Almanya’da sermaye yatırımı: Nereye yatırım yapmalı? Şehirler, gayrimenkul, getiriler ve kalkınma

Almanya’da sermaye yatırımı, ama nerede? Dünyanın dört bir yanındaki yatırımcılar Almanya’da iyi ve kârlı sermaye yatırımları arıyor. Bunun nedeni açık: Almanya, Avrupa’daki en aktif ve kârlı gayrimenkul pazarı. Ä°ster bir apartman dairesi, ister müstakil bir ev, ister bir apartman binası ya da farklı tipte ev ve dairelerden oluşan bir mahalle olsun. Özellikle yabancı yatırımcıların hangi Alman şehirlerinin uygun ve ilginç olduğuna dair ilk işaretlere ihtiyacı var. Bu, Almanya’daki ilk mülkünüz için küçük bir rehberdir. Emlakçılardan lokasyon, karşılaştırmalı şehirler, Almanya’da şirket kurma, yasal formlar ve tabii ki vergilerle ilgili ipuçları – bir yatırım olarak gayrimenkul.

Konum, mülk tipi ve geliştirme: Yatırım amaçlı mülk

Sermaye yatırımının türü söz konusu olduğunda, öncelikle elinizin altında çeşitli daire ve ev türleri vardır. Ancak daha da önemlisi, tüm gayrimenkul yatırımcılarının bildiği gibi, mülkün konumudur. Dolayısıyla, emlak arayışınızda esnek davranıyorsanız ve Almanya’da, bölgeden bağımsız olarak iyi ve kârlı bir sermaye yatırımı arıyorsanız, rehberimizi burada bulabilirsiniz.

Ä°pucu! Almanya’daki tüm şehirler, yatırımcılar için bir derecelendirme. A-D konumları: Derecelendirme Almanya

Rehberde, Almanya’nın en önemli şehirlerini tek tek semtleri, avantajları ve dezavantajlarıyla birlikte bulacaksınız. Ayrıca, burada sunduğumuz şehir bölgelerindeki emlak fiyatlarına genel bir bakış sunuyoruz.

Bu ilk rehberde Almanya’ya genel bir bakış bulacaksınız. Burada ayrıca federal başkent Berlin ‘den dünyaca ünlü Bavyera başkenti Münih‘e kadar her bir şehir için daha fazla bilgi edinebilirsiniz.

Rehber kitap şunları içerir:

• Mülk türleri (ev ve daire)
• Almanya’daki tüm büyük şehirler hakkında bilgiler ve rakamlar
• Şehrin önemli bölgelerine daha fazla bağlantı
• Artıları / eksileri ile bölge bilgileri
• Emlak fiyatları
• Gayrimenkul istatistikleri ve gelişimi
• Almanya’da şirket kuruluşu
• Yasal formlar (gayrimenkule referans)
• Almanya’daki büyük gayrimenkul şirketleri (borsa)

Hangi mülk en iyisidir?

Yatırım türüne karar verirken sadece kendi tercihlerinizi değil, aynı zamanda hedef kitleyi de göz önünde bulundurmanız gerekir. Mülkünüzü kendi kullanımınız için değil de kiralamak için satın alıyorsanız, potansiyel yeni kiracıların istekleri de bir rol oynayacaktır.

Ne kadar tipik olursa, kiralamak o kadar kolay olur (60-120 metrekare, 2-5 oda).

Elbette Almanya’da kiralanması en kolay daireler “tipik” kesime sahip olanlardır. Burada 60 ila 120 metrekare arasında, iki, üç, dört veya beş odalı tipik bir daireden bahsediyoruz. Bu tip daireler, ya da ev formatında olanlar, kiraya verilmesi en kolay olanlardır. Bu tür daireler bekarların yanı sıra çiftler ve aileler tarafından da kullanılabilmektedir.

Paranızı lüks segmente yatırmak istiyorsanız, standart elbette oldukça farklıdır. Berlin’de 1,5 odalı 260 m²’lik bir çatı katı oldukça sıra dışıdır ve yalnızca bekarlar ya da en fazla çiftler için uygundur. Kira yüksek, odalar paylaşılmıyor.

Yani tipik kesimi kiralamak daha kolay, çok daha kolay. Özel daire tipleri, ev tipleri için önce doğru kiracıyı bulmaları gerekir. Daha özel, daha zor. Ä°pucu. “Klasik veya egzotik yatırımlar” konulu bu röportajı okuyun: Hangi gayrimenkule yatırım yapmalıyım?

Mülk arama ve seçme:

• Kendi tercihleri (bölge, mülk tipi)
• Kendi kullanımınız veya kiralama
• Gelecekteki hedef grupların tercihleri (kiracılar)
• Tipik, ideal kesim: 40-100 metrekare, 2-4 odalı daire / ev

Nereye yatırım yapmalı? Lukinski Değerlendirme

Gayrimenkulün konumu – Konum, getiri için yatırım yapmak (doğrudan gelir, çoğunlukla B ve C konumları) veya bir yatırım mülküne yatırım yapmak (değer kazanma üzerine “spekülasyon”, A konumları) arasındaki farkı yaratır. Almanya’da 40.000’den fazla nüfusa sahip şehirlerin çekiciliğine ilişkin güncel Lukinski Derecelendirmesi 09/21. Bundan sonrası ilginçleşiyor, çünkü Lukinski A+ reytingi ve D- re ytingi ile daha yüksek riske sahip gizli şampiyonlara göz atıyoruz.

• Nereye yatırım yapmalı? – Şehirler, konum ve derecelendirmeler

Ev tipleri: Teraslı ev, müstakil ev, villa

Müstakil ev, teraslı ev, yarı müstakil ev veya hatta tasarım villa, mimari ve inşaat olanakları o kadar çeşitlidir ki, burada farklı ev biçimleri konusunda ayrı bir rehber yazdık. Bu özellikle ilk evinizi satın alırken önemlidir, çünkü her ev tipinin kendine özgü avantajları ve dezavantajları vardır.

Bir bakışta avantajlar, dezavantajlar ve farklılıklar:

• Ev tipleri

Daire tipleri: En üst kat, eski bina, çatı katı

Çok sayıda ev türü olduğu gibi, farklı daire türleri de vardır. Çatı katı, büyükanne dairesi, maisonette ve hatta çatı katı ve çatı katı. Yatırım yapabileceğiniz farklı daire türleri hakkında buradan bilgi edinebilirsiniz. Bir daire seçerken, dairenizin Alman pazarı için “çok özel” olmaması için yukarıdaki ipuçlarına dikkat edin.

Daire tiplerinin karşılaştırılması:

• Düz tipler

Bir gayrimenkul yatırımcısı olarak hangi hedef kitleye hitap etmek istediğinize bağlı olarak, Almanya’daki daire ve evlerinizi satın alırken (inşa ederken de) bunların “pazarlanabilirliğine” önceden dikkat etmelisiniz. Mülklerinizin boşluk oranını bu şekilde düşük tutabilirsiniz.

Ancak bazen kıtlık da doğru talebi yaratır! Buna göre, duruma geri dönüyoruz.

Almanya: Şehirler, Gerçekler ve Rakamlar

Şimdi Almanya’nın en büyük 4 şehri olan Berlin, Hamburg, Münih ve Köln’den oluşan Alman “Büyük 4 “lüsüne geçelim. İpucu! Sermaye yatırımınız için Frankfurt am Main gibi diğer ilginç bölgeleri burada bulabilirsiniz:

• Almanya’da gayrimenkul

Berlin: Doğu Almanya’nın Başkenti

Başkent Berlin, kültür, iş dünyası ve siyaset söz konusu olduğunda Almanya’nın merkezi konumundadır. Avrupa’da da Berlin, Paris ve Londra ile birlikte kültürel, ekonomik ve siyasi açıdan ağır toplardan biridir.

1989’daki yeniden birleşmeden bu yana Berlin, daha önce hiç olmadığı kadar büyük bir emlak patlaması yaşadı. O zamandan beri Berlin’de emlak fiyatları her geçen yıl artıyor. Bu arada iş o kadar ileri gitti ki, kentin politikacıları emlak piyasasındaki “baskıyı” ve “kira frenini” ortadan kaldırmak için kendi yasalarını çıkardılar.

İki taraf için de iyi zamanlar: Gayrimenkul alıcıları ve satıcıları. Alıcılar iyi bir satış fiyatı elde edebilir, satıcılar da şimdi ve gelecekte iyi getiriler bekleyebilir. Peki Berlin’de hangi semtler kendi yatırımınız için ilgi çekici? İşte Almanya’nın başkenti Berlin ve ilçelerindeki emlak fiyatlarına bir bakış:

• Berlin

Berlin (harita), Doğu Almanya’daki konum:

Hamburg: Liman kenti ve kuzeydeki metropol

Hamburg özellikle Alman ünlülerin uğrak yeridir. Burada Berlin’in koşuşturmacasından nispeten uzakta yaşıyorsunuz. Temiz deniz havası, hızlı bir sürüşle başkente sadece iki saat uzaklıkta, ayrıca Almanya’nın en güzel villaları.

Hamburg’un sadece tarihi bile onu çok özel bir yer yapmaktadır. Limanı nedeniyle her zaman uluslararasılıkla karakterize olmuş bir şehir. Bu durum şehir manzarasına ve emlak sektörüne de yansımaktadır. Hamburg sadece Alman yatırımcılar için ilgi çekici değil, uluslararası yatırımcılar da Almanya’nın kuzeyine para yatırıyor. Peki Hamburglu olmayan ve şehri tanımayan yatırımcılar için hangi semtler değerlidir?

İşte şehre, ilçelerine, emlak fiyatlarına, avantajlarına ve dezavantajlarına bir bakış:

• Hamburg

Hamburg (harita), Kuzey Almanya’da yer:

Münih’e: Güneydeki “tipik Alman”

Yabancı yatırımcılara sorarsanız, Münih hemen hemen en “tipik” Alman şehridir. Bira gibi Bavyera ürünleri, Oktoberfest gibi etkinlikler, Lederhosen veya hatta 3 harfli büyük, uluslararası bir otomobil markası: BMW. Münih tüm dünyada tanınmakta ve özellikle Amerikalı ve Asyalı yatırımcılar tarafından rağbet görmektedir.

Münih’in şehir merkezi çok farklıdır, örneğin Berlin veya Köln ile karşılaştırıldığında, burada çok düzenli, temiz ve doğrudur. Bavyera’da güvenlik ve yasalar en önemli önceliklerdir. Münih’teki emlak fiyatları Almanya’daki en yüksek fiyatlar arasındadır.

İşte Münih’teki şehir, semtler ve emlak fiyatlarına daha yakından bir bakış:

• Münih

Münih (harita), Güney Almanya’daki konum:

Köln: Batı Almanya’da Medya Kenti

Köln önemli bir medya şehriydi ve hâlâ da öyle. Almanya’nın en büyük özel yayıncılarından biri (RTL) aracılığıyla ve aynı zamanda YouTube ve Instagram gibi sosyal ağlardaki influencer’lar (tanınmış kişiler) gibi modern etkiler aracılığıyla.

Şehri Berlin, Hamburg veya Münih gibi diğer şehirlerle kıyaslarsanız, Köln’de harika bir mimari bulamayacağınızı bilirsiniz. Şehir, İkinci Dünya Savaşı sırasında çok acı çektiği için nispeten hızlı bir şekilde inşa edilmiştir. 60’lar, 70’ler ve 80’lerden kalma hızlı binalar şehir manzarasını karakterize etmektedir.

Belirli koşullar altında, emlak fiyatları burada gelişmeye devam edeceğinden, bu finansal yatırımınız için ideal bir kaldıraçtır. Köln, Kuzey Ren-Vestfalya ve Düsseldorf, Bonn ve ayrıca Frankfurt am Main gibi yakın şehirlerde 20 milyondan fazla insanın yaşadığı, tüm Avrupa’nın en büyük ekonomik bölgesi olan NRW’de yer almaktadır.

İşte şehre, ilçelerine, avantajlarına ve dezavantajlarına bir bakış:

• Köln

Köln (harita), Batı Almanya’da yer:

Düsseldorf: Köln’ün yakın komşusu

Köln’e bakarken, tabii ki Düsseldorf’a da hızlıca bir göz atalım. Köln’e sadece 20-30 dakika uzaklıkta olan şehir, aynı zamanda Avrupa Birliği’nin en büyük ekonomik bölgesi olan NRW’nin bir parçasıdır. Uzun vadede de mülkün getirisi ve değer gelişimi için avantajlar.

• Düsseldorf

“Mikro perspektiften” (şehirler ve ilçeler), Alman emlak piyasasına ilişkin “makro perspektife” geri dönelim.

İpucu! Bakım gayrimenkullerine ve bakım dairelerine yatırım

Şu anda Almanya’da bakıma muhtaç 4,1 milyon kişi bulunmaktadır. 731.000 kişiye tam yataklı bakım tesislerinde bakılmaktadır. Almanya dünyanın en pahalı sağlık sistemine sahip. Bakım amaçlı gayrimenkullere yatırım yaparken en büyük getiri faktörü elbette demografik yapının gelişmesinin yanı sıra, nihayetinde bakım sistemini ve finansmanını destekleyen bir ülkenin ekonomik kapasitesidir. Birçok zengin ya da varlıklı ülke gibi Almanya’nın nüfusu da giderek yaşlanıyor.

Yatırım olarak bakım amaçlı gayrimenkul satın almak mı?

Gayrimenkule yatırım yapmak isteyen çok az kişinin aklına ilk olarak huzurevi veya apartman dairesi gelir. Yine de bu tür bir yatırıma göz atmaya değer. Nüfus giderek yaşlandığı için sadece şehir merkezlerinde değil, Almanya’nın her yerinde huzurevleri açılıyor. Her bölgede yaşlılar için mülkler ve tesisler bulunmaktadır. Bu nedenle hem bölgesel yatırımcılar hem de bölgeler üstü yatırımcılar için uygun yatırım objeleridir. Almanya’da bakım mülkleri pazarı nasıl gelişiyor? Hangi tür / hangi konum getirili mülk olarak yatırım için ilginçtir?

Bu yatırım biçimine ilk bakışta 5 faktör belirledik.

• Bakım evlerine yatırım

Sayılar: İstatistikler, hisseler ve şirketler

Son olarak, konum ve uygun mülk türünden sonra, bölgenin gelişimi söz konusudur. Ayrı ayrı makalelerde tek tek şehirler ve ilçeler hakkında zaten çok şey öğrendiniz. Burada size Almanya’daki mevcut emlak istatistiklerine daha detaylı bir bakış sunmak istiyoruz.

Gayrimenkul piyasasındaki gelişmeler

Önce en önemli soruya, uzun vadeli perspektife, geçmişe ve geleceğe bakarak gelelim:

Almanya’daki emlak piyasası önümüzdeki birkaç yıl içinde nasıl gelişecek?

Almanya, gayrimenkul sektörü söz konusu olduğunda Avrupa’da 1 numaradır. İster inşaat sektörü, ister yönetim, isterse de emlak ticareti olsun. Son on yılların istatistiklerine bakarsanız, gitmenin tek bir yolu var: yukarı.

Ä°sterseniz, Almanya’nın emlak piyasası bugüne kadar tam olarak gelişmedi. Köln‘deki 70’li, 80’li yıllara ait binaları hatırlayın. Elbette tarihsel faktörler de gayrimenkul stokunun bir parçasıdır. Örneğin, Doğu ve Batı Almanya’nın yeniden birleşmesi.

Özellikle Almanya’nın doğusunda, daha birkaç yıl öncesine kadar emlak fiyatlarının son derece ucuz olduğu ve bugün bile eski Federal Cumhuriyet şehirleriyle, özellikle de Hamburg ve Münih‘teki emlak fiyatlarıyla kıyaslanamayacak kadar düşük olduğu bölgeler bulunmaktadır. Aynı zamanda, eski Federal Cumhuriyet hala Ä°kinci Dünya Savaşı’nın etkilerini taşımaktadır. Başka bir deyişle: Londra ve Paris gibi diğer şehirlerde her sokakta heybetli binalar ve mimari varken, burada, örneğin Berlin‘de, hala yeni, modern ve daha karmaşık bina konseptleriyle yavaş yavaş kırılan eski binalardan oluşan bütün mahalleler var.

Almanya’da etkileyici bir ufuk çizgisi arıyorsanız, tek bir seçeneğiniz var: Frankfurt am Main. Çeşitli faktörler, Avrupa bina yönetmelikleri ve aynı zamanda şehirlerin kendi yönetmelikleri nedeniyle, Almanya’da Frankfurt dışında yüksek katlı siluete sahip bir şehir yoktur. Alman şehirlerini karşılaştırdığınızda, burada bölgelerin ne kadar farklı olduğunu hemen görürsünüz.

İstatistikler ve grafikler 1.000 kelimeden daha fazlasını söyler, burada karşılaştırma için en son ve daha eski istatistiklere ilişkin ayrıntılı ve geniş bir koleksiyon bulacaksınız. Tüm anketler, analizler ve değerlendirmeler resmi olup Almanya’daki Federal İstatistik Ofisi’nden alınmıştır:

• Emlak İstatistikleri

Alman borsasında gayrimenkul

Borsa, Alman emlak sektörünün nasıl geliştiğine dair de bir fikir veriyor. Burada büyük şirketleri, hisse senedi şirketlerini ve GYO’ları bulabilirsiniz. Frankfurt am Main’da büyük yüksek binalar inşa ediyorlar, Almanya’da milyonlarca insanın ev sahibiler, onlarca yıldır istikrarlılar. En tanınmış temsilcileri arasında Vonovia, Deutsche Wohnen ve Patrizia Immobilien yer almaktadır. Alman borsası, özellikle de emlak sektörü hakkında daha fazla bilgiye buradan ulaşabilirsiniz:

• Gayrimenkul hisseleri

Almanya’da bir emlak şirketi kurmak

Son olarak, Almanya’da seçebileceğiniz şirket formlarına bir göz atalım. Aşağıdaki yasal formlar, Almanya’da bir şirket kurmak isteyen yabancı yatırımcılar için olduğu kadar, yerel olup kendileri de gayrimenkul yatırımcısı olmak isteyenler için de ilgi çekicidir. Çünkü Almanya’da, her yerde olduğu gibi, hissedar sayısına, şirketin amacına, sermayesine ve çok daha fazlasına bağlı olarak farklı yasal biçimler vardır.

Gayrimenkule yatırım yapabilir, örneğin yaşlılık yardımı için özel olarak bir ev kiralayabilirsiniz. Ancak birkaç mülkünüz varsa ve birkaç yatırım mülkü satın almak istiyorsanız, şirketler kurmanız gerekecektir. Evet, aynen öyle, çoğunluk şirket kuruyor. Bu nedenle limited şirket ve daha spesifik olarak gayrimenkul limited şirketi ve aynı zamanda bir aile vakfı gibi formları tanımak önemlidir.

Endişelenmeyin – her şey ilk şirketle başlar. En iyisi hangisi? Farklılıklar nelerdir ve bireysel şirket formlarının avantajları ve dezavantajları nelerdir? Burada Almanya’daki olası yasal formlara ilişkin geniş bir genel bakış bulacaksınız:

• Yasal formlar

Eğer gerçekten ilk şirketinizi kuruyorsanız, işte size şirket kurma sürecine ilişkin çok temel bir kılavuz.

• Bir şirket kurdu

Sonuç: Almanya’da sermaye yatırımı

Her şeyi tek bir soruda özetleyelim:

Almanya’da Yatırım Yapmak: İyi Bir Fikir mi?

Avantaj: Emlak piyasasının gücü – Yukarıda da belirtildiği üzere, Almanya Avrupa’daki en güçlü emlak piyasasıdır. Gayrimenkul istatistikleri, büyümenin onlarca yıldır devam ettiğini ve herhangi bir değer kaybının (enflasyon) çok üzerinde olduğunu göstermektedir. Buna göre, farklı konut ve daire tipleri için getiriler istikrarlı ve diğer Avrupa ülkelerine kıyasla çok caziptir.

Avantaj: Yasal kesinlik – Birçok yatırımcı Almanya’daki yasal kesinliği takdir etmektedir. Almanya’da her şey çok titiz ama net yasalar, yapılar ve prosedürler var. Bu nedenle dünyanın dört bir yanından çok sayıda yatırımcı Almanya’ya geliyor. Güvenlik, özellikle varlıklı alıcılar ve satıcılar için büyük bir unsurdur.

Almanya, gayrimenkul ve yatırımcılar için mükemmel bir yerdir.

Almanya’da iyi yatırımlar mı arıyorsunuz? Bizimle iletişime geçin.

• İletişim

Ä°pucu! Ä°lk mülk için çok az öz sermaye

Herkes kendi evini veya kat mülkiyetini satın almak için gerekli öz sermayeye veya nakit akışına (düzenli gelir) sahip değildir.

Kitle yatırımı: Sermaye yatırımı alternatifi

Kitlesel yatırımın birçok avantajı vardır. Örneğin, az öz sermaye, yatırım fırsatı olarak çeşitli mülkler, sermaye çeşitlendirmesi yoluyla risk minimizasyonu ve kapsamlı katılım (sabit faiz oranı, kara bağlı dağıtım ve satışa katılım). Gayrimenkul, enflasyona (paranın değer kaybetmesi) tabi olmadığı için emeklilik karşılığı olarak da son derece mantıklıdır. Bu nedenle en iyi yatırım alternatiflerinden biri kitle yatırımıdır, basitçe söylemek gerekirse: herkes için gayrimenkul yatırımı.

• Kitlesel emlak yatırımı