Satılık 1 oda / 2 oda daire: Küçük kat mülkiyeti (daire), prosedür, komisyoncu ve vergiler
1 oda / 2 oda daire sat [yıl] – 1 odalı küçük dairenizi veya 2 odalı dairenizi satmak mı istiyorsunuz? Küçük daireler çocuklu aileler için uygun deÄildir, ancak bekarlar için mükemmeldir. Özellikle Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Münih ve hatta Stuttgart, Heidelberg & Co. gibi çok fazla alana ihtiyaç duymadıÄınız Åehirlerde çok raÄbet gören yerlerde. Ancak, 50 metrekarelik, 40 metrekarelik, 30 metrekarelik veya hatta sadece 25 metrekarelik küçük bir daireyi nasıl satarsınız? DeÄeri nasıl belirleyebilirsiniz?
Satılık 1 yatak odalı / 2 yatak odalı daire [yıl]: Son kullanma tarihi
Küçük bir daire satmak istiyorsunuz, belki de bu sattığınız ilk mülktür. O zaman burada kısaca cevaplayacağım birçok soru ortaya çıkıyor.
Not: DoÄrudan satın alıyorum, beni arayın veya iletiÅim bölümünden bana yazın.
Ä°lk kez satıŠyaparken 4 büyük soru
Berlin, Hamburg, Münih, Köln, Düsseldorf, Frankfurt ve Almanya genelinde ilk kez satıcıların en sık sorduÄu sorular:
- Küçük dairemin deÄeri ne kadar?
- Emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı satıÅ?
- Dairenin satıÅı için vergi ödemek zorunda mıyım?
- Bir daireyi satmanın ilk adımı nedir?
Öncelikle en önemli soruları açıklıÄa kavuÅturalım. Bundan sonra, size bir dairenin satıÅındaki 18 adımı ayrıntılı olarak sunacaÄım. Ä°lk adımdan satın alma sözleÅmesine ve noter randevusuna kadar.
Apartman, yüksek bina veya bir apartman bloğundaki daire:
Küçük dairemin deÄeri ne kadar?
Bir mülkün değeri, ister küçük bir daire, ister büyük bir daire veya bir apartman bloğu olsun, genellikle her zaman üç temel faktör temelinde ölçülür:
- Konum (Åehir, ilçe ve cadde)
- Mülk tipi / durumu (kozmetik onarımlardan yenileme birikimine kadar)
- Kiracı / Boşluk
İçgörü ile başlayalım: Değerleme.
Dairenin konumu: Münih vs Duisburg – Faktör #1
Konum – Değerlemenin merkezinde, arsanın fiyatı veya dairenizin konumu yer alır. Schwabing’deki (Münih) 40 metrekare ile Marxloh’daki (Duisburg) 40 metrekare çok farklıdır.
Konum, sadece hangi şehirde satılacağı değil, aynı zamanda hangi semtte, hangi sokakta, hangi ev numarasıyla satılacağı anlamına gelir. Bölgeler arasında olduğu kadar sokaklar arasında da büyük farklar var. Ana yolla kesişen bir kavşağa yakın bir daire, tipik gürültü ve sadece 300 m uzaklıktaki küçük pastoral şehir parkını düşünün. Aynı sokak, büyük fark var.
Karşılaştırma, konum Münih / Duisburg:
- Münih Schwabing’de 40 m²: 483.000 Euro
- Duisburg Marxloh’da 40 m²: 74.000 Euro
Fark Münih / Dusiburg:
+ %550 fiyat farkı
Kim küçük daire satın alır?
Arz tarafına (daireniz) baktıktan sonra, alıcı tarafına bakıyoruz. Mikro konumunuzdaki (cadde ve bölge) arz ve talep ne durumda? Özellikle Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Münih, Stuttgart ve üniversite ve yüksekokulların bulunduÄu diÄer Åehirlerde satıÅlar kırsal bölgelere göre daha hızlıdır. Çünkü burada talep çok daha yüksek.
Ayrıca gelecekteki gelişmelere yönelik olarak, tek kişilik hanelerin sayısındaki artış gibi demografik değişiklikler. Daha az sayıda geniş aile var, ancak daha fazla bekar insan var. Perspektifler değerlendirmede rol oynar.
Konumdan sonra mülkün kendisine, tek yatak odalı dairenize veya iki yatak odalı dairenize gelelim.
Mülk tipi / durumu (kozmetik onarımlardan yenileme birikimine) – Faktör #2
Mülk tipinin kendisi tüm alıcılar için geçerlidir. 1 odalı / 2 odalı bir daire olduğu açıktır. Diğer faktörler ise örneğin binanın tamamı olabilir. Daireniz yüksek kaliteli bir apartmanda mı yoksa isimsiz bir apartman bloğunda mı? Bu, daha sonraki alıcılar / kiracılar için daha fazla veya daha az cazip hale getirir (kira fiyatı).
Mülkünüze değer biçmek için onun durumuna bir göz atmanız gerekir. Bir yandan, kat malikleri derneği ile paylaştığınız kısmi mülkiyet ve ayrı mülkünüz olan daire. Konular arasında kozmetik onarımlar, yenileme, tıkanıklık ve bazen de mevcut mobilyalar yer almaktadır.
Böyle bir deÄerlendirme için bir profesyonelle konuÅmalı, daireyi incelemeli ve gerekirse birkaç belgeye de baÅvurmalısınız. Bu konuda daha fazla bilgiyi rehberin ilerleyen bölümlerinde, daire satmanın 18 adımında bulabilirsiniz!
Satmadan önce yenileyin / tadilat yapın?
Ä°lk kez satıŠyapan pek çok kiÅi, kat mülkiyetini yenilemeye veya hatta tadilata gerek olup olmadıÄını sorar. Aslında, bu zahmete girmelerine gerek yoktur; birçok alıcı daha sonra yükseltebilecekleri mülkleri satın almayı sever. Sonuçta, elbette bunun emlak getirisi üzerinde olumlu etkileri vardır.
Kiracılar, kira sözleÅmeleri ve boÅ pozisyonlar – Faktör #3
Kiracı / Boşluk – Tek yatak odalı dairenizin veya iki yatak odalı dairenizin değerlemesinde 3. Faktör mevcut doluluk oranıdır.
Kiralık bir dairenin satışı – Daire kiralıksa, kiracının geçmişi de yeniden satışta biraz önemlidir. İdeal olarak, herhangi bir gecikme ya da zorluk yaşanmamıştır. Aynı şekilde, dairenin boş kalması veya daha sonra yeniden kiralanması için yapılacak masraflar da bir rol oynar. Dairenizde daha önce ev sahibi olarak oturduysanız, bu durum boş daire olarak sayılır; sonuçta yeni ev sahibi, kendisi ev sahibi olarak oturmak istemiyorsa daireyi yeniden kiraya vermelidir.
Ne kadar çok ayrıntıya girersek, sonuçta fiyat o kadar az etkilenir.
Bu nedenle, üç merkezi değerlendirme faktörünü bir kez daha bir araya getirdik:
- Konum (Åehir, ilçe ve cadde)
- Mülk tipi / durumu (kozmetik onarımlardan yenileme birikimine kadar)
- Kiracı / Boşluk
Komisyoncu ile mi yoksa komisyoncu olmadan mı satış?
Özel olarak mı yoksa bir emlakçı ile mi satacaksınız? Değerlemenin yanı sıra, satışlardaki en büyük soru. Henüz bir kat mülkiyeti satmadıysanız, ilk başta şöyle düşünebilirsiniz: emlakçı olmadan satmak bana para kazandıracak! Ancak aslında, özel olarak satış yapmak bazı riskler içerir. Sadece daha önce bahsedilen değerlemeyi değil, aynı zamanda tüm prosedürü ve satın alma sürecini, bireysel mülk reklamlarını, ilgili taraflarla ve gerçek potansiyel alıcılarla sürekli iletişimi, müzakereleri, satın alma sözleşmesini ve …
Günün sonunda, satıcı olarak emlakçı masrafları için ödediğiniz birkaç yüzde, olabilecek hatalarla karşılaştırıldığında çok fazla değildir. Ancak daha da önemlisi, daha sonra satın alma sözleşmesi ve noter randevusuna kadar olan 18 adımın tamamında göreceğiniz gibi zaman faktörüdür.
Gerçekçi değerlendirme, kişisel ağ, iletişim ve danışman:
Dairenin satıÅı için vergi ödemek zorunda mıyım?
Bir satıcı olarak sizin için, bir daireyi satarken dikkate almanız gereken tek bir vergi vardır: spekülasyon vergisi.
SatıÅta spekülasyon vergisi: Ne zaman ve ne kadar?
Spekülasyon vergisi nispeten hızlı ve basit bir şekilde açıklanmıştır. İlk ayrım: Ev sahipleri ve sermaye yatırımcıları (kiralama).
Eğer dairenizi sadece kendiniz kullanıyorsanız, satış vergiden muaftır.
Dairenizi kiraya verdiğiniz anda durum değişir. Şimdi spekülasyon vergisi yürürlüğe giriyor.
- KiÅisel çıkar = vergiden muaf
- Sermaye yatırımı (kiralama) = spekülasyon vergisi tahakkuk eder
- Spekülasyon süresi 10 yıl (alım / satım arasında)
- Ä°stisna: satıÅın yapıldıÄı yıl içinde kendi kullanımı + 2 yıl öncesi
Elde ettiğiniz kâr üzerinden vergilendirileceksiniz.
Formül:
- Vergilendirilebilir kâr = satıŠfiyatı – alıŠfiyatı
Spekülasyon vergisi neden var?
Spekülasyon vergisi, uygulanan nispeten yüksek vergi oranı nedeniyle çok hızlı gayrimenkul işlemlerini (spekülatörleri) ilgisiz hale getirmeyi amaçlamaktadır. Spekülasyon vergisinin miktarı, özel şahıslar için %42’ye kadar çıkabilen normal vergi oranına (gelir vergisi) dayanmaktadır. Yıllık ~ 255.000 gelirden (satışlardan elde edilen kar dahil), +%3’lük ek bir zengin kişi vergisi bile vardır.
- Maksimum %45’e kadar spekülasyon vergisi
Bu nedenle, mülkünüzü kiraya verdiyseniz spekülatif vergi ortaya çıkar. O halde dönem (spekülasyon dönemi) 10 yıldır. Bu, dairenizin satın alınması ile dairelerinizin satışı arasında on yıl geçmiş olması gerektiği anlamına gelir. O zaman dairenizin satışı vergiden muaftır. Bu on yıl içinde satış yaparsanız, spekülasyon vergisi ödemeniz gerekecektir.
Bunun bir istisnası vardır: mülkünüzü kiraya verdiyseniz ve satmadan önce iki yıl boyunca kendiniz kullandıysanız, bir sonraki yıl vergiden muaf olarak satabilirsiniz.
- Gayrimenkul satışından elde edilen kazancın vergilendirilmemesi
- KiÅisel çıkar = vergiden muaf
- Sermaye yatırımı (kiralama) = spekülasyon vergisi tahakkuk eder
- Spekülasyon süresi 10 yıl (alım / satım arasında)
- Ä°stisna: satıÅın yapıldıÄı yıl içinde kendi kullanımı + 2 yıl öncesi
- Tutar, gelir vergisi oranına (kiÅi) göre belirlenir
Bir daireyi satmanın ilk adımı nedir?
Bir daireyi satmanın ilk adımı, kat mülkiyetinizi satmak istediÄinize karar vermektir! EÄer bu aÅamaya geldiyseniz, daire satmanın 18 adımını buradan öÄrenebilirsiniz.
Adım adım: Satış kontrol listesi
Artık 4 önemli soruyu ve cevaplarını biliyorsunuz! Küçük dairemin değeri ne kadar? Emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı satış? Dairemin satışı için vergi ödemek zorunda mıyım? Bir daireyi satmanın ilk adımı nedir? Bu 18 adımlık kontrol listesi ile şimdi ayrıntılara girin. Satış anından noter atamasına ve satın alma bedelinin transferine kadar.
Hazırlık: Mülk hazırlama ve satış
- Finansal planlama ve satış zamanlaması
- Emlakçı kiralayın
- Kayıtlar ve belgeler
- Mülk deÄerini artırın
- Teklif fiyatını belirleyin
- İfşa oluşturun
Satış aşaması: mülkün pazarlanması ve alıcıların bulunması
- Pazar mülkü
- Potansiyel alıcılarla iletişim
- Potansiyel alıcıları filtreleme ve seçme
- Kredi kontrolü
- Görüntüleme tarihleri
- SatıŠgörüÅmesi ve satın alma fiyatı pazarlıÄı
Satış işlemi: Devir teslimine kadar satın alma sözleşmesi
- Noter ile satın alma sözleÅmesi düzenleyin
- Noter randevusu
- Tapu kaydı giriÅi ve ödeme iÅlemleri
- Mülkün teslim edilmesi
- Noter ücretleri ve komisyoncu komisyonu
- Vergi ödeyin
Mobilyalı daireler ile modern mikro daireler:
Konum, konum, konum! İşte büyük şehirlerden bir seçkiye özel bir bakış daha: