Bir apartmanın değerlemesi: mülkünüzün piyasa değeri, değerlemesi ve satın alma fiyatı

Bir apartman binasına değer biçmek – Apartmanınızı satmak istiyorsanız, bir şey önemlidir: Bilinçli, piyasa odaklı, gerçekçi bir satın alma fiyatı. Mal sahipleri tarafından sorulan temel sorular: Apartmanımın değeri ne kadar? Bir apartmanın değerini nasıl hesaplarsınız? Vergi dairesi bir apartmanın değerini nasıl belirler? Bir apartmanın piyasa değerini kim belirler? Banka bir apartmana nasıl değer biçer? Bir apartmanın değerlemesi sırasında karşılaşacağınız birçok soru ve birçok gerçek. Konum, piyasa değeri, karşılaştırılabilir mülkler, bina dokusu ve benzeri konuların karmaşıklığı hakkında size ilk izlenimi vermek ve satış sırasında hatalardan kaçınmanıza yardımcı olmak için, apartman binalarını değerleme konusundaki bu kılavuzu sizin için yazdık. Değer faktörleri, konum, ekipman, piyasa değeri, gerçekçi fiyat: Mülkünüze bu şekilde değer biçebilirsiniz.

Piyasa değeri: makro ve mikro konum

Piyasa değeri değerlendirmesi, mülkün makro konumunu (şehir/bölge) ve mikro konumunu (mülkün yakın çevresi), bölümünü, büyüklüğünü ve değeri düşürebilecek mevcut arazi masraflarını ifade eder.

BauGB’ye göre, piyasa değeri kalıcı olarak sabit bir değer olmayıp, ekspertiz raporunda belirtilen referans tarihini ifade eder. Piyasa değerinin belirli bir süre içinde kararlı bir şekilde değişmesi mümkündür.

Değerleme yöntemleri: Prosedürlerin tanımı

Mülk tipi, piyasa değerini belirlemek için kullanılan değerleme yöntemini belirler. Gayrimenkulün piyasa değerini belirlemek için üç standart değerleme yöntemi vardır: karşılaştırmalı değer yöntemi, varlık değeri yöntemi ve kapitalize kazanç değeri yöntemi. Kural olarak, bu prosedürlerden en az ikisi aynı anda hesaplanır.

1. Karşılaştırmalı değer yöntemi
2. Aktifleştirilmiş kazanç yöntemi
3. Gerçek değer yöntemi
4. Artık prosedürü
5. İpotek kredisi değerinin belirlenmesi

Karşılaştırmalı değer yöntemi

Karşılaştırmalı değer yöntemi genellikle gelişmemiş arazi ve kat mülkiyeti için kullanılır. Arsa değeri, benzer arsaların satın alma fiyatlarının karşılaştırılmasıyla belirlenir.

• Karşılaştırmalı değer yöntemi

Aktifleştirilmiş kazanç yöntemi

Kiralanan gayrimenkulleri, arazileri ve şirketleri değerlemek için aktifleştirilmiş kazanç yöntemi kullanılır. Elde edilen gelir aktifleştirilir.

• Aktifleştirilmiş kazanç yöntemi

Gerçek değer yöntemi

Müstakil evler ve sahibi tarafından kullanılan daireler için varlık değeri, varlık değeri yöntemi kullanılarak belirlenir. Aşınma ve yıpranma değeri yeni inşaat maliyetlerinden çıkarılır.

• Gerçek değer yöntemi

Artık prosedürü

Artık yöntemi standartlaştırılmamıştır – yatırım yapılabilecek maksimum tutarı belirler. Yatırımcı tarafından karşılanacak maliyetler mülk satış değerinden düşülür.

İpotek kredisi değerinin belirlenmesi

İpotek kredisi değerinin belirlenmesi de standartlaştırılmamıştır. Bankalar ve kredi sektörü, kredi verirken riski en aza indirmek için genellikle mülkün ipotek kredisi değerini belirler. Değer hesaplaması, mülkün daha uzun bir süre boyunca ipotek kredisi değerinden güvenli bir şekilde satılabilme olasılığını dikkate alır. Genellikle, elde edilecek piyasa değerinin yüzde 70 ila 80’i kredi limiti olarak kullandırılır.

Değerleme maliyetleri

Hesaplama için önce kaba bir değerleme yapılır. Bu nedenle nihai değerleme fiyatı, çoğu durumda, değerlemesi yapılacak mülkün tahmini değerine dayanmaktadır.

Mülkün değeri 150.000 Avro sınırının altında ise, yaklaşık 1.500 Avro tutarında bir masrafla karşılaşabilirsiniz. Değeri 1 milyon avronun üzerinde olan lüks mülkler veya apartmanlar için tahmini ücret 3.000 avroya çıkmaktadır.

• 150.000 Euro değerinin altında, yaklaşık 1.500 Euro
• Değeri 1.000.000 Euro’nun üzerinde, yaklaşık 3.000 Euro

Kaynak: Federal Uzmanlar Birliği