Mainz’da yatırım olarak gayrimenkul: arsa, ev ve daire satın alın

Mainz’da yatırım amaçlı gayrimenkul – Örneğin yakındaki Frankfurt ‘a gerçek bir alternatif, Rheinland-Pfalz eyaletindeki Mainz şehridir. Burada metrekare başına ne kadar fiyat bekleyebilirsiniz? Kârlılık ne kadar yüksek? Mülk finansmanı nasıl işler? Mainz’da özellikle hangi tür gayrimenkuller gelir getiren gayrimenkuller ve yatırım amaçlı gayrimenkuller olarak popülerdir? Lukinski uzmanımız Mainz’ın emlak açısından neler sunabileceğini ve şehrin hangi özel niteliklere sahip olduğunu açıklıyor. Genel bakışa geri dönelim: Bir yatırım olarak gayrimenkul.

Mainz’da bir yatırım olarak gayrimenkul

Soru: Mainz ve çevresinde gayrimenkul alanında yatırımcı ve mali danışman olarak faaliyet gösteriyorsunuz. Sizce Mainz çevresindeki bölgede emlak piyasası nasıl bir gelişim gösteriyor?

Gayrimenkul fiyatları & metrekare başına fiyatlar

Bu arada, Mainz’da metrekare başına kiralar ve ayrıca konut metrekare satın alma fiyatları, örneğin Wiesbaden veya Köln‘den daha yüksektir. Sanırım bu her şeyi açıklıyor. Kiralar açısından, 2019’un başında metrekare başına ortalama kira 10 Avro olarak belirlendi. Mainz’da kat mülkiyeti satın alırken metrekare başına ortalama 3.600 Avro’nun biraz altında, komşu şehirden yaklaşık 10 Avro daha fazla ödeme yapılıyor. Mainz ile Wiesbaden arasındaki durumun Köln ile Düsseldorf arasındaki duruma benzediğini herkes bilir. Çoğunlukla sevgi dolu bir rekabet.

Mainz’da bir daire satın alın: Metrekare başına 3.600 €

Mülk alıcıları açısından, özellikle de mülklerini yatırım olarak kullanmak isteyenler açısından bu büyük bir gelişmedir. Özellikle sahibi tarafından kullanılmayan bir kat mülkiyeti satın alındığında, 25 yıl sonra altı rakamlı bir kar öngören ciddi istatistikler vardır. Elbette bunun nedenini kendinize sormanız gerekir.

Mainz’deki ev ve apartman daireleri: Popüler emlak türleri

Soru: Mainz’da şu anda en popüler yatırım hangi gayrimenkuldür?

Aslında, piyasanın sunabileceği her tür ev ve daire. Şehrin eteklerindeki müstakil evlerden eski şehirdeki eski binalardaki dairelere, Ren Nehri kıyısındaki çatı katlarına, hatta merkezdeki veya birçok ticari alandan birindeki ofis mülklerine kadar – Mainz her yatırım isteği için bir şeyler sunar. Her yerde olduğu gibi, bu bir fiyat meselesidir ve bu sadece konuma, duruma ve yaşa değil, aynı zamanda genel teklife de bağlıdır. Ne olursa olsun: Her muhtemel alıcıya finansman vb. konulardaki tüm sorularını netleştirmesini tavsiye ederim. Çünkü şu anda tekliflerden çok daha fazla ilgili taraf var. Hızlı hareket etmelisin.

Eski şehir yakınlarındaki apartman daireleri özellikle popülerdir:

Mainz’ın Konumu

Bu popüler öğrenci şehri Rheinland-Pfalz’da, doğrudan Ren Nehri üzerinde yer almaktadır. Çevredeki şehirler şunlardır:

• Wiesbaden
• Frankfurt
• Darmstadt
• Bad Kreuznach

İşte Mainz’ın mezolajı:

Kredi, gayrimenkul kredisi & Co.

Soru: Gayrimenkul yatırımcıları için mantıklı ve bir uzmanın bakış açısından faydalı olan hangi internet siteleri ve teklifler var? Sizce çevrimiçi kredi hesaplayıcıları ne durumda?

Online hesap makinesi ile kredi hesaplayın

Kredi hesaplayıcılarıyla başlayacağım: Burada yanlış bir şey yapıldığını düşünmüyorum. Bu yüzden özellikle herhangi bir bilgisayar önermeyeceğim. Stiftung Warentest’in veya saygın bir çevrimiçi gazetenin hesap makineleri, kullanıcının verilerinin gizli bir şekilde iletilmesi konusunda kesinlikle şüpheli değildir. Temel olarak, böyle bir çevrimiçi hesap makinesi yalnızca bir başlangıç bilgi kaynağı olabilir. Örneğin, gayrimenkul kredim için faiz ve geri ödeme oranları açısından aylık ne kadar ödemem gerektiğine ilişkin sorum için. Tam tersini de sorabilirim:

Aylık x tutarında bir meblağım varsa, bir daire satın almak için ne kadar kredi alabilirim?

Krediyi belirlemek için kullanılan bu hesaplayıcılar güvenilirdir:

1. Stiftung Warentest
2. Ciddi çevrimiçi gazeteler

Gayrimenkul kredisi: Banka danışmanı ile görüşün

Öte yandan, öz sermayem ve diğer teminatlarıma göre gayrimenkul kredim için ödemem gereken faiz oranını hesaplayan herhangi bir kredi hesaplayıcısı – bir finans kuruluşununki bile – bilmiyorum. Bu her zaman banka ile kişisel bir görüşme konusudur. Bu yüzden internetteki çeşitli kredi hesaplayıcılarını aramak ve kullanmak işe yaramıyor. Benim için en doğru bilgiye ve en güvenli sonuca sahip en iyi kredi hesaplayıcısı hala finansörün kendisiyle konuşmaktır. Farklı bankalardan teklif almak iyi bir fikirdir. Sunulan faiz oranlarında bazen gerçekten gözle görülür farklılıklar vardır.

İpucu: En güvenilir yol her zaman finansman bankanızla konuşmaktır!

Emlak portalları: Alıcılar ve satıcılar için

Gayrimenkul yatırımcıları için en iyi bilinen web siteleri arasında tanınmış emlak portalları yer almaktadır. Burada da ne tavsiye edebilirim ne de vazgeçirebilirim. Bir mülk satın almakla ciddi olarak ilgilenen herkes her zaman aynı anda birkaç portala kaydolmalıdır. Sadece gayrimenkul satıcısı olan özel şahıslar için değil, emlakçılar da genellikle tercih edilen portallara sahiptir. Sonuç olarak, farklı web sitelerinde farklı emlak teklifleri buluyorum. Ayrıca saygın emlakçıların ana sayfalarına kaydolmanızı da tavsiye ederim. Haber bültenleri aracılığıyla, istediğiniz emlak piyasasında neler olup bittiğini her zaman çok hızlı bir şekilde öğrenebilirsiniz.

Ä°adeleri hesaplayın: çevrimiçi ve şahsen

Gayrimenkulü bir yatırım olarak düşünen herkes doğal olarak mülkünün ne kadar getiri sağlayacağını bilmek ister. Başka bir deyişle: Yatırımımla ne kadar para kazanacağım? Elbette bunun için internette pek çok araç var. Gayrimenkul için getiri hesaplayıcıları genellikle bir emlak acentesine veya finans kurumuna bağlıdır. Bu bir dezavantaj değil, sadece bunu bilmeniz gerekiyor. Çünkü emlak getirilerine yönelik çevrimiçi hesaplayıcıların büyük çoğunluğu, emlakla ilgili her ayrıntıyı dikkate alamaz. Bu nedenle, çevrimiçi hesap makinesi aracılığıyla genel bir bakış elde etmek ve ardından gerçek bir mülkle kişisel bir görüşme yapmak her zaman çok daha iyidir.

Özetle:

• Hem getiriyi hem de kredi miktarını online olarak hesaplayın
• Ardından, ikinci adımda, banka danışmanınızla bir görüşme yapın.

Banka danışmanınız, Mainz’daki mülkünüzü satın alabilmeniz için mülk finansmanı konusunda size tavsiyelerde bulunmaktan mutluluk duyacaktır:

Verim: tanım, açıklama ve örnek

Soru: Bir mülkün kira getirisini nasıl hesaplarsınız?

Verimli mülk ve yatırım amaçlı mülk için konum

Çeşitli yöntemler vardır. Ama her şeyden önce: Bir gayrimenkul yatırımcısı neden getiri hesaplamasını düşünmelidir? Cevap oldukça basit, çünkü sadece getiriyi hesaplayarak bir gayrimenkul yatırımının değerini başka bir yatırımla karşılaştırabilirim. Ayrıca, farklı mülklerin farklı getirileri de vardır. Bir daireyi ya da evi beğenmem onun iyi bir yatırım olduğu anlamına gelmez. Bir verim hesaplaması ile farklı konum ve bölgelerdeki mülkler birbirleriyle karşılaştırılabilir.

Farklı mülkler farklı verim seviyelerine sahiptir

Bir örnek: Yatırım amacıyla Mainz’da mutlaka bir mülk satın almak istiyorsanız, tamamen getiri temelli bir bakış açısıyla, çevredeki bölgeden satın almanın daha iyi olabileceğini hemen fark edebilirsiniz. Aynı paraya genellikle “daha fazla” mülk ve daha yüksek bir getiri elde edersiniz.

• Yatırım amaçlı gayrimenkul: A-lokasyon
• Gelir getiren mülk: B-lokasyonu ve C-lokasyonu

Net Getiri & Brüt Getiri

Ama şimdi farklı hesaplama yöntemlerine gelelim. Bir emlakçı mülkün %xy getirisi olduğunu iddia ettiğinde aslında hangi getirinin kastedildiğine dair temel bir kararla başlayalım. Örneğin, brüt getiri durumunda, kira gelirine karşı yalnızca mülkün satın alma maliyetleri ve arızi satın alma maliyet leri hesaplanır. Net getiri söz konusu olduğunda, bakım, yönetim ve vergiler için işletme maliyetleri de dikkate alınır.

İşte bir bakışta farklar:

• Brüt getiri: satın alma maliyetleri ve yan maliyetler vs. kira geliri
• Net getiri: Bakım, yönetim ve vergiler için maliyetler dahil

Verim hesaplayıcı: Örnek

Getirileri nasıl hesaplayabilirsiniz? Nasıl çalıştığını buradan görebilirsiniz:

Özkaynak ve Faiz Getirisi

Özkaynak getirisi – aynı zamanda sık kullanılan bir terimdir: burada, bir gayrimenkul kredisi için ödemek zorunda kalabileceğim faiz, net getirinin cari giderine dahil edilir ve gayrimenkul alımı için kullanılan özkaynak miktarı ile ilişkilendirilir. Faiz oranları düşükse – yıllardır olduğu gibi – hesaplamadaki faiz kalemi çok küçüktür ve öz sermaye getirisi de doğal olarak buna bağlı olarak yüksektir. Bu arada, geri ödeme tutarları veya mülkün değerindeki artışlar burada dikkate alınmaz.

Verim artırma: Kârla satış

Bu özellikle geri ödeme açısından önemlidir, çünkü krediyi geri ödeyerek öz sermayemi adım adım artırıyorum – tıpkı bir kumbarada olduğu gibi. Daireden elde edilen gelirle ilgili olarak – kira artmazsa – gelirim ve öz sermaye getirim azalacaktır. Tersine, mülkün değerindeki artış aynı zamanda öz sermayede de bir artış anlamına gelir. Bu, mülkü karla satabilirsem veya – örneğin başka bir mülk satın alırken – ilk ve şimdi daha değerli olan mülkü ipotek ederek finansmanda kendime bir faiz oranı avantajı sağlarsam, getiride bir artış olarak fark edilir hale gelecektir.

Emlak getirisi: Basit hesaplama

Bunların çok detaylı hesaplamalar olduğunu kabul ediyorum. Başlangıç olarak, saf mülk getirisi yeterlidir. Burada, mülkün bedelinin tamamen özkaynaklardan ödendiği iddia edilmektedir. Mülkün tüm gelir ve giderleri kaydedilir ve satın alma fiyatıyla ilişkilendirilir. Bu şekilde, mülkün saf getirisini kolayca hesaplayabilirim.

Yatırım süresi: Önemli faktör

Son olarak, getiri hesaplamasına çok önemli bir husus dahil edilmelidir: yani yatırım süresi! Gayrimenkul getirileri de en az 10 yıllık bir dönem üzerinden hesaplanmalıdır. Burada, kira gelirinin gelişmesinin yanı sıra değer artışı da hesaplamaya dahil edilir. Yıllar içindeki bakım maliyetleri de dahil edilmelidir. Bu noktada, en geç ya kendinizin çok iyi piyasa bilgisine ya da iyi bir uzmanın tavsiye ve bilgisine ihtiyacınız vardır.

Süre: En az 10 yıl

Bu faktörler dahildir:

• Kira geliri
• Değer artırımı
• Bakım maliyetleri

Formül: On yıl sonra verim artışı

Genel bir kural olarak, şu hesaplama ile sonuca varacağım: Mülkü satın aldığınızda net yıllık soğuk kiranın yaklaşık 25 katını ödediyseniz, mülkünüzün on yıl sonraki değerini hesaplamak için 10 yıllık hayali bir süre ve yaklaşık %1’lik ortalama bir kira artışından sonra karşılık gelen kira gelirini tekrar 25 ile çarpabilirsiniz. Kira gelirinin yaklaşık %20’sini de bakım vs. için dahil edersem, on yıl sonraki senaryo için yukarıdaki getiri hesaplamamı tekrar uygulayabilirim.

Bu şekilde mülkünüzün 10 yıl sonraki değerini hesaplayabilirsiniz:

• Satın almak için: Yıllık net soğuk kiranın 25 katı
• Son kullanma tarihi: 10 yıl
• Kira artışı: %1
• Kira geliri x 25
• = Mülkün 10 yıl sonraki değeri

Özellikle şehir merkezine yakın mülkler yüksek getiri sunmaktadır:

Varlık oluşturun: Güvenli yatırım biçimleri

Soru: Deneyimlerinize göre, en iyi üç yatırım hangisidir?

Kesinlikle en iyi sermaye yatırımı diye bir şey yoktur. Yatırım her zaman bireye ve onun hedeflerine uygun olmalıdır. Bir yatırımcı maksimum güvenlik ararken, diğerinin risk ve kayıpla sorunu yoktur. Bir de paralarını neye yatırdıklarını görmek isteyen insanlar var ki, bu da diğer yatırımcıların hiç umurunda değil.

Popüler bir yatırım olarak gayrimenkul

En azından parasının nereye gittiğini görmek isteyen herkes için gayrimenkul en iyi yatırım şeklidir. Gayrimenkul ile doğru yaparsanız, istikrarlı ve iyi bir performansa da sahip olursunuz. Ve nihayet, bir gün sermaye yatırımımda kendim yaşayabilirim.

Hammaddeler ve nadir topraklar

Öte yandan, büyük riskten korkmayanlar paralarını örneğin emtialara veya nadir topraklara yatırabilirler. Bazı büyük bankalarda ve danışmanlık piyasasında işlerini bilen insanlar var. Dediğim gibi, korkaklara göre değil ve bu arada, biraz daha uzun süre dayanması gereken bir yatırım.

Banka ve Sigorta Yatırım Fonu

Olağanüstü kârlar elde etmek istemeyen saf güvenlik fanatikleri için, kârları sınırlandırılmış, ancak zarara karşı da korunan fonlar vardır. Ama aslında yine iyi bir gayrimenkule oldukça yakınız.

Yatırım olarak altın: Dezavantajları

Soru: Altın uzun zamandır popüler bir yatırım. Lütfen okuyucularımıza bir yatırım olarak altının lehine ve aleyhine olan üç nedeni açıklayın.

Sanırım bunu çok kısa bir şekilde yapabilirim: Topyekûn bir döviz çöküşünden korkan herkes parası karşılığında altın almalıdır. Çünkü altın, sınırlı oluşu nedeniyle her zaman belirli bir değere sahip olacaktır.

Yüksek değer dalgalanmaları

Ancak benim bakış açıma göre bir sermaye yatırımı olarak altın için söylenebilecek tek şey bu. Uzun vadede altın, sermaye piyasasında birçok hisse senedi veya hisse senedi fonundan çok daha yüksek değer dalgalanmalarına maruz kalır.

Performans ve Döviz Kuru

Finansal bir yatırım olarak altına karşı ikinci neden ise altının dolar üzerinden işlem görmesidir. Dolayısıyla sadece altının performansını değerlendirmek zorunda değilim, dolar ve euro arasındaki döviz kuru da önemli. Örneğin altının değeri olumlu yönde geliştiyse, değer artışı zayıf bir döviz kuru nedeniyle çok daha küçük bir etkiye sahip olabilir.

Depolama ve işletme maliyetleri

Üçüncü olarak, altını ya bir banka mevduatında ya da evde çok güvenli bir şekilde saklamam gerekiyor. Her ikisi de maliyete neden olur. Sonuçta, nüfusun sadece yaklaşık %16’sı altının servet birikimi için iyi bir yatırım olduğunu söylüyor. Katılımcıların %27’si kiraya verilecek bir mülkün servet planlaması için iyi olduğuna inanıyor.

Bu durum aşağıdaki istatistikler tarafından da teyit edilmektedir:

Sonuç: Kısa vadeli sermaye piyasası zayıflıklarından kaçınmak istiyorsanız, sınırlı bir süre için altına yatırım yapabilirsiniz. Daha uzun ve uzun vadede, çok daha değerli yatırım biçimleri vardır. Bu arada, tüketici korumacıları da bunu söylüyor.

Mainz: Yatırımcılar için yaşamak için cazip bir yer

Soru: Sizin ya da müşterilerinizin deneyimlerine göre Mainz’da yaşam kalitesi nasıl? Şehri kiracılar ve yatırımcılar için cazip kılan yerler ve etkinlikler nelerdir?

Mainz, sevimli küçük bir kasabanın cazibesine sahip büyük bir şehirdir – en azından bu şehirde yaşamayı seven herkes böyle söylüyor. Bu arada, şehrin 220.000 nüfusunu fark etmediğinizi de düşünüyorum. Bunda, bugün Mombach, Gonsenheim, Hechtsheim gibi münferit bölgelerin kendi karakterlerini korumuş olmalarının da etkisi büyüktür. Ne de olsa hepsi bir zamanlar bağımsız topluluklardı. Ancak şehir merkezinde bile yüksek binalar, geniş cadde koridorları ya da benzerleri sizi bunaltmıyor. Katedralin çevresinde çok sayıda yarı ahşap ev ve diğer eski, iyi orantılı binaların bulunduğu şehrin şirin bir eski kısmı vardır. Elbette, katedralin kendisi bir müze değil, canlı bir şehir içi kilisesidir.

Bu da Mainz’ı çekici kılıyor:

• Büyüleyici ve sevimli küçük kasaba
• Güçlü karaktere sahip mahalleler
• Ä°lgi çekici yerler
• Yüksek yaşam kalitesi
• Karnaval kültürü

Tabii ki: bir de karnaval var, pardon: Mainz halkının dediği gibi Fastnacht. “Weck, Woi, Wurscht” – yani ekmek, şarap ve sosis – olmadan ne “Fassenacht “tan ne de Mainz’daki şehir hayatından sağ çıkabilirsiniz. Ancak bu mutfak üçlüsünün Mainz’da yaşamış ve çalışmış olan Johannes Gutenberg zamanında da var olup olmadığını bilmiyorum.

Mainz’da popüler bir sıcak nokta da şehir merkezindeki Marktplatz’dır:

Karşılaştırmalı olarak Wiesbaden

Wiesbaden’de, gayrimenkul söz konusu olduğunda premium sektörün hala ön planda olduğunu kıskanmadan söyleyebiliriz. Başka bir deyişle, ilgili fiyatlarda az ya da çok lüks evler ve daireler. Kural olarak, bunlar da sakinlerin kendileri tarafından yaşanmaktadır. Öte yandan Mainz’da çok sayıda yeni büyük ölçekli konut projesi bulunmaktadır. Bunların çoğu üst sınıf konutlar içindir, ancak kesinlikle nadiren lüks içindir. Limandaki yeni konut bölgesinden ya da “Heilig-Kreuz-Areal “den bahsedebilirim. Su kenarında yaşamak çok çekici. Bu yeni bölgeyi doğrudan Nice’teki bir yerle karşılaştıran birçok insan var – şaka değil!

Bu dairelerin inşa edilmesinin başlıca nedeni, Frankfurt bölgesinden gelen işçiler arasında Mainz’da yaşamanın iyi ve -Frankfurt’a kıyasla- ucuz olduğu söylentisinin yayılmış olması. Bu da konut talebini ve fiyatını artırmaktadır. Şimdi bunun Mainz için neden Wiesbaden’den daha iyi olduğu konusunda biraz spekülasyon yapmaya başlarsam, şunu söyleyebilirim: Mainz, Wiesbaden’den daha büyük, daha modern, belki de biraz daha canlı ve dinamik. Ama dediğim gibi, bu gerçek bir spekülasyon. Müşterilerimin Mainz’dan alışveriş yapma nedenlerini açıklarken bana söylediklerine dayanıyor.

• Daha fazlasını okuyun: Yatırım Wiesbaden

Bingen gerçek bir alternatif

Soru: Bir okuyucumuzun Ren-Main bölgesinde gayrimenkul yatırımcısı olduğunu ve yeni değerli gayrimenkuller aradığını varsayalım. Mainz ve çevresindeki karlı mülkler için içeriden ipucunuz nedir?

Açıkça: Ren Nehri üzerindeki Bingen ya da oraya sınırı olan bir ya da diğer belediye. Bu durum, bir yandan buradaki emlak fiyatlarının Mainz’dan ya da Ingelheim, Nierstein gibi komşu şehirlerden çok daha ucuz olmasıyla ilgilidir. Bingen bölgesindeki kiralar da yakın çevreye göre daha düşüktür, ancak yine de satın alma fiyatına göre o kadar da düşük değildir. Bu da yukarıda bahsettiğimiz getirilerin daha çok kırsal kesimdeki mülkler için önemli ölçüde daha iyi olduğu anlamına gelmektedir. Bu yüzden kesinlikle biraz daha uzaklara bakmaya değer.

• Yatırım Bingen

Focus Frankfurt: Ren-Main Bölgesine Yatırım Yapmak

• Yatırım Frankfurt
• Frankfurt fiyatları
• Sermaye yatırımı Darmstadt
• Yatırım Wiesbaden