Gelir yaklaşımı: Daire, ev ve apartman binası – Gayrimenkul değerleme

Gelir kapitalizasyonu yöntemi – Gelir kapitalizasyonu yöntemi ne zaman uygulanır? Çarpan nasıl hesaplanır? Aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemi ve varlık değeri yöntemi ne zaman kullanılmalıdır? Bir mülkün aktifleştirilmiş kazanç değeri nasıl hesaplanır? Cevaplanması gereken birçok soru vardır, en iyi cevap mülk değerlemesi için yanınızda bir uzman bulundurmaktır.

Gelir kapitalizasyonu yaklaşımı: hesaplama nasıl yapılır?

Kapitalize kazanç değeri yöntemi, gayrimenkulün kapitalize kazanç değerini belirler ve ekonomik getiri sağlaması beklenen gayrimenkulleri değerlemek için kullanılır. Kiralanan mülkler ve ticari mülkler için getiri hususları ön planda olduğunda aktifleştirilmiş kazanç değeri anlamlıdır. Özellikle sermaye yatırımcıları ve yatırımcılar, alternatif yatırım biçimlerini karşılaştırmak için kapitalize edilmiş kazanç değerini kullanabilir. Ticari olarak kullanılan veya kiralanan mülkler söz konusu olduğunda, aktifleştirilen kazanç değerinin belirlenmesi aynı zamanda mülkün ipotek kredisi değerinin de temelini oluşturur.

Arazinin piyasa değeri ve bina gelir değeri

Aktifleştirilmiş kazanç değeri yöntemi, mülkü arazinin piyasa değerine ve bina gelir değerine böler. Buna kira geliri, bakım masrafları ve arazi ile binanın yönetim masrafları dahildir. Buna göre, kira geliri eksi yönetim giderleri ile faiz dahil arsa değeri karşılaştırılır.

Hesaplama örneği: aktifleştirilmiş kazanç değeri – Lukinski ile basitçe hesaplanır

Mülkünüzün gelir değerini hesaplamak için örnek olarak aşağıdaki bilgileri varsayıyoruz. Bu bilgiler daha sonra brüt yıllık tutar ve yıllık net gelirin yanı sıra işletme maliyetlerinin değerlerini hesaplamak için kullanılabilir.

• Alan: 200 metrekare
• Fiyat: Metrekare başına 7 Euro
• İşletme maliyetleri: %25
• Mülk faiz oranı: yüzde 7
• Arazi değeri: 100,000 Euro
• Bina hasarı: 3,000 Euro
• Son kullanma tarihi çoğaltıcı: 12,50

Yıllık brüt tutar, yıllık net gelir ve işletme maliyetlerinin hesaplanması

• Yıllık brüt kar = 200 metrekare * 7 Euro / metrekare * 12 ay = 16.800 Euro
• İşletme maliyetleri = 16.800 avro * yüzde 25 = 4.200 avro
• Yıllık net gelir = 16.800 Euro – 4.200 Euro = 12.600 Euro

Yani masraflar düşüldükten sonra yıllık kira gelirinden geriye 12.600 avro kalıyor. Diğer başvurular:

• Arsa değeri faizi = yüzde 7 * 100.000 avro = 7.000 avro
• Ön aktifleştirilmiş kazanç değeri = 12.600 Euro – 7.000 Euro = 5.600 Euro

Hesaplama: Bina gelir değeri ve gelir değeri

Bina gelir değeri için, geçici gelir değeri bir çarpan ile çarpılır. Çarpan, mülk faiz oranından ve kalan faydalı ömürden hesaplanan önemli bir rakamdır. Binanın kalan faydalı ömrü ne kadar uzunsa, çarpan o kadar yüksek olur. Gelir değerini belirlemek için, herhangi bir yapısal hasar bina gelir değerinden düşülür ve arazinin piyasa değeri eklenir.

• Bina gelir değeri = 5.600 Euro * 12,50 (çarpan) = 70.000 Euro
• Kazanılmış değer = 70.000 avro – 3.000 avro + 7.000 avro = 74.000 avro

Bırakın matematiği profesyoneller yapsın

Yatırımcı ekibimiz, hayalinizdeki mülk için getiri hesaplamaları yapmaktan mutluluk duyacaktır. Potansiyel alıcılar iyi getiriler konusunda ikna edilebilir. Talep üzerine, hesaplama için gerekli veriler hakkında sizi bilgilendireceğiz. Belgeleri aldıktan sonra, kapitalize edilmiş değeri belirleyecek ve size ilk tahmini getiriyi vereceğiz.

Gayrimenkul satışı için değerleme

Gayrimenkul satarken değerlemeler hakkında bilmeniz gereken tüm önemli bilgilerin bir özeti: Bir mülke değer biçme.

Maddi değer yöntemi: Bir mülkün yeni inşası için değer

Hesaplamada ilk olarak arazinin piyasa değerini belirlemek için standart arazi değeri kullanılmakta, ardından gerçek bina değeri eklenmektedir.

Gerçek bina değeri, bina üretim maliyetlerinden yaş indirimlerinin çıkarılmasıyla hesaplanır. Arazinin gerçek değeri (arazinin piyasa değeri) ve binanın gerçek değeri toplanır ve bir gerçek değer faktörü ile çarpılır.

Ayni değer = (100.000 avro + 150.000 avro) * 0,5 = 125.000 avro

Gerçek değer faktörünün hesaplanması bina tipine, ön gerçek değere ve standart arazi değerine dayanmaktadır. Bu şekilde belirlenen toplam gerçek değer, mülkün yeniden inşası için harcanması gereken mali kaynakları göstermektedir.

• Gerçek değer yöntemi

Karşılaştırmalı değer yöntemi: Benzer mülklerin karşılaştırılması

Karşılaştırmalı değer yöntemi, mülkünüzü benzer mülklerle karşılaştırır. Özellikle sahibi tarafından kullanılan daire ve evlerin satışı için kullanılır. Karşılaştırmalı değer gelişmemiş arazi için de belirlenebilir.

Karşılaştırılabilir mülkün metrekare başına fiyatı = 300.000 avro / 100 metrekare = metrekare başına 3.000 avro

Değerlemesi yapılacak mülkün satın alma fiyatı = 3.000 avro * 200 metrekare = 600.000 avro

Karşılaştırmada yalnızca benzer konumlardaki ve karşılaştırılabilir yerleşim planına sahip mülkler dikkate alınmıştır. Değerlemeye dahil edilen mülkler, konut mülkünün yakın çevresinden gelmelidir. Karşılaştırmalı değer yönteminin özellikle gerçeğe yakın olduğu düşünülmektedir. Konumlar bölgesel olarak nispeten karşılaştırılabilir olduğu için mülklerin değerini belirlemek için sıklıkla kullanılır.

• Karşılaştırmalı değer prosedürü

Değer tespiti (maliyetler)

Gayrimenkul için ekspertizleri kim hazırlar? Bir ev ekspertizinin maliyeti nedir? Eski binalar için bir ekspertiz ne kadara mal olur? Yasal düzenlemeler bir uzman atanmasını gerektirmediği sürece, bir gayrimenkul değerlemesi mülkünüzün bölgesel ve ulusal pazarda gerçekçi bir şekilde değerlendirilmesini sağlayacaktır. Arazi, konut ve ticari mülkler için zamanında ve kesin değerlemeler sağlıyoruz.

Ancak, değerleme mahkemede sunulacaksa, örneğin bir boşanma durumunda, ücret karşılığında bir uzman çağrılmalıdır. Konut veya kiralık mülk yerinde denetlenir. Kural olarak, değerlemenin hem yazılı hem de dijital bir kopyası düzenlenir.

• Değerleme raporu