Bir eve değer biçmek – Evinizin değeri nedir? Evin türü ne olursa olsun, kendi evinin değerini yanlış değerlendiren herkes olası alıcıları korkutacaktır! Bir villa, müstakil bir ev, bir kır evi veya düşük enerjili bir ev olması fark etmez (ipucu: apartman daireleri için de geçerlidir). Sonuç: evinizi satın almak için herhangi bir teklif almayacaksınız. Değer faktörleri, konum, mobilyalar, piyasa değeri, gerçekçi fiyat – bunlar evinizin değerlemesi için ihtiyacınız olan önemli teknik terimlerdir. Evinizi satarken zaman sıkıntısı çekmemek için bu konu hakkında daha fazla bilgi edinin, çünkü ev satarken yapılan en büyük hatalardan biri budur. İşte ilk adımda mülkünüze kabaca nasıl değer biçeceğiniz! Piyasa değeri ve diğer tüm önemli değer faktörleri hakkında buradan bilgi edinin.

Ev değerlendirmesi

En önemli kriter konumdur. Gayrimenkul fiyatları bölgesel olarak, bazen önemli ölçüde farklılık gösterir. Bu nedenle, mülk karşılaştırmasına yalnızca civardaki mülkler dahil edilebilir. Rheinland-Pfalz ve Hessen bölgelerinde emlak satışı konusunda uzman olarak, emlak karşılaştırması yoluyla hızlı bir şekilde gerçekçi bir değerlendirme sağlayabiliriz. Mikro ve makro konumların yanı sıra mülkün yakın konumu da konut değerlemesinde eşit derecede önemlidir: arka plan gürültüsü, manzara ve ışık koşulları potansiyel alıcıları ilgilendirir ve mülk değerlerini ve ulaşılabilir fiyatı etkiler.

Konum, bina dokusu, piyasa değeri & Co. değerleme konusunu derinlemesine incelemeden önce, müşterilerimizle yaptığımız danışmanlık toplantılarında aldığımız temel 3 soruyla başlayalım:

• Bir eve nasıl değer biçebilirim?
• Bir evin piyasa değerini kim belirler?
• Banka bir eve nasıl değer biçer?

Elbette, gayrimenkul için kaba bir değerleme yöntemi arayan iki taraf her zaman vardır: Mülk satıcıları ve mülk alıcıları.

İlk olarak, satıcılar ve alıcılar için 2 doğrudan ipucu.

Satıcı – En Hızlı Değerleme Yöntemi

Değerlemeyi kendiniz yapın – Bunun için ilk göstergeleri kullanın, örneğin güncel arazi fiyatları için bu fiyat atlasını (harici) kullanın. Ancak, bu size yalnızca genel bir bakış sağlar. İyi ve kaba bir değerlemede başka birçok faktör rol oynar.

Bir profesyonel tarafından değerleme – Arazi, kat mülkiyeti, ev, apartman binası ve aynı zamanda özel mülkler için. Bu 6 faktör değerleme için sayılır: mülk tipi, konum, kat ve yaşam alanı, mülkünüzün yapım yılı. Aşağıdakiler de isteğe bağlıdır: satış nedeni (hızlı satmanız gerekiyorsa) ve mülkün resimleri.

• Puan alın

Alıcı – En Hızlı Değerleme Yöntemi

5 saniyede değerleme mi? Bu, kira getirisi ya da daha doğrusu brüt kira getirisi ile mümkündür. Küçük bir ayrıntı olarak, uzun vadeli yatırımlar için, çok fazla öz sermayeye sahip alıcılar için, satın alma fiyatı faktörü de vardır.

Peki, aradaki fark nedir ve bu süper hızlı değerleme nasıl çalışır? Gayrimenkule yeni başlayanlar ve acemiler, mülklerin değerlemesi söz konusu olduğunda genellikle iki teknik terim duyarlar: satın alma fiyatı faktörü ve brüt kira getirisi (kısaca kira getirisi). Her ikisi de farklı teklifleri karşılaştırabilmeniz için hızlı bir mülk değerlemesine yardımcı olur. Hatta görüşmeden önce, emlak portalındaki sergiye, teklife veya ilana bakarken.

5 saniye içinde değerlendirme:

• Kira getirisi (ve satın alma fiyatı faktörü)

Piyasa değerinin tanımı: Basitçe açıklanmıştır

Piyasa değeri, belirli bir zamanda çeşitli kriterlere göre hesaplanan ve işin olağan akışı içinde mülk için gerçekleştirilebilir olan fiyat olarak tanımlanır. Piyasa değerini belirlemek için birkaç başlangıç noktası vardır. Bunlar bir yandan yasal koşullarla, diğer yandan da mülkün gerçek özellikleriyle ilgilidir. Bu, yenileme durumu, mobilyalar, binadaki konum, enerji sertifikası ve çok daha fazlasını ifade eder.

Mal sahibinin kişisel koşulları dikkate alınmaz. Dolayısıyla, piyasa değeri açısından mal sahibinin satıştan elde edilecek paraya ne kadar acil ihtiyaç duyduğunun bir önemi yoktur. Öte yandan, ilgili mülk türüne yönelik genel talebin piyasa değeri üzerinde etkisi vardır. Avrupa hukukunda piyasa değeri terimi kullanılmama eğilimindedir. Burada uzun zamandır piyasa değerinden bahsediliyor.

Madde, verim veya karşılaştırmalı değere göre değerleme

Bir mülkün değerinin belirlenmesi için üç farklı prosedür tanımlanmıştır. Bir konutun değerlemesi, örneğin maddi değer yöntemi, kapitalize kazanç değeri yöntemi ve karşılaştırmalı değer yöntemi kullanılarak gerçekleştirilir. Tüm değerleme yöntemlerinde mülkün maddi değeri ilk belirleyici faktördür. Değerleme yöntemleri ayrı ayrı veya birlikte kullanılır. Yöntem seçimi öncelikle konutun kullanımına bağlıdır. Örneğin, kapitalize kazanç değeri yöntemi genellikle kiralık daireler için, karşılaştırmalı değer yöntemi ise ev sahibi tarafından kullanılan daire ve evler için kullanılır.

Şu anda trafik değerleri özellikle güneyde güçlü bir şekilde artmaktadır:

Statista‘da daha fazla infografik bulabilirsiniz

Piyasa değerine etki eden faktörler

Bir mülkün piyasa değeri, nihayetinde piyasada elde edilebilecek satış fiyatıdır. Ancak uygulamada, bir evin veya dairenin piyasa değeri büyük ölçüde arz ve talebin gerçekçi bir değerlendirmesine dayanır: bir arsa veya mülke olan talep ne kadar yüksekse ve buna karşılık gelen arz ne kadar azsa, mülkün piyasa fiyatı ve dolayısıyla piyasa değeri o kadar yüksek olur.

Sahanın değerini standart arazi değerine göre belirleyin

Mülkün konumunu belirlemenin en kolay yolu standart arazi değerini kullanmaktır. Standart arazi değerleri Almanya’daki her bir arazi için ayrı ayrı belirlenmektedir. Ancak, arazi değeri de sadece bir kılavuz değerdir, çünkü sadece sabit ortalama değer dikkate alınmaktadır. Belirli bir arsanın gerçek özellikleri – avantajlı ve daha az avantajlı – standart arsa değerine yansıtılmaz. Standart değer, diğer arazi satışlarından elde edilen hesaplanmış bir değerdir. Standart arazi değeri, karşılaştırmalı değer prosedüründe merkezi bir rol oynamaktadır.

Bina değeri nasıl belirlenir?

Tam bir mülk değerlemesi için, arazi değerine ek olarak mevcut bir binanın piyasa değeri de dikkate alınır. Binanın değeri, potansiyel kullanım alanlarına göre belirlenir. Kiralanmış bir bina söz konusu olduğunda, yıllık kira geliri ile aynı süre boyunca katlanılacak bakım maliyetleri karşılaştırılır. Örneğin, sadece çok düşük bir kira elde edilebiliyorsa, örneğin yerel kira endeksine göre, mülkün gelir potansiyeli de sınırlıdır. Bu da piyasa değerine dahildir.

Değerleme maliyetleri

Hesaplama için önce kaba bir değerleme yapılır. Bu nedenle nihai değerleme fiyatı, çoğu durumda, değerlemesi yapılacak mülkün tahmini değerine dayanmaktadır.

Mülkün değeri 150.000 Avro sınırının altında ise, yaklaşık 1.500 Avro tutarında bir masrafla karşılaşabilirsiniz. Değeri 1 milyon avronun üzerinde olan lüks mülkler veya apartmanlar için tahmini ücret 3.000 avroya çıkmaktadır.

• 150.000 Euro değerinin altında, yaklaşık 1.500 Euro
• Değeri 1.000.000 avronun üzerinde, yaklaşık 3.000 avro

Kaynak: Federal Uzmanlar Birliği

Ev değerlemesinde nelere dikkat edilir?

Kiralanmayan binalar söz konusu olduğunda, arsa değerine ek olarak aşağıdaki kriterler de konut değerlemesine dahil edilir:

• Konum
• Ev tipi – müstakil ev, apartman, teraslı ev, villa, yarı ahşap ev, vb.
• Ekipman
• Bina kalitesi
• Boyut, yerleşim ve oda sayısını içeren bina planları

İnşaat kalitesi ve zemin kaplamalarının, banyonun, mutfağın ve çatının durumu da piyasa değerinin belirlenmesinde kriterlerdir. Şömine, güzel peyzajlı bir bahçe, kış bahçeleri, yerden ısıtma, yüzme havuzu veya güvenlik ve akıllı teknoloji gibi mülkü çevredeki diğer mülklerden ayıran diğer özel özellikler fiyat belirlemeyi etkiler. Konutlar da büyük ve modern banyoların yanı sıra düzenli yenileme önlemleri nedeniyle ilgi çekici hale geliyor.

Varlık değeri yöntemi: varlık değeri bu şekilde hesaplanır

Piyasa odaklı karşılaştırmalı değer tespitinin aksine, kamu tarafından atanan veya yeminli değerleme uzmanları varlık değeri yöntemini kullanarak mülkün içsel değerini hesaplar. Sadece standart arazi değeri ve mülkün üretim maliyetleri dikkate alınır. Bununla birlikte, deneyimli emlakçılar tarafından yapılan bir değerleme ile mümkün olan en iyi satın alma fiyatının belirlenmesine de güvenebilirsiniz. Hangi konumların ve özelliklerin özellikle arandığını biliyoruz. Satın alma fiyatını belirlerken, emlak piyasasındaki mevcut durumu dikkate alıyoruz. Değerleme prosedürümüz, mülkünüzün gerçekleştirilebilir piyasa değeri hakkında kesin sonuçlara varılmasını sağlar. Kullanılan karşılaştırmalı değer yöntemi, mülkün maddi değerine değil, karşılaştırılabilir konumlardaki benzer mülk tekliflerinin gerçekte ulaştığı satış fiyatlarına odaklanmaktadır.

• Gerçek değer yöntemi

Her zaman önemli: enerji verimliliği

Satıcı yasal olarak muhtemel alıcıya daire veya bina için bir enerji sertifikası vermekle yükümlüdür. Düşük enerji gereksinimi, gayrimenkulde son derece aranan bir özelliktir ve mülk değerlemesi üzerinde olumlu bir etkiye sahiptir. Temel kural: Enerji verimliliği ne kadar yüksek olursa, alıcı için enerji maliyetleri (ısıtma, elektrik) o kadar düşük olur. Bu arada, idealist nedenler de gayrimenkul satın alırken enerji verimliliğinde önemli bir rol oynamaktadır: modern gayrimenkul müşterileri iklim değişikliğinden yalnızca mümkün olan en küçük ölçüde sorumlu olmak istemektedir.

Katma değer yaratmak: Ä°laveler, dönüşümler ve yenilemeler

Mülkün yaşam konforunu, kalitesini ve donanımını artırmaya katkıda bulunan yenileme veya dönüştürme çalışmaları mülkün değerini ayrıca artırabilir. Tadilat faturalarını saklayın ve mümkünse çevrimiçi değerleme sırasında ibraz edin. Örneğin yüzme havuzunun profesyonel kurulumu, fiyat, yapım yılı ve kullanılan bileşenlerin ayrıntılarıyla birlikte, gelecekteki alıcıları mülkün katma değeri konusunda ikna edecektir.

Mülkün durumu söz konusu olduğunda pencereler, çatı ve cephe ön plana çıkmaktadır. Modası geçmiş veya eskimiş tesisatları değiştirmek için yenileme çalışmaları yapıldıysa, bu kesinlikle mülkün değerini artıracaktır. Eksperler ayrıca “yenileme birikimi” terimi altında mülkün durumuna ilişkin faktörleri de dikkate alır: Gelecekteki mal sahibi ilerleyen yıllarda ne gibi masraflar bekleyebilir? Yeni ve enerji tasarruflu ısıtma sistemleri, yenilenmiş banyo armatürleri, kapı kolları veya ek ısı yalıtımı, bir mülke değer katan diğer önlemlerdir.

Tapu kayıt özeti gönderin

Tapu kaydı özeti, mülk ve mülk gelişimiyle ilgili geçmiş ve güncel olayları içerir: Mülk ne zaman kime aitti, hangi tarihte hangi binalar inşa edildi veya değiştirildi? Yerel bölge mahkemesindeki tapu sicil dairesi, bölgedeki tüm tapu kayıtlarını yönetir ve talep üzerine tapu kayıt özetini mal sahibine verir.

• Arazi kayıt özeti

Kira sözleşmeleri değerlemeye dahil edilmiştir

Kiralanmamış mülkleri pazarlamak genellikle daha kolaydır, çünkü birçok alıcı kendi satın aldıkları yeni eve veya daireye taşınmak ister. Mülklerin kiraya verilmesi durumunda, satış gelirleri bu koşullar altında bir miktar daha düşük olmaktadır. Öte yandan, yatırımcılar için bir dairenin doluluk oranı satın alma niyetinde belirleyici bir faktördür.

Kiralanan mülklerin değerlemesi için mevcut kira sözleşmeleri çok önemlidir. Potansiyel alıcı mülkün satın alınmasıyla bir getiri elde edebiliyorsa, kiralanmış bir konut kesinlikle yatırımcıların ilgisini çekebilir ve fiyatı artırabilir. Kira sözleşmeleri, kiracıların evde veya dairede ne kadar süredir yaşadıkları ve aylık net kiranın ne kadar olduğu hakkında bilgi verir. İyi emlakçılar, kiralanmış bir mülkün satın alınmasının gerçekte nasıl karşılandığını belirlemek için kapitalize kazanç değeri yöntemini kullanır.

Almanya’da konut fiyatları: Yükseliş eğilimi

Statista‘da daha fazla istatistik bulabilirsiniz

Kesin satın alma fiyatı

Değerleme prosedürü ne olursa olsun, satın alma fiyatı nihai olarak piyasa olaylarından etkilenir. Alıcı açısından bakıldığında, şu anda talep edilen satın alma fiyatları birçok kişiye çok yüksek görünmektedir. Öte yandan satıcı, emlak fiyatlarının mevcut gelişimi ile önemli bir avantaja sahiptir: – elbette konuma bağlı olarak – şu anda ulaşılabilir fiyatlar nedeniyle, birçok mülk sahibi şu anda mülklerini gerçek piyasa değerinin önemli ölçüde üzerinde satabilir.