Klasik veya egzotik yatırım: Hangi mülk yatırım için uygundur? Yatırım Röportajı

Sermaye yatırımı olarak gayrimenkul – İster müstakil ev ister çok aileli ev, ister apartman dairesi ister depo, ister öğrenci evi ister huzurevi olsun: gayrimenkul piyasasında sermaye yatırımı için teklifler çeşitlidir. Parasını gayrimenkule yatırmak isteyen herkes, yatırım hedefleri için doğru mülkü bulmalıdır. Klasik veya egzotik: Sermaye yatırımı olarak hangi mülk uygundur? İpucu! Röportajın ikinci bölümünü buradan okuyabilirsiniz: Sermaye yatırımı olarak gayrimenkul – Nelere dikkat etmeliyim?

Huzurevleri yönetim gayrimenkulleridir

Soru: İnsanlar bakım konusunda giderek daha fazla endişe duyuyor. Bir yandan personel eksikliği, diğer yandan da inşa edilmesi gereken bakımevleri var. Piyasada bu tür evlerin inşasını bireysel bir yatırım olarak veya hatta birkaç huzurevi için bir gayrimenkul fonu olarak sunan daha fazla teklif var. Bu gelişme nasıl devam edecek ve bu yatırım şeklini nasıl değerlendiriyorsunuz?

Geleceği olan bir yatırım olarak bakım daireleri?

Huzurevleri ve bakım konusunu iyi bilenler bu tür tesisleri ciddi olarak düşünebilirler. Ancak bu gerçekten büyük bir uzmanlık gerektirir, çünkü huzurevlerinin çok özel bir riski vardır: bu sözde yönetim mülklerinde, operatörün yeterliliğine bağlıdır. Dikkatli bir şekilde yönetmezse, ne ev ne de yatırımcı için hiçbir getiri olmayacaktır. En kötü durumda, iflas tehdidi ortaya çıkar ve para gider.

Ve bunun huzurevlerinin genellikle çok dolu olduğu gerçeğiyle hiçbir ilgisi yoktur. Huzurevlerini inşa edenlerin reklamını yaptığı şey budur. Bu daha çok uygun bakımın yüksek maliyetiyle ilgili. Ve bunların sadece bir kısmı devlet kurumları tarafından karşılanmaktadır. Geri kalanı konut sakinleri veya yakınları tarafından ödenmelidir. Bu başarılı olmazsa, evde birçok şey kurtarılır. Bu da yine evin itibarı üzerinde olumsuz bir etki yaratmakta ve dolayısıyla daha az sakin getirmektedir. Bu durum, kira kaybı nedeniyle açığı daha da artırmaktadır.

Elbette, yalnızca huzurevi birimlerinden oluşan fonlar da vardır. Çoğu fon yapısında olduğu gibi burada da risk biraz daha düşüktür. Bununla birlikte, getiri de önemli ölçüde daha düşüktür. Eğer gerçekten gayrimenkule yatırım yapmak istiyorsanız, yönetim gayrimenkulü satın almamalısınız.

Gayrimenkul satın almak: geliştiriciden çok yönlü kaygısız paket

Soru: Bir mülk geliştiricisinin başarılı olması için genel olarak hangi gerekliliklere ihtiyacı vardır? Peki huzurevlerinin planlanması ve inşasında özellikle önemli olan nedir?

Bakım evlerinin planlanması ve inşası

Öncelikle emlak geliştiricisinin ne olduğunu kısaca açıklayabilirim. Alıcı açısından bakıldığında, bir mülk geliştiricisi, mülk satın almak isteyen herkes için “çok yönlü kaygısız paket” gibi bir şeydir. Sonuçta, geliştirici araziyi satın almak, mülkü planlamak ve inşa etmekle ilgili her şeyle ilgilenir. Sonraki satın alma sözleşmesi bile çoğu zaman geliştirici tarafından organize edilen noterden geçmektedir. Alıcı bitmiş mülkünün anahtarını alır, mobilyalarını toplar ve yeni evinin tadını çıkarabilir.

Doğru mülk geliştiricisini / inşaat şirketini bulmak

Ancak her şeyin az önce söylediğim gibi sorunsuz işlemesi için, geliştiricinin yetkililerle, inşaat şirketleriyle vb. çok sayıda iyi bağlantıya ihtiyacı vardır. Ayrıca, boş arsaların veya mevcut evlerin nerede satıldığına dair “iyi bir burnu” olması gerekir. Son tahlilde bu, iyi bir emlak geliştiricisinin bölgesel olarak çok iyi bağlantılara sahip olması gerektiği anlamına gelir. Bir geliştiriciden mülk satın almak istiyorsanız, daha küçük yerel veya bölgesel şirketleri kolayca kullanabilirsiniz.

Ve bir mülk geliştiricisinin bilmesi ve yapabilmesi gereken başka bir şey daha var: Arazi ve emlak fiyatları hakkında çok iyi bilgiye ihtiyacı var. Bu, arazi ve bina satın almasına yardımcı olur ve inşaat şirketleriyle müzakereler için temel oluşturur. Sonuçta, geliştirici projeleriyle para kazanmak ister ve buna ihtiyaç duyar. Ancak o zaman bir emlak geliştiricisi bankalardan iyi koşullarda borç alabilir. Bu para genellikle projelerinin satın alınması ve inşası için ön finansman sağlamak amacıyla kullanılır. Bir mülk geliştiricisinin genellikle çok büyük miktarlarda para taşıdığını zaten tahmin edebilirsiniz.

Örnek görselleştirme (yeni bina):

Demografi ve konum

Özellikle huzurevleri planlanırken ve inşa edilirken önemli olan, benim deneyimlerime göre, inşa edildiği bölgede böyle bir eve duyulan ihtiyaca bakmaktır! Bu kulağa oldukça sıradan geliyor, ancak evlerin inşa edildiği her yerde değil, onlar da gereklidir. Böyle bir eve yatırım yapan kişi, sermaye yatırımından keyif almayacaktır. Bu nedenle, tıpkı yatırımcı gibi huzurevi planlayıcısı da, huzurevleri için kesin bir talep planlaması olup olmadığını ve sonuçların ne olduğunu öğrenmek için ilgili belediyeye çok yakından danışmalıdır.

Planlama ve inşaatla ilgili diğer her şey eyalet bina yönetmeliğinde ve diğer birçok standartta yer almaktadır. Elbette, huzurevi geliştiricisi bunları hesaba katmak zorundadır, aksi takdirde hiç sakin bulamaz.

Özel bir yol: Bir yatırım olarak öğrenci yurdu

Soru: Şimdiye kadar huzurevi ve bakımevi gibi özel mülklere yatırım yapmak oldukça egzotikti. Buna karşılık, öğrenci yurtları yatırımcıların daha çok ilgisini çekmektedir. Bu yatırım şekliyle ne gibi fırsatlarınız var?

Öğrenci Apartları: Küçük birim, metrekare başına daha yüksek fiyat

Açıkçası, burada da şeytan ayrıntıda gizlidir. Şimdilik temel ilkeye bağlı kalacağım: öğrenci yurdu kompleksleri inşa ederken “kalın” ve “yalın” çözümler vardır. Bu, odaların veya dairelerin büyüklüğü değil, binadaki ortak mülkiyet oranı anlamına gelmektedir. Ortak odalar, fitness merkezi, barbekü terası vb. planlanan bir ev – yani kalın çözüm – daha yüksek kira geliri getirir (çünkü kira frenine bağlı değilsiniz), ancak mal sahibi tarafından ödenecek bakım maliyetleri de önemli ölçüde daha yüksektir. Ev tamamen kiraya verilmemişse, bu masraflar kira gelirini kolayca tüketebilir.

Her zaman olduğu gibi: yer, yer, yer!

Tüm gayrimenkullerde olduğu gibi, öğrenci evleri için de konum özellikle önemlidir. Bir üniversitenin var olması, dairenin her zaman kiraya verilmesi gerektiği anlamına gelmez. Sunulan kurslar yeterince cazip değilse ya da civarda uygun fiyatlı çok sayıda “normal” daire varsa, yatırım işe yaramayacaktır.

Bu nedenle, tek bir hedef kiracı grubuna sabitlenmemiş mülklere yatırım yapılmasını tavsiye etme eğilimindeyim. Böylece öğrencilerin yanı sıra normal kiracı da dairede yaşayabilir. Konut çevresinin tamamı da özellikle cazip görülüyorsa – örneğin alışveriş tesislerine, rekreasyon alanlarına vb. yakınlığı nedeniyle – “kira kaybı” konusu pek rol oynamaz. – “kira kaybı” meselesi pek bir rol oynamamaktadır.

 

Statistik: Anteil der Studenten, für die es Plätze im Wohnheim gibt, in deutschen Städten im Jahr 2010 | Statista

Statista‘da daha fazla istatistik bulabilirsiniz

Hala kesin bir klasik:

Bir yatırım olarak kat mülkiyeti

Soru: Yatırım yapmanın klasik yolu bir kat mülkiyeti satın almaktır. Nelere dikkat edilmesi gerekiyor ve böyle bir yatırımı finanse etmenin en iyi yolu nedir?

Bir dairenin finansmanı: ipuçları

Her zaman yatırımcının kendisinin yaşamadığı, ancak kiraya verdiği dairelerden bahsediyoruz. Çünkü o zaman, daha sonraki bir satıştan elde edilen gelire ek olarak, düzenli kira gelirim de geri dönüş olarak elimde olacak.

Ancak bu gelirin mümkün olduğunca sorunsuz ve kesintisiz bir şekilde akması için evin cazip bir ortamda bulunması gerekir. Bu, evin kendisiyle başlar. Bahçe var mı? Asansör var mı? Peki ya park olanakları? Işık, açık havada oturma alanı ve çok daha fazlası da iyi kiralanabilirlikte belirleyici bir rol oynar. Evin bina durumunun mükemmel olması gerektiğini söylememe gerek yok. Dairenin kendisinde, kiracı maddenin bakımından sorumludur, ancak ortak tesislerde her zaman mal sahipleri sorumludur. Özellikle eski evlerde bir daire satın alırken, bodrumun, çatının, koridorun, pencerelerin vb. durumu, sahiplerinin yatırım yapıp yapmadığını gösterir.

Finansman söz konusu olduğunda, elbette en iyisi bankanıza ve vergi danışmanınıza sormaktır. Bir sermaye yatırımı söz konusu olduğunda, satın almak için mevcut sermayeyi kullanmak veya borç para almak söz konusu olabilir. Mevcut elverişli faiz oranı seviyesi ile herkes az miktarda özkaynakla bile kendi yatırımını yaratabilir. Ancak dikkatli olun: Piyasadaki birçok teklif, satıcının düşük faiz oranını satış fiyatına dahil etmesi nedeniyle aşırı pahalı olarak değerlendirilmektedir.

Merak etmeyin! Orta büyüklükteki daireler de iyi bir şekilde kiralanabilir.

Bir metropolde kat mülkiyeti mi satın alıyorsunuz?

Soru: Konuta olan talep artıyor. Özellikle Frankfurt, Berlin, Münih gibi büyük şehirlerde. Bu gelişme pazar için ne anlama geliyor? Küçük bir daire mi yoksa büyük bir daire mi satın alınmalı? Kat mülkiyeti bir yatırım olarak uygun mudur?

İkinci soruya açıkça “evet” diyorum! Herkes müstakil bir evde yaşamak istemez veya yaşayamaz. Bu nedenle kat mülkiyeti bugün çok popülerdir ve uzak gelecekte de öyle kalacaktır. Daha sonra konum ve mobilyalar açısından doğru genel koşullara dikkat ederseniz, her şeyi doğru yapıyorsunuz demektir!

Büyük veya küçük daire, gelecekte bir noktada dairemde kendim yaşamak isteyip istemediğime de bağlıdır. Küçük ve çok büyük üniteler şu anda konut piyasasında talep görmektedir. Yatırımınızda daha sonra kendiniz yaşamak istiyorsanız ve bunun için “dans salonlarına” sahip olmak istemiyorsanız, orta büyüklükte, örneğin 70 metrekareyi tercih etmelisiniz. Ve endişelenme! Ayrıca bunları iyi bir şekilde kiralayabilirsiniz.

Mevcut mülk mü yoksa yeni inşa edilmiş mülk mü?

Soru: Kat mülkiyeti veya kiralık daireler içeren apartman binalarının yeni inşası politik olarak arzu edilmektedir. Bu sektörde mevcut mülklere ve yeni inşa edilen mülklere olan talepte ne gibi farklılıklar var?

Aslında hiçbir fark yok! Apartman binaları ve ev kompleksleriyle ilgilenen yeterince geliştirici ve yatırımcı var. Burada kendi adıma konuşuyorum. Şirketimiz hem mevcut mülkleri hem de yeni konut geliştirmeleri için arsaları satın almaktadır. Her iki tür için de arz sınırlıdır. En azından cazip konumlarla ilgileniyorsanız. Bu nedenle sürekli olarak daha sonra geliştirip tekrar satacağımız apartman binaları veya arsalar arıyoruz.

Mevcut mülk:

Yeni bina (görselleştirme)

Özkaynak kaldıracı: 1’den x daireye kadar

Küçük bir daireden bir emlak imparatorluğuna – kaldıraç etkisi ile mümkün!

Büyük ölçekte daire kiralamak

Soru: Gayrimenkulden para kazanmak istiyorsanız, ev alım satımı yapabilir, yeni evler inşa edebilir veya büyük ölçekte daireler kiralayabilirsiniz. Basit bir kat mülkiyeti veya müstakil bir evin yönetimine kıyasla buradaki en büyük farklar nerede?

Bu soruya burada cevap vermek zaten oldukça kapsamlı. Bir emlakçı olarak – genellikle – büyük paralar kazanmak istemek şu anlama gelir: emlak piyasasında çok fazla bilgi edinmek ve daha da fazla çalışmak. Çünkü çoğu zaman gerekli çalışmalar aynı anda devam ediyor. Örneğin, yeni inşaat: bir tesisin inşaatına başlayan kişi, sermaye akışını, hizmet kredi hatlarını vb. güvence altına almak için hemen bir sonraki projeye başlamalıdır. Yetkililer ve bankalarla yaptığı birçok görüşmeye ek olarak, aynı anda mülklerinin alıcılarını veya kiracılarını bulmalı ve onlara hizmet etmelidir. Tamamlanan mülklerin yönetimi, eğer kişi tesisin sahibi olarak kalırsa, genellikle buna eklenir.

Buna karşılık, bir apartman dairesinin veya küçük bir evin idaresi ve bakımı kesinlikle yönetilebilir. Mal sahipleri toplantıları, hizmet bedeli beyanları, apartman yatırımlarının kontrolü ve ara sıra yapılan kiracı görüşmeleri: hepsi bu.

Kaldıraç etkisi açıklandı: Özkaynak x 10

Yine de kiralanan küçük bir kat mülkiyeti, daha büyük bir emlak imparatorluğuna giriş kapısı olabilir. İşte bu noktada kaldıraç etkisi (b orsada “kaldıraç etkisi” olarak da bilinir) yardımcı olur. Kısacası, satın aldığım daireyi birkaç yıl sonra yeni bir daire almak için bankadan ödünç aldığımda elde ettiğim etki bu. Orijinal dairenin değerindeki artış, öz sermayemi aritmetik olarak artırmama ve böylece daha büyük ve daha pahalı bir daire için daha yüksek bir kredi alabilmeme yardımcı oluyor. Eğer doğru yaparsanız, bu oyunu istediğiniz kadar tekrarlayabilirsiniz.

Yaşayan dünyanın dijitalleştirilmesi

Soru: Uzmanlar yarının dijital yaşam dünyasının bugünden planlanması gerektiğini belirtiyor. Dijitalleşme gayrimenkul sektörü için ne gibi değişiklikler getirdi? Bu durum yatırımcıları nasıl etkiler?

Çok basit bir örnekle başlayacağım: Bugün bir mülk satmak veya satın almak isteyen herkes artık gazeteye bakmıyor. Harika fotoğraflara veya videolara sahip emlak portalları dijitalleşme olmadan düşünülemez. Ancak her iki taraf için de bu, alıcı olarak teklifler söz konusu olduğunda sapla samanı ayırmak için dijitalleşme konusunda yetkinlik gerektiği anlamına geliyor. Satıcı, hedef alıcı grubu için hangi portalın doğru portal olduğunu bilmelidir.

Tesis yönetimi olarak adlandırılan gayrimenkul yönetiminde dijitalleşme daha yeni başlıyor. Doğru hizmet bedeli beyanlarının oluşturulması için tüketim değerlerinin toplanması çok basit bir örnektir. Örneğin, gayrimenkule erişimin elektronik olarak düzenlenmesi söz konusu olduğunda işler heyecan verici bir hal alıyor. İnsanların güvenlik ihtiyacı arttığından, birçok şey dijitalleşme yoluyla uzaktan kontrol edilebilmektedir. Tabiri caizse elektronik bir konsiyerj. Ya da mülk bakımında: Robotlar personel maliyetlerinden tasarruf etmek için nasıl kullanılabilir?

Bugün daire ve ev planlayan herkesin radarında “akıllı ev” konusu çok net bir şekilde yer alıyor olmalı! Eğer gelecekte yaşam, çalışma ve tüketim giderek daha fazla kişinin kendi evinde gerçekleşecekse, o zaman evin dijitalleşmesine yönelik altyapılar da planlanmalıdır. Ve sadece kabloların döşenmesinden veya eğlence elektroniğinin görünmez kurulumundan bahsetmiyorum. Bunun yerine, düz kat planları esnek bir şekilde değiştirilebilir olmalı, odaların kullanımı değiştirilebilir olmalı ve nihayetinde elektronik kullanımı her yerde mümkün olmalıdır. Burada da hem planlamacılar hem de yatırımcılar için ilginç perspektifler var.

Gayrimenkul dünyasındaki yatırımcılar için bu, yatırımın bu gelişmeler açısından da geleceğe dönük olup olmadığının kontrol edilmesi anlamına geliyor. Gelecekte çözücü alıcılara ve uzun vadeli kiracılara sahip olmak istiyorsanız, gayrimenkulünüzün dijitalleşmesine yatırım yapmanız gerekir. Özellikle de bu gelişmenin olanaklarını henüz bütünüyle hayal edemediğimiz için.

Ä°çeriden ipucu: Sermaye yatırımının gerçekten işe yaradığı yerler

Soru: Rhine-Main bölgesinde iyi bir fiyata nerede emlak yatırımı yapabileceğim konusunda içeriden bir ipucunuz var mı?

Tabii ki: Memleketim Bingen am Rhein ve yakın çevresi en üst sırada yer alıyor. Ve birçok nedenden dolayı! Burada, mülkün satın alma fiyatının beklenebilecek kira geliri miktarına oranı çok iyidir. Fiyatlar, örneğin Mainz, Wiesbaden veya Frankfurt’a göre önemli ölçüde daha düşüktür. Öte yandan, kira seviyesi merkezlerdekinden çok daha düşük değildir. Bu bana yüksek bir getiri sağlıyor.

Ve kesinlikle uzun vadede, çünkü Ren Nehri üzerindeki konum yüksek bir rekreasyon değerine sahip ve toplu taşıma ile ulaşım bağlantıları da çok iyi. Ayrıca şehir, gerekli okullar ve hatta bir uygulamalı bilimler üniversitesi de dahil olmak üzere iyi bir ticari altyapıya sahiptir. Yani aslında kimse buradan taşınmak zorunda değil ve yaşlılığına kadar kalabilir.

Daha fazlasını okuyun: Bakım evlerine yatırım

Bakım dairelerine yatırım yapmaya istekli misiniz? Konu hakkında daha fazlasını buradan okuyabilirsiniz.

Şu anda Almanya’da bakıma muhtaç 4,1 milyon kişi bulunmaktadır. 731.000 kişiye tam yataklı bakım tesislerinde bakılmaktadır. Almanya dünyanın en pahalı sağlık sistemine sahip. Bakım amaçlı gayrimenkullere yatırım yaparken en büyük getiri faktörü, elbette demografik yapının gelişmesinin yanı sıra, nihayetinde bakım sistemini ve finansmanını destekleyen bir ülkenin ekonomik kapasitesidir. Birçok zengin ya da varlıklı ülke gibi Almanya’nın nüfusu da giderek yaşlanıyor.

Yatırım olarak bakım amaçlı gayrimenkul satın almak mı? Bu yatırım biçimine ilk bakışta 5 faktör belirledik.

How useful was this post?

Click on a star to rate it!

Average rating 0 / 5. Vote count: 0

No votes so far! Be the first to rate this post.