Bir ev satın almak: Finansal planlama, emlakçı, komisyon, kredi ve yan masraflar

Bir ev satın almak – kendi evinize sahip olma, kendi dört duvarınız arasında bağımsız olarak yaşama, her şeyi kendiniz tasarlayabilme ve kişisel isteklerinize göre döşeyebilme hayali. Ancak bu hayaller hikayenin sonu değildir, çünkü bir ev satın almak için çok daha fazlası vardır. Kendi bahçenizde arkanıza yaslanıp rahatlayabilme ve hayatın tadını çıkarabilme hedefine ulaşmak için önünüzde uzun bir yol var. Bunu olabildiğince kolaylaştırmak için, ev satın alırken nelere dikkat etmeniz gerektiğine ve hangi tuzaklardan kaçınabileceğinize dair en iyi ipuçlarını ve püf noktalarını burada bulabilirsiniz. Her şeyden önce, kır evi, villa veya yarı müstakil ev gibi yaygın ev türlerini ve bunların özelliklerini tanımalısınız. Bu konuda daha fazla bilgiyi aşağıdaki makalede bulabilirsiniz. Yeni başlayanlar için okuma ipucu! Yeni başlayanlar nelere dikkat etmeli? Daha fazlasını buradan okuyun: Ä°lk evinizi satın almak!

Ev satın almak: emlakçı, komisyon ve krediler

Bir mülk satın almayı ilk düşündüğünüzde aklınıza hemen birçok soru gelir. Devam etmenin en iyi yolu nedir? Bir emlakçıya ihtiyacım var mı yoksa kendim mi araştırmalıyım? Ev ne kadar büyük olmalı, kaç metrekare ve kaç odaya ihtiyaç var? Hangi alanda arama yapmalıyım ve her şeyden önce ne kadar bütçeye ihtiyacım var? Şimdi tüm bu soruların temeline ineceğiz.

Ä°pucu! A’dan Z’ye tüm ev tiplerine genel bir bakışı burada bulabilirsiniz. Tanımlar, maliyetler, ipuçları ve çok daha fazlası: Ev tipleri.

Gereksinimler – hayalinizdeki mülke giden yol

Hayalinizdeki mülke giden yoldaki ilk adımda, öncelikle kendi eviniz için hangi gereksinimlere sahip olduğunuzu düşünmelisiniz. Kaç odaya ihtiyacınız var ve eviniz ya da mülkünüz ideal olarak kaç metrekare olmalı? Elbette taşınmak istediğiniz bölge konusunda da net olmalı ve ihtiyaçlarınızı buna göre ayarlamalısınız. Şehirdeki bir ev, banliyödeki veya kırsaldaki bir evden daha pahalı olacaktır. Yakınlarda bir okula mı ihtiyacınız var yoksa bir süpermarket yürüme mesafesinde mi olmalı? Bir bahçe mi yoksa çocuk dostu bir ortam mı istiyorsunuz? Elbette, mülkünüzün dış cephesini de düşünmelisiniz. Belirli bir ev tarzını mı tercih ediyorsunuz, ev daha modern mi yoksa daha İskandinav tarzı mı olmalı? Bu temel soruları yanıtladıktan ve hayalinizdeki mülkün neye benzemesini istediğinizi öğrendikten sonra 2. adıma geçebilirsiniz.

Bir yatırım olarak gayrimenkul: Özel

  1. Bölüm: Klasik veya egzotik yatırım – Hangi mülk yatırım olarak uygundur?
  2. Parça: Bir yatırım olarak gayrimenkul – Nelere dikkat etmeliyim?

Finansal planlama – finansman seçenekleri ve gereksinimleri

Finansal planlama, bir ev sahibi olma yolunun önemli bir parçasıdır, çünkü inşaat finansmanı ve krediler birkaç on yıla yayılabilecek büyük bir taahhüttür. Buna göre, bir mülk satın almayı düşünen herkes öncelikle kendi finansal kaynaklarını kontrol etmelidir. Bu, örneğin, mülk veya bina tasarruf sözleşmesinin halihazırda mevcut olup olmadığını ve ne kadar olduğunu içerir. Ayrıca hangi fonların kısa vadede çekilebileceğini de kontrol etmelisiniz. Bir bankadan kredi alabilmek için gerekli tutarın (satın alma tutarı ve yan satın alma maliyetleri) en az %10-20’sini öz sermaye olarak bulundurmanız tavsiye edilir. Öz sermaye ne kadar yüksekse o kadar iyidir.

Finansal dayanıklılık

Elbette kişisel koşullar da finansal dayanıklılıkta rol oynamaktadır. Bunlar arasında örneğin aile planlaması ve çocuk sahibi olma isteği, eşlerin istihdam durumu ve tabii ki medeni durum yer almaktadır. Önümüzdeki birkaç yıl için büyük finansman planlanıp planlanmadığını ve bunun mali durumu nasıl etkileyeceğini dikkate almak önemlidir. Planlamaya dahil edebilmek için kalıcı giderlerin belirlenmesi de önemlidir. Bunlar arasında sigorta ve yan masraflar gibi sabit masrafların yanı sıra tatiller, araba alımları veya finansal güvence için ayrılan karşılıklar da yer almaktadır.

Geri ödeme süresi

Bir sonraki önemli nokta geri ödeme süresidir, çünkü kişi ne kadar süre geri ödeme yapmak istediğini ve dolayısıyla ne kadar süre borçlu kalmak istediğini düşünmelidir. Finansmanın, borçluların 60 yaşına kadar borçsuz olacakları şekilde planlanması tavsiye edilir. Ancak bu, geri ödeme oranının ne kadar yüksek olabileceğine de bağlıdır. Geri ödeme süresi ne kadar kısa olursa, geri ödeme o kadar yüksek olur, ancak daha kısa kredi süreleri de biraz daha düşük faiz oranlarına sahiptir. Genel bir kural olarak, yüzde iki geri ödeme oranı ile geri ödeme süresi yaklaşık otuz yıldır.

Belgelerin derlenmesi

Bu sorular yanıtlandıktan sonra sıra bankalar için belgeleri derlemeye gelir, çünkü ilk etapta bir teklife başvurabilmek için birçok farklı belgeye ihtiyaç duyarlar. Bu belgeler, gelir vergisi tahakkuku ile kanıtlanan aylık gelirin yanı sıra düzenli harcamaların ve mevcut varlıkların bir listesini içerir. Bu aşamada, bir satın alma nesnesine ve en iyi durumda maliyet tahminlerine de sahip olmalısınız, çünkü sunduğunuz belgeler ne kadar kesin ve kapsamlı olursa, banka o kadar hızlı ve iyi bir teklif hazırlayabilir. Birçok farklı kredi kuruluşundan gelen birçok farklı teklifi karşılaştırın, çünkü birçok farklılık olabilir ve böylece projeniz için en iyi teklifi bulabilirsiniz.

Gayrimenkul satın almak: kiralık daireden kendi evine

Bir mülk satın almayı ilk düşündüğünüzde aklınıza hemen birçok soru gelir. Devam etmenin en iyi yolu nedir? Bir emlakçıya ihtiyacım var mı yoksa kendim mi araştırmalıyım? Ev ne kadar büyük olmalı, kaç metrekareye ve kaç odaya ihtiyacı var? Hangi alanda arama yapmalıyım ve her şeyden önce ne kadar bütçeye ihtiyacım var? Şimdi tüm bu soruların temeline ineceğiz.

Rüya mülk aranıyor: Ev satın almanız için temel gereksinimler

Hayalinizdeki mülke giden yoldaki ilk adımda, öncelikle kendi eviniz için hangi gereksinimlere sahip olduğunuzu düşünmelisiniz. Kaç odaya ihtiyacınız var ve eviniz ya da mülkünüz ideal olarak kaç metrekare olmalı?

Elbette, taşınmak istediğiniz bölge konusunda da net olmalı ve ihtiyaçlarınızı buna göre ayarlamalısınız. Şehirdeki bir ev, banliyödeki veya kırsaldaki bir evden daha pahalı olacaktır. Yakınlarda bir okula mı ihtiyacınız var yoksa bir süpermarket yürüme mesafesinde mi olmalı? Bir bahçe mi yoksa çocuk dostu bir ortam mı istiyorsunuz? Elbette, mülkünüzün dış cephesini de düşünmelisiniz. Belirli bir ev tarzını mı tercih ediyorsunuz, ev daha modern mi yoksa daha İskandinav tarzı mı olmalı? Bu temel soruları yanıtladıktan ve hayalinizdeki mülkün neye benzemesini istediğinizi öğrendikten sonra 2. adıma geçebilirsiniz.

Finansal planlama: finansman seçenekleri ve geri ödeme

Finansal planlama, bir ev sahibi olma yolunun önemli bir parçasıdır, çünkü inşaat finansmanı ve krediler birkaç on yıla yayılabilecek büyük bir taahhüttür. Buna göre, bir mülk satın almayı düşünen herkes öncelikle kendi finansal kaynaklarını kontrol etmelidir. Bu, örneğin, mülk veya bina tasarruf sözleşmesinin halihazırda mevcut olup olmadığını ve ne kadar olduğunu içerir. Ayrıca hangi fonların kısa vadede çekilebileceğini de kontrol etmelisiniz. Bir bankadan kredi alabilmek için gerekli tutarın (satın alma tutarı ve yan satın alma maliyetleri) en az %10-20’sini öz sermaye olarak bulundurmanız tavsiye edilir. Öz sermaye ne kadar yüksekse o kadar iyidir.

Elbette kişisel koşullar da finansal dayanıklılıkta rol oynamaktadır. Bunlar arasında örneğin aile planlaması ve çocuk sahibi olma isteği, eşlerin istihdam durumu ve tabii ki medeni durum yer almaktadır. Önümüzdeki birkaç yıl için büyük finansman planlanıp planlanmadığını ve bunun mali durumu nasıl etkileyeceğini dikkate almak önemlidir. Planlamaya dahil edebilmek için kalıcı giderlerin belirlenmesi de önemlidir. Bunlar arasında sigorta ve yan masraflar gibi sabit masrafların yanı sıra tatiller, araba alımları veya finansal güvence için ayrılan karşılıklar da yer almaktadır.

Bir sonraki önemli nokta geri ödeme süresidir, çünkü kişi ne kadar süre geri ödeme yapmak istediğini ve dolayısıyla ne kadar süre borçlu kalmak istediğini düşünmelidir. Finansmanın, borçluların 60 yaşına kadar borçsuz olacakları şekilde planlanması tavsiye edilir. Ancak bu, geri ödeme oranının ne kadar yüksek olabileceğine de bağlıdır. Geri ödeme süresi ne kadar kısa olursa, geri ödeme o kadar yüksek olur, ancak daha kısa kredi süreleri de biraz daha düşük faiz oranlarına sahiptir. Genel bir kural olarak, yüzde iki geri ödeme oranı ile geri ödeme süresi yaklaşık otuz yıldır.

Bu sorular yanıtlandıktan sonra, sıra bankalar için belgeleri derlemeye gelir, çünkü ilk etapta bir teklif başvurusunda bulunabilmek için birçok farklı belgeye ihtiyaç duyarlar. Bu belgeler, gelir vergisi tahakkuku ile kanıtlanan aylık gelirin yanı sıra düzenli harcamaların ve mevcut varlıkların bir listesini içerir. Bu aşamada, bir satın alma nesnesine ve en iyi durumda maliyet tahminlerine de sahip olmalısınız, çünkü sunduğunuz belgeler ne kadar kesin ve kapsamlı olursa, banka o kadar hızlı ve iyi bir teklif hazırlayabilir. Birçok kredi kuruluşundan gelen birçok farklı teklifi karşılaştırın, çünkü birçok farklılık olabilir ve böylece projeniz için en iyi teklifi bulabilirsiniz.

Arama: Reklamlar, aracılar ve büyük seçim

Ev arama sürecine yaklaşmanın birçok farklı yolu vardır. Elbette bir emlak danışmanının birçok avantajı vardır, çünkü arayışınızda baştan sona size eşlik edecek, içeriden ipuçları bilecek ve kararınızı verirken size tavsiye ve destek verebilecektir. Bununla birlikte, kendi başınıza arama yapmayı tercih ederseniz, çok çeşitli sergileri görüntüleyebileceğiniz ‘Immonet’ veya ‘Immobilienscout24’ gibi birçok çevrimiçi portal vardır. Arkadaşlarınıza ve tanıdıklarınıza bir ev aradığınızı bildirin, çünkü bağlantılar aracılığıyla çok şey olabilir. Bir mülkü incelerken, mülk hakkında mümkün olduğunca fazla bilgi toplamak için aklınızda bulundurmanız gereken birkaç şey vardır. Her şeyden önce, inceleme randevularını sadece gün ışığında almalısınız, böylece kusurları ve hataları yapay ışıktan çok daha iyi görebilirsiniz. Çevreye yakından bakın ve olası gürültü, koku ve park durumuna dikkat edin. İhtiyaçlarınıza uygun olup olmadığını karşılaştırmak için mülkün çevresindeki altyapı da dikkatlice araştırılmalıdır. Komşularla yapılacak bir sohbet de yararlı bilgileri ortaya çıkarabilir.

Mülkün kendisinde, dış cephenin, çatının ve çatı katının yanı sıra bodrum odaları ve pencerelerin durumuna da dikkat etmelisiniz. Bu gözlemler sırasında duvar ve tavanlardaki su lekeleri, yalıtımı zayıf olan eski pencereler veya sızdıran bir çatı keşfedilebilir. Mülkün ve arızalı alanların fotoğraflarını çekin. Tabii ki, sergiden mülk hakkında çok şey öğreneceksiniz, ancak tüm sorular burada cevaplanmayacaktır. Bu nedenle, görüntüleme sırasında mülk hakkında mümkün olduğunca çok şey öğrenebilmek için bir soru listesi hazırlayın. Olası sorular örneğin aşağıdaki gibi olabilir:

  • Yenileme veya tadilat yapılması gerekiyor mu?
  • Çatı ve pencerelerin durumu nedir?
  • Konutta hangi ısıtma sistemi var, kaç yıllık ve evin yalıtımı nasıl? Enerji sertifikası burada her zaman yararlıdır, bu nedenle açıkça isteyin.
  • Olası bir dönüşümü planlayabilmek için taşıyıcı duvarların çizimiyle birlikte kat planı.
  • İşletme maliyetleri tablosu
  • Örneğin, güneşin bahçeye ne zaman girdiğini öğrenmek için ışığın gelişini ve ana yönleri kontrol edin.
  • Satış nedenini ve boşluğun süresini sorun
  • Mutfak, dolaplar vb. demirbaşlar evde kalacak mı ve bunların devralınması gerekiyor mu?
  • Seçim yapmak ve farklı teklifleri görebilmek için farklı mülkleri ziyaret edin. Nemli duvarlar vb. gibi belirsizlikler söz konusu olduğunda, bir uzmana danışmak ve her şeyi değerlendirmesine izin vermek daha iyidir.

Bir bakışta ev tipleri

Her biri kendine özgü özelliklere sahip çok çeşitli ev tipleri vardır ve bir mülke yatırım yapmak isteyen herkesin ilgili ev tiplerine aşina olması veya en azından bunlarla ilgilenmiş olması gerekir. Burada, ilgili ev tipleri hakkında bilgi içeren kapsamlı makalelere yönlendiren diğer bağlantılarla birlikte yaygın ev formlarının bir listesi bulunmaktadır.

Arama – aracılar, sabır ve reklamlar

Ev arama sürecine yaklaşmanın birçok farklı yolu vardır. Elbette bir emlak danışmanının pek çok avantajı vardır, çünkü arayışınızın başından sonuna kadar size eşlik eder, içeriden ipuçları bilir ve karar vermenize yardımcı olabilir. Kendi başınıza arama yapmayı tercih ederseniz, çok çeşitli sergileri görüntüleyebileceğiniz ‘Immonet’ veya ‘Immobilienscout24’ gibi birçok çevrimiçi portal vardır. Arkadaşlarınıza ve tanıdıklarınıza bir ev aradığınızı bildirin, çünkü bağlantılar aracılığıyla çok şey olabilir. Bir mülkü incelerken, mülk hakkında mümkün olduğunca fazla bilgi toplamak için aklınızda bulundurmanız gereken birkaç şey vardır. Her şeyden önce, inceleme randevularını sadece gün ışığında almalısınız, böylece kusurları ve hataları yapay ışıktan çok daha iyi görebilirsiniz. Çevreye yakından bakın ve olası gürültü, koku ve park durumuna dikkat edin. İhtiyaçlarınıza uygun olup olmadığını karşılaştırmak için mülkün çevresindeki altyapı da dikkatlice araştırılmalıdır. Komşularla yapılacak bir sohbet de yararlı bilgileri ortaya çıkarabilir.

Cephe, çatı ve tavan arası durumu

Mülkün kendisinde, dış cephenin, çatının ve çatı katının yanı sıra bodrum odaları ve pencerelerin durumuna da dikkat etmelisiniz. Bu gözlemler sırasında duvar ve tavanlardaki su lekeleri, yalıtımı zayıf olan eski pencereler veya sızdıran bir çatı keşfedilebilir. Mülkün ve arızalı alanların fotoğraflarını çekin. Tabii ki, sergiden mülk hakkında çok şey öğreneceksiniz, ancak tüm sorular burada cevaplanmayacaktır. Bu nedenle, görüntüleme sırasında mülk hakkında mümkün olduğunca çok şey öğrenebilmek için bir soru listesi hazırlayın. Olası sorular örneğin aşağıdaki gibi olabilir:

  • Yenileme veya tadilat yapılması gerekiyor mu?
  • Çatı ve pencerelerin durumu nedir?
  • Konutta hangi ısıtma sistemi var, kaç yıllık ve evin yalıtımı nasıl?
  • Enerji sertifikası burada her zaman yararlıdır, bu nedenle açıkça isteyin.
  • Olası bir dönüşümü planlayabilmek için taşıyıcı duvarların çizimiyle birlikte kat planı.
  • İşletme maliyetleri tablosu
  • Örneğin, güneşin bahçeye ne zaman girdiğini öğrenmek için ışığın gelişini ve ana yönleri kontrol edin.
  • Satış nedenini ve boşluğun süresini sorun
  • Mutfak, dolaplar vb. demirbaşlar evde kalacak mı ve bunların devralınması gerekiyor mu?
  • Seçim yapmak ve farklı teklifleri görebilmek için farklı mülkleri ziyaret edin. Nemli duvarlar vb. gibi belirsizlikler söz konusu olduğunda, bir uzmana danışmak ve her şeyi değerlendirmesine izin vermek daha iyidir.

Yasal temeller – satın alma sözleşmesi, tapu kaydı & Co.

Bir ev satın almak için yasal prosedürlerin takip edilmesi ve birçok standarda uyulması gerekir. Bunu doğru bir şekilde yapmak ve ev satışını yasal hale getirmek için bir dizi şeyin takip edilmesi gerekir.

Bir satın alma sözleşmesinin noter onayı – noter tapu kaydına ve daha fazlasına yardımcı olur

Satın alma anlaşması, aşağıdaki standartları karşılamaktadır

Gayrimenkul veya gayrimenkule eşdeğer hakların mülkiyeti devrediliyorsa, noter senedi Alman Medeni Kanunu (BGB) § 311b uyarınca sağlanmalıdır.

Ancak, mülkiyetin devri imza ve noter tasdikinden sonra değil, ancak tapu siciline tescil edildikten sonra geçerli olur. Ä°lk olarak, noter her iki tarafı da tatmin edecek bir satış sözleşmesi taslağı hazırlar. Her iki tarafın da kontrol edebilmesi için imzalamadan bir süre önce son şekli verilir. Noter tasdik toplantısında noter sözleşmeyi tekrar okur ve her iki taraf da soru sorabilir. Noter ayrıca evin satışının sonuçları hakkında bilgi verir ve mülkiyet devrinin diğer adımlarını açıklar.

Tapu siciline kaydedilene kadar, alıcının mülk üzerindeki hakkı, tapu siciline öncelikli devir bildirimi olarak adlandırılan bir belgenin kaydedilmesiyle güvence altına alınır. Bu, mülkün mülkiyetinin devrinin güvenli bir şekilde gerçekleştirilebilmesini sağlar. Tapu sicilinde mülkiyetin devri, ancak satın alma bedelinin tamamı devredildikten sonra noter tarafından başlatılır. Vergi dairesi ayrıca alıcının arazi devir vergisini ödediğini bir tasdik belgesi ile teyit etmelidir. Mülkün alıcıya devredildiği zaman noktası, yani “ekonomik devir” de noter sözleşmesinde belirlenir. Bu noktadan itibaren alıcı tüm masrafları üstlenir ve mülkten sorumludur. Ancak, mülkiyet devri tamamlanana ve adı tapu siciline işlenene kadar nihai malik değildir.

Mülkiyetin devri – satıcıdan alıcıya

Satın alma sözleşmesinin imzalanmasıyla, bir mülkün mülkiyeti alıcıya geçmekle kalmaz, aynı zamanda mülkün mülkiyetiyle ilgili tüm riskleri, vergileri ve yükleri de üstlenir. Bu, yeni sahibin mülkle istediği gibi ilgilenmesine olanak tanır. Zilyetliğin devri, tarih açısından kesin olarak tanımlanmıştır ve yeni malikin tapu siciline yaptığı kayıttan, yani mülkiyetin devrinden tamamen bağımsızdır.

Ä°nşaat parası ve masrafları – bir mülk satın alırken ödemeniz gerekenler

Hayalinizdeki mülkü satın almaya karar verdikten sonra, doğru finansman sorusu gündeme gelir. Burada kendinizi tüm seçenekler hakkında bilgilendirmelisiniz, çünkü önümüzdeki birkaç yıl boyunca finansman kararıyla yaşamak zorunda kalacaksınız. Özellikle deneyimsiz kişiler için mülk satın almak büyük bir adımdır, bu nedenle doğru teklifi bulduğunuzdan özellikle emin olmalısınız.

Para biriktirmek: Başarılı finansman için 6 ipucu

Başarılı finansman için 6 ipucu. Buradan 3 pratik inşaat parası ipucunu daha okuyun.

Ä°pucu 1 – Başlangıç durumunuzu belirleyin

Arayışınıza başlamadan önce bütçenizi ve ihtiyaçlarınızı detaylı bir şekilde belirlemelisiniz. Buna yaşam alanı, oda sayısı, inşaat ve mobilyalar, konum, mimari, yerel ulaşım ve işyeri veya okullar gibi önemli yerlere olan mesafe dahildir. Gereksinimlerinizden emin olduktan sonra bütçenizi netleştirin. Ne kadar sermaye artırabilirsiniz? Gelecekteki maksimum aylık maliyetleri ve gerçekten ne kadarını karşılayabileceğinizi belirlemek de önemlidir. Bunu yapmak için, mevcut aylık sabit maliyetlerinizi ve giderlerinizi karşılaştırın. Bir genel bakış oluşturduktan sonra, ne arayabileceğiniz konusunda kabaca bir fikriniz olacaktır.

Ä°pucu 2 – Bir itfa ödemesi ekleyin

Kira ve faiz gerçek maliyetlerdir, ancak geri ödeme ile para bir tür taksitli tasarruf planı olarak kullanılır. Bu, net varlıklarınız artarken kredi borcunuzun azaldığı anlamına gelir. Bu nedenle, her ay kredi için yapmanız gereken geri ödemeyi de hesaplamalarınıza dahil etmelisiniz. Borcun kaç yıl içinde ödenmesini istediğinizi düşünün ve bu değerle hesaplayın. Her ay ödediğiniz kiranın bir değer yatırımı olmadığını, ancak geri ödemenin her ay net değerinizi artıracağını unutmayın.

Ä°pucu 3 – Mümkün olduğunca çok teklifi karşılaştırın

Ne kadar çok teklif talep eder ve karşılaştırırsanız, o kadar çok seçeneğiniz olur ve hayalinizdeki mülkü bulma olasılığınız artar. Kapsamlı arama yapmaktan ve birçok mülke bakmaktan korkmayın. Sadece emlak portallarında değil, gazete ilanlarında da arama yapın, arkadaşlarınıza ve tanıdıklarınıza sorun ve gözlerinizi her zaman açık tutun. Aramanız için harcadığınız çabanın karşılığını uzun vadede kesinlikle alacaksınız.

Sürekli ihtiyaç duyacağınız ve duyacağınız iki şey var: Kira getirisi, daha doğrusu brüt kira getirisi ve satın alma fiyatı faktörü. Her ikisi de gayrimenkul tekliflerinin hızlı bir şekilde değerlendirilmesine yardımcı olur. Aradaki fark hakkında daha fazla bilgi edinin ve yeni başlayan bir emlakçı olarak size tavsiyelerimi öğrenin:

Ä°pucu 4 – Uzun vadeli finansmanı seçin

Uzun vadeli finansmanda önemli olan, düşük faiz oranlarını mümkün olduğunca uzun süre güvence altına almanızdır. Tercihen önümüzdeki 15 yıl veya daha uzun bir süre için. Bu size sağlam bir geri ödeme oranı garanti eder. Satın alma fiyatına bağlı olarak, %20 veya daha az özkaynak kullanın ve klasik bir rant kredisi seçin. Bu kredi için geri ödeme oranı %2 civarında olmalıdır. Daha yüksekse, enflasyon durumunda getiriniz de daha yüksek olacaktır. Ancak daha düşük olması durumunda, takip finansmanında zor duruma düşmemek için ihtiyacınız olan belirli geri ödeme tutarını karşılayamazsınız. Sübvansiyonlu kredi gibi başka bir kredi de alırsanız, şartlar eşleşmelidir, aksi takdirde satış durumunda erken geri ödeme cezaları ile tehdit edilebilirsiniz.

Ä°pucu 5 – Birkaç finansman teklifi alın

Elbette, krediyi bankanızdan almak ve finansmanı bankanız aracılığıyla halletmek en kolay ve en anlaşılır yoldur. Ancak, farklı bankaların finansman tekliflerinde büyük farklılıklar vardır. Bu nedenle, hangi bankanın size en adil ve en iyi koşulları sunduğunu öğrenmek için daha fazla olmasa da en az iki farklı teklif almalısınız. Kredinin uzun vadeli olduğu gerçeğini asla gözden kaçırmayın, bu nedenle yılda %0,2’lik bir faiz tasarrufu sizin için büyük bir fark yaratabilir.

Ä°pucu 6 – Borçtan çekinmeyin

Borçlanmak büyük bir karardır, ancak ‘iyi bir borç’ seçerseniz, aslında sonunda para kazanırsınız. Konut finansmanı bu ‘iyi okullardan’ biridir çünkü konut maliyetlerinden tasarruf eder ve enflasyona karşı kendinizi iyi korursunuz. Tüketim mallarına yapılan bir yatırımda olduğu gibi hiç kaybetmez, gerçek servet kazanırsınız. Bu nedenle, çok hızlı geri ödeme yapmayın ve %2’lik bir ilk geri ödemeye ve 15 yıllık bir vadeye bağlı kalın. Bu şekilde yükselen faiz oranları konusunda endişelenmenize gerek kalmaz.

Takip kredisi – borcun yeniden planlanması ve uzun vadeli planlama

Finansman sağlarken, bankanıza gelecekteki bir borçlu olduğunuzu kanıtlamanız önemlidir. Sözleşmeye göre krediye hizmet verebileceklerini birkaç yıldır kanıtlamış olan borçlular için bankalar daha iyi koşullar sunmaktan mutluluk duyarlar. Bir kredinin başlangıcında, aylık taksitin büyük bir kısmı genellikle faizdir ve yalnızca zaman içinde geri ödeme payı artar. Borcun yeniden yapılandırılması durumunda, kredinin bir kısmı genellikle zaten geri ödenmiş olur. Bankalar için bu, kredi-değer oranının ilk krediye göre daha düşük olması ve ayrıca müşteriler finansmanın nasıl işlediğini ve kendilerinden ne beklendiğini zaten bildikleri için gerekli danışmanlık miktarının da daha düşük olması anlamına gelmektedir. Bu, bankanın müşteriyle daha az işi olduğu anlamına gelir, bu da teklifin hazırlanmasını kolaylaştırır ve daha az zaman alır.

Bu nedenle bankaların borçlarını yeniden yapılandıranlara kur yapmak için iyi nedenleri var, çünkü bundan avantaj sağlayabilirler. Ancak yeniden takvimlendirme genellikle borçlular için de daha uygundur. Finansal piyasaların durumuna bağlı olarak, faiz oranları o kadar uygun olabilir ki, eski bir krediyi yeniden vadelendirmek, eski koşullarda ödemeye devam etmekten daha faydalı olabilir. Faiz oranları bugün genellikle krediyi aldığınız zamandan daha iyidir. Gelecekte faiz oranlarının yükselmesini bekliyorsanız, uzun bir sabit faiz dönemi seçmeniz ve iyi faiz oranlarını güvence altına almanız tavsiye edilir. Bu şekilde, eski krediyi erken sonlandırmanız durumunda faiz oranlarının hızlı bir şekilde ayarlanmasını sağlayabilirsiniz.
Her şeyi doğru yapmak istiyorsanız, iyi bir takip finansmanı sağlamak için birkaç yıl içinde kredinizin yeniden planlanmasına nasıl yaklaşmak istediğinizi bugünden düşünmeye başlayın. Sağlayıcılar borçlu için borç yeniden yapılandırma maliyetlerini üstlenirse, bunlar iki kat daha değerlidir.

Hizmet bedelleri – gayrimenkul satın alırken gizli maliyetler

Bir satın alma sözleşmesi imzalandığında, finansman zaten tamamlanmış olur. Ancak, ek maliyetler genellikle hafife alınmaktadır. Emlakçı, noter, tapu ve vergi dairesinden gelen faturalar, kredi sabitlenir sabitlenmez gelir. Sonuç olarak, kredi genellikle çok düşük belirlenmektedir. Yan bina maliyetlerinin en az %20’si satın alma fiyatına ek olarak krediye dahil edilmelidir ve oldukça gerçekçidir. Genel bakış, bir ev satın alırken bekleyebileceğiniz en büyük 4 ek maliyeti göstermektedir.

Ücretler – Satın alma sözleşmesinin noter onayı

Noter randevusu ücretleri, muhtemelen ev satın almanın arızi masrafları içindeki en büyük kalemlerden biridir. Noter ücretleri sabit olmasına ve herhangi bir yönde sapma göstermemesine rağmen oldukça yüksektir. Genel bir kural olarak, satın alma fiyatının yaklaşık %1,5’i sabittir – ve bu sadece satın alma sözleşmesini imzalamak içindir. Dolayısıyla, 100.000 avroluk bir mülk satın alırsanız, genellikle alıcının ödemesi gereken 1.500 avroluk noter ücreti vardır. Almanya’da noterler için kesin ücretler noterlik ücret tarifesinde belirtilmiştir, ancak çevrimiçi olarak da hesaplanabilir.

Vergiler – Vergi dairesi için arazi devir vergisi

Sözleşme noterde imzalandıktan ve satın alma anlaşması noter tarafından onaylandıktan sonra, alıcı vergi dairesinden posta alır. Ardından, alıcının arazi devir vergisini ödemesi gerekmektedir. Bu vergi biraz değişiklik göstermektedir. Almanya’da bu oran genellikle mülkün satın alma fiyatının %3,5’idir. Hamburg, Berlin ve Saksonya-Anhalt gibi bazı federal eyaletlerde bu oran satın alma fiyatının %4,5’idir. Örneğin 100.000 avroluk bir satın alma fiyatı için, arazi transfer vergisi için 3500 / 4500 avro daha ödeyeceksiniz. Bu borç derhal ödenmelidir, çünkü ancak vergi dairesi tutarı aldığında sözde mahsup belgesini düzenleyecektir. Bu, yeni sahibin adının tapu siciline aktarılması için kesinlikle gereklidir. Bu işlem tapu sicili tarafından düzenlenir ve yine harçlara tabidir, ancak bunlar nispeten düşüktür.

Hızlı bir oryantasyon için, Bavyera’dan Hamburg’a kadar 16 federal eyalet için emlak transfer vergisi oranlarını 1 – 5 milyon Euro arasındaki örnek satın alma fiyatlarıyla özetledik:

Komisyon – brokerler payınızı hesaplar

Bir emlakçı aracılığıyla bir mülk veya arsa satın alırsanız, elbette emlakçı komisyonunu da genel hesaplamaya dahil etmeniz gerekir. Kural olarak, işlem noterde kaydedildikten hemen sonra emlakçıdan faturayı alırsınız. Komisyon miktarı değişkenlik gösterir ve bölge gibi çeşitli faktörlere bağlıdır. Genellikle mülkün satın alma fiyatının yüzde dört ila altısı arasında değişir. Mülk satın alma fiyatı 100.000 avro olan bir mülk için, sadece acente için 4.000 ila 6.000 avro arasında ödeme yaparsınız. Bununla birlikte, komisyoncunun komisyonunu müzakere etmeye değer olduğunu bilmek önemlidir, çünkü bunun büyük bir marjla ilişkili olduğu bilinmektedir. Tavsiye edilen KDV dahil yüzde 3,48’lik toplam komisyon tavsiye edilebilir ve gerçekçi bir değerdir.

Avantajlar ve dezavantajlar – gayrimenkul satın almak

Gayrimenkul satın almanın avantajları ve dezavantajları da vardır. Bireysel yaşam durumuna bağlı olarak, farklı senaryolar az ya da çok mümkündür. Ancak, bir ev satın almak her zaman büyük bir yatırımdır ve her zaman iyi düşünülmelidir. Karar vermenize yardımcı olmak için, gayrimenkul satın almanın bazı avantaj ve dezavantajlarını listeliyoruz.

Avantajlar – kira yok, güvenlik ve kendi dört duvarınız

Bir ev satın almak birçok avantaj sunabilir. Bir ev satın alarak kendi dört duvarınız arasında yaşarsınız, evin efendisi sizsinizdir ve onu kendi isteklerinize göre tasarlayabilirsiniz. Ayrıca, aylık kira ödemeniz gerekmez ve kredi ödendiği sürece yalnızca aylık kamu hizmetleri ödemeniz gerekir. Bir ev aynı zamanda çok fazla alan ve yaşam durumunuza bağlı olarak aile planlaması ve hobiler için bolca yer sunar. Ayrıca, kendi evinizde istediğiniz zaman değişiklik yapabilirsiniz ve bunları önceden bir ev sahibiyle netleştirmek zorunda değilsiniz. Bir başka avantaj da yaşlılık güvencesidir, çünkü emekli maaşı çok yüksek olmasa bile kişi kendi evinde yaşamaya devam edebilir ve daha küçük veya daha ucuz koşullara taşınmak zorunda kalmaz. Bir ev aynı zamanda bir sonraki nesil için mirasın bir parçasıdır ve değerli bir yatırımı temsil eder, çünkü harcanan kira bedelleri kaybolur ve çocuklara ve torunlara aktarılamaz.

Dezavantajlar – borçluluk ve kişisel sorumluluk

Bir ev satın almanın dezavantajları arasında, örneğin, ilgili borç ve kredi alma yer almaktadır. Ayrıca, satın aldığınız andan itibaren mülkten siz sorumlusunuz ve onarım, tadilat vb. işlemleri kendiniz yapmak zorundasınız. Ayrıca, bakımı yapılması gereken çok fazla alanınız ve alanınız var ve bu nedenle, örneğin bahçede çalışmak veya evi temizlemek gerekiyor ve zaman tüketiyor. Buna ek olarak, bir ev satın aldığınızda tek bir yere bağlı kalırsınız ve başka bir şehre taşınamaz ya da bir süreliğine yurtdışında yaşayamazsınız, çünkü satın alma işlemiyle birlikte bir taahhüt altına girmiş olursunuz.

Bir ev satın almak, bir ev inşa etmek veya bir daire kiralamak mı?

Bir ev satın alın ya da bir daire kiralayın. Bu karar çok farklı yaşam koşullarında ortaya çıkar ve her biri için bu sorunun farklı bir cevabı vardır. Her iki seçeneğin de avantajları ve dezavantajları vardır, ancak genellikle bir taraf galip gelir.

Bir ev satın almak: Gayrimenkul ararken avantajlar ve dezavantajlar

Bir ev satın almak birçok avantaj sunabilir. Bir ev satın alarak kendi dört duvarınız arasında yaşarsınız, evin efendisi sizsinizdir ve onu kendi isteklerinize göre tasarlayabilirsiniz. Ayrıca, aylık kira ödemeniz gerekmez ve kredi ödendiği sürece yalnızca aylık kamu hizmetleri ödemeniz gerekir. Bir ev aynı zamanda çok fazla alan ve yaşam durumunuza bağlı olarak aile planlaması ve hobiler için bolca yer sunar. Ayrıca, kendi evinizde istediğiniz zaman değişiklik yapabilirsiniz ve bunları önceden bir ev sahibiyle netleştirmek zorunda değilsiniz. Bir başka avantaj da yaşlılık güvencesidir, çünkü emekli maaşı çok yüksek olmasa bile kişi kendi evinde yaşamaya devam edebilir ve daha küçük veya daha ucuz koşullara taşınmak zorunda kalmaz. Bir ev aynı zamanda bir sonraki nesil için mirasın bir parçasıdır ve değerli bir yatırımı temsil eder, çünkü harcanan kira bedelleri kaybolur ve çocuklara ve torunlara aktarılamaz.

Bir ev satın almanın dezavantajları arasında, örneğin, ilgili borç ve kredi alma yer almaktadır. Ayrıca, satın aldığınız andan itibaren mülkten siz sorumlusunuz ve onarım, tadilat vb. işlemleri kendiniz yapmak zorundasınız. Ayrıca, bakımı yapılması gereken çok fazla alanınız ve alanınız var ve bu nedenle, örneğin bahçede çalışmak veya evi temizlemek gerekiyor ve zaman tüketiyor. Buna ek olarak, bir ev satın aldığınızda bir yere bağlı kalırsınız ve başka bir şehre taşınamaz veya bir süreliğine yurtdışında yaşayamazsınız, çünkü satın alma ile bir taahhüt altına girmiş olursunuz.

Daire kiralıyorum: Kiracılığın avantajları ve dezavantajları

Daire kiralamanın birçok avantajı olduğu gibi dezavantajları da vardır. Her şeyden önce, daha az sorumluluğunuz vardır, çünkü hasar veya kaza durumunda, ev sahibi hasarı onarmak zorundadır. Ayrıca, kiracılık nispeten kolay bir şekilde sonlandırılabildiği için çok esneksiniz. Bu nedenle başka bir şehre taşınmak veya yaşam alanını artırmak daha kolaydır. Ancak, elbette bu anlamda kaybedilen aylık tutarları ödemek gerekir. Yani finansal olarak belirli aylık harcamalara bağlısınız. Kiralanan dairelerde kozmetik onarımlar yapmak da o kadar kolay değildir, çünkü bunların her zaman önce ev sahibiyle görüşülmesi gerekir.

Bir ev inşa ediyorum: Bina projesi için avantajlar ve dezavantajlar

Bir ev inşa etmek, birçok avantaj ve dezavantaj sunabilecek büyük bir karardır. Elbette inşa ederken, kendinize özel bir ev elde etmenin büyük avantajına sahipsiniz. Metrekare sayısından oda sayısına ve oda düzenine kadar tüm kararları kendiniz verebilirsiniz. Ancak, bir ev inşa etmek aynı zamanda büyük bir finansal risk içerir. Sabit bir fiyat yoktur ve bütçe genellikle sonunda aşılır. Buna ek olarak, bir ev inşa ederken birçok şey ters gidebilir ve bu da finansal bir risk teşkil eder. Ancak bir avantajı, hem arsa hem de arsanın konumu açısından özgür seçim hakkına sahip olmanızdır. Burada ayrıca bahçe de dahil olmak üzere tüm mülkü bireysel olarak tasarlayabilirsiniz. Buna ek olarak, bir ev inşa etmek en son teknolojinin kurulabilmesi avantajına sahiptir ve bu nedenle çok iyi enerji verimliliği vardır, bu da yan maliyetleri tekrar azaltabilir.

Kiralık bir dairenin mi, bir ev satın almanın mı yoksa bir ev inşa etmenin mi daha uygun olduğu bireysel yaşam durumuna bağlıdır. Tüm seçeneklerin avantajları ve dezavantajları vardır ve iyi çözümler olabilirler.

Gayrimenkul satın almak: Bir yatırımcıdan ipuçları (harici)

Gayrimenkul satın almak ve aynı zamanda gayrimenkule yatırım yapmak çok fazla bilgi ve uzmanlık gerektirir. Öğrenmenin en iyi yolu profesyonellerin deneyimlerinden yararlanmaktır. Bu nedenle, emlakçılığa yeni başlayanlar için bir öneriyle bitirmek istiyorum.

Yeni Başlayanlar İçin İpuçları + Almanya Karşılaştırması: Gayrimenkul Satın Almak

Harici kılavuz (bağlantı yeni sekmede açılır):

Şehir karşılaştırması: Almanya’da satın alma fiyatları (harici)

Almanya’nın büyük şehirlerine yönelik bu bireysel rehberler, emlak alıcıları için önemli bölgeleri, altyapıya ilişkin bilgileri ve gelir, kredibilite, bankalar ve öz sermaye gibi satın alma ön koşullarını içermektedir. Ama çok daha önemlisi: hatalar, riskler, kira getirileri ve daha fazlası. Satın alma fiyatı ve değerleme için belirleyici olan nedir? Yer, bina dokusu, tadilat, ekipman ve diğer her şey ücretsiz.

Harici kılavuzlar (bağlantı yeni sekmede açılır)

Şehir / Satın alma fiyatı güncel: