Kitlesel yatırım gayrimenkulü: deneyimler, avantajlar, karşılaştırmalı dezavantajlar + ipuçları

Kitlesel yatırım gayrimenkulü – Herkes kendi evini veya kat mülkiyetini satın almak için gerekli öz sermayeye veya nakit akışına (düzenli gelir) sahip değildir. Kitlesel yatırımın birçok avantajı vardır. Örneğin, az öz sermaye, yatırım fırsatı olarak çeşitli mülkler, sermaye çeşitlendirmesi ve kapsamlı katılım (sabit faiz oranı, kara bağlı dağıtım ve satışa katılım) yoluyla risk minimizasyonu. Gayrimenkul, enflasyona (paranın değer kaybetmesi) tabi olmadığı için emeklilik karşılığı olarak da son derece mantıklıdır. Bu nedenle en iyi yatırım alternatiflerinden biri, 500 avrodan başlayan tedarikçilerle kitle yatırımıdır, basitçe söylemek gerekirse: herkes için gayrimenkul yatırımı.

Kitle yatırımı: açıklama, avantajlar ve dezavantajlar

Çok az sermaye, çok az zaman, sorun değil! Gayrimenkulde kitle yatırımı, en küçük miktarlarla yatırım yapmanıza olanak tanır. Exporo ve InRento gibi sağlayıcıları 500 Euro’dan başlayan küçük yatırımlar için tavsiye ederim.

Temel bilgilerle başlayalım:

Kitle yatırımı nedir?

Öncelikle, kitle yatırımı nedir?

Çok basit bir karşılaştırma ” halka açık bir limited şirket” olabilir. Şirket, bireylere ve kurumlara çeşitli hisseler satmaktadır. Bu şekilde, birçok kişi bir şirkete “katılır” ve büyüme için gerekli finansmanı sağlar. Gayrimenkulde kitle yatırımında da aynı şekilde işliyor.

Tek bir büyük yatırımcı yerine, hisseler birçok “küçük” yatırımcıya dağıtılır. Bu, gerekli kredi notuna sahip olmayan, yeterli öz sermayesi olmayan veya her ikisine de sahip olmayan kişilerin gayrimenkule yatırım yapmasına olanak tanır. Bunun için Bergfürst, Engel & Völkers, Exporo veya daha sonra bir listede bulacağınız InRento gibi birkaç sağlayıcı vardır.

Her geçen gün daha fazla kişi emlak piyasasına katılmak istiyor. Haufe de bu ay“Sürü emlak üzerinde uçuyor” başlıklı bir rapor yayınladı, gelin avantaj ve dezavantajlarına bakalım.

Gayrimenkul kitle yatırımının avantajları

Giriş bölümünde daha önce öğrendiğimiz gibi, yatırımcı olarak düşük öz sermaye, yatırım seçenekleri olarak çeşitli mülkler, sermaye çeşitlendirmesi yoluyla risk minimizasyonu ve aynı zamanda önemli bir katılım (sabit faiz oranı, karla ilgili dağıtım ve satışta katılım) gibi bazı avantajlara sahipsiniz.

• Küçük öz sermaye – 50 – 100 avrodan başlar
• Kayıt olduktan sonra çeşitli yatırım seçenekleri
• Şeffaflık – inşaat şirketleriyle iletişim kurmak mümkün (bilgi)
• Risk minimizasyonu – sermayenin birkaç projeye yayılması

Ücretlendirme ve ödemeler:

• Sabit faiz oranı
• Kâra bağlı dağıtım
• Çıkış davasına katılım (mülkün satışı)

Yatırımcılar için dezavantajlar ve riskler

Her zaman olduğu gibi, avantajların yanı sıra göz önünde bulundurmanız gereken dezavantajlar da vardır. Capital“Riskli Oyun “da yer alan bir başka makale de burada. Bundan sonra tüm dezavantajları ve riskleri ayrıntılı olarak öğreneceksiniz.

• Ortak karar alma hakkı yok (katılımcı kredi)
• Uzun süreli sermaye taahhüdü 5+ yıl
• Projeler başarısız olduğunda toplam kayıp
• Çok fazla katılım – genel bakış kaybı

Gayrimenkulde kitlesel yatırım nasıl çalışır?

Vakaların büyük çoğunluğunda, bir mülk geliştirilecektir (yenilenecek veya tamamen yeniden inşa edilecektir).

Normal bir gayrimenkul yatırımında, artık finansman için özellikle bir ortak aranacaktır. Ancak kitlesel yatırımda, mal sahipleri kitlesel yatırım platformlarıyla konuşur ve bu platformlar da hisselerin dağıtımıyla ilgilenir. Çevrimiçi platformlar daha sonra yatırımcılara gayrimenkul hisseleri için aracılık eder.

Bu kitlesel yatırım platformu daha sonra bireysel yatırımcılara tüm sunumu devralır ve mal sahipleri ana işleriyle, inşaat ve geliştirme ile ilgilenebilirler. Yani kitle yatırımı ile ilgili geliştiriciye“tipik” bir kredi vermiyorsunuz, katılımcı bir kredi ile mülke katılıyorsunuz. Bu aynı zamanda sizin bu konuda hiçbir söz hakkınız olmadığı anlamına gelir.

Mülke katılım, elbette yarın taşınabileceğiniz ve 0,5 metrekare yer kaplayabileceğiniz anlamına gelmez. Gayrimenkul daha sonra yönetilir, siz sadece bir sermaye yatırımcısısınız. Sabit bir faiz oranı ve kâra bağlı bir dağıtım şeklinde bir getiri elde edersiniz.

Bir kez daha, ücretlendirme ve ödeme:

• Sabit faiz oranı
• Kâra bağlı dağıtım
• Çıkış davasına katılım (mülkün satışı)

İşte bu şekilde birkaç avro giderek daha fazla hale geliyor.

Kitle yatırım sağlayıcısı

Hangi kitlesel fonlama platformu en iyisidir? Nereye yatırım yapabilirsiniz? Kitlesel yatırım için çeşitli saygın sağlayıcılar vardır. İşte pazara kısa bir genel bakış. Minimum yatırımlar, platformlardaki projelere bağlı olarak farklılık göstermektedir.

Kural olarak, minimum depozitolar 100 ila 1.000 avro arasındadır.

Sağlayıcıların listesi:

• Bergfürst
• Crowdinvest gayrimenkul
• Scroogeinvest
• Engel & Völkers Dijital Yatırım
• Exporo
• Immofunding
• InRento
• Linus
• Rendity
• Tasarruf Bankası
• Ä°lgi modülü

Gayrimenkulü bir yatırım olarak bu kadar cazip kılan nedir?

Gayrimenkul yatırımı mantıklı mı?

Kitlesel yatırım, kişisel olarak sizin için ikinci bir avantaj sağlar!

Her yeni emlak listesi ve teklifi ile emlak piyasasını tanır ve emlakları buna göre değerlendirmeyi öğrenirsiniz. Gayrimenkul yatırımlarının cazibesini önceden hesaplamanıza yardımcı olacağından, kira getirilerini hesaplama hakkındaki makalemi mutlaka okuyun.

Gayrimenkul, birçok yönü nedeniyle bir sermaye yatırımı olarak son derece ilgi çekicidir. Gayrimenkulün bir sermaye yatırımı olarak, özellikle de kişinin kendi yaşlılık güvencesi açısından çok önemli bir nedeni, gayrimenkulün enflasyona tabi olmamasıdır. Bir mülkün maddi değeri, onu parasal devalüasyondan korur. Enflasyon tablosuna ve önümüzdeki 25-30 yıl içindeki gelişmelere bakıldığında, gayrimenkulün özellikle tasarruf hesapları veya yaşlılık aylığı gibi finansal yatırımlara kıyasla birçok avantajı olduğu görülmektedir.

Enflasyon ve demonetizasyon: etkileri

Örnek: 30 yıl içinde enflasyon o kadar artmış olacak ki, 1.000 avronun satın alma gücü sadece 600 avroya düşecek. Başka bir deyişle, 30 yıl içinde 1.000 avro harcarsanız, bugün sadece 600 avro değerinde mal alırsınız. Bu, enflasyondan sonra (yaklaşık olarak) %40 daha azdır.

• 30 yıl içinde tasarruf defterindeki 1.000 Euro = 600 Euro gerçek değer

Şimdi doğrudan bir yatırım olarak bir mülkün avantajına geri dönüyoruz. Burası kiraya verildi. Buna göre, kiracı maddi varlığın (gayrimenkul) aylık kullanımı için eşdeğer bir değer (kira) öder. Eğer paranın değeri %40 daha azsa, kiracınız %40 daha fazla kira ödemek zorundadır. Buna göre kira geliri 1.000 Avro’dan 1.400 Avro’ya yükselir. Yani enflasyondan sonra (yaklaşık) %40 daha fazla veya gerçek değer kaybı yok.

• 30 yılda 1.000 avro kira = zarar yok (1.400 avro)

Yani paranızı bir finansal ürüne yatırmış olsaydınız, klasik tasarruf defterini ele alalım, gerçek kaybınız %40 olurdu.

Paranızı bir mülke yatırdığınızda, enflasyonun etkilerinden korunmuş olursunuz. Daha da iyisi, mülkün değer kazanmasından da faydalanırsınız. Almanya, sadece son yıllarda değil, son on yıllara bakıldığında da gelişen bir emlak piyasasıdır.

Nüfus artıyor, konut kıtlığı yaşanıyor.

Bu sayede kira artışlarından da faydalanmış olursunuz.

Hisseler & Co. gibi dalgalanma yok.

Gayrimenkul ayrıca dalgalanmalara pek maruz kalmaması gibi bir avantaja da sahiptir. Örneğin aktif olarak döviz ticareti yapıyor, hisse senetlerine yatırım yapıyor veya kripto para satın alıyorsanız, sürekli fiyat dalgalanmaları yaşarsınız. Yatırım türüne bağlı olarak, para birimi, hisse veya kripto, az ya da çok. Kira sözleşmeleri uzun vadelidir, kira aylık olarak transfer edilir ve miktar aynı kalır, hatta kira ayarlamaları nedeniyle artma eğilimindedir.

• Gayrimenkulün değeri sabittir
• Gayrimenkul enflasyona karşı koruma sağlar
• Gayrimenkul değerleri dalgalanmaz (hisse senetleri, kripto para birimleri ve diğer finansal ürünler gibi)

Stuttgart’taki büyük şantiye, kitle yatırımları sayesinde kâr ediyor.

Öz sermaye: Gayrimenkul yatırımına giriş

Çoğu kişi için en büyük takılma noktası öz sermayedir.

Özellikle de artık 100.000 avro (15.000 avro özkaynak) değerindeki apartman daireleri değil, büyük şehirlerdeki 400.000 avro, 500.000 avro ve daha yüksek daire fiyatlarına sahip yatırımlar söz konusu olduğunda. Satın alma fiyatı 500.000 avro olan bir mülk için ( yan masraflar dahil), 75.000 avroluk özkaynağınızın hazır olması gerekir.

Gayrimenkul satın alırken özkaynak oranı: bankadan teminat

Önce şu soruyu soralım:

Normal bir mülk için ne kadar öz sermayeye ihtiyacınız var?

Cevap, özellikle mülkün bulunduğu yere göre farklılık gösterir. Münih‘te bir apartman dairesi, çoğu kişi için karşılanamaz, ayrıca Nürnberg, Freiburg çevresindeki daha geniş Speckgürtel’de.

Diğer büyük şehirler olan Berlin, Hamburg, Düsseldorf veya Frankfurt‘ta da durum farklı değildir. Dolayısıyla, bir mülkün satın alma fiyatı 50.000 Euro (C konumunda) ile 400.000 Euro (B konumunda) arasında son derece değişmektedir. Tabii ki, A-lokasyonları içinde çok iyi mikro-lokasyonlardan bahsediyorsak daha fazlası. örneğin Münih-Mitte, Berlin-Mitte, Hamburg-Mitte, Düsseldorf-Mitte vb.

Özkaynak oranını hesaplayın: İşte nasıl yapılacağı

İster 50.000 Euro ister 100.000 Euro olsun, banka bir mülkü finanse etmek için genellikle %15 öz sermaye ister. Özellikle de bu sizin ilk mülkünüzse.

Mülkün satın alma fiyatına ek olarak, yan satın alma maliyetleri de vardır. Federal eyalete bağlı olarak, tapu devir vergisi, noter harçları ve tapu sicil kaydı dahil olmak üzere, toplam yaklaşık %7 ila %10 ekstra.

Hizmet ücretleri genellikle federal eyalete bağlı olarak %7 – %10 + emlakçı (eğer dahilse)

Bu dalgalanma bir yandan da her federal eyalette farklılık gösteren arazi devir vergisinden kaynaklanmaktadır. Öte yandan, bir emlakçı görevlendirildi mi? Burada da aracılık maliyetleri federal eyalete göre farklılık göstermektedir. Özel bir satın alma durumunda, alıcı ve satıcının her biri aracılık masraflarının %50’sini paylaşmalıdır. Nihayetinde bu, yan satın alma maliyetleri de dahil olmak üzere mülkün toplam satın alma fiyatıyla sonuçlanır.

Özkaynak oranı bu şekilde hesaplanır:

• Finansman talebi: 100,000 Euro
  (satın alma fiyatı artı yan maliyetler)
• Öz sermaye: 15.000 Euro
• Bankadan alınan kredi: 85,000 Euro

Ek maliyetlerle birlikte satın alma fiyatı hesaplaması:

• Satın alma fiyatı: 100,000 Euro
• Arazi devir vergisi örneği NRW (%6,5): 6.500 Euro
• Noter ücretleri (%1,5): 1.500 Euro
• Tapu kaydı (%0,5): 500 Euro
• Aracı komisyonu (%3,57 [3.570 / 2]): 1.785 Euro

Finansman için kredibilite: Bir alternatif olarak kitle yatırımı

Herkes bu kadar büyük bir finansman için gerekli kredibiliteye sahip değildir. Öz sermaye mevcut olsa bile, örneğin düzenli gelir sayıldığı için (serbest meslek sahibi). Ancak daha da fazlası, gerekli öz sermayeye bile sahip değildir. Beklemek istemeyenler için harika bir alternatif var: kendiniz sermaye yatırımı olarak gayrimenkule yatırım yapmak.

Gayrimenkulü bir yatırım olarak seçmek ve yeterli öz sermayeniz yoksa gayrimenkule kitle yatırımını seçmek için birçok neden vardır.

Birçok apartman dairesinin bulunduğu konut bölgesi (yeni inşaat):

Kârlı gayrimenkuller bulun

Kitlesel yatırım, hangi mülke yatırım yapacağınıza dair kararınızı elinizden almaz. Bu nedenle soruyu bir kez daha açtık:

Kârlı gayrimenkulü nasıl bulursunuz?

Paranızı hangi mülke yatırmak istediğinize yine de kendiniz karar vermelisiniz. Belki de ilk mülkünüzü satın alma konusundaki ayrıntılı rehberimi zaten biliyorsunuzdur? Burada farklı gayrimenkul türleri, getirili gayrimenkul ile yatırım amaçlı gayrimenkul arasındaki fark ve aynı zamanda (çok önemli) gayrimenkul getirisi hakkında bilgi edineceksiniz.

Gayrimenkul getirisi, bildikten ve anladıktan sonra basit bir hesaplamadır. Yatırım toplamına (satın alma fiyatı ve yan satın alma maliyetleri) ve aylık gelire (kira geliri) bakar. Sonuç bir yüzdedir.

Bu oran %6’nın üzerindeyse, tüm masraflar genellikle finansmanın geri ödenmesi, faiz ve bakım için ayrılan rezervlerle karşılanır. 6’nın üzerindeki her getiri sizin için ek servet birikimi anlamına gelir. Buna göre, emlak getirisi emlak yatırımcıları için son derece önemli bir faktördür. Çünkü bu tek anahtar rakam ile bir gayrimenkul yatırımının çekiciliğini değerlendirebilir, aynı zamanda farklı yatırım mülklerini birbirleriyle karşılaştırabilirsiniz.

Önce kira getirisinin basit formülüne bakalım:

Yıllık net gelir / yatırım * 100 = kira getirisi

Kira getirisi bir kez daha net kira getirisi ve brüt kira getirisi olarak ikiye ayrılır. Fark nerede?

• Net kira getirisi = yan satın alma maliyetleri dahil
• Brüt kira getirisi = yan satın alma maliyetleri hariç

Bu bilgiyle, bir yatırımcı olarak çok daha iyi hareket edebilir ve böylece yatırımınız için gerçekten karlı mülkler bulabilirsiniz.

Bir kitlesel yatırım platformuna kaydolduktan sonra, bireysel yatırım mülklerine göz atın ve bunları getiriye göre karşılaştırın. Elbette kira ödemelerinin %100’ünü alamayacaksınız, ancak getiriyi tüm platformlarda göreceksiniz. Artık ne hakkında olduğunu biliyorsunuz!

Bugün 500 Euro’dan başlayan yatırımlarla kira geliri elde edin. Benim tavsiyem:

• InRento