Gayrimenkul değerleme: Piyasa değeri, değerleme ve satın alma fiyatının belirlenmesi

Bir arsaya değer biçmek – Araziler genellikle özel bir şeydir. Yaklaşık 80 metrekarelik tipik bir kat mülkiyeti, bir emlak portalı üzerinden hızla satılmaktadır. Ancak arsalar, tarım arazileri ve hatta orman arazileri için doğru alıcılara ihtiyaç vardır. Özellikle kapalı piyasadaki özel alıcılar, her tür arazi için iyi alım fiyatları ödemektedir. Neden? Onları yönetirler, daha da geliştirirler veya verim etkilerini kullanırlar.

Yöntemli her türlü mülk deÄŸerlemesi

Anonim olarak mÄ± satmak istiyorsunuz? Arazi için satÄ±n alma profilimizi buradan okuyun. Arazinin özel satÄ±ÅŸÄ± birçok tehlike ve risk içerir, bu nedenle arazi satarken hatalar ortaya çÄ±kar.

Mülk deÄŸerleme konusu hakkÄ±nda daha fazla bilgiyi buradan edinebilirsiniz. Bir mülke nasÄ±l deÄŸer biçersiniz? Bir mülkün piyasa deÄŸerini nasÄ±l hesaplarsÄ±nÄ±z Bir mülke kimin deÄŸer biçmesine izin verilir? Standard zemin deÄŸeri hakkÄ±nda kim bilgi veriyor? DeÄŸer faktörleri, konum, olanaklar, piyasa deÄŸeri, gerçekçi fiyat: Mülkünüze bu ÅŸekilde deÄŸer biçebilirsiniz.

DeÄŸerlendirme: durum, seçenekler ve geliÅŸim

CevaplanmasÄ± gereken birçok soru vardÄ±r, en iyi cevap mülk deÄŸerlemesi veya arazi deÄŸerlemesi için yanÄ±nÄ±zda bir uzman bulundurmaktÄ±r. Gayrimenkullü veya gayrimenkulsüz mülkünüz için hangi fiyat uygun ve gerçekçi? SatÄ±n alma iÅŸlemi çok kÄ±sa bir süre önce yapÄ±lmÄ±ÅŸsa, o zamanki satÄ±n alma fiyatÄ± ilk referans noktasÄ± olabilir. Bölgelerin çevrimiçi tekliflerinden karÅŸÄ±laÅŸtÄ±rÄ±labilir araziler de belirsiz bir tahmin saÄŸlayabilir.

Mülkü satarken, “algılanan değer” en uygun temel değildir.

Değer çok yüksekse, mülk “yanabilir” çünkü piyasada çok uzun süre kalır ve mülkle ilgili bir şeyler yanlış görünür.

Genellikle fiyat düşürülür, bu da mülkün gerçek gelir potansiyelinin kaybolduğu anlamına gelir – iyi parayı kaçırırsınız. Bu durum, tasarruf bankaları tarafından FlowFact AG ve IIB Dr. Hettenbach Enstitüsü ile işbirliği içinde yürütülen bir araştırmayla da kanıtlanmıştır. Pazarlama süresi, satış fiyatı ve pazarlama fiyatı arasında bir korelasyon bulunmuştur. Çalışma, mülkün değerlemesi yapılırken gerçekçi bir değerlendirmeye dayanılması halinde elde edilen gelirin daha fazla ve pazarlama süresinin daha kısa olduğunu doğrulamıştır.

Bu nedenle, sorunsuz bir satış işlemi için mülkün piyasa değeri konusunda uzmanların profesyonel değerlendirmesi şiddetle tavsiye edilir.

DeÄŸerleme uzmanÄ± veya uzman (emlakçÄ±) tarafÄ±ndan deÄŸerleme
ReklamÄ±n çok uzun olmasÄ± durumunda fiyat indirimi nedeniyle kaybedilen gelir potansiyeli

Lukinski's

Piyasa değeri, ipotek kredi değeri ve varlık değeri

Bir değerleme farklı mülk değerlerine dayanır. Bunlardan en önemlileri piyasa değeri, ipotek kredisi değeri ve varlık değeridir. Prensip olarak, piyasa değeri olarak da adlandırılan adil piyasa değeri, bir mülk değerlemesinde veya gayrimenkul ekspertizinde belirlenir.

Yaygın olarak kullanılan değerleme yöntemlerini dikkate alın:

Gerçek deÄŸer
İpotek kredisi değeri
Birim değer
Standard zemin değeri
Arazi değeri

Mülküm için hangi deÄŸerleme yöntemi? Emlak + gayrimenkul

Mülkün değerinin uzmanlar ve değerleme uzmanları tarafından belirlenmesi için üç standard yönteme izin verilmektedir: Karşılaştırmalı değer yöntemi, varlık değeri yöntemi ve aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemi. Hangi yöntemin ne zaman uygun olacağı mülke göre değişir. Eğer bir arsa ise, bir binaya kıyasla başka değerleme yöntemleri kullanılır. Sahibi tarafından kullanılan ve kiralanan mülkler için de farklı değerleme yöntemleri kullanılmaktadır. Zorunlu açık artırmaya çıkarılan mülkler söz konusu olduğunda, mülklerin ekspertizleri yetkili bölge mahkemelerinde – genellikle çevrimiçi olarak – görülebilir. Bu durumda, mal sahibinin rızası gerekmez ve ilgili herhangi bir taraf böyle bir uzman görüşünü ücretsiz olarak görebilir.

Gayrimenkul DeÄŸerleme YönetmeliÄŸi (ImmoWertV)

1988 yılına kadar gayrimenkul değerlemesi Değerleme Yönetmeliğine (WertV) dayanmaktaydı. 2010 yılında bunun yerini Gayrimenkul Değerleme Yönetmeliği (ImmoWertV) almıştır. Yeni yasa ile değerlemenin daha da standardlaştırılması amaçlanmaktadır. Yasa koyucu yeni yönetmeliği kabul ederken yabancı yatırımcıları da göz önünde bulundurmuştur. ImmoWertV, özel olarak görevlendirilen ve kamu tarafından atanan değerleme uzmanları için bağlayıcı şartları ve prosedürleri düzenler. Aynı zamanda gayrimenkul değerlemesi için uzman komiteler için de bağlayıcıdır.

Gayrimenkul Değer Yönetmeliği aşağıdakiler arasında ayrım yapmaktadır:

Gayrimenkulün deÄŸerlemesi ve
Binaların değerlemesi

Gelişmiş ve gelişmemiş arazi

IPV’nin karşılaştırmalı değeri ile teklif fiyatı daha kesin bir şekilde belirlenebilir. Emlakçı tarafından hazırlanan karşılaştırmalı değerin aksine, piyasa değeri bir mülkün belirli bir tarihte getirmesi beklenebilecek kesin fiyattır. Piyasa değerine nelerin dahil olduğu İnşaat Kanunu’nda (BauGB) düzenlenmiştir. Bir mülkün piyasa değerini belirlemek için, mülkün konumu, durumu, donanımı (inşa edilmiş durumda) ve aynı zamanda yasal koşullar dikkate alınır. Piyasa değeri terimi eş anlamlı olarak kullanılmaktadır.

Arazi değeri, bir arazi değerlemesi sırasında belirlenir. Arsa değerinin belirlenmesi, karşılaştırmalı değer yöntemine ve uygun standard arsa değerlerinin kullanılmasına dayanmaktadır. İnşaat Kanunu’na (BauGB) göre, arazi değerlerinin hesaplanması için uzman komiteler oluşturulmalıdır. Bu uzman komiteleri bağımsız uzmanlardan ve vergi makamlarının bir çalışanından oluşmaktadır.

Standard değerler, belirli bir yerde bir metrekare arazinin ortalama ne kadara mal olduğunu gösterir. Ancak arazinin somut özellikleri standard arazi değerlerine dahil edilmemiştir. Değerleme için yalnızca bölgesel konumun bir ortalaması kullanıldığından, standard arazi değerleri arazinin gerçek değerinden büyük ölçüde sapabilir.

Bina arsasÄ± ve tapu kaydÄ± özeti

Bina arsasının değerini belirlemek için, tapu sicilinden alınan ekstrenin incelenmesi gerekmektedir. Tapu sicilinden elde edilebilen bu ekstre, arsa için tüm tapu kayıtlarını içerir ve arsanın bir geçmişine karşılık gelir.

Ancak, sadece satıcı tapu sicilinden belge talep etme hakkına sahiptir.

Tapu sicilinden alınan belge, satıcının mülk üzerinde ilgili haklara sahip olmasını ve bunları fiilen satabilmesini sağlar. Birden fazla lehtarın kayıtlı olması halinde, bunlar yalnızca kendi hisselerini satabilirler.

Mülkün kullanımına ilişkin mevcut kısıtlamalar da tapu siciline işlenir (örneğin, mülk üzerine yalnızca konut amaçlı inşaat yapılabilir). Alıcılar ve satıcılar için, tapu sicilinden alınan belge, arazinin veya mülkün değerinin belirlenmesi, bölünmesi veya satılması için vazgeçilmezdir.

Değerlemede bir diğer önemli nokta da arazinin veya mülkün konumudur. Değerleme için kriterler şunlardır:

Makro konum, yani bölge veya mahalle
Mikro konum, mülkün yakÄ±n çevresi

Örneğin, mahallenin sosyal ortamı ve altyapısı değerlemeye dahil edilir. Alışveriş, okul ve sanayi bölgelerine iyi ulaşım bağlantıları sadece gelecek için planlanmış olsa bile, bunun mülk değerlemesi üzerinde şimdiden bir etkisi olabilir.

Gayrimenkul değerlemesi yatırımcıların odağında

Yatırımcılar için, standard değerlemeye ek olarak, bir arsanın veya mülkün karlılığı özellikle ilgi çekicidir.

Bir mülkün karlÄ±lÄ±ÄŸÄ±, gelecek yÄ±llardaki geliÅŸimini ifade eder. Bir mülkün marjinal parametreleri ve referans tarihte yapÄ±lan deÄŸerleme kÄ±sa sürede deÄŸiÅŸebileceÄŸinden, beklenen karlÄ±lÄ±ÄŸÄ±n sadece tahmini mümkündür. Bu tahminde “konum” faktörüne de özel bir aÄŸÄ±rlÄ±k verilmiÅŸtir.

Welt, yaptÄ±ÄŸÄ± bir çalÄ±ÅŸmada 2030 yÄ±lÄ±na kadar Almanya’nÄ±n tüm bölgelerinin makro konumlarÄ±nÄ±n geliÅŸimini deÄŸerlendirdi. Gelecekteki deÄŸer geliÅŸiminde bir diÄŸer kilit faktör de, ortalamanÄ±n üzerinde bakÄ±m önlemleri beklendiÄŸi ölçüde “yenileme birikimi “dir. Mülkünüzün pazarlanmasÄ± özellikle yatÄ±rÄ±mcÄ±lara yönelik olacaksa, yatÄ±rÄ±m teklifini deÄŸerlendirmek için daha fazla kriter gereklidir.

Uzman deÄŸerlendirmesi için iyi nedenler

Mülkün deÄŸeri ilgi çekiyorsa, piyasa deÄŸeri belirlenmelidir. Mülk satÄ±lacaksa, boÅŸanma davasÄ± devam ediyorsa veya miras meseleleri söz konusuysa, mülkün piyasa deÄŸeri esas alÄ±nÄ±r. Piyasa deÄŸeri aynÄ± zamanda kredi verilirken ve diÄŸer mülk paylaÅŸÄ±m biçimlerinde müzakere edilecek deÄŸerin de temelini oluÅŸturur. Gayrimenkul varlÄ±klarÄ±nÄ±n bölünmesi durumunda (boÅŸanma, mirasçÄ±lar topluluÄŸu), bir fiyat aralÄ±ÄŸÄ± uygun deÄŸildir. Bu nedenle, adil piyasa deÄŸeri deÄŸerlendirmesinin bir parçasÄ± olarak mülk deÄŸerlemesinde belirli bir meblaÄŸ belirtilmelidir. Bu piyasa deÄŸeri, ekspertizde belirlenen zaman noktasÄ±nÄ± ifade eder.

Bir arazi satışında, kesin değer daha az belirleyicidir ve genellikle belirlenen arazi değeri bir fiyat aralığı ile ölçülür. Arazi ve bina satışlarında bölgesel pazarın yanı sıra arz ve talep de önemli bir rol oynamaktadır.

Satış stratejisine bağlı olarak, belirlenen karşılaştırmalı veya piyasa değeri ile farklı prosedürler izlenir. Sabit bir fiyattan satış ile mülkün bir ihale sürecinde satılması arasında temel bir ayrım yapılır. Hiçbir durumda mülkün “algılanan değeri” pazarlama esasına dahil edilmemelidir. Satış fiyatı piyasa değerinden yüksekse, alıcı gerekenden çok daha fazla öz sermaye sağlamak zorundadır.

Burayı daha önce okumuştum: