Kiracısı olan bir daireyi satmak: Haklar, yükümlülükler ve özellikler

Kiracısı olan bir daireyi satmak – Kiraladığınız daireyi satmak, ev sahipleri için sermayeyi serbest bırakmak ve kar elde etmek için karlı bir yol olabilir. Ancak, satış süreci bazı özel zorluklar ortaya çıkarabilir. Özellikle, kiracının haklarının satış öncesinde, sırasında ve sonrasında dikkate alınması gerekir. Kiracının feshe karşı korunmasından inceleme ve pazarlama hakkına kadar kiralık bir dairenin satışı hakkında bilmeniz gereken her şeyi burada bulabilirsiniz.

Kiracısı olan bir daireyi satmak: Akılda tutulması gerekenler

Kiralık bir daireyi satmak karmaşık bir girişimdir. Sonuçta, bir alıcı bulmaktan yasal düzenlemelere kadar birçok faktörün dikkate alınması gerekir. Hepsinden önemlisi, kiracılar önemli bir rol oynar. Bir dairenin satılması, mevcut kira sözleşmelerinin feshedilebileceği anlamına gelmez. Şimdi nelerin dikkate alınması gerektiğine daha yakından bakacağız.

Feshe karşı koruma: Satın alma kirayı bozmaz

Dairenin satılması, kira sözleşmesinin sona erdiği anlamına gelmez. Aksine, daire satıldıktan sonra bile mevcut kira sözleşmelerine her iki tarafça da uyulmalıdır. Bu husus Medeni Kanun’da belirtilmiştir. Bu, yeni mal sahibinin kira sözleşmesinin şartlarını kabul etmesi gerektiği anlamına gelir. Kiracı, kira ödemelerini yaptığı ve kira sözleşmesinin şartlarına uyduğu sürece daireyi sessiz ve rahatsız edilmeden kullanma hakkına sahip olmaya devam eder.

Ancak, ev sahibinin kiracıyı planlanan satış hakkında bilgilendirmesi ve ona daireyi incelemesi ve hazırlaması için makul bir süre vermesi önemlidir. Kiracı da yeni mal sahibi hakkında bilgilendirilmeli ve gerekirse yeni bir kira sözleşmesi imzalamalıdır.

Özetle:

• § BÖLÜM 566 BGB: Satın alma kirayı bozmaz
• Alıcı kira sözleşmelerini devralıyor
• Durum: Kiracılar kira ödemelerini yapmaya devam ediyor
• Ev sahibi yine de satışı duyurmalıdır

Kiracılar için ilk reddetme hakkı

Eğer satılan sadece tek bir daire değil de, apartmanın tamamı ise ve apartman ortak mülkiyet paylarına bölünüyorsa, kiracı ilk ret hakkına sahiptir. Bu, başarılı bir satışın ardından haber verilmeden daireden taşınmak zorunda kalmasını önleyen koruyucu bir mekanizmadır. İlk ret hakkı ile kiracı daireyi satın alabilir ve artık ortaya çıkan kat mülkiyeti sahipleri birliğinin bir parçası olur.

İlk ret hakkı ile ilgili en önemli gerçekler:

• Apartman binası ayrı ayrı dairelere bölündüğünde
• İlk ret hakkı kiracıyı taşınmaktan korur
• Ev sahipleri derneğine üye olur

Bu durumda başka hangi özelliklerin dikkate alınması gerektiğini buradan öğrenebilirsiniz:

• Daireleri ayrı ayrı satmak

Pahalı alternatif: kira fesih sözleşmesi

Dolayısıyla, kira sözleşmesi yeni mal sahibi tarafından yeterli gerekçe olmaksızın tek taraflı olarak feshedilemez. Bununla birlikte, mal sahibi kiracılara bir kira fesih sözleşmesi sunma ve onlara cazip bir kıdem tazminatı verme seçeneğine sahiptir. Bu sözleşmede, yasal düzenlemeden bağımsız olarak kiralanan daireden tahliye süresi kararlaştırılır. Bu, kiracılığın dostane bir şekilde sona erdirilmesine olanak tanır.

Ev sahibinin denetim hakkı

İster bir maisonette ister bir mikro daire olsun – dairenizi satmak istiyorsanız, yasal olarak görüntüleme randevuları düzenlemenize izin verilir. Bunlar, daireyi potansiyel alıcılara göstermek ve sunmak için önemlidir. Ancak, ev sahibinin sınırsız görüntüleme hakkı yoktur. Kiracının mahremiyetine saygı göstermelidir ve çok sık veya makul olmayan zamanlarda görüntüleme yapamaz.

Bu nedenle, kiracılarınızla görüntüleme randevularını zamanında ayarlamalısınız. Ayrıca, kiracının ilgili zaman ve alanı görebilmesi için görüşün amacını da belirtmelisiniz. Ev sahibi genellikle kiralanan mülkün satışından önce inceleme hakkına sahip olsa da, kiracı sonsuz sayıda incelemeye izin vermek zorunda değildir. Mevcut içtihada göre, haftada bir kez yapılan denetimler makul kabul edilmektedir.

Ev sahibinin denetim hakkı ilan edilmiştir:

• Yasaların izin verdiği araştırmaların yapılması
• Kiracı ile istişare vazgeçilmezdir
• Haftada bir kez mümkün
• Ziyaret amacının belirtilmesi

Ev sahibi-işgalci: Kendi kullanımı durumunda fesih

Bir ev sahibi dairesini satmak istiyorsa, kiracıya ihbarda bulunamaz. Ancak bunun bir istisnası vardır: Ev sahibinin kendisi veya aile üyeleri için daireye ihtiyacı varsa ve benzer başka bir daire mevcut değilse. Bu durumda, ev sahibi kiracılık sözleşmesini belirli bir süre önceden bildirimde bulunarak feshedebilir.

Ev sahibinin kendi ihtiyacını inandırıcı bir şekilde ortaya koyması gerektiğini vurgulamak önemlidir. Kendisi ya da aile üyeleri için daireye ihtiyacı olduğuna dair genel bir iddia yeterli değildir. Ev sahibi, örneğin daireye neden ihtiyaç duyduğunu ve başka bir dairesinin olmadığını açıklayarak, daireye gerçekten ihtiyacı olduğunu kanıtlayabilmelidir.

Bu koşullar altında, kişisel kullanım için kiracılığın sona erdirilmesi mümkündür:

• Ev sahibinin meşru menfaati
• Kendisi veya diğer aile üyeleri için kişisel çıkar
• Daireye ihtiyaç duyulduğunun kanıtı
• Yasal bildirim sürelerine uygunluk

Kiralanmış bir daireyi satmak: Prosedür ve ipuçları

Diyelim ki artık daireye şahsen taşınmamaya ya da kira sözleşmesini feshetmemeye karar verdiniz. Kiralık bir daireyi satarken dikkat etmeniz gereken bazı önemli hususlar şunlardır:

Hedef grup olarak sermaye yatırımcıları ve yatırımcılar

Kiraladığınız daireyi satmaya karar verirseniz, daha düşük bir talep beklemeniz gerekir. Ne de olsa çoğu alıcı kendi kullanımı için bir daire aramaktadır. Mevcut düşük faiz oranları, giderek daha fazla insanın parasını bankada biriktirmek yerine yatırım yapmak istediği anlamına geliyor. Bu nedenle, kiralık dairelerin satın alınması en çok sermaye yatırımcıları için ilgi çekicidir.

Kiralık daireler, düzenli gelir getirirken potansiyel mülk değeri artışına da olanak sağladığından istikrarlı ve uzun vadeli bir yatırım fırsatı olabilir. Yatırımcılar devam eden kira gelirlerinden faydalanabilir ve böylece servetlerini artırmaya devam edebilirler.

Planlama ve prosedüre ilişkin ipuçları

Kiralık bir daireyi pazarlamak karmaşık olabilir. Akılda tutulması gereken bazı önemli noktalar vardır. Yukarıda belirtildiği gibi, satışla ilgili tüm hak ve yükümlülüklere aşina olduğunuzdan emin olmanız gerekir. Ayrıca, alıcıyı kiralanan dairenin tüm önemli ayrıntıları hakkında bilgilendirmekle yükümlüsünüz. Örneğin, mevcut kira sözleşmesi, kiracı durumu, kira durumu ve ödenmemiş kira borçları gibi. Kiralanmış bir daire boş bir daireden daha az değerli olabileceğinden, fiyatı belirlerken hem mülkün durumunu hem de kira miktarını göz önünde bulundurmalısınız.

Özet olarak en önemli şeyler:

• Haklar ve yükümlülükler hakkında bilgi edinin
• Kiracıyı satış hakkında bilgilendirin
• Alıcıya kiracılığın netleştirilmesi
• Gerçekçi bir satın alma fiyatı belirleyin

Ä°pucu: Bir emlakçı ile daire satmak

Kiralık bir daireyi satarken bir ipucu, bu amaç için deneyimli bir emlakçı kullanmaktır. İyi bir emlakçı, satış sürecinin sorunsuz ilerlemesi ve satıcı için mümkün olan en iyi sonuçların elde edilmesi için gerekli bilgi birikimine ve deneyime sahiptir. Bir emlakçı mülkün doğru bir şekilde değerlenmesine, teşhirin hazırlanmasına, olası alıcıların bulunmasına, incelemelerin organize edilmesine ve satış sonunda pazarlık yapılmasına yardımcı olabilir. Ayrıca gerekli belgelerin temin edilmesinde ve hukuki konularda da yardımcı olabilir. Dolayısıyla bir emlakçı, kiralık bir daireyi satarken değerli bir destek olabilir.

Sonuç: Kiracısı olan bir daireyi satmak

Özetle, kiralık bir dairenin satışı bazı özel zorlukları beraberinde getirir. Ev sahibi ve kiracının hak ve yükümlülüklerine saygı duymak, sadece randevu ile görüntüleme yapmak ve kiracının feshe karşı korunmasına uymak önemlidir. Satış yaparken, satış sürecini kolaylaştırmak için gerekli tüm belgeler eksiksiz ve güncel olmalıdır.

Dairenin pazarlanması ve satışın gerçekleştirilmesi konusunda yardım almak için deneyimli bir emlakçı ile iletişime geçilmesi tavsiye edilir. Profesyonel hazırlık ve satış sürecinin dikkatli bir şekilde yürütülmesi sayesinde, ev sahipleri başarılı bir işlem gerçekleştirebilir ve yatırımlarından makul bir getiri elde edebilirler.