Mülk satış vergileri: Daire, ev, arsa – spekülasyon vergisi, kontrol listesi ve daha fazlası

Gayrimenkul satışında vergiler [yıl] – Kat mülkiyeti, ev, apartman, ticari mülk veya arazi olsun, bir mülkü satarken vergiler ödenmesi gerekebilir. Vergi kontrol listesinde göreceğiniz gibi, bir gayrimenkul satıcısı olarak sizin için şu anda 3 olası vergi türü vardır. Özel satıcılar için, satın alma tarihinden itibaren 10 yıl içinde yapılan satışlar için aslında “sadece” spekülasyon vergisi söz konusudur. Ancak ilk kez satıcı olanlar için tipik bir soru vardır: Emlak devir vergisini kim öder, alıcı mı satıcı mı? Beş yıl içinde 3 veya daha fazla mülk satan herkes aynı zamanda ticari mülk ticaretine ve dolayısıyla ticaret vergisine tabidir. Son olarak, bütünlük adına, ticari gayrimenkul ticareti için KDV (alıcı). Gayrimenkul satarken hatalardan kaçının, vergiler hakkında bilgi edinin: Gayrimenkul satarken vergiler hakkında daha fazla bilgiyi buradan edinebilirsiniz.

Vergi kontrol listesi: Gayrimenkul satışı

Uzun lafın kısası. Emlak vergileri söz konusu olduğunda, genellikle uzun açıklamalar alırsınız. Prensip olarak vergiler 4 basit noktada özetlenebilir.

Önemli! Bu küçük rehber, gayrimenkul ve vergiler konusunda size bir anlayış kazandırmayı amaçlamaktadır. Her durumda, kişisel satış durumunuz hakkında uzmanınız veya danışmanınızla konuşun.

Vergi kontrol listesi:

1. Kâr üzerinden spekülasyon vergisi ödersiniz (10 yılın altında); özel ve ticari
2. Gayrimenkul devir vergisi alıcılara ödenir; özel ve ticari gayrimenkuller için
3. Ticaret vergisi ödersiniz (3 mülk kuralına uyun); ticari ticaret için
4. KDV alıcı tarafından ödenir; ticari ticaret durumunda

Daha spesifik olarak veraset vergisi (ErbSt) ve hediye vergisi (SchenkSt). Bu konu hakkında daha fazlasını okuyun: Gayrimenkul ile vergi tasarrufu.

Şimdi tüm vergi yüklerine ayrıntılı olarak bakalım:

Gayrimenkul satışı için spekülasyon dönemi

Giriş bölümünde açıklandığı üzere, spekülasyon dönemi mülk satışları için geçerlidir. Özel satıcılar için ilk önemli soru şudur: Son 2 yıl içinde mülkü kendiniz mi kullandınız yoksa üçüncü bir şahıs tarafından mı kullanıldı?

Kendi kullanımınız veya üçüncü taraf kullanımı

Özel satıcılar için bu husus spekülasyon vergisi açısından çok önemlidir. Mülkünüz satıştan önce sizin tarafınızdan mı kullanılıyordu yoksa başkası tarafından mı kullanılıyordu?

Sahibi tarafından kullanılan mülklerin satışından elde edilen kazançlar vergiden muaftır. Bunun için iki faktörün yerine getirilmesi gerekir; 1) son iki yıl içinde sizin tarafınızdan kullanılmış olması (ikamet amaçlı) ve 2) satışın yapıldığı yıl içinde sizin tarafınızdan ikamet amaçlı kullanılmış olması.

Sahibi tarafından kullanılan bir mülkün satışından elde edilen kazançlar vergiden muaftır (> 2 yıl)

İpucu. İkamet amacı, mülk sahibi olarak mülkte yaşadığınız veya çocuklarınız veya çocuk parası alma hakkına sahip eş ve partnerleriniz olduğu anlamına gelir.

On yıl sonra vergisiz satış

Spekülasyon süresi, bir mülkün sürenin bitiminden sonra vergiden muaf olarak satılabileceği anlamına gelir. Spekülasyon süresi 10 yıl sonra otomatik olarak sona erer. Bu süre içinde kat mülkiyetinizi, evinizi veya arsanızı kârla satarsanız, spekülasyon vergisi ödenmesi gerekir.

Spekülasyon vergisi 10 yılın altında

Spekülasyon vergisine ilişkin kural:

• 10 yaş altı: spekülasyon vergisi uygulanır
• 10. yıldan itibaren: Spekülasyon vergisi yok

Ä°pucu! Gayrimenkul ile vergi tasarrufu hakkında daha fazla bilgi için buraya tıklayın.

Spekülasyon vergisini hesaplayın: Spekülasyon vergisi ne kadar?

Spekülasyon vergisinin ne kadar yüksek olduğu vergi diliminize bağlıdır. Kaba bir kural olarak, spekülasyon vergisinin karın yaklaşık %40’ı olduğunu hatırlayabilirsiniz. Bir hesaplama örneğine bakalım:

Satış gelirleri	1.200.000
– Boyacılar gibi satış maliyetleri	60.000
– Satın alma maliyetleri	850.000
= Vergilendirilebilir kâr	290.000
– Spekülasyon vergisi (vergi oranına göre)	40%
= Ödenecek vergi	116.000

Şimdi büyük soruya geliyoruz, burada hala “vergi tasarrufu” yapabilir misiniz, spekülasyon vergisinden düşebileceğiniz maliyetler var mı?

Spekülasyon vergisi = değer artış miktarı

“Vergiyi azaltabilmeniz” için, vergilendirilebilir gelirlere gitmek zorundayız. Hasılatı en aza indiren masraflar satış masrafları, yani komisyoncu komisyonu veya boyama işi gibi masraflardır (ipucu: aynı anda değer artışı).

Gelir Vergisi Kanunu (EStG): § 23 Özel satış işlemleri

Prensip olarak aşağıdakiler geçerlidir ( § 23 EStG‘ye göre): Mülkünüzü satın aldıktan on yıl sonra satarsanız, herhangi bir vergi ödemeniz gerekmez.

(1) Özel satış işlemleri (§ 22 numara 2) şunlardır

1. Edinim ve satış arasındaki süre on yılı aşmayan gayrimenkuller ve gayrimenkullere ilişkin medeni kanun hükümlerine tabi haklar (örneğin, miras yoluyla geçen yapı hakkı, maden çıkarma hakkı) için satış işlemleri. Binalar ve açık hava tesisleri, bu süre içinde inşa edildikleri, genişletildikleri veya büyütüldükleri ölçüde dahil edilecektir; bu, bağımsız taşınmaz varlıklar olan binaların bölümlerinin yanı sıra sahibi tarafından kullanılan daireler ve kısmen sahip olunan odalar için de geçerlidir. Ä°ktisap veya tamamlama ile satış arasındaki dönemde münhasıran kendi ikamet amaçları için veya satış yılında ve önceki iki yılda kendi ikamet amaçları için kullanılan varlıklar hariçtir;
2. Elde edilmesi ile satılması arasında bir yıldan fazla süre geçmeyen diğer varlıkların satış işlemleri. Günlük kullanım nesnelerinin elden çıkarılması hariçtir. Birden fazla benzer döviz tutarının alınıp satılması durumunda, önce alınan tutarların önce satıldığı varsayılacaktır. En az bir takvim yılında gelir kaynağı olarak kullanılmasından gelir elde edilen 1. cümle kapsamındaki varlıklar söz konusu olduğunda, süre on yıla çıkarılır;
3. Varlıkların satışının iktisaptan daha önce gerçekleştiği satış işlemleri.

Bir varlığın işletmeden çekilme veya işletmenin feshedilmesi yoluyla vergi mükellefinin özel varlıklarına aktarılması da iktisap olarak kabul edilecektir. Bedelsiz devralma durumunda, varlığın yasal selef tarafından devralınması veya özel mal varlığına dönüştürülmesi, bu hükmün amaçları doğrultusunda tek halefe atfedilecektir. Bir ortaklıktaki doğrudan veya dolaylı bir payın edinilmesi veya elden çıkarılması, orantılı varlıkların edinilmesi veya elden çıkarılması olarak kabul edilecektir.

Aşağıdakiler de 1 numaralı cümle anlamında bir satış olarak kabul edilecektir

1. Bir varlığın işletme varlıklarından elden çıkarılmasının, varlığın edinilmesinden itibaren on yıllık bir süre içinde gerçekleşmesi halinde, varlığın işletme varlıklarına katkısı ve
2. Bir şirkete yapılan gizli katkı.
   (2) 1. fıkrada belirtilen türden özel satış işlemlerinden elde edilen gelir, ait olduğu ölçüde diğer gelir türlerinden elde edilen gelire dahil edilecektir.
   (3) 1. fıkra kapsamındaki satış işlemlerinden elde edilen kâr veya zarar, bir yandan satış fiyatı ile diğer yandan satın alma veya üretim maliyetleri ve gelirle ilgili giderler arasındaki fark olacaktır. Paragraf 1, cümle 5, numara 1’de belirtilen durumlarda, satış fiyatı, 6. bölüm, paragraf 1, numara 5 uyarınca katkı sırasında takdir edilen değerle ve paragraf 1, cümle 5, numara 2’de belirtilen durumlarda adil piyasa değeriyle değiştirilecektir. (1). fıkranın 2. cümlesinde belirtilen durumlarda, satın alma veya üretim maliyeti yerine 6(1). fıkranın 4. bendi veya 16(3). fıkrası uyarınca belirlenen değer kullanılacaktır. Satın alma veya üretim maliyetleri, 2. maddenin 1. paragrafının 1. cümlesinin 4 ila 7. fıkraları uyarınca gelirin belirlenmesinde indirildikleri ölçüde, aşınma ve yıpranma, artan indirimler ve özel amortisman indirimleri ile azaltılacaktır. Takvim yılı içinde özel satış işlemlerinden elde edilen toplam kâr 600 Avro’dan az ise, kârlar vergiden muaf kalacaktır. Alt bölüm 1, cümle 5, numara 1’deki durumlarda, kar veya zarar, işletme varlıklarından elden çıkarma bedelinin tahakkuk ettiği takvim yılı için ve alt bölüm 1, cümle 5, numara 2’deki durumlarda, gizli katkının yapıldığı takvim yılı için muhasebeleştirilir. Zararlar, yalnızca vergi mükellefinin aynı takvim yılı içinde özel satış işlemlerinden elde ettiği kar tutarına kadar mahsup edilebilir; bölüm 10d kapsamında mahsup edilemez. Bununla birlikte, bölüm 10d uyarınca, zararlar, mükellefin hemen önceki değerlendirme döneminde veya sonraki değerlendirme dönemlerinde 1. paragraf uyarınca özel satış işlemlerinden elde ettiği veya edeceği geliri azaltacaktır; bölüm 10d(4) buna göre uygulanacaktır.

Kaynak: Federal Adalet Bakanlığı (05/2021 itibariyle).

Gayrimenkul devir vergisi: alıcı mı satıcı mı?

Satıcı olarak arazi devir vergisi ödemek zorunda mısınız? Ä°yi haberlerim var! Bu vergi alıcı tarafından karşılanır.

Arazi devir vergisini satın alanlar değil, alıcılar öder

Kural olarak, emlak devir vergisi, mülkün veya arazinin bulunduğu federal eyalete bağlı olarak yüzde 3,5 ile yüzde 6,5 arasında değişmektedir. Hızlı bir oryantasyon için, Bavyera’dan Hamburg’a kadar 16 federal eyaletin arazi devir vergisi oranlarını 1 – 5 milyon avroluk örnek satın alma fiyatlarıyla burada özetledik.

• Gayrimenkul devir vergisi – tablo ve hesaplama örneği

Gayrimenkul Transfer Vergisi Yasası (GrEStG): § 13 Vergi borçlusu

GrEStG §13 No. 2 uyarınca yasal metne kısaca bir göz atalım.

Vergi borçluları:

1. Kural olarak: sözleşmenin tarafları olarak bir satın alma işlemine dahil olan kişiler;
2. Kanun yoluyla devralma durumunda: önceki mal sahibi ve devralan;
3. Kamulaştırma yoluyla devralma durumunda: devralan;
4. Haciz işlemlerinde en yüksek teklif durumunda: en yüksek teklifi veren;
5. Bir şirketteki hisselerin en az yüzde 95’inin aşağıdakilerin elinde birleşmesi durumunda
   1. Satın alanın:
      satın alan;
   2. Birkaç şirket veya kişi:
      bu paydaşlar;
6. Bir ortaklığın ortaklarının değişmesi durumunda: ortaklık;
7. Bir şirkette en az yüzde 95’lik bir ekonomik çıkar olması durumunda: ekonomik çıkarı elinde bulunduran tüzel kişilik.

Kaynak: Federal Adalet Bakanlığı (09/2020 itibarıyla).

Ticari mülk ticareti: gayrimenkul satışı

Birden fazla mülkü, daha doğrusu 5 yıl içinde 3 veya daha fazla mülkü satmak isterseniz, ticari mülk ticareti hükümlerine (§15 EStG) tabi olursunuz. Gelir Vergisi Kanunu’nda (EStG), daha doğrusu § 15 Ticari Ticaretten Elde Edilen Gelir’de, özel varlık yönetiminden elde edilen vergiden muaf gelir ile ticari faaliyetlerden elde edilen vergiye tabi gelir arasında ayrım yapılmaktadır.

Ticari ticaret için kural:

5 yıl içinde 3 mülkten

Mülk ticari olarak alınıp satılıyorsa, yalnızca sermaye kazancı vergilendirilmez, aynı zamanda bir ticareti kaydettirmeniz ve ilgili vergileri ödemeniz gerekir. EStG §15 uyarınca, ticaret vergisinin de ödenmesi gerekmektedir.

Ticaret vergisi açıklandı

Ticaret vergisi ya da kısaca GewSt, genel olarak her Alman ticari işletmesinin geliri üzerinden alınır ve bu nedenle ilgili şirketin nesnel kazanç gücüne dayanır. Limited şirketler, anonim şirketler ve benzerleri yasal yapı ları gereği her zaman ticari işletme olarak kabul edildiklerinden, kurucu ekibin bileşimine bakılmaksızın şirketler için ticari vergi zorunludur.

• Ticaret vergisi

Bütünlük adına, satış vergisini kim ödüyor? Alıcı, satış vergisinin yanı sıra arazi devir vergisini de öder.

Gayrimenkul ile vergiden tasarruf edin

Okuma İpucu! Gayrimenkul ile vergiden tasarruf edin – Vergi vermeyi öğrenin! Bireysel ortamınız (özel ve kurumsal) için bulabileceğiniz en iyi finans uzmanı sizsiniz. Vergileri kendiniz hesaplamak, kendi vergi yükünüzü en aza indirmek için bir araçtır.

Yani vergileri özel servete dönüştürme meselesi

Vergi dairesine ne kadar az vergi ödemek zorunda kalırsanız, özel servet birikiminiz de o kadar hızlı olacaktır. Bu kılavuzda vergi optimizasyonu konusunda daha fazla bilgi bulabilirsiniz. Çoğunlukla Almanya’daki gayrimenkul alımları ile ilgileniyoruz, ancak sonunda Avrupa’daki yatırımlar ve büyük özel: ABD’deki vergiler için ipuçları da bulacaksınız. Almanya’daki yan satın alma maliyetleri, arazi devir vergisi ve gayrimenkul GmbH, aile vakıfları ve diğer yasal formlar gibi yasal formlar hakkında temel bilgilerle başlayın.

• Gayrimenkul ile vergiden tasarruf edin