Leasehold – arazi satın almadan ev sahibi olmak

Birçok insan kendi evine sahip olmayı hayal ediyor, ancak kendi dört duvarını inşa etmek için uygun bir arsa bulmak giderek zorlaşıyor. Yardımcı olmayı vaat eden bir kavram, giderek daha yaygın hale gelen leasehold prensibidir. Peki zemin kiralaması tam olarak nedir? Ne gibi masraflar söz konusu ve gerçekten bir mülk satın almaktan daha mı iyi? Bu konu hakkında daha fazla bilgiyi satın alma veya kiralama rehberimizde bulabilirsiniz.

Arazi satın almak yerine leasehold – leasehold gerçekten buna değer mi?

Leasehold, geleneksel arazi satın alımına hoş bir alternatiftir. Prensip çok basittir. Bir arsanın sahibi, arsasını bir ev inşaatçısına veya üzerinde duran evin alıcısına kiralar. Yani net bir ayrım var. Arazinin bir sahibi ve arazi üzerindeki binanın bir sahibi vardır. Bu ilke, alıcı için arazi fiyatlarında büyük tasarruf sağlarken aynı zamanda kiralayan için uzun ve düzenli bir süre boyunca düzenli nakit geliri sağlar. Bina alanı sıkıntısı olduğunda kendi evinizi hızlı ve ucuz bir şekilde elde etmenin iyi bir yoludur. Ancak burada da tuzaklar bulunmaktadır.

Arazi maliyeti yok ama zemin kirası var – bir bakışta maliyetler

Zemin kiralama ilkesi, bir arsa edinmediğiniz ve bu nedenle ona sahip olmadığınız, ancak yine de bunun için ödeme yapmanız gerektiği gerçeğini içerir. Bunun nedeni, zemin kiralamasında arazinin sahibine, yani kiralayana düzenli aralıklarla belirli bir miktar ödemeyi taahhüt etmenizdir. Kiralamaya benzer, ancak kiralanan konut değil, arazidir. Bu tutar zemin kirası olarak adlandırılır ve arazinin büyüklüğüne ve konumuna bağlı olarak arazinin gerçek satın alma fiyatının yıllık yüzde 4 ila 8’i arasındadır.

Arsa üzerindeki mülkün alıcısı ve sahibi olduğunuz için, kiralamalar için bir sözleşme süresi belirlenir. Bu husus kira sözleşmesinde belirtilir ve taraflar arasında kararlaştırılır. Çoğu durumda sonuçlandırılan ortak terimler vardır. Çoğunlukla, vadeler 50 ila 99 yıl arasında değişmektedir. Çok nadiren 25 yıllık süreler de vardır, ancak bunlar yalnızca açıkça talep edildiğinde kabul edilmelidir. Bir arsayı ne kadar süreyle kiralamak istediğinizi önceden dikkatlice düşünmelisiniz, çünkü her dönem için avantajlar ve dezavantajlar vardır. Kira süresinin 25 yıl olması durumunda, kısa bir süre içinde büyük miktarlarda para ödemeniz gerekecektir. Ancak bunun avantajı, bu sürenin kendi yaşam sürenizden uzun olmaması ve çocuklarınıza herhangi bir borç veya sözleşme yükümlülüğü bırakmamanızdır.

Almanya’da bir arsa satın alırsanız, arazi devir vergisi denilen vergiyi ödemek zorundasınız. Ne yazık ki, araziyi satın almasanız bile bu vergi leasehold’lardan da alınmaktadır. Arazi devir vergisinin miktarı arazinin değerine bağlıdır ve bu değerin bir yüzdesi olarak hesaplanır. Yalnızca bir kez ödenmesi gerekir ve tıpkı bir satın alma işleminde olduğu gibi sözleşme imzalandıktan hemen sonra ödenmesi gerekir. Satış için de aynı oranlar geçerlidir.

Zemin kirası gerçekten buna değer mi?

Peki, satın almaya kıyasla bir leasehold buna değer mi? Maliyetler arazi fiyatlarına bağlı olduğu için bu soruya prensipte cevap verilemez. Bunlar yüksekse, zemin kirası da keskin bir şekilde yükselir ve kiralama daha pahalı hale gelir. Genel olarak, ancak zemin kirası ipotek faizinden düşükse bir kiralamanın değerli olduğu söylenebilir. Bununla birlikte, bir kira sözleşmesinin sizi genellikle 99 yıllığına bağladığını, yani uzun bir süre boyunca aylık veya yıllık bir katkıya bağlı olduğunuzu belirtmek gerekir. Kira sözleşmelerinde faiz oranının artmasına izin veren bir ayarlama maddesi kabul edilmiştir. Bu, faiz oranının her üç yılda bir ayarlanabileceği ve dolayısıyla artma riski olduğu anlamına gelir. Bir kredi ile faiz oranının yükselme riski çok daha düşüktür. Bu nedenle koşullar konusunda net olmalı ve kira sözleşmesini dikkatlice düşünmelisiniz.

Kira sözleşmesinin süresi doldu – ya şimdi?

Kira süresi sona ermeden önce, süre sona erdikten sonra araziye ne olacağı açık olmalıdır. Kiracının ilk ret hakkını elde etmesi ve böylece kira sözleşmesi sona erdikten sonra araziyi satın alması mümkündür. Bununla birlikte, hiçbir şey kararlaştırılmamışsa, kiracının kira süresinin sonunda binanın değeri için tazminat alma hakkı vardır. Ancak bunun karşılığında binayı araziden çıkarmak zorunda değildir. Kiracı belirli bir süre boyunca kirayı ödemezse veya araziyi kararlaştırılandan farklı bir şekilde kullanırsa, bir geri dönüş meydana gelir. Bu, arazinin kira süresinin bitiminden önce kiralayana geri dönmesi anlamına gelmektedir. Ancak tüm bu düzenlemelerin kira sözleşmesinde açıkça belirtilmesi gerekmektedir.

Arazi Alımı ve Kredi Faizleri – Bir Bakışta Maliyetler

Arazi satın almak nispeten daha kârlıdır. İlk olarak, araziyi satın aldığınızda arazinin sahibi olursunuz ve sadece kira yoluyla ‘kiralamazsınız’. Buna ek olarak, arazi satın alırken, alıcı genellikle 10 – 20 yıl sonra krediyi öder ve daha sonra araziye borçsuz olarak sahip olur ve kredinin faizi tüm dönem boyunca kararlaştırılan seviyede kalır ve kiralamada olduğu gibi artmaz. Bu nedenle leasehold, satın almaya kıyasla ancak faiz oranlarının yüksek olduğu bir dönemde değerlidir. Aksi takdirde alternatiflere başvurmalısınız. Bu, örneğin, inşaat faiz oranlarının düşük olduğu zamanlarda iyi bir fikir olan mülk ve arazinin birlikte satın alınmasını içerir. Bu nedenle, hangi alternatifin sizin için en iyisi olduğunu ve mevcut faiz oranı piyasasında hangisinin mevcut olduğunu dikkatlice düşünün.

Yasal durum – kiracılık veya arazi alımı

Tamamen hukuki açıdan bakıldığında, zemin kiralaması yoluyla edinilen bir arsanın geliştiricisi, neredeyse bir arsanın alıcısına eşdeğerdir. Araziyi özel bir kişiden, kamu sektöründen, kar amacı gütmeyen bir kuruluştan veya dini bir kurumdan satın alır. Dolayısıyla, kiracı arazinin belirli bir süre için sahibidir. Mülk haczedilse veya hatta yok edilse bile, miras yoluyla geçen inşaat hakkı onun için geçerli olmaya devam eder. Bu nedenle kiracısını satma, kiralama, vasiyet etme ve ödünç verme hakkına sahiptir, ancak mülkiyetin değişmesi durumunda bile kira sözleşmesi değişmez.

Genel olarak, kalıtsal inşaat hakkı arsa spekülasyonuna izin vermez, çünkü kalıtsal inşaat hakkı sahibi sözleşme gereği arsa üzerinde inşaat yapmakla yükümlüdür. Bu hak iki tapu sicilinde belgelenmektedir: tapu sicili ve kalıtsal bina tapu sicili. Bu, bina sahibini güvence altına almak için yapılır. Bir miktar üzerinde anlaşmaya varıldıktan sonra, miras yoluyla geçen inşaat hakkı feshedilemez. Yalnızca sözleşmede belirtilen süreden sonra sona erer, bu süre genellikle 99 yıldır.