Investment Darmstadt: Gayrimenkul, ev ve daire – Frankfurt’un banliyölerinde para yatırımı

Darmstadt’ta yatırım amaçlı gayrimenkul – Darmstadt’ta yatırım amaçlı gayrimenkule nasıl yatırım yapılır? Kredinizin miktarını nasıl hesaplıyorsunuz? Peki çevredeki en iyi satın alma fiyatlarını nerede bulabilirsiniz? Emlak büyüklüğü, finansman ve karlılık – Darmstadt ve çevresindeki emlak yatırımcıları için mevcut seçenekler hakkında şehrin ve bölgenin gerçek bir uzmanıyla konuşuyoruz. Genel bakışa geri dön: Emlak Frankfurt. Ä°pucu! Sermaye Yatırımı Rhine-Main Area Special.

Darmstadt emlak piyasası: talep arzı aşıyor

Soru: Öncelikle Darmstadt ve Ren-Main bölgesinde gayrimenkul danışmanı ve yatırımcı olarak faaliyet gösteriyorsunuz. Deneyimlerinize göre, Almanya’da bu bölgedeki emlak piyasasının gelişimi nasıl?

Yaşamak için popüler bir yer ve iş şehri

Hessen eyaletinin güney ucunda, son zamanlarda kendisini resmi olarak bir “bilim şehri” olarak adlandırmayı seven Darmstadt yer almaktadır. Bunun nedeni sadece “Teknik Üniversite” değil, aynı zamanda özellikle buraya yerleşmiş olan çok sayıda teknoloji şirketidir.

Darmstadt, Ren-Main bölgesinde gerçekten özel bir konuma sahiptir, tabii eğer Darmstadt bu bölgeye dahil edilecekse. Bir üniversite şehri olarak Darmstadt, kendi büyüklüğündeki diğer şehirlerden daha güçlü bir akına sahiptir. Öte yandan, şehir son yıllarda “bilim şehri” imajını düzeltme konusunda oldukça başarılı olmuştur.

Teknoloji odaklı çok sayıda şirketin genel merkezi ya da en azından büyük şubeleri burada bulunmaktadır. Bu, çoğunlukla çok iyi ücretli işlerin sayısı ve bu insanların aynı zamanda şehirde veya civar bölgede yaşama arzusu anlamına gelmektedir.

Bu nedenle Darmstadt’ta bir mülk satın almaya değer:

• Merkezi konum
• Ä°stikrarlı bilim sektörü
• Üniversite Şehri
• Çok iyi ücretli işler

Darmstadt’ın Konumu

Darmstadt, Hessen eyaletinin güneyinde yer alır ve dokuz ilçeye ayrılmıştır. Yakın çevredeki şehirler:

• Offenbach
• Frankfurt
• Mannheim
• Mainz

İşte Darmstadt’ın mezolajı:

Darmstadt bölgesinde popüler: Yeni inşaat

Bu gelişme devam edecektir, çünkü özellikle Darmstadt’ta “yapay zeka”, iklim araştırmaları vb. alanlarda geliştirilen teknolojiler geleceğin gerçek teknolojileridir ve çalışanlara olan talep artmaktadır. Elbette bu durum ev ve daire fiyatlarına da yansıyor. Artış oranları birkaç yıl içinde çift haneli rakamlara ulaşmıştır. Darmstadt’ta konut binaları için başvurulan inşaat ruhsatlarının sayısı hala talebin oldukça altındadır.

Darmstadt’ta özellikle yeni inşaatlar talep görüyor!

Konut boşluğu ve yenileme birikimi

Öte yandan, Darmstadt’ta halihazırda gözle görülür sayıda boş daire bulunmakta ve yenileme çalışmaları konusunda ciddi bir birikim söz konusudur. Bessungen, Martins- ve Johannes-Viertel sadece birkaç örnektir. Bu binaların sahiplerinin daireleri yenilemek ve böylece piyasadaki durumu rahatlatmak için sermaye koymamaları gerçekten anlaşılmaz. Sonuç olarak kimsenin düşen kira gelirleri ve satın alma fiyatlarını hesaba katmak zorunda kalmayacağından çok eminim. Kira seviyesi zaten kesinlikle Frankfurt, Wiesbaden ve hatta Münih ile karşılaştırılabilir.

Frankfurt, Wiesbaden ve Münih ile benzer kira seviyesi

Uygun bir tadilat ve yenileme ile buradaki mülkünüzün değerinde bir artışın keyfini çıkarabilirsiniz:

Gayrimenkul yatırımcısı olun – ama nasıl?

Soru: Profesyonel gayrimenkul yatırımcıları bir mülkün satın alınmasını veya yeni inşasını nasıl finanse ederler?

Profesyonel olarak gayrimenkul yatırımı yapan herkes genellikle çok uzun süredir bu işin içindedir. Bu, böyle bir kişinin öncelikle çok iyi banka bağlantılarına sahip olduğu ve ikinci olarak da işinde makul miktarda deneyime sahip olduğu anlamına gelir. Böylece, iyi uygulanabilecek projeler veya gayrimenkul teklifleri için her zaman doğru “burna” sahip olur ve sorunsuz bir şekilde finansman sağlamak için bankaların güvenini kazanır.

Kaldıraç ve döner sermaye kullanın

Ancak temelde piyasaya ister profesyonel ister yeni başlayan biri olarak girin, durum aynıdır. Prensip aynı kalmaktadır: Ä°lk mülkünüzü satın alırsınız, belirli bir miktarda öz sermayeniz olmalı ve onu kiraya vermelisiniz. En iyi durumda, kira geliri tüm borç servisini karşılayacaktır, ancak en azından faiz ve geri ödemeden elde edilen rantın büyük bir kısmını oluşturmalıdır. Mülkünüzü satın alırken doğru konuma, donanıma ve durumuna dikkat ettiyseniz, kısa süre içinde değer artışından kazançlı çıkarsınız. “Bir mülk bir mülk değildir” sözü gayrimenkul için de geçerli olduğundan, geleceğin gayrimenkul yatırım uzmanı artık bu değer artışını ikinci mülkünü satın almak ve finanse etmek için kullanabilir. Bu durum“kaldıraç etkisi” olarak adlandırılır ve neredeyse sonsuza kadar devam edebilir.

1. Ä°lk mülkünüzü özkaynakla satın almak
2. Değer artırma yoluyla kâr
3. Kaldıraç etkisi ikinci mülk alımını etkiliyor

Önce bir öğrenci evi, sonra müstakil bir ev

Örneğin Darmstadt’ta küçük bir öğrenci dairesiyle başlayabilirsiniz. Birkaç yıl sonra, portföye bir ya da iki komple apartman eklenene kadar kiralanabilir çok odalı bir daire eklenebilir. Bir gayrimenkul yatırımcısı olarak şiddetle karşı çıktığım şey, müstakil ev satın almak ve kiraya vermektir. Elbette Darmstadt ve çevresinde kiralamak sorun olmayacaktır ve kimsenin kira kaybından korkmasına gerek yoktur. Ancak müstakil ev kiracıları genellikle çok talepkar kiracılardır. Evin istenen durumda kalmasını sağlamak için ev sahibinin genellikle bir apartman dairesine kıyasla çok daha fazla ve daha sık yatırım yapması gerekir.

İşte önemli olan her şeyin bir özeti:

• Karlı: mikro apartmanlar, çok odalı daireler ve apartmanlar
• Kârlı değil: müstakil evler

Darmstadt’taki eski binalarda bulunan ve ortak evler için ideal olan çok sayıda daire öğrenciler için mükemmeldir:

Gayrimenkul geliştiricilerinin özel durumu: ön finansman ve modernizasyon

Gayrimenkul yatırımcıları arasında özel bir durum da emlak geliştiricisidir. Yeni binalar inşa etmek veya bunları büyük ölçekte modernize etmek amacıyla arazi veya eski binalar satın alırlar. Daha sonra inşa edilen daireler genellikle “anahtar teslimi” olarak satılmaktadır. Büyük bir deneyime ek olarak, geliştiricinin bankalarının koşulsuz güvenine de ihtiyacı vardır, çünkü satın alma, inşaat ve yenileme maliyetlerini bazen uzun bir süre boyunca önceden finanse etmesi gerekir. Ayrıca, binanın iç ve dış cephesi için gerekli olan tüm zanaatlar için iyi ustalardan oluşan bir havuza ihtiyacı var. Satın almak ve kiralamak kesinlikle daha kolay bir yoldur.

Mülk, karlılık ve finansman: çevrimiçi getiri hesaplayıcısı

Soru: Sayısız çevrimiçi hesap makinesinden hangilerini gayrimenkul yatırımcıları veya böyle olma yolunda ilerleyenler için yararlı buluyorsunuz?

Online hesap makinesi ile kredi hesaplayın

Kredi hesaplayıcılarıyla başlayacağım: Burada yanlış bir şey yapıldığını düşünmüyorum. Bu yüzden özellikle herhangi bir bilgisayar önermeyeceğim. Stiftung Warentest’in veya saygın bir çevrimiçi gazetenin hesap makineleri, kullanıcı verilerinin gizli bir şekilde iletilmesi konusunda kesinlikle şüpheli değildir. Temel olarak, böyle bir çevrimiçi hesap makinesi yalnızca bir başlangıç bilgi kaynağı olabilir. Örneğin, emlak kredim için faiz ve geri ödeme oranları açısından aylık ne kadar ödemem gerektiğine ilişkin sorum için. Tam tersini de sorabilirim:

Aylık x tutarında bir meblağım varsa, bir daire satın almak için ne kadar kredi alabilirim?

Krediyi belirlemek için kullanılan bu hesaplayıcılar güvenilirdir:

1. Stiftung Warentest
2. Ciddi çevrimiçi gazeteler

Gayrimenkul kredisi: Banka danışmanı ile görüşün

Öte yandan, öz sermayem ve diğer teminatlarıma göre gayrimenkul kredim için ödemem gereken faiz oranını hesaplayan herhangi bir kredi hesaplayıcısı – bir finans kuruluşununki bile – bilmiyorum. Bu her zaman banka ile kişisel bir görüşme konusudur. Bu yüzden internetteki çeşitli kredi hesaplayıcılarını aramak ve kullanmak işe yaramıyor. Benim için en doğru bilgiye ve en güvenli sonuca sahip en iyi kredi hesaplayıcısı hala finansörün kendisiyle konuşmaktır. Farklı bankalardan teklif almak iyi bir fikirdir. Sunulan faiz oranlarında bazen gerçekten gözle görülür farklar vardır.

İpucu: En güvenilir yol her zaman finansman bankanızla konuşmaktır!

Ä°adeleri hesaplayın: çevrimiçi ve şahsen

Gayrimenkulü bir yatırım olarak düşünen herkes doğal olarak mülkünün ne kadar getiri sağlayacağını bilmek ister. Başka bir deyişle: Yatırımımla ne kadar para kazanacağım? Elbette bunun için internette pek çok araç var. Gayrimenkul için getiri hesaplayıcıları genellikle bir emlak acentesine veya finans kurumuna bağlıdır. Bu bir dezavantaj değil, sadece bunu bilmeniz gerekiyor. Çünkü emlak getirilerine ilişkin çevrimiçi hesaplayıcıların büyük çoğunluğu, emlakla ilgili her ayrıntıyı dikkate alamaz. Bu nedenle, çevrimiçi hesap makinesi aracılığıyla genel bir bakış elde etmek ve ardından gerçek bir mülkle kişisel bir görüşme yapmak her zaman çok daha iyidir.

Özetle:

• Hem getiriyi hem de kredi miktarını online olarak hesaplayın
• Ardından, ikinci adımda, banka danışmanınızla bir görüşme yapın.

Ä°ster eski bir bina ister yeni bir inşaat olsun – banka danışmanınız finansmanla ilgili sorularınızda size yardımcı olmak için her zaman yanınızdadır:

Beton altına yatırım alternatifleri

Soru: Darmstadt’ta insanlar yatırım yaparken sadece gayrimenkulü düşünmüyor. Özellikle Frankfurt’a yakınlığı nedeniyle ilginç şirketler burada yer almaktadır. Sizce hangi üç yatırım fırsatı en mantıklıdır ve dezavantajları nelerdir?

Yatırım şekli amaca göre değişir

Her şeyden önce, parasını kârlı bir şekilde değerlendirmek isteyen herkesin kendisine şu soruyu sormasını tavsiye ederim. Ve kendinize kâr ve zarar açısından risk alma konusundaki istekliliğinizi sorun. Çünkü yatırım her zaman bireye ve onun hedeflerine uygun olmalıdır. Bir yatırımcı maksimum güvenlik ararken, diğerinin risk ve kayıpla sorunu yoktur. Bir de tam anlamıyla paralarını neye yatırdıklarını görmek isteyen insanlar var ki bu da diğer yatırımcılara tamamen kayıtsız kalıyor.

Hammaddeler ve nadir topraklar

Büyük risklerden korkmayanlar paralarını örneğin emtialara ya da nadir toprak ürünlerine yatırabilirler. Bu, henüz çok yaygın olmayan ancak giderek daha popüler hale gelen bir yatırım şeklidir. Bazı büyük bankalarda ve danışmanlık piyasasında bu konuda oldukça bilgili insanlar var. Dediğim gibi, korkaklara göre değil ve bu arada, fiyat dalgalanmalarını telafi etmek için birkaç yıl sürmesi gereken bir yatırım şekli.

Banka ve Sigorta Yatırım Fonu

Saf güvenlik fanatikleri için – tamamen farklı bir taraftan bahsetmek gerekirse – karı sınırlandırılmış, ancak zarara karşı da korunan fonlar vardır. Bu tür fonlar bankalar ve sigorta şirketleri tarafından sunulmaktadır. Ancak birçok kişi bunları çok sıkıcı buluyor.

Sanat objeleri: Sahte ürünlere dikkat edin!

Daha sıra dışı bir yatırım şekli arıyorsanız, sanat objelerine göz atmalısınız. Art nouveau kenti Darmstadt’ta bu kesinlikle düşünülebilir bir alternatif, özellikle de yerel olarak bunun için bir pazar ve çok fazla uzmanlık olduğu için. Ancak, bu alanda uzman değilim ve çeşitli sanat formlarının değeri hakkında fazla bir şey söyleyemem. Ancak ciddi ve resmi istatistiklere bakarsanız, sanat piyasasında çok şey olup bittiğini hemen fark edersiniz. Sermayenizi bu piyasaya doğru, yani kârlı bir şekilde yatırmak için kesinlikle bir sanat tarihçisi olmanıza gerek yok. Ancak bilgi ve deneyime ihtiyacınız var. Ve o zaman bile, sahteciliğe karşı güvende değilsiniz!

Gayrimenkul, popüler bir yatırım şekli olmaya devam ediyor. Özellikle Darmstadt’ın birçok turistik yerinin yakınında:

Fonlar kendi gayrimenkullerinden daha iyi ne yapabilir?

Soru: Birçok yatırımcı, diğer türlere göre daha az riskli olduğu düşünüldüğü için bir yatırım seçeneği olarak özellikle fonlara ilgi duymaktadır. Onlardan az önce siz de bahsettiniz. Fonlara yatırım yapmanın lehine ve aleyhine argümanlarınız nelerdir?

Klasik yatırım fonları: Hisse senetleri

Öncelikle hangi fonlardan bahsetmek istediğimizi netleştirmeliyiz. Hisse senetleri ve/veya devlet tahvillerinden oluşan klasik yatırım fonlarıyla başlayalım. Bunlar yıllardır piyasanın gerçek klasikleri olmuştur ve şirket ve devlet yatırımlarındaki gelişmelere katılmak isteyen, ancak kendi “öz sermaye yönetimlerinden” uzak duran herkes için tasarlanmıştır. İster bir tasarruf planı ister tek seferlik bir yatırım olsun, bu fonlar menkul kıymetlerinin bileşimine bağlı olarak az ya da çok risklidir. Genellikle uzun bir yatırım dönemiyle dengelenebilen kayıp riskine bakılmaksızın, bu yatırımlar paraya mal olur. Her sermaye katkısında alınan ihraç ek ücreti nedeniyle maliyetlidirler, ayrıca elde edilen yatırım geliri vergilendirilir ve ayrıca devam eden saklama hesabı ücretleri vardır. Tüm bunların kazanılan veya elde edilebilecek kardan düşülmesi gerekir.

Hisse senetleri için, aşağıdaki maliyetleri kârınızdan düşmeniz gerekir:

• Ek ücretler yayınlayın
• Vergiler
• Devam eden saklama ücretleri

Açık uçlu gayrimenkul fonları

Bir gayrimenkul insanı olarak insanın aklına doğal olarak hemen gayrimenkul fonları geliyor. Açık uçlu gayrimenkul fonları, yatırımcıların çeşitli şehir, bölge ve ülkelerdeki gayrimenkullere nispeten küçük miktarlarda yatırım yapmalarını sağlar. Burada fon yöneticileri çoğunlukla ticari mülklere yatırım yapıyor – öncelikle ofis komplekslerine, aynı zamanda otellere ve alışveriş merkezlerine. Yatırımcılar hisse satın alarak bu mülklere yatırım yapabilir, ardından kira gelirlerinden ve değer artışlarından kar elde edebilirler. Bu durumda dezavantajlar hisse senedi fonlarıyla karşılaştırılabilir. Bunun nedeni, yatırım yapılan mülklerin daha uzun bir süre kira geliri elde edememesi veya piyasadaki gelişmeler nedeniyle mülk değerinin düşmesi durumunda, maliyetler aynı kalırken getirinin azalmasıdır.

İşte avantajları:

• Ticari gayrimenkul yatırımı
• Kira geliri ve değer artışı yoluyla kâr

İşte dezavantajları:

• Kira kaybı veya değer kaybı durumunda azalan yıllık gelir

Kapalı uçlu gayrimenkul fonları

Açık uçlu gayrimenkul yatırım fonlarında risk çeşitlendirmesi kapalı uçlulara göre daha yüksektir, dolayısıyla açık uçlu gayrimenkul fonlarının getiri beklentileri daha düşüktür. Kapalı uçlu gayrimenkul fonları ile olağanüstü performans mümkündür. Bu aralık, yatırılan sermayenin üç katına çıkmasından yatırımın tamamen kaybedilmesine kadar uzanmaktadır. Ancak geçmişte sadece birkaç gayrimenkul fonu yatırımcısına büyük kârlar getirmiş; pek çok kapalı uçlu yatırımda ise sermaye yatırımcıları zarara uğramıştır. Önemli getiri beklentileri her zaman büyük risklerle ilişkilidir. Ticari mülklerin kiralanması genellikle konut mülklerinin satın alınmasından daha fazla belirsizliğe tabidir. Bu nedenle kapalı uçlu gayrimenkul fonları yine zayıf sinirleri ve sınırlı sermaye rezervleri olan yatırımcılar için değildir.

Kapalı uçlu fonlarda çok yüksek risk

Darmstadt’ta eski şehir yakınlarında da popüler mülkler bulunabilir:

Darmstadt bölgesinde gayrimenkul satın almak

Soru: Okurlarımızdan biri Ren-Main bölgesinde emlak yatırımcısı ise ve ev, daire vb. arıyorsa, onlara ne önerirsiniz? Onlara değerli bir gayrimenkul yatırımı yapmaları için gizli ipucunuz nedir?

Odenwald: Uygun kiralar ve satın alma fiyatları

Her şeyden önce Odenwald’dan bahsetmek isterim. Ucuz inşaat arazisinin yanı sıra, ev kiraları ve satın alma fiyatları da buna paralel olarak düşüktür. Darmstadt’ın ana merkezinden ne kadar uzakta olduğunuza bağlı olarak, kira kaybı riski artar. Bunun nedeni, Odenwald kasabalarından Ren vadisine olan bağlantıların – ister karayolu ister demiryolu ile olsun – genellikle çok iyi olmamasıdır. Araba kullanmaktan korkmayan ve kırsal kesimde yaşamayı tercih edenler her zaman Odenwald’da yaşamayı tercih edeceklerdir. Bu da gayrimenkul yatırımcıları için bir potansiyeldir. O kadar ucuz olmasa da Darmstadt çevresindeki bazı yerleşim yerleri yine de elverişlidir. Örneğin Büttelborn ya da Ried’deki diğer yerler benim tavsiyelerim.

İpucu: Odenwald veya Darmstadt çevresi (Büttelborn & Ried)

Konut piyasasında arz ve talep: istatistikler

Frankfurt, Darmstadt, Nürnberg veya Hannover – işte kiralık daireler için arz ve talebe genel bir bakış:

Focus Frankfurt: Ren-Main Bölgesine Yatırım Yapmak

Ren-Main bölgesine yatırım yapmak mı istiyorsunuz? O zaman buradan daha fazlasını öğrenin:

• Yatırım Frankfurt
• Frankfurt fiyatları
• Yatırım Wiesbaden
• Sermaye Yatırımı Mainz