Satmak ist makler mit miy miy? Ev & Düz satmak + Kontrol listesi

Bir apartman binasını satmak

Gerçekten nelere dikkat etmelisiniz?

Bir apartman binasını satmak

Özel olarak satmak mı yoksa Makler ile mi? Ev satışı, evinizin satışı kesinlikle bir konut sahibinin yaşamındaki en önemli finansal adımlardan biridir. Temel kararlar arasında: özel olarak satmak mı yoksa bir konut maklerinin hizmetlerinden yararlanmak mı? Bu karar sadece zaman ve tercihlere değil, aynı zamanda konut türüne, piyasa durumuna ve özellikle de taşıyacağınız finansal risklere bağlıdır. Bu kılavuzda: detaylı karşılaştırma, gerçek rakamlarla maliyet hesaplaması, özel satıcılar için risk analizi, makler sözleşmeleriyle ilgili iç bilgiler ve güvenilir makler için kontrol listesi. Değerlendirme veya satışla ilgili sorularınız var mı? Bize ulaşın, tamamen bağlayıcı olmayan şekilde: Bize ulaşın.

Düz özel olarak satmak mı yoksa bir makler aracılığıyla mı? Temel soru

Herhangi biri mümkündür — ancak bu karar yalnızca “mevcut zaman” üzerinde olmamalıdır. Bu, beş ila altı basamaklı mali sonuçlara sahiptir. Almanca konuşulan bölgelerden yapılan araştırmalar, profesyonel bir maklerle satılan gayrimenkullerin, benzer özel satışıyla karşılaştırıldığında ortalama %5 ile %15 daha yüksek satış fiyatına ulaştığını göstermektedir. 500.000 € değerinde bir düz için bu fark 25.000 ile 75.000 € arasında değişmektedir — bu da herhangi bir komisyonun çok ötesinde bir farktır.

İki seçeneği ayrı ayrı inceleyelim.

Privatjet buchen: Beyond First ClassNeu von LukinskiPrivatjet buchen

Düz satmak makler olmadan: Kendi kendine yapılan zorluk

Bir düz makler olmadan satılabilir mi?

Evet, özel satış yasal olarak her zaman mümkündür. Makler komisyonunu tasarruf edersiniz — ancak tüm görevleri, tüm riskleri ve tüm maliyetleri kendiniz üstlenirsiniz. “Ücretsiz” özel satış fikri bir mitolojidir.

Sizden neler beklenir?

Bu süreç, yalnızca fotoğraf ve ilanı içermez. Konkret olarak:

• Emlak değeri değerlendirme ve piyasa uygun fiyat stratejisi
• Tüm döküman ve belgelerin temini (tapu bilgisi, paylaşma belgesi, sahiplik toplantı protokolleri, konut parası hesapları, enerji belgesi)
• Profesyonel fotoğraflar, planlar, gerekirse ev düzenleme (home staging)
• Tanıtım metni hazırlamak ve tüm hukuki zorunlulukları içermek
• İlanın ImmoScout24, Immowelt ve Kleinanzeigen’da yayınlanmasını sağlama
• İsteklerin ön değerlendirmesi (gerçek alıcılar vs. turistler, kiracı dolaşanlar, veri hırsızları)
• Kredi derecelendirmeleri gerçek ilgililer için yapılması
• Gözden geçirmeler düzenlemek ve gerçekleştirmek (sıklıkla 15-30 randevu)
• Fiyat görüşmeleri ve rezervasyon
• Noter seçimi ve satış sözleşmesi sürecinin takibi
• Teslimat belgesi, anahtar teslimi, tedarikçiye bildirim

Özel elden satış gerçekten ne kadar maliyetlidir?

Özel elden satışta gizli maliyetler sıklıkla düşük tahmin edilir. Ortalama bir düzlük için gerçekçi bir maliyet listesi:

Özel elden satan kişi hangi riskleri taşır?

Finansal ve hukuki riskler sıklıkla göz ardı edilir — ancak birçok özel satıcının sonunda maklerle çalışmasına neden olan asıl nedenlerdir:

• Yanlış teklif fiyatı: Çok düşük = para israfı. Çok yüksek = ev satıcı olmaz hale gelir, fiyat indirimleri umutsuzluk verir
• Sorumluluk tuzakları: Gizlenmiş eksiklikler yıllar sonra geri dönebilir
• Enerji belgesi zorunluluğu: İhlallerde 10.000 €’a kadar ceza
• Veri kötüye kullanımı: Rakip firmaların, veri hırsızlarının ve dolandırıcıların sorguları
• Gözden geçirmelerde güvenlik riski: Evde yabancı kişiler
• Kara para sorguları / para aklama denemeleri: Para aklama yasasına aykırı hareketlerde satıcı sorumludur
• Duygusal pazarlık: Özel satıcılar profesyonel pazarlayıcılar değildir — alıcılar bunu kullanır
• Zaman kaybı: Özel satışlar ortalama iki ila üç ay daha uzun sürer

Özel satımdan karar verin, eğer 80+ saat zamanınız var, piyasa yakınlığıyla değerlendirebileceğiniz, hukuki konularda bilgi sahibi olabileceğiniz — ve muhtemelen 5-15 % daha düşük bir satış fiyatıyla yaşamaya hazır olduğunuzdur.

Düz satmak: Profesyonel destek

Makler kullanmalı mıyım?

İyi bir Emlakçı sadece zaman kaydınızdan kurtulmaz — pazar bilgisi, müzakere rutini ve alıcı ağı sayesinde genellikle özel satımdan daha yüksek bir satış fiyatına ulaşır ve bu komisyonu kolayca karşılar.

Makler, hangi görevleri üstlenir?

Makler yukarıda belirtilen çoğu görevi üstlenir:

• Piyasa değerinin belirlenmesi ve karşılaştırmalı objelerle gerçekçi fiyat stratejisi
• Tüm belgelerin temini (sıklıkla doğrudan idare erişimi)
• Profesyonel exposé, fotoğrafçı, gerekirse 360° tur
• Çok kanallı pazarlama (portallar + kendi ağı + off-market)
• İlgilenenlerin tamamen ön değerlendirme
• Kredi derecelendirme ve finansman onayı
• Bireysel ya da profesyonel olarak düzenlenen gösteri randevuları
• Deneyimli pazarlık becerisi ile fiyat pazarlığı
• Noter ile sözleşme hazırlığı
• Teslima kadar eşlik

Yatırımcılar için Premium ve Off-Market Satış

Yaklaşık 1 milyon € ve üzeri değerli mülkler için gizli Off-Market satış genellikle daha iyi bir tercih olur: kamuya açık ilanlar, gösteri turizmi yoktur, kalifiye yatırımcı ağından hedefli bir şekilde ulaşılır. Gizlilik, kiracı sessizliği veya itibar korunması gereken durumlarda (miras, boşanma, devralma, dikkat çeken bir konum) burada büyük avantajlar elde edilir. Bu satış şekli profesyonel bir ağ olmadan pratikte mümkün değildir.

Karşılaştırma: Özel vs. Makler Genel Bakış

Ajans ile anlaşmayı tercih edin, eğer zamanınızı tasarruf etmek, sorumluluk risklerini minimize etmek ve yüksek olasılıkla daha yüksek net gelir elde etmek istiyorsanız.

Apartmanınızı değerlendirinMülkünüz gerçekte ne kadar değerinde?Apartmanınızı değerlendirin

Ajans Sözleşmesi: Hangi Seçenek Doğru?

Bir maklerle anlaşmaya giren kişi, anlaşmanın türünü bilmelidir — bu, pazarlama ne kadar aktif yapılacağını belirler:

• Basit komisyon (Genel komisyon): Birden fazla makler aynı anda çalışır. İyi gibi görünür, ancak çoğu zaman ters etkili olur: bir makler pazarlamaya yatırım yapmaz çünkü başka biri satış yapabilir. Sonuç: motivasyonsuz pazarlama, fiyatın kaybı.
• Tek makler anlaşması: Bir maklerin özel pazarlama hakkını elinde tutar. Satıcı özel olarak da satma hakkına sahiptir. Adil bir orta yoldur.
• Koşullu tek makler anlaşması: Sadece makler satış yapar, sahipler de ilgilileri yönlendirir. Pazarlama kalitesi en yüksek seviyededir çünkü makler tamamen yatırım yapar. Premium gayrimenkuller için standarttır.

Önemli: Anlaşma süresi (genellikle 6 ay), fesih koşulları ve yazılı olarak belirlenmiş net pazarlama hizmetleri.

Sorularınız var mı? Değerlendirme, Satış, Lukinski

Hâlâ değerlendirme veya satışla ilgili sorularınız var mı? Ücretsiz değer değerlendirmesi, makler önerisi — belki de yatırım ağımızdan doğrudan doğruyu alıcıları bulabiliriz. Bana yazın veya bana ulaşın, tamamen bağlayıcı olmayan bir şekilde.

• Bize ulaşın

Makler maliyetleri: Komisyon, paylaşım ve müzakere

Almanya’daki bir emlakçı maliyeti bölgeye, objenin değerine ve anlaşmaya göre değişir. Genellikle 3 % ile 7 % arası (KDV dahil), genellikle alıcı ve satıcı arasında paylaşılır.

Komisyon örnekleri Euro cinsinden

Evrensel komisyon paylaşımı konut satışı (Aralık 2020 itibariyle)

Konut ve tek aile evlerinin tüketicilere satışı konusunda 23 Aralık 2020 tarihinden itibaren BGB’nin 656a-656d maddeleri uyarınca hukuki komisyon paylaşımı geçerlidir: Satıcı maklerini görevlendirmişse, komisyonun en fazla yarısını alıcının üzerine yansıtabilir — ancak bunun için satıcının kendi payını ödediğini kanıtlaması gerekir. Bu durumda alıcı, satıcıdan daha fazla ödeme yapmaz.

Kiralama piyasasında emir veren ilkesi

Satın alma piyasasından farklı olarak; kiralama piyasasında 2015 yılından beri gerçek emir veren ilkesi geçerlidir — makleri görevlendiren kişi öder. Kiralama işlemlerinde bu genellikle kiracı değil, kiraya veren kişidir.

Komisyon müzakere edilebilir

Tam komisyon oranları, bazı emlakçılar paket ücretler ya da başarı primleriyle çalışır. 750.000 €’den yüksek değerli konutlar için azaltılmış oranlar piyasa standarttır. İpucu: yükseklik yerine performans üzerinden müzakere edin — sabit fiyat pazarlama bütçesi, ev staging ve yatırımcıya ulaşım.

Kontrol listesi: Şeffaf emlakçı bulma

Bu kontrol listesi ile yakınızdaki şeffaf emlakçıları bulabilirsiniz. Şüpheli durumlarda: bana yazın ya da kısa bir arama yapın: <a href="