Mülk değerini hesaplayın: Satın alma, yatırım, satış ve kiralama için ücretsiz

Mülk değerini hesaplayın – kiralayın, satın alın, yaşayın, burada bir mülk sahibi olarak sizin için tüm önemli formülleri bulacaksınız. Emlak formülü koleksiyonumuzda alım, satım ve kiralama için hesaplamalar ve örnekler bulacaksınız. Kira veya satın alma fiyatı çarpanı, brüt getiri, öz sermaye getirisi, mülk getirisi, bakım için rezervler ve çok daha fazlası. Genel bakışa dönmek için buraya tıklayın: Gayrimenkul değerlemesi.

Verim tanımları: Basitçe açıklamak gerekirse

İlk kez bir mülk satın almayı düşünüyorsanız, burada birçok formülde karşınıza çıkacak anahtar bir kavram var.

Verim ne anlama geliyor?

Getiri, yatırdığınız sermayeye göre bir yatırımın yıllık getirisini ifade eder. Genellikle yüzde olarak ifade edilir, faiz oranıdır ve farklı, isteğe bağlı sermaye yatırım seçeneklerini karşılaştırmak için kullanılır. Gayrimenkul getirisinin hesaplanması iki değerin bilinmesi anlamına gelir: Brüt ve net getiri. Bir mülkün kesin getirisini, yani yatırımın yıllık getirisini yüzde olarak hesaplarken, elbette diğer birçok yönü ve temel rakamları göz önünde bulundurmanız gerekir.

Faktör / kira getirisi / metrekare başına fiyat – ana karar kriterleri

Nakit akışı çılgınlığı bağlamında, herkes yalnızca satın alma fiyatı faktörü ve kira getirisi hakkında konuşuyor gibi görünüyor. Ama bir mülk ne zaman gerçekten değerlidir? Dikkate alınması gereken en önemli şey nedir? Bu videoda, gayrimenkul için ana karar kriterlerinin (faktör, kira getirisi, metrekare başına fiyat?) neler olduğunu ve neden her zaman değer artışını da göz önünde bulundurmanız gerektiğini öğreneceksiniz…

Daha büyük ölçekte yatırım mı yapmak istiyorsunuz?

Eğer “sadece” bir mülkten daha fazlasına yatırım yapmak istiyorsanız, Alex Fischer’a (videoda) göz atmanızı tavsiye ederim. Kendisi de Düsseldorf’ta rağbet gören yerlerde 20.000 m²’den fazla alana sahip ve birkaç yıl önce video çekerek bilgilerini yazmaya başladı. Burada gayrimenkul yatırımcıları için bir mülk inşa etmekten yatırım olarak satın almaya, şirket yapısına, vergi optimizasyonuna ve kiralamaya kadar yüzlerce ipucu var.

Gayrimenkulü bir yatırım olarak doğru hesaplıyor musunuz?

Gayrimenkulü bir yatırım olarak doğru hesaplıyor musunuz? En önemli kilit figürler:

  1. Kira geliri
  2. Bankaya taksit (giderler)
  3. Eşitlik
  4. İşletme maliyetleri
  5. Nakit akışı
  6. Vergi

Sylt’te (Almanya) Gayrimenkul Yatırımı. Ä°pucu! Çiftlik satın alma hakkında daha fazla bilgi için buraya tıklayın.

Los Angeles ‘ta (Kaliforniya, ABD) gayrimenkul yatırımı:

Mülk satın alın ve kiralayın

Kira çarpanı (satın alma fiyatı faktörü)

Gayrimenkul tanıtımlarında neredeyse her zaman brüt getiri, bazen de kira çarpanı hakkında bilgi bulabilirsiniz. Kira çarpanı (satın alma fiyatı faktörü), farklı mülkleri hızlı bir bakışta karşılaştırmak için basit bir anahtar rakamdır.

Kira çarpanını bu şekilde hesaplarsınız:

Kira çarpanı = satın alma fiyatı / yıllık soğuk kira

Örnek:

Los Angeles’ta 1.000.000 avroya mal olan ve yıllık 52.000 avro kira geliri getiren bir dairenin kira çarpanı 19,2’dir:

Kira çarpanı = 100.000 Euro / 5.500 Euro = 19,2

Brüt getiri

Yüzde cinsinden brüt getiri, çarpanın karşılığıdır.

Brüt getiriyi bu şekilde hesaplarsınız:

Brüt getiri = yıllık soğuk kira x 100 / satın alma fiyatı

Örnek:

Los Angeles’taki daireleri yıllık 52.000 Euro’ya eşdeğer kira geliri getirmektedir, satın alma fiyatı ise 1.000.000 Euro’dur. Brüt getiri 5,2’dir:

  • Brüt getiri = 52.000 x 100 / 1.000.000 = 5,2

Özkaynak getirisi

Aşağıdaki getiri formülü ile özkaynak getirisini hesaplarsınız:

Vergi sonrası kazanç x 100 / bağlanan özkaynak

Emlak getirisi

Mülk getirisi aşağıdaki şekilde hesaplanır:

Kira geliri – bakım masrafları – vergi yükü = mülk getirisi

Berlin’de çekirdek yenileme ve enerji modernizasyonu. Okuma ipucu! Eski bina yenileme + değer artırma

Net ve brüt kira getirisi

Brüt kira getirisi

Brüt kira getirisini bu şekilde hesaplarsınız:

100 x yıllık net soğuk kira / mülk satın alma fiyatı = % cinsinden brüt kira getirisi.

Brüt kira getirisi için örnek hesaplama:

  1. Adım: 3.000.000 avro satın alma fiyatı + 350.000 avro yan maliyetler = 3.350.000 avro
  2. Adım: Yıllık net soğuk kira = 150.000
  3. Adım: 150.000 Euro / 3.350.000 Euro x 100 = %4,47 brüt kira getirisi

Net kira getirisi

Net kira getirisini bu şekilde hesaplarsınız:

  1. Adım: Satın alma fiyatı + yan satın alma maliyetleri
  2. Adım: Net soğuk kira – (yıllık) yönetim giderleri – (yıllık) bakım giderleri = yıllık net gelir
  3. Adım: Yıllık net getiri / yatırım maliyetleri

Net kira getirisi için örnek hesaplama:

  1. Adım: 3.000.000 avro satın alma fiyatı + 350.000 avro yan maliyetler = 3.350.000 avro
  2. Adım: 150.000 Euro net soğuk kira – 20.000 Euro yönetim – 70.000 Euro bakım = 60.000 Euro yıllık net gelir
  3. Adım: 60.000 Euro yıllık net gelir / 3.350.000 Euro yatırım maliyeti x 100 = yüzde 1,79 net kira getirisi

Hesaplama yönetmeliğine göre bakım rezervi

Makalede: Yenileme ve Modernizasyon Alman Hesaplama Yönetmeliğine göre bakım rezervi hakkında bilgi edineceksiniz. Bakım rezervini hesaplamak için kullanılan iki yaygın yöntem vardır. İpucu! Yakında yenileme veya modernizasyon yapmayı mı planlıyorsunuz? Devlet desteklerini içeren rehberimizi burada bulabilirsiniz:

Cari giderler ve yedekler: Liste

İşletme maliyetleri ve rezervler esas olarak:

  • Mülkünüz için mülk yönetimi
  • Onarım, bakım ve yenileme maliyetleri
  • Düzenli olarak gerçekleşmeyen bakım maliyetleri
  • Telefon görüşmeleri, yazışmalar, hesap ve faiz
  • Boş daireler için orantılı hizmet bedelleri
  • Yasal masraflar ve kira kaybı sigortası

Yöntem 1: Peter’ın formülü basitçe açıklanmıştır

Peters’ın formülü 80 yıllık bir faydalı ömür hesaplamaktadır. Formül, bu süre zarfında saf üretim maliyetlerinin (arazi, geliştirme, mimar vb. maliyetler olmaksızın inşaat maliyetleri) %150’sinin bakım ve yenileme için yapıldığını belirtmektedir.

Ev
80 yıl faydalı ömür
Yenileme, bakım için üretim maliyetlerinin %150’si

Apartman binalarındaki kat mülkiyeti için %100 varsayılır. Bu, ortak mülk üzerindeki çalışmalar için %65 ve bireysel mülk üzerindeki çalışmalar için %35 olarak bölünmüştür.

Kat Mülkiyeti
80 yıl faydalı ömür
Üretim maliyetlerinin %100’ü

Peters’in formülüne göre rezervlerin oluşumu

Örneğin, üretim maliyetleri metrekare başına 4.500 Euro olan bir mülkle daha fazla hesaplama yaparsanız, bu, metrekare başına aylık 7,05 Euro’luk bir rezervle sonuçlanır.

Rezerv: Ev
Üretim maliyetleri: 4,500 € / m²
Aylık rezerv: 7,05 € / m²

Kat mülkiyeti için bu, mal sahipleri birliği için metrekare başına 4,50 avro gibi biraz daha düşük bir rezervle sonuçlanmaktadır.

Rezerv: Kat Mülkiyeti
Üretim maliyetleri: 4,500 € / m²
Aylık rezerv: 7,05 € / m²

İpucu! Bu, ortak mülk üzerindeki çalışmalar için yukarıda belirtilen %65’e ve ayrı mülk üzerindeki çalışmalar için %35’e bölünmüştür.

  • Mülk sahipleri birliği rezervi: 4,65 / m²
  • Rezerv daire sahipleri: 2,40 € / m²

Bu masraflar kiracıya yansıtılamaz.

Yöntem 2: Madde 28, paragraf 2’ye göre yıllık rezerv

İkinci Hesaplama Yönetmeliği’nin 28. Bölümü, 2. paragrafı da makul bir bakım rezervinin uygun miktarına ilişkin kılavuz ilkeler sunmaktadır. Bu maliyet tahminleri Peters’in formülüne göre yapılan tahminlerden önemli ölçüde daha düşüktür, ancak binanın yaşına göre kademelendirilmiştir (temel: metrekare başına 4.500 avroluk üretim maliyetleri):

  • Konut binaları 22 yıla kadar = 21,30 € / m² yaşam alanı
  • Konut binaları 32 yıla kadar = 27,00 € / m² yaşam alanı
  • 32 yaşın üzerindeki konut binaları = 34,50 € / m² yaşam alanı
  • Asansörlü bina + 3,00 € / m²

Gayrimenkul satmak

Değerlemenin nedenleri çok çeşitlidir. Mülk değerleri büyük meblağlar içerir ve tüm taraflar profesyonel bir analizle ilgilenir. Mülkünüzün değeri doğru aralıktaysa, bu yüksek bir talep yaratacak ve sonuçta en iyi fiyatı ödeyecek ilgili tarafı bulacaktır. Parayı başkasına vermeyin! Gayrimenkul satışlarının değerlemesi ile ilgili tüm önemli bilgiler sizin için özetlendi:

Gelir yaklaşımı: Piyasa değeri ve bina gelir değerinin dökümü

Aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemi, mülkü arazinin piyasa değerine ve bina gelir değerine böler.

Arazi değeri faizi = yüzde 7 * 100.000 avro = 7.000 avro

Bina gelir değeri = 5.600 Euro * 12,50 (çarpan) = 70.000 Euro

Buna kira geliri, bakım masrafları ve arazi ile binanın yönetim masrafları dahildir. Buna göre, kira geliri eksi yönetim giderleri ile faiz dahil arsa değeri karşılaştırılır.

Maddi değer yöntemi: Bir mülkün yeni inşası için değer

Hesaplamada ilk olarak arazinin piyasa değerini belirlemek için standart arazi değeri kullanılmakta, ardından gerçek bina değeri eklenmektedir.

Gerçek bina değeri, bina üretim maliyetlerinden yaş indirimlerinin çıkarılmasıyla hesaplanır. Arazinin gerçek değeri (arazinin piyasa değeri) ve binanın gerçek değeri toplanır ve bir gerçek değer faktörü ile çarpılır.

Ayni değer = (100.000 avro + 150.000 avro) * 0,5 = 125.000 avro

Gerçek değer faktörünün hesaplanması bina tipine, ön gerçek değere ve standart arazi değerine dayanmaktadır. Bu şekilde belirlenen toplam maddi varlık değeri, mülkün yeniden inşası için harcanması gereken mali kaynakları gösterir.

Karşılaştırmalı değer yöntemi: Benzer mülklerin karşılaştırılması

Karşılaştırmalı değer yöntemi, mülkünüzü benzer mülklerle karşılaştırır. Özellikle sahibi tarafından kullanılan daire ve evlerin satışı için kullanılır. Karşılaştırmalı değer gelişmemiş arazi için de belirlenebilir.

Karşılaştırılabilir mülkün metrekare başına fiyatı = 300.000 avro / 100 metrekare = metrekare başına 3.000 avro

Değerlemesi yapılacak mülkün satın alma fiyatı = 3.000 avro * 200 metrekare = 600.000 avro

Karşılaştırmada yalnızca benzer konumlardaki ve karşılaştırılabilir yerleşim planına sahip mülkler dikkate alınmıştır. Değerlemeye dahil edilen mülkler, konut mülkünün yakın çevresinden gelmelidir. Karşılaştırmalı değer yönteminin özellikle gerçeğe yakın olduğu düşünülmektedir. Konumlar bölgesel olarak nispeten karşılaştırılabilir olduğu için mülklerin değerini belirlemek için sıklıkla kullanılır.

How useful was this post?

Click on a star to rate it!

Average rating 0 / 5. Vote count: 0

No votes so far! Be the first to rate this post.