Piyasa değerini belirleyin: Piyasa değerini belirleyin ve satış fiyatını hesaplayın

Piyasa değerinin belirlenmesi – Bir mülkün piyasa değerinin belirlenmesi, Mülk Değerleme Yönetmeliği’nde(ImmoWertV) kanunla düzenlenmiştir. Kullanım türü, mülkün büyüklüğü ve durumuna ek olarak, mülkün enerji verimliliği de piyasa değerinin belirlenmesinde önemli bir faktördür. Piyasa değeri bir emlakçı veya eksper tarafından belirlenir. Piyasa değeri ve değerleme yöntemleri hakkında bilmeniz gereken her şey [yıl] burada!

Piyasa değeri: Konut ve daire için satış fiyatı [yıl]

En önemli 2 soru ile başlayalım:

Piyasa değeri ne anlama geliyor?

Pazar değeri, mülkün veya değerleme konusu diğer nesnenin yasal koşullarına ve gerçek özelliklerine, diğer özelliklerine ve konumuna uygun olarak belirtilen zaman dilimi içinde işlerin olağan akışı içinde gerçekleştirilebilecek fiyattır.

2004 yılında, AB genelinde kullanılan “piyasa değeri” terimi, Alman İnşaatKanunu‘nun (BauGB ) 194. Bölümündeki piyasa değeri tanımına eklenmiştir. Dolayısıyla piyasa değeri, piyasada gerçekleşebilecek fiyatın bir tahminidir. Piyasa değeri genellikle arazi ve binaların alım satımı için kullanılır. Zorunlu satışlar, vergi dairesi tarafından yapılan vergi değerlendirmeleri, boşanmalar ve miras durumlarında da piyasa değerinin belirlenmesi gerekebilir.

Piyasa değerini nereden bulabilirim?

Piyasa değerini bir listede bulamazsınız, tipik değerleme yöntemleri kullanılarak hesaplanması gerekir – bu konuda birazdan daha fazla bilgi vereceğiz.

Piyasa değerinin belirlenmesi: Piyasa değerini nasıl hesaplarsınız?

Piyasa değeri değerlendirmesi, mülkün makro konumunu (şehir/bölge) ve mikro konumunu (mülkün yakın çevresi), bölümünü, büyüklüğünü ve değeri azaltabilecek mevcut arazi masraflarını ifade eder. BauGB’ye göre, piyasa değeri kalıcı olarak sabit bir değer değildir, ancak ekspertizde belirtilen referans tarihini ifade eder. Piyasa değerinin belirli bir süre içinde önemli ölçüde değişmesi mümkündür.

Piyasa değeri, değerleme anındaki değeri ölçer. Piyasa değeri takdiri aşağıdaki hususları dikkate alır:

• Geliştirilmişse mülkün maddi değeri
• Mülkün niteliği ve konumu (büyüklük, geliştirme türü)
• Yasal koşullar (örn. arazi kaydı, anıt koruması)
• Değerlemenin diğer amaçları

Ama:

Ancak gerçekte, piyasa talebi mülkünüzün değeri üzerinde belirleyici bir etkiye sahiptir.

Mülke olan talep ve aranan özellikler bölgeden bölgeye büyük farklılıklar göstermektedir. Sadece konumun piyasa değerinde önemli bir rol oynadığı Münih ve Berlin gibi A-lokasyonları düşünün.

Piyasa değerinin belirlenmesine yönelik belgeler

Mülk satışlarının değerlemesi için genellikle aşağıdaki belgeler analiz edilir:

• Arazi kayıt özeti
• Bina planları, kat planları, kesitler
• Bina açıklaması
• Vaziyet planı ve parsel haritası
• Yaşam alanının hesaplanması
• Enerji sertifikası

Kat mülkiyeti için aşağıdakiler de gereklidir:

• Son üç mal sahibi toplantısının tutanakları
• İş planı
• Bölünme beyanı (tapu kaydı)
• Konut yardımı beyanı

Gelir getiren mülkler söz konusu olduğunda, bunlar da sunulmalıdır:

• İşletme maliyetleri
• Kiralama listeleri
• Kira sözleşmeleri

Haklar ve yükümlülükler de incelenmelidir:

• Noterlik belgeleri
• Özel kayıtlar (geçiş hakları, konut hakları, vb.)

Piyasa değerinde kriterlerin ağırlıklandırılması

Mülkün konumuna ve gelecekte beklenen risklerine özel önem verilir. Riskler genellikle modernizasyon riskleridir, örneğin birikmiş yenileme çalışmaları nedeniyle beklenen maliyetler gibi. Genellikle çatı, kiler, pencereler ve ısıtmayı içeren en pahalı bakım önlemleri de değerlendirilir. Evin türü de değerlendirilir. Bina 1945’ten önce inşa edilmişse, eski bir bina; 1945’ten sonra inşa edilmişse, yeni bir bina olarak sınıflandırılır. Dış tasarım, kat planı, bahçe, dış cephe, oda düzeni ve aydınlatma koşulları da dikkate alınır.

Konum, balkon ve hedef kitle için çekicilik gibi faktörler mülkün kiralanabilirliğinde önemli rol oynar. Değerlemeye dahil edilen diğer faktörler arasında örneğin asansör ve mülkün demirbaş ve donanımları yer almaktadır:

• Arsa alanı (orantılı yaşam alanı veya toplam alan)
• Yaşam Alanı Yönetmeliğine (WoFIV) göre yaşam alanı
• Garaj, yeraltı otoparkı, park yerleri (mevcut yenileme riskleri)
• Bodrum katının ek olarak kullanılabilir olması veya örneğin bodrum katında tadilat birikimi
• Mülk konumu için demografik bilgiler
• Mülkün türü (ticari, konut, bakım, listelenmiş, diğer özel formlar, karma mülk)

Değerleme: 3 değerleme yöntemi

Gayrimenkul satışlarının değerlemesi ve diğer değerleme prosedürleri ile ilgili tüm önemli bilgiler sizin için özetlenmiştir:

Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı: Piyasa değeri ve bina gelir değeri ayrımı

Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı, mülkü arazinin piyasa değeri ve binanın gelir değeri olarak ikiye ayırır. Buna kira geliri, bakım maliyetleri ve arazi ve binanın yönetim maliyetleri dahildir. Buna göre, kira geliri eksi yönetim maliyetleri ile faiz dahil arsa değeri karşılaştırılır.

Maddi değer yöntemi: Bir mülkün yeni inşaatı için değer

Varlık değeri yönteminde, arazinin piyasa değeri ilk olarak standart arazi değeri kullanılarak belirlenir, ardından bina varlık değeri eklenir. Binanın mülk değeri, bina üretim maliyetlerinden yaşa bağlı azalmalar çıkarılarak hesaplanır.

Maddi arazi değeri (arazinin piyasa değeri) ve maddi bina değeri toplanır ve bir maddi değer faktörü ile çarpılır. Varlık değeri faktörünün hesaplanması binanın türüne, geçici varlık değerine ve standart arazi değerine bağlıdır. Bu şekilde hesaplanan toplam varlık değeri, mülkün yeniden inşası için gerekli olacak mali kaynakları gösterir.

Karşılaştırmalı değer yöntemi: Benzer mülklerle karşılaştırma

Karşılaştırmalı değer yöntemi , mülkünüzü benzer mülklerle karşılaştırır. Özellikle apartman daireleri ve konut binaları satılırken kullanılır. Karşılaştırmalı değer, geliştirilmemiş arsalar için de belirlenebilir.

Karşılaştırmada yalnızca benzer konumlardaki ve karşılaştırılabilir yerleşim planlarına sahip mülkler dikkate alınır. Değerlemeye dahil edilen mülkler, konut mülkünün yakın çevresinde olmalıdır. Karşılaştırmalı değer yönteminin özellikle gerçekçi olduğu düşünülmektedir. Konumlar bölgesel olarak nispeten karşılaştırılabilir olduğundan, mülklerin değerini belirlemek için sıklıkla kullanılır.

Mülk değerlemesi [yıl]

Ev değerlemesi, daire değerlemesi, iyi bir satış fiyatı için nelere dikkat etmelisiniz? İpuçlarımı burada bulabilirsiniz:

• Mülk değerlemesi [yıl]