Ev satmak – yasal temeller ve düşmemeniz gereken tuzaklar

Bir evi satmak, birçok yasal prosedür, sözleşme ve gereklilik içeren büyük bir karardır. Bir ev sahibi olarak, mağazada sizin için neler olduğu ve anlaşmadan karlı bir şekilde çıkmak için nelere dikkat etmeniz gerektiği konusunda önceden bilgi sahibi olmalısınız. Bu alanda bilgi sahibi olmayanlar için dikkate alınması gereken birçok yasal temel ve her şeyden önce ne pahasına olursa olsun kaçınılması gereken küçük engeller vardır.

Noter – sözleşmelerin imzalanmasında yasal roller, görevler ve gereklilik

Noterler, avukatlardan farklı olarak, bir tarafın çıkarlarını desteklemeyen ve tarafsız davranan hukukçulardır. Çalışmalarının odak noktası, yasal işlemleri, vasiyet gibi yazılı irade beyanlarını ve aynı zamanda sözleşmeleri noter tasdik etmektir. Dolayısıyla, bağımsız ve gizli bir kamu görevinin sahipleridirler. Özel durumlarda noterler, örneğin satın alma bedelinin ödenmesi söz konusu olduğunda, fonları bir ‘noter emanet hesabı’ aracılığıyla emanet olarak da tutabilirler. Noter bu nedenle bir evin satışında önemli bir rol oynar.

Görevler – bu, bir evin satışında noterin rolüdür

Bir noterin görevi, tarafsız bir yasal otorite olarak gayrimenkul satışını tüm tarafları memnun edecek ve olası tüm anlaşmazlık noktalarını önleyecek veya baştan sona çözecek şekilde düzenlemektir. Noter, gerekli tüm yasal konuların şeffaf ve açık bir şekilde çözüldüğü bir kamu senedi (satış sözleşmesi) hazırlar. Noterin diğer görevleri şunlardır:

Gayrimenkul satın alma sözleşmesi noter onaylı olmalıdır

Almanya’da Medeni Kanun (BGB) §311b, arazi, malvarlığı, mülk ve gayrimenkul ile ilgili tüm yasal sözleşmelerin zorunlu noter tasdiki gerektirdiğini öngörmektedir.

Noterler alıcı ve satıcının korunmasını sağlar

Alıcının yasal olarak korunması için, tapu sicilinde öncelikli bildirim olarak mülkü alıcı için ayırır, böylece satıcı mülkü kısa sürede başka birine satamaz. Satıcının yasal olarak korunması için noter, alıcı satın alma bedelini fiilen öder ödemez tapu sicilinde mülkiyetin nihai devrini düzenler.

Noterler, taleplerin derhal uygulanabilir olmasını sağlar

Bu, noter onaylı sözleşmelerde öngörülen taleplerin derhal uygulanabilir olduğu anlamına gelir. Bu nedenle, taleplerin yerine getirilmesi için artık bir mahkemeye ek bir dava açmak gerekmez, ancak bir icra memuru derhal görevlendirilebilir. Bu durum, örneğin satın alma bedelinin ödenmemesi halinde gerçekleşir.

Noter, bir gayrimenkul satışında çözülmemiş tüm yasal konuları açıklar

Noter, tüm yasal ve hukuki konuları tüm sözleşme taraflarına kapsamlı, anlaşılır ve yeterli bir şekilde açıklamalıdır, böylece her iki tarafın gerçek iradesinin belgesel bir kaydı mümkün olur. Kamu görevlerinden dolayı bunu yapmakla yükümlüdürler.

Noterler her zaman aynı fiyata mal olur

Noter ücretleri Mahkeme ve Noter Ücretleri Kanunu’nda (Gerichts- und Notarkostengesetz, GnotKG) tüm Almanya’da aynı şekilde düzenlendiği için noter tarafından yapılan masraflar her zaman aynıdır. Bir noterin masrafları farklı bir şekilde düzenlemeye çalışması halinde, bu kanunen yasak olduğundan, bu etkisizdir. Bu hem maliyet düşüşleri hem de maliyet artışları için geçerlidir.

Satın alma sözleşmesi – yasal konular, tapu kaydı, yasal koruma ve kontrol listesi

Satın alma sözleşmesi, bir konut satışının üzerine inşa edildiği yasal temeldir. Duruma bağlı olarak, bir satın alma sözleşmesi her zaman farklı görünür ve tarafların neyi kabul ettiğine bağlı olarak daha fazla veya daha az düzenleme içerir. Satış sözleşmesi, birçok yasal belirsizlik ve aynı zamanda bazı kişiler için tuzaklar içeren karmaşık ve kapsamlı bir sözleşmedir. Uygulama da oldukça zaman alabilir. Bazen sözleşmenin noterde imzalanması ile tapu sicilinde mülkiyetin devredilmesi arasında 8 haftaya kadar zaman geçmektedir. Satın alma bedelinin transferi, mülkiyetin ve dolayısıyla intifa hakkı ve takyidatların değişimi ile nihai mülkiyet değişimi ve devir arasındaki bu eşitsizlik, bir evin satışında, satın alma sözleşmesinde ayrıntılı olarak düzenlenmesi gereken başka yasal sorunları ortaya çıkarmaktadır.

Adım adım satın alma sözleşmesi – Ne zaman ne olur?

Satış sözleşmesi çok karmaşıktır ve sıklıkla yeniden gözden geçirilir. Tüm taraflar, satın alma sözleşmesinin neler içerdiğini ve burada hangi düzenlemelerin yer aldığını bilmelidir. Şimdi adım adım, nelere dikkat edilmesi gerektiği açıklanmaktadır.

Adım 1 – Satın alma sözleşmesinden önce ne olur ve neleri göz önünde bulundurmanız gerekir?

Her iki tarafın da kabul etmesi halinde, noter huzurunda gayri resmi bir ön görüşme düzenlenir. Noter, kişisel verilerin kaydedilmesi ve işlerin durumu gibi resmi konuları açıklığa kavuşturur ve ilk yasal soruları yanıtlar. Ayrıca mülkün tapu kaydını kontrol eder ve bir satın alma sözleşmesi hazırlamaya başlar. Satış sözleşmesi, olası bir toplantıda açık soruların önceden netleştirilebilmesi ve herkesin satış sözleşmesini kabul etmesi için resmi noter tasdik tarihinden en az iki hafta önce her iki tarafa da gönderilmelidir. Noter sözleşme hakkında yasal bilgi vermekle yükümlüdür, bu nedenle soru sormaktan çekinmeyin.

Adım 2 – Satın alma sözleşmesi sırasında neler olur ve nelere dikkat etmeniz gerekir?

Satın alma sözleşmesinin noter tarafından onaylanması sırasında, noter satın alma sözleşmesini her iki tarafa da okur. Bu süre zarfında her bir nokta hakkında sorular sorulabilir ve gerekirse sözleşme metni değiştirilebilir. Tüm taraflar sözleşmeden memnun kaldığında, sözleşme imzalanır ve noter tarafından onaylanır. Alıcı, sözleşmeyi imzalayarak satın alma bedelinin tamamını ödemeyi kabul eder ve noter tarafından onaylandıktan sonra sözleşmeden cayamaz. Bu nedenle bankadan alınacak bir finansman taahhüdü her zaman bu tarihten önce hazır olmalıdır.

Adım 3 – Satın alma sözleşmesinden sonra ne olur ve nelere dikkat etmeniz gerekir?

Noterden randevu alındıktan sonra noter, yürütmeyi başlatmak için taraflar adına sonraki adımları atmaya yetkilidir. İlk olarak, noter tapu siciline “öncelikli devir bildirimi” olarak adlandırılan bir kayıt yapar. Bu, tabiri caizse, tapu sicilinde bir rezervasyondur ve mülkiyetin satıcıdan alıcıya geçtiğini ilan eder. Rezervasyon ayrıca alıcıyı mülkün iki kez satılmasına karşı korur. Bu işlem tamamlanır tamamlanmaz, noter satın alma sözleşmesini vergi dairesine gönderir. Sadece tapu devir vergisi, tüm masraflar (noter ücretleri ve tapu sicili) ve genellikle doğrudan satıcının hesabına geçen satın alma fiyatı ödendikten sonra, noter tapu sicilinde mülkiyetin devri için başvuruda bulunur. Satın alma bedelinin ödenmesi ile alıcının tapu siciline kaydedilmesi arasında iki aya kadar bir süre geçebileceğinden, mülkiyetin ve anahtarların devri genellikle daha erken, genellikle satın alma bedelinin ödenmesine yakın bir zamanda gerçekleşir.

Bir satın alma sözleşmesi neleri içermelidir? En önemli noktalar için kontrol listesi

• Hangi satın alma nesnesi satılıyor?
• Kim kime satıyor?
• Bununla ne satılıyor? ( Hazır mutfak, mülk,… )
• Nasıl satılıyor?
• Ödeme nasıl yapılır? ( Nakit, banka havalesi, … )
• Devir teslim tarihi ne zaman?
• Yardımcı ve bakım maliyetlerinin dökümü nedir?
• Geliştirme maliyetleri nasıl düzenlenir?
• Herhangi bir olası garanti talebi var mı?
• Nesnenin durumu nedir?
• Nesnenin kusurları var mı?
• Hangi izinler mevcut ve hangileri eksik?
• Maliyetlerin tahsisi
• Noterlik bürosunun yetkilendirilmesi

Satın alma sözleşmesinin kontrol edilmesi – gayrimenkul satın alma sözleşmesinde bulmanız gerekenler şunlardır

Gayrimenkul satın alma sözleşmesini, noter tasdik tarihinden en az iki hafta önce noterden alacaksınız. Daha sonra sözleşmeyi dikkatlice okumalı ve tüm önemli soruları açıklığa kavuşturmalı ve içindeki bazı şeyleri bulmalısınız. Öncelikle tüm isimlerin, adreslerin, … olup olmadığını kontrol etmelisiniz. doğru yazılmıştır. Satış sözleşmesinde satın alma nesnesine ilişkin verileri de bulmalısınız. Bu, sahibini, konumu, mülk tanımını ve bina tanımını bulabileceğiniz tapu sicilinden bir alıntı içerir. Ayrıca, satılan her şeyin tam olarak ne olduğu da listelenmelidir. Buna mobilyaların yanı sıra zemin veya tenteler de dahildir. Bir sonraki nokta nasıl satıldığı olmalıdır. Bu, satış fiyatını, paranın aktarılacağı banka hesabını ve taksitle veya benzer bir şekilde ödeme yapılmasının kararlaştırılıp kararlaştırılmadığını içerir. Sözleşmede ayrıca devir tarihi ve zilyetliğin devri de belirtilmelidir, çünkü bu aynı zamanda hakları, yükümlülükleri ve masrafları alıcıya aktarır.

Yasal koruma – bir satın alma sözleşmesi için hangi seçenekler var?

Bir satın alma sözleşmesinde kendinizi yasal olarak korumanın çeşitli yolları vardır. Bunlardan biri geçici satın alma sözleşmesidir. Bu, örneğin alıcı henüz finansmanın tam onayını almamışsa veya bir inşaat izni eksikse kullanılır. Ardından, alıcının sözleşmeden cayabileceği istisnai durumların düzenlendiği geçici bir satın alma sözleşmesi imzalanır. Bununla birlikte, sözde cayma hakkı talep etmek de mümkündür. Alıcı yükümlülüklerini yerine getirmezse bu gereklidir, çünkü o zaman satıcı satın alma sözleşmesinden çekilebilir.

Bir diğer yasal koruma seçeneği de hacizdir. Bu, alıcının tüm varlığıyla bir satın alma ve ödeme yükümlülüğüne girdiği için gerçekten ödeme yapmasını sağlar. Son yasal koruma seçeneği ise sözleşmeye dayalı cezalardır. Bunlar alıcıyı korur, çünkü örneğin satıcı zilyetliğin devri tarihine uymazsa, zararlardan sorumlu olacak ve kararlaştırılan sözleşme cezalarını ödemek zorunda kalabilecektir.