Emlak vergisi nedir?

Ev sahipleri, daire sahipleri, arsa sahipleri, hepsi Almanya’da emlak vergisine tabidir. Emlak vergisi yıllık olarak tahakkuk eder ve vergi daireleri, daha doğrusu Lagefinanzamt tarafından hesaplanır.

Sahipleri için emlak vergisi:

• Evler
• Kat Mülkleri
• Arazi

Emlak vergisini nasıl hesaplıyorsunuz?

3 adımda hesaplama – Bireysel bir mülkün emlak vergisi miktarını hesaplamak için 3 adımlı bir formül vardır. Öncelikle, mülkünüz için vergi dairesinden alınan ve basitçe ifade etmek gerekirse, takdir edilen değere ihtiyacınız vardır.

2. Adım emlak vergisi oranıdır, basitçe söylemek gerekirse, sahip olduğunuz mülkün türüne bağlı olarak değer daha yüksek veya daha düşük olacaktır. Örnek: Yarı müstakil bir evde emlak vergisi oranı, müstakil bir müstakil evden biraz daha düşüktür. 3. Adım, emlak vergisi değerlendirme oranıdır. Bu, her belediye tarafından ayrı ayrı belirlenir. Bu şekilde belediyeler, örneğin konut inşaatçıları ve sermaye yatırımcıları için de kendilerini daha cazip hale getirebilirler.

Formül:

• Belirlenen takdir edilen değer x emlak vergisi oranı x emlak vergisi değerlendirme oranı

Temel, değerlendirilen değerdir – mülkünüzün değerlendirilen değeri ne kadar yüksekse, belediyenizdeki diğer mülk sahiplerine kıyasla o kadar fazla emlak vergisi ödersiniz.

Emlak vergisi hızlı bir ÅŸekilde açıklandı

Emlak vergisini en önemli yönleriyle hızlıca tekrar özetleyelim.

Emlak vergisi hızlı bir şekilde açıklandı:

• Yıllık emlak vergisi
• Adım 1 – DeÄŸerlendirme esası = standard deÄŸer (mülkünüzün vergi dairesi tarafından deÄŸerlemesi)
• Adım 2 – Emlak vergisi oranı : Mülk tipi
• Adım 3 – Emlak vergisi değerlendirme oranı: Belediye değerlendirme oranı

Emlak vergisi reformu nedeniyle değişim

1. Yaklaşık 35 milyon mülkün yeniden deÄŸerlemesi
2. Federal hükümet tarafından tek tip deÄŸerlendirme
3. Yeni bir kategori olarak emlak vergisi C

Yaklaşık 35 milyon mülkün yeniden deÄŸerlemesi

Emlak vergisi, 1998 yılında yürürlüğe girmesinden bu yana her zaman tartışmalı olmuştur. Bunun nedeni, BewG’ye (Değerleme Yasası) göre değerlemenin temelinin 1964 (eski federal eyaletler) ve 1935 (yeni federal eyaletler) yıllarına ait eski değerler olmasıdır.

Bu nedenle 2018 yılında Federal Anayasa Mahkemesi, emlak vergisinde köklü bir reform yapılması gerektiğine karar verdi. Sözleşme 31 Aralık 2024 tarihine kadar uygulanacaktır. Bu nedenle, mülk sahipleri vergi dairelerinden mülklerinin yeniden değerlemesine ilişkin güncel verileri sunmalarını talep eden mektuplar almaktadır.

• 1964’ten (eski BL) ve 1935’ten (yeni BL) eski değerler

Değerlendirmenin metodolojisi hakkında daha fazla bilgiye buradan ulaşabilirsiniz:

• AktifleÅŸtirilmiÅŸ kazanç yöntemi
• Gerçek deÄŸer yöntemi

Federal hükümet tarafından tek tip deÄŸerlendirme

• Planlandı: Ülke çapında tek tip deÄŸerlendirme yöntemleri
• Güncel: Federal eyaletlerde farklı deÄŸerleme yöntemleri

Yeni bir kategori olarak emlak vergisi C

Halen 2 tür emlak vergisi bulunmaktadır: emlak vergisi A ve emlak vergisi B. Emlak vergisi “A”, tarım ve ormancılıkta kullanılan ya da kısaca tarımsal arazi için kullanılmaktadır. Emlak vergisi “B”, diğer gelişmiş ve geliştirilebilir mülkler, yani bina kullanımı olan her şey için kullanılır.

Emlak vergisi reformuyla birlikte, emlak vergisi C olarak adlandırılan bir kategori daha ortaya çıkacaktır.

• Arazi vergisi “A” – tarımsal kullanım (tarım ve ormancılık kullanımı olan araziler)
• Emlak vergisi “B” – Bina kullanımı (diğer gelişmiş ve geliştirilebilir arazi)

“C” emlak vergisi, önceki “B” emlak vergisini 2 parçaya böler. “B” emlak vergisinde diğer tüm inşa edilmiş mülkler kalır. Emlak vergisi “C” sadece müstakil mülkler için olacaktır. Başka bir deyişle, üzerine inşaat yapılmamış ancak uzun süredir izin verilmiş olan arazi.

Emlak vergisi “C “nin amacı yeni bir yaşam alanı yaratmaktır. Böylece üzerine inşaat yapılması muhtemel boş arazilere kendi (daha da yüksek) vergi oranı verilebilir.

• Emlak vergisi “C” – müstakil bina arsaları

Kısmi satış / kısmi satın alma: Nedir? Açıklama + avantaj

Elbette birçok parça satın alma sağlayıcısının reklamlarını zaten görmüşsünüzdür. Bu satın alma teklifi özellikle, örneğin daha keyifli bir emeklilik için paraya ihtiyacı olan yaşlı mülk sahiplerine yöneliktir.

Kullanım maliyetlerine, avantajlara, dezavantajlara, toplam satışa, enflasyon altında hesaplanan deÄŸer artışına ve hangisinin “daha ucuz” olduÄŸuna dair bir karşılaÅŸtırmaya bir bakış: kısmi satın alma mı yoksa alternatif mülk kredisi, daha spesifik olarak ipotek kredisi mi? Buna ek olarak, vergiler, mirasçılar topluluÄŸundan satış, boÅŸanma ve çok daha fazlası.

Burada ayrıca tüm hesap makinelerini örneklerle birlikte bulacaksınız: Kısmi Satış SaÄŸlayıcı KarşılaÅŸtırması.

İlk olarak, hızlı ve kısa bir tanım.

Kısmi satış veya kısmi satın alma tanımı

Gayrimenkulün kısmi satışı ne anlama geliyor?

Elbette mülkünüze ikinci bir kişi taşınmaz, tek kullanıcı siz kalırsınız. Bununla birlikte, eski tek malik olarak, kısmi satın alma işleminden sonra artık tamamen sahip olmadığınız mülkün bir kısmının kullanımı için kira ile karşılaştırılabilir bir ücret ödersiniz. Bu ödeme “kullanım tazminatı” veya “kullanım ücreti” olarak adlandırılır.

Kısmi satış özetlenmiştir:

• Mülkünüzün bir kısmını satarsınız (genellikle %10-50)
• Evin kısmen satın alınması: Evet
• Kısmi daire satın alımı: Evet
• Kısmi arazi satın alımı: Evet
• Finans şirketi ortak oldu
• Mülkün tek kullanıcısı olarak kalırsınız
• Aylık kullanım ücreti ödersiniz
• X yıldaki toplam satışlar (isteğe bağlı)

Kısmi satın alma ile ilgili en önemli sorular

Bir bakışta en önemli sorular:

• Evin yarısını satabilir miyim? Evet, çoÄŸu satıcı ~ %20-50.
• Dairemin bir kısmını satabilir miyim? Evet.
• Arazi için de kısmi satın alma mı? Evet.
• Avantaj mı? Hızlı, karmaşık olmayan satın alma fiyatı transferi.
• Dezavantaj mı? Kullanıcı ücreti (~ yıllık %3-5)
• Buna ek olarak, toplam satışlar için: Bazen enflasyonun altında

Parça satın alırken bu önemli faktörler

Kısmi satış için kilit faktörler:

• MülkündeÄŸeri = 500.000 Euro
• Ä°stenen acil ödeme = 100.000 Euro
• Satılık hisse = %20
• Aylık kullanım ücreti = ?
• (eğer) X yıl sonra toplam satış = ?

Karşılaştırmada iki temel soruya cevap vermeniz gerekiyor:

1. Aylık kullanım ücreti ne kadar?
2. (Toplam satışta, daha sonra) takdir ve ücretler?

Fark: Satış ve kısmi satış

Kısmi satışı normal mülk satışından ayıran nedir? Bir mülkü normal şekilde satmak istiyorsanız, toplam üç ana aşamadan geçersiniz (hazırlık, görüntüleme/kredibilite kontrolleri, satış) ve bunlar da birkaç adım içerir. Mülkiyet durumuna (talep) bağlı olarak, ödeme gücü olan alıcıların (kredibilite) aranması daha uzun sürebilir.

Düzenli mülk satışı: zamanlama

Kabaca özetlemek gerekirse, gayrimenkul satışı aÅŸağıdaki adımları içerir:

1. Belgeleri hazırlayın
2. Değerleme
3. Emlak pazarlama
4. Bir ifşanın hazırlanması
5. Görüntüleme randevularının gerçekleÅŸtirilmesi ve planlanması
6. Satın alma görüÅŸmeleri
7. Satın alma sözleÅŸmesinin iÅŸlenmesi ve hazırlanması
8. Anahtarların teslimi

Kısaltılmış satış aşaması

Kısmi satış ile bu adımların büyük bir kısmı tamamen atlanmış olur. Doğrudan mülkünüzü orantılı olarak satın alan bir finansal hizmet sağlayıcısına gidersiniz. Buna göre, aşağıdaki adımlar normal bir mülk satışı sürecinden kalmadır:

1. Değerleme
2. Satın alma sözleÅŸmesinin iÅŸlenmesi ve hazırlanması
3. Anahtarların teslimi

Bir bakışta avantajlar: Hızlıca satıldı ve parası ödendi

İster teraslı bir ev, ister müstakil bir ev, hatta bir apartmanda kat mülkiyeti olsun: mülkünüzün bir kısmını hiç bu kadar hızlı satmamıştınız.

Kısmi satışın avantajları vardır:

• Bankalardan bağımsız finansman yöntemi
• Kredi kontrolü yok, cf. kredi finansmanı
• Hızlı satış süreci

Dezavantaj mı? Maliyet karşılaştırmasında kullanın

Giriş bölümünde açıklandığı üzere, “kısmi satın alma” teklifi özellikle yaşlı mülk sahiplerine yöneliktir.

“Bankalar yaşlılara hiç/az kredi veriyor”.

Bu yaygın bir önyargıdır. Bu nedenle “mülkünüzün kısmi satın alımı” ile reklam yapmak ÅŸu anda çok iÅŸe yarıyor. Ancak, takip maliyetleri genellikle dikkate alınmamaktadır. ÖrneÄŸin, mülkün %25’ini satıp ayda 300 Euro kullanım masrafı ödüyorsanız, bu miktarı normal bir gayrimenkul kredisiyle, daha doÄŸrusu bir ipotek kredisiyle mutlaka karşılaÅŸtırmalısınız.

Aksi takdirde, geriye dönüp baktığınızda, bu size her ay paraya mal olan bir deneyimdir.

Analize başlayalım.

Kısmi satın alma için kullanım ücreti: Dezavantaj 1

Şimdi sıra “takip masraflarında”.

Aylık kullanıcı ücreti nedir? BirçoÄŸu ÅŸu anda bunu “kolay”, “keyifli”, “bankasız” olarak tanıtıyor. Bu doÄŸru. Ama fiyatı yüksek. Hepsinden önemlisi, finans ÅŸirketlerine kısmi satın alımda ortaya çıkan devam eden maliyetler. Finans ÅŸirketi ortak sahip haline gelir. Mülkün satılan kısmı tekrar kullanımınıza sunulmuÅŸtur.

Yani bahçenizin “yarısını” ya da odalarınızın bir kısmını vermiyorsunuz: mülkünüzü tek başınıza kullanmaya devam ediyorsunuz.

Bunun için “kullanım tazminatı” ödersiniz.

Kullanım için tazminat tutarı

Finans şirketinin mülkün kullanımı için talep ettiği tazminat genellikle şu şekildedir

• Kullandırılan tutarın yıllık %3-5’i arasında.

Toplam, her bir durumda 1 yılı ifade etmektedir. Aylık kullanım ücretinin (sağlayıcıya bağlı olarak) hesaplanması için formül:

• Aylık kullanım ücreti = %3 * satın alma fiyatı (hisse) / 12
• = 3% * 100.000 / 12

Bu, 100.000 avro değerinde kısmi bir satışla ayda 250 avro ödeyeceğiniz anlamına gelir.

Kullanıcı ücreti 100.000 Euro = 250 Euro / ay

Her zaman olduÄŸu gibi, saÄŸlayıcıya baÄŸlıdır. Tüm saÄŸlayıcıları burada Kısmi Satın Alma Evinde bulabilirsiniz : KarşılaÅŸtırma.

Gayrimenkul kredisi karşılaştırması: %2-4 daha ucuz

Şu anda “klasik” bir gayrimenkul kredisi için ne kadar ödüyorsunuz? Düşük faiz oranı aşaması nedeniyle şu anda yalnızca ödeme yapıyorsunuz:

• Kullandırılan tutarın yıllık yaklaşık %1’i

Finansman talebi 100.000 ile karşılaştırıldığında sadece ~ 80 Euro / ay.

Sadece kredi ~ 80 Euro / ay

Mülkünüzün kısmi satışı söz konusu olduğunda hesaplama ve değerlendirme yapmak faydalı olacaktır. İpucu! Ayrıca kısmi satışa bir başka alternatif olarak “gayrimenkul rantı” hakkında da bilgi edineceksiniz.

Vergiler: Ne kadar ödemeniz gerekiyor?

Kısmi satış için vergi normal satıştan farklı değildir.

Bu vergi kontrol listesinde de görebileceÄŸiniz gibi, özel ÅŸahıslar için aslında “sadece” spekülasyon vergisi söz konusudur. Bir mülk satın alındıktan sonraki ilk 10 yıl içinde tekrar satıldığında yürürlüÄŸe girer. Spekülasyon vergisinin miktarı, yüzde 25’ten fazla olabilen bireysel vergi oranına göre hesaplanır.

Bütünlük açısından, 5 yıl içinde 3 veya daha fazla mülk satan herkes aynı zamanda ticari mülk ticaretine ve dolayısıyla ticaret vergisine tabidir. Son olarak, bütünlük adına, ticari gayrimenkul ticareti için ciro vergisi (alıcı).

Gayrimenkul satarken vergiler konusunda daha fazla bilgi:

• Gayrimenkul satışı: Vergiler

Hesap makinesi! Sağlayıcı karşılaştırması

Bu analizde, tüm sağlayıcıların hesaplayıcılarında sizin için bir örnek hesapladım. Kullanıcı ücreti ne kadar? Toplam satış için ne kadar alıyorsunuz? Büyük sağlayıcı karşılaştırmasını burada bulabilirsiniz:

• Karşılaştırmalı olarak kısmi satış sağlayıcıları

Toplam satın alma fiyatı ve enflasyon: Dezavantaj 2

Adım 2) toplam satın alma iÅŸleminin çevrimiçi hesaplaması hakkında dikkatlice düÅŸünürseniz, mülkün herhangi bir bölgesini(mülk konumu) belirtmediÄŸinizi fark edeceksiniz. Buna göre, deÄŸer artışı çok kaba bir deÄŸerdir. Ama bunu bir temel olarak alalım.

Enflasyon ve değerlenme: karşılaştırma (-%2,8 kayıp)

Enflasyon faktörü (devalüasyon) – Avrupa Merkez Bankası’na göre yılda %2 olması gereken, ancak ÅŸu anda %5’e kadar yükselen (01/22 itibariyle) enflasyonu ikinci bir faktör olarak eklerseniz, o zaman göreceksiniz:

Sadece %25, 15 yılda %30 değer artışı, enflasyonu bile telafi etmiyor.

Öyleyse 15 yılda %30’u ve enflasyonu (“istenildiği gibi” %2’de, artış olmadan) karşılaştıralım:

Karşılaştırmamızın sonucu:

(Çoğu) çevrimiçi hesaplayıcıya göre, %-2,8’lik bir kayıp.

Buna göre, %32,8’in altında kalmanız halinde enflasyon tazminatı bile alamayacaksınız.

Kısmi satışınız için ipuçları: kullanım, ömür boyu rant, boÅŸanma ve miras

İşte size düşünmeniz için bazı pratik ipuçları ve yiyecekler:

Emlak emekliliği: Başka bir alternatif

Artık kısmi satış ve ayrıca ipotek kredisi hakkında bilgi edindiniz. Belki sizin için bir başka ipucu da emlak emekliliğidir. Bu, özellikle daha yüksek bir yaşa, genellikle 70 veya 75’e ulaştıysanız ilginçtir.

Gayrimenkul rantı şu anlama gelir: Mülkünüzü (doğrudan) tamamen satarsınız, ancak ömür boyu ikamet ve kullanım hakkını elinizde tutarsınız. Buna ek olarak, aylık küçük bir miktar alırsınız. Bazıları için bu iyi bir çözümdür. Çünkü artık bakım masraflarıyla da ilgilenmek zorunda değilsiniz, yeni mal sahibi bununla ilgileniyor.

Gayrimenkul emekliliği basitçe açıklanmıştır:

• Mülkünüzün doÄŸrudan, eksiksiz satışı
• Ömür boyu ikamet ve kullanım hakkı
• Satıcıdan küçük, aylık “ekstra emeklilik maaşı”
• Bakım maliyeti yok

Ä°ntifa hakkı: “Ömür boyu, tek başına ikamet hakkı

Farklı saÄŸlayıcıları karşılaÅŸtırmadan önce, mülkünüzü kısmen satmaya gerçekten karar vermeniz gerekiyorsa önemli bir ipucu verelim. Kısmi satış kılavuzunda daha önce öÄŸrendiÄŸiniz gibi, mülkünüzü 2 ÅŸekilde satabilirsiniz: Kısmi veya Kısmi dahil X yıl içinde toplam satış.

X yıl sonra genel bir satış yapmayı düşünüyorsanız, mutlaka bir göz atın:

Toptan satış durumunda intifa hakkı

Basit bir ifadeyle, intifa hakkı, satıştan sonra bile (ve erken miras gibi diğer durumlarda) mülkünüzü kullanma hakkına sahip olduğunuz anlamına gelir.

Avantaj: İntifa hakkı size herhangi bir zamanda satıcının iyi niyetine veya rızasına bağlı olmama avantajını sağlar.

Mevcut finansmana raÄŸmen kısmi satış mümkün mü?

Anlaşmaya bağlı olarak kısmi satışlar mümkündür, ancak hem borçlu (mülk sahibi) olarak siz hem de banka, en azından üzerinde anlaşmaya varılan sabit faizli bir dönem boyunca, yapılan kredi sözleşmesine temelden bağlıdır. İdeal olan, mülkünüzün ödenmiş olmasıdır.

Kısmi satış ile ömür boyu rant arasındaki fark nedir?

Öncelikle vadeli hayat yıllık gelirini açıklığa kavuşturalım: Ömür boyu yıllık gelir kapsamında, mülkünüzü yıllık gelir ödemesi ve eş zamanlı olarak ömür boyu ikamet ve kullanım hakkı karşılığında satarsınız. Bu nedenle bir mülkün satışının özel bir şeklidir. Avantajı: likidite.

• ÇoÄŸunlukla 70 yaÅŸ üstü mal sahipleri
• Bir finans şirketine komple satış
• Buna karşılık, ömür boyu ikamet ve kullanım hakkı
• Sizin için ek aylık tutar (ömür boyu rant)
• Ek maliyet / bakım maliyeti yok

Mirasçılar topluluÄŸu: Mirastan sonra satış

Mirasçılar topluluğundaki bir hisseyi satabilir misiniz? Evet. BGB § 2033 paragraf 1’e atıfta bulunarak:

“Ortak mirasçılardan her biri terekedeki payı üzerinde tasarrufta bulunabilir.”

Konuyla ilgili daha fazla bilgi:

• Mirasçılar topluluÄŸu: mülk satışı

Boşanma: Ayrılık sonrası satış

Ayrılık veya boÅŸanmadan kaynaklanan hisseleri satmak mümkün mü? BoÅŸanma durumunda iÅŸler ilk baÅŸta biraz daha karmaşıktır. Prensip olarak, ancak ayrılık yılından sonra, ancak en geç boÅŸanmadan sonra, eÅŸler eÅŸlerinin evlerini satmasını talep edebilirler. Bu konuda tedarikçilerle tek tek konuÅŸun.

Daha fazlası için:

• BoÅŸanma: Mülk satışı

Yöntemli her türlü mülk deÄŸerlemesi

Anonim olarak mı satmak istiyorsunuz? Arazi için satın alma profilimizi buradan okuyun. Arazinin özel satışı birçok tehlike ve risk içerir, bu nedenle arazi satarken hatalar ortaya çıkar.

Mülk deÄŸerleme konusu hakkında daha fazla bilgiyi buradan edinebilirsiniz. Bir mülke nasıl deÄŸer biçersiniz? Bir mülkün piyasa deÄŸerini nasıl hesaplarsınız Bir mülke kimin deÄŸer biçmesine izin verilir? Standard zemin deÄŸeri hakkında kim bilgi veriyor? DeÄŸer faktörleri, konum, olanaklar, piyasa deÄŸeri, gerçekçi fiyat: Mülkünüze bu ÅŸekilde deÄŸer biçebilirsiniz.

DeÄŸerlendirme: durum, seçenekler ve geliÅŸim

Cevaplanması gereken birçok soru vardır, en iyi cevap mülk deÄŸerlemesi veya arazi deÄŸerlemesi için yanınızda bir uzman bulundurmaktır. Gayrimenkullü veya gayrimenkulsüz mülkünüz için hangi fiyat uygun ve gerçekçi? Satın alma iÅŸlemi çok kısa bir süre önce yapılmışsa, o zamanki satın alma fiyatı ilk referans noktası olabilir. Bölgelerin çevrimiçi tekliflerinden karşılaÅŸtırılabilir araziler de belirsiz bir tahmin saÄŸlayabilir.

Mülkü satarken, “algılanan değer” en uygun temel değildir.

Değer çok yüksekse, mülk “yanabilir” çünkü piyasada çok uzun süre kalır ve mülkle ilgili bir şeyler yanlış görünür.

Genellikle fiyat düşürülür, bu da mülkün gerçek gelir potansiyelinin kaybolduğu anlamına gelir – iyi parayı kaçırırsınız. Bu durum, tasarruf bankaları tarafından FlowFact AG ve IIB Dr. Hettenbach Enstitüsü ile işbirliği içinde yürütülen bir araştırmayla da kanıtlanmıştır. Pazarlama süresi, satış fiyatı ve pazarlama fiyatı arasında bir korelasyon bulunmuştur. Çalışma, mülkün değerlemesi yapılırken gerçekçi bir değerlendirmeye dayanılması halinde elde edilen gelirin daha fazla ve pazarlama süresinin daha kısa olduğunu doğrulamıştır.

Bu nedenle, sorunsuz bir satış işlemi için mülkün piyasa değeri konusunda uzmanların profesyonel değerlendirmesi şiddetle tavsiye edilir.

• DeÄŸerleme uzmanı veya uzman (emlakçı) tarafından deÄŸerleme
• Reklamın çok uzun olması durumunda fiyat indirimi nedeniyle kaybedilen gelir potansiyeli

Piyasa değeri, ipotek kredi değeri ve varlık değeri

Bir değerleme farklı mülk değerlerine dayanır. Bunlardan en önemlileri piyasa değeri, ipotek kredisi değeri ve varlık değeridir. Prensip olarak, piyasa değeri olarak da adlandırılan adil piyasa değeri, bir mülk değerlemesinde veya gayrimenkul ekspertizinde belirlenir.

Yaygın olarak kullanılan değerleme yöntemlerini dikkate alın:

• Gerçek deÄŸer
• İpotek kredisi değeri
• Birim değer
• Standard zemin değeri
• Arazi değeri

Mülküm için hangi deÄŸerleme yöntemi? Emlak + gayrimenkul

Mülkün değerinin uzmanlar ve değerleme uzmanları tarafından belirlenmesi için üç standard yönteme izin verilmektedir: Karşılaştırmalı değer yöntemi, varlık değeri yöntemi ve aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemi. Hangi yöntemin ne zaman uygun olacağı mülke göre değişir. Eğer bir arsa ise, bir binaya kıyasla başka değerleme yöntemleri kullanılır. Sahibi tarafından kullanılan ve kiralanan mülkler için de farklı değerleme yöntemleri kullanılmaktadır. Zorunlu açık artırmaya çıkarılan mülkler söz konusu olduğunda, mülklerin ekspertizleri yetkili bölge mahkemelerinde – genellikle çevrimiçi olarak – görülebilir. Bu durumda, mal sahibinin rızası gerekmez ve ilgili herhangi bir taraf böyle bir uzman görüşünü ücretsiz olarak görebilir.

Gayrimenkul DeÄŸerleme YönetmeliÄŸi (ImmoWertV)

1988 yılına kadar gayrimenkul değerlemesi Değerleme Yönetmeliğine (WertV) dayanmaktaydı. 2010 yılında bunun yerini Gayrimenkul Değerleme Yönetmeliği (ImmoWertV) almıştır. Yeni yasa ile değerlemenin daha da standardlaştırılması amaçlanmaktadır. Yasa koyucu yeni yönetmeliği kabul ederken yabancı yatırımcıları da göz önünde bulundurmuştur. ImmoWertV, özel olarak görevlendirilen ve kamu tarafından atanan değerleme uzmanları için bağlayıcı şartları ve prosedürleri düzenler. Aynı zamanda gayrimenkul değerlemesi için uzman komiteler için de bağlayıcıdır.

Gayrimenkul Değer Yönetmeliği aşağıdakiler arasında ayrım yapmaktadır:

• Gayrimenkulün deÄŸerlemesi ve
• Binaların değerlemesi

Gelişmiş ve gelişmemiş arazi

IPV’nin karşılaştırmalı değeri ile teklif fiyatı daha kesin bir şekilde belirlenebilir. Emlakçı tarafından hazırlanan karşılaştırmalı değerin aksine, piyasa değeri bir mülkün belirli bir tarihte getirmesi beklenebilecek kesin fiyattır. Piyasa değerine nelerin dahil olduğu İnşaat Kanunu’nda (BauGB) düzenlenmiştir. Bir mülkün piyasa değerini belirlemek için, mülkün konumu, durumu, donanımı (inşa edilmiş durumda) ve aynı zamanda yasal koşullar dikkate alınır. Piyasa değeri terimi eş anlamlı olarak kullanılmaktadır.

Arazi değeri, bir arazi değerlemesi sırasında belirlenir. Arsa değerinin belirlenmesi, karşılaştırmalı değer yöntemine ve uygun standard arsa değerlerinin kullanılmasına dayanmaktadır. İnşaat Kanunu’na (BauGB) göre, arazi değerlerinin hesaplanması için uzman komiteler oluşturulmalıdır. Bu uzman komiteleri bağımsız uzmanlardan ve vergi makamlarının bir çalışanından oluşmaktadır.

Standard değerler, belirli bir yerde bir metrekare arazinin ortalama ne kadara mal olduğunu gösterir. Ancak arazinin somut özellikleri standard arazi değerlerine dahil edilmemiştir. Değerleme için yalnızca bölgesel konumun bir ortalaması kullanıldığından, standard arazi değerleri arazinin gerçek değerinden büyük ölçüde sapabilir.

Bina arsası ve tapu kaydı özeti

Bina arsasının değerini belirlemek için, tapu sicilinden alınan ekstrenin incelenmesi gerekmektedir. Tapu sicilinden elde edilebilen bu ekstre, arsa için tüm tapu kayıtlarını içerir ve arsanın bir geçmişine karşılık gelir.

Ancak, sadece satıcı tapu sicilinden belge talep etme hakkına sahiptir.

Tapu sicilinden alınan belge, satıcının mülk üzerinde ilgili haklara sahip olmasını ve bunları fiilen satabilmesini sağlar. Birden fazla lehtarın kayıtlı olması halinde, bunlar yalnızca kendi hisselerini satabilirler.

Mülkün kullanımına ilişkin mevcut kısıtlamalar da tapu siciline işlenir (örneğin, mülk üzerine yalnızca konut amaçlı inşaat yapılabilir). Alıcılar ve satıcılar için, tapu sicilinden alınan belge, arazinin veya mülkün değerinin belirlenmesi, bölünmesi veya satılması için vazgeçilmezdir.

Değerlemede bir diğer önemli nokta da arazinin veya mülkün konumudur. Değerleme için kriterler şunlardır:

• Makro konum, yani bölge veya mahalle
• Mikro konum, mülkün yakın çevresi

Örneğin, mahallenin sosyal ortamı ve altyapısı değerlemeye dahil edilir. Alışveriş, okul ve sanayi bölgelerine iyi ulaşım bağlantıları sadece gelecek için planlanmış olsa bile, bunun mülk değerlemesi üzerinde şimdiden bir etkisi olabilir.

Gayrimenkul değerlemesi yatırımcıların odağında

Yatırımcılar için, standard değerlemeye ek olarak, bir arsanın veya mülkün karlılığı özellikle ilgi çekicidir.

Bir mülkün karlılığı, gelecek yıllardaki geliÅŸimini ifade eder. Bir mülkün marjinal parametreleri ve referans tarihte yapılan deÄŸerleme kısa sürede deÄŸiÅŸebileceÄŸinden, beklenen karlılığın sadece tahmini mümkündür. Bu tahminde “konum” faktörüne de özel bir ağırlık verilmiÅŸtir.

Welt, yaptığı bir çalışmada 2030 yılına kadar Almanya’nın tüm bölgelerinin makro konumlarının geliÅŸimini deÄŸerlendirdi. Gelecekteki deÄŸer geliÅŸiminde bir diÄŸer kilit faktör de, ortalamanın üzerinde bakım önlemleri beklendiÄŸi ölçüde “yenileme birikimi “dir. Mülkünüzün pazarlanması özellikle yatırımcılara yönelik olacaksa, yatırım teklifini deÄŸerlendirmek için daha fazla kriter gereklidir.

Uzman deÄŸerlendirmesi için iyi nedenler

Mülkün deÄŸeri ilgi çekiyorsa, piyasa deÄŸeri belirlenmelidir. Mülk satılacaksa, boÅŸanma davası devam ediyorsa veya miras meseleleri söz konusuysa, mülkün piyasa deÄŸeri esas alınır. Piyasa deÄŸeri aynı zamanda kredi verilirken ve diÄŸer mülk paylaşım biçimlerinde müzakere edilecek deÄŸerin de temelini oluÅŸturur. Gayrimenkul varlıklarının bölünmesi durumunda (boÅŸanma, mirasçılar topluluÄŸu), bir fiyat aralığı uygun deÄŸildir. Bu nedenle, adil piyasa deÄŸeri deÄŸerlendirmesinin bir parçası olarak mülk deÄŸerlemesinde belirli bir meblaÄŸ belirtilmelidir. Bu piyasa deÄŸeri, ekspertizde belirlenen zaman noktasını ifade eder.

Bir arazi satışında, kesin değer daha az belirleyicidir ve genellikle belirlenen arazi değeri bir fiyat aralığı ile ölçülür. Arazi ve bina satışlarında bölgesel pazarın yanı sıra arz ve talep de önemli bir rol oynamaktadır.

Satış stratejisine bağlı olarak, belirlenen karşılaştırmalı veya piyasa değeri ile farklı prosedürler izlenir. Sabit bir fiyattan satış ile mülkün bir ihale sürecinde satılması arasında temel bir ayrım yapılır. Hiçbir durumda mülkün “algılanan değeri” pazarlama esasına dahil edilmemelidir. Satış fiyatı piyasa değerinden yüksekse, alıcı gerekenden çok daha fazla öz sermaye sağlamak zorundadır.

Burayı daha önce okumuştum:

• Standard zemin değeri
• Standard arazi değer haritası
• Piyasa değeri

Arazi satıyorum: Kontrol Listesi

Süreç, imar kanunu, emlakçı, noter, masraflar ve vergiler hakkında her şey:

• Arazi satmak

Bir apartman binasını satmak [yıl]: Adım adım

İlk kez satış yapacaklar için en yaygın 3 soruyla başlayalım:

• Apartmanınızın değeri ne kadar?
• Bir emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı?
• Alenen mi yoksa gizlice mi satacaksınız?

O zaman satışın 18 adımının tamamını öğreneceksiniz!

Apartmanınızın değeri ne kadar?

Berlin, Hamburg, Münih, Köln, Düsseldorf, Frankfurt ve Almanya genelinde cevaplanması gereken birçok soru var. En iyi cevap, mülk değerlemesi için yanınızda bir uzman bulundurmaktır. Eğer apartmanınızı satmak istiyorsanız, o zaman tek bir şey önemlidir: Bilinçli, piyasa odaklı, gerçekçi bir satın alma fiyatı. Mülkün türü, piyasa değerini belirlemek için kullanılan değerleme yöntemini belirler. Gayrimenkulün piyasa değerini belirlemek için üç standard değerleme yöntemi vardır: karşılaştırmalı değer yöntemi, varlık değeri yöntemi ve kapitalize kazanç değeri yöntemi. Kural olarak, bu yöntemlerden en az ikisi aynı anda hesaplanır.

• KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi
• AktifleÅŸtirilmiÅŸ kazanç yöntemi
• Gerçek deÄŸer yöntemi
• Kalıntı prosedürü
• İpotek kredisi değerinin belirlenmesi

Mülk sahiplerinin temel soruları: Mülkümün değeri nedir? Bir apartmanın değerini nasıl hesaplarsınız? Vergi dairesi bir evin değerini nasıl belirler? Bir mülkün piyasa değerini kim belirler? Banka bir mülke nasıl değer biçer? Konum, piyasa değeri, karşılaştırılabilir mülkler, bina dokusu vb. konuların karmaşıklığı hakkında size ilk izlenimi vermek için, apartman binalarının değerlemesi konusunda bu kılavuzu yazdık.

• Apartman dairesini değerlendirin

Emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı satış?

Hazırlık süresini hafife almamalısınız. Örneğin, olası tadilat birikimi konusunda kendinize karşı gerçekçi ve dürüst olun. Kat mülkiyeti veya ev üzerindeki tüm çalışmaların yanı sıra, satış için tüm hazırlıklar da vardır.

70’ten fazlası emlakçıdan profesyonel destek alarak satış yapıyor. Ekspertizden serginin oluşturulmasına, müşteri yaklaşımına ve satış aşamasına kadar piyasa bilgisi olmadan aylar geçmektedir. Sadece apartman satarken değil, tüm alanlarda konum en önemli faktördür. Gayrimenkul satarken, özellikle de apartman gibi büyük mülkleri sat arken hata yapmak kolaydır.

“Emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı satış yapalım?” sorusu geliyor:

Pazarda mı yoksa Pazar Dışında mı Satalım?

Kapalı Pazar – Kapalı pazar satışı, mülk satışınızın asla kamuya açık olmayacağı anlamına gelir. Apartmanınız yalnızca ideal bir takımyıldızına sahip dahili, çözücü bir alıcı grubuna önerilecektir. Kapalı pazar satışları, özellikle satışı, adresi, fotoğrafları ve çok daha fazlasını gizli tutmak isteyen tanınmış kişiler tarafından kullanılır. Özel kişiler de bu hizmetten yararlanır, örneğin ailelerinin veya komşularının yaklaşan satıştan haberdar olmasını istemiyorlarsa. Avantajınız: satıştan kimsenin haberi olmayacak.

• Pazar Dışı Emlak

On Market – On Market satışlarında, apartmanınız acente tarafından olağan pazarlama kanalları aracılığıyla sunulur. Tipik pazarlama kanallarına muhtemelen aşinasınızdır:

• Brokerin ofisinde reklam ekranı
• Bölgesel gazete ilanları
• Bölgeler üstü emlak portalları
• Ebay gibi ilan portalları

Yani her zamanki 18 adımlık sürece sizin için +1 soru ekleniyor:

Pazarda mı yoksa Pazar Dışında mı Satalım?

İyi piyasa dışı emlakçılar bulmak için referanslara, satılmış mülklere özellikle dikkat etmelisiniz. Bunları genellikle emlakçıların web sitelerinde bulabilirsiniz. Bu nedenle, sadece “İletişim” bölümüne gitmek yerine emlakçının web sitesine daha yakından bakmaya değer.

Satışa giden 18 adım: kontrol listesi MFH

Prosedür, maliyetler ve ipuçları – hepsi mülk, daire, ev, villa, apartman binası için büyük, ücretsiz bir makalede. Bir mülkün nasıl satılacağını adım adım öğrenin: mülk satmak.

3 aşamada 18 adımın tamamı:

1. Hazırlık: Evi ve satışı hazırlayın
1. Finansal planlama ve satış zamanlaması
2. Emlakçı kiralayın
3. Kayıtlar ve belgeler
4. Mülk deÄŸerini artırın
5. Teklif fiyatını belirleyin
6. İfşa oluşturun
2. Satış aşaması: evi pazarlayın ve alıcı bulun
1. Pazar mülkü
2. Potansiyel alıcılarla iletişim
3. Potansiyel alıcıları filtreleme ve seçme
4. Kredi kontrolü
5. Görüntüleme tarihleri
6. Satış görüÅŸmesi ve satın alma fiyatı pazarlığı
3. Satış iÅŸlemi: Devir teslimine kadar satın alma sözleÅŸmesi
1. Noter ile satın alma sözleÅŸmesi düzenleyin
2. Noter randevusu
3. Tapu kaydı giriÅŸi ve ödeme iÅŸlemleri
4. Mülkün teslim edilmesi
5. Noter ücretleri ve komisyoncu komisyonu
6. Vergi ödeyin

İşte birkaç ayrıntı daha.

Satışa hazırlık: prosedür

Mülkünüzü bir emlakçı olmadan mı satmak istiyorsunuz? O halde bu satış adımlarını sırasıyla planlamalı ve uygulamalısınız.

Satış kararı

Satmak için doğru zaman ne zaman? Nihayetinde, ne zaman satacağınıza yalnızca siz karar verirsiniz. Yılın hiçbir zamanı gayrimenkul satışı için özellikle “umut verici” veya “özellikle başarısız” değildir. Tatil veya Noel sezonunu kendinize yük etmek istemiyorsanız, bu sadece sizin kararınızdır. Çünkü alıcılar genellikle yılın hangi zamanı olduğuna tamamen bağımsız olarak karar verirler.

Lukinski’nin tavsiyesi: Bahçeli evler aslında ilkbahar ve sonbahar arasında daha iyi satılır. Ancak bu durumda bahçenin de bakımlı olması gerekir.

Pazar analizi ve fiyatlandırma stratejisi

Doğru satış fiyatını nasıl elde edebilirim?

İşte bu noktada iş çok özel bir hal alıyor! Çünkü genel olarak ve ayrıca bölgesel olarak emlak piyasasını değerlendirmek çok fazla bilgi ve deneyim gerektirir. Bu aynı zamanda bir mülkün değerlemesi için de geçerlidir. Özellikle de satılık olan kendi “dört duvarınız” söz konusu olduğunda.

Mülkün değerinin belirlenmesi en iyi şekilde mülke “duygusal bir bağ” olmadan yapılır. Dolayısıyla, mülkünüzü bir emlakçı olmadan satmak istiyorsanız, kendinizi evle olan tüm “bağlarınızdan” kurtarmanız gerekir. Ancak o zaman bile özel satıcının düşebileceği yeterince “tuzak” vardır. Örneğin, banyo, zemin vb. için yüksek kaliteli donanımlara yapılan yatırımlar, mülkün değerini kendi başına artırmaz. Özellikle banyo, zemin kaplamaları, armatürler vb. seçimi genellikle mal sahibinin zevkine bağlıdır. Örneğin yeni bir mal sahibi bu gibi şeylere para harcamak istemeyecek ve bu şekilde satın alma fiyatını aşağı çekmeye çalışacaktır. Lukinski gibi bir emlakçı, bir mülkün hangi mobilyalarının “lüks” olarak kabul edildiğini kesin olarak bilir.

Mülkünüzün “doğru” fiyatı için önemli bir gösterge, benzer konum, donanım ve durumdaki diğer mülklerin fiyatıyla karşılaştırma yapmak olabilir. Bunu yapmak için ya diğer mülklerin alıcı ve satıcılarıyla konuşmanız ya da bölgenizdeki ilgili emlakçı portallarına göz atmanız gerekir. Ancak o zaman bile diğer mülklerin fiyatlarının sizin durumunuza tamamen aktarılabilir olup olmadığından emin olamazsınız. Bunun nedeni, emlak uzmanlarının size önyargısız bir şekilde açıklayacağı mikro faktörlerin mülk değerlemesinde her zaman rol oynamasıdır.

Hazırlıklar: Yenilemek mi, tasarlamak mı, modernize etmek mi?

Ev satarken sıkça sorulan soru: Önceden tadilat yapmak zorunda mısınız? Bu noktada Lukinski tavsiyemiz: Mülkünüz için en yüksek fiyatı elde etmek istiyorsanız, büyük inşaat kusurları ortadan kaldırılmalıdır. Elbette bu, ilgili faturalar aracılığıyla doğrulanabilir olmalıdır. Duvarlardaki rutubet lekeleri, küf, boyası soyulmuş pencere çerçeveleri, “kör” pencereler veya yıpranmış parkeler satın alma fiyatını önemli ölçüde düşürür. Mülkünüzün en iyi tarafını göstermediği sadece birkaç yer olsa bile, bu eksiklikler mülkün bütününe yansıyacaktır.

Bir yenileme veya modernizasyonun maliyeti her zaman beklenen satış fiyatıyla makul bir orantı içinde olmalıdır. Bunu tahmin etmek genellikle çok zordur. Elbette burada da bir inşaat uzmanına danışılabilir. Ancak bu uzman görüşü her durumda paraya mal olur. Lukinski ve tabii ki diğer emlakçılar ücretsiz olarak ve büyük bir uzmanlık ve deneyimle danışmanlık hizmeti vermektedir.

Satış sırasında içinde oturulmayan (veya artık oturulmayan) mülkler özel bir durumdur. Tüm mobilyalar ve kişisel eşyalar evden veya daireden çıkarıldıktan sonra, olası hasarlar çok hızlı bir şekilde ortaya çıkacaktır. Burada da slogan şudur: Kaldırın! Aksi takdirde, kusurların gizlenmesi nedeniyle satış daha sonra iptal edilebilir. Mülkte kalan herhangi bir mobilya varsa, bunlar mükemmel durumda olmalıdır. Diğer her şey “hacimli atık” izlenimi verir ve ilk görüntüleme randevusundan önce kaldırılmalıdır.

Özel satıcılar için zor, ancak emlak uzmanları için zaten yaygın bir uygulama: sözde “ev sahneleme”. Boş daireler, görüntüleme randevuları için kasıtlı olarak döşenir. Bu, alıcıya konfor ve rahatlık izlenimi verir ve böylece – genellikle alıcı tarafından fark edilmeden – satın alma niyetini artırır.

Pazarlama ve Sunum: Exposé

Bir satış sunumunu nasıl oluşturursunuz?

Kuşkusuz satış sürecindeki en zorlu görevlerden biri: mülk için anlamlı bir satış belgesinin oluşturulması. Çoğu zaman teşhir, mülkünüzün fiyatını ve satış hızını belirleyen faktörlerden biridir. Fotoğraflar için doğru ışık koşulları, fotoğraf çekerken iyi bir perspektif ve anlamlı metinler tanıtım için belirleyici faktörlerdir. Fotoğraflar mülkün gerçekçi bir görünümünü yansıtmalı ve metinler aşırıya kaçmamalıdır. Tanıtımdaki ifadeler ile gerçekler birbirinden çok uzaksa, bu durum alıcıda satıcının güvenilmez olduğu izlenimini uyandırır.

Dijital çağda bile, basılı ve ciltli teşhirler genellikle çok yararlıdır. Özellikle de mülkünüz daha yüksek bir değere sahipse. Sergiyi evdeki yazıcınızda hazırlamak istiyorsanız, mürekkep kartuşlarının iyi doldurulmuş olması gerekir. Donuk renkler veya çizgili baskı kesinlikle profesyonelce değildir.

Nasıl olursa olsun: mülkünüzü fotoğraf ve metin yoluyla sunmak çok zaman gerektirir. Buna, eşlik eden metin için doğru kelimeleri seçme konusunda daha derin bir deneyim de eklenmelidir. Mülkünüzle olan tüm kişisel ilişkilerinizi bir kenara bırakın ve elinizden geldiğince mülkünüzle ilgili tarafsız bir bakış açısı benimseyin.

Teklif ve müzakere

En iyi alıcı kimdir ve en iyi fiyatı nasıl alabilirim?

Mülkünüzü bir emlakçı olmadan satarsanız, alıcıları önceden filtreleme şansınız neredeyse hiç yoktur. Potansiyel alıcılar telefonda mükemmel bir izlenim bırakabilir. Ancak sonuçta, evinize kimin girmesine izin vereceğinizi asla bilemezsiniz. İlk keşif görüşmesi için, potansiyel alıcıya sorulacak soruların bir listesini yapın. Bu, diğer şeylerin yanı sıra, şu anda nerede ve nasıl yaşadığınız sorusunu da içerir. Olası satın alma işlemi için halihazırda bir finansman bankası olup olmadığını sormak da önemlidir. Ancak, muhtemel alıcının telefonda doğruyu söyleyip söylemediğini yalnızca eğitimli kulaklar duyabilir.

Mülkünüzü özel olarak satıyorsanız, tüm görüntüleme randevularını da kendiniz koordine etmeli ve yürütmelisiniz. Bu, özellikle ilginç mülkler için genellikle işin en çok zaman alan kısmıdır. Gerçek alıcı adayları ziyaret sırasında çok ayrıntılı sorular sorduğu için size zaman kaybettirir ve çoğu zaman da sinirlerinizi bozar. Ve son olarak, kısa listeye alınmayan ilgili tarafları kendiniz geri çevirmek zorundasınız. Bu da zaman ve sinir kaybına neden olur.

Satın alma sözleÅŸmesi: SözleÅŸme ne kadar bireysel olabilir?

Nihai satın alma sözleşmesi için bir noter atanması da özel satış durumunda satıcının sorumluluğundadır. Elbette noter de size hangi hususların sözleşmede yer alıp hangilerinin almayacağını söyleyecektir. Birçok alıcının satın alma bedelinin ödenmesi, teslim tarihi, sorumluluk vb. konularda bireysel istekleri vardır. Bu sözleşme maddelerini tartışmak da çok zaman alıcıdır. Öte yandan, noter satın alma sözleşmesi öncesinde danışmanlık görevi üstlendiğinden, bu noktada özel satıcı için büyük hatalar yapma riski kesinlikle daha azdır.

Ev teslimi

Gayrimenkul ve satıcı arasındaki ilişkiye bağlı olarak, bu kesinlikle bir ev satmanın duygusal olarak en zor kısımlarından biridir. Özellikle de ev satışı acil bir durumdan kaynaklanıyorsa ve mülkten ayrılma az ya da çok istemsiz ise. Lukinski gibi üçüncü bir taraf aracılığıyla satış yapmak bu noktada özellikle sessiz ve sorunsuzdur.

Bir evin devir tesliminde genellikle gecikmeler olur. Örneğin, satıcının yeni mülkü henüz oturmaya hazır olmadığından veya başka nedenlerden dolayı devir teslim gecikebilir. Tamamen özel bir satışta, bu gecikmeleri yönetmek yine satıcıya düşer. Bu genellikle alıcıyla tatsız tartışmaları ve hatta yasal anlaşmazlıkları içerir. Kelimenin tam anlamıyla bir aracı olarak, komisyoncunun bilgi ve deneyimi burada da talep edilebilir.

Denetim, müzakere ve hata

Hazırlık: belgeler, planlama ve destek

Evinizi veya apartman dairenizi satmak ve hızlı bir şekilde uygun, çözücü bir alıcı bulmak mı istiyorsunuz? O halde hazırlık aşamasının sorunsuz bir ev satışının temelini oluşturduğunu aklınızda bulundurun. Zaman alan ve karmaşık bir göreve hazırlıklı olun.

Özel bir satış için bir dizi belgeye ihtiyacınız vardır. En küçük hatalar bile maliyetli sonuçlar doğurabilir ve ev satışının çok zor ve uzun vadeli olmasına yol açabilir. Karmaşıklık zaten teklif fiyatının belirlenmesiyle başlar. Koşulları profesyonel bir mülk değerlemesi temelinde belirlerseniz, istediğiniz satış fiyatına ulaşma şansınız yüksektir. Bununla birlikte, çok fazla müzakere becerisi, duyarlılık ve insan doğası bilgisi gereklidir. Potansiyel alıcılardan gelecek çok çeşitli sorulara hazırlıklı olun ve istenebilecek veya sorulmadan gösterilmesi gereken tüm gerekli belgelerle kendinizi donatın. Şimdi bir sunum hazırlamanız ve mülkünüzü doğru ama en güzel yönleriyle anlatmanız gerekir. Sunumdaki kelime seçimi, mülkünüzün ne kadar hızlı ve hangi fiyata el değiştireceğini belirler.

Ziyaret: Konuşmalar ve sunumlar

Her potansiyel alıcı, nasıl göründüğüne dair bir fikir edinmek için satın almadan önce mülkü görmek ister. Bu nedenle görüntüleme, satış aşamasının önemli bir parçasıdır. Mülk ne kadar çekici bir şekilde sunulursa ve potansiyel alıcının sorularını yanıtlamak için ne kadar iyi hazırlanırsanız, başarı şansınız o kadar yüksek olur. Ancak bunun için biraz hazırlık çalışması ve iyi organizasyon becerileri gerekir.

Ä°lk izlenim önemlidir

Düzenlilik, açıklık ve doğru atmosfer – Aynı şey bir ev satarken de geçerlidir: İlk izlenim önemlidir. Bu nedenle bir mülk mümkün olduğunca çekici bir şekilde sunulmalıdır. Bu, hem iç hem de dış mekanın buna göre hazırlanması gerektiği anlamına gelir. Çimler ve çitlerin bakımlı olması gerekir. Gerekirse dış cephe için yeni bir kat boya tavsiye edilir. Çöpler ve hacimli atıklar kaldırılmalıdır. İçeride, düzenli ve temiz odalar hoş bir ambiyans yaratır. En iyi durumda, turlar gün boyunca yapılmalıdır. Kış aylarında yeterli aydınlatma sağlanmalıdır. Odalar karanlıksa rahatsız edici bir izlenim verir. Bitki veya perde gibi dikkat çekmeyen dekoratif objeler kullanarak odanın davetkâr görünmesini sağlayabilirsiniz.

Sunum ve dekorasyon

Ancak önemli olan sadece sunum değildir. Ev satıcıları, görme randevusunda kritik soruları da yanıtlayabilmelidir. Bir emlakçı tutarsanız burada da avantajlı olursunuz. Yaygın soruları ve elbette uygun cevapları bilirler. Kat planını ve enerji sertifikasını hazır bulunduracak ve evin taban alanını bilecektir. Birçok potansiyel alıcı, yan masraflar ve ev ücretleri hakkında da bilgi almak ister. Görüş sırasında tüm sorular tatmin edici bir şekilde yanıtlanmalıdır. Avantajlar vurgulanabilir. Buna karşılık, kusurlar gizlenmemelidir. Satıcı, sözleşme imzalandıktan sonra bile, en azından söz konusu kusurları biliyorsa ve sorulduğunda belirtmediyse, bunlardan sorumludur. Deneyimli bir emlakçı neyi ifşa edip neyi ifşa etmeyeceğini çok iyi bilir.

Kural olarak, satıcının görme randevusunda hazır bulunmaması tavsiye edilir. Bunun yerine, bu görevi tamamen emlakçıya bırakın. Bunun birçok avantajı vardır. Örneğin, olası alıcılar soru sormaktan daha az çekinirler. Buna ek olarak, satıcı olarak siz de muhtemel alıcıyı vazgeçirebilecek bir açıklama yapma riskiyle karşı karşıya kalmazsınız. Buna ek olarak, emlakçı görüşme sırasında her zaman profesyonel ve duygusallıktan uzak kalır. Görüşmeden sonra emlakçı, mülkün tüm önemli verilerini içeren hazırlanmış bir raporu alıcı adayına teslim eder.

Müzakere: hazırlık, uzmanlık ve deneyim

Bir evin satışı için pazarlık yapmak sadece uzmanlık ve deneyim değil, aynı zamanda hassasiyet de gerektirir. Dairelerini veya evlerini satan mal sahipleri genellikle mülke duygusal olarak bağlıdır ve genellikle değerini olduğundan daha yüksek tahmin ederler. Bu sadece mülkün değerini belirlerken değil, aynı zamanda müzakereler sırasında da zararlıdır. Öte yandan bir emlakçı her zaman objektif kalır. Duyguları tarafından yönlendirilmez ve bu nedenle genellikle daha iyi bir pazarlık sonucu sunabilir.

Evinizi satarken ve pazarlık görüşmelerinde yardım almak istiyorsanız, en iyisi Lukinski ile iletişime geçmektir. Biz gayrimenkul satıyoruz ve uzmanlığımız ve yılların deneyimiyle farkımızı ortaya koyuyoruz. Pazarlık görüşmelerinde, en iyi satın alma fiyatını elde edebilmeniz için bilgi birikimimizi ve nezaketimizi kullanıyoruz. Satış yeteneğimize güvenin ve rutinimizden yararlanın.

Müzakerede önemli olan nedir

Başarılı bir fiyat pazarlığı için iyi bir hazırlık her şeyin başı ve sonudur. Lukinski’nin emlak danışmanı, alıcının da pazarlığa hazırlanacağını ve evdeki her kusuru kendisine karşı nasıl kullanacağını bildiğini biliyor. Bu da mülkün avantajlarını bilmeyi daha da önemli hale getiriyor. Bunlar arasında örneğin kırsalda sakin bir konum veya şehirde merkezi bir konum sayılabilir. İyi ulaşım bağlantıları ve alışveriş olanakları da bir mülkün değerini artırır. Diğer avantajlar yeni kurulmuş bir ısıtma sistemi, yeni boyanmış duvarlar veya yakın zamanda yapılmış bir tadilat olabilir. Bir üniversiteye veya önemli bir işverene yakınlık da mülkün lehinedir.

Bir evin satışında her zaman pazarlık yapıldığından, başlangıç fiyatına ulaşılamaması beklenebilir. Buna göre, başlangıç fiyatı daha yüksek belirlenmeli, ancak çok da yüksek olmamalıdır. Emlakçı ve satıcı makul bir başlangıç fiyatında karar kılarsa, alıcı kendisine adil davranıldığını hisseder ve bir vurguncunun karşısında oturduğu hissine kapılmaz. Şişirilmiş bir satın alma fiyatı, fiyatın daha da düşürülmesi gereken daha uzun ve zorlu pazarlıklara yol açar. Ev aranan bir yerdeyse ve hızlı bir şekilde satılması gerekiyorsa, düşük bir fiyat belirlemek de mümkündür, bu da birkaç potansiyel alıcının birbirini geçmesine ve satıcı olarak sizin istediğiniz fiyata ulaşmanıza yol açar. Mülkünüz için hangi stratejinin uygun olduğu birçok bireysel faktöre bağlıdır.

Hatalardan kaçının: Özel olarak mı yoksa bir komisyoncu aracılığıyla mı satış?

Kendi evinizi veya dairenizi satmak o kadar da zor olamaz. Ancak evinizi satmaya bu kesinlikte devam ederseniz, maliyetli hatalar zaten önceden programlanmıştır. Hatalar hakkında daha fazla ayrıntıya girmeden ve mülkünüzün satışını neden Lukinski gibi deneyimli bir emlakçıya emanet etmeniz gerektiğini göstermeden önce, temel bir soruna dikkat çekmek istiyoruz.

Ev satışını tek başınıza yönetiyorsanız, pratikte gece gündüz çalışıyorsunuz ve tüm zamanınızı mülkü sunmaya, alıcıların sorularını yanıtlamaya ve görüşmeleri planlamaya ayırmanız gerekiyor. Tüm belgelerin önceden temin edilmesi bile, satış yapmak isteyen her mal sahibinin “gözü kara” olmadan üstesinden gelemeyeceği bir engel yarışıdır. Bu karmaşık görevi dış kaynak kullanarak ve Lukinski gibi emlakçılar tarafından profesyonel bir şekilde yürütülmesine odaklanarak gayrimenkulünüzü ciddi ve profesyonel bir şekilde satabilirsiniz. Çevrimiçi bir emlakçı olarak, hızlı ve güvenilir bir şekilde çalışıyoruz, böylece herhangi bir stres yaşamadan en iyi fiyata çözücü bir alıcıya satabilirsiniz.

Satış yaparken en sık yapılan hatalar

İlk hata, teşhir ve hazırlığı ile ilgilenmeden çok önce ortaya çıkar. Mülkünüz için istenen fiyatı çok yüksek belirlersiniz ve mülke aşırı değer biçme eğiliminde olursunuz ki bu, mülke olan duygusal bağınızla ilişkili olarak oldukça insanidir. Piyasayla tamamen uyuşmayan astronomik derecede yüksek bir fiyat, sonuçta satışın gereksiz yere uzamasına ve mülkünüzün alıcılar arasında gerçek bir ilgi uyandırmamasına yol açacaktır. Tam tersi, çok düşük bir teklif fiyatı da sizin için dezavantajlar getirir. Mülkünüzü değerinden daha düşük bir fiyata teklif ederseniz, çok sayıda alıcı hemen öne çıkacaktır, ancak sözleşme imzalandığında kaybetmeniz kaçınılmazdır. Eksik belgeler, anlamsız veya az pozlanmış fotoğraflar, mülkün yağmurlu bir günde çekilmiş fotoğrafları, sokağı ve ev numaranızı gösteren fotoğraflar mülk satışlarında her zaman bir hata olduğunu kanıtlar. Kararlaştırılmış bir görüntüleme randevusu olmadan evden çıkarılmak istemiyorsanız, mülkünüzün yerini bulmayı zorlaştırmalı ve bu nedenle ev numarası veya sokak kimliği gibi bilgileri teşhirde yayınlamaktan kasıtlı olarak kaçınmalısınız. Özel bir satış, pazarlık avcılarının yanı sıra çok sayıda şüpheli satıcıyı da çeker. Taleplerden kaçınmanız pek mümkün değildir, ancak istediğiniz fiyata ve tatmin edici bir satış işlemine ulaşmanız da pek mümkün olmayacaktır. En geç bir görüntüleme sırasında, mal sahibinin varlığı satış üzerinde zararlı bir etkiye sahip olabilir.

Satın alma sözleÅŸmesi: prosedür, noter, ön ve ana sözleÅŸme

Satış sözleşmesi, evinizin satışı için gerekli tüm düzenlemeleri ve bilgileri içerir. Bu nedenle, büyük bir özenle hazırlanmalıdır. Belirsizlikleri ve hoş olmayan sürprizleri önlemek için, satın alma sözleşmesini ve tüm ev satışını deneyimli bir emlakçının eline bırakmanız tavsiye edilir.

Noter onaylı ön sözleşme neredeyse her zaman bağlayıcıdır

Bir ev veya kat mülkiyeti satılırken, ön sözleşmeler imzalanır. Bunlar ancak noter tarafından onaylandığında yasal olarak bağlayıcı hale gelir. Sadece noterin imzası ile ev gerçekten satılmış sayılır. Ön sözleşmede, evin satışı için tüm önemli kilit noktalar kaydedilir. Her iki taraf da kabul ederse ve ön sözleşme imzalanırsa, ana sözleşme bunu takip eder. Ön sözleşme noter tarafından onaylanmamışsa, hiçbir önemi yoktur. Bu durumda hem alıcı hem de satıcı sebep göstermeksizin sözleşmeden cayabilir. Ancak, noter tarafından onaylandıktan sonra, ön sözleşme bağlayıcıdır, böylece her iki tarafa da güvence verir. Sadece nadir durumlarda ön sözleşmeden çıkmak mümkündür. Bunlar arasında örneğin doğal afetler sayılabilir. Ciddi bir neden yoksa ve taraflardan biri ön sözleşmeden çekilirse, diğer taraf tazminat talep edebilir.

AÅŸağıdaki hususlar ön sözleÅŸmeye kaydedilmelidir:

• Alıcı ve satıcının adı ve adresi
• Mobilya dahil satın alma nesnesinin ayrıntıları
• Satın alma fiyatı ve ödeme koÅŸulları
• Ana sözleÅŸmenin imzalanması için sabit tarih
• Tazminat maddesi

Finansman netleşir netleşmez, ön sözleşme imzalanabilir ve noter tarafından onaylanabilir. Noter tapu kayıtlarını kontrol eder ve her iki tarafla da diğer ayrıntıları görüşür. Noter daha sonra ana sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme, ön sözleşmedeki bilgilerin yanı sıra noter randevusu sırasında görüşülen tüm koşulları içerir. Örneğin, evin teslimi, satın alma fiyatı ödemelerinin düzenlenmesi ve son ödeme tarihi, tapu beyannameleri ve varsa bir finansman vekaletnamesi. Alıcının mülkü finanse etmek için krediye ihtiyacı varsa bu gereklidir.

Her iki tarafın da ana sözleşmeyi gözden geçirmek için zamanı vardır. Herhangi bir itiraz yoksa, ana sözleşme imzalanabilir ve noter tarafından onaylanabilir. Bu, evin satışını yasal olarak bağlayıcı hale getirir. Ödeme tarihinden sonra, sözleşmedeki anlaşmalara uygun olarak ev ve anahtarlar teslim edilebilir.

Alıcıyı kontrol edin: Kredi kontrolü

Kredibilite ve ödeme gücü kontrolü – Kredibilite kontrolü çeşitli faktörler hakkında bilgi sağlar. Bir yandan, bir gayrimenkul alımını finanse etme yeteneğini ve diğer yandan ödeme istekliliğini ve güvenilirliğini onaylar. Bu veriler, geçmiş krediler ve taksitler aracılığıyla elde edilebilir. Satıcılar, Schufa’dan alacakları bir beyanname ile alıcının satın alma bedelinin yanı sıra noter veya tapu devir vergisi gibi diğer masrafları da ödeme gücüne ve isteğine sahip olup olmadığını gerçekçi bir şekilde değerlendirebilir. Satıcı, Schufa’dan bilgi almak için kendisi başvurabilir veya alıcıdan kendi kendine açıklama talep edebilir. İkincisi, daha az maliyet içerdiği için uygulamada daha yaygın olarak kullanılmaktadır. Buna ek olarak, kendi kendine açıklama, ödeme riskinin genel değerlendirmesi ve geçmişteki ödeme deneyimleriyle ilgili tüm bilgiler gibi ilgili tüm verileri içerir. Kendini açıklama alıcı için ücretsizdir.

Finansman, noter emanet hesabı ve kredi notunun teyidi

Ayrıca, bankadan bir finansman onayı talep edilebilir. Ancak, bu sadece kredinin açıkça bir gayrimenkul alımının finansmanına yönelik olması durumunda anlamlıdır. Ayrıca, kredinin kullandırılması başka koşullara bağlı olmamalıdır.

Daha fazla güvenlik sağlamak için bir noter emanet hesabı da oluşturulabilir. Bu hesap noter tarafından izlenir ve satıcıyı korumayı amaçlar. Sadece para alındığında mülk alıcının mülkiyetine devredilir.

Kredi değerlendirmesi mümkün olduğunca erken yapılmalıdır. Bu, sonunda gereksiz olduğu ortaya çıkan uzun müzakereleri önler. Ayrıca, bu arada başka bir mülk satın almış olan diğer potansiyel alıcıları çoktan geri çevirmiş olabilirsiniz. İyi bir emlakçı, alıcı kontrolünü zamanında yapacaktır. Buna ek olarak, alıcıya bankasıyla finansman görüşmelerini mümkün olduğunca erken yapması gerektiğini de belirtecektir. Bunun nedeni, finansman onayının verilmesinin 14 gün kadar sürebilmesidir. Buna ek olarak, alıcının kredi onayı için belgeleri hazır bulundurması gerekebilir ve bu belgelerin öncelikle temin edilmesi gerekebilir.

Devir teslim: protokol, anahtarların ve belgelerin devri

Satın alma sözleşmesi imzalandıktan ve noter randevusu halledildikten sonra, ev satışının son adımı gelir: devir teslim. Bu, mülkünüzü yeni sahibinin ellerine teslim ettiğiniz zamandır. Satın alma sözleşmesi imzalandıktan sonra hiçbir şeyin ters gitmemesini ve hoş olmayan sürprizlerle karşılaşılmamasını sağlamak için akılda tutulması gereken birkaç nokta vardır. Hasarlar veya satın alma fiyatının sonradan düşürülmesi birçok alıcının tüylerini diken diken eder.

Satın alma sözleşmesi imzalandıktan ve noter randevusu tamamlandıktan sonra, ev satışının son adımı gelir: devir teslim. Bu, mülkünüzü yeni sahibinin ellerine teslim ettiğiniz zamandır. Satın alma sözleşmesi imzalandıktan sonra hiçbir şeyin ters gitmemesini ve hoş olmayan sürprizlerle karşılaşılmamasını sağlamak için akılda tutulması gereken birkaç nokta vardır. Hasarlar veya satın alma fiyatının sonradan düşürülmesi birçok alıcının tüylerini diken diken eder. Ancak durum böyle olmak zorunda değildir.

Devir teslim, bir evi satarken aşmanız gereken son engeldir. Bir emlakçı olarak elbette bu görevi de sizin için üstleneceğiz. Bir devir protokolü netlik yaratır ve anlaşmazlıkları önler. Satın alma sözleşmesi tek başına tüm önemli noktaları kaydetmez. Kusurlar, sayaç okumaları ve mevcut envanter bir protokolde tekrar veya çok daha ayrıntılı olarak kaydedilebilir. Bu protokol satıcı tarafından imzalanır, böylece satıcı daha sonra evi sözleşmede kararlaştırıldığı gibi bulmadığını iddia edemez.

Bir evin satışına ilişkin devir protokolü, kiralık bir mülkün devrine ilişkin protokolden çok da farklı değildir. Ancak, diğer önemli noktaların da kaydedilmesi gerekir. Bunlar arasında, örneğin, satıcı tarafından giderilmesi gereken kusurlar yer alır. Bunun için bir tarih de belirlenmelidir. Buna ek olarak, devir protokolü hangi envanterin hala çıkarılması gerektiğini kaydetmelidir. Buna ek olarak, tüm sayaç okumaları da yazılmalıdır. Anahtarların teslim edilme süreci de protokolde belirtilmelidir. Anahtarlar hala eksikse, kaç tane oldukları ve ne zaman teslim edilecekleri not edilir. Bu arada, anahtarlar genellikle sadece satın alma bedelinin tamamı ödendikten sonra teslim edilir.

Evin tesliminde sadece anahtarlar değil, diğer birçok önemli belge de teslim edilir. Bina planları, kat planları, yaşam alanının hesaplanması, inşaat sözleşmeleri, uzman görüşleri, bakım sözleşmeleri, sigorta poliçeleri ve çok daha fazlası bu gün yeni sahibine teslim edilir. Kiralık bir mülk satıyorsanız, kira sözleşmeleri ve çeşitli kiracılarla ilgili belgeler de teslim edilmelidir. Devir teslim sırasında satıcı genellikle ısıtma sisteminin yanı sıra evdeki diğer önemli cihazların işlevini de alıcıya açıklar.

Devir teslim belgeleri için kontrol listesi:

• Bina planları
• Kat planları
• Yaşam alanının hesaplanması
• Ä°nÅŸaat sözleÅŸmeleri
• Uzman görüÅŸü
• Bakım sözleÅŸmeleri
• Sigorta poliçeleri

Noter tasdiki: Bir noter tarafından noter tasdiki

Bir mülk için satış sözleşmesi düzenlemek için noter tasdikli olması gerekir. Noter tasdikinin amacı, alıcı ve satıcıyı acele kararlardan korumak ve her iki tarafın çıkarlarının uygun şekilde kaydedilmesini sağlamaktır. Menfaatlerin kaydedilmesi, bir tarafın menfaatlerinin temsilcisi olmayan, ancak tarafsız davranan bir noter tarafından gerçekleştirilir.

Gayrimenkul değerleme: Piyasa değerini belirleme

Evimi hangi fiyata satabilirim? Bu soru, evini satan ve teklifte hangi fiyatın gerçekçi olduğunu bilmek isteyen her ev sahibi tarafından sorulur. Mülk değerlemesi bir tahmin olmasına rağmen, objektif ve dolayısıyla makul bir değerlendirmeye dayanır. Uygulama, değerin değerleme uzmanından değerleme uzmanına değiştiğini ve gayrimenkul değerlemesine rağmen farklı fiyat önerilerinin ortaya çıkabileceğini göstermektedir. Bununla birlikte, evinizin satış fiyatı söz konusu olduğunda içgüdülerinize veya duygusal olarak yaptığınız tahminlere güvenmemelisiniz. Bir mülke değer biçmek için çeşitli faktörlerin tespite dahil edilmesi gerekir. Mülk değerlemesi ne kadar kapsamlı ve profesyonel olursa, evi o kadar kesin bir maliyetle satabilirsiniz ve gerçek piyasa değerinin altında veya üstünde bir teklif sunma riskiniz o kadar azalır.

Mülk deÄŸerlemesi yok mu? Gerçekçi fiyatlandırma mümkün deÄŸil!

Mülk değerlemesi yapmadan satış yapmak, evinizin fiyatını öncelikle bir hisse ve mülke yaptığınız harcamalara bağlı hale getirdiğiniz anlamına gelir. Mülk değerlemesi yapılmadan satılan mülkler genellikle çok yüksek fiyatlandırılır ve bu nedenle pratikte satılamaz veya çok ucuzdur ve bu nedenle satıldığında zarara maruz kalır. Bir mülk sahibi olarak, uzman bir değerleme yaptırmayı tercih ederseniz, istenen fiyatı etkileyen faktörleri bilmeniz gerekmez. Bir fiyat belirlemeden ve satış tutarını taahhüt etmeden önce, evinizin piyasa değerinin ne olduğunu mutlaka öğrenmelisiniz. Mülk değerlemesi yapmadan satış yaparsanız, emlak sektöründeki en büyük hatalardan birini yapmış olursunuz ve nadiren teklif edilen mülk bağlamında gerçek olan ve bu nedenle alıcı için ilginç ve kendi mali durumunuz için doğru olan bir teklifte bulunursunuz.

Gerçek deÄŸer ve piyasa deÄŸeri – farklar

Bir evi satarken, fiyatın belirlenmesinde piyasa değeri veya adil piyasa değeri olmak üzere nihayetinde iki değer söz konusudur. Gerçek maddi değer, bir evin değerinin yapım yılına, donanımına, içeriğine ve arsanın büyüklüğüne bağlı olarak ne olduğunu belirtir. Maddi değeri biliyorsanız, evinizle ilgili objektif değerin ne olduğunu da biliyorsunuz demektir. Ancak, satın alma fiyatı saf maddi değerle değil, piyasa değeri veya adil piyasa değeriyle ilgilidir. Bu mülk değerlemesi, çevre ve piyasa ile ilgili faktörleri dikkate alır ve fiyatlandırmanın temelini oluşturur. Piyasa değerini belirlemek için çok fazla bilgi birikimi ve piyasa bilgisi, analizler ve karşılaştırmaların yanı sıra gayrimenkul değerlemesinde deneyim gereklidir. Yüksek talep ve az sayıda teklif nedeniyle, bugün piyasa değeri genellikle saf varlık değerinden daha yüksektir ve size mülkü şu anda mümkün olan en yüksek fiyata satma fırsatı verir. Piyasa, piyasa değerinin belirlenmesinde en önemli rolü oynar ve evinizi iyi bir fiyata mı yoksa oldukça düşük bir fiyata mı satabileceğinize karar vermede belirleyici bir faktördür. Hatalardan kaçınmak için, bir emlakçı ya da eksper görevlendirerek değer tespiti yaptırmalı ve mülkünüzün ilan edileceği ve satılacağı en uygun fiyatı belirlemelerini sağlamalısınız.

Ä°potek kredisi deÄŸeri, mülk deÄŸerlemesine iliÅŸkin saÄŸlam temellere dayanan bir uzman görüÅŸüne dayanmaktadır

Piyasa değeri sadece mal sahibi olarak sizin için değil, potansiyel alıcılar için de önemli bir parametredir. Gayrimenkul finansmanını mümkün kılmak için, kredi veren banka mülkün ipotek kredisi değerine ihtiyaç duyar. Bu, piyasa değerine dayanır ve mülk değerlemesinde piyasa değeri olarak belirlenen toplamın yüzde 80’ine karşılık gelir. Açıkçası, ipotek kredisi değeri, bir mülkün uzun vadede satılabileceği tutarın sağlam temellere dayanan bir tahminidir. Potansiyel bir alıcı için mülkün değerlemesi iki nedenden dolayı önemlidir. Talep edilen fiyat ciddiyeti yansıtır ve duygusal etkilerle tahmin edilmediğini, profesyonel uzmanlıkla belirlendiğini gösterir. İkinci sırada, finansman bağlamında önemli olan ve potansiyel bir alıcının mülkü belirli bir fiyat için finanse edip edemeyeceğine ve bankadan onay alıp alamayacağına kesin olarak karar veren ipotek kredisi değeri yer alır.

DeÄŸerleme raporunda yer alan önemli bilgiler

Gayrimenkul değerlemesi farklı unsurlardan oluşur. Elbette, bina dokusu, yani evin gerçek maddi değeri önemli bir rol oynar, hatta en önemli rolü oynar. Ancak, satış fiyatı üzerinde belirleyici bir etkiye sahip olan konum bilgisi de aynı derecede önemlidir. Çok sık ziyaret edilen ve popüler bölgelerde, emlak fiyatları kırsal, altyapısı zayıf ve daha az rağbet gören bölgelerdeki tekliflerin çok üzerindedir. Mülkün varlık değeri, örneğin yıkım ve yeni inşaat yoluyla değişken bir değişken iken, konum statik ve değişmez kalır. Bir mülk değerlemesi, mülkünüzü satmak istediğiniz konumun mevcut popülerliğinin yanı sıra bölgenin gelecekteki gelişimini de dikkate alır. Mülkün bulunduğu yerdeki altyapı gelişimi ve ağ ne kadar iyi olursa, istenen fiyat da o kadar yüksek olabilir. Bir mülk değerlemesi için, bu konumdaki bir mülke olan talep ve evlerin arz hacmi de dikkate alınır. Aynı konumdaki benzer mülklerin karşılaştırmalı fiyatları da değerlemeye dahil edilir.

Piyasa değerini belirleyin

Bir mülkün piyasa değerinin belirlenmesi, Gayrimenkul Değerleme Yönetmeliği’nde (ImmoWertV) kanunla düzenlenmiştir. Kullanım türü, mülkün büyüklüğü ve mülkün durumuna ek olarak, enerjik durum da piyasa değerinin belirlenmesinde önemli faktörlerdir. Kentsel gelişim koşullarının (kentsel yeniden geliştirme alanlarındaki kentsel planlama önlemleri) ve gelecekteki öngörülebilir gelişmelerin değerle ilgisi de dikkate alınır. Piyasa değeri bir emlakçı veya eksper tarafından belirlenir. Ancak, sadece lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları mahkeme tarafından tanınan bir piyasa değeri belirleyebilir.

Piyasa değeri, mülkün veya değerlemenin diğer nesnesinin yasal koşullarına ve gerçek özelliklerine, diğer özelliklerine ve konumuna göre işin olağan akışı içinde belirtilen zaman diliminde elde edilebilecek fiyattır. 2004 yılında, AB genelinde kullanılan “piyasa değeri” terimi, piyasa değeri § 194 Baugesetzbuch (BauGB) tanımına eklenmiştir. Dolayısıyla piyasa değeri, piyasada elde edilebilecek fiyatın bir tahminidir. Arazi ve binaların alım satımında genellikle piyasa değeri kullanılır. Piyasa değerinin belirlenmesi, zorunlu açık artırmalarda, vergi dairesi tarafından vergi tahsilatlarında ve boşanma ve miras durumlarında da gerekli olabilir.

Piyasa deÄŸerinin belirlenmesi: hangi faktörler önemlidir?

Piyasa değeri değerlendirmesi, mülkün makro konumunu (şehir/bölge) ve mikro konumunu (mülkün yakın çevresi), bölümünü, büyüklüğünü ve değeri azaltabilecek mevcut arazi ücreti kayıtlarını ifade eder. BauGB’ye göre, piyasa değeri kalıcı olarak sabit bir değer olmayıp, ekspertiz raporunda belirtilen referans tarihini ifade eder. Piyasa değerinin belirli bir süre içinde kesin olarak değişmesi mümkündür.

Piyasa değeri, değerleme anındaki değeri ölçer. Piyasa değeri takdiri aşağıdaki hususları dikkate alır:

• Üzerine inÅŸa edilmiÅŸse mülkün maddi deÄŸeri
• Mülkün niteliÄŸi ve konumu (büyüklük, geliÅŸtirme türü)
• Yasal koÅŸullar (örn. arazi kaydı, anıt koruması)
• DeÄŸerlemenin diÄŸer amaçları

Ancak aslında, piyasa talebi mülkünüzün değeri üzerinde belirleyici bir etkiye sahiptir. Gayrimenkule olan talebin yanı sıra aranan özellikler de bölgeden bölgeye büyük farklılıklar göstermektedir.

Piyasa deÄŸerinin belirlenmesine yönelik pratik prosedür

Gayrimenkul satışı söz konusu olduğunda, ücretsiz gayrimenkul ekspertizi hızlı ve iyi bir satış için mükemmel bir başlangıç noktasıdır. Ancak, bir değerleme uzmanı piyasa değerini belirleyecekse, kesin görev ilk önce müşteri ile görüşülür. Özel durumlarda (örneğin miras anlaşmazlıkları veya boşanma durumunda), örneğin bir piyasa değeri değerlendirmesi veya piyasa değeri hakkında yazılı bir beyan gerekiyorsa, bir değerleme uzmanı atanmalıdır. Ekspertiz, mülkün durumunu ve değerini ancak tüm binalara erişimi olan yerinde bir randevuda belirleyebilir.

Pazar değerinin belirlenmesine ilişkin belgeler

Genel olarak gayrimenkul satışlarının değerlemesi için aşağıdaki belgeler değerlendirilmektedir:

• Arazi kayıt özeti
• Bina planları, kat planları, kesitler
• Bina açıklaması
• Vaziyet planı ve kadastro haritası
• Yaşam alanı hesaplaması
• Enerji sertifikası

Kat mülkiyeti durumunda, ek olarak aşağıdakiler de gereklidir:

• Son üç mal sahibi toplantısının tutanakları
• İş planı
• Bölünme beyanı (tapu kaydı)
• Konut yardımı beyanı

Gelir getiren mülkler söz konusu olduğunda, aşağıdakiler de sunulmalıdır:

• İşletme maliyetleri
• Kiralama listeleri
• Kira sözleÅŸmeleri

Haklar ve yükümlülükler söz konusu olduğunda, aşağıdakiler de dahil edilmelidir:

• Noterlik belgeleri
• Özel kayıtlar (geçiÅŸ hakları, konut hakları, vb.)

Piyasa değerinde kriterlerin ağırlıklandırılması

Mülkün konumuna ve gelecekte beklenen risklerine özel bir ağırlık verilmektedir. Riskler çoğunlukla modernizasyon riskleridir, örneğin bir yenileme birikiminden beklenen maliyetler gibi. Buna ek olarak, genellikle çatı, kiler, pencereler ve ısıtmayı içeren en pahalı bakım önlemleri değerlendirilir. Evin türü de değerlendirilir. 1945’e kadar inşa edilmiş bir bina eski bir bina olarak kabul edilir, 1945’ten sonra bina yeni bir bina olarak kabul edilir. Ayrıca dış tasarım, kat planı, bahçe, cephe, oda düzeni ve aydınlatma koşulları da dikkate alınır.

Konum, balkon ve hedef kitle için çekicilik gibi faktörler mülkün kiralanabilirliğinde önemli rol oynamaktadır. Değerlemeye dahil edilen diğer faktörler, örneğin asansör ve mülkün mobilyalarıdır:

• Mülk alanı (orantılı yaÅŸam alanı veya toplam alan)
• YaÅŸam Alanı YönetmeliÄŸine (WoFIV) göre yaÅŸam alanı
• Garaj, yeraltı otoparkı, park yerleri (mevcut yeniden geliştirme riskleri)
• Kiler ek olarak kullanılabilir veya örneÄŸin bodrumda birikmiÅŸ tadilat iÅŸleri
• Mülk konumu için demografik bilgiler
• Mülk tipi (ticari, konut, bakım, anıt, diÄŸer özel formlar, karma mülk)

DeÄŸerleme: kapitalize kazanç deÄŸeri yöntemi & varlık deÄŸeri yöntemi

Gayrimenkul satışı için değerleme ve diğer değerleme prosedürleri ile ilgili tüm önemli bilgiler sizin için açıkça özetlenmiştir:

AktifleÅŸtirilmiÅŸ kazanç deÄŸeri yöntemi – piyasa deÄŸeri ve bina gelir deÄŸeri olarak bölünmesi

Aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemi, mülkü arazinin piyasa değeri ve binanın gelir değeri olarak ikiye ayırır. Buna kira geliri, bakım maliyetleri ve arsa ve binanın yönetim maliyetleri dahildir. Buna göre, kira geliri eksi yönetim maliyetleri ile faiz dahil arsa değeri karşılaştırılır.

Lukinski’deki yatırımcı ekibimiz, hayalinizdeki mülk için getiri hesaplamaları yapmaktan mutluluk duyacaktır. Potansiyel alıcılar iyi getiriler konusunda ikna edilebilir. Talep üzerine, hesaplama için gerekli veriler hakkında sizi bilgilendireceğiz. Belgeleri aldıktan sonra, kapitalize değerin belirlenmesini üstlenecek ve size ilk getiri tahminini vereceğiz.

Varlık deÄŸeri yöntemi – bir mülkün yeniden inÅŸası için deÄŸer

Hesaplama ilk olarak standard arazi değerini kullanarak arazinin piyasa değerini belirler, ardından gerçek bina değeri eklenir. Binanın gerçek değeri, bina üretim maliyetlerinden yaş indirimlerinin çıkarılmasıyla elde edilir. Arazi değeri (arazinin piyasa değeri) ve bina değeri birbirine eklenir ve bir varlık değeri faktörü ile çarpılır. Gerçek değer faktörünün hesaplanması binanın türüne, geçici gerçek değere ve standard arsa değerine bağlıdır. Bu şekilde belirlenen toplam gerçek değer, mülkün yeniden inşası için harcanması gereken mali kaynakları gösterir.

KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi – benzer mülklerle karşılaÅŸtırma

Karşılaştırmalı değer yöntemi, mülkünüzü benzer mülklerle karşılaştırır. Özellikle sahibi tarafından kullanılan daire ve evlerin satışı için kullanılır. Karşılaştırmalı değer, geliştirilmemiş arazi için de belirlenebilir. Karşılaştırma yalnızca benzer konumlardaki ve benzer yerleşim planına sahip mülkleri dikkate alır. Değerlemeye dahil edilen mülkler, konut mülkünün yakın çevresinden olmalıdır. Karşılaştırmalı değer yönteminin özellikle gerçeğe yakın olduğu düşünülmektedir. Konumların bölgesel olarak nispeten karşılaştırılabilir olması nedeniyle mülklerin değerini belirlemek için sıklıkla kullanılır.

Enerji sertifikası – gayrimenkul satarken zorunludur

Bir mülkün enerji durumu, potansiyel alıcılar için en önemli karar verme kriterlerinden biridir. Enerji pasaportu, evin enerji verimliliği ve dolayısıyla gelecekteki tüketimi hakkında bilgi verdiği için bu noktada gündeme gelir. Enerji verimliliği A+’dan H’ye kadar bir ölçekte sınıflandırılır; burada H harfi enerji yenilemesinde acil önlemler anlamına gelir ve mülkün enerji tüketimi açısından artık güncel olmadığını gösterir.

Enerji belgesi olmadan gayrimenkul satışı yok

Sadece yetkili uzmanların enerji sertifikası hazırlamasına izin verilir (EnEV §16’ya göre). Bu, uygun yetkiye sahip bir uzman aramanız gerektiği anlamına gelir. EnEV’nin 16. maddesi, her mülk alıcısının bir enerji sertifikası alması gerektiğini öngörmektedir. Mal sahibi ve satıcı olarak sizin için bu, belgeyi hazırlatmanız ve satış belgelerine eklemeniz gerektiği anlamına gelir. Bu belgeyi üretmeyi ve sunmayı reddetmeniz halinde, mülk sahipleri idari bir suç işlemiş olur ve 15.000 Euro’ya kadar para cezasına çarptırılabilir.

Enerji sertifikası neden bu kadar önemlidir? Alıcı için mülkün enerji durumu ile ilgili tüm bilgileri içerir. Ayrıca ne kadar enerji tüketildiği ve müstakbel mal sahibinin hangi tedarik maliyetlerini bekleyebileceği hakkında da bilgi verir. Enerji dengesi negatifse, bu durum potansiyel alıcıya uygun yenileme ihtiyacını ve dolayısıyla örneğin eski elektrik ve ısıtma sisteminin yenilenmesiyle ortaya çıkacak yüksek maliyetleri gösterir. Enerji sertifikası, bir ev emlak acentelerimiz tarafından satıldığında serginin ayrılmaz bir parçasıdır ve doğrudan çevrimiçi olarak yayınlanır. Bir görüntüleme sırasında, ilgilenen taraflar orijinali doğrudan görebilir ve bizden enerji sertifikasının nasıl okunacağı ve değerlendirileceği konusunda bir açıklama alırlar.

Talep belgesi mi tüketim belgesi mi?

Tüketim sertifikası 100 Avro, talep sertifikası ise 300 ila 500 Avro arasındadır. Enerji sertifikası düzenleme masrafları, evi satarken bu verileri sağlamakla yükümlü olan ev sahibi tarafından karşılanır. Size tavsiyemiz, bilgilendirici bir talep belgesi düzenletmeniz ve alıcı için çok daha az yararlı veriler içeren bir tüketim belgesi sunarak yanlış yoldan tasarruf etmemenizdir.

Tüketim sertifikası, enerji sağlayıcısının son 3 yıllık faturalarına dayanmaktadır. Buna karşılık talep belgesi, bir enerji danışmanı tarafından yerinde kontrol edilen somut olarak belirlenmiş gerçekleri içerir. Tüketim sertifikası ile talep sertifikası arasındaki temel fark, birincisinin geçmiş hakkında bilgi vermesi, talep sertifikasının ise enerji tüketimine perspektiften bakmasıdır. Bu, binanın, yalıtımın ve ısıtma sisteminin durumunu kontrol etmek ve bu bireysel verilerden binanın enerji dengesi için bir tahmin oluşturmak için yerinde bir uzman gerektirir.

Emlakçı: avantajları

Bir evi veya daireyi satarken karşılaşılan en büyük zorluk, doğru satış fiyatını belirlemektir. Bu bağlamda, saf mülk fiyatından çok uzakta olan tüm faktörleri içeren bir piyasa değeri değerlendirmesi öneriyoruz.

Bir evin mobilyaları ve bina dokusu, piyasa değerinin belirlenmesinde konum, pazara özgü faktörler ve altyapı kadar arz ve talep arasındaki fark kadar önemlidir. Özel bir müşteri olarak değerleme yaptırırsanız, yaklaşık 1.000 Euro ve üzeri bir maliyet beklemeniz gerekir.

Piyasa değerinin ve yan satın alma maliyetlerinin belirlenmesi

Öte yandan, bir emlakçı tutarsanız, piyasa değeri değerlendirmesi hizmet kapsamına dahil edilir ve alıcı tarafından yan satın alma maliyetleri yoluyla finanse edilir. Evinizi veya dairenizi satarken herhangi bir maliyete katlanmadan mülkünüzün profesyonel bir şekilde satılmasını sağlayabilirsiniz. Piyasa değeri tespitinden vazgeçenler genellikle makul olmayan bir fiyat tahmin eder ve evi gerçek değerinin üstünde veya altında teklif ederler. Her iki durumda da satış sürecini uzatabilecek veya önlenebilir kayıplara yol açabilecek önemli bir hata yapmış olursunuz.

Deneyimli bir emlak danışmanıyla, gayrimenkul satarken kendinizi hatalardan korur ve evinizin, arsanızın veya dairenizin tüm gerçeklere dayanan güncel değerini içeren bir satış teklifi alacağınızı bilmenin güvenliğine sahip olursunuz. Aynı şekilde, belgeleri düzenlemek, teşhiri hazırlamak veya teklifinizi yayınlamak konusunda da endişelenmenize gerek kalmaz. Satışla ilgili tüm süreçler tek elden ve profesyonel bir şekilde yürütülür.

Konut satışı [yıl]: Kat mülkiyeti satmak

Gibi soruların cevaplarını öÄŸrenin: Evinizi satmak için ne zaman iyi bir zamandır? Bir emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı? Önceden hangi belgelere ihtiyacınız var? Henüz tamamen ödenmemiÅŸse dairenizi satabilir misiniz?

“Daire satma” konusunu adım adım derinlemesine incelemeden önce, ilk olarak mutlaka aÅŸina olduÄŸunuz (merkezi) deÄŸer faktörünü ele alalım. Berlin, Hamburg, Münih, Köln, Düsseldorf, Frankfurt ve Almanya genelinde A&O:

Konum, konum, konum

DeÄŸerleme faktörü konum ve satış fiyatı

Arsanızı, evinizi ya da apartmanınızı satıyor olmanızdan bağımsız olarak, konum mülkünüzün satış fiyatı için merkezi bir deÄŸerleme faktörüdür. Özel veya “ücretsiz” olarak ve bir emlakçı olmadan satış yapmak risk taşır ve satışı ve tüm iÅŸlemi(deÄŸerlemeden notere ve satın alma sözleÅŸmesine) hataya açık hale getirir. Ayrıca müzakereleri de düÅŸünün. Yetenekli alıcılar dairenizi çabucak çöpe atacaktır. Ä°nÅŸaat hataları burada, kusurlar orada. Yani satışın iki perspektifi var:

1. Makro perspektif (konumdan zemine)
2. Mikro-perspektif(konut tipi, mobilyalar)

Konumdan sonra mülkün kendisi, yani daire gelir. Berlin’de eski bir binada 150 m²’lik geniÅŸ bir daire mi, 60 m²’lik küçük bir çatı katı dairesi mi yoksa Hamburg‘da geniÅŸ bir çatı katı veya çatı katı mı satıyorsunuz?

İpucu! Devam eden bağlantılara (kalın işaretli) ve tekrar geri tıklayın, böylece gayrimenkul satışı için önemli olan her şeyi öğrenin!

İşte büyük şehirlere özel bir bakış daha:

• Berlin
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Hamburg
• Köln
• Münih
• Stuttgart

Sebepler: Yer değiştirme, miras, boşanma veya likidite

Bir kat mülkiyetini satmak için çeÅŸitli nedenler olabilir. Daireyi bir yatırım olarak satın aldınız ve finansal bir darboÄŸaz nedeniyle kat mülkiyetinden ayrılmak zorunda mı kaldınız? Yoksa dairede kendiniz mi yaÅŸadınız ve mesleki veya kiÅŸisel nedenlerle baÅŸka bir ÅŸehre mi taşınıyorsunuz? Sizi satış yapmaya motive eden sebep ne olursa olsun: Hızlı bir iÅŸlem ve beklentilerinize uygun bir satış fiyatı sizin için kesinlikle önemlidir.

Daireye çok duygusal bir baÄŸlılığınız varsa, örneÄŸin boÅŸanma sonucunda veya bir mülkün miras kalması gibi baÅŸka bir ciddi deneyimden sonra satıyorsanız, özel satışı dikkatlice düÅŸünmelisiniz.

Yeni sahipler kat mülkiyetinin ideal değerini değil (!) gerçek değerini öderler.

Duygusal bağlılıkla, gerçekçi değerleme yapmak zordur ve en geç satın alma fiyatını müzakere etmek söz konusu olduğunda sorunlarla karşılaşırsınız.

Duygusal baÄŸlılık vs gerçekçi deÄŸerlendirme

Bir daireyi satarken, konunun karmaşıklığının farkında olmalı ve ilk andan itibaren profesyonelce hareket etmelisiniz. Daireye çok duygusal bir baÄŸlılığınız varsa, örneÄŸin bir boÅŸanma sonucunda veya baÅŸka bir ciddi deneyimden sonra satıyorsanız, özel satışı dikkatlice düÅŸünmelisiniz.

Duygusal bağlılıkla, durumun, konumun, mobilyaların vb. gerçekçi bir şekilde değerlendirilmesi çok daha zordur ve en geç satın alma fiyatı konusunda pazarlık söz konusu olduğunda sorunlarla karşılaşırsınız. Yeni malikler kat mülkiyetinin ideal değerini değil, kendi bakış açılarına göre (ve ayrıca piyasa koşullarına göre) gerçek değerini öderler. Dolayısıyla, satıcı için ilk tuzaklar satış sürecinin bu erken noktasında zaten bekliyor.

Prosedür: Hızlı bir ÅŸekilde daire satmak

Az önce açıklanan duygusal baÄŸ, gerçekçi bir satın alma fiyatı, pazarlıklar, bunların hepsi emlakçıların iÅŸe alınmasının nedenleridir. Ve öncelikle çok sayıda görüntüleme randevusunu, potansiyel mülk alıcıları veya yatırımcılarla yapılacak görüÅŸmeleri ve önceden yapılması gereken kredi kontrollerini düÅŸünün.

Mal sahibinin soruları: Satıştan önce – kontrol listesi

Kat mülkiyetinizi satmadan çok önce düzenlemeler yapmanız gerekir. En önemli sorulardan biri, halihazırda (güvenli) bir takip mülkünüzün olup olmadığıdır. Dairelerin yenilenmesi, özellikle de eski binaların yenilenmesi, satıştan önce kat mülkiyetinizin deÄŸerini artırabilir. Yeniden geliÅŸtirme ve envanterden bahsetmiÅŸken, kadastro haritası, tapu kaydı özeti, kat planları ve enerji sertifikası gibi gerekli tüm belgeleri zaten topladınız mı? Ä°ÅŸte size dairenizi satmaya baÅŸlamadan önce sormanız gereken en önemli sorulara hızlı bir genel bakış.

Satmadan önce bir mal sahibi olarak kendinize sormanız gereken 9 soru:

1. Potansiyel bir takip mülkünüz var mı?
2. Dairenin yenilenmesine / tadilatına ihtiyaç var mı?
3. Tüm kayıtlar ve belgeler mevcut mu?
4. Erken geri ödeme cezaları ödenebilir mi?
5. Bölünme beyannamesi, bina sigortası, mal sahipleri toplantı tutanakları, elektrik faturaları, kira listesi vb. mevcut mu?
6. Kat mülkiyetinin bakımına iliÅŸkin listeler var mı (bakım masrafları)?
7. Envanter satılmalı mı?
8. İlk reddetme hakkı var mı?
9. Dairenin değeri?

Zaman Planlaması: Satış Aşaması – Kontrol Listesi

O zaman gerçekten bir daire satma konusuna giriyoruz. Burada, bir daireyi satarken risklerden ve hatalardan önceden kaçınmak için özellikle gayrimenkul alım satımındaki deneyimle ilgilidir. Aktif kısım da mülkün pazarlanmasıyla ilgilidir. Doğru platform bulunmalı ya da bulunmamalı, anahtar kelime piyasa dışı gayrimenkul. Buna ek olarak, hazırlıktan listelemeye, soruları yanıtlamaya, görüntüleme için randevu almaya, ilgilenen tarafın kredi itibarını kontrol etmeye, müzakerelere, satın alma sözleşmesine, vergilere ve çok daha fazlasına kadar satış için planlama zamanı vardır.

Daire satmak için 9 basit adım:

Bir daireye deÄŸer biçme: Satın alma fiyatının hesaplanması

Cevaplanması gereken birçok soru vardır, en iyi cevap mülk deÄŸerlemesi için yanınızda bir uzman bulundurmaktır. Daire deÄŸerlemesi – Bir kat mülkiyetiniz var ve deÄŸerini mi öÄŸrenmek istiyorsunuz? Elbette bu soruyla doÄŸrudan bir deÄŸerleme uzmanına ve/veya emlakçıya gidebilirsiniz.

Ancak, kesin değerleme en geç daireyi satmak veya miras bırakmak istediğinizde önem kazanır. Değer, örneğin başka bir mülk satın almak istediğiniz için ipotek edilmesi durumunda da çok kesin olarak belirlenmelidir. İşte bu noktada uzman devreye girer.

Bir dairenin değerini ne etkiler?

Ama önce “başparmakla pi değeri” denilen, yani çok kaba bir değerlemeye bağlı kalalım. Dairenizin değerini belirlemek için öncelikle bir dizi “yumuşak” etki faktörü rol oynar.

Konum, bina dokusu, piyasa değeri ve benzerlerinin değerlemesi konusunu derinlemesine incelemeden önce, müşterilerimizle yaptığımız görüşmelerde aldığımız temel 3 soruyla başlayalım:

• Bir mülkü nasıl deÄŸerleyebilirim?
• Bir mülkün piyasa deÄŸerini kim belirler?
• Banka bir mülke nasıl deÄŸer biçer?

Konum, konum, konum: deÄŸer artırma ve satış argümanı

Bu, görebildiğiniz ancak doğrudan parasal veya başka bir değere dönüştüremeyeceğiniz her şeyi ifade eder. Her şeyden önce bu, örneğin dairenin mikro ve makro konumu, yani yakın ve bölgesel çevrenin görünümü anlamına gelir. Dairenizin işlek bir caddede mi yoksa sakin bir banliyöde mi olduğu, dairenizin çevresinin daha orta sınıf mı yoksa sosyal açıdan dezavantajlı mı olduğu – tüm bu “yumuşak” koşullar dairenizin değerini etkiler.

• Düz oran

Her zaman talep gören: şehir merkezi.

Satışın planlanması ve hazırlanması

Bir kat mülkiyeti satışı planlanırken, bazı özel özellikler dikkate alınmalıdır.

Belgeler ve eklemeler

Dairenin ev sahibinin oturduğu evden farklı olmadığı klasik belgelere (tapu kaydı, kat planı vb.) ek olarak, başka belge ve kanıtlar da gereklidir. Bu, özellikle bir kat mülkiyeti sahipleri derneği veya yatırım olarak kiralanan bir kat mülkiyeti için geçerlidir.

Mülk sahipleri birliği veya sermaye yatırımı olarak kiralanmış bir kat mülkiyeti

Bir kat mülkiyeti satışı planlanırken, bazı özel özellikler dikkate alınmalıdır. Dairenin ev sahibinin oturduğu evden farklı olmadığı klasik belgelere ek olarak, başka belge ve kanıtlar da gereklidir. Bu, bir mal sahibi derneği veya yatırım olarak kiralanan bir kat mülkiyeti olması durumunda geçerlidir.

Mülkiyet, kalan geri ödeme ve vergiler

Her durumda düzenlenmesi gereken önemli belgeler arasında, mülkiyetiniz hakkında netlik sağlayan tapu sicilinden alınan belge de yer almaktadır. Öte yandan, dairenin taksitlerini ödemeye devam ediyorsanız ve banka tapu kaydında yer alıyorsa, planlanan satıştan önce bir anlaşmaya varmalı ve kalan geri ödemeyi ayrıntılı olarak görüşmelisiniz. Bir kat planı zorunludur ve yangın sigortası belgesi, bina şartnamesi ve enerji sertifikası da alınmalıdır.

Kat planına göre tapu kaydı alıntısı

Her durumda düzenlenmesi gereken önemli belgeler arasında, mülkiyetiniz hakkında netlik sağlayan tapu sicilinden alınan belge de yer almaktadır. Öte yandan, dairenin taksitlerini ödemeye devam ediyorsanız ve banka tapu kaydında yer alıyorsa, planlanan satıştan önce bir anlaşmaya varmalı ve kalan geri ödemeyi ayrıntılı olarak görüşmelisiniz.

Bir kat planı zorunludur ve yangın sigortası belgesi, bina ÅŸartnamesi ve enerji sertifikası da alınmalıdır. Daireyi satması için bir emlakçı tutarsanız, mevzuata göre komisyonu alıcının ödemesi konusunda ısrar edebilirsiniz. Kiralama durumunda, mal sahibi olarak masrafları üstlenirsiniz, bu da kat mülkiyetini satmak ve kiraya vermek arasındaki kararı kolaylaÅŸtırır.

Tuzak: Vazgeçilen vergi tasarrufları nedeniyle mali kayıp

Özel bir satışta bile, dışarıdan profesyonel destek almadan yapamazsınız. Kural olarak, satın alma sözleşmesini hazırlamak ve yürütmek için bir avukata veya notere ihtiyacınız olacaktır.

Bir vergi danışmanı, bugüne kadar kat mülkiyetini kiraya vermiş ve şimdi vergi gelirindeki değişiklikler hakkında bilgi sahibi olmak isteyenler için yararlı olabilir. Satış sırasında objektif bir piyasa değeri değerlendirmesi de önerildiğinden, bir değerleme uzmanına veya ekspere de ihtiyacınız olacaktır. Tüm bu hizmetlerin bir bedeli vardır – sizin bedeliniz!

Sonuç olarak, kat mülkiyeti satışı için ayrı ayrı alınan hizmetlerin maliyeti, doğrudan bir komisyoncu ile işbirliği yapmanız ve tüm hizmetleri tek bir kaynaktan almayı tercih etmenizden daha yüksektir. Kat mülkiyeti satışını avantajlı bir şekilde planlayın ve en iyi nasıl tasarruf edebileceğinizi, en az zamanı nasıl harcayabileceğinizi ve her hizmet için farklı bir irtibat noktasını ziyaret etmek zorunda kalmayacağınızı hesaplayın.

Bunu hatırladığınızdan emin olun:

Emlakçı sadece satın alma işlemi mükemmel olduğunda masraf yapar.

Aracılık masraflarını kim ödüyor?

Daireyi satmak için bir emlakçı kullanırsanız, mevzuat komisyonu alıcının ödemesi konusunda ısrar etmenize izin verir. Kiralama durumunda, mal sahibi olarak masrafları siz üstlenirsiniz, bu da kat mülkiyetini satmak ile kiraya vermek arasındaki kararı kolaylaştırır.

Mal sahibi taraflar ve yeni mal sahipleri

Kendi mülkünüzdeki bir daireyi satarsanız, bu sorun ortaya çıkmaz. Ancak, başkaları tarafından yönetilen veya birden fazla mal sahibine ait mülkler söz konusu olduğunda, Kat Mülkiyeti Kanunu, tüm mal sahibi tarafların satışınızı ve yeni mal sahibini kabul etmesini şart koşar.

Elbette kendinize sorduğunuz ilk şey, diğer dairelerin sahiplerinin neden sizin satışınızda söz sahibi olduklarıdır. Her kat mülkiyeti kompleksinde özel alanların yanı sıra ortaklaşa yönetilen çeşitli tesisler ve alanlar bulunduğundan, yasa bunu öngörmektedir.

Birden fazla sahibi mi var?

Yıllar önce, birkaç malik tarafından yönetilen bir mülkte bir kat mülkiyeti satın aldınız. Yoksa satın alma sırasında iletişim kurduğunuz ve onaya karar veren kişi bir yönetici mi? Eğer öyleyse, kat mülkiyetinin satışı daha büyük zorluklara yol açabilir.

Mal sahibi derneklerinde satış

Özel bir satış karmaşık, neredeyse çözülemez bir görev haline gelebilir. Öte yandan, kat mülkiyetini kat mülkiyeti derneklerine aşina olan ve yönetilen komplekslerdeki kat mülkiyeti satışında uzun yıllara dayanan deneyime sahip yerel bir komisyoncu aracılığıyla satmak.

Sahipler toplantısı

Mirasçılar topluluğuna ait bir mülkteki bir daireyi satıyorsanız, mülkiyetin netleştirilmesi de gereklidir. Tapu kaydında tüm kompleksin tek sahibi olmadığınız her yerde, bir daireyi satarken dikkate alınması gereken özel özellikler vardır. Çoğu durumda, mal sahipleri toplantısında yapılacak bir sunum yararlı olabilir ve diğer mal sahiplerinin satma ve yeni bir mal sahibini kabul etme niyetinizi ne ölçüde anladıkları konusunda sizi bilgilendirebilir. Makul ret nedenlerini görmezden gelemezsiniz, ancak emlak acentesi ve mal sahipleri derneği ile karşılıklı olarak kabul edilebilir bir çözüm aramalısınız.

Evet, öyle:

Yönetici dairenin satışını kabul etmezse ne yapmalı?

Kat mülkiyeti satışı konusunda uzman ve bilgi birikimine sahip bir emlak acentesi olarak, bu konuda size güvence verebiliriz. Genel bir satış reddi genellikle mümkün değildir, bu nedenle dairenizi satabilirsiniz.

Yeni mal sahipleri: ret, ödeme gücü ve ret gerekçeleri

Redde ilişkin temel hususlar yalnızca teklif ettiğiniz ve bir mal sahipleri toplantısında sunduğunuz yeni mal sahibiyle ilgilidir. Potansiyel yeni mal sahibinin ödeme gücüne ilişkin satın alma fiyatını aşan haklı şüpheler varsa, ret gerekçelidir ve sizin tarafınızdan kabul edilmelidir.

İznin reddedilmesine ilişkin bir diğer gerekçe de mülkün kullanımına ilişkin planlarla ilgilidir. Örneğin, potansiyel alıcı kat mülkiyetinin ticari olarak kullanılmasını öngörüyorsa ve bu durum topluluk kurallarıyla çelişiyorsa, yönetici, malikler topluluğu veya mirasçılar topluluğu da reddedebilir.

Reddetme gerekçeleri:

• Ödeme gücüne iliÅŸkin ÅŸüpheler – Okuma ipucu: Kredi deÄŸerlendirmesi
• Mülk kullanım planları

Hatalardan ve risklerden kaçınmak mı?

Kat mülkiyetinizi satmak ve bu tuzaklardan en baştan kaçınmak istiyorsanız, doğrudan bir emlak acentesiyle iletişime geçin. Emlakçılar, olası alıcıları kontrol eden ve mal sahipleri toplantısında bir tavsiyede bulunmadan önce bile kredibiliteleri hakkında bilgi edinen uzman kişilerdir.

İlgili taraflarla yapılan kişisel bir görüşmede, kullanım niyetini öğrenirler ve bu ret nedenini de önceden ortadan kaldırabilirler.

Emlakçılar tarafından size yapılan tavsiyeler, apartman kompleksi, topluluk kuralları ve diğer mal sahiplerinin iddiaları hakkında edindikleri bilgilere dayanmaktadır.

Bir emlak acentesinin hizmetiyle, uzun pazarlıkları ve reddedilen alıcıları ekarte edersiniz, böylece kat mülkiyeti için derhal bir satın alma sözleşmesi hazırlayabilir ve devir işlemini başlatabilirsiniz.

Kontrol Listesi – Daire satışı için belgeler

Bir emlak ilanı vermeden önce aşağıdaki belgeler zaten mevcut olmalıdır. Enerji sertifikası zorunludur. Diğer belgeleri temin etmenize de yardımcı olmaktan memnuniyet duyarız.

İpucu. Dairenin satışı için tüm önemli belgeleri saklayan bir dosya hazırlayın. Görüntüleme randevusunda sadece soruları yetkin bir şekilde yanıtlamakla kalmaz, aynı zamanda bilgileri sertifikalar ve resmi kanıtlarla da doğrulayabilirsiniz.

Kat planı

Bu plan, balkon, daire ve yardımcı odaların metrekareleri ile birlikte kat mülkiyeti alanını gösterir. Odaların düzeni kat planında da görülebilir.

• Kat planı

Bölünme beyanı

Bu, daire satılmadan önce alıcının alması gereken bir noter senedidir, çünkü noter sözleşmesinin temelini oluşturur. Bölünme beyannamesi, kat mülkiyeti sahiplerinin iç ilişkilerini düzenler.

• Bölünme beyanı

Arazi kayıt özeti

Tapu sicilinden güncel ve eksiksiz bir özet alabilirsiniz. Daire, ev ve arsanın yasal ayrıntılarına aşina olmak için özeti iyice okuyun. Yangın sigortası sertifikası: Bu genellikle daireyi finanse etmek için buna ihtiyaç duyan alıcı tarafından talep edilir. Almanya’da yangın sigortası zorunludur.

• Arazi kayıt özeti

Mal sahipleri toplantı tutanakları

Son 3 protokol genellikle yeterlidir. Bunları mülk yönetiminden de talep edebilirsiniz. Mal sahibi tutanakları, alıcıya mal sahipleri birliğinin kararları ve planları hakkında daha fazla bilgi sağlar. Konut ödeneği beyanı / ekonomik plan / rezervler: Son konut ödeneği beyanı, konut ödeneği giderlerinin aylık bileşimini, yılda ne kadar tasarruf edildiğini ve çok daha fazlasını gösterir.

• Mal sahipleri toplantı tutanakları

Bina açıklaması

Evin inşaat döneminden kalma bir bina tanımı hala varsa, piyasa fiyatı belirlenirken ve bilgi olarak alıcıya sunulabilir.

Enerji sertifikası

Kural olarak, enerji sertifikasını mülk yönetiminden alacaksınız. Bu enerji sertifikası dairenin satışı için zorunludur.

• Enerji sertifikası

Ayrıca apartman binalarının satışı için:

Kat mülkiyeti için deÄŸerleme

Yeni binalarda olduğu kadar eski binalarda da, bir kat mülkiyetinin satışında piyasa değeri esas alınır. Analizler, kendi arazisi üzerinde tek başına duran bir eve göre daha kapsamlıdır.

İstenen fiyat belirlenirken dairenin büyüklüğü ve mobilyalarının yanı sıra mülkün tamamını etkileyen faktörler de dikkate alınır. Bunlar arasında, örneğin, ortak tesislerin durumu, binadaki konut sayısı ve diğer dairelerin mülkiyeti yer almaktadır.

Bu diğer dairelerden de karşılaştırma fiyatları belirlenir ve sizin mülkünüzle karşılaştırılır. Çünkü çok yüksek bir satın alma fiyatı satış süresini belirgin şekilde uzatacak ve çok düşük bir fiyat size acı verici kayıplar getirecektir.

• Kılavuz: Bir daireye deÄŸer biçme

Satış fiyatı çok mu düÅŸük?

Çok düşük belirlenen bir fiyat, mal sahipleri toplantısında memnuniyetsizliğe yol açacak ve sizin için yüksek kayıplarla sonuçlanacaktır. O zaman ödediğiniz satın alma fiyatını mevcut hesaplamanız için temel olarak kullanmamalısınız. Mülkün değeri genellikle kat mülkiyeti talebi gibi artmıştır, böylece satıştan cazip bir getiri elde edebilirsiniz.

Profesyonel değerleme size kat mülkiyeti için ne kadar para istediğinizi ve ne kadar pazarlık payı bırakabileceğinizi söyleyecektir. Acil satışlar söz konusu olduğunda, aşağıya doğru biraz boşluk bırakmanız ve bize pazarlık yapma fırsatı vermeniz faydalı olacaktır. Piyasa değerini esas alıyor, piyasa analizleri ile karşılaştırmalı fiyatları belirliyor ve Lukinski ile kat mülkiyetiniz için istediğiniz satış fiyatına ulaşmanızı sağlıyoruz.

Alman ÅŸehirlerinde kat mülkiyeti için metrekare başına fiyatlar

Burada, 2010 ve 2018* yılları karşılaştırmasında kat mülkiyeti için metrekare başına en yüksek fiyatlara sahip şehirleri görebilirsiniz (metrekare başına avro cinsinden).

1. Münih (Bavyera) metrekare başına 8.342 avro; 2014’te metrekare başına 6.737 avrodan; 4 yılda metrekare başına 1.695 avro artış.
2. Stuttgart (Baden-Württemberg) metrekare başına 5.925 Euro; 2014’te metrekare başına 4744 Euro’dan; metrekare başına 1.181 Euro artış
3. Frankfurt am Main (Hessen) metrekare başına 6.060 avro; 2014’te metrekare başına 4.373 avro iken; metrekare başına 1.687 avro artış
4. Freiburg im Breisgau (Bavyera) metrekare başına 4.943 avro ile; 2014’te metrekare başına 4.740 avrodan; metrekare başına 203 avro artış
5. Ingolstadt (Bavyera) metrekare başına 4.969 avro ile; 2014’te metrekare başına 4.287 avrodan; metrekare başına 682 avro artış

Statista‘da daha fazla istatistik bulabilirsiniz

Bir dairenin değerini ne etkiler?

Ama önce “başparmakla pi değeri” denilen, yani çok kaba bir değerlemeye bağlı kalalım.

Değerin belirlenmesi için “yumuşak faktörler”

Evinizin değerini belirlemek için öncelikle bir dizi “yumuşak” etki faktörü rol oynar. Bunların hepsi görebildiğiniz ancak doğrudan parasal veya başka bir değere dönüştüremeyeceğiniz şeylerdir. Her şeyden önce bu, örneğin dairenin mikro ve makro konumu, yani yakın ve bölgesel çevrenin görünümü anlamına gelir. Dairenizin işlek bir caddede mi yoksa sakin bir banliyöde mi olduğu, dairenizin çevresinin daha orta sınıf mı yoksa sosyal açıdan dezavantajlı mı olduğu – tüm bu “yumuşak” koşullar dairenizin değerini etkiler.

Değerin belirlenmesi için “zor faktörler”

Mikro konumun “zor” faktörleri arasında yine doktorlara, kamu tesislerine veya kültürel mekanlara yakınlık yer almaktadır. Çünkü burada koşullar en azından mesafeler ve mevcut tesislerin sayısı açısından ölçülebilir.

Buradaki temel kural şudur:

Kamusal yaşama ne kadar yakınsa, bu faktörler o kadar değer artırıcıdır

Evinizin toplu taşıma araçlarına yakınlığı da – ve kesinlikle giderek artan bir ÅŸekilde – bir artıdır. Ne de olsa otobüsler ve trenler, iklim tartışmaları baÄŸlamında ÅŸehirde ve ülkede giderek önem kazanıyor. Elbette, kendinize ait bir park yerinizin veya hatta bir yeraltı otoparkınızın olması da dairenin deÄŸeri üzerinde olumlu bir etkiye sahiptir.

Mahallenizdeki suç oranını biliyor musunuz? Bu, konut değerlemesinde sert ve yumuşak gerçek bir “karma faktör”. Bir yandan, bu “sabit” oran rakamlar aracılığıyla tespit edilebilir, ancak diğer yandan, bir mahallenin oranı mülkünüzün hemen sokağındaki konum için geçerli olmak zorunda değildir. Özellikle bu bölgede çok fazla “algılanan” güvenlik veya güvensizlik var.

• Daha fazlasını okuyun: Düz oran
• İpucu: Emlak istatistikleri

Kredi itibarını kontrol edin veya ettirin?

Kredi kontrolü satışın merkezinde yer alır. Ve bu karmaşık ve zaman alıcı bir görevdir Özel özellikler ve reddedilme nedenleri bölümünde belirtildiÄŸi gibi, potansiyel alıcıların ödeme gücü kontrolü büyük özen gerektirir. Ä°yi bir kredi notu ve daire alımı için finansman güvencesi, mal sahibi dernekleri ve yönetilen kat mülkiyeti kompleksleri için yeterli deÄŸildir.

Güvenli, yüksek gelir ve tasarruf

Güvenli ve yüksek bir gelirin yanı sıra tasarruflar da karar üzerinde olumlu bir etkiye sahiptir ve ortak sahiplere, alıcının ortaya çıkan onarımları karşılayabileceğini ve kompleksin ortak giderlerine katkıda bulunabileceğini gösterir.

Risk: Kredi değerlendirmesi karmaşıktır

Muhtemel alıcıların incelenmesi karmaşık ve zaman alıcıdır. Büyük meblağlar söz konusu olduğundan, örneğin bir kat mülkiyeti satın almak için kredi kontrolü, skorun, yani potansiyel sözleşme ortağının risk değerlendirmesinin anlaşılmasını gerektirir. Riskin şeffaf bir şekilde ve gerçeğe uygun olarak değerlendirilebilmesi için veriler profesyonelce okunmalı ve değerlendirilmelidir.

Bir emlak ajansı olarak, evinizin satışı sırasında bu görevi üstleniyor ve mal sahipleri derneğinin koşullarını yerine getiren ve böylece reddedilmeyeceği garanti edilen ilgili tarafların belgelerini size iletiyoruz. Ayrıca satış sürecinde de size eşlik ediyor ve alıcı ile aranızdaki arabirimi oluşturuyoruz.

Özel satışın dezavantajı: riskler, duygusal baÄŸlılık ve düÅŸük satın alma fiyatı

Bir daireyi satmanın karmaşıklığı nedeniyle, bunu özel olarak yapmanız yalnızca halihazırda deneyiminiz varsa ve önünüzdeki engelleri bilgi birikimiyle aşabiliyorsanız tavsiye edilir. Aksi takdirde, satış uzun sürecek, potansiyel alıcılar tarafından reddedilecek veya düşük bir satın alma fiyatı nedeniyle zarara yol açacaktır. Potansiyel alıcıları tarıyor ve kat mülkiyetinizi satma konusunda size kapsamlı bir hizmet sunuyoruz.

Nihayetinde, bu sadece bir teklifin reklamını yapmakla ilgili değildir. Bir dairenin satışı birçok soruyu da beraberinde getirir. Değerleme ile ilgili temel olanların yanı sıra ayrıntılı olanlar da var:

• Bir daireyi satmak için hangi belgelere ihtiyacınız var? Ä°pucu: Daha sonra belgeler için kontrol listesine sahip olacağız!
• Bir kat mülkiyeti ne kadara mal olur?
• Yönetici onayı nedir?
• Özel mülkiyet ile ne kastedilmektedir? Ayrıca aÅŸağıdaki gibi daha spesifik sorular:
• Ayrı mülkiyet nedir ve ortak mülkiyet nedir?
• Su borusu kat mülkiyeti mi?
• Balkon kat mülkiyeti mi?
• … ve çok daha fazlası

Komisyoncu ile satış: pazarlık, satış fiyatı

Bir sonuca varalım: Şimdiye kadar bir şeyi fark etmişsinizdir: Gayrimenkul satmak için gereken çabayı ve zamanı hafife almayın! Deneyim eksikliği ve çok yüksek veya çok düşük bir satış fiyatı, satışı kesin olarak engelleyebilir. Sadece birkaç adımda, kat mülkiyetinizin satış şansını bizimle gerçekçi bir şekilde değerlendirebilirsiniz. Sahibi olduğunuz veya daha önce kiraladığınız kat mülkiyetini satmayı mı düşünüyorsunuz? O halde ulusal bir emlak acentesinin uzmanlığına yatırım yapın. Görevinizi ücretsiz olarak üstlenecek ve ardından derhal bir alıcı bulacaklardır.

Hizmet portföyümüz, tüm belgelerin düzenlenmesini, kompleksin diğer sahipleriyle veya yönetimle iletişimin yanı sıra olası alıcıların görüntülenmesini ve kontrol edilmesini içerir. Kat mülkiyeti satışı çok fazla zaman ve sinir gerektirir, çünkü masraflar müstakil bir evin satışından çok daha yüksektir.

Kendinizi tuzaklardan ve mali kayıplardan koruyun

Bir değerleme yaparak ve yeni bir sahip için gereksinimleri kontrol etmemize izin vererek kendinizi tuzaklardan ve mali kayıplardan koruyun.

Güvenlik

Mülkünüzün ücretsiz değerlemesinden kredi kontrolüne kadar her şeyle biz ilgileniyoruz.

Zaman tasarrufu

Düzenli müşteriler ve medyadaki varlığınız sayesinde gayrimenkulünüz daha kolay erişilebilir olacaktır.

İyi satış fiyatı

Alıcılar ve piyasa hakkında bilgi sahibi olan emlak acentelerimiz sizin için iyi bir satış fiyatı elde edecektir.

Karşılaştırma: Almanya’da emlak fiyatları

Satılık apartman daireleri için iyi zamanlar – Konut piyasasında fiyatlar kesinlikle iyi. Şu anda, Ren-Main bölgesindeki kırsal yerlerde bile kat mülkiyeti avantajlı bir şekilde satılabilmektedir. Bölgesel pazarın nasıl geliştiğini size anlatmaktan mutluluk duyacağız. Bunu yapmak için, karşılaştırılabilir konumlardaki benzer mülkleri karşılaştırarak en uygun piyasa değerini belirleyeceğiz. Ancak o zaman dairenin satışının istenip istenmediğine karar verin.

Karşılaştırma yapmak için Almanya’daki çeşitli emlak fiyatlarını burada bulabilirsiniz. Tek tek federal eyaletlerin büyük şehirlerine odaklanmıştır.

Emlak fiyatları:

• Berlin
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Köln
• Hamburg
• Hanover
• Münih
• Stuttgart

Tecrübeler: En önemli 6 hata

Daha önce de gördüğünüz gibi, bir evi özel olarak satmak zorlu olabilir. Ancak daha da kötüsü, özel bir satışta ortaya çıkabilecek riskler ve hatalardır. Nihayetinde daha düşük bir satış fiyatına ve dolayısıyla satıcı olarak sizin için doğrudan mali kayıplara yol açan hatalar. Bir daireyi satarken yapılan en yaygın hatalar:

Zaman baskısı altında satış, zayıf hazırlık

Bir daireyi satmak için harcanan çaba ve kapsam genellikle hafife alınır. Sıklıkla ortaya çıkan bir sonuç, satış fiyatı üzerinde olumsuz bir etkiye sahip olan zaman baskısıdır. Satış hazırlığındaki hataların sadece mali değil, geniş kapsamlı sonuçları da olabilir. Sonuçta alıcının da verilen bilgiler ve sunulan belgelerle bankasından finansman sağlaması gerekiyor. Yeterli hazırlık yapılmazsa, satış projesi herhangi bir aşamada başarısız olabilir.

İpucu: Hiçbir şeyi şansa bırakmayın. Daire satışınızı hazırlamak için yeterli zaman ayırın.

Hedefleri belirleyin ve satış adımlarını öngörü ile planlayın. Profesyonel hizmetimiz, evinizin hedeflenen ve mümkün olan en iyi şekilde satılması için size destek olsun.

Satış fiyatını gerçekçi bir ÅŸekilde tahmin edin

Dairenin değeri kesin olarak belirlenmelidir. Mal sahiplerinin kişisel değerlendirmeleri genellikle bundan çok farklıdır: Satış fiyatı çok yüksek veya çok düşük tahmin edilmiştir. Her iki durumda da mali bir kayıp söz konusudur ve alıcı konutu finanse edemeyebilir. Piyasa ile uyumlu değerlememiz çeşitli faktörlerden oluşmaktadır. Yalnızca sizinkiyle karşılaştırılabilir mülkleri dikkate alıyoruz. Bu, mülkün türünün yanı sıra konumu ve mobilyaları için de geçerlidir. Satın alma fiyatının belirlenmesi, bir dairenin başarılı bir şekilde satılmasında çok belirleyici bir unsurdur.

İpucu: Sürecimiz, bölgenizdeki satılmış mülkleri değerlendirir ve böylece piyasa ile uyumlu gerçekçi bir satış fiyatı belirler. Para vermeyin.

Eksik dokümantasyon

Satış ve daire ile ilgili belgelerin alınması ve sunulması her aşamada gereklidir. Potansiyel alıcılar, yetkililer, ofisler ve bankalar belgeleri talep eder veya düzenler. Gerekli tüm belgeleri mümkün olduğunca erken derleyin. Güncel tapu kayıt örnekleri yerel mahkeme tarafından düzenlenmiştir ve konut kompleksi için taksim beyanları da önemlidir. Bina planları, tapu kayıtları ve vaziyet planlarından elde edilen mülkle ilgili tüm temel veriler, ciddi potansiyel alıcı tarafından en geç görüntüleme randevusunda talep edilecektir. Enerji geçişi veya önemli belgeler erken bir aşamada mevcut değilse, potansiyel alıcılar ilgilerini kaybedebilir veya satış daha sonraki bir tarihte başarısız olabilir – örneğin, bankanın eksik belgelere veya çok yüksek bir satın alma fiyatına itiraz etmesi durumunda.

İpucu: Dilerseniz, gerekli belgelerin birçoğunu sizin için temin edebiliriz.

Adil piyasa değerini belirlemek için tüm bilgiler değerlememize dahil edilmiştir. Eksiksiz belgeler ve mülk hakkında gerçekçi bir açıklama ile gelecekteki alıcı da satın alma için tüm yasal adımları değerlendirebilir ve tamamlayabilir.

Mülkünüzü deÄŸerinin altında sunmayın

Ä°ster boÅŸanma, ister ayrılık ya da miras olsun, günümüzde gayrimenkuller internet üzerinden satılmaktadır. Potansiyel alıcılar, uygun daireler için sosyal medyada ve internetin çevrimiçi veri tabanlarında arama yapmaktadır. Mülkünüzü en iyi ÅŸekilde ve hedef kitleye göre sunun.

İpucu: Görüntüleme randevusundan ve hatta ilk fotoğraf çekiminden önce, satılık mülk bakımlı ve sade görünmelidir.

Mülkünüzün içini ve dışını en iyi duruma getirme fırsatını kaçırmayın.

• Onarım ve bakım işlerini daha fazla ertelemeyin.
• Dağınıklığı giderin ve net bir izlenim yaratın.
• TemizliÄŸi ve sade ve çekici bir atmosferi saÄŸlayın.

Sözde “ev dekorasyonu” işe yarıyor. Bu amaçla, mülk, potansiyel olarak ilgilenen tarafların kendilerini hemen evlerinde hissedecekleri ve daireye aşık olacakları şekilde hazırlanmıştır. Size tavsiyelerde bulunmaktan mutluluk duyarız. Ev dekorasyonu hakkında bazı ipuçları:

• Görüntüleme randevusundan önce kiÅŸisel eÅŸyalarınızı çıkarın.
• Daireyi görsel ve duygusal olarak geliÅŸtirin.

FotoÄŸraflar: Gün ışığı, açık alan ve çeÅŸitlilik

Ancak muhtemelen en önemli faktör resimlerdir. Bir alıcı doğal olarak mülkün kendisi için bir şey olup olamayacağına dair bir fikir edinmek için mülkü mümkün olduğunca çok görmek ister.

Mülkünüzün harika fotoğraflarını çekmek için göz önünde bulundurmanız gereken birkaç şey var. Her şeyden önce odalar düzenli ve temiz olmalıdır. Potansiyel alıcılar resimlere bakarken kendilerini o evde yaşarken hayal etmek isteyeceklerinden, dağınık bir evin resimleri kimsenin ilgisini çekmez.

Fotoğrafları mutlaka gün ışığında çekmelisiniz ki odalar gerçekten iyi görülebilsin ve alıcılar odalara ne kadar gün ışığı düştüğünü değerlendirebilsin. Kapak fotoğrafınız en etkileyici fotoğraf olmalı ve dairenizle ilgili en iyi şeyi temsil etmelidir.

En güzel oda, çatı terası, açık mutfak veya belki de manzaralı cumba. İlk resim, muhtemel alıcıyı etkilemeli ve daireyi görmek istemesini sağlamalıdır. Tüm odaların ve varsa bahçe/balkon/terasın resimleri, dış görünüm ve hepsinden önemlisi bir kat planı asla eksik olmamalıdır.

Kat planı asla eksik olmamalıdır, çünkü potansiyel alıcılara odaların birbirlerine göre oranları hakkında bir izlenim verir ve odaların düzenini görmeyi kolaylaştırır. Bir video da mümkündür ve görüntüleme randevusunun yerini almasa da, potansiyel alıcıya iyi bir genel bakış sağlar.

Bir bakışta fotoğraf ipuçları:

• Odalar temiz ve düzenli
• Gün ışığı (aydınlık odalar için konuÅŸur)
• İlk resim en iyi fotoğraf olmalıdır
• Tüm odaları ve yüzeyleri kaplayın
• Kat planı

Exposé oluÅŸturma: video eÄŸitimi

Görseller ve metinler mülkünüzü satar. Çok sayıda çevrimiçi tekliften, ilk bakışta potansiyel alıcılara hitap etmelidir. Bunu yapmak için hem fotoğrafların hem de açıklamaların profesyonel ve yetkin görünmesi gerekir. Dairenizle hangi alıcı grubunun ilgilendiğini göz önünde bulunduruyor ve hem fotoğrafları hem de tanıtım metnini buna göre tasarlıyoruz.

İpucu: Satış sunumunu hazırlarken profesyonellerin çalışmalarını küçümsemeyin. Bölgesel konut piyasalarını çok iyi tanıyoruz ve hangi özelliklerin ve mülklerin talep gördüğünü ve hangi alıcı gruplarının bu konularda uzmanlaştığını biliyoruz.

Görüntüleme randevusu için yetersiz hazırlık

Potansiyel alıcıların görüntüleme randevularında önemli soruları vardır. Mülkü ve çevresini tanımak için zamana ihtiyaçları vardır. Yapısal sorular söz konusu olduğunda, yetkin ve profesyonel olarak sağlam bilgiler beklenir. Kat mülkiyeti satıldığında, ortak mülkiyet hakkında ayrıntılı sorular sorulur, çünkü bu hisseler de daire ile birlikte satın alınır.

İpucu: Görüntüleme randevusunda olası sorular için yardım sağlıyoruz. Muhtemel alıcıların seçimi sırasında zaten bir ön seçim yapıyoruz, böylece ne zaman ne de çaba boşa harcanıyor.

Satış görüşmelerini sizin için biz üstleniyoruz. Yılların deneyimiyle, bir dairenin satışı için müzakereleri çok başarılı bir şekilde yürütebiliriz. Emlakçılar olarak tarafsızlığımızı koruyor ve karar vermemiz için baskı yapılmasına izin vermiyoruz.

• Görüntüleme randevusu ipuçları

Bir daireyi satmak için adım adım: Sonuç

Özetle, kat mülkiyeti satışı iyi hazırlık gerektiren bir projedir. Sabır ve müzakere becerileri satış aşaması için çok önemlidir. Satın alma fiyatını belirlerken uzmanın değerlemesine güvenin. Fiyatı çok yüksek veya çok düşük belirlemeyin. Tahmini piyasa değerine göre satış için doğru zaman olup olmadığına karar verin. İşte bir daireyi satmak için en önemli kilometre taşları.

Kat planı ve tapu kaydı – Dairenizi satmadan önce, ilgili kat planını, tapu kaydından bir özeti ve diğer gerekli belgeleri edinin.

Komisyoncu komisyonu – Federal eyalete bağlı olarak, bir satışta komisyoncu komisyonu ödeneceğini göz önünde bulundurun – ancak bu, satış projesinin tüm aşamalarında karşılığını verir.

Veraset vergisi – Miras kalan bir evi satarken, ödenmesi gerekebilecek veraset vergisini göz önünde bulundurmalısınız. Miras kalan konutunuzun kullanımı veya satışı konusunda size tavsiyelerde bulunmaktan memnuniyet duyarız. Mal sahibi olarak nelere dikkat etmeniz gerekiyor? Miras kalan bir mülkün satışı hakkında daha fazla bilgi

BoÅŸanma- BoÅŸanmadan sonra bir daire veya ev satarken de dikkate alınması gereken çok sayıda ayrıntı vardır. Uzmanlarımız, boÅŸanma durumunda hacizli satış durumunda bile yasal tuzakları ve sorunları biliyor. Aklınızda tutmanız gerekenler nelerdir? BoÅŸanma sonrası mülk satışı hakkında daha fazla bilgi

Kredi – Henüz geri ödenmemiÅŸ bir krediye raÄŸmen bir daire satılabilir, ancak dikkate alınması gereken çeÅŸitli yasal konular vardır. Genellikle bir kredi gelecekteki alıcı tarafından devralınabilir. Uzmanlarımız, kredilerin itfası ve üstlenilmesine iliÅŸkin temel koÅŸulları bilmektedir. Gayrimenkul kredileri hakkında daha fazla bilgi

Vergiler – Bir dairenin satışında vergiler gibi belirli maliyetler de söz konusu olabilir. Beklenen maliyetler hakkında size bir ön tahmin verebiliriz.

Anahtarların teslimi

Anahtarlar, nihai satın alma sözleşmesinin imzalandığı gün teslim edilir. Alıcı satın alma bedelini ödemiş ve satıcı da karşılığında anahtarları teslim etmiştir. Bu sembolik jest “mülkiyet ve zilyetliğin devrini” tamamlar.

Alıcı, satın alma sözleÅŸmesinin imzalandığı gün mülkün sahibi olur. Ä°steyen içinde yaÅŸayabilir ya da dilediÄŸi gibi kiraya verebilir. Bu aynı zamanda tüm riskleri ve arızi masrafları da transfer eder. Mülk için sigorta yaptırmak mülk sahibine baÄŸlıdır (su hasarı, yangın, hırsızlık…). Buna ek olarak, ödenmesi gereken yerel vergiler, harçlar ve ortak mülkiyet iÅŸleri vardır.

Kiraladığınız dairenin anahtarlarını teslim ederken kendinizi yasal olarak korumak için dikkat etmeniz gereken birkaç nokta vardır. Gereksiz yenileme masraflarıyla baş başa kalmak istemezsiniz herhalde?

• Devir teslimle ilgili iyi ipuçları (harici): Anahtarların teslimi

Anahtarların erken teslimi (geçici satın alma sözleÅŸmesi)

Birçok alıcı, ön satın alma sözleÅŸmesini imzalarken zaten anahtarları almak istiyor. ÖrneÄŸin, mülk üzerinde inÅŸaat çalışmalarına baÅŸlamak, maÄŸaza donanımları vb. Anahtarların bu ÅŸekilde erken teslim edilmesi, alıcıların zamandan tasarruf etmesi veya kolaylık saÄŸlaması açısından avantajlıdır. Ancak, satın alma sözleÅŸmesinin imzalanmasını beklemeden anahtarları erken teslim etmek, satıcı olarak sizin için riskler içerir:

Satıcının bakış açısından

Satış gerçekleşmezse, satıcı olarak kendi mülkünüzde hiçbir hak veya mülkiyet iddiası olmayan bir işgalciniz olabilir. Bununla birlikte, şüphe durumunda, yine de uzun süre mülkte kalabilir. Bu durum, örneğin alıcının ipotek almaması, belediyenin ilk ret hakkını kullanması veya alıcının ölmesi halinde söz konusu olabilir.

Alıcı büyük işler yapmışsa, mülk özünde zayıflamış olabilir. Bazen alıcı, işin yürütülmesi sırasında bir inşaat kusurunun varlığını keşfeder ve artık mülkü satın almak istemediğine karar verir. Bu durumda, alıcı kendini aldatılmış hissettiğinden, yapılan iş için satıcıdan tazminat talep etmeye çalışabilir.

Anahtarlar satıştan önce alıcıya verilmişse ve bir felaket meydana gelirse (yangın, su hasarı vb.), bu genellikle sigorta şirketi ile sorunlara ve felaket için teminat talebine yol açar.

Satıcılar için anahtarların erken devredilmesi birçok dezavantajı beraberinde getirir

Emlakçı ve irtibat kiÅŸisi: ETW

Dairenizi satarken acele etmeyin. Lukinski olarak kat mülkiyetinizin satışında önemli yardımlar sağlıyoruz. Mülkünüzü satarken zamandan ve paradan tasarruf ediyoruz. Konutunuzun kısa sürede ve sorunsuz bir şekilde satılması için değer tespitinden tapu ve belgelerin sunumuna ve teşhir hazırlığına kadar önemli ve satışı teşvik edici işlevleri üstleniyoruz. Satış müzakerelerindeki deneyimlerimize güvenin – karşılığını alıyorsunuz!

Emlak ekibimizle ve kat mülkiyeti için irtibat kişimizle iletişime geçin – sorularınızı bekliyoruz!

• Broker / Kat Mül kiyeti – Ä°lgili kiÅŸi
• Daire deÄŸerlemesi – ipuçları, hesaplama ve hatalar

Emlak satmak: XXL Kılavuzu + Kontrol Listeleri

Prosedür, maliyetler ve ipuçları – hepsi mülk, daire, ev, villa, apartman binası için büyük bir ücretsiz makalede. Bir mülkün nasıl satılacağını adım adım öÄŸrenin: mülk satışı.

Kat mülkiyeti satışı: 3 aÅŸamalı kontrol listesi

Bir mülkü satmanın 3 aşamasını zaten biliyor musunuz?

1. Hazırlık: Mülk hazırlama ve satış
1. Finansal planlama ve satış zamanlaması
2. Emlakçı kiralayın
3. Kayıtlar ve belgeler
4. Mülk deÄŸerini artırın
5. Teklif fiyatını belirleyin
6. İfşa oluşturun
2. Satış aÅŸaması: mülkün pazarlanması ve alıcıların bulunması
1. Pazar mülkü
2. Potansiyel alıcılarla iletişim
3. Potansiyel alıcıları filtreleme ve seçme
4. Kredi kontrolü
5. Görüntüleme tarihleri
6. Satış görüÅŸmesi ve satın alma fiyatı pazarlığı
3. Satış iÅŸlemi: Devir teslimine kadar satın alma sözleÅŸmesi
1. Noter ile satın alma sözleÅŸmesi düzenleyin
2. Noter randevusu
3. Tapu kaydı giriÅŸi ve ödeme iÅŸlemleri
4. Mülkün teslim edilmesi
5. Noter ücretleri ve komisyoncu komisyonu
6. Vergi ödeyin

Bu kılavuzda tüm adımları adım adım öğreneceksiniz. İlk mülkünü satanlar için mükemmel.

• Mülk satmak