在柏林出售土地：建筑用地、可耕地、森林和草地--这就是它的运作方式

Berlin’de arazi satışı: inşaat arazisi, tarım arazisi, orman ve çayır – bu işler böyle yürür

in

Berlin ‘de arsa satışı – Mülkünüzü satmak mı istiyorsunuz veya ÅŸu anda satmayı mı düÅŸünüyorsunuz? Bu rehber kitapta, hazırlık aÅŸamasından pazarlama aÅŸamasına ve satın alma iÅŸlemine kadar olan süreç, satın alma sözleÅŸmesi, satın alma fiyatı ve vergiler hakkında her ÅŸeyi öÄŸreneceksiniz (daha fazlasını okuyun: Almanya’da Vergiler). Çok az kiÅŸinin deneyimi var, sonuçta arsalar nispeten nadiren satılıyor. Buna ek olarak, örneÄŸin ani bir miras yoluyla beklenmedik bir ÅŸekilde mülk sahibi olan bazı satıcılar da vardır.

Berlin’de arazi satışı: süreci öÄŸrenmek

Son 10 yılda, satış neredeyse her zaman karşılığını verdi ve birçok yatırımcı atlayıp kat mülkiyeti inÅŸa ediyor (ETW). Neden? Sadece 2012’den 2021’e kadar Berlin’de kat mülkiyeti metrekare fiyatı +%168,1 oranında artarak 1.671 Euro’dan 4.781 Euro/m²’ye yükselmiÅŸtir. Konut, tarım arazisi veya orman için arazi, burada adım adım öÄŸrenin: Charlottenburg, Wilmersdorf, Prenzlauer Berg, Kreuzberg ve Berlin‘in diÄŸer tüm ilçelerinde arazi satışı. Arazi satışı için rehberimiz.

Mülk tipi: Ne satılıyor?

Bir arsanın deÄŸerini etkileyen, arsanın çayır veya orman arazisi, tarım arazisi, ham inÅŸaat arazisi, inÅŸaat bekleyen arazi veya inÅŸaat arazisi olmasına baÄŸlı olarak çeÅŸitli faktörler vardır. Elbette bir yandan arazinin kullanım amacı, üzerine bina inÅŸa etme olanakları ve elbette temel deÄŸer faktörlerinden biri: arazinizin konumu. Berlin hinterlandında ister inÅŸaat arsası, ister orman arazisi veya tarım arazisi olsun, satıcılar ve mülk sahipleri için her zaman aynı sorular ortaya çıkar!

Ä°ÅŸte bu noktada, arazinin deÄŸerlemesi de dahil olmak üzere arazi satışını adım adım yaklaÅŸtıran rehber kitabımız devreye giriyor.

Berlin’de mülk mü? Komisyoncu olmadan doÄŸrudan bize!

Arazi satışında 1. adıma baÅŸlamadan önce – Her zaman satın alma seçenekleri arıyoruz ve sizden haber bekliyoruz. DoÄŸrudan, emlakçılar, dolambaçlı yollar ve komisyonlar olmadan satın alıyoruz. Her türlü geliÅŸmiÅŸ arazi, aynı zamanda geliÅŸmemiÅŸ arazi, inÅŸaat arazisi, ekilebilir arazi ve kırsal alanlardaki orman. Özellikle de MVP’de Berlin ‘in yarıçapı (~100 km) içinde.

Mülkünüzün ilk, kaba ve kişisel değerlendirmesi için doğrudan uzmanımızla görüşün.

Doğru zaman: kredi baskısı, yaşlılık, miras

Sebepler ne kadar farklı olursa olsun, gayrimenkul satış süreci her zaman nispeten aynıdır. Genel olarak, 3 aÅŸama vardır: 1) mülkün satışı için hazırlık, 2) pazarlama aÅŸaması ve 3) satışın tamamlanması.

Bir mülkün satılma nedenleri çok çeÅŸitlidir. Yukarıda belirtildiÄŸi gibi, ani bir miras ve kendi yakın çevrenizde bile olmayan bir arsa ile yüzleÅŸmek olabilir. Hemen yan tarafta olsa bile, o mülkle ne yaparsınız? Miras konusunun yanı sıra, mevcut kredilerden kaynaklanan mali baskı ve yaÅŸlılık gibi birçok baÅŸka neden de vardır.

Nasıl olursa olsun: Satış baskısı olmaması için doÄŸru zaman merkezidir. Ä°deal olan, 3-4 ay içinde satmak istediÄŸiniz için kendinizi ÅŸimdiden bilgilendirmenizdir. Daha erken satış yapmanız gerekiyorsa, piyasa dışı ticaret uzmanları aracılığıyla doÄŸrudan yerli yatırımcılara, yabancı yatırımcılara, kurumlara ve inÅŸaat ÅŸirketlerine yaklaÅŸmanız tavsiye edilir. Bu konuda daha sonra konuÅŸacağız.

Avantaj Berlin: Şehrin cazibesi

Berlin, Avrupa’da baÅŸka hiçbir ÅŸehirde olmadığı kadar yatırımcı çekmektedir. Berlin, Avrupa BirliÄŸi’ne üye birçok ülkenin ortasında yer almaktadır. Berlin aynı zamanda Almanya’nın nispeten merkezi bir ÅŸehridir ve Münih, Hamburg ve Köln gibi ÅŸehirlerden araba, tren ve uçakla kolayca ulaşılabilir. BaÅŸkent olarak sadece turistler ve ekonomi için ilgi çekici deÄŸildir; ülkenin önemli politikacıları da burada ev sahipliÄŸi yapmaktadır. Görüyorsun ya: Birçok, farklı hedef grup!

Bu da satışları destekler. Schöneberg ve Wannsee gibi semtlerde veya Kreuzberg, Friedrichshain gibi popüler semtlerde ve Grunewald ve Weißensee gibi şık semtlerde satış yapın.

3 aşamalı satış: Satışın hazırlanması, pazarlanması ve kapatılması

Bu 3 aÅŸamayı, ayrı ayrı adımlarıyla birlikte, mülk satış rehberimizde zaten okumuÅŸ olabilirsiniz.

Berlin’de arsa satışına iliÅŸkin bu ek kılavuz, özellikle ilk mülkünü satanlar için hazırlanmıştır. AÅŸamalara ek olarak, mülk deÄŸerlemesine (konum, yerleÅŸim, boyut, geliÅŸtirme vb.), satış için gerekli genel ve daha spesifik belgelere ve evraklara da bir göz atıyoruz ve … ama 1. adımdan baÅŸlayalım:

Satış hazırlığı

Arazi satışının hazırlanması: Planlama ve strateji

Hazırlık aÅŸaması, bir daire veya evin satışında olduÄŸu gibi stratejik planlama ile ilgilidir. Hazırlık aÅŸaması satışın baÅŸarısı için çok önemlidir, burada doÄŸru zamanlama, doÄŸru acentenin seçimi (yukarıda belirtildiÄŸi gibi doÄŸru hedef kitle için), satış için önemli belgeler ve kayıtlar söz konusudur ve bunlardan teklif fiyatı (arazi deÄŸeri) hesaplanır. Ä°ster arsa, ister orman, tarla veya dönüm olsun.

Berlin aranan bir yerdir. Aynı zamanda, (ilk kez) bir satıcı olarak, sonuçta size çok paraya mal olacak çok sayıda hata yapabilirsiniz. 5.000.000 avroluk bir deÄŸerde, sadece %15’lik bir kayıp 750.000 avroluk bir kayba neden olabilir. Ve Berlin Mitte’deki mülklerden bahsetmiyoruz bile. ÖrneÄŸin Berlin Pankow‘da bu tür fiyatlara ulaÅŸabilirsiniz.

Ama hazırlıktaki 1. adıma geri dönelim:

  1. Bir zaman çizelgesi belirleyin
  2. Broker randevusu
  3. Belgeleri toplayın
  4. Mülk hazırlayın
  5. Teklif fiyatını belirleyin
  6. İfşa oluşturun

Zamanlama ve broker seçimi

Her ÅŸeyden önce, zaman planlaması var. Bir mülkün satışı için, ilk düÅŸünceden noter randevusuna ve satın alma bedelinin transferine kadar en az 3 ay hesaplamalısınız. Elbette, daha hızlı olabilir (yukarıda bahsedilen piyasa dışı alandaki yatırımcılara doÄŸrudan ve ihtiyatlı yaklaşım), ancak burada genel bir genel bakış sunmak istiyoruz!

Satışa en az 3 ay kalması, üç ay sonra satılacağı anlamına gelmez. Doğru emlakçıya karar vermek, mülkün değerlemesi gibi burada da rol oynar. Değerleme çok yüksek belirlenirse, mülkünüz için olası alıcıları kaybedersiniz – Berlin’de bile!

Genel olarak, zaman baskısı altında satış yapmanın asla iyi bir seçenek olmadığı açıktır.

Bu ülkedeki emlak fiyatları neredeyse tüm bölgelerde nispeten yüksek ve istikrarlıdır; ne de olsa dünyanın en güçlü emlak piyasalarından biridir. Özellikle Berlin’de uzun süredir bir patlama yaÅŸanıyor. Berlin’de metrekare fiyatları, ÅŸehir yönetimi buna karşı mücadele etse de artıyor. “Spekülatörlere” (yatırımcılara) karşı alınan önlemlere örnek olarak Mietpreisbremse (yakın zamanda kaldırılmış olsa da), yenileme ve modernizasyon yönetmelikleri, kiralık dairelerin ev sahibinin oturduÄŸu dairelere dönüÅŸtürülmesi vb. verilebilir.

Berlin: Fiyat gelişimi (karşılaştırma)

Çoğu yatırımcının amacı arazi geliştirmektir. Bu da şu anlama geliyor: ne kadar çok konut birimi, ne kadar çok inşa edilebilir arazi alanı, o kadar iyi. Berlin’deki apartman dairelerinin metrekaresi için istenen fiyatlara bakıldığında da bu durum açıkça görülmektedir.

Berlin’de 2012’den 2021’in ilk çeyreğine kadar kat mülkiyeti için sorulan fiyatların gelişimi muazzamdır. İşte metrekare başına avro cinsinden ortalama fiyat hakkında bir fikir.

  • 2012 (1. Çeyrek): 1.671 Euro / m²
  • 2015 (1. Çeyrek): 2.321 Euro/m² (+%38,9)
  • 2017 (1. Çeyrek): 3.154 Euro/m² (+%35,9)
  • 2019 (1. Çeyrek): 3.897 Euro/m² (+%23,5)
  • 2021 (1. Çeyrek): 4.781 Euro/m² (+%22,6)

2012’nin 1. çeyreğinden 2021’in 1. çeyreğine kadar toplam artış + %168,1 olmuştur.

Araziyi özel olarak satmak mı?

Deneyimlerime göre, önceki satışlardan elde edilen uzmanlık olmadan, bu, gayrimenkul satışında birçok hatanın ortaya çıkabileceÄŸi gerçek bir deney ve risktir. Gayrimenkul satışında vergi tasarrufu, finansman ve benzeri konularda daha bilgili olduÄŸu için genellikle bir gayrimenkul avukatından yardım alınması tavsiye edilir.

Mülkün özel satışı yoluyla meydana gelebilecek tehlikelerle ilgileniyorsanız, mülk satarken yapılan tipik 15 hata listemizi buradan okuyabilirsiniz. Kat mülkiyeti, ev, apartman binası, arsa:

Kısaca özetleyelim: Ä°yi baÄŸlantılara sahip brokerlara piyasa dışı satış yaparsanız, dahili aÄŸdaki yatırımcıların hedeflenen yaklaşımı sayesinde iÅŸleme kadar bazen 30 günden daha kısa bir sürede çok hızlı olabilir. Emlak portalları aracılığıyla satış yaparken, 3 ay gibi bir süre ve özel kiÅŸilerle çok fazla iletiÅŸim, artı kredi kontrolleri vb.

Planlama ve iyi bir emlakçı seçiminden sonra, mülk satışı için ihtiyaç duyacağınız belge ve evraklara geçiyoruz.

Arazi satışına ilişkin belgeler ve kayıtlar

Belgeler erken hazırlanır, çünkü birazdan değineceğimiz mülkün değerlemesi için de kullanılırlar.

Okuma ipucu: Mülk satışı: Belgeler

Kural olarak, bir mülkü satmadan önce aşağıdaki belgelere ihtiyacınız vardır:

  1. Tapu sicil müdürlüÄŸünden kadastro haritası veya emlak haritası
  2. Kalkınma planı
  3. Tapu kaydı özeti Tapu kaydı
  4. Arazi kullanım planı
  5. Ön bina baÅŸvurusu
  6. Bina yükümlülükleri hakkında bilgi
  7. Gelişim kanıtları
  8. Emlak vergisi bildirimi

Olay örgüsünü hazırlayalım mı? Bir sonraki adımın mülk deÄŸerlemesi ve teklif fiyatı olması gerekmez mi? Hayır, çünkü herhangi bir kozmetik düzeltme yapmayarak fiyat genellikle biraz yukarı doÄŸru ayarlanabilir. Henüz hiçbir fotoÄŸraf çekilmedi, hiçbir açıklama yapılmadı ve hiçbir yatırımcıya baÅŸvurulmadı.

Mülk deÄŸerlemesi öncesi deÄŸer artışı

İşte pratikten küçük bir örnek: Yatırımcılarımla konuştuğumda, genellikle büyük şirketler, enstitüler veya aile ofisleri oluyorlar. Buna göre, ülkenin herhangi bir yerinden bir kişi, mülkü yerinde canlı olarak hızlı bir şekilde gözden geçirmesi için hızlı bir şekilde gönderilir. Aynen böyle, arabayla hızlıca, yürüyerek birkaç metre.

TeÅŸhir için, deÄŸerleme için ve aynı zamanda bu tür spontane görünümler için, mülkünüzün deÄŸerini hala artırmanın yollarına bir göz atmaya deÄŸer. Basit “güzellik düzeltmelerinden” daha fazla geliÅŸim için hazırlık önlemlerine kadar.

Pratik örneÄŸimiz Berlin’deki bir mülkle ilgiliydi. Berlin’de yolunu bilen herkes, güvenlik önlemleri alınmamış boÅŸ mülklerin hızla çöplüÄŸe dönüÅŸtüÄŸünü bilir. Berlin’deki apartmanlar bile iÅŸgal edilmiÅŸse, hiçbir mülk güvende deÄŸildir.

Bunlar sadece küçük ÅŸeyler, ancak küçük kozmetik düzeltmeler veya tadilatlarla mülkün deÄŸerinde bir artış saÄŸlanabileceÄŸi gibi, mülkler de mülk fotoÄŸraflarından önce, deÄŸerlemeden önce, ilk görüntülemelerden önce optimize edilebilir. ÖrneÄŸin, yenileme çalışmaları için bir ustaya veya küçük deÄŸiÅŸiklikler için Berlin’deki bir mimara danışarak mülkün deÄŸerini artırabilirsiniz. Burada %5 veya %10’luk bir deÄŸer artışından bahsetmiyoruz, ancak piyasa deÄŸeri 1 milyon olan bir mülk için %1 veya %2’lik bir deÄŸer artışı bile satıcı olarak sizin kârlı bir ÅŸekilde cebinize koyabileceÄŸiniz önemli bir miktardır.

Teklif fiyatı: Mülk deÄŸerinin belirlenmesi (deÄŸerleme)

Bir arsanın değerlemesi, tıpkı herhangi bir mülkün değerlemesinde olduğu gibi çeşitli faktörlere tabidir. Diğerlerinin yanı sıra aşağıdaki faktörler arazinin değerlemesinde belirleyicidir.

Her şeyden önce, her mülkte olduğu gibi, bu da konumdur.

Konum, konum, konum … Berlin’deki mülkler için de

Bu aynı zamanda kalkınma ve ulaşım baÄŸlantılarıyla da ilgilidir. Arazi deÄŸerlemesinde bir sonraki faktör arsanın büyüklüÄŸüdür. Ancak boyut her ÅŸey deÄŸildir, düzen de bir rol oynar. Büyüklük ve yerleÅŸime ek olarak, elbette geliÅŸim, toprak durumu, standard arazi deÄŸeri ve olası kirlenmiÅŸ alanlar ve üçüncü taraf hakları da vardır.

Kesin ayrıntıları her zaman danışmanınızla (broker) işbirliği içinde tartışmalı ve çözmelisiniz.

Konum ve büyüklüÄŸün yanı sıra, doÄŸal olarak çok daha spesifik hale geliyor: Ä°nÅŸaat arazisinden bahsediyorsak, toprak örneklerinden bahsediyoruz, orman arazisinden bahsediyoruz, sonra da iklimsel deÄŸiÅŸikliklerden, tarım araz isine vb. Bu nedenle arazi deÄŸerlemesi, konut deÄŸerlemesi veya ev deÄŸerlemesi gibi özetlenmesi kolay bir konu deÄŸildir.

DeÄŸer faktörleri: kontrol listesi

Değerlendirme için faktörler önemlidir:

  • Mülkün konumu
  • Boyut ve kesim
  • Bölgenin geliÅŸimi
  • Toprak bileşimi
  • Geliştirme veya inşa edilebilirlik derecesi
  • Kirlenmiş sahalar
  • Üçüncü taraf hakları
  • Standard zemin değeri

Mülk türleri

Buna ek olarak, mülke bağlı olarak, geliştirme alanında değer faktörleri vardır. İnşaat için hangi seçeneklerin mevcut olduğuna bağlı olarak.

  • Orman veya çayırlık alan; gerekli olması halinde binaya izin verilmez
  • Ä°nÅŸaat bekleyen arazi; öngörülebilir gelecekte üzerine inÅŸaat yapılabilir
  • Ham inÅŸaat arazisi; arazi henüz geliÅŸtirilmemiÅŸtir
  • Ä°nÅŸaat arazisi; imar planı çerçevesinde geliÅŸme mümkün

Arazi satışı için hazırlık – Sonuç

İşte bireysel adımların bir özeti. Bir mülkün satış sürecini anlamanıza yardımcı olacak 6 kilit noktadan oluşan basit bir kontrol listesi.

  1. Zamanlama
  2. Broker randevusu
  3. Belgeler
  4. Mülk hazırlayın
  5. Teklif fiyatı
  6. Exposé

Arazi değerlemesi söz konusu olduğunda, çeşitli faktörler devreye girer. Elbette, bu genel kılavuzda her bir mülk değerlemesinin karmaşıklığını aktaramayız, ancak size şu ipucunu verebiliriz: kendinize aşağıdaki soruları sorun:

  • Ne tür bir arazi satıyorsunuz? Bir bina arsası mı, orman arsası mı, tarım arazisi mi,…
  • Mülkünüz ne kadar büyük?
  • Mülkünüz için ne tür bir kullanım amaçlanıyor?
  • Arsanızın üzerine nasıl inÅŸa edilebilir? Bu, inÅŸaat alanı (GFA) ve ev tipi ve/veya daire tipi anlamına gelir
  • Mülkünüzün bulunduÄŸu yere ulaşım baÄŸlantıları nelerdir?

Berlin: Başkentte gayrimenkul

Başkent, üniversite şehri, tarihi kale ve uluslararası bir konum olarak aileler, çiftler, bekarlar ve öğrenciler için yaşamak için cazip bir yer. Buna göre Berlin, göç nedeniyle sürekli artan bir nüfusla karşı karşıyadır.

Berlin emlak piyasası: Genel bakış

Berlin modadan sanata, finanstan yeni kurulan şirketlere kadar her şeyi sunuyor ve liste uzayıp gidiyor. Bu 3,75 milyonluk şehirde tutkusunu bulamayan neredeyse hiç kimse yoktur. Bu durum, şehrin yayılmasında ve farklı bölgelerinde de kendini göstermektedir. Bu nedenle genellikle ‘birçok şehir bir arada’ olarak tanımlanır. Berlin-Mitte’de bir yürüyüş Kreuzberg’den çok farklıdır ve Prenzlauer Berg genellikle Zehlendorf ile karıştırılmaz.

Berlin’de yaÅŸamak: Popüler yerleÅŸim bölgeleri

Almanya’nın baÅŸkentinin en güzel semtlerini tanıtıyor ve yeni evinizi kurmak için en iyi, en kaliteli ve en seçkin mülkleri nereden satın alabileceÄŸinizi veya yatırım amaçlı bir mülke yatırım yapmak için hangi semtlerin en uygun olduÄŸunu anlatıyoruz. Burada lüks Grunewald’dan büyüleyici Schmargendorf’a ve sessiz Dahlem’den tarihi Charlottenburg’a kadar en popüler yerleÅŸim bölgelerini sunuyoruz. Genel bakışa geri dönelim: Berlin’de yaÅŸamak.

Berlin’de gayrimenkul satışı: ev, daire ve arsa

Uluslararası bir konum olarak Berlin, dünyanın her yerinden gelen insanlar için yaÅŸamak için cazip bir yerdir. Charlottenburg ‘daki Wilmersdorf bölgesi bakımlı yeÅŸil alanlarıyla ikna ederken, Berlin-Pankow’daki Prenzlauer Berg ve Weißensee yerleÅŸim bölgeleri rakipsiz fiyatları ve merkezi konumlarıyla ilham veriyor. Dünya metropolü Berlin’deki dairenizi, apartmanınızı veya mülkünüzü satmak mı istiyorsunuz? Mülk satışı ve mülk deÄŸerlemesi konularındaki ücretsiz rehberlerimiz ve ipuçlarımızla iyi bir ÅŸekilde hazırlandınız. Genel bakışa geri dön: Berlin’de mülk satışı.

Lukinski's