Derecelendirme nasıl çalışır?

Belirli bir yeri değerlendirmek için birçok parametre vardır (makro perspektif), örneğin ekonomi, ticaret, sanayi ve üretim arasındaki dağılımı, altyapı, eğitim kurumları, doktorlar, boş zaman etkinlikleri ve aynı zamanda çevre, ilçeler ve komşu şehirler. Bir başka faktör de elbette satın alma fiyatıdır (veya kira); metrekare başına fiyat ne kadar yüksekse, büyük şehirlerin banliyölerine o kadar çok insan çekilir. Tüm bunlar, her bir yerin insanlar için çekiciliğini kaybetmesini veya kazanmasını sağlar. Derecelendirmemiz çekicilik ve gelişimi karşılaştırmaktadır.

• Durum: [yıl]
• Değerlendirme: Almanya’daki Şehirler
• Kriter: En az 40.000 nüfus
• Sınıflandırma: A (+) ila D (-)

Capital Investment Atlas, gayrimenkul yatırımcıları için şehirlerin çekiciliğini 4 kategoriye ayırmaktadır. Lukinski A+ derecelendirmesinden, yüksek bir akın yaşayan özellikle çekici bölgeler için, D- derecelendirmesine, yıllardır ve on yıllardır durgunlaşan, daha az çekici insanlara ve ekonomilere sahip şehirlere kadar. Enflasyon koruması bizim önceliğimizdir. Derecelendirme ne kadar yüksekse, emlak yatırımcılarının girmesi için konum o kadar caziptir.

Karşılaştırmalı şehirler: Nereye yatırım yapmalı?

Aşağıda ilk olarak karşılaştırmalı olarak en önemli Alman şehirlerini bulacaksınız. Nüfusu 500.000’in üzerinde olan metropoller, 250.000 ile 500.000 arasında nüfusa sahip büyük şehirler ve bir kez daha nüfusu 100.000 ile 250.000 arasında olan tüm büyük şehirler. O zaman işler ilginçleşiyor, çünkü Lukinski’nin A+ ve D- notu ile daha yüksek riske sahip gizli şampiyonlara bir göz atıyoruz:

Almanya’da nereye yatırım yapmalı?

Metropolis ( < 500.000 ) – Yüksek satın alma fiyatı, uzun vadeli kar

Metropollere / büyük şehirlere genel bakış – yatırım amaçlı mülklerle A konumlarında olma eğilimindedir. Bu, kira gelirinden çok az bir artı anlamına gelir, ancak ister bir daire ister bir ev satıyor olsun, mülkün değerinde yüksek bir artış anlamına gelir.

İlk olarak, burada herkesin bildiği, nüfusu 500.000’in üzerinde olan en büyük şehirlere bir göz atalım.

Şehir	BL	Değerlendirme
		Not	Değer	Kısa vadeli	Uzun vadeli
Berlin	BE	B+	5,8	A-	B+
Hamburg	HA	B+	6	A+	B-
Münih	BA	A+	11,9	A+	A+
Köln	NRW	A	8,7	A+	A
Frankfurt on the Main	HE	A+	12,6	A+	A+
Stuttgart	BW	B+	5,2	A	B-
Düsseldorf	NRW	B+	5,8	A	B+
Leipzig	SA	A+	13,1	A+	A+
Dortmund	NRW	C-	0,2	D-	C
Yemek	NRW	D-	-1,7	D-	C

Metropollerin tam listesi için buraya tıklayın:

• Derecelendirme: 500.000 veya daha fazla nüfusa sahip metropoller

Büyük şehir (100.000 – 500.000) – Orta düzeyde satın alma fiyatı, anında getiri

Şehirlerin 2. ligine, 500.000 nüfusa kadar olan büyük şehirlere bir bakış – Getirili mülklere sahip iyi B konumlarına yönelme. Bu, maliyetlerin (kredinin geri ödenmesi, faiz ve bakım) devam eden kira geliriyle karşılandığı anlamına gelir. Öte yandan, değer artışı A lokasyonlarına göre daha düşüktür.

Nüfusu 250.000’e kadar olan büyük şehirlere genel bakış – B-lokasyonlarının ve genellikle getiri özelliklerine sahip iyi C-lokasyonlarının bir karışımı olma eğilimindedir. Bu, büyük şehirlerde olduğu gibi, maliyetlerin (kredinin geri ödenmesi, faiz ve bakım) devam eden kira geliriyle karşılandığı anlamına gelir. Öte yandan, değer artışı A konumlarına göre daha düşüktür. Ancak, C bölgelerindeki mülkler konusunda dikkatli olun, çünkü dairelerin veya evlerin boş kalma riski B bölgelerine göre daha yüksektir ve A bölgelerine göre çok daha fazladır.

Şehir	BL	Değerlendirme
		Not	Değer	Kısa vadeli	Uzun vadeli
Duisburg	NRW	D-	-1,8	D-	C
Bochum	NRW	D-	-4,8	D-	D-
Wuppertal	NRW	D-	-1,7	D-	C
Bielefeld	NRW	B-	3,5	B	B-
Bonn	NRW	B+	5	A+	C
Münster	NRW	A+	13,7	A+	A+
Mannheim	BW	D	-0,8	D	D-
Karlsruhe	BW	A-	6,6	A+	B
Augsburg	BA	A+	11,4	A+	A+
Wiesbaden	HE	C+	2,8	A-	C-

Burada Almanya’daki 100.000 ila 500.000 nüfuslu 67 büyük şehrin tümünü içeren listeyi bulabilirsiniz:

• Değerlendirme: 500.000 nüfusa kadar olan büyük şehirler

Şehirler ( < 100.000 ) – Daha fazla getiri, daha fazla risk

Nüfusu 40.000 ile 100.000 arasında olan şehirlerde avantajınız nedir? Daha az ulusal ve uluslararası rekabete sahipsiniz. Özellikle yerel olarak yaşıyorsanız, yeni gelen emlakçılar için de iyi ve stratejik bir avantaj. Şehrinizin derecelendirmesi nedir? Buradan öğrenin:

• Değerlendirme: 100.000 nüfusa kadar olan şehirler

Sermaye yatırımınız için gizli şampiyonlar

Lukinski’nin A+ reytingine sahip gizli şampiyonlarına göz atarken şimdi işler ilginçleşiyor!

Bundan sonra, seyahat gelişimi çok olumsuz olan ve D- derecesi ile daha yüksek risk taşıyan şehirlerin bir listesini bulacaksınız.

En İyi 10 A+ Derecelendirme

Burada en iyi 10 A+ derecelendirmesini görebilirsiniz:

1. Bernau bei Berlin (Brandenburg), Değerlendirme: 25.2
2. Falkensee (Brandenburg), Değerlendirme: 22.3
3. Oranienburg (Brandenburg), Değerlendirme: 17.7
4. Potsdam (Brandenburg), Değerlendirme: 17.0
5. Bad Kreuznach (Rhineland-Palatinate), Değerlendirme: 16.6
6. Dachau (Bavaria), Değerlendirme: 15.8
7. Landshut (Bavaria), Değerlendirme: 15.3
8. Giessen (Hessen), Değerlendirme: 15.2
9. Goslar (Lower Saxony), Değerlendirme: 14.8
10. Ostfildern (Baden-Württemberg), Değerlendirme: 14.6

Almanya’daki tüm A+ / A derecelendirmeleri

Almanya’daki daha fazla Gizli Şampiyonu tanımak mı istiyorsunuz? O zaman Almanya’daki tüm A dereceli şehirlere buradan bir göz atın! Bu şehirler son derece popülerdir, daha fazlasını buradan okuyun, Gayrimenkul Yatırımcıları için Lukinski A+ / A Derecelendirmeleri:

• Almanya’da A+ / A derecelendirmeleri

Bir bakışta A+ dereceli gizli şampiyonlar – Güçlü genel gelişim, insan akını, özellikle satın alıp kiraya verdiğiniz kat mülkiyeti ile burada iyi getiri elde edebilirsiniz.

Tüm B- / B / B+ derecelendirmeleri

Tüm B derecelendirmeleri sağlam gelişime sahip şehirleri göstermektedir. Burada ayrıca, geri ödeme, faiz ve bakımla ilgili aylık yüklerinizi karşılayan geliri hemen sağlayan getiri mülkleri de bulabilirsiniz. İdeal olarak, aktif varlık birikimi için ek ekstralarla birlikte.

• Almanya’da B- / B / B+ derecelendirmeleri

Tüm C- / C / C+ derecelendirmeleri

Tüm C dereceleri daha düşük büyüme oranlarına sahip şehirleri göstermektedir. Burada, bir yatırım olarak gayrimenkul dikkatli bir şekilde ele alınmalıdır, çünkü boşluk riski daha yüksektir. Bu, mülkünüzün kiralanmadığı her ay için daha fazla ödeme yaptığınız anlamına gelir. Ayrıca, mülkün değerindeki artış, hiç değilse çok düşüktür.

• Almanya’da C- / C / C+ derecelendirmeleri

Risk Şampiyonları: Yeni başlayanlar için değil

Gayrimenkule yeni başlayanlar bu şehirlerden kaçınmalıdır. Bu şehirler derecelendirme ölçeğinin alt ucunda yer almaktadır ve bu nedenle en büyük boşluk ve olumsuz emlak değeri gelişimi riskini taşımaktadır.

İlk 10 D derecesi

Burada en az, çekici D derecelerini görüyorsunuz:

1. Frankfurt Oder (Brandenburg), Değerlendirme -20,9
2. Gera (Thuringia), Değerlendirme -18,5
3. Neubrandenburg (Mecklenburg-Western Pomerania), Değerlendirme -15,6
4. Zwickau (Saksonya), değerlendirme -15.1
5. Dessau-Roßlau (Saxony-Anhalt), Değerlendirme -13,7
6. Wilhelmshaven (Aşağı Saksonya), Değerlendirme -12,3
7. Wismar (Mecklenburg-Western Pomerania), değerlendirme -12,3
8. Cottbus (Brandenburg), Değerlendirme -11,5
9. Schwerin (Mecklenburg-Western Pomerania), değerlendirme -10,8
10. Unna (Kuzey Ren-Vestfalya), reyting -10,3

Almanya’daki tüm D / D derecelendirmeleri

Gayrimenkul yatırımcıları için risk durumları:

• Almanya’da D- / D Derecelendirmeleri

Bir bakışta D derecesine sahip Risk Şampiyonları – Zayıf C konumlarındaki mülkleri yalnızca zaten deneyiminiz varsa satın almalısınız. Sadece satın alma ve kiralama konusunda değil, aynı zamanda yenileme ve tadilat konusunda da.