Otopark satmak: Değerleme, durum, kiracı ve satış – 18 adım

Çok katlı bir otoparkı satmak [yıl] – Değerleme, durum, emlakçılar ve kiracı listeleri, çok katlı bir otoparkı satarken önemli olan nedir? Çok katlı bir otoparkı kim satın alır? Portföy olarak otoparkları kim satın alabilir? Bu küçük rehber emlak profesyonelleri için değil, yeni başlayanlar içindir. Özellikle ilk kez satış yapanlar için (örneğin miras): Bir kapalı otoparkın değeri ne kadardır? Satış nasıl gerçekleşiyor? Burada satış, değerleme faktörleri ve ayrıca şu soru hakkında bir fikir edinebilirsiniz: Bir emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı satış? Ä°pucu! “Sadece” tek bir park yeri mi satmak istiyorsunuz? Daha fazlasını buradan okuyabilirsiniz: Park yeri satmak. Otopark satıcıları için, değerleme prosedürlerinden vergi konusuna kadar önemli olan her şey burada.

Otoparkı sat [yıl]: Komisyoncuya kadar değerleme

İlk kez satış yapacaklar için en önemli sorulardan biriyle başlayalım: Otoparkınızın değeri nedir?

3 önemli faktörden sonra, belgelerden komisyoncu sorusuna, satın alma sözleşmesine ve devir teslimine kadar satışın tüm adımlarını bulacaksınız.

En önemli 3 değer faktörü ile başlayalım:

• Konum (şehir, ilçe ve cadde)
• Otoparkın durumu
• Kiracı / Boşluk

Otoparkın yeri: Perspektif

Berlin, Hamburg, Münih, Köln, Düsseldorf, Frankfurt ve Almanya genelinde, otoparkınızın konumu ne kadar iyi olursa, daha sonra kısa ve uzun vadeli kiracılara veya park edenlere kiralamak o kadar kolay olacaktır. Boşluk oranını mümkün olduğunca düşük tutmak için, değerlemedeki ilk adım konuma yakından bakmaktır.

Değerlemedeki durum (mevcut ve gelişme):

• Makro Perspektif – Hangi Şehir?
• Mezo perspektif – Hangi bölge?
• Mikro perspektif – sokak ve ev numarası?

Ä°ster küçük bir kasaba, ister orta büyüklükte bir şehir ya da büyük bir şehir olsun, şehir merkezlerinde her yıl daha fazla araba bulunmaktadır – daha sonra Almanya’daki emlak piyasası örneğinde de görüleceği üzere. Yerel dalgalanma ne kadar yüksekse ve buradaki rekabetçi teklifler ne kadar düşükse, satış başarınız için ve aynı zamanda yatırımcıların getirisi için o kadar iyidir.

Buna bağlı olarak, konumun gelişimi de bir rol oynamaktadır.

İkinci önemli konu: otoparkınızın durumu.

Otoparkın durumu: yenileme

Çok az sayıda alıcı ve yatırımcı yeni mülk için çok fazla emek harcamak ister; doğrudan bir getiri elde etmek isterler. Sizin için ve aynı zamanda daha düşük bir satın alma fiyatı için biraz çalışmayı memnuniyetle kabul edenler için, konumdan (makro / meso / mirco) sonra önemli olan mevcut durumdur.

Nispeten yeni otoparklar için önemsiz, eskiler için önemli. İşte size, özellikle de ilk kez satış yapacaklara, böyle bir proje için yenileme maliyetlerinin ne kadar yüksek olabileceğine dair bir fikir.

İlk on yılların tipik eksiklikleri şunlardır:

• Karbonat iyileştirme (karbondioksit ve sülfür dioksit ile)
• Zemin kaplamaları
• Beton onarımı
• Çatlak sızdırmazlığı
• Tavanların sızdırmazlığı
• …

Şimdiden önemli, bu sadece bir örnektir:

Çok katlı otoparkların bakım maliyetleri, durumlarına bağlı olarak büyük dalgalanmalar gösterir

Çok eski otopark: maliyet örneği (100 park yeri)

Diyelim ki 100 araçlık çok eski bir otopark:

Diyelim ki otopark 40-50 yıllık ve gerçekten de ömrünün sonuna gelmiş. Dönüşüm ve yenileme maliyetleri kaçınılmazdır. Kabaca ~ 100 park yeri ile hesaplarsak, park yeri başına ~ 6.000 Euro bekleyebilirsiniz (toplam proje olarak).

Sadece bir otopark katının iyileştirilmesi yaklaşık 1,4 milyon avroya mal olacaktır. Bir de betonun yenilenmesi var ki bu da yaklaşık 1,1 milyon avro tutuyor. Ardından, otopark tavanının su yalıtımına bir göz atıyoruz. Damlayan suya karşı yeni yalıtım için 0,5 milyon avro daha bekleyebilirsiniz (kaynak: DZ Online). Kalemler daha küçük olacaktır, ancak toplamda önemsiz değildir. Buna ek olarak, şehir içi ve yerleşim alanlarında artan elektrikli otomobil sayısı gibi artan pazarları da beraberinde getirebilmek için duman tahliyesi, havalandırma ve hatta elektrik tesisatının yenilenmesi de söz konusu olacaktır.

Kiracılar (uzun vadeli/kısa vadeli) ve boş pozisyonlar

Ayrıca, mevcut kira sözleşmelerinde de açık bir fark vardır. Özellikle otopark, konut kompleksinin bulunduğu yoğun bir şehir merkezinde değil, ölçüm tesisleri, havaalanları veya hatta dışarıdaki başka bir şey gibi özel yerlerdeyse.

Kısa vadeli kiracılar ve lokasyondaki dalgalanmanın yanı sıra, uzun vadeli kiracılara ve boş pozisyonlara da bakmak önemlidir. Nihayetinde, ilk değerlendirmede önemli olan kiracılar ve otoparkın potansiyelidir.

Uzun süreli kira sözleşmeleri elbette ideal durumdur. Buna göre, boş pozisyonlar tam tersidir. Potansiyel alıcıların genel bir bakışa sahip olabilmesi ve değerlemenin gerçekçi olabilmesi için kiracılar hakkında bilgiye ihtiyaç vardır.

Buna ek olarak, iyi A konumlarında, örneğin reklam için ticari alan kiralama (araba yolu, park alanları ve cepheler) gibi birçok küçük parametre vardır.

Bunlar değerlendirmenin 3 merkezi faktörüdür:

• Konum (şehir, ilçe ve cadde)
• Otoparkın durumu
• Kiracı / Boşluk

Bana doğrudan satış mı? Bireysel park yeri / tüm otopark

Tek bir saha da satın alıp almayacağıma dair tekrar tekrar sorular alıyorum. Berlin, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Frankfurt veya Münih gibi metropoller dışında cevap neredeyse her zaman hayırdır.

Tek bir satış yapmak isterseniz size küçük bir tavsiyem ya da ipucum olacak: Ortak sahiplerinize yazın. Listeyi WEG yönetiminden alabilirsiniz. Bir ilan asın. Park yeri iyi kiralanmışsa, özellikle de enflasyonun ve bankadan gelen paranın (faiz) az olduğu bu zamanlarda, park yerinizi tutmayı bile düşünebilirsiniz.

Adım adım düzenli satış

Otopark satışları, bir sitedeki basit bir park yeri, otopark veya tek garaj satışından çok daha uzmanlaşmış ve kapsamlıdır.

Otoparkların büyük bir kısmı emlak portalları aracılığıyla değil, genellikle iyi ve deneyimli emlakçılar tarafından kişisel ağlar aracılığıyla satılmaktadır.

Bununla birlikte, iyi hazırlanabilmeniz ve ayrıca otoparkınızın satışı için deneyimli bir emlakçı bulabilmeniz için satış için bilgi sahibi olmanız önemlidir.

Hazırlık: komisyoncu, belgeler ve değerleme

Mülkünüzü ve satışı nasıl hazırlarsınız?

• Finansal planlama ve satış zamanlaması
• Emlakçı kiralayın
• Kayıtlar ve belgeler
• Mülk değerini artırın
• Teklif fiyatını belirleyin
• İfşa oluşturun

Satış aşaması: ağ kurma ve müzakere

İkinci aşama, yeterli kredibiliteye sahip alıcılar ve yatırımcılar bulmak için mülkünüzü pazarlamakla ilgilidir.

• Pazar mülkü
• Potansiyel alıcılarla iletişim
• Potansiyel alıcıları filtreleme ve seçme
• Kredi kontrolü
• Görüntüleme tarihleri
• Satış görüşmesi ve satın alma fiyatı pazarlığı

Satış işlemleri: Komple transfer

Satın alma sözleşmesinden devir teslimine kadar.

• Noter ile satın alma sözleşmesi düzenleyin
• Noter randevusu
• Tapu kaydı girişi ve ödeme işlemleri
• Mülkün teslim edilmesi
• Noter ücretleri ve komisyoncu komisyonu
• Vergi ödeyin

Çok katlı otoparkın kısmi mülkiyeti: Tek park yeri mi?

Son olarak, en küçük birim:

Bir park yerini (parça sahibi olarak) ayrı ayrı da satabilir misiniz? Park yerlerinin bireysel satışı mümkündür. Ancak, park yerinin ayrı bir mülk olarak mı yoksa özel bir kullanım hakkı olarak mı sahip olunduğuna bağlıdır. Kural olarak, yer üstü park yerleri özel bir kullanım hakkıdır, bu nedenle satış, bölme sözleşmesinde aksi belirtilmedikçe, tüm maliklerin onayını gerektirir.

Çok katlı bir otoparktaki park yerlerinin bireysel satışı hakkında daha fazla bilgi edinin:

• Park yeri satmak

Konum, konum, konum! Emlak piyasası

Almanya’nın birçok noktasında park yeri sıkıntısı yaşanıyor. Bu nedenle ilk iyi haber, otoparkınızı gerçekçi bir fiyata satabileceğinizdir. Çünkü sadece geçen yıl 2,92 milyon yeni araç tescili yapıldı. KBA ‘ya (Kraftfahrt-Bundesamt – Federal Motorlu Taşımacılık Kurumu) göre, Almanya’daki araç sayısı bir önceki yılın raporlama tarihine kıyasla tam 1,1 milyon artarak Almanya’da kayıtlı yaklaşık 66,9 milyon araca ulaştı ve bu da %1,6’lık bir artış anlamına geliyor.

Almanya’da 66,9 milyon kayıtlı araç

Doğru alıcı ve yatırımcı ağıyla, genellikle başarılı anlaşmalar yapan deneyimli brokerlar aracılığıyla, yeraltı otoparkınızı nispeten hızlı bir şekilde satabilirsiniz.