Yurtdışında bir villanın finansmanı: kredi, öz sermaye ve faiz etkileri Kira getirisi + örnekler

Ä°spanya’da bir villa mı satın almak istiyorsunuz? Ä°ster Mallorca, ister Marbella veya Ä°biza olsun, gayrimenkul finansmanı koşulları önemli ölçüde farklılık göstermektedir. Villanızı %100 kişisel kullanım için satın almıyor, kısmen veya tamamen yatırım amaçlı kiralıyorsanız, Ä°spanya’daki özel koşulları bilmeniz gerekir. Buna ek olarak, bir karşılaştırma olarak size ABD’den de bazı bilgiler vereceğim. Bu şekilde, kendi ülkenizde finansmanın ne kadar ucuz olduğunu ve diğer ülkelerde bir yabancı olarak kredilerin faiz oranınız ve öz sermayenizle ilişkili olarak ne kadar pahalı hale geldiğini görebilirsiniz. Sonunda, her zaman getiri söz konusudur.

Kaldıraç getirisi: özkaynak ve faiz

Getiri içindeki en büyük kaldıraçlar 1) öz sermaye payı, 2) faiz oranı ve 3) sabit faiz dönemidir. “Maliyetler ne kadar yüksekse” getiri de o kadar kötüdür.

Bir villa satın almak ve kiralamak için tamamlayıcı bir rehber.

Verim ne anlama geliyor?

Getiri, basitçe söylemek gerekirse, sermaye yatırımınızı mülkünüzden kazandığınızla (kira) karşılaştırır. Eğer getiri (gelir / yatırım) yılda %6 veya daha fazlaysa, villanız kiracı(lar)ın villanız için ödeme yapmasına yetecek kadar gelir getiriyor demektir.

Faiz oranı ve diğer faktörlerden kaynaklanan negatif getiri etkileri

Aylık maliyetler (geri ödeme, faiz ve bakım) ne kadar yüksekse, getiri o kadar düşük olur. Dolayısıyla, bir kredi için ödemeniz gereken faiz oranı artarsa, bunun getiri üzerinde olumsuz bir etkisi olur.

Bir bakışta olumsuz etkiler:

1. Özkaynak yatırımı
2. Geri Ödeme
3. Faiz
4. Bakım

Elbette eşitlik için de aynı şey geçerli. Çünkü birazdan öğreneceğiniz gibi, yurtdışında teminat olarak çok daha fazla öz sermaye sağlamanız gerekiyor. Sağlamanız gereken öz sermaye ne kadar fazlaysa, mülkünüze o kadar fazla varlık bağlanır.

Güneyde kiralıklar ve ekstralar: havuz, bahçe & co.

Buna ek olarak, tipik bakım maliyetleri, tabii ki genişletilmiş ve bahçe hizmeti ve havuz hizmeti gibi hususlar da vardır. Örneğin, villanızı yılın sadece 2, 3 veya 4 ayında kendiniz kullanıyorsanız ve geri kalan zamanlarda kiraya veriyorsanız.

İspanya’da bir villanın finansmanı hakkında bilmeniz gereken her şeyi öğrenin.

Yurt dışında hisse senedi yatırımı: İspanya

Öz sermaye kullanımı yurt dışında önemli ölçüde farklılık göstermektedir. Bunun temel nedeni, şüphe (temerrüt) durumunda bankaların mülke ancak daha fazla çaba sarf ederek erişebilmesidir. Buna göre, Alman bankaları nadiren yurtdışındaki mülkleri finanse eder ve sizi yerel bir ortağa yönlendirir.

Özkaynak karşılaştırması: Almanya, Ä°spanya ve ABD

Almanya’da gayrimenkul finansmanı için birinci, ikinci ve üçüncü mülkünüz için yaklaşık %15 öz sermayeye ihtiyacınız vardır.

İspanya’da, ister Mayorka, İbiza, Marbella veya diğer sıcak noktalarda olsun, banka genellikle %50-60 gibi önemli ölçüde daha fazla ücret almaktadır.

• Almanya’da Özkaynaklar: 10-15
• Ä°spanya’da Özkaynak: 50-60
• ABD’deki özkaynak: %100

Mülkünüzü ABD’de satın almak istiyorsanız, daha da fazlasını beklemeniz gerekir. Hatta çoğu zaman %100 ile satın almanız gerekir. Nedenmiş o?

Güvenlik, erişim ve yasal sistemler

Giriş bölümünde daha önce açıklandığı gibi: Özkaynaklar banka için teminat görevi görür. Kredi ne kadar “riskli” ise, koşullar da o kadar kötüdür. Bu ülkede, iyi bir kredi notu, %10-15’lik olağan koşulları elde etmek için yeterlidir. Yurtdışında, örneğin hukuk sistemi gibi birçok faktör devreye girmektedir. Avrupa’da ya da Avrupa Topluluğu’nda bu, ABD gibi üçüncü ülkelere göre biraz daha kolaydır.

Kredi verme faktörleri:

• Faiz oranı
• Sabit faiz dönemi
• Özkaynak payı

Faiz oranı ve sabit faiz oranı

Faiz oranı ve sabit faiz oranı – Gerçek şu ki, bir yabancı olarak diğer ülkelerde daha kötü koşullar elde edersiniz, sonuçta risk artar. Faiz oranları veya daha yüksek faiz oranları, karlılık üzerinde aşırı bir etkiye sahiptir.

Faiz etkisi: sadece %1 artı maliyet artışı

Diyelim ki finansman için kredi olarak 500.000 avro borç aldınız. Her yıl (her ay) kredi tutarının bir kısmını geri ödersiniz. Kalan bu borç ne kadar az olursa, faiz olarak ödeyeceğiniz miktar da o kadar az olur.

Birinci yıldaki faiz oranı örneği:

• 500.000 Euro yıllık %1 = 5.000 Euro / 1. yıl
• 500.000 Euro yıllık %2 = 10.000 Euro / 1. yıl
• …

Kalan borç ve faiz hesaplaması p.a. (yıllık)

Diyelim ki 1. yıldan sonra kredi tutarının %5’ini, yani 25.000 Euro’yu geri ödediniz. Geriye 475.000 avroluk bir borç kalıyor. Bir sonraki yıldaki faiz hesaplamasının temeli.

İkinci yıldaki faiz oranı örneği:

• 475.000 Euro yıllık %1 = 4.750 Euro / 2. yıl
• 475.000 Euro yıllık %2 = 9.500 Euro / 2. yıl

Sonuç: %1 daha fazla faiz eklenir

Aradaki fark, kredinizin devam ettiği her yıl artar.

• 1. + 2. yıl %1 pa = 9.750 Euro faiz
• 1. + 2. yıl yıllık %2 = 19.500 Euro faiz

Faiz oranı sabitlemesi kısaca açıklanmıştır

Yıllık %5 geri ödeme ile 20 yıl vadeli bir krediyi (planlanmamış geri ödeme olmadan) varsayıyorsunuz. İşte bu noktada sabit faiz oranı devreye girer.

Sabit faiz oranının (borçlanma oranı) bu kadar önemli olmasının nedeni budur. Burada faiz oranı X dönemi için sabittir ve dönem içinde değişmeden kalır. X yıl sonra, takip finansmanı aramanız gerekir.

Bu size ihtiyacınız olan öz sermaye, geri ödeme ve faiz bloğunuz hakkında daha fazla bilgi verecektir. İspanya gibi ülkelerdeki villaların bakımı konusunda ayrı bir rehber yazdım.

Bir bakışta olumsuz etkiler:

1. Özkaynak yatırımı
2. Geri Ödeme
3. Faiz
4. Bakım – daha fazlası rehber kitapta:

Yurtdışında bir villa satın alın ve kiralayın

Verim, sezon, hizmet bedelleri, yenileme, finansman… Villa satın al ve kirala – Özellikle başkalarının tatile gittiği yerlerde bulunan villalar olmak üzere birçok mal sahibi arasında popüler bir model. Örneğin, sıcak bir nokta olarak Ä°spanya, özellikle Mallorca, Ä°biza ve aynı zamanda Marbella, bu yerlerden biriyle olan kişisel bağlarınıza bağlı olarak.

Villalarını kiraya vermek isteyenler sadece kendi kullanımları için değil, aynı zamanda mülkün gelir getirmesi amacıyla klasik bir yatırım olarak da satın almaktadırlar. O kadar çok (getiri) ki masraflar karşılanıyor (kredi geri ödemesi, faiz ve villanın bakımı). Getiri, bir villanın sezonluk kiralanması, bakımdan havuz hizmetine kadar ek maliyetleriniz ve finansmanla ilgili gerçekler hakkında bilmeniz gereken her şeyi öğrenin. Ayrıca, gayrimenkul satın alırken İspanyol emlak vergisi.

• Villa satın alın ve kiralayın

Acenteler: Villa Portfolio Ibiza, Mallorca & Marbella

Bir emlakçı olarak müşterilerim için görüşmeler yapıyorum, teşhirler sağlıyoruz, görüşmeleri planlıyoruz ve gerekirse noterden finansmana kadar satın alma sürecine yerinde yardımcı oluyoruz. Mallorca, Marbella ve Ä°biza‘daki villalarımdan küçük bir seçkiyi burada bulabilirsiniz:

• Lukinski: Villalar