Berlin’de arazi satışı: inşaat arazisi, tarım arazisi, orman ve çayır – bu işler böyle yürür

Berlin ‘de arsa satışı – Mülkünüzü satmak mı istiyorsunuz veya şu anda satmayı mı düşünüyorsunuz? Bu rehber kitapta, hazırlık aşamasından pazarlama aşamasına ve satın alma işlemine kadar olan süreç, satın alma sözleşmesi, satın alma fiyatı ve vergiler hakkında her şeyi öğreneceksiniz (daha fazlasını okuyun: Almanya’da Vergiler). Çok az kişinin deneyimi var, sonuçta arsalar nispeten nadiren satılıyor. Buna ek olarak, örneğin ani bir miras yoluyla beklenmedik bir şekilde mülk sahibi olan bazı satıcılar da vardır.

Berlin’de arazi satışı: süreci öğrenmek

Son 10 yılda, satış neredeyse her zaman karşılığını verdi ve birçok yatırımcı atlayıp kat mülkiyeti inşa ediyor (ETW). Neden? Sadece 2012’den 2021’e kadar Berlin’de kat mülkiyeti metrekare fiyatı +%168,1 oranında artarak 1.671 Euro’dan 4.781 Euro/m²’ye yükselmiştir. Konut, tarım arazisi veya orman için arazi, burada adım adım öğrenin: Charlottenburg, Wilmersdorf, Prenzlauer Berg, Kreuzberg ve Berlin‘in diğer tüm ilçelerinde arazi satışı. Arazi satışı için rehberimiz.

Mülk tipi: Ne satılıyor?

Bir arsanın değerini etkileyen, arsanın çayır veya orman arazisi, tarım arazisi, ham inşaat arazisi, inşaat bekleyen arazi veya inşaat arazisi olmasına bağlı olarak çeşitli faktörler vardır. Elbette bir yandan arazinin kullanım amacı, üzerine bina inşa etme olanakları ve elbette temel değer faktörlerinden biri: arazinizin konumu. Berlin hinterlandında ister inşaat arsası, ister orman arazisi veya tarım arazisi olsun, satıcılar ve mülk sahipleri için her zaman aynı sorular ortaya çıkar!

İşte bu noktada, arazinin değerlemesi de dahil olmak üzere arazi satışını adım adım yaklaştıran rehber kitabımız devreye giriyor.

Berlin’de mülk mü? Komisyoncu olmadan doğrudan bize!

Arazi satışında 1. adıma başlamadan önce – Her zaman satın alma seçenekleri arıyoruz ve sizden haber bekliyoruz. Doğrudan, emlakçılar, dolambaçlı yollar ve komisyonlar olmadan satın alıyoruz. Her türlü gelişmiş arazi, aynı zamanda gelişmemiş arazi, inşaat arazisi, ekilebilir arazi ve kırsal alanlardaki orman. Özellikle de MVP’de Berlin ‘in yarıçapı (~100 km) içinde.

Mülkünüzün ilk, kaba ve kişisel değerlendirmesi için doğrudan uzmanımızla görüşün.

• İletişim
• Arayın

Doğru zaman: kredi baskısı, yaşlılık, miras

Sebepler ne kadar farklı olursa olsun, gayrimenkul satış süreci her zaman nispeten aynıdır. Genel olarak, 3 aşama vardır: 1) mülkün satışı için hazırlık, 2) pazarlama aşaması ve 3) satışın tamamlanması.

Bir mülkün satılma nedenleri çok çeşitlidir. Yukarıda belirtildiği gibi, ani bir miras ve kendi yakın çevrenizde bile olmayan bir arsa ile yüzleşmek olabilir. Hemen yan tarafta olsa bile, o mülkle ne yaparsınız? Miras konusunun yanı sıra, mevcut kredilerden kaynaklanan mali baskı ve yaşlılık gibi birçok başka neden de vardır.

Nasıl olursa olsun: Satış baskısı olmaması için doğru zaman merkezidir. Ä°deal olan, 3-4 ay içinde satmak istediğiniz için kendinizi şimdiden bilgilendirmenizdir. Daha erken satış yapmanız gerekiyorsa, piyasa dışı ticaret uzmanları aracılığıyla doğrudan yerli yatırımcılara, yabancı yatırımcılara, kurumlara ve inşaat şirketlerine yaklaşmanız tavsiye edilir. Bu konuda daha sonra konuşacağız.

Avantaj Berlin: Şehrin cazibesi

Berlin, Avrupa’da başka hiçbir şehirde olmadığı kadar yatırımcı çekmektedir. Berlin, Avrupa Birliği’ne üye birçok ülkenin ortasında yer almaktadır. Berlin aynı zamanda Almanya’nın nispeten merkezi bir şehridir ve Münih, Hamburg ve Köln gibi şehirlerden araba, tren ve uçakla kolayca ulaşılabilir. Başkent olarak sadece turistler ve ekonomi için ilgi çekici değildir; ülkenin önemli politikacıları da burada ev sahipliği yapmaktadır. Görüyorsun ya: Birçok, farklı hedef grup!

Bu da satışları destekler. Schöneberg ve Wannsee gibi semtlerde veya Kreuzberg, Friedrichshain gibi popüler semtlerde ve Grunewald ve Weißensee gibi şık semtlerde satış yapın.

3 aşamalı satış: Satışın hazırlanması, pazarlanması ve kapatılması

Bu 3 aşamayı, ayrı ayrı adımlarıyla birlikte, mülk satış rehberimizde zaten okumuş olabilirsiniz.

Berlin’de arsa satışına ilişkin bu ek kılavuz, özellikle ilk mülkünü satanlar için hazırlanmıştır. Aşamalara ek olarak, mülk değerlemesine (konum, yerleşim, boyut, geliştirme vb.), satış için gerekli genel ve daha spesifik belgelere ve evraklara da bir göz atıyoruz ve … ama 1. adımdan başlayalım:

Satış hazırlığı

Arazi satışının hazırlanması: Planlama ve strateji

Hazırlık aşaması, bir daire veya evin satışında olduğu gibi stratejik planlama ile ilgilidir. Hazırlık aşaması satışın başarısı için çok önemlidir, burada doğru zamanlama, doğru acentenin seçimi (yukarıda belirtildiği gibi doğru hedef kitle için), satış için önemli belgeler ve kayıtlar söz konusudur ve bunlardan teklif fiyatı (arazi değeri) hesaplanır. Ä°ster arsa, ister orman, tarla veya dönüm olsun.

Berlin aranan bir yerdir. Aynı zamanda, (ilk kez) bir satıcı olarak, sonuçta size çok paraya mal olacak çok sayıda hata yapabilirsiniz. 5.000.000 avroluk bir değerde, sadece %15’lik bir kayıp 750.000 avroluk bir kayba neden olabilir. Ve Berlin Mitte’deki mülklerden bahsetmiyoruz bile. Örneğin Berlin Pankow‘da bu tür fiyatlara ulaşabilirsiniz.

Ama hazırlıktaki 1. adıma geri dönelim:

1. Bir zaman çizelgesi belirleyin
2. Broker randevusu
3. Belgeleri toplayın
4. Mülk hazırlayın
5. Teklif fiyatını belirleyin
6. İfşa oluşturun

Zamanlama ve broker seçimi

Her şeyden önce, zaman planlaması var. Bir mülkün satışı için, ilk düşünceden noter randevusuna ve satın alma bedelinin transferine kadar en az 3 ay hesaplamalısınız. Elbette, daha hızlı olabilir (yukarıda bahsedilen piyasa dışı alandaki yatırımcılara doğrudan ve ihtiyatlı yaklaşım), ancak burada genel bir genel bakış sunmak istiyoruz!

Satışa en az 3 ay kalması, üç ay sonra satılacağı anlamına gelmez. Doğru emlakçıya karar vermek, mülkün değerlemesi gibi burada da rol oynar. Değerleme çok yüksek belirlenirse, mülkünüz için olası alıcıları kaybedersiniz – Berlin’de bile!

Genel olarak, zaman baskısı altında satış yapmanın asla iyi bir seçenek olmadığı açıktır.

Bu ülkedeki emlak fiyatları neredeyse tüm bölgelerde nispeten yüksek ve istikrarlıdır; ne de olsa dünyanın en güçlü emlak piyasalarından biridir. Özellikle Berlin’de uzun süredir bir patlama yaşanıyor. Berlin’de metrekare fiyatları, şehir yönetimi buna karşı mücadele etse de artıyor. “Spekülatörlere” (yatırımcılara) karşı alınan önlemlere örnek olarak Mietpreisbremse (yakın zamanda kaldırılmış olsa da), yenileme ve modernizasyon yönetmelikleri, kiralık dairelerin ev sahibinin oturduğu dairelere dönüştürülmesi vb. verilebilir.

Berlin: Fiyat gelişimi (karşılaştırma)

Çoğu yatırımcının amacı arazi geliştirmektir. Bu da şu anlama geliyor: ne kadar çok konut birimi, ne kadar çok inşa edilebilir arazi alanı, o kadar iyi. Berlin’deki apartman dairelerinin metrekaresi için istenen fiyatlara bakıldığında da bu durum açıkça görülmektedir.

Berlin’de 2012’den 2021’in ilk çeyreğine kadar kat mülkiyeti için sorulan fiyatların gelişimi muazzamdır. İşte metrekare başına avro cinsinden ortalama fiyat hakkında bir fikir.

• 2012 (1. Çeyrek): 1.671 Euro / m²
• 2015 (1. Çeyrek): 2.321 Euro/m² (+%38,9)
• 2017 (1. Çeyrek): 3.154 Euro/m² (+%35,9)
• 2019 (1. Çeyrek): 3.897 Euro/m² (+%23,5)
• 2021 (1. Çeyrek): 4.781 Euro/m² (+%22,6)

2012’nin 1. çeyreğinden 2021’in 1. çeyreğine kadar toplam artış + %168,1 olmuştur.

Araziyi özel olarak satmak mı?

Deneyimlerime göre, önceki satışlardan elde edilen uzmanlık olmadan, bu, gayrimenkul satışında birçok hatanın ortaya çıkabileceği gerçek bir deney ve risktir. Gayrimenkul satışında vergi tasarrufu, finansman ve benzeri konularda daha bilgili olduğu için genellikle bir gayrimenkul avukatından yardım alınması tavsiye edilir.

Mülkün özel satışı yoluyla meydana gelebilecek tehlikelerle ilgileniyorsanız, mülk satarken yapılan tipik 15 hata listemizi buradan okuyabilirsiniz. Kat mülkiyeti, ev, apartman binası, arsa:

• Gayrimenkul satışında yapılan hatalar

Kısaca özetleyelim: Ä°yi bağlantılara sahip brokerlara piyasa dışı satış yaparsanız, dahili ağdaki yatırımcıların hedeflenen yaklaşımı sayesinde işleme kadar bazen 30 günden daha kısa bir sürede çok hızlı olabilir. Emlak portalları aracılığıyla satış yaparken, 3 ay gibi bir süre ve özel kişilerle çok fazla iletişim, artı kredi kontrolleri vb.

Planlama ve iyi bir emlakçı seçiminden sonra, mülk satışı için ihtiyaç duyacağınız belge ve evraklara geçiyoruz.

Arazi satışına ilişkin belgeler ve kayıtlar

Belgeler erken hazırlanır, çünkü birazdan değineceğimiz mülkün değerlemesi için de kullanılırlar.

Okuma ipucu: Mülk satışı: Belgeler

Kural olarak, bir mülkü satmadan önce aşağıdaki belgelere ihtiyacınız vardır:

1. Tapu sicil müdürlüğünden kadastro haritası veya emlak haritası
2. Kalkınma planı
3. Tapu kaydı özeti Tapu kaydı
4. Arazi kullanım planı
5. Ön bina başvurusu
6. Bina yükümlülükleri hakkında bilgi
7. Gelişim kanıtları
8. Emlak vergisi bildirimi

Olay örgüsünü hazırlayalım mı? Bir sonraki adımın mülk değerlemesi ve teklif fiyatı olması gerekmez mi? Hayır, çünkü herhangi bir kozmetik düzeltme yapmayarak fiyat genellikle biraz yukarı doğru ayarlanabilir. Henüz hiçbir fotoğraf çekilmedi, hiçbir açıklama yapılmadı ve hiçbir yatırımcıya başvurulmadı.

Mülk değerlemesi öncesi değer artışı

İşte pratikten küçük bir örnek: Yatırımcılarımla konuştuğumda, genellikle büyük şirketler, enstitüler veya aile ofisleri oluyorlar. Buna göre, ülkenin herhangi bir yerinden bir kişi, mülkü yerinde canlı olarak hızlı bir şekilde gözden geçirmesi için hızlı bir şekilde gönderilir. Aynen böyle, arabayla hızlıca, yürüyerek birkaç metre.

Teşhir için, değerleme için ve aynı zamanda bu tür spontane görünümler için, mülkünüzün değerini hala artırmanın yollarına bir göz atmaya değer. Basit “güzellik düzeltmelerinden” daha fazla gelişim için hazırlık önlemlerine kadar.

Pratik örneğimiz Berlin’deki bir mülkle ilgiliydi. Berlin’de yolunu bilen herkes, güvenlik önlemleri alınmamış boş mülklerin hızla çöplüğe dönüştüğünü bilir. Berlin’deki apartmanlar bile işgal edilmişse, hiçbir mülk güvende değildir.

Bunlar sadece küçük şeyler, ancak küçük kozmetik düzeltmeler veya tadilatlarla mülkün değerinde bir artış sağlanabileceği gibi, mülkler de mülk fotoğraflarından önce, değerlemeden önce, ilk görüntülemelerden önce optimize edilebilir. Örneğin, yenileme çalışmaları için bir ustaya veya küçük değişiklikler için Berlin’deki bir mimara danışarak mülkün değerini artırabilirsiniz. Burada %5 veya %10’luk bir değer artışından bahsetmiyoruz, ancak piyasa değeri 1 milyon olan bir mülk için %1 veya %2’lik bir değer artışı bile satıcı olarak sizin kârlı bir şekilde cebinize koyabileceğiniz önemli bir miktardır.

Teklif fiyatı: Mülk değerinin belirlenmesi (değerleme)

Bir arsanın değerlemesi, tıpkı herhangi bir mülkün değerlemesinde olduğu gibi çeşitli faktörlere tabidir. Diğerlerinin yanı sıra aşağıdaki faktörler arazinin değerlemesinde belirleyicidir.

Her şeyden önce, her mülkte olduğu gibi, bu da konumdur.

Konum, konum, konum … Berlin’deki mülkler için de

Bu aynı zamanda kalkınma ve ulaşım bağlantılarıyla da ilgilidir. Arazi değerlemesinde bir sonraki faktör arsanın büyüklüğüdür. Ancak boyut her şey değildir, düzen de bir rol oynar. Büyüklük ve yerleşime ek olarak, elbette gelişim, toprak durumu, standart arazi değeri ve olası kirlenmiş alanlar ve üçüncü taraf hakları da vardır.

Kesin ayrıntıları her zaman danışmanınızla (broker) işbirliği içinde tartışmalı ve çözmelisiniz.

Konum ve büyüklüğün yanı sıra, doğal olarak çok daha spesifik hale geliyor: Ä°nşaat arazisinden bahsediyorsak, toprak örneklerinden bahsediyoruz, orman arazisinden bahsediyoruz, sonra da iklimsel değişikliklerden, tarım araz isine vb. Bu nedenle arazi değerlemesi, konut değerlemesi veya ev değerlemesi gibi özetlenmesi kolay bir konu değildir.

Değer faktörleri: kontrol listesi

Değerlendirme için faktörler önemlidir:

• Mülkün konumu
• Boyut ve kesim
• Bölgenin gelişimi
• Toprak bileşimi
• Geliştirme veya inşa edilebilirlik derecesi
• Kirlenmiş sahalar
• Üçüncü taraf hakları
• Standart zemin değeri

Mülk türleri

Buna ek olarak, mülke bağlı olarak, geliştirme alanında değer faktörleri vardır. İnşaat için hangi seçeneklerin mevcut olduğuna bağlı olarak.

• Orman veya çayırlık alan; gerekli olması halinde binaya izin verilmez
• Ä°nşaat bekleyen arazi; öngörülebilir gelecekte üzerine inşaat yapılabilir
• Ham inşaat arazisi; arazi henüz geliştirilmemiştir
• Ä°nşaat arazisi; imar planı çerçevesinde gelişme mümkün

Arazi satışı için hazırlık – Sonuç

İşte bireysel adımların bir özeti. Bir mülkün satış sürecini anlamanıza yardımcı olacak 6 kilit noktadan oluşan basit bir kontrol listesi.

1. Zamanlama
2. Broker randevusu
3. Belgeler
4. Mülk hazırlayın
5. Teklif fiyatı
6. Exposé

Arazi değerlemesi söz konusu olduğunda, çeşitli faktörler devreye girer. Elbette, bu genel kılavuzda her bir mülk değerlemesinin karmaşıklığını aktaramayız, ancak size şu ipucunu verebiliriz: kendinize aşağıdaki soruları sorun:

• Ne tür bir arazi satıyorsunuz? Bir bina arsası mı, orman arsası mı, tarım arazisi mi,…
• Mülkünüz ne kadar büyük?
• Mülkünüz için ne tür bir kullanım amaçlanıyor?
• Arsanızın üzerine nasıl inşa edilebilir? Bu, inşaat alanı (GFA) ve ev tipi ve/veya daire tipi anlamına gelir
• Mülkünüzün bulunduğu yere ulaşım bağlantıları nelerdir?

Berlin: Başkentte gayrimenkul

Başkent, üniversite şehri, tarihi kale ve uluslararası bir konum olarak aileler, çiftler, bekarlar ve öğrenciler için yaşamak için cazip bir yer. Buna göre Berlin, göç nedeniyle sürekli artan bir nüfusla karşı karşıyadır.

Berlin emlak piyasası: Genel bakış

Berlin modadan sanata, finanstan yeni kurulan şirketlere kadar her şeyi sunuyor ve liste uzayıp gidiyor. Bu 3,75 milyonluk şehirde tutkusunu bulamayan neredeyse hiç kimse yoktur. Bu durum, şehrin yayılmasında ve farklı bölgelerinde de kendini göstermektedir. Bu nedenle genellikle ‘birçok şehir bir arada’ olarak tanımlanır. Berlin-Mitte’de bir yürüyüş Kreuzberg’den çok farklıdır ve Prenzlauer Berg genellikle Zehlendorf ile karıştırılmaz.

• Emlak Berlin

Berlin’de yaşamak: Popüler yerleşim bölgeleri

Almanya’nın başkentinin en güzel semtlerini tanıtıyor ve yeni evinizi kurmak için en iyi, en kaliteli ve en seçkin mülkleri nereden satın alabileceğinizi veya yatırım amaçlı bir mülke yatırım yapmak için hangi semtlerin en uygun olduğunu anlatıyoruz. Burada lüks Grunewald’dan büyüleyici Schmargendorf’a ve sessiz Dahlem’den tarihi Charlottenburg’a kadar en popüler yerleşim bölgelerini sunuyoruz. Genel bakışa geri dönelim: Berlin’de yaşamak.

• Grunewald
• Charlottenburg
• Hayvanat Bahçesi
• Dahlem
• Schmargendorf
• Prenzlauer Berg
• Kreuzberg
• Kurfürstendamm

Berlin’de gayrimenkul satışı: ev, daire ve arsa

Uluslararası bir konum olarak Berlin, dünyanın her yerinden gelen insanlar için yaşamak için cazip bir yerdir. Charlottenburg ‘daki Wilmersdorf bölgesi bakımlı yeşil alanlarıyla ikna ederken, Berlin-Pankow’daki Prenzlauer Berg ve Weißensee yerleşim bölgeleri rakipsiz fiyatları ve merkezi konumlarıyla ilham veriyor. Dünya metropolü Berlin’deki dairenizi, apartmanınızı veya mülkünüzü satmak mı istiyorsunuz? Mülk satışı ve mülk değerlemesi konularındaki ücretsiz rehberlerimiz ve ipuçlarımızla iyi bir şekilde hazırlandınız. Genel bakışa geri dön: Berlin’de mülk satışı.

• Pankow
• Charlottenburg
• Wilmersdorf
• Friedrichshain-Kreuzberg
• Prenzlauer Berg
• Kreuzberg
• Wannsee
• Steglitz
• Schöneberg