İnşaat yılına göre gayrimenkul kusurları: bina dokusu, duvarcılık, yalıtım & Co. – Değerleme
Mevcut eski mülkler ve kusurları – Sermaye yatırımı olarak bir
Eski mülkler: eski yıllardan daire ve ev
Almanya’da 2.650.000’den fazla konut 1919 yılından önce inşa edilmiştir. Ve bir süre sonra yüzyılın ortalarında neredeyse 7.500.000 ev bile vardı! Tabii ki o zamanlar inşaat teknolojisi farklıydı. Ancak on yıllar içinde inşaat endüstrisi hızla öğrenmiş ve sadece daha verimli yapı malzemelerine başvurmakla kalmamış, aynı zamanda ses ve ısı yalıtımının yanı sıra yangından korunma konularına da odaklanmıştır.
İşte kısa bir genel bakış:
- 1919’dan önce inÅa edilenler: 2.655.042
- 1919 – 1949 inşa edilen: 2,374,762
- 1950 – 1979 yapımı: 7,357,255
- 1980 – 1989 yapımı: 2,090,142
- 1990 – 1999 inşa edilen: 2,490,829
- 2000 – 2011 yapımı: 1,954,588
Her on yıl farklı avantajlar ve dezavantajlar getirmiştir. 1940’ta inşa edilmiş bir apartman dairesine yatırım yapmak ister misiniz? Ya da 1967 yılında inşa edilmiş bir apartmanı yatırım olarak satın almak mı? Farklı kusurlara geçmeden önce, bu tür eski bir mülkün avantaj ve dezavantajlarını burada bulabilirsiniz:
Mevcut mülk: özetlenen avantaj ve dezavantajlar
Gelir getiren bir mülke yatırım yapmak istiyorsanız, eski yıllardan kalma mevcut bir mülkün çok açık avantajları vardır: Satın alma fiyatı düÅük ve kira getirisi yüksektir. Yan satın alma maliyetleri ve yatırılacak öz sermaye de limitler dahilinde tutulmaktadır. Aynı zamanda bakım maliyetleri de nispeten yüksektir.
B ve C konumlarındaki eski mevcut mülkler mükemmel getiri saÄlayan mülklerdir!
İşte avantaj ve dezavantajların bir özeti.
Eski bir mülk satın alırken avantaj:
- ÇoÄunlukla daha düÅük satın alma fiyatı
- Kusurların farkında olmanız halinde maliyetler hesaplanabilir
- Daha düÅük satın alma fiyatı genellikle daha iyi getiri saÄlar
- Olgun altyapıdaki konum
Eski bir mülk satın almanın dezavantajı:
- Bakım ve onarım için yüksek maliyetler
- Olası gizli kusurlar
Peki farklı inşaat yıllarına ait mülkleri birbirinden ayıran nedir? Ve beklemeniz gereken ilgili kusurlar nelerdir? Öyleyse kronolojik olarak başlayalım – 120 yıldan daha eski mülklerle.
1900’de inşa edilen gayrimenkuller
Duvarlardaki çatlaklar 1900’den önce inşa edilmiş eski mülkler için tipiktir. O zamanın eski bina teknolojisi nedeniyle, ısı yalıtımı ya hiç yoktur ya da yetersizdir. Pencereler genellikle tek camlıdır ve bu nedenle kışın soğuğun eve girmesine izin verirken, çatı katında ve kiler odalarında nem birikir. Banyolarda da bazı eksiklikler bulunabilir: 1971’den beri izin verilmeyen kurşun borular burada sıklıkla bulunabilir ve genellikle satın alındıktan sonra acilen değiştirilmeleri gerekir.
120+ yıllık mülkler için tipik bir durum: enerji yeterliliği o zamanlar bir sorun değildi!
1900’den önce taÅınmazların kusurları
İşte kısa bir genel bakış:
- Sıva ve duvar çatlakları
- Cephe, çatı ve pencerelerde ısı yalıtımı eksikliÄi
- Nemli bodrum odaları
- Eski teknoloji ve elektronikler
- Banyoda eskimiş kil ve kurşun borular
1900-1939 yılları arasında inÅa edilmiÅ mülkler
Benzer kusurlar 1900 ile 1939 yılları arasında inÅa edilmiÅ mülklerde de bulunabilir. Alt döÅemenin olmaması eve soÄuk ve nemin girmesine izin verir, ahÅap kiriÅli tavanlar mantar istilasına uÄrar ve genellikle çok ince inÅa edilen duvarlar küflenmeye meyillidir. Sadece tavan deÄil, merdivenler de ahÅaptan yapılmıÅtır – muazzam bir yangın riski!
Karakteristik: Geçmişte, bina inşa edilirken yangından korunmaya hiç dikkat edilmiyordu!
Kontrol Listesi: 1900-1939 yılları arasında gayrimenkul kusurları
Tüm eksiklikler bir bakışta kısaca özetlenmiştir:
- Eksik altlıklar
- Yoğuşma sorunları
- Sünger ve küf istilası
- Neredeyse hiç yangın koruması mevcut deÄil
- Eski kil ve kurşun borular
- Duvarda çatlaklar
1939 – 1945 yılları arasında inÅa edilen mülkler
1939-1945 yılları arasında inÅa edilen mülklerin tipik bir özelliÄi de zayıf yapı dokusudur. SavaÅ sırasında hammadde, zaman ve enerji savaÅa yatırıldı. Bu nedenle inÅaat hızlı ve düÅük maliyetliydi, bu nedenle hem bina dokusu hem de bazı mülklerin statiÄi zarar gördü. Ä°nÅaat molozu ve yazlık odun gibi uygun olmayan yapı malzemeleri de kullanılmıÅtır.
Kontrol Listesi: 1939-1945 yılları arasında gayrimenkul kusurları
Tipik eksiklikler şunlardır:
- Zayıf bina dokusu
- Yanlış yapı malzemesi nedeniyle haşere istilası
- Statik sorunlar
- Duvarda çatlaklar
- Eski gaz boruları
- Neredeyse hiç yangın koruması yok
1945 – 1959 yılları arasında inÅa edilen mülkler
Özellikle zayıf veya eksik ısı yalıtımı genellikle 1945 ve 1959 yılları arasında inÅa edilen konutlarda görülmektedir. Günümüzde Åüpheli olarak sınıflandırılan yapı malzemeleri de sıklıkla kullanılmıÅtır. Bunlar arasında asbest, katran, formaldehit boyalar ve kurÅun boyalar bulunmaktadır. Hâlâ bir sorun var: yangından korunma eksikliÄi. SavaÅtan sonra evlerin hızlı ve verimli bir Åekilde inÅa edilmesi gerekiyordu. Bu nedenle, itfaiye için genellikle eriÅim eksikliÄi vardır ve yangın kapıları neredeyse hiç mevcut deÄildir. O dönemde gürültüye karÅı koruma da düÅünülmemiÅtir, bu nedenle bu döneme ait eski daireler genellikle çok hafiftir.
Kontrol Listesi: 1945-1959 yılları arasında gayrimenkul kusurları
Döneme ait mülklerin karakteristik özellikleri şunlardır:
- Åüpheli yapı malzemelerinin kullanımı
- Yangın koruması eksikliği
- Ses yalıtımı eksikliği
- Isı yalıtımı eksikliği
- Sızdıran gaz boruları
- Duvarda çatlaklar
1960 – 1969 yılları arasında inÅa edilen mülkler
Yirminci yüzyılın ikinci yarısında inşaat yöntemi gelişti. Merdivenler ve tavanlar için artık ahşap kullanılmıyordu. Bunun yerine taş ve beton kullanılmış ve pencereler alüminyum ile yalıtılmıştır. Süzgeçler, nemin kiler ve tavan arasında küflenmeye neden olmasını önledi ve altlık döşendi. Artık ısı yalıtımına önem veriliyordu, ancak bu amaçla hala zararlı maddeler kullanılıyordu.
Kontrol Listesi: 1960-1969 yılları arasında gayrimenkul kusurları
İşte kısa bir genel bakış:
- Åüpheli yapı malzemeleri
- Sağlığa zararlı izolasyon
- Beton hasarı
- Yalıtımsız çatı makasları
1970 – 1979 yılları arasında inÅa edilen mülkler
1970’lerde bina teknolojisi bir kez daha muazzam bir gelişme gösterdi. Ses yalıtımı konusunda yeni kabul edilen yönetmelikler daha verimli binalar yapılmasını sağlamaktadır. Artık kurşun borular değil, bakır su boruları döşeniyor ve inşaat ağırlıklı olarak betonla yapılıyor. Geliştirilmiş yapı malzemelerine rağmen, kışın yaşam alanlarına soğuk girmekte ve küflenmeye yol açmaktadır.
Kontrol Listesi: 1970-1979 yılları arasında gayrimenkul kusurları
Tipik eksiklikler şunlardır:
- Katran içeren parke yapıÅtırıcısı
- Yenilenmeye ihtiyacı var
- Yapı malzemesi olarak beton
İnşaat yılı 1980 – 1999 olan gayrimenkuller
Son 30 ila 40 yıl içinde inşa edilen konutlar genellikle modern inşaat teknolojileriyle öne çıkmaktadır. Bununla birlikte, burada da bazı eksiklikler bulunabilir. Bakım masrafları yüksektir, çatı bağlantıları kopmuştur ve 1985’ten önceki merkezi ısıtma sıklıkla sorunlara yol açmaktadır.
Kontrol Listesi: Mülkiyet kusurları 1980 – 1999 civarı
İşte yine 1980 – 1999 yılları arasındaki tipik kusurlar:
- Düz çatılar için baÄlantılar ve sonlandırmalar
- Merkezi ısıtma
- Pahalı bakım
Sonuç: Eski mülklere yatırım yapmalı mısınız?
Kabul ediyorum: Modern çağın yeni binalarıyla karşılaştırıldığında, eski yıllardan kalma mülklerin kendine has bir cazibesi vardır. Ve inşaat yılına bağlı olarak, kendi avantaj ve dezavantajlarını getirirler ve biraz sermaye ile bina hizmetleri, çatı ve duvarcılık da yenilenebilir.
Emlak alıcılarına yönelik yeni projemde (Immobilien-Erfahrung.de) inşaat yıllarına göre ilgili kusurlar hakkında daha fazla bilgi edinebilirsiniz: