Brokerin ekonomik karşılıklı bağımlılığı

Ekonomik bağımlılık – Broker ne zaman gayrimenkul işinde yer alan taraflardan birine ekonomik olarak bağımlıdır? Bu ifade ne anlama geliyor ve bir mülkün satış süreci bağlamında ne ifade ediyor? Bir evin veya dairenin satıcısı ve alıcısı olası bir kilitlenmeden eşit derecede etkilenir mi? En geç komisyon olarak da adlandırılan aracılık ücretleri söz konusu olduğunda, satıcı ve/veya alıcı, komisyoncunun ilgili “karşı tarafla” ne ölçüde yakın ilişkiler içinde olduğunu, yani ekonomik olarak iç içe geçtiğini kontrol etmelidir.

Broker: alıcı ve satıcı arasında tarafsız aracı

Evinizi satmak veya satın almak için bir emlakçı atamak– sorun değil! Her bölgede, konut ve/veya ticari mülklere aracılık etme konusunda uzmanlaşmış birçok emlakçı bulunmaktadır. Mülkünüz için kendiniz bir alıcı aramak istemiyorsanız, bir emlakçı tutabilirsiniz. Kendileri bir mülkle ilgilenenler bile uygun bir mülk aramak için bir emlakçı görevlendirebilir. Acente, satış sürecinde iki taraf – alıcı ve satıcı – arasında tarafsız bir aracı olarak hareket eder.

Statista‘da daha fazla infografik bulabilirsiniz

Emlakçı, genellikle çok kapsamlı çalışması karşılığında bir komisyon alır. Bu arada, saygın emlak acentelerinde bu yalnızca mülk için satın alma sözleşmesi imzalandığında gerçekleşir! Ancak emlakçının komisyon almaya hakkı olmadığı durumlar da vardır. Bu durum özellikle emlakçının iki taraftan biriyle (satıcı veya alıcı) ekonomik olarak iç içe geçmiş olması halinde geçerlidir.

Tarafsızlık: brokerin ilk görevi

Gayrimenkul sektöründe brokerlar, alıcılar ve satıcılar arasındaki bağımsız aracıları temsil etmektedir. Brokerin bağımsızlığı veya tarafsızlığı, danışmanlık ve satış sürecinde hemen fark edilir. Örneğin, bir mülkün avantaj ve dezavantajlarını konum, ekipman, durum vb. açısından tarafsız bir şekilde listeler. Bir mülkün satıcısı ve alıcısı broker tarafından tavsiye edilir. Bir mülkün satıcıları ve alıcıları, emlak acentesi tarafından eşit derecede desteklenir ve konumları güçlendirilir. Elbette bu, emlakçının her zaman her tarafla “aynı fikirde” olduğu veya olması gerektiği anlamına gelmez. En iyi senaryoda, her iki tarafın pozisyonları arasında bir uzlaşma bulacaktır. Kural olarak, bu satın alma fiyatını ve ödeme yöntemlerini içerir.

Ancak, bir broker iki taraftan biriyle herhangi bir şekilde iç içe geçmişse, artık tarafsızlık söz konusu değildir ve çıkar çatışmaları ortaya çıkar. Komisyoncu için sorunlu: Böyle bir durumda, komisyoncu artık komisyonunu alma hakkına sahip değildir. Bu nedenle, komisyoncunun hem satıcıya hem de alıcıya karşı tarafsızlığı, ciddi komisyonculuk işinde en önemli önceliktir. Bu, komisyoncunun kendi çıkarınadır.

Bir bakışta ekonomik karşılıklı bağımlılık: Komisyon talebinin reddedilmesi

Komisyon hakkı, ana sözleşmenin üçüncü bir tarafla akdedilmesini, yani brokerin ana sözleşmenin tarafları arasında kanıtlayıcı veya arabulucu bir üçüncü taraf olarak yer aldığı bir “üçgen ilişki” broker-müşteri-müteahhit olmasını gerektirir. Komisyoncu taraflardan birine, komisyoncunun iradesinden bağımsız olarak karar veremeyeceği şekilde bağlıysa, gerçekten de “üçgen ilişki” yoktur. Bu durumda ana sözleşme temelde komisyoncunun kendi işlemidir ve komisyoncu komisyon adı altında ana sözleşmenin karşı tarafından gerçek bedelin üzerinde ek bir ücret talep eder.

Komisyoncunun asıl sözleşme tarafı üzerinde önemli bir yasal veya ekonomik çıkarı varsa ya da asıl sözleşme tarafı ile ekonomik olarak özdeşse, birbirine kenetlenmiş bir ilişki mevcuttur.

• Brokerler taraflar arasında bağımsız aracılar olmalıdır
• Eğer durum böyle değilse, komisyoncunun tarafsızlığı ortadan kalkar ve taraflar arasında çıkar çatışmaları ortaya çıkar
• Ekonomik karşılıklı bağımlılıklar, diğerlerinin yanı sıra, brokerin sözleşme tarafının bir şirketindeki öz sermaye katılımını da içerir
• Sonuç olarak, komisyoncu artık komisyon alma hakkına sahip değildir

Brokerin birbirine kenetlenmesi: örnekler

Bu nedenle, komisyoncunun kendi işi söz konusu olduğunda, komisyoncunun kendisini sözleşme tarafı olarak müşteriye sunduğu durumlarda komisyon talebi hariç tutulur. Ayrıca, şirketler hukuku kapsamındaki aşağıdaki ilişki türleri komisyon için zararlıdır:

1. Broker ve sözleşme tarafı, ekonomik olarak aynı kişi tarafından kontrol edilen şirketlerdir.
2. Komisyoncu, bir medeni hukuk ortaklığının eş ortağı olarak satılacak mülkün ortak sahibidir.
3. Emlak acentesinin yönetici ortağı, kanıtlama sırasında kanıtlanan dairenin sahibiydi
4. Komisyoncu, satış yapan GmbH’nin genel müdürü ise, alıcıdan komisyon talep edemez.
5. Yakın kişisel ilişkiler komisyona zarar verebilir, ancak broker ile karşı taraf arasındaki dostane ilişkiler genellikle komisyon hakkını etkilemez.

Gerçek mi sahte dolaşıklık mı?

“Gerçek olmayan” kilitlenme durumunda, komisyoncunun bir sözleşme tarafını kendi iradesine göre kontrol ettiği bir kontrol ilişkisi olmadığı kabul edilmektedir. Öte yandan, komisyoncunun diğer tarafla olan bağlantısı, kendisini müşterisinin çıkarlarını artık gerektiği gibi koruyamayacağı bir çıkar çatışması içinde bulmasına neden olabilir. Bu durum, komisyoncunun bir mülkü satma yetkisine sahip olması ve alıcı ile satın alma sözleşmesinin yapılıp yapılmayacağına ve hangi şartlarda yapılacağına kendisinin karar vermesi halinde geçerlidir.

Bir emlakçının çoğunlukla satıcının yanında ve dolayısıyla alıcının dezavantajına olacak şekilde iç içe geçmesini pratikte fark etmek zordur. Yukarıda sıralanan karışıklıkların yanı sıra, emlak piyasasında meydana gelen daha karmaşık yapıların, meslekten olmayan kişiler tarafından fark edilmesi zordur.

Bu nedenle, aracılık sektöründe “güven” anahtar kelimesi en yüksek önceliğe sahiptir. Bu nedenle satıcılar ve alıcılar, bir aracılık sözleşmesi imzalamadan önce her zaman aracının ciddiyeti hakkında kendilerini bilgilendirmelidir.

Brokerin kalitesini kontrol edin

Dijital çağda, elbette broker derecelendirmeleri de var. Sadece “yıldız” sayısına veya değerlendirme metinlerinin tonuna bakanlar kötü duruma düşebilir. Bu nedenle burada

Broker derecelendirmelerini değerlendirmek için üç kriter

• Sayı: Broker incelemelerinin gerçekten anlamlı olabilmesi için en az on, daha iyisi 20 veya 30 farklı inceleme olmalıdır.
• Tarih: Emlakçıların değerlendirmeleri bir veya iki iş günü içinde mi yazıldı? O halde bu en azından bir manipülasyon göstergesidir.
• Ä°fadeler: Kiracı veya alıcı olarak yorum yazabilmeniz koşuluyla, mevcut metinlere bakın. Buradaki ifadeler her yerde benzer mi? Yoksa çok az sayıda inceleme için sadece metin mi var?

Emlakçılık işinde de şu geçerlidir: Tavsiye en iyi yoldur! Bu nedenle alıcıların veya satıcıların emlakçıya sormaları tavsiye edilir. Tercihen eski veya mevcut sözleşme ortaklarıyla.

Son olarak, emlak sektöründeki bir temsilcinin müşterileri için neler yaptığını buradan öğrenebilirsiniz.

Sonuç

İş dünyasının her alanında olduğu gibi, gayrimenkul sektöründe de alıcı ve satıcılar iş ortaklarının kalitesini kontrol edebilmeli ve sınıflandırabilmelidir. Ancak genel kanının aksine, emlakçıların mutlak büyük çoğunluğu ciddi bir şekilde çalışmaktadır. Emlakçı ile işleme dahil olan taraflardan biri arasında bağlantı olduğunu kanıtlamak her zaman kolay değildir. Ancak, brokerin işini ciddi bir şekilde ve ekonomik karışıklıklar olmadan yürütüp yürütmediğine dair birçok ipucu vardır. Broker, taraflardan biriyle ekonomik olarak iç içe geçmişse komisyon hakkını kaybedeceğinden, bu hatalardan kaçınmak kendi yararınadır. Bu arada: Gayrimenkul işinde de kişinin “içgüdüsünü” takip etmesi gerekebilir.