Frankfurt emlak piyasası: uzmanlardan ipuçları – kirala, satın al, yaşa, yatırım yap

Almanya’nın beşinci büyük şehri olan Frankfurt, aynı zamanda yaşamak için en pahalı yerlerden biridir. Frankfurt ‘ta konut ve ticari mülklerin satın alma fiyatları ve kiraları uzun yıllardır yükselmektedir. Aslında, parasını gayrimenkule yatırmak isteyen herkes için ideal koşullar. Emlak uzmanı Sebastian Mathias ile Frankfurt’ta satın alma ve yaşama, alternatif yatırım biçimleri ve yabancı yatırımcıların Frankfurt emlak piyasası üzerindeki etkisi hakkında konuştuk. Genel bakışa geri dön: Emlak Frankfurt.

Almanya’da ön planda: Frankfurt am Main’de yaşamak

Soru: Ağırlıklı olarak Frankfurt bölgesinde gayrimenkul yatırımcısı olarak faaliyet gösteriyorsunuz. Deneyimlerinize göre, bölgedeki emlak piyasasının gelişimi nasıl?

Cesur bir ifadeyle cevap vereceğim: Frankfurt’un emlak piyasası şu anda Almanya’daki en cazip piyasa! En azından emlak piyasasındaki toplam yatırımlara baktığımda rakamlar bunu gösteriyor. Birkaç yıldır özel ve kurumsal yatırımcılar Frankfurt’taki emlak piyasasına Almanya’nın diğer yerlerinden daha fazla yatırım yapmaktadır.

Asıl soru, paranın nereye gittiği, yani bu parayla ne tür bir gayrimenkul inşa edildiği veya satın alındığıdır. Esasen, ticari gayrimenkul, yani ofis alanıdır. Ancak Frankfurt, konut sektöründe de Almanya’daki diğer büyük şehirleri geride bıraktı. 2018’de Frankfurt’ta konut piyasasına yaklaşık 1,2 milyar avro yatırım yapılırken, örneğin Münih’te bu rakam sadece 0,5 milyar avro olmuştur.

Statista‘da daha fazla istatistik bulabilirsiniz

Buna bir de Frankfurt’un 750.000 olan mevcut nüfusunun önümüzdeki on yıl içinde yaklaşık 100.000 artmasının beklendiği gerçeğini eklerseniz, o zaman herkesin anlayacağı bir şey ortaya çıkar: Burada konutlara ihtiyaç var! Bu gelişme birkaç yıldır devam ettiği için Frankfurt’taki emlak fiyatları da hızla yükselmiştir. Sadece son on yıla bakacak olursanız, ev ve daire fiyatlarının her yıl bazı durumlarda yüzde ondan fazla arttığını görürsünüz. Frankfurt ve çevresinde bir ev ya da daire bugün, yıllar öncesine kıyasla neredeyse iki kat daha pahalı. Bu aynı zamanda emlak sektöründeki cironun neden arttığını, ancak Frankfurt’ta satılan mülklerin mutlak sayısının neden bir miktar azaldığını da açıklıyor: satılık ev ve daire sayısı giderek azalıyor. Bu nedenle yukarıda bahsettiğim yüksek yatırım seviyesi. Politikacılar yeni yerleşim alanlarının ve konut projelerinin onaylanmasını sağlıyorlar – tabii eğer yer kalmışsa.

Trend: Satın alma fiyatları kiralardan daha güçlü artıyor

Soru: Gayrimenkul ticareti yapmak sizin için hala mantıklı mı?

Benim işim uygun mülkler, arsalar vb. bulmak ve bunları müşterilerim için kullanılabilir hale getirmek için zamanında yapmak. Ne de olsa evleri ve daireleri kendim için tutmuyorum. Dolayısıyla, Frankfurt’ta gayrimenkule yatırım yapmak istiyorsanız, değer kazanma ve sermaye yatırımı açısından en iyi beklentilere sahipsiniz! Ancak satın almak isteyen herkesin şu anda gerçekten yüksek bir satın alma fiyatı seviyesinden pazara girdiği de açıktır. Elbette kiralar da artmaya devam etti, bu nedenle mülkümü kira yoluyla finanse etmek için hala iyi fırsatlarım var. Ancak gerçek şu ki, özellikle büyük şehirlerde emlak alım fiyatları kiralardan çok daha fazla arttı. Bu durumun devam etmesi muhtemeldir. Bu yüzden çok dikkatli hesaplamanız gerekir.

Bu konuda son bir düşünce: Fiyat balonu konusunda uyarıda bulunan emlak uzmanları var. Daire ve konut fiyatlarının durgunlaşıp durmayacağını ve ne zaman durgunlaşacağını, hatta belki de tekrar düşeceğini söylemek zor. Ancak Frankfurt için öngörülen nüfus artışıyla birlikte emlak fiyatlarının da artmaya devam edeceğini düşünüyorum. Belki de o kadar güçlü değil.

Gayrimenkulü farklı bir şekilde satmak – Diskret-Makler içgörü sunuyor

Soru: Siz kendiniz Lukinski aracılık ofisini sağduyulu bir broker olarak tanımlıyorsunuz. Bu tam olarak ne anlama geliyor?

Bu, bize sunulan mülkleri klasik – hadi buna “piyasa yazımı” diyeyim – olmadan sunduğumuz anlamına geliyor. Satıcı için bunun anlamı şudur: yakın çevresinde kimsenin satış niyetini fark etmeyeceğinden emin olabilir. Pencerelerdeki veya ön bahçedeki alışılagelmiş reklam tabelalarına artık gerek yok. Araçlarımız dikkat çekmeyecek şekilde muhafaza edilir ve tamamen nötr renktedir.

İfşalar yalnızca önceden iletişime geçtiğimiz ve verilerimize dahil ettiğimiz müşterilere gönderilir. Elbette emlak pazarlama portallarını da kullanıyoruz, ancak görünüşümüz veya mülkün görünümü, neredeyse hiç kimsenin mülkün konumu hakkında sonuç çıkaramayacağı şekilde tasarlanmıştır. Bu nedenle, mülkünüzü maksimum gizlilikle piyasaya sunmak istiyorsanız, örneğin komşularla veya arkadaşlarla can sıkıcı tartışmalardan kaçınmak istiyorsanız, Lukinski gibi sağduyulu bir emlakçı sizin için doğru seçimdir.

Alıcı için bu aynı zamanda maksimum takdir yetkisi anlamına gelir. Bu özellikle, ilgili taraflar tarafından sıkça karşılaşılan “fiyat kırma” olmadan ciddi müzakerelere önem veriyorsanız önemlidir. Alıcı, kendi şahsının bile perde arkasında kaldığından emin olabilir. Ancak yeni evine taşındığında kimliği yeni komşuları tarafından bilinecektir.

Gayrimenkulde internet araçları hakkındaki gerçekler

Soru: Emlak yatırımcıları için internette, bir uzmanın bakış açısından emlak piyasasına yeni girenler için de yararlı olan hangi araçlar var? Örneğin yatırım hesaplayıcıları hakkında ne düşünüyorsunuz?

Net cevap: Duruma göre değişir! Bu her zaman avukatların cevabıdır. Ama aslında emlak piyasasında da durum çok benzer. Bir aracı kullanmadan önce, onu ne için kullanmak istediğimi düşünmem gerekir. Önemli olan da bu!

Mülkümün değerinin ne kadar olduğuna dair genel bir bilgi edinmek istediğimde, örneğin satmak veya borç almak istediğimde, bazen oldukça iyi değerleme hesaplayıcıları vardır. Finansman veya ipotek hesaplayıcıları olarak da bilinen kredi hesaplayıcıları, bir mülk satın almanın maliyetleri hakkında ilk genel bakışı elde etmeye yardımcı olabilir. Aynı şey bir bütçe veya fizibilite hesaplayıcısı için de geçerlidir. Bir de teklif karşılaştırma hesaplayıcıları var. Gayrimenkul yatırımım için bir krediye ihtiyacım olduğunda kredi tekliflerini karşılaştırmak için bunları kullanabilirim.

Hızlı bir genel bakış ve sayılar ve ilişkiler hakkında bir fikir edinmek için bu tür hesap makineleri gerçekten oldukça iyidir. Ancak, bu hesaplayıcılara bireysel koşulları ve istekleri girmek genellikle mümkün değildir. Bu, sermaye piyasasındaki dalgalanmaları, vergi koşullarını vb. dikkate almayı içerir. Çevrimiçi bir araç, kira geliri, yan maliyetler, vergiler vb. ile gayrimenkul yatırımlarının kapsamlı bir görünümünü sağlamaz.

Gayrimenkul yatırımı konusunda kişisel ve bireysel tavsiyenin yerini hiçbir şeyin tutamayacağını tecrübe ettim. Tıpkı doktorda olduğu gibi: Sorunuma bir internet aramasıyla ulaşabiliyorum, ancak genellikle tamamen farklı sonuçlarla çıkıyorum. Sağlıkta olduğu gibi, yatırımlar söz konusu olduğunda da uzmanla kişisel bir görüşme yapmak daha iyidir.

Kiralama fiyatları: Ölçmek işe yarar!

Soru: Bir daire veya evin kiracısı için metrekare başına fiyat tam olarak nasıl hesaplanır?

İlk başta kulağa basit geliyor, ancak öyle olması gerekmiyor. Çünkü metrekare başına fiyat söz konusu olduğunda, her zaman şu soru ortaya çıkar: yaşam alanına gerçekte ne aittir? Hangi metrekareleri nasıl hesaplayabilirim? Hesaplama oldukça basit: Kiramı kira sözleşmesinde belirtilen metrekareye bölüyorum. Yan maliyetleri de eklersem, metrekare başına “sıcak kira” fiyatım ortaya çıkar.

Genel olarak geçerli kurallara göre, tüm oturma odaları, yatak odaları, yemek odalarının yanı sıra mutfak, koridorlar, banyolar ve ayrıca kilerler yaşam alanı yönetmeliğine göre yaşam alanı olarak %100 sayılır. Balkon ve terasın her biri dörtte bir oranında dikkate alınır. Mahzenler ve garajlar dahil değildir. Eğimli çatılarda, sadece tavan yüksekliği iki metreden fazla olan alanlar %100 yaşam alanı olarak kabul edilir. Tavan yüksekliği bir ila iki metre arasında olan oda bölümleri yarı yarıya hesaplanır ve bir metrenin altındaki her şey hiç hesaplanmaz.

Ve şimdi burada birkaç güzel küçük şey var! Herkes katlama cetveliyle daireyi gezip ölçüm yapmaya başlamadan önce bunları bilmelidir: şömineler, sobalar, gömme mobilyalar ve küvetler tam yaşam alanı olarak sayılır. Üçten fazla basamağı olan merdivenler, serbest duran sütunlar ve bacaların tuğla çıkıntıları gibi yaşam alanından düşülür.

Elbette katlama cetveli yerine lazer ölçüm cihazı gibi hassas bir alet öneririm.

Ölçmek her durumda faydalı olacaktır. Gayrimenkul yatırımcısı, yani gelecekteki ev sahibi açısından bakıldığında, bu şu anlama gelir: Kendisi doğru bir şekilde ölçer ve tutarsızlıklarla karşılaşırsa, kendimi daha sonra kiracıyla olan anlaşmazlıklardan kurtarırım. Hizmet ücretleri, sigorta primleri vb. de metrekare rakamına dayanmaktadır. Yani gerçekten uymalı.

Frankfurt’ta yaşamak: herkes için bir şey!

Soru: Frankfurt’taki yaşam kalitesini Hamburg, Berlin ve Münih gibi diğer büyük Alman şehirlerine kıyasla nasıl değerlendiriyorsunuz? Şehri gayrimenkul yatırımcıları ve kiracılar için cazip kılan manzaralar ve etkinlikler nelerdir?

Neyse ki ben Frankfurt’un yerlisi değilim. Bu yüzden bu hassas soruya biraz objektif yaklaşabiliyorum. “Institut der deutschen Wirtschaft” (Alman Ekonomi Enstitüsü) tarafından her yıl yapılan şehir sıralamasına göre Münih yedinci kez birinci sırada yer alırken, beşinci sırada yer alan Frankfurt’u açık ara geride bırakıyor. En azından Ana metropol bir önceki yıla kıyasla sıralamasını bir basamak yükseltmiştir.

Ayrıca Frankfurt’un Münih’i birincilikten indirmeyi başarabileceğine de inanmıyorum. Tabii ki “Äppelwoi” ve Taunus bir gün Alpler’i ve buğday birasını eğlence destinasyonu olarak insanların gözünde geride bırakmazsa. Frankfurt oldukça normal bir “günlük şehir”. Operası, tiyatroları ve müzeleriyle yüksek kültürün ihtiyaç duyduğu her şeye sahiptir. Buna ek olarak, uluslararasılık söz konusu olduğunda dünyada eşi benzeri olmayan iyi bir gastronomi sahnesi vardır. Şehirde hayvanat bahçesi ve palmiye bahçesinin yanı sıra güzel parklar da bulunmaktadır, bu nedenle kısa bir mola için şehirden ayrılmanız gerekmez. Ana set, şık alışveriş galerileri gibi gezinmek için davetkâr bir yerdir. Gökdelenler de başlı başına bir cazibe merkezidir. Yaz aylarında düzenlenen çok sayıda festivalden birini ziyaret ederseniz, kendinizi ufuk çizgisi manzarasından koparmanız zor olacaktır. Frankfurt’ta ne bir Oktoberfest ne de ünlü “Volkstmliches” ile kıyaslanabilecek bir şey vardır. Ancak Rheinhessen, Rheingau ve Bergstrasse’nin şarap yetiştirilen bölgeleri sadece kısa bir mesafededir. “Römer “deki yeni gelişmeyle birlikte şehir merkezi bir başka önemli noktaya daha kavuşmuştur. Sonuç olarak, burası herkes için bir şeyler sunan bir şehir.

Her şey parlamaz: altına yatırım yapmak

Soru: Altın neredeyse binlerce yıldır dünyanın her yerinde bir ödeme aracı olarak mevcut. Altın, sermaye yatırımı olarak da uzun süredir çok popüler. Bu konuyu – altını bir yatırım olarak nasıl görüyorsunuz? Bu yatırım şeklinin üç avantajını ve üç dezavantajını belirtiniz.

Uzmanların ortak görüşüne göre altın, kriz dönemleri için bir para birimidir. Roma İmparatorluğu’nda olduğu kadar Orta Çağ’da ve modern zamanlarda da her zaman işe yaramıştır. Altın külçeler ya da sikkeler dışında parası olmayanlar her zaman yaşamak ya da hayatta kalmak için bir şeyler alabilirlerdi. Altının değeri temelde nadir olmasından ve belirli bir çalışma ile çıkarılması gerekmesinden kaynaklanmaktadır.

 

Bu zaten bir avantajdan bahsediyor: Altın kuru dalgalansa bile altının temelde sabit bir değeri vardır. Kur ancak somut bir cari para birimine dönüştürüldüğünde ortaya çıkar. Diyelim ki 1870 yılından kalma bir ons altınınız varsa, o zaman olduğu gibi bugün de bunu kullanarak bir şeyler satın alabilirsiniz. Bunu aynı döneme ait bir Reichsmark banknotu ile deneyin.

İkinci avantaj: Altının bir yatırım olarak anlaşılması oldukça kolaydır. Hisse senetleri veya diğer finansal piyasa ürünlerinin aksine, kelimenin tam anlamıyla anlaşılabilirdir. Altınınızı bir kasada bulundurmanız ve altın fiyatını takip etmeniz yeterlidir.

Üçüncü avantaj ise ekonomik ya da siyasi kriz dönemleridir ki bu krizlerin nadiren yaşanacağını umuyoruz. Örneğin, bir ülkenin para birimi değer kaybettiğinde, insanlar değerli metaller satın alır. Talep altının değerini artırır.

Bununla birlikte dezavantajları zaten masaya yatırmış durumdayız. Gayrimenkul, hisse senedi vb. diğer yatırımların aksine, altın yatırımından elde edilen kâr yalnızca altın satıldığında ortaya çıkar. Ve o bile sadece belirli koşullar altında. Faiz, temettü, kira geliri vb. altın için geçerli değildir. On yıllar boyunca altın fiyatına bakarsanız, fiyatın hisse senetlerinden çok daha fazla dalgalandığını göreceksiniz. Ve son olarak, altın kurunda her zaman ilgili para biriminin döviz kurunu göz önünde bulundurmanız gerekir. Altın dolar üzerinden işlem görmektedir. Altın fiyatı yukarı doğru hareket ederken dolar euro karşısında değer kaybederse, altını sattığınızda aslında zarar etmiş olursunuz.

Tavsiyem: Eğer yeterli paranız varsa ve yatırım fırsatları arıyorsanız, sermayenizin sadece küçük bir kısmını altına yatırmalısınız.

Yatırım olarak başka neler kullanılabilir – gayrimenkule alternatifler

Soru: Frankfurt’ta sadece gayrimenkul ticareti yapılmıyor. ECB ve diğer büyük yerli ve yabancı bankalar da dahil olmak üzere çok sayıda bankanın merkezi olarak, burada başka birçok yatırım fırsatı da rol oynamaktadır. Gayrimenkul için hangi üç alternatifi görüyorsunuz ve her bir durumda en büyük dezavantaj nedir?

Yukarıda hisse senetleri ve diğer menkul kıymet yatırımları hakkında birkaç cümle söylemiştim. Prensip olarak, bu her zaman heyecan verici ve yatırım şekline bağlı olarak aynı zamanda karlı bir yatırım şeklidir. Gayrimenkule alternatif olarak, hisse senedi şeklinde şirketlere doğrudan katılım, bir hisse fonu aracılığıyla birkaç şirkete katılım veya “anüite” olarak adlandırılan devlet tahvillerine yatırımdan bahsedebilirim. Örneğin altının aksine, tüm bu formlar yatırımcıya sadece “senetler” satıldığında değil, fiyat gelişimi yoluyla da kar getirme şansına sahiptir. Hisseler, menkul kıymetler vs. elimde olduğu sürece faize benzer bir şey alırım. Dolayısıyla, menkul kıymetlerimin süresi boyunca onlardan bir şeye sahip olduğumu fark ettim – yani paraya.

Ancak bunun dezavantajı, yatırımım için ne kadar çok güvenlik istersem o kadar az kar elde edebilmemdir. Devlet tahvilleri çok güvenli bir yatırım olarak kabul edilir, ancak şu anda neredeyse hiçbir ülke onlara borç verdiğim para için bana fazla faiz ödemiyor – her ne şekilde olursa olsun. Şu anda faiz oranları özellikle düşük çünkü hükümetler bankalardan neredeyse bedavaya borç alabiliyorlar. Hisse senedi şeklinde doğrudan şirket yatırımları söz konusu olduğunda, büyük fiyat düşüşlerini telafi etmek için genellikle yeni hisseler satarak ve satın alarak çok fazla zaman harcamam gerekiyor. Gayrimenkule kıyasla bu yatırım türlerinin en büyük dezavantajı, istediğim takdirde içlerinde kendim yaşayamamam. Buna ek olarak, gayrimenkulün değerindeki artış yoluyla daha fazla sermaye üretmek çok daha kolaydır. Bunun nedeni, değer artışı yoluyla ek öz sermaye kazanmam ve bunu daha sonra daha fazla gayrimenkul satın almak için bankalardan uygun krediler almak için kullanabilmemdir.

• Capital Investment Alternative hakkında daha fazla bilgi

Yeni rekabet – yurt dışından gayrimenkul alıcıları

Soru: Uluslararası havalimanı nedeniyle Frankfurt emlak piyasası üzerinde bir etki var mı? Yerel yatırımcıya rakip olarak özellikle Frankfurt için daha fazla sayıda yabancı gayrimenkul yatırımcısı var mı?

Tabii ki etkileri var. Ancak bunları ölçmek çok zordur. Çünkü temelde uluslararası bir havalimanına yakınlık, şirketleri tarafından Almanya’ya gönderilen yabancı işçiler için de ikamet yerini ilginç kılmaktadır. Gayrimenkul piyasasındaki yabancı yatırımcılar için bu durum nihayetinde o kadar da önemli değildir. Burada daha çok yatırım yerinin temelde bir büyüme pazarı olması söz konusudur. Bu gelişme, bir havalimanının varlığı ile desteklenebilir. Frankfurt’ta da durum kesinlikle böyledir. Ancak burada Frankfurt’un bankacılık odaklı bir hizmet şehri olarak uluslararası bir kitle için her halükarda cazip olması da önemlidir.

Brexit’in etkisinin ne olacağını kesin olarak söylemek henüz mümkün değil. Bu konuda çeşitli açıklamalar var. Aslında, Alman vatandaşı olmayan yatırımcılar açısından emlak piyasasının nasıl değiştiğini gözlemlemek heyecan verici. Geçtiğimiz günlerde, konut emlak piyasasında da yaklaşık her üç yatırımcıdan birinin Alman vatandaşlığına sahip olmadığına dair bir rapor yayınlandı. Bu, bir önceki yıla göre yaklaşık %13’lük bir artış anlamına gelmektedir. Bazıları bunu Breit’e bağlıyor. Almanya’daki yatırımcılar için bu kesinlikle piyasanın sıkılaşması anlamına geliyor.

Eintracht Frankfurt futbolcuları nerede yaşıyor?

Soru: Frankfurt’ta da çok sayıda vatandaş Bundesliga’daki futbol kulüplerinin arkasında duruyor. “Eintracht “ın iyi kazanan profesyonel bir futbolcusu, bölgede yaşamak istiyorsa, az ya da çok lüks evini nereden satın alır?

Açıkçası Frankfurt’un profesyonel futbolcularının nerede yaşadığını bilmiyorum. Onların da diğer tüm insanlar gibi olduğunu varsayıyorum. Nerede yaşadığınız neye ihtiyacınız olduğuna bağlıdır. Büyük şehrin koşuşturmasını arayan insanlar kesinlikle taşraya taşınmayacaktır ve bunun tersi de geçerlidir. Yeni Henninger Kulesi ile bir ya da iki futbolcunun cüzdanına uygun bir mülke sahip olduğumuz kesin. Frankfurt’un en hippi semtleri arasında Bockenheim, Ostend ve Griesheim ve belki de kuzey Westend yer almaktadır. “Gutleutviertel “deki limanda yer alan daireler de en üst düzey talepler için arzu edilen her şeyi sunmaktadır.

Ancak Hertha BSC’den Hunsrück’teki ev hayalini gerçekleştiren profesyonel bir futbolcu da tanıyorum. Bu kesinlikle normal günlük yaşam için tasarlanmamıştır. İşyeri “Stadtion “a giden yol kesinlikle çok uzak olmamalıdır. Çocukların hiçbiri sabahları S-Bahn’ın önünde ya da trafik sıkışıklığında durmayacak. Bu da bizi Frankfurt şehir bölgesine geri getiriyor. Ancak profesyonel bir futbolcunun satın aldığı veya kiraladığı dairelerin ortalama bir gayrimenkul yatırımcısının hedefinde olduğunu sanmıyorum. Bu nedenle, yatırım amaçlı gayrimenkul piyasasında bir rakip oldukları kadar hedef kiracı grubu olarak da göz ardı edilmektedirler.

Frankfurt’un yumuşak bölgesinde yaşamak – uzmanlardan ipuçları

Soru: Frankfurt bölgesinde bir mülk arıyorsanız, çevrede kesinlikle bir mülk bulabilirsiniz. Frankfurt bölgesindeki değerli mülkler için içeriden bir ipucunuz var mı?

Elbette: Rheinhessen hakkında konuşmaktan çok mutluyum. Mainz’ın güney ve batısındaki bölge, mülk alıcıları için bir yatırım olarak çok ilgi çekicidir. Bunun nedeni, satın almak için metrekare başına fiyatların hala uygun olması ve buna bağlı olarak kira gelirinin de iyi olmasıdır. Ren-Main bölgesi için bir göç alanı olarak, bu bölgelerde değer gelişimi ve kira fiyat istikrarı da garanti edilmektedir. Bingen, Worms ve ALzey’e ulaşım bağlantıları da çok iyi olduğu için gözünüzü bu bölgelere çevirmelisiniz. Kesinlikle buna değer!

Focus Frankfurt: Ren-Main Bölgesine Yatırım Yapmak

• Frankfurt fiyatları
• Sermaye yatırımı Darmstadt
• Yatırım Wiesbaden
• Sermaye Yatırımı Mainz