Gayrimenkul değerleme yöntemleri: Ev ve dairelerin değerini belirlemek için 5 yöntem

Hangi mülk değerleme yöntemleri vardır? Bir emlakçı tarafından yapılan değerleme ne zaman yeterli olur ve ne zaman bir uzman görevlendirmeniz gerekir? Daire değerlemesi, ev değerlemesi, çok aileli ev değerlemesi, mülk değerlemesi söz konusu olduğunda her zaman bu yöntemlerden en az 2 tanesi kullanılır. Piyasa değerinizi [yıl] bu şekilde belirlerler.

Ev ve daire için değerleme yöntemleri

Mülk tipi, piyasa değerini belirlemek için kullanılan değerleme yöntemini belirler. Mülklerin piyasa değerini belirlemek için çeşitli standartlaştırılmış değerleme yöntemleri vardır.

Değerleme yöntemlerinin karşılaştırılması: hızlı genel bakış

Kural olarak, bu prosedürlerden en az 2 tanesi aynı anda hesaplanır:

1. Karşılaştırmalı değer yöntemi
2. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı
3. Varlık değeri yöntemi
4. Kalıntı prosedürü
5. İpotek kredisi değerinin belirlenmesi

Yöntem	Kısa açıklama
Karşılaştırmalı değer yöntemi	Benzer mülklerle karşılaştırma yoluyla arazi değeri; genellikle gelişmemiş arazi ve ETW’ler söz konusu olduğunda
Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı	Eldeedilen gelir aktifleştirilir; kiralanan mülkler ve şirketler için ana yöntem
Varlık değeri yöntemi	Yeni inşaat maliyetlerinden aşınma ve yıpranma değerinin düşülmesiyle elde edilen maddi değer; müstakil evler ve apartman daireleri için
Kalıntı prosedürü	Yatırım yapılabilecek azami tutarın belirlenmesi; yatırımcılar için rehberlik
İpotek kredisi değerinin belirlenmesi	Kredi riskini en aza indirmek için bankalar tarafından ipotek kredisi değeri; zaman içinde satış güvencesi

Geliştirilmemiş mülkler ve ETW’ler için karşılaştırmalı değer yöntemi

Karşılaştırmalı değer yöntemi ne anlama geliyor?

Karşılaştırmalı değer yönteminde, benzer mülklerin veya yakınlardaki mülklerin ne kadara satıldığına bakarız ve bir mülkün değerini belirlemek için bu fiyatları referans olarak kullanırız.

“Bu mülk yakın zamanda satılanlara benziyor, dolayısıyla muhtemelen benzer bir fiyatı olacaktır” demek gibi.

Bu değerleme yöntemi, çevredeki benzer mülklerin veya dairelerin satış fiyatlarının karşılaştırılmasına dayanır. Mülkün büyüklüğü, konumu, yerel altyapı ve mülkün değerini etkileyebilecek diğer özellikler gibi çeşitli faktörler dikkate alınır. Mülk değerleme uzmanları, benzer işlemlerle karşılaştırma yaparak mevcut piyasa değeri hakkında gerçekçi bir tahminde bulunabilir.

Hızlı ve basit bir şekilde açıklanmıştır:

• Arsa değerinin benzer arsalar / mülkler ile karşılaştırılarak belirlenmesi
• Benzer mülklerin benzer fiyatlara ulaştığı fikrine dayanır

Hakkında daha fazlasını okuyun:

• Karşılaştırmalı değer yöntemi

Kiralanan mülkler için gelir kapitalizasyonu yaklaşımı

Aktifleştirilmiş kazanç yöntemi ne anlama gelir?

Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında, bir mülkün değerini üretebileceği kira gelirine göre tahmin ederiz. Bir mülkün yüksek kira geliri varsa veya bu geliri elde etme potansiyeli varsa, değeri daha yüksek tahmin edilir. Bu, mülkün ne kadar kârlı olabileceğini görmek için geleceğe bakmak gibidir.

Bu yöntem, mülkün üretebileceği potansiyel gelire odaklanır. Bu amaçla, mevcut veya beklenen kira geliri kullanılır ve bir kapitalizasyon faktörü kullanılarak bir sermaye değerine dönüştürülür. Bu kapitalize değer mülkün değerlemesi için temel oluşturur. Kira gelirine ek olarak, işletme maliyetleri, kiracı cirosu, herhangi bir boşluk süresi ve piyasa ortamındaki gelecekteki olası gelişmeler gibi diğer faktörler de dikkate alınır. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı, kiralanan bir mülkün uzun vadeli ekonomik potansiyelinin sağlıklı bir şekilde değerlendirilmesini sağlar.

Hızlı ve basit bir şekilde açıklanmıştır:

• Elde edilen gelirin aktifleştirilmesi
• Kiralanan mülklerin, arazilerin ve şirketlerin değerlemesi için ana yöntem
• Mülkün gelecekteki potansiyel gelirine odaklanın

Hakkında daha fazlasını okuyun:

• Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı

Müstakil evler ve apartman daireleri için maddi değer yöntemi

Varlık değeri yöntemi ne anlama geliyor?

Varlık değeri yöntemi, bugün yeni bir mülk inşa etmenin ne kadara mal olacağına bakar. Daha sonra, mülkün eskidiği için bu süre içinde ne kadar değer kaybettiği düşülür. Esas olarak evler ve daireler için saf maddi değerlerini belirlemek için kullanılır.

Bu yöntemde, mülkün varlık değeri, üretim maliyetleri veya yeni inşaat maliyetleri esas alınarak belirlenir. Bu maliyetler, eskime ve yıpranma nedeniyle değerde meydana gelen azalmalar için düzeltilir. Özel nitelikler veya yapısal özellikler de değerlemeye dahil edilebilir. Varlık değeri yöntemi, değeri kazanç gücünden ziyade maddi özü ile tanımlanan mülkler için özellikle uygundur.

Hızlı ve basit bir şekilde açıklanmıştır:

• Yeni inşaat maliyetlerinden aşınma ve yıpranma değerinin düşülmesi suretiyle varlık değerinin belirlenmesi
• Çoğunlukla müstakil evler ve apartman daireleri için kullanılır
• Mülkün fiziksel özelliklerine ve yeniden inşa maliyetlerine odaklanır

Hakkında daha fazlasını okuyun:

• Varlık değeri yöntemi

Kalıntı yöntemi: Maksimum yatırım yapılabilir tutarın belirlenmesi

Basitçe açıklamak gerekirse, artık yöntemi nedir?

Artık yöntemi, bir yatırımcının tüm masrafları düştükten sonra elinde kalan paraya bakmak gibidir. Gelecekte beklenen gelire dayalı olarak bir yatırımcının bir mülk için harcayabileceği maksimum tutarı belirlemeye yardımcı olur. Bir yatırımın kârlı olmasını sağlamak için bir tür güvenlik ağıdır.

Artık yöntemi standart bir yöntem değildir, ancak yatırım yapılabilecek maksimum tutarı belirlemek için kullanılır. Yatırımcı tarafından karşılanacak maliyetler mülkün satış değerinden düşülür. Bu yöntem, beklenen gelire bağlı olarak bir yatırımcının bir mülk için harcayabileceği maksimum tutara ilişkin bir gösterge verir.

Hızlı ve basit bir şekilde açıklanmıştır:

• Satış değerinden yatırımcı maliyetlerinin düşülmesi suretiyle yatırım yapılabilir azami tutarın belirlenmesi
• Standart bir yöntem değil, yatırımcılar için bir rehber
• Beklenen getirilere dayalı olarak maksimum yatırım potansiyelinin bir göstergesini verir

İpotek kredisi değerinin belirlenmesi: kredi riskinin en aza indirilmesi

Konut kredisi değer hesaplaması ne anlama geliyor?

İpotek kredisi değer hesaplaması, bankalar tarafından bir mülkün kredi için teminat olarak kullanılmadan önce değerini belirlemek için kullanılır. Bankalar, mülkün ödünç alınan parayı güvence altına almak için yeterli değere sahip olduğundan emin olmak isterler. Mülkün uzun bir süre boyunca ne kadar güvenli bir şekilde satılabileceğini dikkate alırlar. Bu, banka için riski en aza indirmeye ve güvenli bir şekilde kredi vermeye yardımcı olur.

İpotek kredisi değerinin belirlenmesi de standart değildir. Bankalar ve kredi sektörü genellikle kredi verirken riski en aza indirmek için mülkün ipotek kredisi değerini belirler. Mülkün uzun bir süre boyunca ipotek kredi değerinden güvenli bir şekilde satılabilme olasılığı değerlemeye dahil edilir. Çoğu durumda, ulaşılabilir piyasa değerinin yüzde 70 ila 80’i kredi limiti olarak kullandırılır.

Hızlı ve basit bir şekilde açıklanmıştır:

• Kredi riskini en aza indirmek için bankalar tarafından ipotek kredisi değerinin belirlenmesi
• Daha uzun bir süre boyunca mülk satışlarının güvenliğini dikkate alır
• Bankalar genellikle beklenen piyasa değerinin yüzde 70 ila 80’ini kredi limiti olarak sunmaktadır

Mülk değerlemesi [yıl]

Artık bir mülke değer biçmek için kullandığımız tipik yöntemleri basit bir açıklamayla biliyorsunuz. Bu konuyla ilgili daha fazla bilgiyi burada bulabilirsiniz:

• Mülk değerlemesi [yıl]