Kiracılık hukuku – taşınma, fesih ve haklarınız

Kiracılık hukuku, özellikle kiracı olarak yaşayan kişiler için büyük bir konudur. Birçok anlaşmazlık ve tarafların çatışabileceği birçok nokta vardır. Kira hukuku, anlaşmazlıkları önlemeye ve kiracılar ile ev sahipleri için mümkün olduğunca rahat bir yaşam sağlamaya yardımcı olmalıdır.

Kiracıların hakları – gürültü, fesih ve mülkiyet

Kiracılar, kiracılık sürecinde genellikle bilmedikleri birçok hakka sahiptir. Bir anlaşmazlık durumunda, haklı olup olmadığınızı veya hak talep edip etmediğinizi bilemezsiniz. Bunu önlemek için, birçok kiracının temel bilgilerinin bir parçası olması gereken ve birçok durum için önemli olan çok sayıda kiracılık kanunu vardır.

Kendi kullanımı için fesih – Ev sahibinin ne yapmasına izin verilir ve ne yapmasına izin verilmez?

Kendi kullanımı için bir kiracılığın sona erdirilmesinde en önemli ilk adım, bunun yazılı olması gerektiğidir. Uzun süreli kiracılar için bile bir sorun haline gelebileceğinden, bu konuda çok sayıda mahkeme kararı vardır. Bunun nedeni, ev sahibinin kendi kullanımı için dava açması halinde, kiracının daireyi hızla kaybedebilmesidir. Ancak bu kolayca gerçekleşmez ve bazı kurallar gerektirir. Bu tür bir fesih, şekil ve içerik açısından doğru olan bir ihtiyaç bildirimi gerektirir. Bu tür bildirimler, tüm kira süresi boyunca yanlış bir şey yapmamış ve her zaman sözleşmeye uygun davranmış kiracılara bile verilebilir. Böyle bir fesih de ev sahibi tarafından kiracıya gerekçelendirilmelidir. Ancak, böyle bir fesihten sonra kiracının her zaman daireyi kaybedeceği yanlış bir kanıdır, çünkü bu Almanya’da en yaygın fesih nedeni olsa da, bu durum her zaman gerçekleşmek zorunda değildir.

Sadece kendi dairesinde yaşama arzusu, kişisel kullanım için kiracılığın sona erdirilmesi için yeterli bir neden değildir. Ev sahibi, fesih için makul ve anlaşılır bir neden göstermelidir. Birçok mahkeme kararı, kiracının böyle bir fesihten sonra her zaman kiralık mülkü terk etmek zorunda olmadığını kanıtlamaktadır. Örneğin, şirketlerin kişisel kullanım için fesih bildiriminde bulunmasına izin verilmez, ancak sözleşmenin imzalanması sırasında daireye yakın gelecekte kişisel kullanım için ihtiyaç duyulacağını öngörebilen ev sahipleri kişisel kullanım için fesih bildiriminde bulunamaz, çünkü bu durumda belirli süreli bir kira sözleşmesi yapmaları gerekirdi. Ancak kendi kullanımı için bir fesih bildirimine yol açabilecek bir neden nedir? Bu, örneğin ev sahibinin odalara kendisi, akrabaları veya hane halkı için ihtiyaç duymasının yanı sıra odaları profesyonel işi veya bir aile üyesinin işi için kullanmak istemesini de içerir.

Ev sahibinizin size böyle bir bildirim göndermesi durumunda göz önünde bulundurmanız gereken önemli bir nokta, başka mülklerinin olup olmadığıdır. Genellikle ev sahipleri birden fazla mülke sahiptir. Böyle bir durumda, ev sahibi kişisel kullanım için fesih bildiriminde bulunmadan önce karşılaştırılabilir başka bir mülkün kendi kullanımına uygun olup olmadığını kontrol etmelidir. Ev sahibinin, örneğin yürüme engeli nedeniyle bu benzer mülkü kendi amaçları için kullanamaması durumunda, size benzer bir mülkü ikame olarak sunması ve ayrıca bu alternatifin mali koşulları hakkında sizi bilgilendirmesi gerekir. Aksi takdirde, kişisel kullanım için fesih geçersizdir.

Kişisel kullanım için bir fesih bildirimi alırsanız, iyice kontrol edin, çünkü dahil edilmesi gereken bazı resmi ve önemli noktalar vardır. Bunlar fesih mektubunda yer almıyorsa, fesih geçersizdir. Aşağıdaki noktalara dikkat edin:

• Kendi kullanımı için fesih bildirimi yazılı olarak verilmeli ve kira sözleşmesine taraf olan dairenin tüm kiracılarına gönderilmelidir.
• Fesih bildirimi tüm ev sahipleri tarafından da imzalanmalıdır.
• Kişisel kullanım için taşınacak kişiler isim, yaş ve adres ile listelenmelidir.
• Kiracılık süresi ne kadar uzunsa, ihbar süresi de o kadar uzun olacaktır: en az üç ay, beş yıl veya daha uzun süreli kiracılıklarda altı ay ve sekiz yıldan uzun süreli kiracılıklarda dokuz ay.
• Ev sahibinin kendi ihtiyacının nedeni ayrıntılı olarak açıklanmalıdır
• Kendi kullanımı için bir fesih bildirimi durumunda yasal bildirim süreleri geçerlidir.

Gürültü kirliliği – gürültüsüz yaşama hakkı

Gürültü kirliliği, ev sahibi ile kiracı arasında sıkça yaşanan bir anlaşmazlık konusudur, çünkü ev sahibi gürültüyü ortadan kaldırmakla yükümlüdür, ancak çoğu zaman bunun üzerinde hiçbir etkisi yoktur. Dairede gürültü rahatsızlığı varsa, ev sahibi derhal bilgilendirilmelidir. Ev sahibi mülkü kusursuz bir durumda tutmalıdır ve buna gürültü de dahildir, çünkü bu kiracı için bir sıkıntıya neden olabilir. Bu kusurun bildirilmesinden sonra, ev sahibinin makul bir süre içinde bu kusuru gidermesi gerekir. Bu yapılmazsa, gürültü ev sahibinin kontrolü dışındaki üçüncü şahıslardan kaynaklansa bile kiracı kirayı düşürme hakkına sahiptir.

Kira indirimi – haklarınız nelerdir ve ne zaman kirayı azaltmanıza izin verilir?

Hangi gürültü kaynağının kira indirimine yol açabileceği ve indirimin ne kadar uygun olduğu konusunda sık sık tartışmalar yaşanmaktadır. Muhtemelen en yaygın durum komşu daireden gelen gürültüdür. Burada, dairenin normal kullanımıyla bağlantılı gürültüler söz konusuysa kira indirimi talep edilemez. Ancak, her gece uyuyamayacağınız kadar yüksek sesle müzik çalıyorsa, kira indirimi kesinlikle mümkündür. Kira indiriminin bir diğer nedeni de üst daireden duyulabilen ayak sesleridir. Ev sahipleri, yeterli ayak sesi yalıtımının sağlanmasından sorumludur. Eğer durum böyle değilse, kira indirimi için otomatik olarak bir neden vardır. Darbe sesi yalıtımı, artık daha katı düzenlemeler olsa da, kurulum sırasındaki standartları karşılamalıdır. Dolayısıyla, darbe sesi yalıtımı varsa, ancak yine de komşunuzun her adımını duyabiliyorsanız, bununla yaşamak zorundasınız. Aslında, inşaat gürültüsü de kira indiriminin en yaygın nedenlerinden biridir. Gürültünün boyutuna bağlı olarak, kiracılar kiralarını yüzde 35’e kadar azaltabilirler. Ev sahipleri gürültüyü etkileyemeseler ve genellikle bundan sorumlu olmasalar da, bu düzenlemeyi kabul etmek zorundadırlar. Böyle bir durumda, ev sahipleri arsa sahibine karşı komşuluk hukuku kapsamında tazminat davası açabilir.

Ancak çocukların neden olduğu gürültüye özel muamele gösterilmektedir. Günün hangi saatinde olursa olsun bu durum komşular tarafından hoş görülmelidir. Bununla birlikte, sosyal açıdan yeterli ve dolayısıyla olağan olanın sınırları içinde kalmalıdır. Buna örneğin çocukların çığlık atması ve ciyaklaması da dahildir. Ancak, çocuklar dairenin içinde patenle kayıyorsa veya sürekli olarak duvarlara veya zemine top atıyorsa, sınır aşılmış demektir ve kira indirimi talep edilebilir. Gürültünün türü çok farklıdır ve duruma göre değişir. Her zaman yüksek sesli müzik olması gerekmez, çünkü küçük sesler bile uzun vadede rahatsız edici olabilir. Kira indirimine gerekçe olarak gösterilemeyecek bir diğer husus da trafik gürültüsüdür. Uçak veya araba gürültüsü de çok rahatsız edici olsa da, dairenin konumu için sınırlar dahilinde olduğu sürece kirayı düşürmek için yeterli değildir. Bu nedenle, taşınmadan önce, mülkün nerede bulunduğuna ve hangi gürültü rahatsızlıklarını bekleyebileceğinize dikkat edin.