Karşılaştırmalı değer yöntemi: Avantajlar, dezavantajlar, yönergeler ve değerleme kanunu

Karşılaştırmalı değer prosedürü – Karşılaştırmalı değer prosedürü nedir? Karşılaştırmalı değer yöntemi gayrimenkul için ne zaman kullanılır? Gayrimenkul için karşılaştırmalı değer prosedüründe hangi kriterler rol oynar? Karşılaştırmalı değer yöntemi mülkünüzü benzer mülklerle karşılaştırır. Özellikle sahibi tarafından kullanılan daire ve evlerin satışı için kullanılır. Karşılaştırmalı değer gelişmemiş arazi için de belirlenebilir.

Karşılaştırmalı değer yöntemi: Basitçe açıklamak gerekirse

Karşılaştırmada yalnızca benzer konumlardaki ve karşılaştırılabilir yerleşim planına sahip mülkler dikkate alınmıştır. Değerlemeye dahil edilen mülkler, konut mülkünün yakın çevresinden olmalıdır.

Karşılaştırmalı değeri belirlemek için, karşılaştırmalı mülkün elde ettiği satın alma fiyatı yüzölçümüne bölünür. Satılan mülkün metrekare başına belirlenen fiyatı, değerlemesi yapılacak mülkünüze paylaştırılır.

Hesaplama örneği: Karşılaştırmalı değer

Karşılaştırmalı mülk değerini hesaplamak için, örneğin iki mülkü karşılaştırırız. Satın alma fiyatı ve toplam yaşam alanı bilgilerini kullanarak mülkünüz için orantılı satın alma fiyatını hesaplayabiliriz.

Değerlemesi yapılacak mülkün detayları:

• Değerlemesi yapılacak mülkün alanı: 200 metrekare
• Değerlemesi yapılacak mülkün satın alma fiyatı: ?

Karşılaştırmalı mülkün detayları:

• Karşılaştırmalı mülkün alanı: 100 metrekare
• Karşılaştırmalı mülkün satın alma fiyatı: 300,000 Euro

Metrekare başına fiyat

Karşılaştırma yapılan mülkün metrekare başına fiyat oranının hesaplanması, aynı koşullar altında değerlemesi yapılacak mülk için uygun satın alma fiyatının belirlenmesi için mükemmel bir temel sağlar. İki satın alma fiyatı mülkünüzün değeri hakkında bilgi verir ve böylece iyi bir karşılaştırmalı değer oluşturur.

• Karşılaştırılabilir mülkün metrekare başına fiyatı = 300.000 avro / 100 metrekare = metrekare başına 3.000 avro

Metrekare başına fiyat bazında satın alma fiyatı

• Değerlemesi yapılacak mülkün satın alma fiyatı = 3.000 avro * 200 metrekare = 600.000 avro

Karşılaştırmalı değer yönteminin özellikle gerçekçi olduğu düşünülmektedir. Konumlar bölgesel olarak nispeten karşılaştırılabilir olduğu için mülklerin değerini belirlemek için sıklıkla kullanılır.

Konutlar için de gerçekçi bir emlak fiyatı belirlemek için tercih edilen yöntemdir. Ancak, karşılaştırmalı değer gelişmiş bir mülk için belirlenmişse, daha fazla düzeltme yapılması gerekebilir. Ek özellikler olası satın alma fiyatını artırabilir, yapısal hasar veya yenileme birikimi belirlenen satış fiyatını düşürebilir.

Karşılaştırmalı değer yöntemi, piyasada ulaşılabilecek fiyatın son derece doğru bir yansımasıdır.

Gayrimenkul satışı için değerleme

Gayrimenkul satarken değerlemeler hakkında bilmeniz gereken tüm önemli bilgilerin bir özeti: Bir mülke değer biçme.

Gelir yaklaşımı: Piyasa değeri ve bina gelir değerinin dökümü

Aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemi, mülkü arazinin piyasa değerine ve bina gelir değerine böler.

Arazi değeri faizi = yüzde 7 * 100.000 avro = 7.000 avro

Bina gelir değeri = 5.600 Euro * 12,50 (çarpan) = 70.000 Euro

Buna kira geliri, bakım masrafları ve arazi ile binanın yönetim masrafları dahildir. Buna göre, kira geliri eksi yönetim giderleri ile faiz dahil arsa değeri karşılaştırılır.

• Aktifleştirilmiş kazanç yöntemi

Maddi değer yöntemi: Bir mülkün yeni inşası için değer

Hesaplamada ilk olarak arazinin piyasa değerini belirlemek için standart arazi değeri kullanılmakta, ardından gerçek bina değeri eklenmektedir.

Gerçek bina değeri, bina üretim maliyetlerinden yaş indirimlerinin çıkarılmasıyla hesaplanır. Arazinin gerçek değeri (arazinin piyasa değeri) ve binanın gerçek değeri toplanır ve bir gerçek değer faktörü ile çarpılır.

Ayni değer = (100.000 avro + 150.000 avro) * 0,5 = 125.000 avro

Gerçek değer faktörünün hesaplanması bina tipine, ön gerçek değere ve standart arazi değerine dayanmaktadır. Bu şekilde belirlenen toplam maddi varlık değeri, mülkün yeniden inşası için harcanması gereken mali kaynakları gösterir.

• Gerçek değer yöntemi

Değer tespiti (maliyetler)

Gayrimenkul için ekspertizleri kim hazırlar? Bir ev ekspertizinin maliyeti nedir? Eski binalar için bir ekspertiz ne kadara mal olur? Yasal düzenlemeler bir uzman atanmasını gerektirmediği sürece, bir gayrimenkul değerlemesi mülkünüzün bölgesel ve ulusal pazarda gerçekçi bir şekilde değerlendirilmesini sağlayacaktır. Arazi, konut ve ticari mülkler için zamanında ve kesin değerlemeler sağlıyoruz.

Ancak, boşanma davasında olduğu gibi, değerleme mahkemede sunulacaksa, uzmanlar ücret karşılığında çağrılmalıdır. Konut veya kiralık mülk yerinde denetlenir. Kural olarak, değerlemenin hem yazılı hem de dijital bir kopyası düzenlenir.

• Değerleme raporu