Kullanılabilir alan, yaşam alanı ve zemin alanı: Aralarındaki fark nedir?

Çok basit bir şekilde başlayalım. Bu değerlere fuarlarda, reklamlarda ve her emlak aramasında rastlayacaksınız. Bu yüzden aradaki farkı bilmek önemlidir.

3 Sık sık yüzeylerle karşılaşacaksınız:

1. Zemin alanı
2. Faydalı alan
3. Yaşam alanı

Bu düzen özellikle bu amaç için seçilmiştir. Çünkü burada gördüğünüz gibi, 1) zemin alanından 2) kullanılabilir alana ve son olarak 3) yaşam alanına geçiyorsunuz.

İpucu! Makalenin sonunda, açıklama amacıyla ekstra infografikler de bulacaksınız

İnternette hesaplama için hala basit bir “formül” bulunduğundan, burada oldukça basit bir şekilde açıklanmıştır.

Basitçe bir “formül” olarak ifade edilir:

• Taban alanı = kullanılabilir alan + sirkülasyon alanı (merdiven gibi) + iÅŸlevsel alan (kazan dairesi gibi)
• Kullanılabilir alan = Kullanılabilir alan (yaşam alanı – kiler – tavan arası – …)
• Yaşam alanı = oturma odası (oturma odası + yatak odası + …)

Adım adım hesaplayın

Sürece tekrar adım adım bakalım:

Temel alan: Adım 1 + tanım

Bu, 1) taban alanının tüm kullanılabilir taban alanının yanı sıra koridorları ve merdivenleri (dolaşım alanı) ve çöp veya ısıtma odasını (işlevsel alan) içerdiği anlamına gelir.

Buna tüm zemin alanları dahildir:

• Yaşam alanı
• Tavan araları, kilerler, garajlar ve balkonlar
• Merdivenler, koridorlar, … (sözde trafik alanı)
• Çöp odası, kazan dairesi, … (sözde iÅŸlevsel alan)

Buna dahil değildir:

• Arazi

Hesapla:

Taban alanı = kullanılabilir alan + sirkülasyon alanı (merdiven gibi) + işlevsel alan (kazan dairesi gibi)

İnfografik:

Örnek: Tüm inşa edilmiş alanlar, kapalı alanlar ve üst katlar.

Faydalı alan: Adım 2 + tanım

Taban alanından sonra, 2) kullanılabilir alanı, yani evde veya apartmanda (kat mülkiyeti için) gerçekten kullanılabilecek alanı göz önünde bulundurun.

Bunlar arasında örneğin

• Tavan arası
• Kiler
• Garajlar
• Depo odaları (yaşam alanının dışında)
• Balkonlar

Buna artık dahil değildir:

• Merdivenler, koridorlar, … (sözde trafik alanı)
• Çöp odası, kazan dairesi, … (sözde iÅŸlevsel alan)

Hesapla:

Kullanılabilir alan = Kullanılabilir alan (yaşam alanı, kiler, tavan arası, …)

İnfografik:

Örnek: Merdiven, kullanılabilir zemin alanının bir parçasıdır.

Yaşam alanı: Adım 3 + tanım

Ancak o zaman 3) yaşam alanına gelirsiniz. Yaşam alanı daha sonra mülkün gerçek yaşanabilir alanını gösterir.

Tipik olarak sadece şunları içerir:

• Oturma odaları (yatak odası, mutfak, banyo, oturma odası, vb.)
• Balkonlar, sundurmalar, teraslar ve çatı bahçeleri %25, en fazla %50 oranında sayılır (§4 WoFlV).

Hesapla:

Yaşam alanı = oturma odası (oturma odası + yatak odası + …)

Artık farkı biliyorsun.

İnfografik:

Örnek: Bir apartman dairesinin oturma odası.

Özet: Ä°nfografik olarak teknik terimler

Bir kez daha, hızlıca özetlenen alanlar, infografik ile basitleştirilmiştir.

1. Toplam alan (kullanım + trafik + işlev)
   1. Trafik alanı (merdiven, evdeki koridorlar)
   2. Fonksiyonel alan (kazan dairesi, atık odası, vb.)
2. Kullanılabilir alan (trafik alanı / iÅŸlevsel alan hariç her ÅŸey)
3. YaÅŸam alanı (kullanılmayan kullanılabilir alan, örnek: kiler)

Evdeki toplam alan / taban alanı

Kullanım + trafik + işlev toplam alanla sonuçlanır.

Evde kullanılabilir alan

Trafik alanı / işlevsel alan dışındaki her şey kullanılabilir alanla sonuçlanır.

Evdeki yaşam alanı

Kullanılmayan kullanılabilir alan, örneğin: kiler, yaşam alanı olarak adlandırılır.

Mülk deÄŸerlemesi: adım adım açıklanmıştır

Tecrübelerimize dayanarak, objektif ve kapsamlı bir mülk deÄŸerlemesinin satışın baÅŸarısını belirlediÄŸini söyleyebiliriz. EÄŸer fiyat çok düÅŸükse, paradan vazgeçmiÅŸ olursunuz; eÄŸer satın alma fiyatı çok yüksekse, gerçek potansiyel alıcıları yabancılaÅŸtırmış olursunuz. DoÄŸru satış fiyatını belirlemek, bir mülkü satarken en önemli noktalardan biridir.

Konum, bina dokusu, piyasa değeri ve benzerlerinin değerlemesi konusunu derinlemesine incelemeden önce, müşterilerimizle yaptığımız görüşmelerde aldığımız temel 3 soruyla başlayalım:

• Bir mülkü nasıl deÄŸerleyebilirim?
• Bir mülkün piyasa deÄŸerini kim belirler?
• Banka bir mülke nasıl deÄŸer biçer?

İpucu! Makalenin ilerleyen bölümlerinde her türlü mülk değerleme prosedürü hakkında çok daha ayrıntılı bilgi bulacaksınız.

Bertaraf: Yaş, Yatırım, Miras ve Değişiklikler

Bir mülkü satmak için birçok neden vardır. Yatırım değerlendirmeleri, bir miras veya yaşam koşullarındaki değişiklikler belirleyici olabilir. Eğer çocuklar varsa, aile daha büyük bir mülk isteyebilir.

Yaşlılıkta birçok kişi, örneğin bakım masraflarından tasarruf etmek için daha küçük bir mülke taşınmak ister. Mülk sahiplerinin genellikle mülklerine karşı güçlü bir bağlılıkları vardır. Ev veya daire için çok zaman, emek ve sevgi harcanmıştır.

Mülk, istenen satın alma fiyatına yansıyan yüksek bir kişisel değere sahiptir. Ancak fiyat çok yüksekse, birçok alıcı bu teklifi hemen elinin tersiyle iter. Başarı doğru dengeyi getirir.

Görüntüleme randevusuna gelen herkes zaten satın alma fiyatını aÅŸağı çekecek argümanlarla donanmıştır. Kusurlar araÅŸtırılır ve potansiyel alıcı sonuçta yalnızca mülke ne kadar iÅŸ yapması gerektiÄŸini deÄŸerlendirir. Kısacası:

Talep ettiğiniz fiyat gerçekçi piyasa değerinin çok üzerindeyse satış yapamazsınız.

Kısa bir satış süresi ve en iyi satın alma fiyatına ulaşmak için piyasa fiyatının doğru değerlendirilmesi çok önemlidir.

Hangi mülkler nasıl deÄŸerlenir?

Aşağıdaki tabloda gayrimenkul türlerini ve bunların olağan değerleme prosedürlerini derledik. “Denkleştirme” değerleme prosedürü ile daha önce belirlenen değerlerin gözden geçirilmesi gerçekleşir:

Daireler (ev sahibi tarafından kullanılan)

• KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi
• Dengeleme ile: Gelir yaklaşımı veya varlık yaklaşımı

Daireler (üçüncü ÅŸahıslara kiralanmış)

• AktifleÅŸtirilmiÅŸ kazanç yöntemi
• Dengeleme ile: KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi veya varlık deÄŸeri yöntemi

Konut (sahibi tarafından kullanılan)

• Gerçek deÄŸer yöntemi
• Dengeleme ile: Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı

Konut binası (kiralık, örneÄŸin apartman binası)

• AktifleÅŸtirilmiÅŸ kazanç yöntemi
• Dengeleme ile: Maddi deÄŸer yöntemi

Arazi (geliştirilmemiş)

• KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi
• Ofset ile: [Yok]

Arazi (geliştirilmemiş ancak kiralanmış)

• KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi
• Dengeleme ile: Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı

Mülkünüze deÄŸer biçtirin! Evet. Kesinlikle.

Bir ev satmak istiyorsanız, tavsiyemiz: saÄŸlam temellere dayanan bir deÄŸerleme için uzmanlara baÅŸvurmanızdır. Fiyat çok düÅŸükse para kaybedersiniz. Ä°lk deÄŸerlendirme için size kabaca bir deÄŸer biçeceÄŸiz.

Mülkünüze ücretsiz deÄŸer biçiyorum: Gayrimenkul deÄŸerleme

Mülkün değerlemesi için genellikle kısa bir uzman görüşü yeterlidir. Böyle bir uzman değerlemesi, standard bir değerlemenin ötesine geçer ve en iyi teklif fiyatının belirlenmesinde temel dayanak haline gelir.

Böyle bir değerlemede uzmanlar bölgesel özellikleri, arz ve talebi de dikkate alır. Mülkünüzün mevcut piyasa değerini belirlemenize yardımcı olurlar. Deneyimli bağlantılara güvenin ve mülkünüz için mümkün olan en iyi satış fiyatını elde edin.

Gayrimenkul satışı için deÄŸerleme

Gayrimenkul satarken değerleme ile ilgili tüm önemli bilgilerin bir özeti:

Gelir yaklaşımı: Piyasa deÄŸeri ve bina gelir deÄŸerinin dökümü

Aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemi, mülkü arazinin piyasa değerine ve bina gelir değerine böler.

Arazi değeri faizi = yüzde 7 * 100.000 avro = 7.000 avro

Bina gelir değeri = 5.600 Euro * 12,50 (çarpan) = 70.000 Euro

Buna kira geliri, bakım masrafları ve arazi ile binanın yönetim masrafları dahildir. Buna göre, kira geliri eksi yönetim giderleri ile faiz dahil arsa değeri karşılaştırılır.

• AktifleÅŸtirilmiÅŸ kazanç yöntemi

Maddi deÄŸer yöntemi: Bir mülkün yeni inÅŸası için deÄŸer

Hesaplamada önce standard arsa değeri ile arsanın piyasa değeri belirlenir, ardından binanın gerçek değeri eklenir.

Gerçek bina değeri, bina üretim maliyetlerinden yaş indirimlerinin çıkarılmasıyla hesaplanır. Arazinin gerçek değeri (arazinin piyasa değeri) ve binanın gerçek değeri toplanır ve bir gerçek değer faktörü ile çarpılır.

Ayni değer = (100.000 avro + 150.000 avro) * 0,5 = 125.000 avro

Gerçek değer faktörünün hesaplanması bina tipine, ön gerçek değere ve standard arazi değerine dayanmaktadır. Bu şekilde belirlenen toplam maddi varlık değeri, mülkün yeniden inşası için harcanması gereken mali kaynakları gösterir.

• Gerçek deÄŸer yöntemi

KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi: Benzer mülklerin karşılaÅŸtırılması

Karşılaştırmalı değer yöntemi, mülkünüzü benzer mülklerle karşılaştırır. Özellikle sahibi tarafından kullanılan daire ve evlerin satışı için kullanılır. Karşılaştırmalı değer gelişmemiş arazi için de belirlenebilir.

Karşılaştırılabilir mülkün metrekare başına fiyatı = 300.000 avro / 100 metrekare = metrekare başına 3.000 avro

Değerlemesi yapılacak mülkün satın alma fiyatı = 3.000 avro * 200 metrekare = 600.000 avro

Karşılaştırmada yalnızca benzer konumlardaki ve karşılaştırılabilir yerleşim planına sahip mülkler dikkate alınmıştır. Değerlemeye dahil edilen mülkler, konut mülkünün yakın çevresinden gelmelidir. Karşılaştırmalı değer yönteminin özellikle gerçeğe yakın olduğu düşünülmektedir. Konumlar bölgesel olarak nispeten karşılaştırılabilir olduğu için mülklerin değerini belirlemek için sıklıkla kullanılır.

• KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer prosedürü

Gayrimenkul sahipleri için formüler

Kiralayın, satın alın, yaşayın, burada bir mal sahibi olarak sizin için tüm önemli formülleri bulacaksınız. Emlak formülü koleksiyonumuzda alım, satım ve kiralama için hesaplamalar ve örnekler bulacaksınız. Kira veya satın alma fiyatı çarpanı, brüt getiri, öz sermaye getirisi, mülk getirisi, bakım için rezervler ve çok daha fazlası. Genel bakışa dönmek için buraya tıklayın:

• Gayrimenkul formülerleri

Maliyetler: Ev ve dairenin nihai değerlendirmesi

Hesaplama için önce kaba bir değerleme yapılır. Bu nedenle nihai değerleme fiyatı, çoğu durumda, değerlemesi yapılacak mülkün tahmini değerine dayanmaktadır.

Mülkün deÄŸeri 150.000 Avro sınırının altında ise, yaklaşık 1.500 Avro tutarında bir masrafla karşılaÅŸabilirsiniz. Mülk deÄŸeri 1 milyonun üzerinde olan apartmanlar için tahmini ücret 3.000 avroya çıkmaktadır.

• 150.000 Euro değerinin altında, yaklaşık 1.500 Euro
• DeÄŸeri 1.000.000 Euro’nun üzerinde, yaklaşık 3.000 Euro

Ek maliyetler: GeçiÅŸ hakkı & Co.

Geçiş hakkı da değerlendirildiğinden, yüzde 20 = 360 avroluk bir ek ücret faturalandırılabilir. Bu, 150.000 avronun altındaki bir mülk için, mülk değerlemesi için 1.500 avro artı geçiş hakkının işlenmesi için 360 avro ücret ödeneceği anlamına gelir; toplam maliyet net 1.860 avro olacaktır.

Değer tespiti (maliyetler)

Gayrimenkul için ekspertizleri kim hazırlar? Bir ev ekspertizinin maliyeti nedir? Eski binalar için bir ekspertiz ne kadara mal olur? Yasal düzenlemeler bir uzman atanmasını gerektirmediği sürece, bir gayrimenkul değerlemesi mülkünüzün bölgesel ve ulusal pazarda gerçekçi bir şekilde değerlendirilmesini sağlayacaktır. Arazi, konut ve ticari mülkler için zamanında ve kesin değerlemeler sağlıyoruz.

Ancak, boşanma davasında olduğu gibi, değerleme mahkemede sunulacaksa, uzmanlar ücret karşılığında çağrılmalıdır. Konut veya kiralık mülk yerinde denetlenir. Kural olarak, değerlemenin hem yazılı hem de dijital bir kopyası düzenlenir.

• Değerleme raporu

Düz oran

Daire değerlemesi ve değer faktörleri – Bir kat mülkiyetiniz var ve değerinin ne olduğunu bilmek mi istiyorsunuz? Elbette bu soruyla hemen bir değerleme uzmanına ve/veya emlakçıya gidebilirsiniz. Ancak, kesin değerleme en geç daireyi satmak veya miras bırakmak istediğinizde önem kazanır. Mülkü ipotek ettiriyor olsanız bile – örneğin, başka bir mülk satın almak istediğiniz için – değer çok kesin bir şekilde belirlenmelidir. İşte bu noktada uzman devreye girer.

Bir dairenin değerini ne etkiler? Ama önce “başparmak değerine göre pi sayısı” denilen, yani çok kaba bir değer tespitine bağlı kalalım. Dairenizin değerini belirlemek için öncelikle bir dizi “yumuşak” etki faktörü rol oynar.

• Düz oran

Bir evi değerlendirin

Satın alma fiyatını kabaca değerlendirin veya tahmin ettirin – Bir ev veya daire çok kısa bir süre önce satın alınmışsa, inşaat maliyetleri veya satın alma fiyatı ev değerlemesi için ilk ölçütleri sağlar. Lukinski emlak portalında, mülkünüzü benzer konumlardaki, aynı büyüklükteki ve aynı mobilyalara sahip mülklerle karşılaştırarak mülkünüzün mevcut değeri hakkında daha fazla bilgi edinebilirsiniz. Mülk fiyatını tam olarak belirlememiz çeşitli kriterlere bağlıdır.

En önemli kriter konumdur. Gayrimenkul fiyatları bölgesel olarak, bazen önemli ölçüde farklılık gösterir. Bu nedenle, mülk karşılaştırmasına yalnızca civardaki mülkler dahil edilebilir. Rheinland-Pfalz ve Hessen bölgelerinde emlak satışı konusunda uzman olarak, emlak karşılaştırması yoluyla hızlı bir şekilde gerçekçi bir değerlendirme sağlayabiliriz. Mikro ve makro konumların yanı sıra mülkün yakın konumu da konut değerlemesinde eşit derecede önemlidir: arka plan gürültüsü, manzara ve ışık koşulları potansiyel alıcıları ilgilendirir ve mülk değerlerini ve ulaşılabilir fiyatı etkiler.

• Bir evi değerlendirin

Apartman dairesini değerlendirin

Mülkünüzün piyasa değeri, değerlemesi ve satın alma fiyatı –

Eğer apartmanınızı satmak istiyorsanız, o zaman bir şey önemlidir: Bilinçli, piyasa odaklı, gerçekçi bir satın alma fiyatı. Mal sahiplerinin temel soruları: Mülkümün değeri nedir? Bir apartmanın değerini nasıl hesaplarsınız? Vergi dairesi bir evin değerini nasıl belirler? Bir mülkün piyasa değerini kim belirler? Banka bir mülke nasıl değer biçer? Çok aileli ev değerlemesi sırasında karşılaşacağınız birçok soru ve birçok gerçek. Konum, piyasa değeri, karşılaştırılabilir mülkler, bina dokusu vb. konuların karmaşıklığı hakkında size ilk izlenimi vermek için, apartman binalarının değerlemesi konusundaki bu kılavuzu sizin için yazdık.

• Apartman dairesini değerlendirin

Mülkiyeti deÄŸerlendirin

Piyasa değeri, değerleme ve satın alma fiyatının belirlenmesi – Bir mülke nasıl değer biçilir? Bir mülkün piyasa değerini nasıl hesaplarsınız Bir mülke kimin değer biçmesine izin verilir? Standard zemin değeri hakkında kim bilgi veriyor?

• Mülkiyeti deÄŸerlendirin

Verimi hesaplayın: Formül Koleksiyonu

Mülk değerini hesaplayın – kiralayın, satın alın, yaşayın, burada bir mülk sahibi olarak sizin için tüm önemli formülleri bulacaksınız. Emlak formülü koleksiyonumuzda alım, satım ve kiralama için hesaplamalar ve örnekler bulacaksınız. Kira veya satın alma fiyatı çarpanı, brüt getiri, öz sermaye getirisi, mülk getirisi, bakım için rezervler ve çok daha fazlası.

• Mülk deÄŸerini hesaplayın: Formül Koleksiyonu

İşletme maliyetleri ve rezervler

• Mülkünüz için mülk yönetimi
• Onarım, bakım ve yenileme maliyetleri
• Düzenli olarak gerçekleÅŸmeyen bakım maliyetleri
• Telefon görüÅŸmeleri, yazışmalar, hesap ve faiz
• BoÅŸ daireler için orantılı hizmet bedelleri
• Yasal masraflar ve kira kaybı sigortası

Kira çarpanı (satın alma fiyatı faktörü)

Gayrimenkul tanıtımlarında neredeyse her zaman brüt getiri, bazen de kira çarpanı hakkında bilgi bulabilirsiniz. Kira çarpanı (satın alma fiyatı faktörü), farklı mülkleri hızlı bir bakışta karşılaştırmak için basit bir anahtar rakamdır.

Kira çarpanını bu şekilde hesaplarsınız:

Kira çarpanı = satın alma fiyatı / yıllık soğuk kira

Örnek:

Los Angeles’ta 1.000.000 avroya mal olan ve yıllık 52.000 avro kira geliri getiren bir dairenin kira çarpanı 19,2’dir:

Kira çarpanı = 100.000 Euro / 5.500 Euro = 19,2

Brüt getiri

Yüzde cinsinden brüt getiri, çarpanın karşılığıdır.

Brüt getiriyi bu şekilde hesaplarsınız:

Brüt getiri = yıllık soğuk kira x 100 / satın alma fiyatı

Örnek:

Los Angeles’taki daireleri yıllık 52.000 Euro’ya eşdeğer kira geliri getirmektedir, satın alma fiyatı ise 1.000.000 Euro’dur. Brüt getiri 5,2’dir:

• Brüt getiri = 52.000 x 100 / 1.000.000 = 5,2

Brüt kira getirisi

Brüt kira getirisini bu şekilde hesaplarsınız:

100 x yıllık net soğuk kira / mülk satın alma fiyatı = % cinsinden brüt kira getirisi.

Brüt kira getirisi için örnek hesaplama:

1. Adım: 3.000.000 avro satın alma fiyatı + 350.000 avro yan maliyetler = 3.350.000 avro
2. Adım: Yıllık net soğuk kira = 150.000
3. Adım: 150.000 Euro / 3.350.000 Euro x 100 = %4,47 brüt kira getirisi

Net kira getirisi

Net kira getirisini bu şekilde hesaplarsınız:

1. Adım: Satın alma fiyatı + yan satın alma maliyetleri
2. Adım: Net soÄŸuk kira – (yıllık) yönetim masrafları – (yıllık) bakım masrafları = yıllık net gelir
3. Adım: Yıllık net getiri / yatırım maliyetleri

Net kira getirisi için örnek hesaplama:

1. Adım: 3.000.000 avro satın alma fiyatı + 350.000 avro yan maliyetler = 3.350.000 avro
2. Adım: 150.000 Euro net soÄŸuk kira – 20.000 Euro yönetim – 70.000 Euro bakım = 60.000 Euro yıllık net gelir
3. Adım: 60.000 Euro yıllık net gelir / 3.350.000 Euro yatırım maliyeti x 100 = yüzde 1,79 net kira getirisi

Özkaynak getirisi

Aşağıdaki getiri formülü ile özkaynak getirisini hesaplarsınız:

Vergi sonrası kazanç x 100 / bağlanan özkaynak

Emlak getirisi

Mülk getirisi aşağıdaki şekilde hesaplanır:

Kira geliri – bakım masrafları – vergi yükü = mülk getirisi

Bir apartman binasını satmak [yıl]: Adım adım

İlk kez satış yapacaklar için en yaygın 3 soruyla başlayalım:

• Apartmanınızın değeri ne kadar?
• Bir emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı?
• Alenen mi yoksa gizlice mi satacaksınız?

O zaman satışın 18 adımının tamamını öğreneceksiniz!

Apartmanınızın değeri ne kadar?

Berlin, Hamburg, Münih, Köln, Düsseldorf, Frankfurt ve Almanya genelinde cevaplanması gereken birçok soru var. En iyi cevap, mülk değerlemesi için yanınızda bir uzman bulundurmaktır. Eğer apartmanınızı satmak istiyorsanız, o zaman tek bir şey önemlidir: Bilinçli, piyasa odaklı, gerçekçi bir satın alma fiyatı. Mülkün türü, piyasa değerini belirlemek için kullanılan değerleme yöntemini belirler. Gayrimenkulün piyasa değerini belirlemek için üç standard değerleme yöntemi vardır: karşılaştırmalı değer yöntemi, varlık değeri yöntemi ve kapitalize kazanç değeri yöntemi. Kural olarak, bu yöntemlerden en az ikisi aynı anda hesaplanır.

• KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi
• AktifleÅŸtirilmiÅŸ kazanç yöntemi
• Gerçek deÄŸer yöntemi
• Kalıntı prosedürü
• İpotek kredisi değerinin belirlenmesi

Mülk sahiplerinin temel soruları: Mülkümün değeri nedir? Bir apartmanın değerini nasıl hesaplarsınız? Vergi dairesi bir evin değerini nasıl belirler? Bir mülkün piyasa değerini kim belirler? Banka bir mülke nasıl değer biçer? Konum, piyasa değeri, karşılaştırılabilir mülkler, bina dokusu vb. konuların karmaşıklığı hakkında size ilk izlenimi vermek için, apartman binalarının değerlemesi konusunda bu kılavuzu yazdık.

• Apartman dairesini değerlendirin

Emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı satış?

Hazırlık süresini hafife almamalısınız. Örneğin, olası tadilat birikimi konusunda kendinize karşı gerçekçi ve dürüst olun. Kat mülkiyeti veya ev üzerindeki tüm çalışmaların yanı sıra, satış için tüm hazırlıklar da vardır.

70’ten fazlası emlakçıdan profesyonel destek alarak satış yapıyor. Ekspertizden serginin oluşturulmasına, müşteri yaklaşımına ve satış aşamasına kadar piyasa bilgisi olmadan aylar geçmektedir. Sadece apartman satarken değil, tüm alanlarda konum en önemli faktördür. Gayrimenkul satarken, özellikle de apartman gibi büyük mülkleri sat arken hata yapmak kolaydır.

“Emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı satış yapalım?” sorusu geliyor:

Pazarda mı yoksa Pazar Dışında mı Satalım?

Kapalı Pazar – Kapalı pazar satışı, mülk satışınızın asla kamuya açık olmayacağı anlamına gelir. Apartmanınız yalnızca ideal bir takımyıldızına sahip dahili, çözücü bir alıcı grubuna önerilecektir. Kapalı pazar satışları, özellikle satışı, adresi, fotoğrafları ve çok daha fazlasını gizli tutmak isteyen tanınmış kişiler tarafından kullanılır. Özel kişiler de bu hizmetten yararlanır, örneğin ailelerinin veya komşularının yaklaşan satıştan haberdar olmasını istemiyorlarsa. Avantajınız: satıştan kimsenin haberi olmayacak.

• Pazar Dışı Emlak

On Market – On Market satışlarında, apartmanınız acente tarafından olağan pazarlama kanalları aracılığıyla sunulur. Tipik pazarlama kanallarına muhtemelen aşinasınızdır:

• Brokerin ofisinde reklam ekranı
• Bölgesel gazete ilanları
• Bölgeler üstü emlak portalları
• Ebay gibi ilan portalları

Yani her zamanki 18 adımlık sürece sizin için +1 soru ekleniyor:

Pazarda mı yoksa Pazar Dışında mı Satalım?

İyi piyasa dışı emlakçılar bulmak için referanslara, satılmış mülklere özellikle dikkat etmelisiniz. Bunları genellikle emlakçıların web sitelerinde bulabilirsiniz. Bu nedenle, sadece “İletişim” bölümüne gitmek yerine emlakçının web sitesine daha yakından bakmaya değer.

Satışa giden 18 adım: kontrol listesi MFH

Prosedür, maliyetler ve ipuçları – hepsi mülk, daire, ev, villa, apartman binası için büyük, ücretsiz bir makalede. Bir mülkün nasıl satılacağını adım adım öğrenin: mülk satmak.

3 aşamada 18 adımın tamamı:

1. Hazırlık: Evi ve satışı hazırlayın
1. Finansal planlama ve satış zamanlaması
2. Emlakçı kiralayın
3. Kayıtlar ve belgeler
4. Mülk deÄŸerini artırın
5. Teklif fiyatını belirleyin
6. İfşa oluşturun
2. Satış aşaması: evi pazarlayın ve alıcı bulun
1. Pazar mülkü
2. Potansiyel alıcılarla iletişim
3. Potansiyel alıcıları filtreleme ve seçme
4. Kredi kontrolü
5. Görüntüleme tarihleri
6. Satış görüÅŸmesi ve satın alma fiyatı pazarlığı
3. Satış iÅŸlemi: Devir teslimine kadar satın alma sözleÅŸmesi
1. Noter ile satın alma sözleÅŸmesi düzenleyin
2. Noter randevusu
3. Tapu kaydı giriÅŸi ve ödeme iÅŸlemleri
4. Mülkün teslim edilmesi
5. Noter ücretleri ve komisyoncu komisyonu
6. Vergi ödeyin

İşte birkaç ayrıntı daha.

Satışa hazırlık: prosedür

Mülkünüzü bir emlakçı olmadan mı satmak istiyorsunuz? O halde bu satış adımlarını sırasıyla planlamalı ve uygulamalısınız.

Satış kararı

Satmak için doğru zaman ne zaman? Nihayetinde, ne zaman satacağınıza yalnızca siz karar verirsiniz. Yılın hiçbir zamanı gayrimenkul satışı için özellikle “umut verici” veya “özellikle başarısız” değildir. Tatil veya Noel sezonunu kendinize yük etmek istemiyorsanız, bu sadece sizin kararınızdır. Çünkü alıcılar genellikle yılın hangi zamanı olduğuna tamamen bağımsız olarak karar verirler.

Lukinski’nin tavsiyesi: Bahçeli evler aslında ilkbahar ve sonbahar arasında daha iyi satılır. Ancak bu durumda bahçenin de bakımlı olması gerekir.

Pazar analizi ve fiyatlandırma stratejisi

Doğru satış fiyatını nasıl elde edebilirim?

İşte bu noktada iş çok özel bir hal alıyor! Çünkü genel olarak ve ayrıca bölgesel olarak emlak piyasasını değerlendirmek çok fazla bilgi ve deneyim gerektirir. Bu aynı zamanda bir mülkün değerlemesi için de geçerlidir. Özellikle de satılık olan kendi “dört duvarınız” söz konusu olduğunda.

Mülkün değerinin belirlenmesi en iyi şekilde mülke “duygusal bir bağ” olmadan yapılır. Dolayısıyla, mülkünüzü bir emlakçı olmadan satmak istiyorsanız, kendinizi evle olan tüm “bağlarınızdan” kurtarmanız gerekir. Ancak o zaman bile özel satıcının düşebileceği yeterince “tuzak” vardır. Örneğin, banyo, zemin vb. için yüksek kaliteli donanımlara yapılan yatırımlar, mülkün değerini kendi başına artırmaz. Özellikle banyo, zemin kaplamaları, armatürler vb. seçimi genellikle mal sahibinin zevkine bağlıdır. Örneğin yeni bir mal sahibi bu gibi şeylere para harcamak istemeyecek ve bu şekilde satın alma fiyatını aşağı çekmeye çalışacaktır. Lukinski gibi bir emlakçı, bir mülkün hangi mobilyalarının “lüks” olarak kabul edildiğini kesin olarak bilir.

Mülkünüzün “doğru” fiyatı için önemli bir gösterge, benzer konum, donanım ve durumdaki diğer mülklerin fiyatıyla karşılaştırma yapmak olabilir. Bunu yapmak için ya diğer mülklerin alıcı ve satıcılarıyla konuşmanız ya da bölgenizdeki ilgili emlakçı portallarına göz atmanız gerekir. Ancak o zaman bile diğer mülklerin fiyatlarının sizin durumunuza tamamen aktarılabilir olup olmadığından emin olamazsınız. Bunun nedeni, emlak uzmanlarının size önyargısız bir şekilde açıklayacağı mikro faktörlerin mülk değerlemesinde her zaman rol oynamasıdır.

Hazırlıklar: Yenilemek mi, tasarlamak mı, modernize etmek mi?

Ev satarken sıkça sorulan soru: Önceden tadilat yapmak zorunda mısınız? Bu noktada Lukinski tavsiyemiz: Mülkünüz için en yüksek fiyatı elde etmek istiyorsanız, büyük inşaat kusurları ortadan kaldırılmalıdır. Elbette bu, ilgili faturalar aracılığıyla doğrulanabilir olmalıdır. Duvarlardaki rutubet lekeleri, küf, boyası soyulmuş pencere çerçeveleri, “kör” pencereler veya yıpranmış parkeler satın alma fiyatını önemli ölçüde düşürür. Mülkünüzün en iyi tarafını göstermediği sadece birkaç yer olsa bile, bu eksiklikler mülkün bütününe yansıyacaktır.

Bir yenileme veya modernizasyonun maliyeti her zaman beklenen satış fiyatıyla makul bir orantı içinde olmalıdır. Bunu tahmin etmek genellikle çok zordur. Elbette burada da bir inşaat uzmanına danışılabilir. Ancak bu uzman görüşü her durumda paraya mal olur. Lukinski ve tabii ki diğer emlakçılar ücretsiz olarak ve büyük bir uzmanlık ve deneyimle danışmanlık hizmeti vermektedir.

Satış sırasında içinde oturulmayan (veya artık oturulmayan) mülkler özel bir durumdur. Tüm mobilyalar ve kişisel eşyalar evden veya daireden çıkarıldıktan sonra, olası hasarlar çok hızlı bir şekilde ortaya çıkacaktır. Burada da slogan şudur: Kaldırın! Aksi takdirde, kusurların gizlenmesi nedeniyle satış daha sonra iptal edilebilir. Mülkte kalan herhangi bir mobilya varsa, bunlar mükemmel durumda olmalıdır. Diğer her şey “hacimli atık” izlenimi verir ve ilk görüntüleme randevusundan önce kaldırılmalıdır.

Özel satıcılar için zor, ancak emlak uzmanları için zaten yaygın bir uygulama: sözde “ev sahneleme”. Boş daireler, görüntüleme randevuları için kasıtlı olarak döşenir. Bu, alıcıya konfor ve rahatlık izlenimi verir ve böylece – genellikle alıcı tarafından fark edilmeden – satın alma niyetini artırır.

Pazarlama ve Sunum: Exposé

Bir satış sunumunu nasıl oluşturursunuz?

Kuşkusuz satış sürecindeki en zorlu görevlerden biri: mülk için anlamlı bir satış belgesinin oluşturulması. Çoğu zaman teşhir, mülkünüzün fiyatını ve satış hızını belirleyen faktörlerden biridir. Fotoğraflar için doğru ışık koşulları, fotoğraf çekerken iyi bir perspektif ve anlamlı metinler tanıtım için belirleyici faktörlerdir. Fotoğraflar mülkün gerçekçi bir görünümünü yansıtmalı ve metinler aşırıya kaçmamalıdır. Tanıtımdaki ifadeler ile gerçekler birbirinden çok uzaksa, bu durum alıcıda satıcının güvenilmez olduğu izlenimini uyandırır.

Dijital çağda bile, basılı ve ciltli teşhirler genellikle çok yararlıdır. Özellikle de mülkünüz daha yüksek bir değere sahipse. Sergiyi evdeki yazıcınızda hazırlamak istiyorsanız, mürekkep kartuşlarının iyi doldurulmuş olması gerekir. Donuk renkler veya çizgili baskı kesinlikle profesyonelce değildir.

Nasıl olursa olsun: mülkünüzü fotoğraf ve metin yoluyla sunmak çok zaman gerektirir. Buna, eşlik eden metin için doğru kelimeleri seçme konusunda daha derin bir deneyim de eklenmelidir. Mülkünüzle olan tüm kişisel ilişkilerinizi bir kenara bırakın ve elinizden geldiğince mülkünüzle ilgili tarafsız bir bakış açısı benimseyin.

Teklif ve müzakere

En iyi alıcı kimdir ve en iyi fiyatı nasıl alabilirim?

Mülkünüzü bir emlakçı olmadan satarsanız, alıcıları önceden filtreleme şansınız neredeyse hiç yoktur. Potansiyel alıcılar telefonda mükemmel bir izlenim bırakabilir. Ancak sonuçta, evinize kimin girmesine izin vereceğinizi asla bilemezsiniz. İlk keşif görüşmesi için, potansiyel alıcıya sorulacak soruların bir listesini yapın. Bu, diğer şeylerin yanı sıra, şu anda nerede ve nasıl yaşadığınız sorusunu da içerir. Olası satın alma işlemi için halihazırda bir finansman bankası olup olmadığını sormak da önemlidir. Ancak, muhtemel alıcının telefonda doğruyu söyleyip söylemediğini yalnızca eğitimli kulaklar duyabilir.

Mülkünüzü özel olarak satıyorsanız, tüm görüntüleme randevularını da kendiniz koordine etmeli ve yürütmelisiniz. Bu, özellikle ilginç mülkler için genellikle işin en çok zaman alan kısmıdır. Gerçek alıcı adayları ziyaret sırasında çok ayrıntılı sorular sorduğu için size zaman kaybettirir ve çoğu zaman da sinirlerinizi bozar. Ve son olarak, kısa listeye alınmayan ilgili tarafları kendiniz geri çevirmek zorundasınız. Bu da zaman ve sinir kaybına neden olur.

Satın alma sözleÅŸmesi: SözleÅŸme ne kadar bireysel olabilir?

Nihai satın alma sözleşmesi için bir noter atanması da özel satış durumunda satıcının sorumluluğundadır. Elbette noter de size hangi hususların sözleşmede yer alıp hangilerinin almayacağını söyleyecektir. Birçok alıcının satın alma bedelinin ödenmesi, teslim tarihi, sorumluluk vb. konularda bireysel istekleri vardır. Bu sözleşme maddelerini tartışmak da çok zaman alıcıdır. Öte yandan, noter satın alma sözleşmesi öncesinde danışmanlık görevi üstlendiğinden, bu noktada özel satıcı için büyük hatalar yapma riski kesinlikle daha azdır.

Ev teslimi

Gayrimenkul ve satıcı arasındaki ilişkiye bağlı olarak, bu kesinlikle bir ev satmanın duygusal olarak en zor kısımlarından biridir. Özellikle de ev satışı acil bir durumdan kaynaklanıyorsa ve mülkten ayrılma az ya da çok istemsiz ise. Lukinski gibi üçüncü bir taraf aracılığıyla satış yapmak bu noktada özellikle sessiz ve sorunsuzdur.

Bir evin devir tesliminde genellikle gecikmeler olur. Örneğin, satıcının yeni mülkü henüz oturmaya hazır olmadığından veya başka nedenlerden dolayı devir teslim gecikebilir. Tamamen özel bir satışta, bu gecikmeleri yönetmek yine satıcıya düşer. Bu genellikle alıcıyla tatsız tartışmaları ve hatta yasal anlaşmazlıkları içerir. Kelimenin tam anlamıyla bir aracı olarak, komisyoncunun bilgi ve deneyimi burada da talep edilebilir.

Denetim, müzakere ve hata

Hazırlık: belgeler, planlama ve destek

Evinizi veya apartman dairenizi satmak ve hızlı bir şekilde uygun, çözücü bir alıcı bulmak mı istiyorsunuz? O halde hazırlık aşamasının sorunsuz bir ev satışının temelini oluşturduğunu aklınızda bulundurun. Zaman alan ve karmaşık bir göreve hazırlıklı olun.

Özel bir satış için bir dizi belgeye ihtiyacınız vardır. En küçük hatalar bile maliyetli sonuçlar doğurabilir ve ev satışının çok zor ve uzun vadeli olmasına yol açabilir. Karmaşıklık zaten teklif fiyatının belirlenmesiyle başlar. Koşulları profesyonel bir mülk değerlemesi temelinde belirlerseniz, istediğiniz satış fiyatına ulaşma şansınız yüksektir. Bununla birlikte, çok fazla müzakere becerisi, duyarlılık ve insan doğası bilgisi gereklidir. Potansiyel alıcılardan gelecek çok çeşitli sorulara hazırlıklı olun ve istenebilecek veya sorulmadan gösterilmesi gereken tüm gerekli belgelerle kendinizi donatın. Şimdi bir sunum hazırlamanız ve mülkünüzü doğru ama en güzel yönleriyle anlatmanız gerekir. Sunumdaki kelime seçimi, mülkünüzün ne kadar hızlı ve hangi fiyata el değiştireceğini belirler.

Ziyaret: Konuşmalar ve sunumlar

Her potansiyel alıcı, nasıl göründüğüne dair bir fikir edinmek için satın almadan önce mülkü görmek ister. Bu nedenle görüntüleme, satış aşamasının önemli bir parçasıdır. Mülk ne kadar çekici bir şekilde sunulursa ve potansiyel alıcının sorularını yanıtlamak için ne kadar iyi hazırlanırsanız, başarı şansınız o kadar yüksek olur. Ancak bunun için biraz hazırlık çalışması ve iyi organizasyon becerileri gerekir.

Ä°lk izlenim önemlidir

Düzenlilik, açıklık ve doğru atmosfer – Aynı şey bir ev satarken de geçerlidir: İlk izlenim önemlidir. Bu nedenle bir mülk mümkün olduğunca çekici bir şekilde sunulmalıdır. Bu, hem iç hem de dış mekanın buna göre hazırlanması gerektiği anlamına gelir. Çimler ve çitlerin bakımlı olması gerekir. Gerekirse dış cephe için yeni bir kat boya tavsiye edilir. Çöpler ve hacimli atıklar kaldırılmalıdır. İçeride, düzenli ve temiz odalar hoş bir ambiyans yaratır. En iyi durumda, turlar gün boyunca yapılmalıdır. Kış aylarında yeterli aydınlatma sağlanmalıdır. Odalar karanlıksa rahatsız edici bir izlenim verir. Bitki veya perde gibi dikkat çekmeyen dekoratif objeler kullanarak odanın davetkâr görünmesini sağlayabilirsiniz.

Sunum ve dekorasyon

Ancak önemli olan sadece sunum değildir. Ev satıcıları, görme randevusunda kritik soruları da yanıtlayabilmelidir. Bir emlakçı tutarsanız burada da avantajlı olursunuz. Yaygın soruları ve elbette uygun cevapları bilirler. Kat planını ve enerji sertifikasını hazır bulunduracak ve evin taban alanını bilecektir. Birçok potansiyel alıcı, yan masraflar ve ev ücretleri hakkında da bilgi almak ister. Görüş sırasında tüm sorular tatmin edici bir şekilde yanıtlanmalıdır. Avantajlar vurgulanabilir. Buna karşılık, kusurlar gizlenmemelidir. Satıcı, sözleşme imzalandıktan sonra bile, en azından söz konusu kusurları biliyorsa ve sorulduğunda belirtmediyse, bunlardan sorumludur. Deneyimli bir emlakçı neyi ifşa edip neyi ifşa etmeyeceğini çok iyi bilir.

Kural olarak, satıcının görme randevusunda hazır bulunmaması tavsiye edilir. Bunun yerine, bu görevi tamamen emlakçıya bırakın. Bunun birçok avantajı vardır. Örneğin, olası alıcılar soru sormaktan daha az çekinirler. Buna ek olarak, satıcı olarak siz de muhtemel alıcıyı vazgeçirebilecek bir açıklama yapma riskiyle karşı karşıya kalmazsınız. Buna ek olarak, emlakçı görüşme sırasında her zaman profesyonel ve duygusallıktan uzak kalır. Görüşmeden sonra emlakçı, mülkün tüm önemli verilerini içeren hazırlanmış bir raporu alıcı adayına teslim eder.

Müzakere: hazırlık, uzmanlık ve deneyim

Bir evin satışı için pazarlık yapmak sadece uzmanlık ve deneyim değil, aynı zamanda hassasiyet de gerektirir. Dairelerini veya evlerini satan mal sahipleri genellikle mülke duygusal olarak bağlıdır ve genellikle değerini olduğundan daha yüksek tahmin ederler. Bu sadece mülkün değerini belirlerken değil, aynı zamanda müzakereler sırasında da zararlıdır. Öte yandan bir emlakçı her zaman objektif kalır. Duyguları tarafından yönlendirilmez ve bu nedenle genellikle daha iyi bir pazarlık sonucu sunabilir.

Evinizi satarken ve pazarlık görüşmelerinde yardım almak istiyorsanız, en iyisi Lukinski ile iletişime geçmektir. Biz gayrimenkul satıyoruz ve uzmanlığımız ve yılların deneyimiyle farkımızı ortaya koyuyoruz. Pazarlık görüşmelerinde, en iyi satın alma fiyatını elde edebilmeniz için bilgi birikimimizi ve nezaketimizi kullanıyoruz. Satış yeteneğimize güvenin ve rutinimizden yararlanın.

Müzakerede önemli olan nedir

Başarılı bir fiyat pazarlığı için iyi bir hazırlık her şeyin başı ve sonudur. Lukinski’nin emlak danışmanı, alıcının da pazarlığa hazırlanacağını ve evdeki her kusuru kendisine karşı nasıl kullanacağını bildiğini biliyor. Bu da mülkün avantajlarını bilmeyi daha da önemli hale getiriyor. Bunlar arasında örneğin kırsalda sakin bir konum veya şehirde merkezi bir konum sayılabilir. İyi ulaşım bağlantıları ve alışveriş olanakları da bir mülkün değerini artırır. Diğer avantajlar yeni kurulmuş bir ısıtma sistemi, yeni boyanmış duvarlar veya yakın zamanda yapılmış bir tadilat olabilir. Bir üniversiteye veya önemli bir işverene yakınlık da mülkün lehinedir.

Bir evin satışında her zaman pazarlık yapıldığından, başlangıç fiyatına ulaşılamaması beklenebilir. Buna göre, başlangıç fiyatı daha yüksek belirlenmeli, ancak çok da yüksek olmamalıdır. Emlakçı ve satıcı makul bir başlangıç fiyatında karar kılarsa, alıcı kendisine adil davranıldığını hisseder ve bir vurguncunun karşısında oturduğu hissine kapılmaz. Şişirilmiş bir satın alma fiyatı, fiyatın daha da düşürülmesi gereken daha uzun ve zorlu pazarlıklara yol açar. Ev aranan bir yerdeyse ve hızlı bir şekilde satılması gerekiyorsa, düşük bir fiyat belirlemek de mümkündür, bu da birkaç potansiyel alıcının birbirini geçmesine ve satıcı olarak sizin istediğiniz fiyata ulaşmanıza yol açar. Mülkünüz için hangi stratejinin uygun olduğu birçok bireysel faktöre bağlıdır.

Hatalardan kaçının: Özel olarak mı yoksa bir komisyoncu aracılığıyla mı satış?

Kendi evinizi veya dairenizi satmak o kadar da zor olamaz. Ancak evinizi satmaya bu kesinlikte devam ederseniz, maliyetli hatalar zaten önceden programlanmıştır. Hatalar hakkında daha fazla ayrıntıya girmeden ve mülkünüzün satışını neden Lukinski gibi deneyimli bir emlakçıya emanet etmeniz gerektiğini göstermeden önce, temel bir soruna dikkat çekmek istiyoruz.

Ev satışını tek başınıza yönetiyorsanız, pratikte gece gündüz çalışıyorsunuz ve tüm zamanınızı mülkü sunmaya, alıcıların sorularını yanıtlamaya ve görüşmeleri planlamaya ayırmanız gerekiyor. Tüm belgelerin önceden temin edilmesi bile, satış yapmak isteyen her mal sahibinin “gözü kara” olmadan üstesinden gelemeyeceği bir engel yarışıdır. Bu karmaşık görevi dış kaynak kullanarak ve Lukinski gibi emlakçılar tarafından profesyonel bir şekilde yürütülmesine odaklanarak gayrimenkulünüzü ciddi ve profesyonel bir şekilde satabilirsiniz. Çevrimiçi bir emlakçı olarak, hızlı ve güvenilir bir şekilde çalışıyoruz, böylece herhangi bir stres yaşamadan en iyi fiyata çözücü bir alıcıya satabilirsiniz.

Satış yaparken en sık yapılan hatalar

İlk hata, teşhir ve hazırlığı ile ilgilenmeden çok önce ortaya çıkar. Mülkünüz için istenen fiyatı çok yüksek belirlersiniz ve mülke aşırı değer biçme eğiliminde olursunuz ki bu, mülke olan duygusal bağınızla ilişkili olarak oldukça insanidir. Piyasayla tamamen uyuşmayan astronomik derecede yüksek bir fiyat, sonuçta satışın gereksiz yere uzamasına ve mülkünüzün alıcılar arasında gerçek bir ilgi uyandırmamasına yol açacaktır. Tam tersi, çok düşük bir teklif fiyatı da sizin için dezavantajlar getirir. Mülkünüzü değerinden daha düşük bir fiyata teklif ederseniz, çok sayıda alıcı hemen öne çıkacaktır, ancak sözleşme imzalandığında kaybetmeniz kaçınılmazdır. Eksik belgeler, anlamsız veya az pozlanmış fotoğraflar, mülkün yağmurlu bir günde çekilmiş fotoğrafları, sokağı ve ev numaranızı gösteren fotoğraflar mülk satışlarında her zaman bir hata olduğunu kanıtlar. Kararlaştırılmış bir görüntüleme randevusu olmadan evden çıkarılmak istemiyorsanız, mülkünüzün yerini bulmayı zorlaştırmalı ve bu nedenle ev numarası veya sokak kimliği gibi bilgileri teşhirde yayınlamaktan kasıtlı olarak kaçınmalısınız. Özel bir satış, pazarlık avcılarının yanı sıra çok sayıda şüpheli satıcıyı da çeker. Taleplerden kaçınmanız pek mümkün değildir, ancak istediğiniz fiyata ve tatmin edici bir satış işlemine ulaşmanız da pek mümkün olmayacaktır. En geç bir görüntüleme sırasında, mal sahibinin varlığı satış üzerinde zararlı bir etkiye sahip olabilir.

Satın alma sözleÅŸmesi: prosedür, noter, ön ve ana sözleÅŸme

Satış sözleşmesi, evinizin satışı için gerekli tüm düzenlemeleri ve bilgileri içerir. Bu nedenle, büyük bir özenle hazırlanmalıdır. Belirsizlikleri ve hoş olmayan sürprizleri önlemek için, satın alma sözleşmesini ve tüm ev satışını deneyimli bir emlakçının eline bırakmanız tavsiye edilir.

Noter onaylı ön sözleşme neredeyse her zaman bağlayıcıdır

Bir ev veya kat mülkiyeti satılırken, ön sözleşmeler imzalanır. Bunlar ancak noter tarafından onaylandığında yasal olarak bağlayıcı hale gelir. Sadece noterin imzası ile ev gerçekten satılmış sayılır. Ön sözleşmede, evin satışı için tüm önemli kilit noktalar kaydedilir. Her iki taraf da kabul ederse ve ön sözleşme imzalanırsa, ana sözleşme bunu takip eder. Ön sözleşme noter tarafından onaylanmamışsa, hiçbir önemi yoktur. Bu durumda hem alıcı hem de satıcı sebep göstermeksizin sözleşmeden cayabilir. Ancak, noter tarafından onaylandıktan sonra, ön sözleşme bağlayıcıdır, böylece her iki tarafa da güvence verir. Sadece nadir durumlarda ön sözleşmeden çıkmak mümkündür. Bunlar arasında örneğin doğal afetler sayılabilir. Ciddi bir neden yoksa ve taraflardan biri ön sözleşmeden çekilirse, diğer taraf tazminat talep edebilir.

AÅŸağıdaki hususlar ön sözleÅŸmeye kaydedilmelidir:

• Alıcı ve satıcının adı ve adresi
• Mobilya dahil satın alma nesnesinin ayrıntıları
• Satın alma fiyatı ve ödeme koÅŸulları
• Ana sözleÅŸmenin imzalanması için sabit tarih
• Tazminat maddesi

Finansman netleşir netleşmez, ön sözleşme imzalanabilir ve noter tarafından onaylanabilir. Noter tapu kayıtlarını kontrol eder ve her iki tarafla da diğer ayrıntıları görüşür. Noter daha sonra ana sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme, ön sözleşmedeki bilgilerin yanı sıra noter randevusu sırasında görüşülen tüm koşulları içerir. Örneğin, evin teslimi, satın alma fiyatı ödemelerinin düzenlenmesi ve son ödeme tarihi, tapu beyannameleri ve varsa bir finansman vekaletnamesi. Alıcının mülkü finanse etmek için krediye ihtiyacı varsa bu gereklidir.

Her iki tarafın da ana sözleşmeyi gözden geçirmek için zamanı vardır. Herhangi bir itiraz yoksa, ana sözleşme imzalanabilir ve noter tarafından onaylanabilir. Bu, evin satışını yasal olarak bağlayıcı hale getirir. Ödeme tarihinden sonra, sözleşmedeki anlaşmalara uygun olarak ev ve anahtarlar teslim edilebilir.

Alıcıyı kontrol edin: Kredi kontrolü

Kredibilite ve ödeme gücü kontrolü – Kredibilite kontrolü çeşitli faktörler hakkında bilgi sağlar. Bir yandan, bir gayrimenkul alımını finanse etme yeteneğini ve diğer yandan ödeme istekliliğini ve güvenilirliğini onaylar. Bu veriler, geçmiş krediler ve taksitler aracılığıyla elde edilebilir. Satıcılar, Schufa’dan alacakları bir beyanname ile alıcının satın alma bedelinin yanı sıra noter veya tapu devir vergisi gibi diğer masrafları da ödeme gücüne ve isteğine sahip olup olmadığını gerçekçi bir şekilde değerlendirebilir. Satıcı, Schufa’dan bilgi almak için kendisi başvurabilir veya alıcıdan kendi kendine açıklama talep edebilir. İkincisi, daha az maliyet içerdiği için uygulamada daha yaygın olarak kullanılmaktadır. Buna ek olarak, kendi kendine açıklama, ödeme riskinin genel değerlendirmesi ve geçmişteki ödeme deneyimleriyle ilgili tüm bilgiler gibi ilgili tüm verileri içerir. Kendini açıklama alıcı için ücretsizdir.

Finansman, noter emanet hesabı ve kredi notunun teyidi

Ayrıca, bankadan bir finansman onayı talep edilebilir. Ancak, bu sadece kredinin açıkça bir gayrimenkul alımının finansmanına yönelik olması durumunda anlamlıdır. Ayrıca, kredinin kullandırılması başka koşullara bağlı olmamalıdır.

Daha fazla güvenlik sağlamak için bir noter emanet hesabı da oluşturulabilir. Bu hesap noter tarafından izlenir ve satıcıyı korumayı amaçlar. Sadece para alındığında mülk alıcının mülkiyetine devredilir.

Kredi değerlendirmesi mümkün olduğunca erken yapılmalıdır. Bu, sonunda gereksiz olduğu ortaya çıkan uzun müzakereleri önler. Ayrıca, bu arada başka bir mülk satın almış olan diğer potansiyel alıcıları çoktan geri çevirmiş olabilirsiniz. İyi bir emlakçı, alıcı kontrolünü zamanında yapacaktır. Buna ek olarak, alıcıya bankasıyla finansman görüşmelerini mümkün olduğunca erken yapması gerektiğini de belirtecektir. Bunun nedeni, finansman onayının verilmesinin 14 gün kadar sürebilmesidir. Buna ek olarak, alıcının kredi onayı için belgeleri hazır bulundurması gerekebilir ve bu belgelerin öncelikle temin edilmesi gerekebilir.

Devir teslim: protokol, anahtarların ve belgelerin devri

Satın alma sözleşmesi imzalandıktan ve noter randevusu halledildikten sonra, ev satışının son adımı gelir: devir teslim. Bu, mülkünüzü yeni sahibinin ellerine teslim ettiğiniz zamandır. Satın alma sözleşmesi imzalandıktan sonra hiçbir şeyin ters gitmemesini ve hoş olmayan sürprizlerle karşılaşılmamasını sağlamak için akılda tutulması gereken birkaç nokta vardır. Hasarlar veya satın alma fiyatının sonradan düşürülmesi birçok alıcının tüylerini diken diken eder.

Satın alma sözleşmesi imzalandıktan ve noter randevusu tamamlandıktan sonra, ev satışının son adımı gelir: devir teslim. Bu, mülkünüzü yeni sahibinin ellerine teslim ettiğiniz zamandır. Satın alma sözleşmesi imzalandıktan sonra hiçbir şeyin ters gitmemesini ve hoş olmayan sürprizlerle karşılaşılmamasını sağlamak için akılda tutulması gereken birkaç nokta vardır. Hasarlar veya satın alma fiyatının sonradan düşürülmesi birçok alıcının tüylerini diken diken eder. Ancak durum böyle olmak zorunda değildir.

Devir teslim, bir evi satarken aşmanız gereken son engeldir. Bir emlakçı olarak elbette bu görevi de sizin için üstleneceğiz. Bir devir protokolü netlik yaratır ve anlaşmazlıkları önler. Satın alma sözleşmesi tek başına tüm önemli noktaları kaydetmez. Kusurlar, sayaç okumaları ve mevcut envanter bir protokolde tekrar veya çok daha ayrıntılı olarak kaydedilebilir. Bu protokol satıcı tarafından imzalanır, böylece satıcı daha sonra evi sözleşmede kararlaştırıldığı gibi bulmadığını iddia edemez.

Bir evin satışına ilişkin devir protokolü, kiralık bir mülkün devrine ilişkin protokolden çok da farklı değildir. Ancak, diğer önemli noktaların da kaydedilmesi gerekir. Bunlar arasında, örneğin, satıcı tarafından giderilmesi gereken kusurlar yer alır. Bunun için bir tarih de belirlenmelidir. Buna ek olarak, devir protokolü hangi envanterin hala çıkarılması gerektiğini kaydetmelidir. Buna ek olarak, tüm sayaç okumaları da yazılmalıdır. Anahtarların teslim edilme süreci de protokolde belirtilmelidir. Anahtarlar hala eksikse, kaç tane oldukları ve ne zaman teslim edilecekleri not edilir. Bu arada, anahtarlar genellikle sadece satın alma bedelinin tamamı ödendikten sonra teslim edilir.

Evin tesliminde sadece anahtarlar değil, diğer birçok önemli belge de teslim edilir. Bina planları, kat planları, yaşam alanının hesaplanması, inşaat sözleşmeleri, uzman görüşleri, bakım sözleşmeleri, sigorta poliçeleri ve çok daha fazlası bu gün yeni sahibine teslim edilir. Kiralık bir mülk satıyorsanız, kira sözleşmeleri ve çeşitli kiracılarla ilgili belgeler de teslim edilmelidir. Devir teslim sırasında satıcı genellikle ısıtma sisteminin yanı sıra evdeki diğer önemli cihazların işlevini de alıcıya açıklar.

Devir teslim belgeleri için kontrol listesi:

• Bina planları
• Kat planları
• Yaşam alanının hesaplanması
• Ä°nÅŸaat sözleÅŸmeleri
• Uzman görüÅŸü
• Bakım sözleÅŸmeleri
• Sigorta poliçeleri

Noter tasdiki: Bir noter tarafından noter tasdiki

Bir mülk için satış sözleşmesi düzenlemek için noter tasdikli olması gerekir. Noter tasdikinin amacı, alıcı ve satıcıyı acele kararlardan korumak ve her iki tarafın çıkarlarının uygun şekilde kaydedilmesini sağlamaktır. Menfaatlerin kaydedilmesi, bir tarafın menfaatlerinin temsilcisi olmayan, ancak tarafsız davranan bir noter tarafından gerçekleştirilir.

Gayrimenkul değerleme: Piyasa değerini belirleme

Evimi hangi fiyata satabilirim? Bu soru, evini satan ve teklifte hangi fiyatın gerçekçi olduğunu bilmek isteyen her ev sahibi tarafından sorulur. Mülk değerlemesi bir tahmin olmasına rağmen, objektif ve dolayısıyla makul bir değerlendirmeye dayanır. Uygulama, değerin değerleme uzmanından değerleme uzmanına değiştiğini ve gayrimenkul değerlemesine rağmen farklı fiyat önerilerinin ortaya çıkabileceğini göstermektedir. Bununla birlikte, evinizin satış fiyatı söz konusu olduğunda içgüdülerinize veya duygusal olarak yaptığınız tahminlere güvenmemelisiniz. Bir mülke değer biçmek için çeşitli faktörlerin tespite dahil edilmesi gerekir. Mülk değerlemesi ne kadar kapsamlı ve profesyonel olursa, evi o kadar kesin bir maliyetle satabilirsiniz ve gerçek piyasa değerinin altında veya üstünde bir teklif sunma riskiniz o kadar azalır.

Mülk deÄŸerlemesi yok mu? Gerçekçi fiyatlandırma mümkün deÄŸil!

Mülk değerlemesi yapmadan satış yapmak, evinizin fiyatını öncelikle bir hisse ve mülke yaptığınız harcamalara bağlı hale getirdiğiniz anlamına gelir. Mülk değerlemesi yapılmadan satılan mülkler genellikle çok yüksek fiyatlandırılır ve bu nedenle pratikte satılamaz veya çok ucuzdur ve bu nedenle satıldığında zarara maruz kalır. Bir mülk sahibi olarak, uzman bir değerleme yaptırmayı tercih ederseniz, istenen fiyatı etkileyen faktörleri bilmeniz gerekmez. Bir fiyat belirlemeden ve satış tutarını taahhüt etmeden önce, evinizin piyasa değerinin ne olduğunu mutlaka öğrenmelisiniz. Mülk değerlemesi yapmadan satış yaparsanız, emlak sektöründeki en büyük hatalardan birini yapmış olursunuz ve nadiren teklif edilen mülk bağlamında gerçek olan ve bu nedenle alıcı için ilginç ve kendi mali durumunuz için doğru olan bir teklifte bulunursunuz.

Gerçek deÄŸer ve piyasa deÄŸeri – farklar

Bir evi satarken, fiyatın belirlenmesinde piyasa değeri veya adil piyasa değeri olmak üzere nihayetinde iki değer söz konusudur. Gerçek maddi değer, bir evin değerinin yapım yılına, donanımına, içeriğine ve arsanın büyüklüğüne bağlı olarak ne olduğunu belirtir. Maddi değeri biliyorsanız, evinizle ilgili objektif değerin ne olduğunu da biliyorsunuz demektir. Ancak, satın alma fiyatı saf maddi değerle değil, piyasa değeri veya adil piyasa değeriyle ilgilidir. Bu mülk değerlemesi, çevre ve piyasa ile ilgili faktörleri dikkate alır ve fiyatlandırmanın temelini oluşturur. Piyasa değerini belirlemek için çok fazla bilgi birikimi ve piyasa bilgisi, analizler ve karşılaştırmaların yanı sıra gayrimenkul değerlemesinde deneyim gereklidir. Yüksek talep ve az sayıda teklif nedeniyle, bugün piyasa değeri genellikle saf varlık değerinden daha yüksektir ve size mülkü şu anda mümkün olan en yüksek fiyata satma fırsatı verir. Piyasa, piyasa değerinin belirlenmesinde en önemli rolü oynar ve evinizi iyi bir fiyata mı yoksa oldukça düşük bir fiyata mı satabileceğinize karar vermede belirleyici bir faktördür. Hatalardan kaçınmak için, bir emlakçı ya da eksper görevlendirerek değer tespiti yaptırmalı ve mülkünüzün ilan edileceği ve satılacağı en uygun fiyatı belirlemelerini sağlamalısınız.

Ä°potek kredisi deÄŸeri, mülk deÄŸerlemesine iliÅŸkin saÄŸlam temellere dayanan bir uzman görüÅŸüne dayanmaktadır

Piyasa değeri sadece mal sahibi olarak sizin için değil, potansiyel alıcılar için de önemli bir parametredir. Gayrimenkul finansmanını mümkün kılmak için, kredi veren banka mülkün ipotek kredisi değerine ihtiyaç duyar. Bu, piyasa değerine dayanır ve mülk değerlemesinde piyasa değeri olarak belirlenen toplamın yüzde 80’ine karşılık gelir. Açıkçası, ipotek kredisi değeri, bir mülkün uzun vadede satılabileceği tutarın sağlam temellere dayanan bir tahminidir. Potansiyel bir alıcı için mülkün değerlemesi iki nedenden dolayı önemlidir. Talep edilen fiyat ciddiyeti yansıtır ve duygusal etkilerle tahmin edilmediğini, profesyonel uzmanlıkla belirlendiğini gösterir. İkinci sırada, finansman bağlamında önemli olan ve potansiyel bir alıcının mülkü belirli bir fiyat için finanse edip edemeyeceğine ve bankadan onay alıp alamayacağına kesin olarak karar veren ipotek kredisi değeri yer alır.

DeÄŸerleme raporunda yer alan önemli bilgiler

Gayrimenkul değerlemesi farklı unsurlardan oluşur. Elbette, bina dokusu, yani evin gerçek maddi değeri önemli bir rol oynar, hatta en önemli rolü oynar. Ancak, satış fiyatı üzerinde belirleyici bir etkiye sahip olan konum bilgisi de aynı derecede önemlidir. Çok sık ziyaret edilen ve popüler bölgelerde, emlak fiyatları kırsal, altyapısı zayıf ve daha az rağbet gören bölgelerdeki tekliflerin çok üzerindedir. Mülkün varlık değeri, örneğin yıkım ve yeni inşaat yoluyla değişken bir değişken iken, konum statik ve değişmez kalır. Bir mülk değerlemesi, mülkünüzü satmak istediğiniz konumun mevcut popülerliğinin yanı sıra bölgenin gelecekteki gelişimini de dikkate alır. Mülkün bulunduğu yerdeki altyapı gelişimi ve ağ ne kadar iyi olursa, istenen fiyat da o kadar yüksek olabilir. Bir mülk değerlemesi için, bu konumdaki bir mülke olan talep ve evlerin arz hacmi de dikkate alınır. Aynı konumdaki benzer mülklerin karşılaştırmalı fiyatları da değerlemeye dahil edilir.

Piyasa değerini belirleyin

Bir mülkün piyasa değerinin belirlenmesi, Gayrimenkul Değerleme Yönetmeliği’nde (ImmoWertV) kanunla düzenlenmiştir. Kullanım türü, mülkün büyüklüğü ve mülkün durumuna ek olarak, enerjik durum da piyasa değerinin belirlenmesinde önemli faktörlerdir. Kentsel gelişim koşullarının (kentsel yeniden geliştirme alanlarındaki kentsel planlama önlemleri) ve gelecekteki öngörülebilir gelişmelerin değerle ilgisi de dikkate alınır. Piyasa değeri bir emlakçı veya eksper tarafından belirlenir. Ancak, sadece lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları mahkeme tarafından tanınan bir piyasa değeri belirleyebilir.

Piyasa değeri, mülkün veya değerlemenin diğer nesnesinin yasal koşullarına ve gerçek özelliklerine, diğer özelliklerine ve konumuna göre işin olağan akışı içinde belirtilen zaman diliminde elde edilebilecek fiyattır. 2004 yılında, AB genelinde kullanılan “piyasa değeri” terimi, piyasa değeri § 194 Baugesetzbuch (BauGB) tanımına eklenmiştir. Dolayısıyla piyasa değeri, piyasada elde edilebilecek fiyatın bir tahminidir. Arazi ve binaların alım satımında genellikle piyasa değeri kullanılır. Piyasa değerinin belirlenmesi, zorunlu açık artırmalarda, vergi dairesi tarafından vergi tahsilatlarında ve boşanma ve miras durumlarında da gerekli olabilir.

Piyasa deÄŸerinin belirlenmesi: hangi faktörler önemlidir?

Piyasa değeri değerlendirmesi, mülkün makro konumunu (şehir/bölge) ve mikro konumunu (mülkün yakın çevresi), bölümünü, büyüklüğünü ve değeri azaltabilecek mevcut arazi ücreti kayıtlarını ifade eder. BauGB’ye göre, piyasa değeri kalıcı olarak sabit bir değer olmayıp, ekspertiz raporunda belirtilen referans tarihini ifade eder. Piyasa değerinin belirli bir süre içinde kesin olarak değişmesi mümkündür.

Piyasa değeri, değerleme anındaki değeri ölçer. Piyasa değeri takdiri aşağıdaki hususları dikkate alır:

• Üzerine inÅŸa edilmiÅŸse mülkün maddi deÄŸeri
• Mülkün niteliÄŸi ve konumu (büyüklük, geliÅŸtirme türü)
• Yasal koÅŸullar (örn. arazi kaydı, anıt koruması)
• DeÄŸerlemenin diÄŸer amaçları

Ancak aslında, piyasa talebi mülkünüzün değeri üzerinde belirleyici bir etkiye sahiptir. Gayrimenkule olan talebin yanı sıra aranan özellikler de bölgeden bölgeye büyük farklılıklar göstermektedir.

Piyasa deÄŸerinin belirlenmesine yönelik pratik prosedür

Gayrimenkul satışı söz konusu olduğunda, ücretsiz gayrimenkul ekspertizi hızlı ve iyi bir satış için mükemmel bir başlangıç noktasıdır. Ancak, bir değerleme uzmanı piyasa değerini belirleyecekse, kesin görev ilk önce müşteri ile görüşülür. Özel durumlarda (örneğin miras anlaşmazlıkları veya boşanma durumunda), örneğin bir piyasa değeri değerlendirmesi veya piyasa değeri hakkında yazılı bir beyan gerekiyorsa, bir değerleme uzmanı atanmalıdır. Ekspertiz, mülkün durumunu ve değerini ancak tüm binalara erişimi olan yerinde bir randevuda belirleyebilir.

Pazar değerinin belirlenmesine ilişkin belgeler

Genel olarak gayrimenkul satışlarının değerlemesi için aşağıdaki belgeler değerlendirilmektedir:

• Arazi kayıt özeti
• Bina planları, kat planları, kesitler
• Bina açıklaması
• Vaziyet planı ve kadastro haritası
• Yaşam alanı hesaplaması
• Enerji sertifikası

Kat mülkiyeti durumunda, ek olarak aşağıdakiler de gereklidir:

• Son üç mal sahibi toplantısının tutanakları
• İş planı
• Bölünme beyanı (tapu kaydı)
• Konut yardımı beyanı

Gelir getiren mülkler söz konusu olduğunda, aşağıdakiler de sunulmalıdır:

• İşletme maliyetleri
• Kiralama listeleri
• Kira sözleÅŸmeleri

Haklar ve yükümlülükler söz konusu olduğunda, aşağıdakiler de dahil edilmelidir:

• Noterlik belgeleri
• Özel kayıtlar (geçiÅŸ hakları, konut hakları, vb.)

Piyasa değerinde kriterlerin ağırlıklandırılması

Mülkün konumuna ve gelecekte beklenen risklerine özel bir ağırlık verilmektedir. Riskler çoğunlukla modernizasyon riskleridir, örneğin bir yenileme birikiminden beklenen maliyetler gibi. Buna ek olarak, genellikle çatı, kiler, pencereler ve ısıtmayı içeren en pahalı bakım önlemleri değerlendirilir. Evin türü de değerlendirilir. 1945’e kadar inşa edilmiş bir bina eski bir bina olarak kabul edilir, 1945’ten sonra bina yeni bir bina olarak kabul edilir. Ayrıca dış tasarım, kat planı, bahçe, cephe, oda düzeni ve aydınlatma koşulları da dikkate alınır.

Konum, balkon ve hedef kitle için çekicilik gibi faktörler mülkün kiralanabilirliğinde önemli rol oynamaktadır. Değerlemeye dahil edilen diğer faktörler, örneğin asansör ve mülkün mobilyalarıdır:

• Mülk alanı (orantılı yaÅŸam alanı veya toplam alan)
• YaÅŸam Alanı YönetmeliÄŸine (WoFIV) göre yaÅŸam alanı
• Garaj, yeraltı otoparkı, park yerleri (mevcut yeniden geliştirme riskleri)
• Kiler ek olarak kullanılabilir veya örneÄŸin bodrumda birikmiÅŸ tadilat iÅŸleri
• Mülk konumu için demografik bilgiler
• Mülk tipi (ticari, konut, bakım, anıt, diÄŸer özel formlar, karma mülk)

DeÄŸerleme: kapitalize kazanç deÄŸeri yöntemi & varlık deÄŸeri yöntemi

Gayrimenkul satışı için değerleme ve diğer değerleme prosedürleri ile ilgili tüm önemli bilgiler sizin için açıkça özetlenmiştir:

AktifleÅŸtirilmiÅŸ kazanç deÄŸeri yöntemi – piyasa deÄŸeri ve bina gelir deÄŸeri olarak bölünmesi

Aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemi, mülkü arazinin piyasa değeri ve binanın gelir değeri olarak ikiye ayırır. Buna kira geliri, bakım maliyetleri ve arsa ve binanın yönetim maliyetleri dahildir. Buna göre, kira geliri eksi yönetim maliyetleri ile faiz dahil arsa değeri karşılaştırılır.

Lukinski’deki yatırımcı ekibimiz, hayalinizdeki mülk için getiri hesaplamaları yapmaktan mutluluk duyacaktır. Potansiyel alıcılar iyi getiriler konusunda ikna edilebilir. Talep üzerine, hesaplama için gerekli veriler hakkında sizi bilgilendireceğiz. Belgeleri aldıktan sonra, kapitalize değerin belirlenmesini üstlenecek ve size ilk getiri tahminini vereceğiz.

Varlık deÄŸeri yöntemi – bir mülkün yeniden inÅŸası için deÄŸer

Hesaplama ilk olarak standard arazi değerini kullanarak arazinin piyasa değerini belirler, ardından gerçek bina değeri eklenir. Binanın gerçek değeri, bina üretim maliyetlerinden yaş indirimlerinin çıkarılmasıyla elde edilir. Arazi değeri (arazinin piyasa değeri) ve bina değeri birbirine eklenir ve bir varlık değeri faktörü ile çarpılır. Gerçek değer faktörünün hesaplanması binanın türüne, geçici gerçek değere ve standard arsa değerine bağlıdır. Bu şekilde belirlenen toplam gerçek değer, mülkün yeniden inşası için harcanması gereken mali kaynakları gösterir.

KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi – benzer mülklerle karşılaÅŸtırma

Karşılaştırmalı değer yöntemi, mülkünüzü benzer mülklerle karşılaştırır. Özellikle sahibi tarafından kullanılan daire ve evlerin satışı için kullanılır. Karşılaştırmalı değer, geliştirilmemiş arazi için de belirlenebilir. Karşılaştırma yalnızca benzer konumlardaki ve benzer yerleşim planına sahip mülkleri dikkate alır. Değerlemeye dahil edilen mülkler, konut mülkünün yakın çevresinden olmalıdır. Karşılaştırmalı değer yönteminin özellikle gerçeğe yakın olduğu düşünülmektedir. Konumların bölgesel olarak nispeten karşılaştırılabilir olması nedeniyle mülklerin değerini belirlemek için sıklıkla kullanılır.

Enerji sertifikası – gayrimenkul satarken zorunludur

Bir mülkün enerji durumu, potansiyel alıcılar için en önemli karar verme kriterlerinden biridir. Enerji pasaportu, evin enerji verimliliği ve dolayısıyla gelecekteki tüketimi hakkında bilgi verdiği için bu noktada gündeme gelir. Enerji verimliliği A+’dan H’ye kadar bir ölçekte sınıflandırılır; burada H harfi enerji yenilemesinde acil önlemler anlamına gelir ve mülkün enerji tüketimi açısından artık güncel olmadığını gösterir.

Enerji belgesi olmadan gayrimenkul satışı yok

Sadece yetkili uzmanların enerji sertifikası hazırlamasına izin verilir (EnEV §16’ya göre). Bu, uygun yetkiye sahip bir uzman aramanız gerektiği anlamına gelir. EnEV’nin 16. maddesi, her mülk alıcısının bir enerji sertifikası alması gerektiğini öngörmektedir. Mal sahibi ve satıcı olarak sizin için bu, belgeyi hazırlatmanız ve satış belgelerine eklemeniz gerektiği anlamına gelir. Bu belgeyi üretmeyi ve sunmayı reddetmeniz halinde, mülk sahipleri idari bir suç işlemiş olur ve 15.000 Euro’ya kadar para cezasına çarptırılabilir.

Enerji sertifikası neden bu kadar önemlidir? Alıcı için mülkün enerji durumu ile ilgili tüm bilgileri içerir. Ayrıca ne kadar enerji tüketildiği ve müstakbel mal sahibinin hangi tedarik maliyetlerini bekleyebileceği hakkında da bilgi verir. Enerji dengesi negatifse, bu durum potansiyel alıcıya uygun yenileme ihtiyacını ve dolayısıyla örneğin eski elektrik ve ısıtma sisteminin yenilenmesiyle ortaya çıkacak yüksek maliyetleri gösterir. Enerji sertifikası, bir ev emlak acentelerimiz tarafından satıldığında serginin ayrılmaz bir parçasıdır ve doğrudan çevrimiçi olarak yayınlanır. Bir görüntüleme sırasında, ilgilenen taraflar orijinali doğrudan görebilir ve bizden enerji sertifikasının nasıl okunacağı ve değerlendirileceği konusunda bir açıklama alırlar.

Talep belgesi mi tüketim belgesi mi?

Tüketim sertifikası 100 Avro, talep sertifikası ise 300 ila 500 Avro arasındadır. Enerji sertifikası düzenleme masrafları, evi satarken bu verileri sağlamakla yükümlü olan ev sahibi tarafından karşılanır. Size tavsiyemiz, bilgilendirici bir talep belgesi düzenletmeniz ve alıcı için çok daha az yararlı veriler içeren bir tüketim belgesi sunarak yanlış yoldan tasarruf etmemenizdir.

Tüketim sertifikası, enerji sağlayıcısının son 3 yıllık faturalarına dayanmaktadır. Buna karşılık talep belgesi, bir enerji danışmanı tarafından yerinde kontrol edilen somut olarak belirlenmiş gerçekleri içerir. Tüketim sertifikası ile talep sertifikası arasındaki temel fark, birincisinin geçmiş hakkında bilgi vermesi, talep sertifikasının ise enerji tüketimine perspektiften bakmasıdır. Bu, binanın, yalıtımın ve ısıtma sisteminin durumunu kontrol etmek ve bu bireysel verilerden binanın enerji dengesi için bir tahmin oluşturmak için yerinde bir uzman gerektirir.

Emlakçı: avantajları

Bir evi veya daireyi satarken karşılaşılan en büyük zorluk, doğru satış fiyatını belirlemektir. Bu bağlamda, saf mülk fiyatından çok uzakta olan tüm faktörleri içeren bir piyasa değeri değerlendirmesi öneriyoruz.

Bir evin mobilyaları ve bina dokusu, piyasa değerinin belirlenmesinde konum, pazara özgü faktörler ve altyapı kadar arz ve talep arasındaki fark kadar önemlidir. Özel bir müşteri olarak değerleme yaptırırsanız, yaklaşık 1.000 Euro ve üzeri bir maliyet beklemeniz gerekir.

Piyasa değerinin ve yan satın alma maliyetlerinin belirlenmesi

Öte yandan, bir emlakçı tutarsanız, piyasa değeri değerlendirmesi hizmet kapsamına dahil edilir ve alıcı tarafından yan satın alma maliyetleri yoluyla finanse edilir. Evinizi veya dairenizi satarken herhangi bir maliyete katlanmadan mülkünüzün profesyonel bir şekilde satılmasını sağlayabilirsiniz. Piyasa değeri tespitinden vazgeçenler genellikle makul olmayan bir fiyat tahmin eder ve evi gerçek değerinin üstünde veya altında teklif ederler. Her iki durumda da satış sürecini uzatabilecek veya önlenebilir kayıplara yol açabilecek önemli bir hata yapmış olursunuz.

Deneyimli bir emlak danışmanıyla, gayrimenkul satarken kendinizi hatalardan korur ve evinizin, arsanızın veya dairenizin tüm gerçeklere dayanan güncel değerini içeren bir satış teklifi alacağınızı bilmenin güvenliğine sahip olursunuz. Aynı şekilde, belgeleri düzenlemek, teşhiri hazırlamak veya teklifinizi yayınlamak konusunda da endişelenmenize gerek kalmaz. Satışla ilgili tüm süreçler tek elden ve profesyonel bir şekilde yürütülür.

Mülk satışı [yıl]: Prosedür + Kontrol Listeleri

Birçok gayrimenkul türü vardır ve her gayrimenkul türü çok özel alıcı gruplarına (hedef gruplar) hitap eder. Kat mülkiyeti, ev, villa, apartman binası veya hatta arsa. Ancak satışın nedenleri de önemlidir (eÄŸer hızlı bir ÅŸekilde gerçekleÅŸmesi gerekiyorsa). Gayrimenkul satışının, yaklaÅŸan iflas, boÅŸanma ve hatta büyük bir soruyla miras kalan ebeveyn evi gibi “acil” durumlar da dahil olmak üzere çeÅŸitli nedenleri olabilir: Ne yapmalı? Elde tutmak, kiralamak ve yönetmek mi yoksa satmak mı?

Konum, konum, konum! İşte büyük şehirlerden bir seçkiye özel bir bakış daha:

• Berlin
• Düsseldorf
• Frankfurt
• Hamburg
• Köln
• Münih
• Stuttgart

Emlak satmak: Neleri aklınızda tutmalısınız?

Bu rehber kitapta satışın tüm temel adımlarını öÄŸreneceksiniz. Kat mülkiyetinden apartmanlara kadar her türlü gayrimenkul için geçerlidir. Burada çok aileli evlerle ilgili özel özellikler bulacaksınız: Bir apartman satıyorum. Gayrimenkul satışı konusuna adım adım baÅŸlayalım.

Danışmalarımızda, müşterilerimiz tarafından en sık sorulan 8 soru bunlardır:

• Bir mülkü satmanın en iyi yolu nedir?
• Mülkümü ne zaman satmalıyım?
• Satış baÅŸlamadan önce neleri netleÅŸtirmelisiniz?
• Mülkünüzü özel olarak mı yoksa bir emlakçı aracılığıyla mı satıyorsunuz?
• Mülkünüzü hangi fiyattan sunabilirsiniz?
• Satın alma sözleÅŸmesinde hangi paragraflar yer almalı, hangileri yer almamalıdır?
• Satın alma sözleÅŸmesinde bilinen kusurlardan bahsetmeli misiniz?
• Bir mülkün satışı ne zaman vergiden muaftır?

Her alanda:

Mülkünüzün konumu ve türü satış fiyatını önemli ölçüde belirler

Prosedüre 3 aşamalı olarak başlayalım – mülkünüzü bu şekilde satarsınız!

Gayrimenkul satışında 3 aşama

1. Hazırlık: Mülk hazırlama ve satış
1. Finansal planlama ve satış zamanlaması
2. Emlakçı kiralayın
3. Kayıtlar ve belgeler
4. Mülk deÄŸerini artırın
5. Teklif fiyatını belirleyin
6. İfşa oluşturun
2. Satış aÅŸaması: mülkün pazarlanması ve alıcıların bulunması
1. Pazar mülkü
2. Potansiyel alıcılarla iletişim
3. Potansiyel alıcıları filtreleme ve seçme
4. Kredi kontrolü
5. Görüntüleme tarihleri
6. Satış görüÅŸmesi ve satın alma fiyatı pazarlığı
3. Satış iÅŸlemi: Devir teslimine kadar satın alma sözleÅŸmesi
1. Noter ile satın alma sözleÅŸmesi düzenleyin
2. Noter randevusu
3. Tapu kaydı giriÅŸi ve ödeme iÅŸlemleri
4. Mülkün teslim edilmesi
5. Noter ücretleri ve komisyoncu komisyonu
6. Vergi ödeyin

Bu kılavuzda tüm adımları adım adım öğreneceksiniz. İlk mülkünü satanlar için mükemmel.

İpucu! Devam eden bağlantılara (kalın işaretli) ve tekrar geri tıklayın, böylece gayrimenkul satışı için önemli olan her şeyi öğrenin!

Hazırlık: Mülk hazırlama ve satış

Bir mülkü satmadan önce, tüm karlı, giriÅŸimci projelerde olduÄŸu gibi, müzakerelerin sonunda yeterli kar elde etmek için önceden plan yapmak gerekir. Bir kiÅŸi kendi portföyündeki X mülkten birini satar, bu nedenle çok az zaman baskısı vardır. Bir baÅŸkası kendi evini satıyor (sahibi oturuyor) ve yeni bir mülkü finanse etmek için sermayeye ihtiyaç duyuyor, bu da satışta zaman baskısı yaratıyor.

Bu nedenle 1. adım: “Zaman planlaması ve gerekirse finansal planlama”.

Finansal planlama ve satış zamanlaması

Bu nedenle, satış hazırlığı söz konusu olduğunda iki husus özellikle önemlidir. Gerçekçi ve ileriye dönük bir zaman planı ve ilk, kaba bir mali plan (daha büyük mülkler için, çeyrekler & co.). Satış zamanının gerçekçi bir şekilde belirlenmesinin yanı sıra, her türlü yan maliyetin de önceden hesaplanması gerekir.

• Finansal planlama ve satış zamanlaması

Bir emlakçı tutmak: görevler ve avantajlar

Emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı satış? Büyük bir kısmı emlakçıya bağlıdır, ancak sadece bu bireysel prosedürler ve süreçler nedeniyle değil, özellikle kendi zamanları çoğu satıcı için yüksek bir metadır. Bu nedenle, evinizi veya dairenizi her zaman bir emlakçı ile birlikte satmanızı öneririz. Deneyimli bir emlakçı mevcut piyasayı çok iyi bilir, kendi alıcı ağına sahiptir ve deneyiminden yararlanır.

• Emlakçı kiralayın

Mülkünüzü satarken hata yaparsanız, bunun bedelini ağır ödersiniz. Profesyonelce sunulan mülkler en iyi ÅŸekilde satılır. Bu yüzden emlakçılar en yüksek satış fiyatlarına ulaşıyor. Ortalama olarak, tüm mülklerin %72’si emlakçılar aracılığıyla satılmaktadır (kaynak: Federal Ä°statistik Dairesi).

1. Aracı ile Berlin: %78,6
2. Broker ile Düsseldorf: %76,0
3. Komisyoncu ile Hamburg: %65,1
4. Broker ile Köln: %63,0
5. Aracı ile Stuttgart: %56,8
6. Broker ile Münih: %55,2
7. Broker ile Frankfurt: %53,3

Sözde “bedelsiz”, yani özel olarak ve bir komisyoncu olmadan satış yapmak riskler içerir ve satışı ve tüm işlemi (değerlemeden notere ve satın alma sözleşmesine) hataya açık hale getirir.

Belgeler ve kayıtlar: Enerji sertifikası & Co

Satış için hangi belgeleri hazırlamanız gerekiyor? Mülkün pazarlanmasına geçmeden önce, satış için gerekli tüm önemli belgeleri düzenlemeniz gerekir. Bu biraz zaman alabilir. Evinizin veya dairenizin satışı için hangi belgelere ihtiyacınız olduÄŸunu buradan öÄŸrenin.

• Kayıtlar ve belgeler

Mülk deÄŸerini artırın: daire ve ev

Hazırlık aşamasında, mülkünüzün satış fiyatını olumlu yönde etkilemek için yapabileceğiniz çok şey var. Mülke, yapının türüne, durumuna ve olanaklarına bağlı olarak, örneğin uzman temizlik personeli tarafından yapılan görsel iyileştirmelerden, mülkün değerini artırmak için yenileme ve modernizasyona kadar uzanan bir yelpaze söz konusudur.

• Mülk deÄŸerini artırın: daire ve ev

Teklif fiyatını belirleyin: Ev ve daire değerlemesi

Daha önce de öğrendiğimiz gibi, teklif fiyatı satış fiyatı değildir! Bochum’da 100 metrekarelik basit bir daireyi 5 milyona teklif edebilirsiniz, ancak daha sonra tek bir ilgili tarafın teklife yanıt verip vermeyeceği şüphelidir. Bu nedenle, iyi bir teklif fiyatı belirlemek önemlidir. Peki bir mülkün satış fiyatını nasıl hesaplarsınız? Bir mülke nasıl değer biçilir?

• Teklif fiyatını belirleyin: Ev ve daire değerlemesi

Ev için bir sergi oluÅŸturma – kontrol listesi

Gayrimenkul satışı hakkında zaten çok şey öğrendiniz. Şimdi sıra, mülk teşhirini oluşturarak ilk bilgileri uygulamaya geldi. İfşaat, ilgili taraflara ilk bakışta bir fikir vermektedir. Zaman alan görüntüleme randevularının organize edilmesi gerekmeden önce, potansiyel alıcılar en önemli bilgileri hızlı ve kolay bir şekilde görebilir ve şüphe durumunda diğer tekliflerle karşılaştırabilir.

• İfşa yaratın: Belgeler, fotoğraflar, strateji

Şimdi satış aşamasına geçelim.

DeÄŸerleme: mülk türleri (piyasa deÄŸeri)

“Teklif fiyatı: DeÄŸerleme ve istenen satış fiyatı” adımına ek olarak, burada bireysel mülk türleri hakkında daha ayrıntılı bilgiler bulunmaktadır. Gayrimenkul satışlarının deÄŸerlemesine iliÅŸkin tüm önemli bilgiler sizin için özetlendi: Bir mülke deÄŸer biçme.

Evimin değeri hala ne kadar? İster bir ev, ister bir arsa, ister bir daire veya tüm bir apartman binası olsun, başarılı bir gayrimenkul transferinin temeli her zaman kişinin kendi mülkünün sağlam ve gerçekçi bir değerlemesidir.

Talep ettiğiniz fiyat gerçekçi piyasa değerinin çok üzerindeyse satış yapamazsınız/alıcı gelmez

Eğer fiyat çok düşükse, paradan vazgeçmiş olursunuz; eğer satın alma fiyatı çok yüksekse, gerçek potansiyel alıcıları yabancılaştırmış olursunuz. Doğru satış fiyatını belirlemek, bir mülkü satarken en önemli noktalardan biridir.

Bireysel mülk türlerinin değerlemesi:

• Gayrimenkul değerleme
• Arazi
• Düz
• Ev – ayrıca teraslı ev, yarı müstakil ev & Co.
• Apartman dairesi

Şimdi yukarıda bahsedilen 3 değerleme yöntemine dönelim.

1. AktifleÅŸtirilmiÅŸ kazanç yöntemi
2. Gerçek deÄŸer yöntemi
3. KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi

Gelir yaklaşımı: Piyasa deÄŸeri ve bina gelir deÄŸerinin dökümü

Aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemi, mülkü arazinin piyasa değerine ve bina gelir değerine böler.

Arazi değeri faizi = yüzde 7 * 100.000 avro = 7.000 avro

Bina gelir değeri = 5.600 Euro * 12,50 (çarpan) = 70.000 Euro

Buna kira geliri, bakım masrafları ve arazi ile binanın yönetim masrafları dahildir. Buna göre, kira geliri eksi yönetim giderleri ile faiz dahil arsa değeri karşılaştırılır.

• AktifleÅŸtirilmiÅŸ kazanç yöntemi

Maddi deÄŸer yöntemi: Bir mülkün yeni inÅŸası için deÄŸer

Hesaplamada ilk olarak arazinin piyasa değerini belirlemek için standard arazi değeri kullanılmakta, ardından gerçek bina değeri eklenmektedir.

Gerçek bina değeri, bina üretim maliyetlerinden yaş indirimlerinin çıkarılmasıyla hesaplanır. Arazinin gerçek değeri (arazinin piyasa değeri) ve binanın gerçek değeri toplanır ve bir gerçek değer faktörü ile çarpılır.

Ayni değer = (100.000 avro + 150.000 avro) * 0,5 = 125.000 avro

Gerçek değer faktörünün hesaplanması bina tipine, ön gerçek değere ve standard arazi değerine dayanmaktadır. Bu şekilde belirlenen toplam maddi varlık değeri, mülkün yeniden inşası için harcanması gereken mali kaynakları gösterir.

• Gerçek deÄŸer yöntemi

KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi: Benzer mülklerin karşılaÅŸtırılması

Karşılaştırmalı değer yöntemi, mülkünüzü benzer mülklerle karşılaştırır. Özellikle sahibi tarafından kullanılan daire ve evlerin satışı için kullanılır. Karşılaştırmalı değer gelişmemiş arazi için de belirlenebilir.

Karşılaştırılabilir mülkün metrekare başına fiyatı = 300.000 avro / 100 metrekare = metrekare başına 3.000 avro

Değerlemesi yapılacak mülkün satın alma fiyatı = 3.000 avro * 200 metrekare = 600.000 avro

Karşılaştırmada yalnızca benzer konumlardaki ve karşılaştırılabilir yerleşim planına sahip mülkler dikkate alınmıştır. Değerlemeye dahil edilen mülkler, konut mülkünün yakın çevresinden gelmelidir. Karşılaştırmalı değer yönteminin özellikle gerçeğe yakın olduğu düşünülmektedir. Konumlar bölgesel olarak nispeten karşılaştırılabilir olduğu için mülklerin değerini belirlemek için sıklıkla kullanılır.

• KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer prosedürü

Satış sürecine geçmeden önce, bireysel mülk türleri için değerleme yöntemlerini burada bulabilirsiniz.

Bir daire / kat mülkiyeti deÄŸerlemesi (kısmi arsa dahil)

Kendi dairenizin tam deÄŸerlemesi, en geç daireyi satmak veya miras bırakmak istediÄŸinizde önem kazanır. Ä°potek verirken de deÄŸer çok kesin olarak belirlenmelidir – örneÄŸin baÅŸka bir mülk satın almak istediÄŸiniz için. Ä°ÅŸte bu noktada bir uzman devreye girer. Bir dairenin deÄŸerini ne etkiler? Ama önce “baÅŸparmak deÄŸerine göre pi sayısı” denilen, yani çok kaba bir deÄŸer tespitine baÄŸlı kalalım. Dairenizin deÄŸerini belirlemek için öncelikle bir dizi “yumuÅŸak” etki faktörü rol oynar.

• Düz oran

Oran ev / müstakil ev

Satın alma fiyatını kabaca değerlendirin veya tahmin ettirin – Bir ev veya daire çok kısa bir süre önce satın alınmışsa, inşaat maliyetleri veya satın alma fiyatı ev değerlemesi için ilk kılavuzları sağlar. En önemli kriter konumdur. Emlak fiyatları bölgeden bölgeye önemli ölçüde değişebilir. Bu nedenle, mülk karşılaştırmasına yalnızca yakın çevredeki mülkler dahil edilmelidir. Mikro ve makro konumların yanı sıra mülkün yakın konumu da konut değerlemesinde önemlidir: arka plan gürültüsü, manzara ve ışık koşulları potansiyel alıcıları ilgilendirir ve mülk değerlerini ve ulaşılabilir fiyatı etkiler.

• Bir evi değerlendirin

Bir apartmanın deÄŸerlemesi (kira sözleÅŸmeleri dahil)

Eğer apartmanınızı satmak istiyorsanız, o zaman bir şey önemlidir: Bilinçli, piyasa odaklı, gerçekçi bir satın alma fiyatı. Mal sahiplerinin temel soruları: Mülkümün değeri nedir? Bir apartmanın değerini nasıl hesaplarsınız? Vergi dairesi bir evin değerini nasıl belirler? Bir mülkün piyasa değerini kim belirler? Banka bir mülke nasıl değer biçer? Çok aileli ev değerlemesi sırasında karşılaşacağınız birçok soru ve birçok gerçek. Konum, piyasa değeri, karşılaştırılabilir mülkler, bina dokusu vb. konulardaki karmaşıklık hakkında size bir ilk izlenim vermek amacıyla, çok aileli evlerin değerlemesi konusundaki bu kılavuzu sizin için yazdık. Değer faktörleri, konum, ekipman, piyasa değeri, gerçekçi fiyat:

• Apartman dairesini değerlendirin

Arazi değerlemesi (gelişmiş ve gelişmemiş)

Piyasa değeri, değerleme ve satın alma fiyatının belirlenmesi – Bir mülke nasıl değer biçilir? Bir mülkün piyasa değerini nasıl hesaplarsınız Bir mülke kimin değer biçmesine izin verilir? Standard zemin değeri hakkında kim bilgi veriyor?

• Mülkiyeti deÄŸerlendirin

Satış aÅŸaması: mülkün pazarlanması ve alıcıların bulunması

Satış aşaması bir strateji bulmakla başlar. Gayrimenkul satışında strateji bulma? Evet, bu doğru. Burada da bir arz-talep oyunu söz konusudur.

Emlak pazarlama: Defansif, Ofansif ve Kapalı Pazar

Dairenizi veya evinizi alıcıyla buluşturmak için doğru şekilde pazarlanması da gerekir. Bunun için mülkün türüne ve konumuna bağlı olarak farklılık gösteren birkaç strateji vardır. Şimdi farklı seçeneklere daha yakından bakalım.

• Emlak pazarlama: Defansif, Ofansif ve Kapalı Pazar

Potansiyel alıcılarla iletişim: Talepleri kabul edin

Şu anda işin büyük bir kısmı, ilgili taraflardan gelen taleplerin işlenmesinden oluşuyor. Çünkü: Mülkünüz ilan edilir edilmez potansiyel alıcılar sizinle iletişime geçmeye başlar. Daha fazlasını buradan okuyun.

• Potansiyel alıcılarla iletişim: Talepleri kabul edin

Potansiyel alıcıları filtreleyin ve seçin: Ä°puçları

Mülkün münhasırlığına bağlı olarak, her bir potansiyel alıcıyla iletişim süreci saatler hatta haftalar sürebilir. Sonuçta, her potansiyel alıcı uygun bir alıcı değildir.

• Potansiyel alıcıları filtreleme ve seçme

Kredi değerlendirmesi: İlgili tarafların ekonomik kredibilitesinin kontrol edilmesi

Potansiyel alıcının ödeme yapabileceğinden emin olmak için öncelikle ekonomik kredibilitesinin kontrol edilmesi gerekir. Kredi değerlendirme süreci ne anlama gelir ve nasıl işler – daha fazlasını buradan okuyun:

• Kredi değerlendirmesi: Ekonomik kredibiliteyi kontrol edin

Görüntüleme randevularını organize etmek ve yürütmek

Bir görüntüleme randevusu özenle hazırlanmalıdır. Sonuçta, mülkünüzle kimin gerçekten ilgilendiğine ve alıcı olarak kimin dışarıda kalacağına genellikle burada karar verilir. Doğru argümanları sunabilmek için tüm belgelerin en geç bu noktada hazır olması gerekmektedir. Sonuçta, yeni alıcıların çoğu bir ev veya daire satın aldıklarında neyle karşılaşacaklarını bilmek isterler.

• Görüntüleme randevularını organize etmek ve yürütmek

Satış görüÅŸmesi ve satın alma fiyatı pazarlığı

Sadece görüntülemelerin değil, satış görüşmelerinin de iyi hazırlanması gerekiyor. Uygun bir alıcı bulunduğunda, bir sonraki adım fiyat pazarlığı yapmaktır! Burada hem satış becerilerine hem de ikna gücüne ihtiyacınız var. İpuçlarımızı burada bulabilirsiniz:

• Satış görüÅŸmesi ve satın alma fiyatı pazarlığı

Satış iÅŸlemi: Devir teslimine kadar satın alma sözleÅŸmesi

Doğru alıcı bulunduğunda, bir sonraki aşama olan satış sürecine geçme zamanı gelmiş demektir!

Noter ile satın alma sözleÅŸmesi düzenleyin

Satın alma görüşmeleri başarılı olmuş ve bir alıcı bulunmuştur. Tebrikler! Şimdi sadece satın alma sözleşmesinin hazırlanması ve işlemin başlaması kaldı. Anahtar sayısı, devir teslim, ekipman & Co. – burada satın alma sözleşmesine hangi noktaların dahil edilmesi gerektiğini öğrenin.

• Noter ile satın alma sözleÅŸmesi düzenleyin

Noter randevusu: Noter tasdiki, prosedür ve süre

Mülkünüzü teslim etmeden önce, siz ve alıcı mülk satışını onaylamak için bir noter randevusu alırsınız. Kılavuzumuzda prosedür ve süre hakkında daha fazla bilgi edinin:

• Noter randevusu: Noter tasdiki, prosedür ve süre

Tapu kaydı giriÅŸi ve ödeme iÅŸlemleri

Tapu siciline giriş ve satın alma bedelinin transferi ile planlanan mülk satışı başarılı bir satış haline gelir. Satın alma bedelinin tamamı hesabınıza yatırılır ve artık parayı yeni yatırımlar için kullanabilirsiniz.

• Tapu kaydı giriÅŸi ve ödeme iÅŸlemleri

Mülkün teslim edilmesi

Devir teslim protokolü, daha doğrusu daire devir teslim protokolü veya konut devir teslim protokolü, bir mülkün yeni bir mal sahibine, ev sahibine veya kiracıya devredildiği andaki durumunu özetler. Devir teslim her zaman aynıdır, önemli belgeler teslim edilir, tabii ki orijinal olarak ve son olarak anahtarlar.

• Mülkün teslim edilmesi

Noter ücretleri ve komisyoncu komisyonu

Satın alma fiyatından sonra, alıcı genellikle notere ve emlakçıya ödeme yapmak zorundadır. Ancak burada küçük bir değişiklik var, bu yüzden ayrı bir madde olarak belirtiliyor. Emlakçılarla ilgili yeni yasayla birlikte, çekinceyle birlikte, özel bir şahsa satış yaparken emlakçı masraflarını bölüşmem söz konusu. Satıcı, bu yeni yasa kapsamında emlakçının masraflarının en az yarısını ödemek zorundadır. Bunun sadece özel satışlar için geçerli olduğunu unutmamak önemlidir.

• Noter ücretleri ve komisyoncu komisyonu

Gayrimenkul satarken vergi ödemek

Vergi alanında, satıcıların çoğunda arazi devir vergisi yalnızca alıcıya yüklenmektedir. Özel bir kişi olarak satış yapıyorsanız ve bunu ticari olarak yapmıyorsanız, genellikle vergiye tabi olmazsınız. Ancak, bu durum yalnızca mülk satışının satın alma işleminden on yıl sonra gerçekleşmesi ve bu mülk de dahil olmak üzere son beş yıl içinde üçten fazla mülk satmamış olmanız halinde geçerlidir. Güncel ve kesin mevzuat için lütfen burayı kontrol edin.

• Gayrimenkul satarken vergi ödemek

Mülk satışı – Sonuç

Gayrimenkul satışı konusundaki bu ayrıntılı ve ücretsiz rehberle, size gayrimenkul satış süreci hakkında bir fikir vermek istiyorum. Doğru zaman yönetimi, emlakçı seçimi, mülkün hazırlanması, doğru teşhir, pazarlama, ilgili taraflarla iletişim, görüntüleme randevularının düzenlenmesi, satın alma fiyatlarının müzakeresi, satın alma sözleşmesi, noter, tapu kaydı ve diğer her şey!

Bir mülkün nasıl satılacağını adım adım, yol boyunca küçük hileler ve ipuçlarıyla öğrendiniz.

Kat mülkiyetiniz, eviniz veya villanız için bir emlak uzmanı arıyorsanız, bu iş için doğru kişi biziz. Almanya, Avrupa ve ABD’de güçlü bir ağa sahiptir. Bu şekilde sadece tipik portallardan tipik alıcılara ulaşmakla kalmayacaksınız. Özel alıcı çevrelerine, Almanya’dan emlak geliştiricilerine, Avrupa’dan girişimcilere, ABD’den yatırımcılara ulaşabilirsiniz. Doğru stratejiyi buluyoruz ve siz de zamanınızı karlı bir şekilde kullanabiliyorsunuz.

• İletişim

Gayrimenkul satışı: Satıcılar için daha fazla ipucu

Burada arsa, kat mülkiyeti, ev, apartman ve villa için daha da özel ipuçları bulacaksınız.

• Arazi / tarım arazisi / orman arazisisatmak
• Daire satmak
• Ev satmak
• Villa satmak
• Satılık ticari mülk / otel / alışveriÅŸ merkezi
• Apartman dairesisatmak / Eski apartman dairesi
• Gayrimenkul satmak

Arazi satmak

Bir mülkü satmak, uzun süredir düşündüğünüz bir karardır. Satış için çeşitli nedenler olabilir. Ancak konu satışın başarısına geldiğinde, tüm mal sahipleri hemfikir. Mülk en iyi fiyata ve uzun bir bekleme süresi olmadan satılmalıdır. Özel olarak satış yapmaya karar verirseniz, muazzam bir görev portföyü ve organizasyonel ayrıntılarla karşı karşıya kalırsınız. Uygulamada, mülkünüzü bilgi birikimine sahip bir emlakçı aracılığıyla sunmanın değeri kanıtlanmıştır, çünkü hata kaynakları ortadan kalkar ve mülkünüzü stres olmadan ve günlük yaşamınızı yeniden düzenlemeden tamamen sunabilirsiniz.

• Arazi satmak
• Mülkiyeti deÄŸerlendirin

Daire satmak

Daire satışı – Hayattaki birçok neden, kat mülkiyetini satma fikriyle oynamamıza neden olur. Özellikle de yaşlılıkta. Yaşlılar için daha mı az uygun, ulaşılması zor ya da sadece çok büyük ve çok mu pahalı? İşle ilgili bir taşınma mı söz konusu yoksa daire aile için çok mu küçük hale geldi? Lukinski, evinizin satışında sizi yetkin ve güvenilir bir şekilde destekler. Çevrimiçi hizmetimizi kullanın ve konut mülkünüz için bir değerleme alın.

DeÄŸerlemeden spekülasyon vergisine. Bu rehber kitapta tüm önemli faktörleri basit terimlerle açıklanmış olarak bulacaksınız. Bir daireyi satma sürecini adım adım öÄŸrenin, böylece soruyu da yanıtlayabilirsiniz: Emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı satış? Gayrimenkulün özel satışı, dairenin deÄŸerlemesinden baÅŸlayarak istenen fiyata, bireysel pazarlamaya, “reklamdan” iç müÅŸteri aÄŸlarına ve piyasa dışı gayrimenkul satışlarına kadar birçok risk ve hata kaynağı içerir. Gibi soruların cevaplarını öÄŸrenin: Evinizi satmak için ne zaman iyi bir zamandır? Satış için önceden hangi belgelere ihtiyacınız var? Ve henüz tamamen ödenmemiÅŸse dairenizi satabilir misiniz?

• Daire satmak
• Düz oran

Ev satmak

Ev satmak – Müstakil evler, sadece bir aile, bir çift veya yalnız yaşayan bir kişi tarafından kullanılmaları ile karakterize edilir. Ayrıca ev sahibine ait bir bahçeleri vardır. Tüm müstakil evler sahipleri tarafından yaşanmaz. Bahçeli müstakil bir ev kiralama imkanı da vardır. Neredeyse tüm federal eyaletlerde, müstakil evler bir konut biçimi olarak çok popülerdir. Emlak piyasasındaki talep de buna paralel olarak yüksektir.

• Ev satmak
• Bir evi değerlendirin

Ev tipleri: Tipler

Farklı ev tipleri için satış süreci benzerdir.

• Müstakil ev (ve apartman binası)
• Teraslı ev
• Yarı müstakil ev
• Kentsel villa
• Villa
• Tasarımcı evi
• Kır evi
• Yarı ahşap ev
• Bauhaus / Küp
• Akdeniz Evi
• Daha özel (kaptanın evi, Frizya evi, beÅŸik çatılı ev, Ä°sveç evi veya bungalov)

Mülkünüzün satışında size en iyi şekilde yardımcı olmak için, randevudan önce gerekli belgeleri mümkün olan en iyi şekilde hazırlamanızı öneririz.

• Ev satmak

Evinizi hızlıca satmak mı? Ä°puçları

Bir evi hızlı bir şekilde satmak – Bir evi satmak karmaşık bir konudur ve birçok farklı adımı içerir. Cazip bir ilanın oluşturulmasından mülkün değerlemesine ve satın alma sözleşmesi ve noter randevuları gibi sonraki yasal adımlara kadar. Tüm bu adımlar sırasında, mülk satışının mümkün olduğunca karlı ve hızlı bir şekilde tamamlanması için çeşitli noktalar dikkate alınmalıdır.

Bir mülkü mümkün olan en kısa sürede başarılı bir şekilde satmak düşündüğünüzden daha zordur. Dikkate alınması gereken pek çok şey ve yapılabilecek pek çok hata vardır. Bu yüzden en başından itibaren süreçler hakkında bilgi sahibi olmalı ve her şeyi doğru yaptığınızdan emin olmalısınız. Bu süreç ancak konuyla ilgili doğru uzmanlığa ve desteğe sahip olmakla kolaylaşır.

• Vaktin yok mu? Hızlı ev satmak

Daire ev satmak

Bir apartman binasını satmak – Satmak mı istiyorsunuz? Evinizi özel olarak satmaya karar verirseniz, bu çok fazla zaman ayırmanız anlamına gelir. Ekspertizden teşhirin oluşturulmasına, müşteri yaklaşımına ve satış aşamasına kadar, pazar hakkında hiçbir bilgi sahibi olmadan aylar geçiyor.

Bu nedenle, özel satıcılar için en önemli şey her zaman zamanı gerçekçi bir şekilde tahmin etmektir! Sonuçta, her şey satıştan önce başlar, hazırlık süresini hafife almamalısınız. Örneğin, olası tadilat birikimi konusunda kendinize karşı gerçekçi ve dürüst olun. Kat mülkiyeti veya ev üzerindeki tüm çalışmalara ek olarak, satış için tüm hazırlıklar da vardır.

Temel sorular satıştan çok önce ortaya çıkar. Ä°ÅŸte apartmanınızı satmaya baÅŸlamadan önce en önemli sorulara hızlı bir genel bakış: Potansiyel olarak takip eden bir mülkünüz var mı? Yenileme / tadilat ihtiyacı var mı? Tüm belgeler mevcut mu (kadastro haritası, tapu sicilinden alıntı, kat planları, enerji sertifikası)?

• Daire ev satmak
• Apartman dairesini değerlendirin

Villa satmak

Villa satışı – Villaların ve özel mülklerin satışı düzenli bir model izlemez. Neden? Mülk ne kadar ayrıcalıklı olursa, satıcıların kesinlikle ihtiyatlı emlakçılar araması o kadar olasıdır. Buradaki teknik terim: Pazar dışı mülkler. Herhangi bir emlak portalında görünmezler. Kapalı pazar mülkleri yalnızca özel ÅŸahıslar, aile ofisleri ve yatırımcılar gibi dahili, bilinen alıcılara sunulmaktadır. Ä°ÅŸte konuya genel bir bakış: Villa satmak.

• Villa satmak

Boşanma

Evlenmeye ve evlendirmeye karar veren kişi, çoğu durumda hayatını sonsuza dek eşiyle birlikte geçirmeye ve ona ait olan her şeyi paylaşmaya niyet eder. Evlenirken kimse eninde sonunda boşanılacağını ve hatta muhtemelen mallar konusunda bir anlaşmazlık yaşanacağını düşünmez. Ancak 2017 yılında Almanya’da boşanma oranı yüzde 36’nın üzerindeydi; bu da maalesef tüm evliliklerin sonsuza kadar sürmediğini gösteriyor. Genellikle aldatma, rutin ve hatta mali sorunlar da dahil olmak üzere günlük yaşam boşanma nedenleridir.

• Mülk satışı: BoÅŸanma
• Gayrimenkul ve boşanma hakkında daha fazla bilgi

Miras

Miras kalan bir evi satmak – “Miras kalan bir evi ne zaman satabilirim?” gibi bize ulaşan ortak sorular ve özellikle bir konu etrafında birçok varyasyon vardır: satış sırasında vergiler. Miras kalan bir evin satışı vergiye tabi midir? Miras kalan bir ev nasıl vergilendirilir? Bir evin veraset vergisi ne kadardır? Miras kalan evin satılabilmesi için öncelikle mirasın kabul edilip edilmeyeceğine karar verilmelidir. Bir mirasın sadece bir bütün olarak kabul edilebileceği unutulmamalıdır. Sadece arazi ve mülk edinilmez, aynı zamanda ipotek ve tüm borçlar da mirasçı tarafından üstlenilir. Böylece mirasçıya sadece haklar değil, yükümlülükler de gelir. Mirasın lehinde veya aleyhinde karar vermek için altı haftanız var. Bu süre içinde, mirası kabul etmenin mali açıdan karlı olup olmadığını hesaplamanız gerekir.

Çoğu durumda mirasçılar miras almaya karar verirler. Mülk, mirasçının ikamet ettiği yerden uzakta olsa bile. Ancak tam da bu durumda, mülkle ne yapılması gerektiği sorusu ortaya çıkmaktadır. Eğer ne evde yaşamak ne de evi kiraya vermek bir seçenek değilse, en yaygın düşünce miras kalan evi satmaktır.

• Emlak satmak: Kalıtım
• Gayrimenkul ve miras konusunda daha fazla bilgi

Emlak iflası

Emlak iflası, nedir bu? Bize yakın olan bir kiÅŸinin ölümü her zaman ağır bir yüktür. Bir kiÅŸinin daha fazla yaÅŸamayacağı önceden öngörülebilir de olsa, kaderin ÅŸaşırtıcı bir cilvesi de olsa, bu durum yakınları için asla kolay deÄŸildir. Bir kiÅŸinin ölümü genellikle sadece ağır bir kederle iliÅŸkilendirilmez, aynı zamanda miras konusunun da ele alınması gerekir. Birçok farklı durum vardır: Bazı insanlar ölmeden önce hangi hissenin kime kalacağını çoktan düÅŸünmüÅŸlerdir, bazıları ise bunu düÅŸünmemiÅŸ ya da kaderin bir cilvesi sonucu ÅŸaşırdıkları için konuyla ilgilenecek zamanları olmamıştır.

• Emlak satmak: Emlak iflası

Ev değerlendirmesi

En önemli kriter konumdur. Gayrimenkul fiyatları bölgesel olarak, bazen önemli ölçüde farklılık gösterir. Bu nedenle, mülk karşılaştırmasına yalnızca civardaki mülkler dahil edilebilir. Rheinland-Pfalz ve Hessen bölgelerinde emlak satışı konusunda uzman olarak, emlak karşılaştırması yoluyla hızlı bir şekilde gerçekçi bir değerlendirme sağlayabiliriz. Mikro ve makro konumların yanı sıra mülkün yakın konumu da konut değerlemesinde eşit derecede önemlidir: arka plan gürültüsü, manzara ve ışık koşulları potansiyel alıcıları ilgilendirir ve mülk değerlerini ve ulaşılabilir fiyatı etkiler.

Konum, bina dokusu, piyasa değeri & Co. değerleme konusunu derinlemesine incelemeden önce, müşterilerimizle yaptığımız danışmanlık toplantılarında aldığımız temel 3 soruyla başlayalım:

• Bir eve nasıl deÄŸer biçebilirim?
• Bir evin piyasa değerini kim belirler?
• Banka bir eve nasıl deÄŸer biçer?

Elbette, gayrimenkul için kaba bir değerleme yöntemi arayan iki taraf her zaman vardır: Mülk satıcıları ve mülk alıcıları.

İlk olarak, satıcılar ve alıcılar için 2 doğrudan ipucu.

Satıcı – En Hızlı DeÄŸerleme Yöntemi

Değerlemeyi kendiniz yapın – Bunun için ilk göstergeleri kullanın, örneğin güncel arazi fiyatları için bu fiyat atlasını (harici) kullanın. Ancak, bu size yalnızca genel bir bakış sağlar. İyi ve kaba bir değerlemede başka birçok faktör rol oynar.

Bir profesyonel tarafından değerleme – Arazi, kat mülkiyeti, ev, apartman binası ve aynı zamanda özel mülkler için. Bu 6 faktör değerleme için sayılır: mülk tipi, konum, kat ve yaşam alanı, mülkünüzün yapım yılı. Aşağıdakiler de isteğe bağlıdır: satış nedeni (hızlı satmanız gerekiyorsa) ve mülkün resimleri.

• Puan alın

Alıcı – En Hızlı DeÄŸerleme Yöntemi

5 saniyede değerleme mi? Bu, kira getirisi ya da daha doğrusu brüt kira getirisi ile mümkündür. Küçük bir ayrıntı olarak, uzun vadeli yatırımlar için, çok fazla öz sermayeye sahip alıcılar için, satın alma fiyatı faktörü de vardır.

Peki, aradaki fark nedir ve bu süper hızlı değerleme nasıl çalışır? Gayrimenkule yeni başlayanlar ve acemiler, mülklerin değerlemesi söz konusu olduğunda genellikle iki teknik terim duyarlar: satın alma fiyatı faktörü ve brüt kira getirisi (kısaca kira getirisi). Her ikisi de farklı teklifleri karşılaştırabilmeniz için hızlı bir mülk değerlemesine yardımcı olur. Hatta görüşmeden önce, emlak portalındaki sergiye, teklife veya ilana bakarken.

5 saniye içinde değerlendirme:

• Kira getirisi (ve satın alma fiyatı faktörü)

Piyasa deÄŸerinin tanımı: Basitçe açıklanmıştır

Piyasa değeri, belirli bir zamanda çeşitli kriterlere göre hesaplanan ve işin olağan akışı içinde mülk için gerçekleştirilebilir olan fiyat olarak tanımlanır. Piyasa değerini belirlemek için birkaç başlangıç noktası vardır. Bunlar bir yandan yasal koşullarla, diğer yandan da mülkün gerçek özellikleriyle ilgilidir. Bu, yenileme durumu, mobilyalar, binadaki konum, enerji sertifikası ve çok daha fazlasını ifade eder.

Mal sahibinin kişisel koşulları dikkate alınmaz. Dolayısıyla, piyasa değeri açısından mal sahibinin satıştan elde edilecek paraya ne kadar acil ihtiyaç duyduğunun bir önemi yoktur. Öte yandan, ilgili mülk türüne yönelik genel talebin piyasa değeri üzerinde etkisi vardır. Avrupa hukukunda piyasa değeri terimi kullanılmama eğilimindedir. Burada uzun zamandır piyasa değerinden bahsediliyor.

Madde, verim veya karşılaÅŸtırmalı deÄŸere göre deÄŸerleme

Bir mülkün değerinin belirlenmesi için üç farklı prosedür tanımlanmıştır. Bir konutun değerlemesi, örneğin maddi değer yöntemi, kapitalize kazanç değeri yöntemi ve karşılaştırmalı değer yöntemi kullanılarak gerçekleştirilir. Tüm değerleme yöntemlerinde mülkün maddi değeri ilk belirleyici faktördür. Değerleme yöntemleri ayrı ayrı veya birlikte kullanılır. Yöntem seçimi öncelikle konutun kullanımına bağlıdır. Örneğin, kapitalize kazanç değeri yöntemi genellikle kiralık daireler için, karşılaştırmalı değer yöntemi ise ev sahibi tarafından kullanılan daire ve evler için kullanılır.

Şu anda trafik değerleri özellikle güneyde güçlü bir şekilde artmaktadır:

Statista‘da daha fazla infografik bulabilirsiniz

Piyasa deÄŸerine etki eden faktörler

Bir mülkün piyasa değeri, nihayetinde piyasada elde edilebilecek satış fiyatıdır. Ancak uygulamada, bir evin veya dairenin piyasa değeri büyük ölçüde arz ve talebin gerçekçi bir değerlendirmesine dayanır: bir arsa veya mülke olan talep ne kadar yüksekse ve buna karşılık gelen arz ne kadar azsa, mülkün piyasa fiyatı ve dolayısıyla piyasa değeri o kadar yüksek olur.

Sahanın deÄŸerini standard arazi deÄŸerine göre belirleyin

Mülkün konumunu belirlemenin en kolay yolu standard arazi değerini kullanmaktır. Standard arazi değerleri Almanya’daki her bir arazi için ayrı ayrı belirlenmektedir. Ancak, arazi değeri de sadece bir kılavuz değerdir, çünkü sadece sabit ortalama değer dikkate alınmaktadır. Belirli bir arsanın gerçek özellikleri – avantajlı ve daha az avantajlı – standard arsa değerine yansıtılmaz. Standard değer, diğer arazi satışlarından elde edilen hesaplanmış bir değerdir. Standard arazi değeri, karşılaştırmalı değer prosedüründe merkezi bir rol oynamaktadır.

Bina değeri nasıl belirlenir?

Tam bir mülk değerlemesi için, arazi değerine ek olarak mevcut bir binanın piyasa değeri de dikkate alınır. Binanın değeri, potansiyel kullanım alanlarına göre belirlenir. Kiralanmış bir bina söz konusu olduğunda, yıllık kira geliri ile aynı süre boyunca katlanılacak bakım maliyetleri karşılaştırılır. Örneğin, sadece çok düşük bir kira elde edilebiliyorsa, örneğin yerel kira endeksine göre, mülkün gelir potansiyeli de sınırlıdır. Bu da piyasa değerine dahildir.

Değerleme maliyetleri

Hesaplama için önce kaba bir değerleme yapılır. Bu nedenle nihai değerleme fiyatı, çoğu durumda, değerlemesi yapılacak mülkün tahmini değerine dayanmaktadır.

Mülkün değeri 150.000 Avro sınırının altında ise, yaklaşık 1.500 Avro tutarında bir masrafla karşılaşabilirsiniz. Değeri 1 milyon avronun üzerinde olan lüks mülkler veya apartmanlar için tahmini ücret 3.000 avroya çıkmaktadır.

• 150.000 Euro değerinin altında, yaklaşık 1.500 Euro
• DeÄŸeri 1.000.000 avronun üzerinde, yaklaşık 3.000 avro

Kaynak: Federal Uzmanlar Birliği

Ev değerlemesinde nelere dikkat edilir?

Kiralanmayan binalar söz konusu olduğunda, arsa değerine ek olarak aşağıdaki kriterler de konut değerlemesine dahil edilir:

• Konum
• Ev tipi – müstakil ev, apartman, teraslı ev, villa, yarı ahÅŸap ev, vb.
• Ekipman
• Bina kalitesi
• Boyut, yerleÅŸim ve oda sayısını içeren bina planları

İnşaat kalitesi ve zemin kaplamalarının, banyonun, mutfağın ve çatının durumu da piyasa değerinin belirlenmesinde kriterlerdir. Şömine, güzel peyzajlı bir bahçe, kış bahçeleri, yerden ısıtma, yüzme havuzu veya güvenlik ve akıllı teknoloji gibi mülkü çevredeki diğer mülklerden ayıran diğer özel özellikler fiyat belirlemeyi etkiler. Konutlar da büyük ve modern banyoların yanı sıra düzenli yenileme önlemleri nedeniyle ilgi çekici hale geliyor.

Varlık deÄŸeri yöntemi: varlık deÄŸeri bu ÅŸekilde hesaplanır

Piyasa odaklı karşılaştırmalı değer tespitinin aksine, kamu tarafından atanan veya yeminli değerleme uzmanları varlık değeri yöntemini kullanarak mülkün içsel değerini hesaplar. Sadece standard arazi değeri ve mülkün üretim maliyetleri dikkate alınır. Bununla birlikte, deneyimli emlakçılar tarafından yapılan bir değerleme ile mümkün olan en iyi satın alma fiyatının belirlenmesine de güvenebilirsiniz. Hangi konumların ve özelliklerin özellikle arandığını biliyoruz. Satın alma fiyatını belirlerken, emlak piyasasındaki mevcut durumu dikkate alıyoruz. Değerleme prosedürümüz, mülkünüzün gerçekleştirilebilir piyasa değeri hakkında kesin sonuçlara varılmasını sağlar. Kullanılan karşılaştırmalı değer yöntemi, mülkün maddi değerine değil, karşılaştırılabilir konumlardaki benzer mülk tekliflerinin gerçekte ulaştığı satış fiyatlarına odaklanmaktadır.

• Gerçek deÄŸer yöntemi

Her zaman önemli: enerji verimliliÄŸi

Satıcı yasal olarak muhtemel alıcıya daire veya bina için bir enerji sertifikası vermekle yükümlüdür. Düşük enerji gereksinimi, gayrimenkulde son derece aranan bir özelliktir ve mülk değerlemesi üzerinde olumlu bir etkiye sahiptir. Temel kural: Enerji verimliliği ne kadar yüksek olursa, alıcı için enerji maliyetleri (ısıtma, elektrik) o kadar düşük olur. Bu arada, idealist nedenler de gayrimenkul satın alırken enerji verimliliğinde önemli bir rol oynamaktadır: modern gayrimenkul müşterileri iklim değişikliğinden yalnızca mümkün olan en küçük ölçüde sorumlu olmak istemektedir.

Katma deÄŸer yaratmak: Ä°laveler, dönüÅŸümler ve yenilemeler

Mülkün yaşam konforunu, kalitesini ve donanımını artırmaya katkıda bulunan yenileme veya dönüştürme çalışmaları mülkün değerini ayrıca artırabilir. Tadilat faturalarını saklayın ve mümkünse çevrimiçi değerleme sırasında ibraz edin. Örneğin yüzme havuzunun profesyonel kurulumu, fiyat, yapım yılı ve kullanılan bileşenlerin ayrıntılarıyla birlikte, gelecekteki alıcıları mülkün katma değeri konusunda ikna edecektir.

Mülkün durumu söz konusu olduğunda pencereler, çatı ve cephe ön plana çıkmaktadır. Modası geçmiş veya eskimiş tesisatları değiştirmek için yenileme çalışmaları yapıldıysa, bu kesinlikle mülkün değerini artıracaktır. Eksperler ayrıca “yenileme birikimi” terimi altında mülkün durumuna ilişkin faktörleri de dikkate alır: Gelecekteki mal sahibi ilerleyen yıllarda ne gibi masraflar bekleyebilir? Yeni ve enerji tasarruflu ısıtma sistemleri, yenilenmiş banyo armatürleri, kapı kolları veya ek ısı yalıtımı, bir mülke değer katan diğer önlemlerdir.

Tapu kayıt özeti gönderin

Tapu kaydı özeti, mülk ve mülk gelişimiyle ilgili geçmiş ve güncel olayları içerir: Mülk ne zaman kime aitti, hangi tarihte hangi binalar inşa edildi veya değiştirildi? Yerel bölge mahkemesindeki tapu sicil dairesi, bölgedeki tüm tapu kayıtlarını yönetir ve talep üzerine tapu kayıt özetini mal sahibine verir.

• Arazi kayıt özeti

Kira sözleÅŸmeleri deÄŸerlemeye dahil edilmiÅŸtir

Kiralanmamış mülkleri pazarlamak genellikle daha kolaydır, çünkü birçok alıcı kendi satın aldıkları yeni eve veya daireye taşınmak ister. Mülklerin kiraya verilmesi durumunda, satış gelirleri bu koşullar altında bir miktar daha düşük olmaktadır. Öte yandan, yatırımcılar için bir dairenin doluluk oranı satın alma niyetinde belirleyici bir faktördür.

Kiralanan mülklerin değerlemesi için mevcut kira sözleşmeleri çok önemlidir. Potansiyel alıcı mülkün satın alınmasıyla bir getiri elde edebiliyorsa, kiralanmış bir konut kesinlikle yatırımcıların ilgisini çekebilir ve fiyatı artırabilir. Kira sözleşmeleri, kiracıların evde veya dairede ne kadar süredir yaşadıkları ve aylık net kiranın ne kadar olduğu hakkında bilgi verir. İyi emlakçılar, kiralanmış bir mülkün satın alınmasının gerçekte nasıl karşılandığını belirlemek için kapitalize kazanç değeri yöntemini kullanır.

Almanya’da konut fiyatları: YükseliÅŸ eÄŸilimi

Statista‘da daha fazla istatistik bulabilirsiniz

Kesin satın alma fiyatı

Değerleme prosedürü ne olursa olsun, satın alma fiyatı nihai olarak piyasa olaylarından etkilenir. Alıcı açısından bakıldığında, şu anda talep edilen satın alma fiyatları birçok kişiye çok yüksek görünmektedir. Öte yandan satıcı, emlak fiyatlarının mevcut gelişimi ile önemli bir avantaja sahiptir: – elbette konuma bağlı olarak – şu anda ulaşılabilir fiyatlar nedeniyle, birçok mülk sahibi şu anda mülklerini gerçek piyasa değerinin önemli ölçüde üzerinde satabilir.