Yatırım Wiesbaden: Mülk, ev ve daire satın alın

Wiesbaden’de yatırım amaçlı gayrimenkul – Wiesbaden’ de yatırım amaçlı bir gayrimenkule mi yatırım yapmak istiyorsunuz? “Kuzeyin Nice’inde” ne tür evler ve daireler mevcuttur? Getirili bir mülke mi yoksa yatırım amaçlı bir mülke mi yatırım yapmak daha değerlidir? Mülk büyüklüğü, finansman ve kârlılık – Bölgedeki yatırım amaçlı mülklerin içinden biriyle konuştuk. Geri dön: Yatırım amaçlı gayrimenkul.

Wiesbaden’de emlak piyasası

Soru: Ağırlıklı olarak Hessen eyaletinin başkenti Wiesbaden ve çevresinde emlak danışmanı ve yatırımcı olarak faaliyet gösteriyorsunuz. Sizce bölgedeki emlak piyasası nasıl gelişiyor?

Wiesbaden bugün yaklaşık 290.000 nüfusa sahiptir. İyi tahminlere göre bu rakam önümüzdeki beş yıl içinde 300.000’e yükselecek. Bu 10.000 kişi bir yerde yaşamak istiyor ve buna ihtiyaç duyuyor. Bunun için gereken daireler inşa edilmeli ve birileri tarafından ödenmelidir. Dolayısıyla burada gayrimenkul yatırımcıları için de çok sayıda fırsat var.

Wiesbaden’de temsil edilen yeni ve eski bina

Ancak Wiesbaden’de temel bir sorunumuz var: yeni konut inşaatı için nispeten az fırsat var. Eski şehir villaları zaten nadiren piyasaya çıkıyor. Burada ve orada yıkılan ve yeni inşaat için uygun hale getirilen değersiz eski binalar var. Wiesbaden’in dış mahallelerinde bazı yeni bina projeleri bulunmaktadır. En büyük potansiyel, bazıları halihazırda geliştirilmiş olan ve bazıları üzerinde planlar yapılan kullanılmayan askeri sahalardadır.

Sermaye yatırımcıları için ideal olan eski şehir villaları, tadilat ve yenilemeden sonra değer artışının keyfini çıkarabilir:

Gayrimenkul getirileri yüksek seviyede kalmaya devam ediyor

Getiriler açısından, Wiesbaden ve çevresi için herhangi bir artış beklemiyorum, ancak yüksek bir seviyede sürekli bir yatay hareket bekliyorum. 5 ve üzeri değerler gerçekçidir. Satın alma fiyatları ve kiralar aynı oranda arttığından ve yüksek satın alma fiyatının karşılığını kiralarda önemli bir artış ve artan bir getiri ile almak için gerçekten çok uzun bir yatırım ufkuna ihtiyacınız olduğundan, yükseliş eğilimi pek olası değildir. Öte yandan, elbette mülkün daha sonra satışından elde edilecek kâr da söz konusudur. Satın alma fiyatlarındaki artışın da buna paralel bir etkisi olacaktır.

Wiesbaden’de verim: 5’in üzerinde

Wiesbaden’in Konumu

Hessen’in başkenti Ren Nehri kıyısında güzel bir konuma sahiptir ve Kuzey Ren-Vestfalya ile sınır komşusudur. Yakındaki şehirler

• Mainz
• Frankfurt
• Darmstadt

İşte Wiesbaden’in mezolajı:

Wiesbaden çevresinde de iyi getiri

Soru: Wiesbaden ve çevresindeki karlı gayrimenkuller için içeriden bir ipucunuz var mı?

Hesse: Bad Schwalbach & Taunusstein

Şehir içi ipuçları başka bir şeydir. Ancak Wiesbaden için de, biraz daha uzağa gitmeye hazırsanız, çevredeki kırsal bölgelerde satın alma fiyatı ve sunulan şeylerin miktarı açısından oldukça iyi geçinebilirsiniz. Örneğin Bad Schwalbach veya Taunusstein’a giden yollar da oldukça gelişmiştir. Ancak her sabah ve akşam banliyö araçlarının oluşturduğu kuyruğa katılmak herkesin harcı değil. Potansiyel kiracılar da bunu düşünür.

Yatırımcılar için ipucu: Bad Schwalbach ve Taunusstein

Rhineland-Palatinate: Bingen, Bad Kreuznach & Co.

Ren Nehri’nin karşı yakası da cazip gayrimenkul fırsatları sunmaktadır. Bu Bingen, Bad Kreuznach veya Worms kapılarına kadar uzanmaktadır. Temel olarak, burada düşük satın alma fiyatlarına ne ölçüde düşük kiraların eşlik ettiğine de bakılmalıdır, böylece bu bölgelerdeki getiriler daha düşük olabilir. Aslında, Bingen, Ingelheim vb. civarındaki bölgeler sermaye yatırımı olarak oldukça iyi mülkler sunmaktadır. Satın alma fiyatları Wiesbaden’den biraz daha düşüktür, ancak kiralar aynı ölçüde değildir. Bu nedenle, münferit durumlarda, çekirdek alandan daha iyi getiriler beklenebilir.

Wiesbaden yakınındaki bu şehirler de kârlı sayılır:

• Bingen
• Bad Kreuznach
• Solucanlar
• Ingelheim

Yatırım amaçlı mülk satın almak: Bir komisyoncu ile mi yoksa komisyoncu olmadan mı?

Soru: Hangi brokerin doğru broker olduğunu nasıl anlayabilirim?

Ä°yi emlakçıların tanınması

En azından ofis kapısındaki parlak pirinç levhada değil. Kuşkusuz, bu oldukça küstahça bir ifade tarzıydı. Ama aslında doğru emlakçıyı bulmak, doğru doktoru bulmak gibidir. Kişinin nitelikleri ve tavırlarıyla bana uygun olup olmadığını ancak danışma sırasında fark ediyorum. Elbette, brokerlerin mesleki birliklerinin yanı sıra ilgili eğitim ve ileri eğitimler de vardır. Tüm bunlar da çok önemlidir.

Ancak daha da önemlisi, emlakçının piyasayı tanıyıp tanımadığıdır. Karşılaştırmalı fiyatları gösterebilir mi? Bölgede daha fazla sayıda referans mülkü var mı? İsmi sadece bölgede bilinmekle kalmıyor, aynı zamanda iyi bir üne de sahip mi? Emlakçının oldukça temkinli olması sizin için önemliyse, sağduyuya özellikle önem vermelisiniz.

Dolayısıyla, bir komisyoncu bulduğunuzda, bunlara dikkat etmelisiniz:

• Mevcut karşılaştırmalı fiyatlar
• Referans nesne sayısı
• Farkındalık ve İtibar
• Sağduyu

Sağduyulu Broker: Piyasa Dışından Satın Alın

Soru: Bir emlakçı kamuda çalışıyor ve işini yürütmek için birçok bağlantıya ihtiyaç duyuyor. Nasıl tedbirli olabilirsin?

Aslında: gerçek “gizli komisyoncular” da var! Özellikle satma veya satın alma niyetlerini kamuoyuna açıklamaktan hoşlanmayan müşteriler için bu tür bir komisyoncu talep görmektedir. Wiesbaden’deki lüks bir villa ya da harika bir çatı katı dairesi, evin önünde bağıran reklam panoları yoksa çok daha iyi satılabilir. Çoğu durumda, mülk sahipleri ve mülkleri, evin fotoğrafları veya konumun açıklamaları ile tanımlanmak istemezler.

Piyasa dışı gayrimenkul yoluyla takdir yetkisi

Alıcılar için bu, bu tür mülklere yalnızca bu gizli emlakçılardan biri aracılığıyla ulaşabilecekleri anlamına gelir. Genellikle sadece emlakçının dosyalarında görünürler. Her halükarda, bu mülkler ilgili emlak portallarında bulunmama eğilimindedir. Bir emlakçıya giderseniz, takdir yetkisi konusunu açıkça gündeme getirebilirsiniz. İyi bir emlakçının sağduyulu çalışma yönteminin çok önemli olduğunu ve hala tamamen hafife alındığını düşünüyorum.

Kurhaus’un yakınında bazı pazar dışı mülkler de bulunabilir:

Mülk, karlılık ve finansman: çevrimiçi getiri hesaplayıcısı

Soru: Sayısız çevrimiçi hesap makinesinden hangilerini gayrimenkul yatırımcıları veya böyle olma yolunda ilerleyenler için yararlı buluyorsunuz?

Online hesap makinesi ile kredi hesaplayın

Kredi hesaplayıcılarıyla başlayacağım: Burada yanlış bir şey yapıldığını düşünmüyorum. Bu yüzden özellikle herhangi bir bilgisayar önermeyeceğim. Stiftung Warentest’in veya saygın bir çevrimiçi gazetenin hesap makineleri, kullanıcı verilerinin gizli bir şekilde iletilmesi konusunda kesinlikle şüpheli değildir. Temel olarak, böyle bir çevrimiçi hesap makinesi yalnızca bir başlangıç bilgi kaynağı olabilir. Örneğin, emlak kredim için faiz ve geri ödeme oranları açısından aylık ne kadar ödemem gerektiğine ilişkin sorum için. Tam tersini de sorabilirim:

Aylık x tutarında bir meblağım varsa, bir daire satın almak için ne kadar kredi alabilirim?

Krediyi belirlemek için kullanılan bu hesaplayıcılar güvenilirdir:

1. Stiftung Warentest
2. Ciddi çevrimiçi gazeteler

Gayrimenkul kredisi: Banka danışmanı ile görüşün

Öte yandan, gayrimenkul kredim için ödemem gereken faiz oranını öz sermay eme ve diğer teminatlarıma göre hesaplayan herhangi bir kredi hesaplayıcısı – bir finans kuruluşununki bile – bilmiyorum. Bu her zaman banka ile kişisel bir görüşme konusudur. Bu yüzden internetteki çeşitli kredi hesaplayıcılarını aramak ve kullanmak işe yaramıyor. Benim için en doğru bilgiye ve en güvenli sonuca sahip en iyi kredi hesaplayıcısı hala finansörün kendisiyle konuşmaktır. Farklı bankalardan teklif almak iyi bir fikirdir. Sunulan faiz oranlarında bazen gerçekten gözle görülür farklar vardır.

İpucu: En güvenilir yol her zaman finansman bankanızla konuşmaktır!

Ä°adeleri hesaplayın: çevrimiçi ve şahsen

Gayrimenkulü bir yatırım olarak düşünen herkes doğal olarak mülkünün ne kadar getiri sağlayacağını bilmek ister. Başka bir deyişle: Yatırımımla ne kadar para kazanacağım? Elbette bunun için internette pek çok araç var. Gayrimenkul için getiri hesaplayıcıları genellikle bir emlak acentesine veya finans kurumuna bağlıdır. Bu bir dezavantaj değil, sadece bunu bilmeniz gerekiyor. Çünkü emlak getirilerine yönelik çevrimiçi hesaplayıcıların büyük çoğunluğu, emlakla ilgili her ayrıntıyı dikkate alamaz. Bu nedenle, çevrimiçi hesap makinesi aracılığıyla genel bir bakış elde etmek ve ardından gerçek bir mülkle kişisel bir görüşme yapmak her zaman çok daha iyidir.

Özetle:

• Hem getiriyi hem de kredi miktarını online olarak hesaplayın
• Ardından, ikinci adımda, banka danışmanınızla bir görüşme yapın.

Banka danışmanınızla yapacağınız kısa bir görüşmenin asla zararı olmaz:

Her metrekare yaşam alanı olarak sayılmaz!

Soru: Bir daire sahibi olarak metrekare başına fiyatı nasıl hesaplıyorsunuz?

Aslında basit bir soru, ancak bazı küçük “ayrıntılarda şeytanlar” var. Çünkü normalde herkes dairesinin alanını ve aylık ne kadar ödediğini bilir (tüketime dayalı hizmet bedelleri hariç). Gerisi, kiranın (veya satın alma fiyatının) toplam metrekareye bölünmesinden oluşan basit bir bölme hesaplamasıdır.

Kira (veya satın alma fiyatı) toplam metrekareye bölünür

Kiler, teras ve sundurma

Geriye şu soru kalıyor: Yaşam alanına neleri dahil edebilirim? Örneğin, kiler odaları yaşam alanı olarak sayılmaz. Aynı durum daire dışındaki depo odaları için de geçerlidir. Balkonlar, teraslar veya sundurmalar, yaşam alanı olarak metrekarelerinin yalnızca yarısı olarak sayılır.

Özetle:

• Kiler: Yaşam alanı yok
• Balkon / teras: yarısı yaşam alanı olarak sayılır

Tavan yüksekliği ve merdivenler

Tavan yüksekliği için de bir mezura kullanmalısınız. Bir metre yüksekliğin altındaki her şey yaşam alanı olarak sayılmaz ve tavan yüksekliği iki metreden az olan odalar sadece yarısıdır. Bu özellikle çatı katı daireleri için önemlidir. Daire içindeki sütunlar ve merdivenler için de çok özel kurallar geçerlidir. Ancak, doğru bir emlak uzmanı bu düzenlemeleri çok iyi bilir. Burada da sadece tavsiye isteyin.

İşte genel bakış:

• Tavan yüksekliği 1 metrenin altında: Yaşam alanı yok
• Tavan yüksekliği 2 metreden az: Yarısı yaşam alanı olarak sayılır

Merdivenlerde her şey oldukça farklıdır:

Paranızı başarılı bir şekilde yatırın: Gayrimenkule alternatifler

Soru: Wiesbaden’de sadece gayrimenkul ticareti yapılmıyor şüphesiz, aynı zamanda Frankfurt’taki çeşitli bankaların genel merkezlerine yakınlığı nedeniyle, müşterileriniz kesinlikle diğer finansal ürünlerle de ilgileniyor. Lütfen okuyucularımıza gayrimenkul dışında hangi üç sermaye yatırımını tavsiye edeceğinizi açıklayın. Bu yatırımların herhangi bir dezavantajı var mı?

Yatırım şekli amaca göre değişir

Her şeyden önce, parasını kârlı bir şekilde değerlendirmek isteyen herkesin kendisine şu soruyu sormasını tavsiye ederim. Kendinize kâr ve zarar açısından risk alma konusundaki istekliliğinizi sorun. Çünkü yatırım her zaman bireye ve onun hedeflerine uygun olmalıdır. Bir yatırımcı maksimum güvenlik ararken, diğerinin risk ve kayıpla sorunu yoktur. Bir de tam anlamıyla paralarını neye yatırdıklarını görmek isteyen insanlar var ki bu da diğer yatırımcılara tamamen kayıtsız kalıyor.

Hammaddeler ve nadir topraklar

Büyük risklerden korkmayanlar paralarını örneğin emtialara ya da nadir toprak ürünlerine yatırabilirler. Bu, henüz çok yaygın olmayan ancak giderek daha popüler hale gelen bir yatırım şeklidir. Bazı büyük bankalarda ve danışmanlık piyasasında bu konuda oldukça bilgili insanlar var. Dediğim gibi, korkaklara göre değil ve bu arada, fiyat dalgalanmalarını telafi etmek için birkaç yıl sürmesi gereken bir yatırım.

Banka ve Sigorta Yatırım Fonu

Saf güvenlik fanatikleri için – tamamen farklı bir taraftan bahsetmek gerekirse – karı sınırlandırılmış, ancak zarara karşı da korunan fonlar vardır. Bu tür fonlar bankalar ve sigorta şirketleri tarafından sunulmaktadır. Ancak birçok kişi bunları çok sıkıcı buluyor.

Sanat objeleri: Sahte ürünlere dikkat edin!

Daha sıra dışı bir yatırım şekli arıyorsanız, sanat objelerine göz atmalısınız. Art nouveau kenti Darmstadt’ta bu kesinlikle düşünülebilir bir alternatif, özellikle de yerel olarak bunun için bir pazar ve çok fazla uzmanlık olduğu için. Ancak, bu alanda uzman değilim ve çeşitli sanat formlarının değeri hakkında fazla bir şey söyleyemem. Ancak ciddi ve resmi istatistiklere bakarsanız, sanat piyasasında çok şey olup bittiğini hemen fark edersiniz. Sermayenizi bu piyasaya doğru, yani kârlı bir şekilde yatırmak için kesinlikle bir sanat tarihçisi olmanıza gerek yok. Ancak bilgi ve deneyime ihtiyacınız var. Ve o zaman bile, sahteciliğe karşı güvende değilsiniz!

Gayrimenkul popüler bir yatırım olmaya devam etmektedir:

Kendi hesabınıza bir hisse senedi tüccarı olarak çalışmak buna değer mi?

Soru: Hisse senetlerinin arkasında uzun ve kısmen başarılı bir yatırım geçmişi var. Ayrıca, borsa tüccarları, bahşişçiler ve günlük tüccarlar olarak hareket edebileceklerine inanan birçok insan var. Peki hisse alım satımının gerçekliği neye benziyor? Hızlı kar elde etmek gerçekten mümkün mü ve bir yatırım olarak gayrimenkulün farkı nedir?

Bir borsa tüccarı olarak hayat

Elbette, ben de aktif bir borsa yatırımcısı değildim ve – bugün söyleyebileceğim kadarıyla – olmaya da niyetim yok. Ancak, hisse senetleriyle ilgili o kadar çok deneyimim var ki şunu söyleyebilirim: Hisse senedi portföyünüzle ve yatırımlarınızla kendiniz ilgilenmek istiyorsanız, çok fazla bilgiye ve zamana ihtiyacınız var. Özellikle de gerçekten hızlı kâr elde etmek istiyorsanız. Çünkü bu, ilgilendiğim şirket hisse senetlerini ve tahvillerini sürekli takip etmem gerektiği anlamına geliyor. Ayrıca, vekilime hisseleri yıldırım hızıyla alıp satmasını söyleyebilmek için telefonum her zaman elimin altında.

Hisse senetleri ve yatırımlarla ilgilenmek isteyen herkesin çok fazla bilgiye ve zamana ihtiyacı vardır

Çeşitlendirme yoluyla riski en aza indirin

Her halükarda, internette bulunabilecek sayısız danışmana karşı uyarıyorum – getiri hesaplayıcıları gibi. Eğer tüyo verenler kendi tavsiyelerine uysalardı, Almanya’nın milyonerler ülkesi olması gerekirdi. Çoğumuz için uygulanabilir olan hisse senedi ticareti gerçeği oldukça farklı görünüyor. Fiyat dalgalanmalarının çok az önem taşıması için uzun bir yatırım dönemi planlanmalıdır. Riski geniş bir alana yaymak her zaman tavsiye edilir – yani birkaç şirket hissesine, belki de devlet tahvillerine, para birimlerine vb. Biraz beceri ve iyi bir tavsiyeyle, iyi performansa sahip bir paketi kendiniz bir araya getirebilir veya bunu para danışmanınıza bırakabilirsiniz.

İpucu: Riski çeşitli şirket varlıklarına yaymak

Hisse senedi alım satımının dezavantajları

Bu ve diğer yatırımların dezavantajları kendilerini her zaman bu kadar net göstermez. Bu, çok övülen risk ile başlar. Çünkü bu, çok somut olmayan ve birçok yatırımcının görmezden gelmeyi sevdiği bir değişkendir. Slogana göre: Göremediğim şey yoktur. Hisse senetlerinin, sanat eserlerinin, saatlerin, devlet tahvillerinin değerindeki dalgalanmalar, yalnızca uzmanların takip edebileceği birçok dış faktöre bağlıdır. Ve geçmişte çok sık gördüğümüz gibi uzmanlar bile yanılabilir.

Bu finansal yatırımlar değer dalgalanmalarından etkilenmektedir:

• Hisseler
• Sanat eserleri
• Saatler
• Devlet tahvilleri

Vergilere dikkat edin!

Yatırımların işletme maliyetleri – ister menkul kıymet ister başka türlü olsun – çok gerçektir ve ölçülmelidir. İhraç ek ücretleri, saklama hesabı ücretleri, cari sermaye kazancı vergisi vb. getiriyi azaltır. Öte yandan, kiralanan mülkün satışından elde edilen kâr on yıl sonra vergiden muaftır. Bu tutar her durumda toplam getiriye eklenmelidir.

Kiralanan mülkün 10 yıl sonra vergisiz satışı

Wiesbaden: Yüksek rekreasyonel değere sahip yaşam

Soru: Wiesbaden ve çevresi yaşamak için nasıl bir yer? Müşterileriniz ne diyor? Görülmeye değer yerler, etkinlikler vb. neler var? Bu bölgeyi yatırımcılar için bu kadar ilginç kılan nedir?

Rheingau & Taunus

Wiesbaden halkı beni bağışlasın, şimdi ilk olarak çevreye dikkat çekeceğim. Şehir kapılarının hemen dışında, Eltville, Oestrich-Winkel, Hattenheim gibi yarı ahşap ve bağcılıkla uğraşan güzel küçük kasabalarıyla Rheingau başlar ve Rüdesheim’a kadar uzanır. Burada Eberbach Manastırı ve Eibingen’deki Hildegard Manastırı bulunmaktadır. Rheinsteig yürüyüş yolu ve tabii ki Ren bisiklet yolu da buradan başlamaktadır. Wiesbaden, Taunus’un eteklerinde yer aldığından, güzel yürüyüş parkurlarına ve kışın kros kayak parkurlarına kolayca ulaşılabilir.

• Eltville
• Oestrich-Winkel
• Hattenheim
• Rüdesheim
• Taunus

Civardaki metropoller

Frankfurt’a yakınlığından bahsetmeme kesinlikle gerek yok. Hatta bilişim sektöründeki geleceğe yönelik şirketleriyle Darmstadt’ı da buna dahil edebilirim. Çünkü Ren-Main bölgesinin iyi ulaşım altyapısı, Wiesbaden ve çevresinde yaşayanların bile Odenwald’ın eteklerindeki bölgeye hızlı bir şekilde ulaşabileceği anlamına geliyor. Wiesbaden ve çevresindeki hiç kimse, kiralamaya olan ilginin azalması, yani kiralamanın durması konusunda ciddi bir endişe duymak zorunda değildir.

Bu şehirlere Wiesbaden’den ulaşmak kolaydır:

• Frankfurt
• Darmstadt
• Odenwald

Wiesbaden, pazar meydanındaki kiliseden Kurhaus’a kadar gezilecek yerler açısından da çok şey sunmaktadır:

Focus Frankfurt: Ren-Main Bölgesine Yatırım Yapmak

Ren-Main bölgesine yatırım yapmak mı istiyorsunuz? O zaman buradan daha fazlasını öğrenin:

• Yatırım Frankfurt
• Frankfurt fiyatları
• Sermaye yatırımı Darmstadt
• Sermaye Yatırımı Mainz