Bir şirket kurmak (gayrimenkul): Prosedür, maliyetler, gereklilikler, yasal formlar - 7 adımlı kontrol listesi

Bir ÅŸirket kurmak (gayrimenkul) – Ä°lk ÅŸirketinizi mi kurmak istiyorsunuz? Kurucu olarak sizin için gerekenler, sermaye, hissedar sözleÅŸmeleri, vakÄ±f masraflarÄ±, yasal formlar ve kontrol listeleri. Bu yeni baÅŸlayanlar için karmaÅŸÄ±k görünebilir, ancak aslÄ±nda oldukça basittir. Bir ÅŸirket kurma süreci genellikle nispeten aynÄ±dÄ±r. Süreci sizin için burada basit adÄ±mlarla özetledim. Kendi ÅŸirketinizi nasÄ±l kuracaÄŸÄ±nÄ±zÄ± öÄŸrenin. Åžirketlerin tüm yasal formlarÄ± ve türleri hakkÄ±ndaki büyük rehberden sonra, bugün yeni baÅŸlayanlar için bir (emlak) ÅŸirketi kurmaya ayrÄ±ntÄ±lÄ± bir ÅŸekilde bakÄ±yoruz.

Ä°ÅŸ türü: Ne ile baÅŸlamalÄ±yÄ±m?

Bir şirket kurarken, tabiri caizse teoriden pratiğe geçersiniz.

Her şeyden önce, elbette, şirketinizin türü veya yapısı ile ilgilidir. Birinci adım çok basittir: (kişisel) yapınız için doğru şirketi seçmelisiniz.

Yasal ÅŸirket / iÅŸletme biçimleri makalesinde, ister kiralama ister sadece alÄ±m satÄ±m olsun, gayrimenkulle baÄŸlantÄ±lÄ± olarak seçebileceÄŸiniz çeÅŸitli ÅŸirket biçimleri veya türleri hakkÄ±nda zaten bilgi sahibi olmuÅŸ olabilirsiniz. Her bir ÅŸirket türünün kendine özgü avantajlarÄ± ve dezavantajlarÄ± vardÄ±r ve siz bir giriÅŸimci olarak bunlarÄ± zaten önceden öÄŸrenmiÅŸsinizdir! Hangi gereksinimler ve faktörler seçimi etkiliyor?

Dolayısıyla şirket seçimi faktörleri şunları içerir:

Sermaye
Kurucu veya hissedar sayısı
Sorumluluk
Vergiler

Plan hisse sermayesi

Sermaye – Her zaman olduğu gibi, en önemli gerekliliklerden biri kendi sermayenizdir. Bir şirket kurmak için sermaye için paraya ihtiyacınız vardır. Zaten gayrimenkul sahibiyseniz, sermaye sizin için sorun olmayacaktır. İlk mülkünüzü satın almanız gerekiyorsa, “sermaye payı” sizin için “masrafsız” anlamına gelir. Sermayeyi kuruluştan hemen sonra kullanabilirsiniz. Bu nedenle, mülk özel olarak değil, işletmeniz aracılığıyla satın alındığı sürece, sermayenizi kuruluştan sonra doğrudan yeniden yatırma avantajına sahip olursunuz.

Kurucu veya hissedar sayısı

Kurucu veya ortak sayısı – Şirket kuruluşunuzun sermayesine ek olarak, kişi sayısı da önemli bir faktördür. Bu konu hakkında daha fazla bilgi için “Hissedarlar sözleşmesi” bölümüne bakınız.

Kurucular için sorumluluk

Sorumluluk – Sorumluluk, bir şirketin kurulmasında önemli bir rol oynar; bazı iş türlerinde özel olarak sorumlu olurken, diğerlerinde yalnızca sınırlı ölçüde sorumlu olursunuz. Bir e.K. (tek tüccar) olarak tamamen sorumlusunuz, bir GmbH ile “sorumlu değilsiniz” (burada tüm işlemlerin temiz olduğu anlamına gelmez).

Gelir/kâr üzerinden alÄ±nan vergi

Vergiler – Sorumluluk faktörüne ek olarak, ÅŸirketinizin gelecekteki vergi yapÄ±sÄ± da söz konusudur. ÖrneÄŸin, kiralama ve sermaye kazançlarÄ±ndan elde ettiÄŸiniz karlar söz konusu olduÄŸunda. Bu konuyu Immobilien GmbH makalesinde zaten yazmÄ±ÅŸtÄ±m. Makaleden örnek bir hesaplamaya göz atalÄ±m.

Excursus: Şirket türü ve vergiler

Örnek: Özel kira gelirinin hesaplanmasÄ±

Burada, bir GmbH’nin ticari gelirine kıyasla özel kira gelirinin vergilendirilmesinin hızlı bir şekilde karşılaştırılması için çok basitleştirilmiş bir hesaplama yer almaktadır. Burada hiçbir vergi indirimi ve dayanışma ek ücreti dikkate alınmaz.

Basitleştirilmiş örnek hesaplama (özel):

Aylık kira geliri: 1,000 Euro
Kira geliri / yıl: 12.000 Euro
Vergi yükü (gelir vergisi %42): 5.040 Euro
Vergi sonrasÄ± kâr: 6.960 Euro

Örnek: Ticari kira gelirinin hesaplanmasÄ±

Basitleştirilmiş örnek hesaplama (GmbH):

Aylık kira geliri: 1,000 Euro
Kira geliri / yıl: 12.000 Euro
Vergi yükü (kurumlar vergisi %15): 1.800 Euro
Vergi sonrasÄ± kâr: 10.200 Euro

Basitleştirilmiş hesaplamamıza göre buradaki fark şudur:

+ 3.240 Euro / yıl

Tüm bireysel türleri, faktörleri, avantajları ve dezavantajları yukarıda ayrıntılı olarak okuyabilirsiniz. Şimdi 2. adıma, yani şirket hisselerinin dağıtımına geçelim.

Sermaye: miktar ve şirket şekilleri

Bir emlak ÅŸirketi kurulurken sermaye miktarÄ± genellikle bir sorun teÅŸkil etmez. En azÄ±ndan bir vakÄ±f için saÄŸlanmasÄ± gereken sermayenin hemen hemen her durumda kolayca saÄŸlanabilmesi için yeterli sermaye mevcuttur. DeÄŸilse, bir “emlak ÅŸirketi” kurmayÄ± tekrar düÅŸünmelisiniz. Gayrimenkule alternatif olarak, örneÄŸin gayrimenkul hisseleri satÄ±n alabilirsiniz.

Karşılaştırma: AG, GmbH, KG ve UG

Bir GmbH için sadece 25.000 avroya veya sadece 12.500 avroya ihtiyacınız vardır (daha sonra karlar kademeli olarak sermaye haline gelir). KG’ler için de GmbH’ler ile aynı kurallar geçerlidir.

Bir AG (halka açık limited şirket) kurmak istiyorsanız, bir vakıf için toplanması gereken en yüksek meblağ şu anda 50.000 avrodur. Halka açık bir limited şirketin kurulması elbette istisnai bir durumdur ve yatırımcıların borsada sermaye toplaması gibi başka amaçları da vardır. Kural olarak, OHG’ler, KG’ler ve GmbH’ler kurulur.

Teorik olarak, 1 avro veya 1000 avro ile bir UG kurabilirsiniz, çünkü yine de noter (kuruluş) ve ticaret siciline kuruluş maliyetlerinden ödeme yapmanız gerekir.

Sermaye hemen aşağıdakiler için kullanılır:

Basit ÅŸirketler için noter ücretleri ~ 600 Euro
Ticaret sicili & Co. ile ~ 150 Euro

Åžirketler için sermaye

Bu, şirketinizi kurduğunuzda ne kadar sermayeye ihtiyacınız olduğudur:

Sermaye yok – OHG
1 Euro (veya ~ 1.000 Euro) – UG
25.000 Euro (veya 12.500 Euro) – GmbH, KG

Lukinski's

Şirket hisseleri: Kim ne getiriyor / alıyor?

Tek başınıza kurmuyorsanız, ancak kurucu ortaklarınız varsa, şirket hisselerini kuruluştan çok önce hesaplamanız gerekir. Çünkü bu sadece iki kişinin kârın %50’sini “basitçe” paylaşması meselesi değildir.

Bilgi ve ağ

Bilgi – Şirket hisselerinin dağıtımında, bir kişinin masaya getirdiği deneyim zenginliği önemlidir. Bilgi (buna ağ oluşturma, yani bağlantılar da dahildir), belirli koşullar altında, bilgi olmadan mümkün olmayacak stratejik ve operasyonel avantajlar yaratır.

Pratik çalÄ±ÅŸma ve sonuçlar

Pratik çalışma – Bilgiye ek olarak, şirketteki pratik çalışma ile de ilgilidir, kim hangi gelecekteki iş sonuçlarına katkıda bulunur? İş sonuçları her zaman niteliksel olarak, yani saf zaman ölçümü ile ölçülebilir değildir. Bazıları iyi ve hızlı çalışır. Başkalarının iki ya da üç kat sürede elde edebildiği sonuçları kısa sürede elde edebilirler. Şirket hisseleri dağıtılırken bu durum en başından itibaren dikkate alınmalıdır.

AnlaÅŸmazlÄ±klarÄ±n önlenmesi: Objektif bir ÅŸekilde konuÅŸun ve plan yapÄ±n

Her biri %50 hisse ile “safça” bir şirket kurmadan önce, kimin hangi varlıklara (değerlere) katkıda bulunacağı ve kimin bulunmayacağı stratejik olarak düşünülmelidir. Bu, uygulamada kurucu A’nın %70, kurucu B’nin ise sadece %30 sonuç getirmesi durumunda daha sonra ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkları önler.

Şirket hisselerinin daha sonra yeniden dağıtılması çok zordur, çünkü genellikle kaçınılmaz olarak anlaşmazlıklara yol açar. Bu da işletmeyi zayıflatır.

Şirket hisselerindeki faktörler:

Bireysel kurucuların sermayesi ve sermaye payı
Know-how Operasyonel ve stratejik avantajlar için temel bilgi
Gerçek, müteakip iÅŸ sonuçlarÄ± ve performans

Şirket hisseleriyle ilgili her şey tartışıldıktan sonra, bir sonraki adım olan hissedarlar sözleşmesine geçilir.

Hissedarlar sözleÅŸmesi: VakfÄ±n ve iÅŸletmenin hazÄ±rlanmasÄ±

Bir sonraki adım hissedarlar sözleşmesinin hazırlanmasıdır. Yalnız kuran kişiler için bu işlem noter tarafından yapılır (standard protokole göre). Eğer şirketi iki veya daha fazla kişi oluşturuyorsa, hissedarlar sözleşmesi daha kapsamlıdır. Münferit hissedarlık sözleşmelerine ilişkin ayrıntılı bilgileri münferit işletme türlerine ilişkin bilgi ve rakamlarımızda bulabilirsiniz.

Özellikle ilgilendiğiniz şirket türüne bakın:

Ä°ÅŸletme biçimleri: Liste

Ayrıntılı olarak şirket türleri:

Åžirket sözleÅŸmeleri için uzman avukat

Halihazırda ne kadar çok varlık varsa, proje ne kadar büyükse, oluşum sürecinde ve hissedarlar sözleşmesi aşamasında uzman bir avukata danışmak o kadar önemlidir. Nihayetinde ortaklık anlaşması, girişimciler arasında gelecekteki tüm işbirliğinin temelini oluşturmaktadır. Burada düzenlenmeyen herhangi bir şey daha sonra anlaşmazlıklara yol açabilir. Anlaşmazlıkların iş üzerinde her zaman olumsuz bir etkisi vardır. Ortaklık sözleşmesinde tam olarak kaçınmak istediğiniz şey budur.

Şirket kurmak için şehrin hemen her yerinde iyi avukatlar bulabilirsiniz.

Bir şirkete gayrimenkul katkısında bulunmak mı? Emlak avukatı

Zaten mülk sahibi misiniz? Halihazırda bir mülk sahibiyseniz ve yeni şirkete bir mülk getirecekseniz, gerekirse bir mülk avukatıyla da görüşmelisiniz. İşte Frankfurt, Düsseldorf, Köln, Berlin, Hamburg ve Münih gibi tüm büyük şehirler için öneriler içeren bir liste:

Emlak avukatı

Şirket türü seçilir. Şirket hisseleri dağıtılır. Hissedarlar anlaşması yürürlüktedir. Şimdi noter randevusu geliyor.

Noter: VakÄ±f için bir randevu ayarlayÄ±n

Noterler gayrimenkul alım sözleşmelerini resmileştirir, aynı zamanda bir şirketin kurulmasını da sağlar. Bu adım, (emlak) şirketinizin kuruluşunun resmi olarak mühürlendiği noter randevusuyla ilgilidir.

Noter randevusu ne kadar sürer?

Bir şirket kurmak için noter randevusu, her şey standard protokole göre giderse genellikle nispeten hızlı bir şekilde gerçekleşir. Bu, bir noteri erkenden arayıp randevu almanız anlamına gelir. Tüm önemli bilgileri önceden sağlıyorsunuz. Seçtiğiniz noter size hangi veri veya belgelerin gerekli olduğunu söyleyecektir.

Tek başınıza ayarlıyorsanız, böyle bir noter randevusu genellikle 60 dakikadan fazla sürmez. Birkaç kişiyle bir şirket kurmak istiyorsanız, randevu genellikle üç saatten fazla sürmez. Ancak, daha karmaşık sözleşmeler için geçerlidir.

60 – 120 dakika (standard kasa)

Noter randevusunda ne olur?

Noter randevusunda ortaklık sözleşmesi size tekrar yüksek sesle okunur. Yasal hususlar noter ile son bir kez daha görüşülebilir. Burada ayrıca açık sorularınızı son kez netleştirebilirsiniz.

Her şey okunduktan sonra, ortakların imzası veya imzaları takip eder. İmzadan sonra noter resmi mührünü ve imzasını hissedarlar sözleşmesine ekler.

Şirket kuruldu.

AÅŸaÄŸÄ±daki adÄ±mlar için bir iÅŸ adresine ihtiyacÄ±nÄ±z vardÄ±r. Bu iÅŸ adresi baÄŸÄ±msÄ±z bir adres olabilir, örneÄŸin bir emlak acentesi ile, ayrÄ± bir ofiste veya daha küçük bir ortak çalÄ±ÅŸma alanÄ±nda. Alternatif olarak, evden çalÄ±ÅŸÄ±yorsanÄ±z ev adresiniz de olabilir, ki emlak sektöründe birçok kiÅŸi bunu yapmaktadÄ±r.

İşletme hesabı: Temel finansal işlemler

Bir iş kurmak kâr elde etmekle ilgilidir. Görevler arasında bir sonraki adımınız bir işletme hesabı açmaktır.

AyrÄ± iÅŸletme hesabÄ±: Sadece ÅŸirket için

Bu şirket için ayrı bir işletme hesabınızın olması önemlidir. Bu hesapta doğrudan şirketinizle ilgili olmayan hiçbir giriş bulunmamaktadır.

Özel / ticari kullanım yok, ekstra hesap oluşturun

Ödeme güvenliÄŸi / kredibilite için ikinci iÅŸletme hesabÄ±

İlk kez bir şirket kuruyorsanız, işte size bir ipucu: iki işletme hesabı açın. Bir hesapla ilgili sorun yaşarsanız, her zaman ikinci bir alternatife erişiminiz olacaktır.

İpucu 1: 2 işletme hesabıyla başlayın

Örneğin, başlangıçta yalnız çalışıyorsanız ve bir hatırlatıcıyı fark etmezseniz bu olabilir. Bu bir eklenti haline gelir ve pat diye hesabınız dondurulur. Bu işlem 30 güne kadar sürebilir. Ancak o zaman işletme hesabınıza tekrar erişebilirsiniz. Haciz sadece 20 avro olsa ve hesabınızda 100.000 avro olsa bile! Hesabınız resmi tahsilata kadar dondurulmuş olarak kalacaktır. Elbette bu, ödeme işlemlerinizi derhal aksatacaktır.

Ä°ki hesap, normal zamanlarda iki bankanÄ±n iyi kredi notunuz hakkÄ±nda bilgi sahibi olmasÄ± avantajÄ±na da sahiptir. Bir mülkün finansmanÄ± konusunda yardÄ±ma ihtiyacÄ±nÄ±z olursa, sizi uzun süredir tanÄ±yan iki irtibat kiÅŸiniz var.

İpucu 2: İyi zamanlarda bile bankanızla konuşun

Ä°ÅŸte gelecek için bir ipucu, finansman veya krediye ihtiyacÄ±nÄ±z olduÄŸunda sadece bir bankayla konuÅŸmayÄ±n. Olumlu bilgileri de paylaÅŸÄ±n. Åžirketiniz büyüdükçe, örneÄŸin yeni inÅŸaat projelerini baÅŸlatmak için krediler, kÄ±sa vadeli krediler ve diÄŸer tüm finansman türleri için bankayla (otomatik olarak) daha sÄ±k konuÅŸacaksÄ±nÄ±z.

Şimdi sırada önemli kayıtların yapılması var.

Ticaret sicili, ticaret, vergi dairesi ve IHK

Son adımda, yeni şirketinizi önemli kayıtlara kaydettirirsiniz. Son adım, kilit noktaların net bir listesiyle hızlı bir şekilde açıklanmıştır. Bir gayrimenkul limited şirketi için bunlar şunlardır:

Ticaret siciline kayıt
Ticaret Ruhsatlandırma Ofisine Giriş
Vergi dairesine giriş
IHK kaydı

Sonuç: Yeni baÅŸlayanlar için bir ÅŸirket / emlak ÅŸirketi kurmak

Tebrikler! Artık her şeyi yaptınız ve bir şirket kurma sürecinin tamamını tamamladınız. Bu, bir şirket kurma konusunda hızlı bir fikirdi. Elbette, dikkate alınması gereken daha birçok ayrıntı vardır, sorumluluk, şirketin gelecekteki vergi yapısı gibi önemli bir rol oynar. Tek tek noktalar hakkında daha fazla bilgi edinmek için buradaki genel bakışımıza göz atın. GbR, KG, GmbH’den AG & Co’ya kadar her tür şirketin karşılaştırılması, avantajları ve vergileri: