Kiracısı olan bir daireyi satmak

Kiracı ile düz satmak, kiralanmış bir konutun satışı, sermayenizi serbest bırakmak, bağlanmış kendi sermayenizi yeniden yatırmak veya portföyünüzü stratejik olarak yeniden yapılandırmak için karlı bir yöntem olabilir. Ancak bu süreç önemli farklılıklar içerir: kiracı hakları, fesih yasağı süreleri, öncelikli satın alma hakları ve oldukça daha küçük bir alıcı kitlesi, pratikte boş konut satışıyla kıyaslanda 20 ile 35 porsentaj arasında fiyat indirimlerine neden olur. Bu süreçle ilgili tüm detaylara Konut Satış Rehberimiz’de ulaşabilirsiniz. Bu makalede kiracıların hangi hakları olduğunu, doğru alıcıyı nasıl bulacağınızı, vergisel aldatmacaların nerede gizlediğini ve kiracılık ilişkisi içinde piyasa uygun bir fiyat elde etme yollarını öğreneceksiniz.

Key Facts -

Düz satmak kiracı ile: Dikkat edilmesi gerekenler

Kiralama sözleşmesi sona erdirme koruma: Satın alma kira sözleşmesini sona erdirmez (566. maddesi HUK)

Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB)

Yeniden yapılandırma sonrası fesih engel süresi (BGB’nin 577a maddesi)

Kira sözleşmesi sona erdirme anlaşması: Ucuz değil ama temiz bir çözüm

İhireverenin Görüntüleme Hakkı

Kendi Kullanım Amacı: Kendi İhtiyaca Göre İptal

Kendi İhtiyaca Göre Geçerli Bir İptal İçin Şartlar

Kendi İhtiyaca Göre İptal Süreleri

Zor durum maddesi ve riskler

Kiralık vs. boş satın: Doğrudan karşılaştırma

Yatırımcılar hedef kitle olarak: Yatırımcılar nasıl düşünür

Değerlendirme kira çarpanı üzerinden

Satın alma için uygun yatırımcı türleri nelerdir?

Satışta vergi yönü

Spekülasyon vergisi (§ 23 EStG)

Düz satmak kiracı ile: Dikkat edilmesi gerekenler

Kiralanmış bir düzinin satışı, boş bir konutun satışından çok daha karmaşık bir işlemdir. Kiralama sözleşmesi sona erdirme koruma (566. maddesi HUK) ile başlar ve kiracı öncelik hakkı (577. maddesi HUK) ve kendi ihtiyaçları için kiralama sözleşmesini sona erdirme yasağı için geçici süreler (577a. maddesi HUK) gibi birçok hukuki engel vardır. Ayrıca: Satın alanlar grubu daralır – Kendi kullanımına yönelik kişiler dışlanır, sermaye yatırımcılar ana hedef kitle haline gelir. Önemli noktaları detaylı olarak inceleyelim.

Kiralama sözleşmesi sona erdirme koruma: Satın alma kira sözleşmesini sona erdirmez (566. maddesi HUK)

Konutun satışı, kira sözleşmesinin sona ermesine neden olmaz. “Satın alma kira sözleşmesini sona erdirmez” ilkesi HUK’un 566. maddesinde yer alır: Yeni sahibin, mevcut kira sözleşmesinin tüm haklarını ve yükümlülüklerini devralması gerekir. Kira ücreti, kira sözleşmesini sona erdirme süreleri, estetik onarım maddeleri, modernizasyon anlaşmaları – hepsi değişmeden kalır. Kiracı, sözleşmesindeki yükümlülüklerini yerine getirirken konutun aksiz kullanım hakkına sahiptir.

Pratiksel olarak şu anlama gelir: Yıllardır kira, piyasa seviyesinin altında olsa bile, yeni sahibi sözleşmeyi basitçe ayarlayamaz. Kira artışları sadece kapatma sınırı (üç yıl içinde 15–20 yüzde) ve yerel karşılaştırmalı kira kapsamında mümkündür. Bu nokta özellikle ciddi şekilde düşük kiralanmış konutlarda önemli fiyat indirimlerine neden olur.

Bir bakışta en önemlisi:

§ 566 BGB: Satın alma kiralama sözleşmesini sona erdirmez
Alıcı, kiralama sözleşmesini ve tüm maddelerini alır
Temin ücreti de alıcıya geçer (§ 566a BGB)
Kiraç artırmaları yalnızca yasal çerçevede mümkündür
Satıcı, devirin tamamlanana kadar gecikmeli kirasalara sorumludur.

Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB)

Bir apartman bloğu ilk kez ayrı ayrı mal sahiplik düzlere ayrılıp üçüncü kişilere satıldığında, kiracıya yasal bir öncelik satın alma hakkı tanınır. Bu koruma mekanizması, kiracıların dönüştürme ve satış sonucu dairelerinden atılmasını önlemeyi amaçlar. Önemli nokta: Öncelik satın alma hakkı, bölünmenin ardından ilk satışta geçerlidir – daha sonra yapılacak herhangi bir ikinci el satışta geçerli değildir.

Pratikada öncelik hakkının nasıl işlediğini burada bulabilirsiniz:

Satıcı, kiralayıcıya satış sözleşmesinin içeriğini yazılı olarak bildirmek zorundadır
Kiracı, öncelik hakkını kullanmak için iki ay süresi vardır
Öncelik hakkının kullanımı noter hâlinde yapılmalıdır
Kiracı, aynı koşullarla üçüncü bir alıcının sözleşmeye girmesini sağlamalıdır
Müjde: Aile bireylerine veya ev halkı üyelerine satış durumunda öncelik hakkı yoktur

Bir konutun parçalanması sırasında dikkat edilmesi gereken diğer özel durumlar için buraya tıklayınız: Bireysel olarak daireleri satmak.

Yeniden yapılandırma sonrası fesih engel süresi (BGB’nin 577a maddesi)

İlk bakışta fark edilmeyen bir nokta: Kiralık bir konutun kendi kullanım için satılacak şekilde mal sahipliğine dönüştürüldüğünde, yeni mal sahibi için kendi kullanım ve değerleme fesih hakkı için bir fesih engel süresi geçerlidir. Bu süre boyunca alıcı, kiracıyı kendi kullanım nedeniyle fesih edemez.

Engellerin sürelerine genel bakış:

Ulusal minimum koruma: Mal sahipliğinin geçişi sonrası 3 yıl
Tight konut piyasalarında (devlet yönetmeliklerine göre): en fazla 10 yıl
Büyük şehirleri etkiler: Münih, Berlin, Hamburg, Köln, Frankfurt
Süre, yeni sahibinin tapu siciline kaydıyla başlar

Yatırımcılar için bu durum nötr ya da pozitif – çünkü bu tür varlıkları her zaman kiraladıkları gibi tutmak isterler. Kendi kullanım amacına yönelik alan satın alanlar için bu kilitlenme süresi anlaşmazlık yaratabilir ve bu alıcı grubunu neredeyse dışlamaktadır.

Kira sözleşmesi sona erdirme anlaşması: Ucuz değil ama temiz bir çözüm

Konutun boş satılması isteniyorsa ve daha yüksek kendi kullanım fiyatı elde edilmek isteniyorsa, kira sözleşmesi sona erdirme anlaşması genellikle tek yasal güvence sunar. Kiracı, bir tazminat karşılığında kira sözleşmesi haklarından vazgeçer ve belirlenen bir zamanda taşınır.

Pazarın yaygın tazminat oranları:

Standart: 6 ile 12 net kira
Tight piyasalarda: 12 ile 24 net kira
Tek seferlik yaklaşık miktar: 10.000 € ile 50.000 €, üst konumlarda da çok daha fazla olabilir
Tazminat, kiralı boş satmakla elde edilen fiyat farkından düşük olmalıdır

Hesap örneği: Münih’te ayda 1.200 € kira olan bir daire, kiraya verildiğinde 480.000 €, boş iken 620.000 € getirir. Fark: 140.000 €. Bu durumda 30.000–50.000 € bir tazminat ekonomik olarak anlamlıdır, çünkü net olarak hala 90.000–110.000 € fazla gelir kalmaktadır.

İhireverenin Görüntüleme Hakkı

Yalnızca maisonette düz ya da mikro apartman – evinizi satacak iseniz, görüntüleme randevulari yapabilirsiniz. Ancak görüntüleme hakkı net sınırlardır. Kiralayan, kiracının özel yaşamını saygılı bir şekilde davranmak zorundadır, randevuları zamanında bildirmelidir (geleneksel olarak en az 3–4 gün önceden) ve amacını belirtmelidir.

Hukuki uygulama açısından makul sayılanlar:

Haftada en fazla bir kez görüntüleme
Hafta içi 10 ve 19 saatleri arasında, cumartesilerde kısıtlı
Bildirim süresi: en az 24 saat, daha iyi 3–7 gün
İnceleme süresi: bir randevu başına en fazla 30–45 dakika
Birden fazla ilgi duyanın katılımıyla toplu inceleme yapılabilir, ancak zorunlu değildir

Pratik ipucu: Kiralayan kişiye küçük bir emek ücreti (örneğin, bir randevu başına 50–100 €) veya tek seferlik bir kompenzasyon sunun. Bu, çatışmaları önemli ölçüde azaltır ve işbirlikçi randevuları garanti altına alır.

Privatjet buchen: Beyond First ClassNeu von LukinskiPrivatjet buchen

Bunlar da hoşunuza gidebilir

Monako'da 68 milyon Euro'ya konut binası: Şehir merkezinde, 10 katlı, 1.380 m² - Kapalı Pazar

Westend'de ( Frankfurt) yaşamak: Bir ev, daire & arsa satın almak - ipuçları, metrekare başına fiyatlar ve görüntülemeler

Kendi Kullanım Amacı: Kendi İhtiyaca Göre İptal

Kendi İhtiyaca Göre Geçerli Bir İptal İçin Şartlar

Eğer kiracı, evi kendisi veya yakın akrabaları için ihtiyaç duyuyorsa, kendi ihtiyaç duyduğu şekilde bir iptal yapılabilir – ancak sadece sıkı şartlar altında. Basit bir iddia yeterli değildir; ihtiyaç açık ve izlenebilir şekilde sunulmalıdır.

“Yakın akraba” olarak kabul edilenler:

Eşler, kayıtlı yaşam ortakları, çocuklar, ebeveynler
Aileler, büyükbabalar, torunlar
Demirgaz ebeveynler, demirgaz çocuklar (bazı durumlarda)
Ailedeki akrabalar için bakım görevlileri

Kendi İhtiyaca Göre İptal Süreleri

Yasal fesih süreleri kiralama süresine göre belirlenir:

Kiralama süresi 5 yıla kadar: 3 ay fesih süresi
Kiralama süresi 5 ila 8 yıl: 6 ay
Kiralama süresi 8 yıldan fazla: 9 ay
Dönüşüm durumunda: ek olarak 3–10 yıl süresi olan bir yasak (577a maddesi BGB)

Zor durum maddesi ve riskler

Kiracı, kira sözleşmesinin 574. maddesine göre, kiralama süresi onun için özel bir zorluk anlamına gelirse itiraz edebilir – örneğin yaşlılık, ciddi bir hastalık, hamilelik veya yerine geçebilecek bir konutun bulunmaması gibi. Ayrıca dikkatli olunmalı: Belirtilen kendi ihtiyaç nedeni daha sonra uygulanmazsa (“sahte kendi ihtiyaç nedeni”) beş veya altı basamaklı yüksek zarar talepleri doğabilir.

Etkili bir kendi ihtiyaç nedeniyle fesih için gerekli koşullar özetle şunlardır:

Kiracı tarafından belirtilen, somut ve haklı bir ilgi
Kiracı tarafından kendisi veya yakın akrabaları için kendi kullanım
İsim ve ihtiyaç nedeniyle yazılı açıklama
Yasal fesih sürelerinin uygulanması
Yeniden yapılandırma sonrası kapanma süresinin dikkate alınması
Çıkıştan sonra uygulamanın zorunlu olması

Kiralık vs. boş satın: Doğrudan karşılaştırma

“Kirada sat veya boş sat” kararının ciddi mali sonuçları vardır. En önemli faktörlerin doğrudan karşılaştırması:

Kriterium	Kiralık satmak	Boş satmak
Satış fiyatı	Pazar değeri üzerinden %20–35 altında	Pazar değeri üzerinden %100
Alıcı kitle	Yatırımcılar, yatırımcılar	Kendi kullanımına yönelikler + yatırımcılar
Pazarlama süresi	Genellikle daha uzun (3–6+ ay)	Genellikle daha hızlı (1–3 ay)
Değerlendirme kriteri	Kira çarpanı / getiri	Benzer değer / mal değeri
Ziyaret maliyeti	Yüksek (kiracı koordinasyonu)	Düşük (her zaman mümkün)
Ev stagingi mümkün	Hayır	Evet
Kira kaybı riski	Alıcı tarafından taşınır	İlgili değil
Taviz alan	Sınırlı	Daha büyük

Apartmanınızı değerlendirinMülkünüz gerçekte ne kadar değerinde?Apartmanınızı değerlendirin

Yatırımcılar hedef kitle olarak: Yatırımcılar nasıl düşünür

Değerlendirme kira çarpanı üzerinden

Kendi kullanımına yönelik kişiler duygusal olarak satın alırken, karşılaştırma fiyatlarını ölçüt alırken, yatırımcılar gayrimenkulleri sadece hesaplamalı olarak kira çarpanı (aynı zamanda: çoğaltıcı) üzerinden değerlendirir. Formül: Satış fiyatı ÷ Yıllık net kira = Faktör.

Piyasa standartlarına göre konum faktörleri:

A konumları (Münih, Hamburg merkez): Faktör 30–45
B konumları (Düsseldorf, Stuttgart, Köln): Faktör 22–32
C konumları (orta büyük şehirler): Faktör 16–24
D konumları (orta şehirler): Faktör 12–18

Hesaplama örneği: 1.000 € kira ücreti (yıllık 12.000 €) olan bir daire, Münih’te faktör 35 ile 420.000 € satış fiyatına ulaşır, Leipzig’te faktör 22 ile sadece 264.000 €’ye satılır. Kirayı alt kiraya verenler, satmadan önce bir hukuki olarak güvenli kira artışı olup olmadığını kontrol etmeli – ekstra her 1 € aylık kira satış fiyatını faktör × 12 ile artırır.

Satın alma için uygun yatırımcı türleri nelerdir?

Özel sermaye yatırımcısı: Emeklilik için 1–3 tane obje arar, faktöre dayalı
Varlık sahibi / Aile Ofisi: Portföyler satın alır, nakit akışı ve konum kalitesine dikkat eder
Fix-and-Flip Yatırımcısı: Değer artışı potansiyeli olan mülkleri arar, genellikle biten kira sözleşmeleriyle
Kurumsal yatırımcılar: Portföy büyüklüklerine göre geçerlidir, yüksek getiri talepleri

Satışta vergi yönü

Spekülasyon vergisi (§ 23 EStG)

Alış verişi itibariyle 10 yıl içinde kiralanmış bir konut satılırsa, kazanç üzerinden kişisel gelir vergisi oranınız kadar (en fazla %45 artı ek vergi) spekülasyon vergisi kesilir. Bu süre noterî satış sözleşmesinin tarihi ile başlar – teslim veya tapu kaydı ile değil.

Spekülasyon süresi ile ilgili önemli noktalar: