Bir apartman bloğu satın almak: Mülk değerlemesi, prosedür, maliyetler, vergiler ve kiracılar

Bir apartman binası satın almak, hem finansal hem de organizasyon açısından geniş kapsamlı bir karardır. İster sermaye yatırımı olarak, ister emeklilik için ya da doğrudan kiraya vermek için olsun: sağlam planlar yapanlar uzun vadede kazançlı çıkacaktır. Bu kılavuzda, mülklere nasıl doğru değer biçeceğinizi, finansman konusunda nelerin önemli olduğunu, hangi yasal çerçeve koşullarının önemli olduğunu ve getirinizi nasıl en üst düzeye çıkaracağınızı öğreneceksiniz. Adım adım – satın almadan kiralamaya. Böylece apartman bloğunuzu kiraya vermek için her şey hazır. Bir ipucu daha! Konum, yıllık net soğuk kira + satın alma fiyatı: Bir apartman bloğunu bu şekilde hızlı bir şekilde değerlendirebilirsiniz.

Bir apartman bloğu satın almak: Değerleme ve yatırım

Müstakil evler ve ev sahibi tarafından kullanılan dairelerle karşılaştırıldığında, apartman blokları bir yatırım olarak daha fazla istikrar sunar. Birkaç konut birimi ile kira kaybı riskini yayar ve sürekli bir nakit akışından faydalanırsınız. Bununla birlikte, ne çok pahalıya satın almak ne de gizli riskleri gözden kaçırmak için mülkün profesyonel olarak değerlendirilmesini sağlamanız önemlidir.

Not: İlk sermaye yatırımınız mı? İşte video ile ilk yatırımınız için 4 ipucu.

Mülk değerlemesi: Önemli olan nedir?

Bir mülkün değerlemesi sadece metrekare ve inşaat yılına göre yapılmaz. Konum (makro ve mikro), enerji durumu, çatının durumu, borular ve ısıtmanın yanı sıra kira sözleşmeleri, boşluk oranları ve geliştirme potansiyeli gibi faktörler belirleyicidir. Burada kaba bir çevrimiçi tahmin yeterli değildir – bir değerleme raporu hazırlatmak veya karşılaştırılabilir mülklerle profesyonel değerleme modelleri kullanmak daha iyidir.

• Mülk değerlemesi

Hatırlatma! Konum, yıllık net soğuk kira + satın alma fiyatı: Bir apartman bloğunu bu şekilde hızlı bir şekilde değerlendirebilirsiniz.

Değer artırımının tanınması ve potansiyelin kullanılması

Geliştirme fırsatları olan mülkler mi arıyorsunuz? O halde çatı katı dönüşümlerine, yenilenebilecek boş mülklere veya yeniden yoğunlaştırma potansiyeli olan mülklere dikkat edin. Modern ısıtma sistemlerine dönüştürmek veya balkon eklemek de değeri önemli ölçüde artırabilir. Belirleyici faktör maliyet etkinliğidir: her bir önlemi hesaplayın ve kira veya değerdeki potansiyel artışla karşılaştırın.

Fiyat, konum ve verim arasındaki ilişki

Aranan konumlarda(A konumları, iyi B konumları), satın alma fiyatı daha yüksektir ve kira getirisi genellikle daha düşüktür. Yapısal olarak zayıf bölgelerde, daha az ödersiniz – ancak aynı zamanda daha yüksek boşluk riski ile. Optimum denge, iyi altyapıya, istikrarlı talebe ve makul fiyatlara sahip büyüyen orta ölçekli şehirlerde yatmaktadır. Mikro konuma, ulaşım bağlantılarına ve demografik özelliklere dikkat edin.

• A, B ve C pozisyonu

Kira getirisini ve değerini doğru hesaplayın

Brüt kira getirisi, kira geliri yoluyla yıllık olarak satın alma fiyatının yüzde kaçını elde edeceğinizi gösterir. Çok basit bir şekilde hesaplanır: yıllık net soğuk kira, satın alma fiyatına bölünür ve 100 ile çarpılır. Apartman binaları için sağlam bir brüt getiri yüzde 6 ila 9 arasındadır – birinci sınıf konumlarda bunun altında ve genellikle yapısal olarak zayıf bölgelerde bunun üzerindedir. Ancak dikkatli olun: Kötü bir konumda yüksek bir getiri, yeniden satış sorunluysa aldatıcı olabilir.

Yıllık net kira ÷ satın alma fiyatı × 100 = brüt kira getirisi

• Kira getirisi ve satın alma fiyatı faktörü

Yenileme mülkü mü yoksa tamamen kiralanmış mı?

Yenileyin ve yeniden kiralayın

Yenilenmeye ihtiyacı olan bir evi satın almak, konumu ve içeriği uygunsa faydalı olabilir. Etkili bir yenileme yaparsanız, daha sonra daha yüksek fiyatlarla ve modern standartlarda tekrar kiraya verebilirsiniz. Boş mülkler söz konusu olduğunda, kiracı olmadığından emin olun ve yenileme maliyetleri ve olası sübvansiyonlar hakkında önceden bilgi edinin.

Tamamen kiraya verilen mülkler: Güvenlik ve anında gelir

Halihazırda tamamen kiralanmış bir mülk, ilk günden itibaren gelir getirir. Buradaki tüm kira sözleşmelerini kontrol etmelisiniz: Süre, kira tutarı, endeksleme, kademeli kiralar, iptal süreleri. Ayrıca kiracıların ödeme geçmişini de sormalısınız. Kira borcu olmayan karma bir kiracı yapısı idealdir.

Önemli: Kiracılık hukuku ve fesih sınırları

Fesih bildiriminde bulunamaz veya kirayı istediğiniz gibi artıramazsınız. Fesihlere yalnızca kişisel kullanım veya görev ihlali nedeniyle izin verilir. Kira artışları yasalarla sınırlandırılmıştır – kira kontrolleri olan bölgelerde ek düzenlemeler geçerlidir. Yenileme masrafları sadece orantılı olarak paylaştırılabilir. Bu hususları dikkatlice planlayın.

Satın alma sözleşmesi ve yasal dayanak

Noter ve sözleşme incelemesi

Satın alma sözleşmesi noter tarafından düzenlenir ve noter onaylı olmalıdır. Noter tarafsız bir üçüncü taraf olarak hareket eder ve tüm yasal koşulların yerine getirilmesini sağlar. Önceden bir sözleşme taslağı alacaksınız, bunu danışmanınız veya avukatınızla kontrol etmelisiniz. Noter onay randevusunda sözleşme yüksek sesle okunur ve açık kalan sorular açıklığa kavuşturulur.

Tapu kaydı, mülkiyet devri ve öncelikli devir bildirimi

Satın alma işlemi noter tarafından onaylandıktan sonra yasal olarak bağlayıcıdır – ancak henüz mal sahibi değilsinizdir. Mülkiyetin devri ancak tapu siciline kaydedilmesiyle gerçekleşir. Bundan önce, sizi güvence altına almak için öncelikli devir bildirimi olarak adlandırılan bir bildirim yapılır. Ön koşul: Satın alma bedeli ödenmiş ve tapu devir vergisi ödenmiş olmalıdır.

• Mülk satın alma sözleşmesi

Bir bakışta vergiler ve yan satın alma maliyetleri

Emlak devir vergisi ve yan giderler

Bir mülk satın alırken, satın alma fiyatının üzerinde ek maliyetler vardır: Tapu devir vergisi, noter harçları, tapu kaydı ve muhtemelen emlakçı komisyonu. Federal eyalete bağlı olarak bu masraflar satın alma fiyatının yüzde 10 ila 15’ine denk gelir ve genellikle özkaynaktan ödenmesi gerekir. Sağlam bir finansal planlama bu kalemleri en başından itibaren hesaba katar.

• Gayrimenkul devir vergisi

Real estate GmbH & aile vakfı

Daha büyük portföyler için, varlık yönetimi yapan bir GmbH veya bir aile vakfı aracılığıyla yapılandırmaya değer. Bu, örneğin miras veya spekülasyon döneminden sonra satış durumunda vergi avantajlarından yararlanmanızı sağlar. Ancak, kuruluş ve devam eden yönetim iyi bir vergi ve hukuk danışmanlığı gerektirir.

• Emlak Ltd.
• Aile vakfı

Kiralama: Kiracılar, sözleşmeler ve gelir

Başarılı bir kiralama, doğru kiracıları seçmekle başlar. Kredibilite ve kredi notunun yanı sıra kişisel izlenimler de önemlidir. Açık, yasal olarak güvenli bir kira sözleşmesi her iki tarafı da korur. Kira, kira endeksine dayanır, ancak aynı zamanda mobilyalara ve konuma da uygun olmalıdır. İşletme maliyetleri, ev kuralları, ihbar süreleri ve kira ayarlama maddeleri gibi zorunlu ayrıntılara dikkat edin.

• Ev ve daire kiralama

Sonuç: Başarı için strateji

Bir apartman bloğu kısa vadeli bir anlaşma değildir – iyi planlanması gereken uzun vadeli bir yatırımdır. Piyasayı bilir, doğru temel rakamları hesaplar ve yasalara uygun bir işlem hedeflerseniz, istikrarlı bir gelir kaynağı yaratır ve uzun vadede varlıklarınızı artırırsınız. Değerleme, satın alma, yenileme veya kiralama için profesyonel tavsiye alın. Bu, hatalardan kaçınmanıza ve uzun vadeli başarı sağlamanıza yardımcı olacaktır.