Değerleme: Daire, ev ve apartman binası – Gayrimenkul değerleme

Değer takdirleri – Gayrimenkul için değer takdirlerini kim hazırlar? Bir ev ekspertizinin maliyeti nedir? Ekspertiz eski bir binanın maliyeti nedir? Cevaplanması gereken birçok soru vardır, en iyi cevap mülk değerlemesi için yanınızda bir uzman bulundurmaktır.

Değerleme: Özellikler, uzmanlar ve pazar

Yasal düzenlemeler bir uzman atanmasını gerektirmedikçe, bir mülk değerlemesi size mülkünüzün bölgesel ve ulusal pazarda gerçekçi bir değerlendirmesini sağlar. Arazi, konut ve ticari mülkler için zamanında ve kesin değerlemeler sağlıyoruz.

Ancak, değerleme mahkemede sunulacaksa, örneğin bir boşanma durumunda, ücret karşılığında bir uzman çağrılmalıdır. Konut veya kiralık mülk yerinde denetlenir. Kural olarak, değerlemenin hem yazılı hem de dijital bir kopyası düzenlenir.

Resmi olarak tanınan bu piyasa değeri takdirinin bir bedeli vardır. Prensip olarak, değerleme ücreti mülkün beklenen piyasa değerine ve değerlemeyi hazırlamak için gereken zaman ve çabaya bağlıdır.

Mimarlar ve mühendisler için ücretler (HOAI)

Bununla birlikte, bilirkişi ücreti hala genellikle 2002 tarihli Mimar ve Mühendis Ücretleri Yönetmeliğine (HOAI) dayanmaktadır. 2009 yılından bu yana bu yönetmelik artık bağlayıcı olmasa da, o zamandan beri bilirkişi görüşleri ve değerlemeler için sabit bir düzenleme bulunmamaktadır.

Ücret prensipte serbestçe müzakere edilebilir

Bu, temelde gayrimenkul değerleme uzmanı ile ücret konusunda pazarlık yapmakta özgür olduğunuz anlamına gelir. Bir ekspertiz görevlendirmeden önce birkaç teklif almalısınız. Bölgenizden bir değerleme uzmanı seçmenizde ve görevlendirmenizde size yardımcı olmaktan memnuniyet duyarız.

Federal Haritacılar Birliği’nin (B.V.S. Sachverständiger) bir kılavuzuna göre, ekspertiz hizmetleri için ücretler mülk değeri temelinde belirlenir. Mülkün konut ve miras yoluyla geçen bina hakları ve geçiş hakları gibi diğer özel nitelikleri de eklenir.

Değerleme ücretleri: Mülk değeri fiyatı belirler

Mülkün değeri 300.000 Euro ise, B.V.S. Sachverständige yönergelerine göre değerleme uzmanının ücreti 1.800 Euro’dur. Geçiş hakkı da değerlendirildiğinden, yüzde 20 = 360 avroluk bir ek ücret alınabilir. Uzman için yapılan masraflar böylece toplam 2.160 avroya ulaşmaktadır.

Komisyoncu komisyonu ile mahsuplaşma

Dairenizi veya evinizi satarken uzmanlarla çalışırsanız, ilk adım olarak mülkünüz için ücretsiz bir değerleme hazırlayacaklardır.

Bu ilk değerleme, satış lehinde veya aleyhinde karar vermeniz için bir temel oluşturabilir. İlk karardan sonra, gerekirse her zaman yeminli bir uzman tarafından resmi bir değer tespiti yaptırılabilir.

Değerleme ortağınız, satış durumunda ortaya çıkan masrafları aracılık ücretleri yoluyla karşılar.

Mülkünüz için belirlenen en uygun fiyat aralığı doğrudan bölgenizle ve bölgesel emlak piyasasındaki konumunuzla ilgilidir. Gayrimenkul uzmanları tarafından yapılan değerleme, mülkünüzün Almanya genelinde en uygun şekilde yerleştirilmesini sağlar.

Kendinizi yerel emlakçılarla sınırlamayın

Mali yükümlülükler olmadan, daha sonra satış için işbirliği yaptığınız emlakçılar tarafından profesyonel bir değerleme alırsınız. Uzmanlar piyasada deneyimlidir ve mahallenizdeki karşılaştırılabilir mülklerin fiyatlarını bilirler.

Karşılaştırmalı değer gelişmemiş arazi için de belirlenebilir. Karşılaştırmalı değer yöntemi yalnızca benzer konumlardaki ve karşılaştırılabilir yerleşim planına sahip mülkleri dikkate alır. Değerlemeye dahil edilen mülkler, konut mülkünün yakın çevresinden olmalıdır.

Karşılaştırmalı değer yönteminin özellikle gerçekçi olduğu düşünülmektedir. Konumlar bölgesel olarak nispeten karşılaştırılabilir olduğu için mülklerin değerini belirlemek için sıklıkla kullanılır.

Gayrimenkul satışı için değerleme

Gayrimenkul satarken değerlemeler hakkında bilmeniz gereken tüm önemli bilgilerin bir özeti: Bir mülke değer biçme.

Gelir yaklaşımı: Piyasa değeri ve bina gelir değerinin dökümü

Aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemi, mülkü arazinin piyasa değerine ve bina gelir değerine böler.

Arazi değeri faizi = yüzde 7 * 100.000 avro = 7.000 avro

Bina gelir değeri = 5.600 Euro * 12,50 (çarpan) = 70.000 Euro

Buna kira geliri, bakım masrafları ve arazi ile binanın yönetim masrafları dahildir. Buna göre, kira geliri eksi yönetim giderleri ile faiz dahil arsa değeri karşılaştırılır.

• Aktifleştirilmiş kazanç yöntemi

Maddi değer yöntemi: Bir mülkün yeni inşası için değer

Hesaplamada ilk olarak arazinin piyasa değerini belirlemek için standart arazi değeri kullanılmakta, ardından gerçek bina değeri eklenmektedir.

Gerçek bina değeri, bina üretim maliyetlerinden yaş indirimlerinin çıkarılmasıyla hesaplanır. Arazinin gerçek değeri (arazinin piyasa değeri) ve binanın gerçek değeri toplanır ve bir gerçek değer faktörü ile çarpılır.

Ayni değer = (100.000 avro + 150.000 avro) * 0,5 = 125.000 avro

Gerçek değer faktörünün hesaplanması bina tipine, ön gerçek değere ve standart arazi değerine dayanmaktadır. Bu şekilde belirlenen toplam maddi varlık değeri, mülkün yeniden inşası için harcanması gereken mali kaynakları gösterir.

• Gerçek değer yöntemi

Karşılaştırmalı değer yöntemi: Benzer mülklerin karşılaştırılması

Karşılaştırmalı değer yöntemi mülkünüzü benzer mülklerle karşılaştırır. Özellikle sahibi tarafından kullanılan daire ve evlerin satışı için kullanılır. Karşılaştırmalı değer gelişmemiş arazi için de belirlenebilir.

Karşılaştırılabilir mülkün metrekare başına fiyatı = 300.000 avro / 100 metrekare = metrekare başına 3.000 avro

Değerlemesi yapılacak mülkün satın alma fiyatı = 3.000 avro * 200 metrekare = 600.000 avro

Karşılaştırmada yalnızca benzer konumlardaki ve karşılaştırılabilir yerleşim planına sahip mülkler dikkate alınmıştır. Değerlemeye dahil edilen mülkler, konut mülkünün yakın çevresinden gelmelidir. Karşılaştırmalı değer yönteminin özellikle gerçeğe yakın olduğu düşünülmektedir. Konumlar bölgesel olarak nispeten karşılaştırılabilir olduğu için mülklerin değerini belirlemek için sıklıkla kullanılır.

• Karşılaştırmalı değer prosedürü