在莱茵-美茵地区购买和出售房地产。法兰克福、威斯巴登、美因茨&Co。

Gayrimenkul değerleme: Faktörler, çevrimiçi, ücretsiz – Apartman, ev ve apartman binası

in , , , ,

Gayrimenkul değerleme – Bir mülkü nasıl değerleyebilirim? Değerlemenin nedenleri çok çeşitlidir. Mülk değerlemeleri büyük meblağlar içerir ve tüm taraflar profesyonel bir analizle ilgilenir. Mülkünüzün değeri doğru aralıktaysa, bu yüksek bir talep yaratacak ve sonuçta en iyi fiyatı ödeyecek ilgili tarafı bulacaktır. Parayı başkasına vermeyin!

Mülk deÄŸerlemesi: adım adım açıklanmıştır

Tecrübelerimize dayanarak, objektif ve kapsamlı bir mülk deÄŸerlemesinin satışın baÅŸarısını belirlediÄŸini söyleyebiliriz. EÄŸer fiyat çok düÅŸükse, paradan vazgeçmiÅŸ olursunuz; eÄŸer satın alma fiyatı çok yüksekse, gerçek potansiyel alıcıları yabancılaÅŸtırmış olursunuz. DoÄŸru satış fiyatını belirlemek, bir mülkü satarken en önemli noktalardan biridir.

Konum, bina dokusu, piyasa değeri ve benzerlerinin değerlemesi konusunu derinlemesine incelemeden önce, müşterilerimizle yaptığımız görüşmelerde aldığımız temel 3 soruyla başlayalım:

  • Bir mülkü nasıl deÄŸerleyebilirim?
  • Bir mülkün piyasa deÄŸerini kim belirler?
  • Banka bir mülke nasıl deÄŸer biçer?

İpucu! Makalenin ilerleyen bölümlerinde her türlü mülk değerleme prosedürü hakkında çok daha ayrıntılı bilgi bulacaksınız.

Bertaraf: Yaş, Yatırım, Miras ve Değişiklikler

Bir mülkü satmak için birçok neden vardır. Yatırım değerlendirmeleri, bir miras veya yaşam koşullarındaki değişiklikler belirleyici olabilir. Eğer çocuklar varsa, aile daha büyük bir mülk isteyebilir.

Yaşlılıkta birçok kişi, örneğin bakım masraflarından tasarruf etmek için daha küçük bir mülke taşınmak ister. Mülk sahiplerinin genellikle mülklerine karşı güçlü bir bağlılıkları vardır. Ev veya daire için çok zaman, emek ve sevgi harcanmıştır.

Mülk, istenen satın alma fiyatına yansıyan yüksek bir kişisel değere sahiptir. Ancak fiyat çok yüksekse, birçok alıcı bu teklifi hemen elinin tersiyle iter. Başarı doğru dengeyi getirir.

Görüntüleme randevusuna gelen herkes zaten satın alma fiyatını aÅŸağı çekecek argümanlarla donanmıştır. Kusurlar araÅŸtırılır ve potansiyel alıcı sonuçta yalnızca mülke ne kadar iÅŸ yapması gerektiÄŸini deÄŸerlendirir. Kısacası:

Talep ettiğiniz fiyat gerçekçi piyasa değerinin çok üzerindeyse satış yapamazsınız.

Kısa bir satış süresi ve en iyi satın alma fiyatına ulaşmak için piyasa fiyatının doğru değerlendirilmesi çok önemlidir.

Hangi mülkler nasıl deÄŸerlenir?

Aşağıdaki tabloda gayrimenkul türlerini ve bunların olağan değerleme prosedürlerini derledik. “Denkleştirme” değerleme prosedürü ile daha önce belirlenen değerlerin gözden geçirilmesi gerçekleşir:

Daireler (ev sahibi tarafından kullanılan)

Daireler (üçüncü ÅŸahıslara kiralanmış)

Konut (sahibi tarafından kullanılan)

Konut binası (kiralık, örneÄŸin apartman binası)

Arazi (geliştirilmemiş)

Arazi (geliştirilmemiş ancak kiralanmış)

Mülkünüze deÄŸer biçtirin! Evet. Kesinlikle.

Bir ev satmak istiyorsanız, tavsiyemiz: saÄŸlam temellere dayanan bir deÄŸerleme için uzmanlara baÅŸvurmanızdır. Fiyat çok düÅŸükse para kaybedersiniz. Ä°lk deÄŸerlendirme için size kabaca bir deÄŸer biçeceÄŸiz.

Mülkünüze ücretsiz deÄŸer biçiyorum: Gayrimenkul deÄŸerleme

Mülkün değerlemesi için genellikle kısa bir uzman görüşü yeterlidir. Böyle bir uzman değerlemesi, standard bir değerlemenin ötesine geçer ve en iyi teklif fiyatının belirlenmesinde temel dayanak haline gelir.

Böyle bir değerlemede uzmanlar bölgesel özellikleri, arz ve talebi de dikkate alır. Mülkünüzün mevcut piyasa değerini belirlemenize yardımcı olurlar. Deneyimli bağlantılara güvenin ve mülkünüz için mümkün olan en iyi satış fiyatını elde edin.

Gayrimenkul satışı için deÄŸerleme

Gayrimenkul satarken değerleme ile ilgili tüm önemli bilgilerin bir özeti:

Gelir yaklaşımı: Piyasa deÄŸeri ve bina gelir deÄŸerinin dökümü

Aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemi, mülkü arazinin piyasa değerine ve bina gelir değerine böler.

Arazi değeri faizi = yüzde 7 * 100.000 avro = 7.000 avro

Bina gelir değeri = 5.600 Euro * 12,50 (çarpan) = 70.000 Euro

Buna kira geliri, bakım masrafları ve arazi ile binanın yönetim masrafları dahildir. Buna göre, kira geliri eksi yönetim giderleri ile faiz dahil arsa değeri karşılaştırılır.

Maddi deÄŸer yöntemi: Bir mülkün yeni inÅŸası için deÄŸer

Hesaplamada önce standard arsa değeri ile arsanın piyasa değeri belirlenir, ardından binanın gerçek değeri eklenir.

Gerçek bina değeri, bina üretim maliyetlerinden yaş indirimlerinin çıkarılmasıyla hesaplanır. Arazinin gerçek değeri (arazinin piyasa değeri) ve binanın gerçek değeri toplanır ve bir gerçek değer faktörü ile çarpılır.

Ayni değer = (100.000 avro + 150.000 avro) * 0,5 = 125.000 avro

Gerçek değer faktörünün hesaplanması bina tipine, ön gerçek değere ve standard arazi değerine dayanmaktadır. Bu şekilde belirlenen toplam maddi varlık değeri, mülkün yeniden inşası için harcanması gereken mali kaynakları gösterir.

KarşılaÅŸtırmalı deÄŸer yöntemi: Benzer mülklerin karşılaÅŸtırılması

Karşılaştırmalı değer yöntemi, mülkünüzü benzer mülklerle karşılaştırır. Özellikle sahibi tarafından kullanılan daire ve evlerin satışı için kullanılır. Karşılaştırmalı değer gelişmemiş arazi için de belirlenebilir.

Karşılaştırılabilir mülkün metrekare başına fiyatı = 300.000 avro / 100 metrekare = metrekare başına 3.000 avro

Değerlemesi yapılacak mülkün satın alma fiyatı = 3.000 avro * 200 metrekare = 600.000 avro

Karşılaştırmada yalnızca benzer konumlardaki ve karşılaştırılabilir yerleşim planına sahip mülkler dikkate alınmıştır. Değerlemeye dahil edilen mülkler, konut mülkünün yakın çevresinden gelmelidir. Karşılaştırmalı değer yönteminin özellikle gerçeğe yakın olduğu düşünülmektedir. Konumlar bölgesel olarak nispeten karşılaştırılabilir olduğu için mülklerin değerini belirlemek için sıklıkla kullanılır.

Gayrimenkul sahipleri için formüler

Kiralayın, satın alın, yaşayın, burada bir mal sahibi olarak sizin için tüm önemli formülleri bulacaksınız. Emlak formülü koleksiyonumuzda alım, satım ve kiralama için hesaplamalar ve örnekler bulacaksınız. Kira veya satın alma fiyatı çarpanı, brüt getiri, öz sermaye getirisi, mülk getirisi, bakım için rezervler ve çok daha fazlası. Genel bakışa dönmek için buraya tıklayın:

Maliyetler: Ev ve dairenin nihai değerlendirmesi

Hesaplama için önce kaba bir değerleme yapılır. Bu nedenle nihai değerleme fiyatı, çoğu durumda, değerlemesi yapılacak mülkün tahmini değerine dayanmaktadır.

Mülkün deÄŸeri 150.000 Avro sınırının altında ise, yaklaşık 1.500 Avro tutarında bir masrafla karşılaÅŸabilirsiniz. Mülk deÄŸeri 1 milyonun üzerinde olan apartmanlar için tahmini ücret 3.000 avroya çıkmaktadır.

  • 150.000 Euro değerinin altında, yaklaşık 1.500 Euro
  • DeÄŸeri 1.000.000 Euro’nun üzerinde, yaklaşık 3.000 Euro

Ek maliyetler: GeçiÅŸ hakkı & Co.

Geçiş hakkı da değerlendirildiğinden, yüzde 20 = 360 avroluk bir ek ücret faturalandırılabilir. Bu, 150.000 avronun altındaki bir mülk için, mülk değerlemesi için 1.500 avro artı geçiş hakkının işlenmesi için 360 avro ücret ödeneceği anlamına gelir; toplam maliyet net 1.860 avro olacaktır.

Değer tespiti (maliyetler)

Gayrimenkul için ekspertizleri kim hazırlar? Bir ev ekspertizinin maliyeti nedir? Eski binalar için bir ekspertiz ne kadara mal olur? Yasal düzenlemeler bir uzman atanmasını gerektirmediği sürece, bir gayrimenkul değerlemesi mülkünüzün bölgesel ve ulusal pazarda gerçekçi bir şekilde değerlendirilmesini sağlayacaktır. Arazi, konut ve ticari mülkler için zamanında ve kesin değerlemeler sağlıyoruz.

Ancak, boşanma davasında olduğu gibi, değerleme mahkemede sunulacaksa, uzmanlar ücret karşılığında çağrılmalıdır. Konut veya kiralık mülk yerinde denetlenir. Kural olarak, değerlemenin hem yazılı hem de dijital bir kopyası düzenlenir.

Düz oran

Daire değerlemesi ve değer faktörleri – Bir kat mülkiyetiniz var ve değerinin ne olduğunu bilmek mi istiyorsunuz? Elbette bu soruyla hemen bir değerleme uzmanına ve/veya emlakçıya gidebilirsiniz. Ancak, kesin değerleme en geç daireyi satmak veya miras bırakmak istediğinizde önem kazanır. Mülkü ipotek ettiriyor olsanız bile – örneğin, başka bir mülk satın almak istediğiniz için – değer çok kesin bir şekilde belirlenmelidir. İşte bu noktada uzman devreye girer.

Bir dairenin değerini ne etkiler? Ama önce “başparmak değerine göre pi sayısı” denilen, yani çok kaba bir değer tespitine bağlı kalalım. Dairenizin değerini belirlemek için öncelikle bir dizi “yumuşak” etki faktörü rol oynar.

Bir evi değerlendirin

Satın alma fiyatını kabaca değerlendirin veya tahmin ettirin – Bir ev veya daire çok kısa bir süre önce satın alınmışsa, inşaat maliyetleri veya satın alma fiyatı ev değerlemesi için ilk ölçütleri sağlar. Lukinski emlak portalında, mülkünüzü benzer konumlardaki, aynı büyüklükteki ve aynı mobilyalara sahip mülklerle karşılaştırarak mülkünüzün mevcut değeri hakkında daha fazla bilgi edinebilirsiniz. Mülk fiyatını tam olarak belirlememiz çeşitli kriterlere bağlıdır.

En önemli kriter konumdur. Gayrimenkul fiyatları bölgesel olarak, bazen önemli ölçüde farklılık gösterir. Bu nedenle, mülk karşılaştırmasına yalnızca civardaki mülkler dahil edilebilir. Rheinland-Pfalz ve Hessen bölgelerinde emlak satışı konusunda uzman olarak, emlak karşılaştırması yoluyla hızlı bir şekilde gerçekçi bir değerlendirme sağlayabiliriz. Mikro ve makro konumların yanı sıra mülkün yakın konumu da konut değerlemesinde eşit derecede önemlidir: arka plan gürültüsü, manzara ve ışık koşulları potansiyel alıcıları ilgilendirir ve mülk değerlerini ve ulaşılabilir fiyatı etkiler.

Apartman dairesini değerlendirin

Mülkünüzün piyasa değeri, değerlemesi ve satın alma fiyatı –

Eğer apartmanınızı satmak istiyorsanız, o zaman bir şey önemlidir: Bilinçli, piyasa odaklı, gerçekçi bir satın alma fiyatı. Mal sahiplerinin temel soruları: Mülkümün değeri nedir? Bir apartmanın değerini nasıl hesaplarsınız? Vergi dairesi bir evin değerini nasıl belirler? Bir mülkün piyasa değerini kim belirler? Banka bir mülke nasıl değer biçer? Çok aileli ev değerlemesi sırasında karşılaşacağınız birçok soru ve birçok gerçek. Konum, piyasa değeri, karşılaştırılabilir mülkler, bina dokusu vb. konuların karmaşıklığı hakkında size ilk izlenimi vermek için, apartman binalarının değerlemesi konusundaki bu kılavuzu sizin için yazdık.

Mülkiyeti deÄŸerlendirin

Piyasa değeri, değerleme ve satın alma fiyatının belirlenmesi – Bir mülke nasıl değer biçilir? Bir mülkün piyasa değerini nasıl hesaplarsınız Bir mülke kimin değer biçmesine izin verilir? Standard zemin değeri hakkında kim bilgi veriyor?

Verimi hesaplayın: Formül Koleksiyonu

Mülk değerini hesaplayın – kiralayın, satın alın, yaşayın, burada bir mülk sahibi olarak sizin için tüm önemli formülleri bulacaksınız. Emlak formülü koleksiyonumuzda alım, satım ve kiralama için hesaplamalar ve örnekler bulacaksınız. Kira veya satın alma fiyatı çarpanı, brüt getiri, öz sermaye getirisi, mülk getirisi, bakım için rezervler ve çok daha fazlası.

İşletme maliyetleri ve rezervler

  • Mülkünüz için mülk yönetimi
  • Onarım, bakım ve yenileme maliyetleri
  • Düzenli olarak gerçekleÅŸmeyen bakım maliyetleri
  • Telefon görüÅŸmeleri, yazışmalar, hesap ve faiz
  • BoÅŸ daireler için orantılı hizmet bedelleri
  • Yasal masraflar ve kira kaybı sigortası

Kira çarpanı (satın alma fiyatı faktörü)

Gayrimenkul tanıtımlarında neredeyse her zaman brüt getiri, bazen de kira çarpanı hakkında bilgi bulabilirsiniz. Kira çarpanı (satın alma fiyatı faktörü), farklı mülkleri hızlı bir bakışta karşılaştırmak için basit bir anahtar rakamdır.

Kira çarpanını bu şekilde hesaplarsınız:

Kira çarpanı = satın alma fiyatı / yıllık soğuk kira

Örnek:

Los Angeles’ta 1.000.000 avroya mal olan ve yıllık 52.000 avro kira geliri getiren bir dairenin kira çarpanı 19,2’dir:

Kira çarpanı = 100.000 Euro / 5.500 Euro = 19,2

Brüt getiri

Yüzde cinsinden brüt getiri, çarpanın karşılığıdır.

Brüt getiriyi bu şekilde hesaplarsınız:

Brüt getiri = yıllık soğuk kira x 100 / satın alma fiyatı

Örnek:

Los Angeles’taki daireleri yıllık 52.000 Euro’ya eşdeğer kira geliri getirmektedir, satın alma fiyatı ise 1.000.000 Euro’dur. Brüt getiri 5,2’dir:

  • Brüt getiri = 52.000 x 100 / 1.000.000 = 5,2

Brüt kira getirisi

Brüt kira getirisini bu şekilde hesaplarsınız:

100 x yıllık net soğuk kira / mülk satın alma fiyatı = % cinsinden brüt kira getirisi.

Brüt kira getirisi için örnek hesaplama:

  1. Adım: 3.000.000 avro satın alma fiyatı + 350.000 avro yan maliyetler = 3.350.000 avro
  2. Adım: Yıllık net soğuk kira = 150.000
  3. Adım: 150.000 Euro / 3.350.000 Euro x 100 = %4,47 brüt kira getirisi

Net kira getirisi

Net kira getirisini bu şekilde hesaplarsınız:

  1. Adım: Satın alma fiyatı + yan satın alma maliyetleri
  2. Adım: Net soÄŸuk kira – (yıllık) yönetim masrafları – (yıllık) bakım masrafları = yıllık net gelir
  3. Adım: Yıllık net getiri / yatırım maliyetleri

Net kira getirisi için örnek hesaplama:

  1. Adım: 3.000.000 avro satın alma fiyatı + 350.000 avro yan maliyetler = 3.350.000 avro
  2. Adım: 150.000 Euro net soÄŸuk kira – 20.000 Euro yönetim – 70.000 Euro bakım = 60.000 Euro yıllık net gelir
  3. Adım: 60.000 Euro yıllık net gelir / 3.350.000 Euro yatırım maliyeti x 100 = yüzde 1,79 net kira getirisi

Özkaynak getirisi

Aşağıdaki getiri formülü ile özkaynak getirisini hesaplarsınız:

Vergi sonrası kazanç x 100 / bağlanan özkaynak

Emlak getirisi

Mülk getirisi aşağıdaki şekilde hesaplanır:

Kira geliri – bakım masrafları – vergi yükü = mülk getirisi

Lukinski's