Gayrimenkul satın alma sözleşmesi: noter, görevler, masraflar, yan masraflar ve prosedür

Ä°lk satın alma sözleşmeniz elinizdeyse, pek çok kişi gibi sizin de aklınızda pek çok soru vardır: Bir mülk için satın alma sözleşmesini kim hazırlar? Noter onaylı bir satın alma sözleşmesi ne kadar sürer? Bir mülk için satın alma fiyatı ne zaman ödenir? Tanımla başlayalım: Gayrimenkul satın alma sözleşmesi, bir evin veya başka bir mülkün devri konusunda genellikle iki taraf arasında yapılan bağlayıcı bir anlaşmadır. Bir arsa, bir ev, aynı zamanda bir tatil evi veya bir daire için böyle bir satın alma sözleşmesi her zaman ve sadece noter tarafından düzenlenir ve aynı şekilde noter tarafından onaylanır.

Satış sözleşmesi: tanım ve prosedür

Dolayısıyla bir satın alma sözleşmesi mülkiyetin devrini düzenler. Yasal olarak konuşursak, gelişmiş veya gelişmemiş olmasına bakılmaksızın her zaman bir arazi parçası satın alırsınız. Satın alma sürecinde her iki tarafın da uyması gereken genel koşulları ve şartları içerir. Bir mülkün satın alınabilmesi için tarafların her ikisinin de yasal ehliyete sahip olması gerekmektedir.

Önemli sözleşme içerikleri şunlardır:

• Alıcı ve satıcı bilgileri
• Satın alma amacı
• Mülkün tanımı
• Satın alma fiyatı ve ödeme koşulları (tarih, taksitler, vb.)
• Arazi devir vergisi
• Mülkün ekonomik devri ve teslimi (tarih)
• Gizli kusur durumunda alıcının cayma hakkı gibi garanti düzenlemeleri
• Kiracılık ve kira kontratları
• Taşıma
• Ön Rezervasyon
• Kalıcı vekaletname
• Varsayılan faiz
• Ä°ç mekan veya tadilat gibi özel düzenlemeler
• Diğer

Yasal dayanak: BGB

Sözleşme, yasal bir bedel, yani mülk için verilen şey üzerine kuruludur. Bu para olabileceği gibi, mülk karşılığında takas edilen başka herhangi bir ekonomik mal da olabilir. Elbette, neredeyse her zaman belirli bir miktar para olacaktır, ancak bedel başka bir mülk veya yalnızca daha sonra ödeme sözü de olabilir.

§ 433 Satış sözleşmesi için tipik yükümlülükler

(1) Satış sözleşmesi ile bir nesnenin satıcısı, nesneyi alıcıya teslim etmek ve nesnenin mülkiyetini temin etmekle yükümlüdür. Satıcı, alıcıya ürünü maddi kusurlardan ve mülkiyet kusurlarından arındırılmış olarak sunmalıdır.

(2) Alıcı, satıcıya kararlaştırılan satın alma bedelini ödemek ve satın alınan ürünü kabul etmekle yükümlüdür.

Alıntı: §433 Alman Medeni Kanunu (BGB)

Taşınır mallar için yapılan satın alma sözleşmesinin aksine, gayrimenkul (ve arazi veya kısmi arazi) satın alma işlemi şekilden bağımsız değildir. Bu konudaki düzenleme Alman Medeni Kanunu’nun (BGB) 311b maddesinden kaynaklanmaktadır.

Kanun, bu tür sözleşmelerin geçerli olabilmesi için yazılı olmasını şart koşmaktadır. Buna göre, sözleşmeyi resmileştirmek için bir notere ihtiyacınız vardır. El sıkışmalar ve sözlü vaatler yeterli değildir. Bu, her iki taraf için de mantıklı bir belgelendirme süreci olan dolandırıcılığı önlemek içindir.

Noterin görevleri nelerdir?

Genel olarak, bir noterin ana odak noktası veya görevleri öncelikle şunlardır:

• Yasal işlemlerin noter tasdiki
• İmzaların doğrulanması

Bu durum, noterler için özellikle aşağıdaki hukuk alanlarını ortaya çıkarmaktadır:

• Gayrimenkul devirlerinin noter onayı gibi gayrimenkul hukuku
• Vasiyetnamelerin noter tarafından onaylanması gibimiras hukuku
• Sağlık hizmetleri vekaletleri veya evlilik sözleşmeleri gibi aile hukuku
• AG’lerin noter tasdiki veya ticaret siciline kayıt gibi şirketler hukuku

Kural olarak, noter alıcı tarafından seçilir. İlk noter randevusunda, tüm önemli belgelerin hazır olması gerekecektir. Noter daha sonra alıcı ve satıcının şartnamelerine ve şablonlarına göre satın alma sözleşmesini hazırlayacaktır.

Noter tasdikinden yaklaşık bir hafta sonra alıcı ve satıcı onaylı satın alma sözleşmesini alır.

Noter ile yapılan satın alma sözleşmesi masrafları

Münferit kalemler, yaklaşık 1.070 avro tutarındaki satın alma sözleşmesinin noter tasdiki gibi birçok münferit kalemi içermektedir. Buna ek olarak, arazi ücretinin tescili tapu sicili için 435 avroya ve mülkiyet değişikliği için 535 avroya mal olmaktadır. Buna ek olarak, vesayet, imza tasdiki vb. için ücretler vardır. Sonunda, yaklaşık 3.700 Euro’ya sahip oluyorsunuz.

Noter / tapu masrafları: ~ 3.700 Euro net

Tam ödemeden sonra mülkiyetin devri

Bu noktayı bir kez daha vurgulamak isterim:

Satıcı olarak, satın alma bedelinin tamamı ödenene kadar mülkünüzün alıcıya geçmediğinden emin olun.

Maliyetlerin dağılımı üzerine: Kim ne ödüyor? Satın alma sözleşmesinde bu konuda açık düzenlemeler yapmalısınız. Kural olarak, alıcı masrafları öder:

1. Noter ve tapu sicil ücretleri
2. Gerekli resmi onaylar için ücretler
3. Emlakçı komisyonu

Alıcı, arazi devir vergisini vergi dairesine ödedikten ve satın alma bedelinin tamamı transfer edildikten sonra, noter “eski” arazi ücretini iptal etme yetkisini zaten almış olmalıdır.

Ardından mülk teslim edilir ve tapu sicili alıcının yeni sahibi olarak kaydını onaylar.

Kat mülkiyetinin özellikleri: Excursus

Bir daire satın alırken, satış sözleşmesi ek unsurlar içerir:

• Satın alma sözleşmesindeki gibi temeller (yukarıda)
• Daire numarası
• Topluluk kuralları, ortak mülkün bakım masrafları, asansörler vb.
• Ortak mülkiyet payı, ortak mülk için bakım rezervleri veya yenileme yatırımları
• Kat mülkiyeti, kiler, tavan arası, garaj, balkon vb. diğer odalar.
• Ortak mülk için kullanım hakları
• Özel kullanım hakları, park yerleri gibi ayrıcalıklı kullanımlar
• Peşinat ödemeleri, yeni inşaat için (henüz tamamlanmamış)