Satın alma ve kiralama: Konut yatırımı, mülk değerleme ve satın alma – Bölüm 1

Satın al ve kirala: Konut yatırımı – yeni inşaat (görselleştirilmiş kapak resminde [örnek mülk Berlin] olduğu gibi) veya doğrudan bir mülk satın alma. Birçok insan ev sahibi olmayı tercih ediyor, ancak kiralamak çok daha akıllıca bir alternatif olmaz mı (anahtar kelime 1: yaşlılık karşılığı; anahtar kelime 2: kiracı geri ödemeyi öder)? Bu makalede Alex Fischer ‘in bazı deneyimlerini özetliyorum. Alex Fischer, emlak ve vergiler konusunda en büyük Youtube kanalına sahiptir. Kitabını, bölümlerini kısmen 3, tüm bilgiler nedeniyle 4 kez okudum. Hesap yapıları, “Immobilien GmbH”, vakıflar, vergi avantajları. Bana sorarsanız gayrimenkul en güçlü yatırımdır. Doğru püf noktalarını bilirseniz, bir mülk satın alırken birçok hatadan kaçınabilirsiniz. Ne kadar az hata yaparsanız, bir ev sahibi olarak cebinize o kadar fazla kâr girecektir. Alex Fischer’dan çok şey öğrendim. Bu nedenle satın alma ve kiralama ile ilgili bu özeti sizin için yazmak ve linkini vermek istedim. Alex Fischer’ın tüm bu makaleleri ücretsizdir. Siz de vergi optimizasyonuyla ilgileniyorsanız, vergi koçluğu deneyim raporumu okumanızı tavsiye ederim : Deneyimler. Alex Fischer hakkında daha fazla bilgi.

Mülk satın alın ve kiralayın: Hadi başlayalım.

Hafta sonu, Alex Fischer’in pek çok makalesine göz atma zahmetine katlandım. Eğer blogumu okuyorsanız, Alex Fischer’ı kesinlikle tanıyor olmalısınız. Vergi koçluğu deneyimleriyle ilgili makalem de çok yeni (okumaya değer!) ve Finans: 7 temel kural daha önce yayınlandı.Vergileri Anlamak ve Servet Oluşturmak gibi makaleler de buna dayanmaktadır. Bugün, satın almadan finansmana ve vergilere kadar gayrimenkul ve yatırımlara odaklanıyoruz.

Nasıl gayrimenkul satın alacağınızı ve kiralayacağınızı adım adım öğrenin.

Buradan itibaren tüm bağlantılar haricidir ve Alex Fischer’ın bloguna ve videolarına yönlendirir.

Rehber makaleler ve videolar tamamen ücretsizdir. Çok ama çok şey öğrendim, uyguladım: Gayrimenkul yatırımı, finansal yapılar ve vergi optimizasyonu (vergilerin özel servete dönüştürülmesi). Alex Fischer’in kim olduğunu merak ediyorsanız, işte gayrimenkul yatırımcısı hakkında biraz daha bilgi (sadece Düsseldorf’ta özel mülkiyette 20.000 m²).

Prosedür, temel bilgiler ve tanımlar

İlk mülkünüzü mü satın alıyorsunuz? Alex Fischer’in emlak sözlüğünde, rant kredilerinden geçici finansmana kadar tüm önemli tanımları bulacaksınız.

• Emlak ansiklopedisi

Gayrimenkul satın alma konusuna zaten dalmışsanız, doğrudan buradan gayrimenkul devir süreçlerine de göz atabilirsiniz.

Bunlar, bir gayrimenkul yatırımcısı olarak küçükten başlayabilmeniz için gereken 4 ana kriterdir. Öncelikle, istikrarlı ve düzenli bir gelire ihtiyacınız var. Bekarlar için bu miktar şu anda aylık yaklaşık 2.000 avro, evli çiftler için 2.500 avro, ayrıca çocuk ve ay başına 300 hesaplamalısınız. Pozitif bir varlık bakiyesine ihtiyacınız var (ipucu: kredi raporu istemek yardımcı olur). Mevcut öz sermayeniz bankanın kararında dikkate alınır. İyi bir banka danışmanı ile %10-12’ye sahip olmalısınız.

Not: “Finansman” bölümünde öz sermaye hakkında çok daha fazla şey öğreneceksiniz.

• Gayrimenkul satın almak: Prosedür

Nelere dikkat etmeniz gerekiyor? Hatalardan kaçının

Gayrimenkul satın alma sürecini bilmek işin bir yönüdür. Bir diğeri ise ister kat mülkiyeti, ister ev, ister kentsel villa olsun, dikkat etmeniz gereken şeylerdir. Birincisi, bir ev sahibi olarak elde edeceğiniz kira geliriyle başa baş noktası. Bazı kararlar vergi avantajlarının kaybedilmesine yol açabilir, ayrıca bir noktada yenileme birikimiyle de uğraşmanız gerekecektir. Ve… Tam da bir mülk satın alma noktasında değil miydik? Burada da, özellikle “konum, konum, konum”, ekipman ve mülkün alanı gibi dikkate alınması gereken birçok başka husus vardır.

• Gayrimenkul satın almak: Nelere dikkat etmeliyiz?

Bu durum, açıkça tanımlanabilen birçok alıcı hatasına yol açmaktadır. En önemlilerini burada bulabilirsiniz:

• Mülk satın al: Hata

Mülk değerlemesi: konum, bina yapısı ve ekipman

Durun! Mülk değerlemesine geçmeden önce, mülk satın alma fiyatı için merkezi faktör şudur:

Mülkün konumu

Konum, konum, konum: Satın alma fiyatı faktörü

Tek bir bölgede bile, bir mülkün satın alma fiyatı son derece farklı olabilir. Bir sokak ucuzken, üç ya da dört sokak ilerideki emlak fiyatları, birazdan Berlin örneğinde görüleceği gibi, iki kat, üç kat daha yüksektir. Merkezi satın alma fiyatı faktörü her zaman mülkün konumudur. Emlakçılar dünyasında “konum, konum, konum” diye bir deyim boşuna yoktur.

Bir gayrimenkul alıcısı (aynı zamanda alıcı, yatırımcı) olarak 3 faktörünüz vardır:

1. Makro durum: Almanya’nın neresinde?
2. Meso konumu = Şehrin neresinde?
3. Mikro konum = Mülk tam olarak nerede bulunuyor?

Makro durum: Almanya’nın neresinde?

Makro konum, örneğin Bavyera’daki Münih ile Kuzey Ren Vestfalya’daki Bochum arasındaki satın alma fiyatları farkına bakılarak hızlı bir şekilde açıklanabilir. Münih’te şu anda 185 m²’lik nispeten standart bir ev için 1,8 milyon avro ödüyorsunuz. Bochum’da benzer bir mülk şu anda piyasada yaklaşık 230,00 Euro’ya satılmaktadır. Bu rakam Münih’teki emlak fiyatının 7,8 katıdır. Berlin’de 185 m²’lik bir evin (aynı mobilyalarla) satın alma fiyatı banliyölerde 749.000 Euro’dan Zehlendorf’ta 2,3 milyon Euro’ya ve Grunewald’da bir villa için 16,7 milyon Euro’ya kadar değişmektedir – ancak Meso konumunda birazdan daha fazlası.

Örnek makro konumu: Berlin

Meso-lokasyon: Şehrin neresinde?

Mezo durum, bir şehrin tek tek parçalarına bakar. Berlin örneğine ve şehir bölgeleri arasındaki aşırı farka bakalım. Bireysel villalar ise
Berlin-Grunewald 16,7 milyon avroya mal olurken, Berlin-Köpenick’te 1.400 m² yaşam alanı, 1.200 m² arsa ve konut birimleri arasında dağıtılmış yaklaşık 48 oda ile “sadece” 2,8 milyon avroya bütün bir apartman alabilirsiniz.

Örnek makro konumu: Berlin-Grunewald

Mikro konum: Tam olarak nerede? Yakınlarda ne var?

Mikro konum, ev sahipleri için olduğu kadar ev sahipleri için de önemlidir. Sadece tam konum (sokak, ev numarası, kat) sorusuna cevap vermekle kalmaz. Mikro konum aynı zamanda şu soruyu da yanıtlar: Mülkün çevresinde ne var? Okullar, restoranlar, diğer semtlere ve şehirlere ulaşım bağlantılarının yanı sıra süpermarketler ve sinemalar. Mezo konum, bu örnekte olduğu gibi tüm önemli, günlük ihtiyaçlara doğrudan erişime sahip olacaktır: Köşedeki kafeden süpermarkete, eczaneye kadar.

Örnek makro konumu: Berlin-Grunewald, Teplitzer Straße

Değerleme: Maksimum satın alma fiyatı nedir?

Fiyat çok düşükse, nakit paranızı (varlıklarınızı) vermiş olursunuz. Çok yüksek bir satın alma fiyatı, ev sahibi olarak kârınızı en aza indirir. Doğru satış fiyatını belirlemek, bir mülk satın almanın en önemli unsurlarından biridir. Konum, bina dokusu, piyasa değeri ve benzerlerinin değerlemesi konusuna daha derinlemesine girmeden önce, Lukinski’de mülk değerlemesi konusuna genel bir bakış. İpucu! Evler, daireler, apartmanlar ve arsalarla ilgili ayrı makalelerde, her türlü mülk değerleme yöntemi hakkında çok daha ayrıntılı bilgi bulacaksınız.

Mülkün değerlemesi ne kadar iyi olursa, yan maliyetler ve işletme vergisi de o kadar düşük olur. Bu nedenle gayrimenkulün değerlemesini de incelemenizi tavsiye ederim. Not: Bu arada, birçok insanın bir emlakçı tutmasının nedeni de budur. Bir satın alma fiyatını hemen kabul ederseniz, muhtemelen daha fazla ödeme yaparsınız. Bunu çıraklık olarak yazabilirsin. Ancak bu 5 basamaklı bir toplamsa, birçok insan için hızla acı verici hale gelir. Parayı, örneğin yeni bir ısıtma sistemi kurarak yenileme veya modernizasyona yatırmış olabilirsiniz. Bunun iki olumlu yan etkisi olacaktır:

1. Somut eleştiri noktaları aracılığıyla satın alma fiyatının en aza indirilmesi (örn. bina dokusu)
2. Yeniden satışta yenileme / modernizasyon yoluyla değer artışı

Böylece sadece daha az ödeme yapmakla kalmaz, aynı zamanda mevcut varlıkları mülkünüzün değerini artırmak için de kullanabilirsiniz. Bu nedenle, şunu unutmayın: Mülkü ne kadar ayrıntılı kontrol ederseniz, satın alma fiyatını o kadar çabuk en aza indirebilirsiniz. Gayrimenkul değerlemesi yaparken nelerin önemli olduğu hakkında daha fazla bilgi edinmek için bu makaleyi okuyabilirsiniz.

• Bir mülke değer biçme

Aklınızda belirli bir mülk varsa, arsa, daire, ev ve benzerleri hakkındaki ayrı makaleleri okumanızı tavsiye ederim.

• Düz oran
• Bir evi değerlendirin
• Apartman dairesini değerlendirin
• Mülkiyeti değerlendirin

Özel bir mülkün değerini gizlice belirlemek isterseniz, bir uzman tarafından bağlayıcı olmayan bir değerlendirme yapılmasını tavsiye ederiz. Bizimle iletişime geçmek isterseniz, iletişim bilgilerimize buradan ulaşabilirsiniz: Ä°letişim.

Kiralama: getiri, yan maliyetler, yenileme ve boş pozisyonlar

Satın alma kararı için kira getirisini göz önünde bulundurmanız gerekir: Bu konuya bir sonraki adımda, yani kiraya verme aşamasında geleceğiz. Doğrudan satın almak ve kiraya vermek istediğiniz bir mülk arıyorsanız (böylece kiracılar geri ödemelerinizi üstlenir), o zaman kira getirisi hesaplanacak araçtır.

Kira getirisini hesaplayın: Ev sahipleri için değerleme esasları

Kiralık mülk arıyorsanız, kira getirisine baktığınızdan emin olun. Kira getirisi, yıllık gelirin satın alma fiyatına bölünmesiyle elde edilir x 100. Çeşitli hesaplama yöntemleri vardır, ancak ben şimdilik basit olanı kullanacağım:

Yıllık kiranın satın alma fiyatına bölümü x 100

Sonucunuz bir yüzde olacaktır. Kat mülkiyeti için bu oran yüzde 4 ila 6 arasında olmalıdır. Aksi takdirde çok pahalıya satın almış olursunuz.

Daha pahalı yerlerde getiriler biraz düşer, daha fakir yerlerde ise biraz yükselir.

Bu, ucuz gayrimenkulü tanıdığınız aralıktır!

Kiralama: konum, yan maliyetler ve vergiler

Bir ev sahibi olmak istiyorsanız, birçok faktör devreye girer. Başarınızın ya da başarısızlığınızın nedeni onlardır. Hizmet bedellerinin paylaştırılması, hizmet bedeli faturalandırması veya kiracı aniden ödemeyi keserse ne yapmalı? Bir apartman bloğu satın alırsanız ve kendiniz de bir apartmanda yaşamak isterseniz ne yaparsınız? Çok önemli: vergiler. Vergi söz konusu olduğunda dikkat etmeniz gereken pek çok husus vardır. Bu hususlar hakkında bir sonraki bağlantıda bilgi edinebilirsiniz. Alex Fischer burada gayrimenkul kiralamayla ilgili her şeyi açıklıyor.

Daha önce “konum, konum, konum” başlığı altında tartışıldığı gibi, her zaman olduğu gibi birçok faktör vardır: Mahalleye iyice bakmanız gerekir, boş yer var mı? Genel boşluk oranı nedir? Çok sayıda boş konutun olması iyiye işaret değildir. Yerel piyasa değeri hakkında bir fikir edinmek için yerel satış fiyatlarına göz atın. Bu ipuçlarını ve daha fazlasını burada bulabilirsiniz:

• Kiralama

Vergi avantajına ortak gelir

Bu makalede, belirli gelir mülkleriyle ödediğiniz her avro için nasıl altı avro daha kazanabileceğinizi öğreneceksiniz. Hem para yatırımcıları, yani yatırım amacıyla gayrimenkul satın alanlar hem de ev sahibi olanlar için gayrimenkulün ekonomik kısmına kapsamlı bir bakış. Önceden kısa ve basit bir şekilde özetlenmiştir: Düşünün ki 10.000 avroya 100.000 avro değerinde bir şey alıyorsunuz.

Yani 30 yılda 100.000 avro değil, hemen 100.000 avroluk bir değer elde edersiniz.

Örnek: 100.000 Euro değerinde bir Porsche satın alıyorsunuz, ancak bunun için sadece 10.000 Euro ödemeniz gerekiyor ve bu Porsche’yi zaten teslim alıyorsunuz. Bu 10.000 avroyu hemen değil, azar azar ödemek zorundasınız. Buna ne dersin? Gayrimenkul ilkeleri hakkında bilgi edinin.

• Gayrimenkul bilançosu: vergi avantajına ortak gelir

Kendi kullanımınız: Nelere dikkat etmeniz gerekiyor?

Kendi kullanımınız için bir mülk mü satın almak istiyorsunuz? O zaman yeni faktörler sizi bekliyor. Ancak endişelenmeyin, ev sahibi olmak için ilk cevapları burada alacaksınız. Aslında, bu sadece bir mülk satın alırken ve seçerken devreye giren birkaç unsurla ilgili değil, böyle bir mülk satın almayı düşünmeden önce göz önünde bulundurmanız gereken birkaç nokta ile ilgilidir. Kendi kullanımınız için bir mülk satın alırken nelere dikkat etmeniz gerektiğini buradan öğrenebilirsiniz.

• Kendi kullanımınız
• Kendi kullanımı yoluyla özkaynak

Ev sahibi olarak oturma durumu! Kesinlikle ev sahibi olarak okuyun

Ancak burada potansiyel ev sahipleri için de büyük bir AMA’ya ihtiyaç vardır. Çünkü bir tehlike var:

Ev sahibi olmanın tehlikeleri: Ev sahibi olmak, sonunda sadece – yani sadece – kendi eviniz veya apartman daireniz için çalıştığınızı fark etmenize yol açabilir.

… o zaman özgürlüğünüzden vazgeçtiğinizi fark edersiniz. Bu nedenle, sadece ev sahibi olma konusunda ipuçları değil, ev sahibi olanlar için tuzaklar konusunda çok iyi bir başka makale (açıklayıcı video ile birlikte). Birçok ev sahibi bir hata yapıyor. Kendi kullanımları için bir mülk satın alırlar ve şöyle düşünürler: “Bu onların emeklilik sorununu çözer”. Çünkü, “mülkümün parası ödenir ödenmez, artık kira ödemek zorunda değilim”. Alex Fischer’a göre bu kesinlikle doğru ve kesinlikle önemli bir dayanak. Ancak, son 15 yılda edindiği deneyimler, mülk sahibi olan pek çok kişinin, mülkünü ödedikten sonra tekrar satmak zorunda kaldığını gösteriyor! Neden?

Ev sahipleri: “Sonunda kiradan kurtulduk! Evet, ama… Öncelikle bu soruna tekrar bakalım: Şu anda bir ev sahibi olduğunuzu düşünün. Tüketim davranışınızı azaltırsınız, mülkünüzü döşersiniz, ona yatırım yaparsınız, bankaya olan taksitleri ödersiniz, daha az güzel kıyafetler alırsınız, artık en yeni arabayı almazsınız, çünkü sadece sahibi olduğunuz mülkü mümkün olan en kısa sürede ödemek istersiniz. Parasını ödediğinizde, kendinizi onu satmak zorunda kalacağınız bir durumda bulabilirsiniz.”

• Kendi kullanımınız için

Kiralanmış bir apartmanda kendi kullanımı

“Kiralanmış bir apartmanda sahibi tarafından kullanılan bir konut biriminin” kullanılması: Neredeyse tüm mülk sahipleri bu fikri duymuştur. Apartmanlar söz konusu olduğunda, çoğu kişi “üç partili evleri” sever. Plana göre, genellikle zemin katta bulunan ve bahçesi olan bir daireye kendileri yerleşeceklerdir. Diğer ikisi daha sonra kiraya veriliyor.

Bu şekilde kiracılardan ev sahibinin oturduğu daireyi ödemek için yardım alabilirsiniz.

Bu aslında iyi bir fikir, eğer böyle bir şey bulabilirseniz.

• Apartman binasında kendi kullanımı

Finansman ve özkaynak

Yarın “Satın alma ve kiralama” konulu 2. bölüm ile devam edeceğiz: Konutlara Yatırım Yapmak”. Kredi sözleşmesinden kredi sözleşmesine, özkaynaklı ve özkaynaksız gayrimenkul finansmanına ve gayrimenkul yoluyla servet oluşturmanın büyük sorusuna kadar çok şey öğreneceksiniz: Neden yatırım yapmalı?