı ile olan ilişkilerinin derecesi – Eşlere veya hayat arkadaşlarına verilen hediyelerde tam bir vergi muafiyeti söz konusudur. Bu durum, eşlerin boşanma veya fesih sürecinde olmaları halinde de, hediye sırasında aile konutunu hala müştereken kullanmaları halinde geçerlidir.

Hediye durumunda vergiden muaf ödenekler her on yılda bir yeniden hesaplanabilir. Ebeveynler söz konusu olduğunda, bu iki kez bile mümkündür. Bağışçı ile bağış yapılan kişi arasındaki aile ilişkisi bakımından farklılık göstermişlerdir.

İlişkiye göre ödenekler:

  • Eş/hayat arkadaşı için 500.000 €
  • Çocuklar ve hayatta kalan torunlar için 400.000 €
  • Torunlar için 200,000 €
  • Ebeveynler ve büyükanne ve büyükbabalar için 100.000 €
  • Diğer tüm yararlanıcılar için 20.000 € (ilgili ve ilgisiz)

Hediye ve miras durumunda zorunlu pay talebi ve ek talep

Mirastan çıkarılma durumunda, ölenin en yakın akrabalarının zorunlu bir pay talebi, yani vasiyetçi mirasçıya karşı bir ödeme talebi vardır.

Şu anda uzun vadede hangisinin daha iyi olacağını düşünüyor musunuz: miras bırakmak mı yoksa satmak mı? Bu makalede, daha spesifik olarak “doğru miras bırakma” konusunu ele alacağım. Bunun nedeni, erken satışın genellikle aile içindeki büyük anlaşmazlıkları önleyebilmesidir:

Mirasçılar için, bu makalede mirasçılar, prosedürler ve daha fazlasını ele alıyorum:

  • Mirasçılar için okuma önerisi: Doğru miras alın

Federal Medeni Kanun’a (BGB) göre, vefat eden bir kişinin ölümünden önceki son on yıl içinde yaptığı bağışlar, mirasçılarının zorunlu pay hakkına ek olarak sayılır. Hasarlar, amortisman modeline uygun olarak yıldan yıla azalmakta ve mirastan önceki on birinci yıldan itibaren yüzde sıfıra düşmektedir.

Bir evlilik veya kayıtlı medeni birliktelik kapsamında yapılan hediyelere ilişkin zorunlu kısma ek olarak sınırsız bir hak talebi vardır. Bununla birlikte, hediyenin kendisi kesinlikle etkili olmaya devam etmektedir.

Katma Değer Vergisi ve Ticaret Vergisi: Ticari Gayrimenkul Ticareti

Ticari mülk satışlarında katma değer vergisi (KDV ), satın alma fiyatının %19’u oranında alıcıya ve yeni mal sahibine yansıtılır.

Ticaret vergisi (GewSt), ticari satış işlemleri bağlamında gayrimenkul satıcısı tarafından ödenir ve sermaye kazancı temelinde bireysel olarak hesaplanır. 3,5’lik vergi oranına tekabül eden kar payının belediye matrah oranı ile çarpılması sonucunda ödenecek ticari vergi tutarı bulunur.

Ticari vergi tutarı = kârın %3,5’i * matrah oranı

Otomatik ticaret vergisi yükümlülüğü ve ödenekleri

Ortaklıklar, gerçek kişiler & Co. – Gayrimenkul bir ticari varlık olduğu sürece, ilgili kar geliri genellikle vergiye tabidir. Spekülasyon vergisine ilişkin olarak Gelir Vergisi Kanunu ‘nda (EStG) öngörülen 10 yıllık süreye uyulmaması veya gayrimenkul birimlerinin satışında üç mülk sınırının aşılması halinde, ilgili gelir de otomatik olarak ticaret vergisine tabi olur.

Bu nedenle, başlangıçta çok aileli bir ev olarak satın alınan ve daha iyi bir kiralama sırasında birkaç daireye bölünen bir mülkün beş yıl içinde yeniden satılması, otomatik olarak böyle bir vergi yükümlülüğüne neden olur.

Ortaklıklar ve gerçek kişiler yasal olarak 24.500 Avro tutarında bir ödenek alma hakkına sahiptir. Diğer şirketler ve dernekler, belirli koşullar altında 5.000 €’luk daha düşük bir vergiden muaf tutardan yararlanabilirler.

İpucu! Gayrimenkul satın alma veya kiralama ile ilgili bloktan sonra, işte gayrimenkul sahipleri ve yatırımcılar için birkaç ilginç vergi ipucu daha.

Daha fazlasını okuyun: Gayrimenkul satın alırken / kiralarken vergiler

Gayrimenkule başlarken – Bir ev, apartman dairesi, apartman binası veya sadece bir arsa satın alırken neler beklemelisiniz?

Dayanak: Gayrimenkul satın alırken ortaya çıkan arızi maliyetler

Düşük faiz oranları, harika kredi teklifleri ve karşı konulmaz satın alma fiyatları bazı insanları cezbediyor ve ev sahibi olma hayalini gerçeğe dönüştürüyor. Ancak çoğu kişi bu konuya yeterince dikkat etmemekte ve bir satın alma sözleşmesi imzalarken alıcı ve satıcıların bekleyebileceği ek maliyetleri unutmaktadır. Kat mülkiyeti satın alırken ne gibi ek masraflar ortaya çıkar? Bir ev satın alırken yüzde kaç?

Bir satın alma sözleşmesi imzalandığında, finansman zaten tamamlanmış olur. Ancak, yan satın alma maliyetleri genellikle hafife alınmaktadır. Emlakçı, noter, tapu ve vergi dairesinden gelen faturalar, kredi sabitlenir sabitlenmez gelir. Bu nedenle kredi genellikle çok düşük belirlenir.

Gayrimenkul devir vergisi: federal eyalete göre vergi

Almanya’da bir arsa veya arsadaki bir hisse satın alındığında arazi devir vergisi ödenir.

Arazi devir vergisi bir eyalet vergisidir. Her federal devlet tarafından ayrı ayrı belirlenir. Şu anda federal eyalete bağlı olarak %3,5 ile %6,0 arasında değişen bu vergi, Arazi Devir Vergisi Kanunu (GrEStG) temelinde alınmaktadır. Arazi devir vergisinin miktarı federal eyaletler tarafından belirlenir. Bu nedenle bir eyalet vergisidir. Bu nedenle ilgili federal devlet, alınan verginin belediyelere aktarılıp aktarılmayacağına kendisi karar verebilir.

Gayrimenkul değerleme: Yan maliyetleri + yatırım sermayesini azaltın

Mülkün değerlemesi ne kadar iyi olursa, yan maliyetler ve işletme vergisi de o kadar düşük olur. Bu nedenle gayrimenkulün değerlemesini de incelemenizi tavsiye ederim. Not: Bu arada, birçok insanın bir emlakçı tutmasının nedeni de budur. Bir satın alma fiyatını hemen kabul ederseniz, muhtemelen daha fazla ödersiniz. Bunu çıraklık olarak yazabilirsin. Ancak bu 5 basamaklı bir toplamsa, birçok insan için hızla acı verici hale gelir. Parayı, örneğin yeni bir ısıtma sistemi kurarak yenileme veya modernizasyona yatırmış olabilirsiniz. Bunun iki olumlu yan etkisi olacaktır:

  1. Somut eleştiri noktaları aracılığıyla satın alma fiyatının en aza indirilmesi (örn. bina dokusu)
  2. Yeniden satışta yenileme / modernizasyon yoluyla değer artışı

Böylece sadece daha az ödeme yapmakla kalmaz, aynı zamanda mevcut varlıkları mülkünüzün değerini artırmak için de kullanabilirsiniz. Bu nedenle, şunu unutmayın: Mülkü ne kadar ayrıntılı kontrol ederseniz, satın alma fiyatını o kadar çabuk en aza indirebilirsiniz. Gayrimenkul değerlemesi yaparken nelerin önemli olduğu hakkında daha fazla bilgiyi buradaki öncü makalede bulabilirsiniz.

Aklınızda belirli bir mülk varsa, arsa, daire, ev ve benzerleri hakkındaki ayrı makaleleri okumanızı tavsiye ederim.

Kira geliri üzerinden alınan vergiler: GmbH veya vakıf

Kira gelirinizi mümkün olduğunca verimli bir şekilde vergilendirmek için – ilk aşamada – mülk(ler)iniz için ekstra bir şirket kurmayı düşünmelisiniz.

Kira gelirleri üzerindeki vergiler kesinlikle ev sahipleri için bir sorundur. Özel gayrimenkul mülkiyeti, gayrimenkul GmbH’si (varlık yönetimi GmbH’si) veya aile vakfı? Aşağıdaki iki makalede, özel bir mülk satın almadan veya bir emlak şirketi kurmadan önce vakıflar hakkında düşünmenin neden çok akıllıca olduğunu göstereceğim.

Immobilien GmbH: Varlık yönetimi GmbH

Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH / Immobiliengesellschaft – Bu makalede emlak şirketleri hakkında temel bilgileri öğreneceksiniz. Kim bir ev veya kat mülkiyeti satın alırken bir limited şirket kurmayı düşünür ki? Kuşkusuz bu, ev sahibi olarak oturanlar için bir anlam ifade etmiyor, ancak kiracılar için ediyor.

Emlak şirketi nedir? Bir emlak şirketi, gayrimenkul kiralama, geliştirme, finanse etme, gerçekleştirme veya pazarlama amacını güden bir şirkettir. Bir veya daha fazla mülk olması önemli değildir. Ayrıca kendi mülkleri ve üçüncü tarafların mülkleri için mülk yönetimini de içerir.

Şimdi kendinize şu soruyu soruyor olabilirsiniz:

Emlak GmbH, aile vakfı, bunlar aynı şey değil mi?

Doğru, kira gelirinizin satın alınması ve vergilendirilmesi söz konusu olduğunda iki yasal form arasında neredeyse hiçbir fark yoktur. Ancak söz konusu gayrimenkul satışı olduğunda işler ilginç bir hal alıyor. Gayrimenkul GmbH’deki sermaye kazancının tamamen vergilendirilmesi gerekirken, spekülasyon süresinin sona ermesinden sonra gayrimenkulün satışı vergiden muaftır.

Aile vakfı: yaşlılık yardımı, çocuklar, neredeyse vergiden muaf

Tekrar ediyorum: Bir gayrimenkul GmbH’sinde sermaye kazancı tamamen vergilendirilir. Bir aile vakfı tarafından gayrimenkul satışı vergiden muaftır (spekülasyon döneminden sonra).

Aşağıdaki vergi makalesinde sizlerle birlikte vakıflar, aile vakıfları, gayrimenkul alımları, vergiler ve vergi optimizasyonu konularına derinlemesine bir bakış atacağım. Bir vakıf veya daha spesifik olarak bir aile vakfı kurmanın sizin için birçok avantajı vardır. Spekülasyon vergisinden sonra vergisiz sermaye kazançlarından, kira gelirlerinin yüzde 15 gibi düşük bir oranda vergilendirilmesine kadar. Bu makalede bunun nasıl işlediğini, nasıl bir vakıf kurabileceğinizi ve torunlarınızın bundan nasıl yararlanacağını öğreneceksiniz.

Gayrimenkul ediniminde diğer yasal formlar

Vergiler önemli bir konudur. Ne kadar çok kazanırsanız, vergi yükü de o kadar artar. Bir noktada, vergiler en büyük gideriniz olur. Bir ev sahibi veya mülk yatırımcısı olarak, doğru yasal formu seçerek çok para tasarruf edebilirsiniz. Klasikler arasında örneğin gayrimenkul limited şirketi veya aile vakfı sayılabilir. Bir iş kurmanın farklı yasal biçimleri hakkında daha fazla bilgiyi buradan edinebilirsiniz.

Almanya’da sahip olduğunuz tüm seçenekler bunlardı. Peki ya yurt dışındaki gayrimenkul yatırımları? İşte bir içgörü:

Yurtdışında mülk satın alın

ABD’de bir ev, arsa veya kat mülkiyeti satın aldığınızda hangi vergileri ödemek zorundasınız? Tax USA Special’da artık tüm önemli ABD vergilerini net bir listede bulacaksınız. Daha sonra Fransa, İtalya ve İspanya’ya (ve ekstra olarak Mallorca’ya) odaklanarak Avrupa’daki gayrimenkul yatırımlarına geçiyoruz.

ABD Vergileri: Gayrimenkul Özel

Amerika Birleşik Devletleri, dünyadaki başka hiçbir ülkede olmadığı kadar gayrimenkul yatırımcılarının ilgisini çekmektedir. Kitzbühel ya da Monako gibi aşırı zenginlere yönelik küçük noktalar dışında. Başta Kaliforniya ve Los Angeles olmak üzere New York da odak noktasıdır. Ayrıca on binlerce kişi, kariyerleri onları ABD’ye çektiği için daire, apartman dairesi ve ev arıyor. Silikon Vadisi (Los Angeles yakınlarında), Wall Street (New York), burası ekonomik, siyasi ve kültürel fikirlerin şekillendiği yerdir. Dolayısıyla ABD’ye yatırım yapmak ancak parametreler doğru olduğunda mantıklı olabilir.

Ancak gayrimenkul alıcıları için asıl soru, ABD’deki vergi sisteminin nasıl işlediğidir? ABD’li emlak danışmanımızla birlikte ABD’deki vergiler konusunda ayrıntılı makaleler yazdık. İlk bölüme buradan ulaşabilirsiniz:

Tipik Amerikan silüeti ile San Francisco’nun görünümü:

Vergi indirimi: ABD vergi sisteminden yararlanın

Mortgage Kredisi mi? Emlak vergileri mi? Burada, gayrimenkulle ilgili olarak ABD vergi sisteminde karşılaşacağınız tüm önemli terimleri açıklıyoruz. Burada, ABD’deki mülkünüz için ödediğiniz satın alma fiyatını ( arızi masraflar dahil) nasıl düşürebileceğinize dair basit bir rehber bulacaksınız: Vergi kredilerinden kesintilere ve ödeneklere kadar. Bu vergi rehberinde, vergi hesaplamanıza nelerin dahil olduğu ve ödediğiniz vergileri yasal olarak nasıl azaltabileceğiniz hakkında hızlı ve kolay bir genel bakış elde edeceksiniz.

Avrupa’da Yatırım: Fransa, İtalya ve İspanya

Komşu bir ülkeye mi taşınıyorsunuz? Burada, komşu Avrupa ülkelerinde mülk satın almak için küçük bir tavsiyemiz var. İstatistiksel olarak Almanların çoğu güneybatıya, Fransa, İspanya ve İtalya’ya doğru çekilmektedir. Akdeniz bölgesinde mülk satın almak Almanya’da mülk satın almaktan farklıdır. İyi, tavsiye edilebilir mülkleri araştırmakla başlar ve sahadaki mevcut zamanın en iyi şekilde kullanılması için çok hassas bir şekilde planlanmış görüntüleme randevuları ile sona erer.

Vergi hileleri açıklandı: zenginlerden öğrenmek

Son olarak, vergi optimizasyonu ve vergi hileleri alanından birkaç ‘haber’.

Hisseler üzerinden alınan vergiler: Blok hisse (1 milyar) neredeyse vergiden muaf

Son derece akıllı olanaklardan da yararlanabilecekken neden! Bu örnekte, Springer’da milyarlarca dolar değerindeki bir hisse paketini neredeyse vergisiz olarak transfer etmenin nasıl mümkün olduğunu gösteriyorum. “Aslında yayıncının dul eşinin üst düzey yöneticisine vereceği hediye o kadar da cömert bir hediye olmayacaktır. Vergiden muaf tutar olan 20.000 avronun üzerindeki aile dışı hediyeler için yüzde 50 oranında hediye vergisi ödenir. Bu durumda, neredeyse yarım milyar avro. Ancak, örneğin iş varlıkları için muafiyet kuralları vardır.” (Pressehaus) – bu coupe hakkında daha fazlasını şimdi okuyun:

Gelir vergisi: ABD Başkanı yılda sadece 750 dolar ödüyor

Sadece kayıpları vergi tasarrufuna dönüştürün! 2005-2007 yılları için alınan 70.1 milyon dolarlık iadenin, 2009 yılı için talep edilen yaklaşık 700 milyon dolarlık ticari zararın geri taşınmasından kaynaklandığı görülmektedir. Bu kayıplar muhtemelen Trump Atlantic City kumarhane işini tamamen “terk ettiği” iddiasına dayanıyordu (Kaynak: IRS. “Yayın 544 (2019), Varlıkların Satışı ve Diğer Elden Çıkarmalar.” Erişim tarihi: 1 Ekim 2020). Hikayeyle ilgili her şeyi buradan okuyabilirsiniz:

Lukinski Blog