Dokumente Verkauf: Woher bekommt man was? Haus, Wohnung & Grundstück verkaufen

Döküman Satış: Nereden ne alırsınız? Ev, Düz ve Arazi satmak

in , ,
Emlak Yapay Zekası
100% GDPR
Şimdi dene

Eviniz, konutunuz ya da arazinizin satısını yapmak istiyorsanız, belgelerinizin tamamlılığı satıs süresi, pazarlık konumunuz ve sonunda elde edebileceğiniz fiyat üzerinde karar verir. Finansmanı olan alıcılar bankaları için belgeleri, noter için tapu tescili için ihtiyaç duyar – ve satıcı olarak pazarlamadan önce her şeyi hazır edenler, süreci genellikle haftalarca kısaltır. Bu rehberde, konut, ev ve arazi için nelerin tam olarak ihtiyaç duyulduğunu, nereden alınacağını, maliyetlerini ve temin süresini öğreneceksiniz. Ek olarak, Konut Satış Kontrol Listesi, Arazi Satış Kontrol Listesi ve diğer Gayrimenkul Araçları için Gayrimenkul Uygulamamızda bulunan ek kaynaklara ulaşabilirsiniz.

Key Facts -
Tam belgelerin satış fiyatını nasıl belirlediğini neden
Nesne türüne göre zorunlu belgeler – genel bakış
Dökümanların Edinilmesi İçin Maliyet ve Zaman Özeti
Alan Kullanım Planı
Bebauungsplan
Arazi haritası / Parsel haritası
Mevcut tapu tapusu
Enerji belgesi – yasal zorunluluk
Bölüm Belgesi (yalnızca konut sahipliğinde)
Konut harcı hesaplamaları, ekonomi planı ve protokoller
Eski yükler / Eski yükler kaydı

Tam belgelerin satış fiyatını nasıl belirlediğini neden

Bir evrak sadece konum ve metrekare üzerinden değil, aynı zamanda güven ve şeffaflık üzerinden satılır. Deneyimli alıcılar – özellikle yatırımcılar – nesneyi belgeler üzerinden incelemektedir. Eğer bir şey eksikse, üç etki oluşur:

  • Fiyat indirimi: Alıcılar risk marjı olarak genellikle satın alma fiyatının %3–8’ini hesaplar
  • Gecikme: Bankalar enerji belgesi, tapu tapusundan çıkarılan belge veya paylaşma bildirimi olmadan finansman yapmaz – noter randevusu ertelenir
  • Teklif zayıflığı: Belgeleri “sonradan sunan” kişi belirsizlik sinyali verir – alıcı tempoyu alır

Bu nedenle satış sürecinde elde edilen kural: Önce belgeler, sonra tanıtım, sonra piyasa.

✓ 100% DSGVO✓ Server in DeutschlandSommer-Deal – jetzt sparenJetzt Lukinski AI entdecken100% DSGVO für deine Firma – Kaufpreise, Mietrecht, Bodenrichtwerte in Sekunden statt Stunden Recherche.Frag z.B.: „Ist diese Mietvertragsklausel wirksam?“Jetzt kostenlos testen →

Nesne türüne göre zorunlu belgeler – genel bakış

Herhangi bir belge her obje için gerekli değildir. Aşağıdaki tablo, Ev, Düz ve Arazi için sırasıyla zorunlu olanları göstermektedir:

Belge Ev Düz Arazi Zorunlu / Opsiyonel
Mevcut Tapu Cüzdanı ✅ ✅ ✅ Zorunlu (Noter)
Alan Haritası / Malîyet Haritası ✅ ✅ ✅ Zorunlu
Enerji Belgesi ✅ ✅ — Yasal Zorunluluk (GEG)
İnşaat Dosyası / İnşaat Açıklaması ✅ (✅) — Tavsiye Edilir
Konut Alanı Hesaplama ✅ ✅ — Tavsiye Edilir (Banka)
Plan ✅ ✅ — Tavsiye Edilir (Tanıtım)
Paylaşım Açıklaması — ✅ — Zorunlu (WEG)
Konut Harcı Hesaplaması (3 yıl) — ✅ — Zorunlu
İşletme Planı — ✅ — Zorunlu
Sahipler Toplantısı Protokolleri — ✅ — Zorunlu (3 yıl)
İnşaat Planı (✅) — ✅ Zorunlu (Arazi)
Alan Kullanım Planı — — ✅ Tavsiye Edilir
İnşaat Alanı Belgesi (✅) — ✅ Zorunlu (Arazi)
Eski Yükler Bilgisi (✅) — ✅ Tavsiye Edilir
İnşaat Yükler Listesi ✅ — ✅ Tavsiye Edilir
Arazi Vergisi Karar ✅ ✅ ✅ Tavsiye Edilir
Kiralama Sözleşmeleri (Kiralıkta ise) ✅ ✅ — Zorunlu (kiralıkta)
Sigorta Belgeleri ✅ (✅) — Tavsiye Edilir
Yenileme / Modernizasyon Belgeleri ✅ ✅ — Değer Artırıcı

Pratikadan ipucu: Konutlar için finansal destek sağlayan bankalar nearly always paylaşımlı açıklamayı, üç yıllık hesaplamayı, ekonomi planını ve protokolleri talep eder. Bunlardan sadece birini hazırlamayanlar, noter randevusunu 2–4 hafta geciktirir.

[crp limit="2"]

Dökümanların Edinilmesi İçin Maliyet ve Zaman Özeti

Dokument Masraf Bearbeitungszeit Quelle
Tapu sicil kaydı 10–20 € 1–7 gün Tapu Müdürlüğü
Tapu haritası 15–60 € 1–14 gün Kadastro Müdürlüğü
Enerji belgesi (Talep) 300–500 € 2–4 hafta Enerji danışmanı
Enerji belgesi (Tüketim) 50–100 € 1–2 hafta Online sağlayıcı
Paylaşma beyanı 15–30 € 1–7 gün Tapu Müdürlüğü
İmar planı çıkartısı 0–50 € 1–14 gün Şehir / Belediye
İnşaat yüklerine dair bilgi 20–80 € 1–3 hafta İnşaat Müdürlüğü
Eski yüklerle ilgili bilgi 0–50 € 1–4 hafta Çevre Müdürlüğü
Konut harcı hesaplaması 0 € hemen Konut yönetimi
İnşaat dosyası (Kopya) 20–150 € 1–4 hafta İnşaat Müdürlüğü

Absolut kural kural: Klasik bir tekil konut için malzeme maliyetleri 400 ve 800 € arasında, bir konut birimi için ise 100 ve 300 € arasında (çünkü enerji belgesi genellikle zaten mevcuttur).

Bunlar da hoşunuza gidebilir
Düz & Ev satmak Hamburg: Değerlendirme, Belgiler, Süreç

Düz & Ev satmak Hamburg: Değerlendirme, Belgiler, Süreç

Emlak satmak neye dikkat etmeliyim? Kontrol listesi

Emlak satmak neye dikkat etmeliyim? Kontrol listesi

Alan Kullanım Planı

  • Bunun ne olduğunu: Şehir planlama aracı, bir belediye içindeki arazi kullanımının amaçlanan durumunu gösterir – konut bölgeleri, ticari alanlar, yeşil alanlar, ulaşım yolları.
  • Satışta ne için: Bir arazi satın alanlar, örneğin bir araziye inşaat alanı dönüşümü mümkün olup olmadığını veya bir yol planlanıp planlanmadığını hemen anlarlar.
  • Nereden: Şehir veya belediye yönetimi, inşaat Müdürlüğü; birçok belediye Geoportal üzerinden çevrimiçi erişim sunar.
  • Maliyet / Süre: Genellikle ücretsiz erişilebilir, kopya 0–50 €, 1–14 gün.
  • Iç bilgi: Bebauungsplan’a göre alan kullanım planı doğrudan hukuki bağlayıcı değildir – yetkililer için bağlayıcıdır ve dolaylı olarak etkili olur.

Bebauungsplan

  • Nedir: Yasal bağlayıcı bir plan, inşaatla ilgili düzenlemeler içerir – maksimum yükseklik, kat alanı oranı (KAO), arazi alanı oranı (AAO), çatı şekli, mesafe alanları, kullanım amacı.
  • Satışta ne için: Arsa satışı için temel unsurlardan biridir – ne inşa edebileceğini belirler ve bu da değeri belirler.
  • Nereden: Belediye veya ilçeye bağlı belediye idaresi, çoğu zaman da online olarak inşaat planı portalında.
  • Maliyet / Süre: 0–50 €, 1–14 gün.
  • İç bilgi: Eğer hiçbir inşaat planı yoksa, 34. maddesi („Çevreye uyum”) veya 35. maddesi (Dış alanlar) uygulanır. Alıcılar için bu durum daha zor değerlendirilir – net bir B-Plan satış potansiyelini artırır. Daha fazla bilgi için arsa satışı rehberimizi okuyun: Arsa satışı.

Arazi haritası / Parsel haritası

  • Nedir: Resmi ve ölçekli bir harita, arazi sınırları, parsel numaraları, bina konturları ve komşu sınırları içerir.
  • Satın alma sırasında ne için: Noter randevusunda zorunludur, kredi için bankanın zorunluluğu. Satılanın ne olduğu net bir şekilde belirler.
  • Nereden: İlçe belediyesi harita dairesi / harita dairesi.
  • Ücret / Süre: 15–60 €, 1–14 gün; birçok federal eyalette çevrimiçi (örneğin NRW: TIM-online, Bavarya: BayernAtlas).
  • Iç bilgi: Bir resmi arazi haritası (damgalı, en fazla 3 ay önce) noter tarafından istenir. Geoportallardan ekran görüntüsü yeterli değildir.

Mevcut tapu tapusu

  • Bu ne demek: Üç bölümden oluşan resmi belge – sahibi (Bölüm I), yollarla ilgili yükümlülükler / kısıtlamalar gibi (Bölüm II), hipotek / tapu hakkı gibi temel kredi hakları (Bölüm III).
  • Alım sırasında ne için: Sahiplik kanıtı; alıcı ve banka, ne kadar yükümsüz şekilde aktarılacağına bakar.
  • Nereden: Tapu dairesi (hukuk mahkemesi) veya görevlendirilen noter aracılığıyla.
  • Ücret / Süre: 10–20 € (basit), 18 € (tanıklık), 1–7 gün.
  • İç bilgi: Kiralama belgesi, noter randevusuna kadar 3 aydan eski olmamalıdır. Bu nedenle, belgeyi sadece net bir alıcı belirlendiğinde isteyin – aksi takdirde iki kez ödeme yaparsınız.

Enerji belgesi – yasal zorunluluk

  • Bu ne demek: Bina enerji kalitesiyle ilgili belge, enerji verimlilik sınıfı A+ ile H arasında değişir. İki tür vardır: Tüketim belgesi (ısıtma maliyeti hesaplamasına dayanır) ve İhtiyaç belgesi (mühendis hesaplaması).
  • Satışta ne için: § 80 GEG’e göre zorunludur. Ziyaret sırasında istenmeden sunulmalı ve ilanlarda yayınlanmalıdır.
  • Nereden alınır: Enerji danışmanları (dena listesi), bacalar, çevrimiçi sağlayıcılar (yalnızca tüketim belgesi).
  • Maliyet / Süre: Tüketim belgesi 50–100 € (1–2 hafta), ihtiyaç belgesi 300–500 € (2–4 hafta).
  • Iç bilgi: 1977’den önce inşa izni alınmış ve ısı koruma yönetmeliği seviyesine getirilmemiş konutlar için ihtiyaç belgesi zorunludur. Bu kurala uymama durumunda 10.000 €‘a kadar ceza kesilebilir – alıcılar ayrıca sözleşmeyi iptal edebilir. Geçerlilik süresi: 10 yıl.

Bölüm Belgesi (yalnızca konut sahipliğinde)

  • Bu ne demektir: § 8 HUK’a göre noter tarafından onaylanan belge, bina özel malikliği (düzünüz) ve ortak maliklik (merdiven, çatı, dış cephe) arasında ayrımı yapar. Ayrıca özel kullanım haklarını (örneğin bahçe payı, otopark yeri) de içerir.
  • Satışta neden gereklidir: Absolut zorunlu belgedir. Alıcı ve banka, neye sahip olacaklarını bilmesi gerekir.
  • Nereden alınır: Tapu sicili veya bina idaresi; orijinal genellikle ilk sahibinde bulunur.
  • Maliyet / Süre: 15–30 €, 1–7 gün.
  • Iç bilgi: Bölüm planının gerçekle uyumlu olup olmadığını kontrol edin. Gecikmiş yeniden yapılanmalarda (çatı genişletmesi, ek yapı) genellikle paylaşım açıklamasının değişmesi gerekir – bu notaryda hızlıca 2.000–5.000 € maliyeti doğurur.

Konut harcı hesaplamaları, ekonomi planı ve protokoller

  • Bu ne demektir: WEG belgelerinin üçlüsü: geçmiş hesaplamalar (tahmini/gerçek), mevcut ekonomi planı (mevcut yıl), sahiplik toplantılarının protokolleri.
  • Satışta ne için gereklidir: Alıcılar konut harcının yüksekliğini ve gelişimini, planlanan özel katkıları (örneğin çatı onarımı 80.000 €) ve onarım yedek fonunun durumunu bilir.
  • Nereden alınır: Konut yönetimi (yönetici sözleşmesi açıklama yükümlülüğünü taşır).
  • Maliyet / Süre: Genellikle ücretsizdir, bazı yönetimler 50–150 € “maliyet paşosu” ister, 1–7 gün sürer.
  • Iç bilgi: Geçmiş 3 yılın protokollerini olmaksızın asla satma. Aksi takdirde, anlaşmaya varıldıktan sonra alıcılar eksiklikler ya da kararlaştırılmış özel ek ücretler bulabilir ve zarar tazminatı talep edebilir. 200 €/m² konut alanından daha az bir yedek fon, düzenli olarak fiyat indirimlerine neden olur.

Eski yükler / Eski yükler kaydı