Farklı kiralama satın alma çeşitleri: Gayrimenkul kredisine alternatif mi?

Kendi dört duvarınızın sahibi olmayı hayal ediyorsunuz, ancak uygun finansman için ön koşul olan öz sermayeden yoksun musunuz? Aşağıdaki makalede, sizi klasik gayrimenkul alımına bir alternatifle tanıştıracağız. Kiralık satın alma hakkında bilmeniz gereken her şeyi, bu modelin nasıl çalıştığını ve ne gibi avantaj ve dezavantajları olduğunu öğreneceksiniz.

Kiralama yoluyla satın alma neden gayrimenkul kredisine bir alternatiftir?

Gayrimenkul finansmanına başvurmak için, genellikle satın alma fiyatının yüzde 10 ila 20’sini öz sermaye olarak katkıda bulunmanız gerekir. Banka için mevcut sermaye riski azaltır; ayrıca, yan maliyetler ortak finanse edilmez ve sizin tarafınızdan ayrıca ödenmelidir. Tabii ki, gayrimenkulü tamamen finanse eden kurumlar da var. Ancak, tam finansman için faiz oranları ve gereksinimler önemli ölçüde daha yüksektir.

Basit anlaşılabilir prensip

Kiralama yoluyla satın almada, mal sahibi ile bir kira sözleşmesi yaparsınız. Bu, kiralanan mülkün belirli bir zamanda sizin mülkünüz haline geleceğini belirtir. Ayrıca, ev veya daire için kararlaştırılan satın alma fiyatı yazılı olarak belirlenir. Kira, daha sonra satın almak üzere kesin olarak belirlenmiş bir tasarruf tutarını içerir. Kiralık satın alma ile mülke kiracı olarak taşınır ve birikim tutarı üzerinden mülk sahibi olursunuz. Mülkü satın aldığınızda, yalnızca tasarruf edilen miktar fiyattan mahsup edilir; önceki mal sahibi aylık ödemenin bir kısmını kira olarak alıkoyar.

Kiralık satın alma – aralarından seçim yapabileceğiniz iki model

Bu prosedür için aşağıda açıklanan iki modelden birini seçebilirsiniz:

Klasik formda kiralama satın alma

Bu modelde, mülkün hangi koşullar altında ve ne zaman sizin mülkiyetinize geçeceğini siz ve mevcut mal sahibi belirlersiniz. Faiz dahil olmak üzere satın alma fiyatı ertelenir ve borçlarınızı aylık taksitlerle ödersiniz. Ya aylık taksitler o kadar yüksek belirlenmiştir ki, belirli bir süre sonra herhangi bir son ödeme yapmadan mal sahibi olursunuz. Ya da bir kiralama döneminden sonra kalan borcu bir kredi ile ödersiniz. Bu durumda, tasarruf edilen miktar finansman sağlayan banka için teminat (özkaynak) olarak kullanılabilir.

İşbirliği modeli

Kooperatiflerin sahip olduğu evler ve daireler söz konusu olduğunda, satın alma seçeneği sıklıkla kullanılır. Konutu satın alma opsiyonunu da içeren bir kira sözleşmesi imzalıyorsunuz. Satın alma durumunda, kooperatif ödenen kiranın bir kısmını satın alma fiyatından düşer. Kira sözleşmesini imzaladığınızda fiyat sabitlenir ve değiştirilmez. Kiracılığın sonunda satın almayı reddedebilirsiniz çünkü satın alma yükümlülüğü altına girmezsiniz. Ayrıca, klasik kiralama satın alma türünde, satın alma fiyatının yüzde 20’sini peşinat olarak ödemenizin gerekmesinin nadir olmadığını bilmenizde fayda var. Bu tutarı toplayamazsanız, peşinat taksitler halinde kiraya eklenir ve önemli ölçüde daha yüksek bir aylık yüke yol açar. Klasik bir kiralama satın alımında mal sahibi ile bağlayıcı bir sözleşme yaptığınız için, kalan satın alma tutarını kararlaştırılan zamanda hazır bulundurmanız gerekir. Kiralama yoluyla satın almada her zaman bir defaya mahsus olmak üzere bir imza ücreti ödenir.

Opsiyon satın alma

Opsiyonlu satın alımda bağlayıcı bir sözleşme yoktur, ancak opsiyon hakkınızın tapu siciline kaydedilmesi gerekir. Bu şekilde, belirtilen süre içinde satın alma hakkını güvence altına almış olursunuz. Ancak bu güvence, hem geri ödemeyi hem de faizi içeren nispeten yüksek kiralarla sonuçlanmaktadır. Kooperatifler, kiracılarını yüksek aylık ücretlerle satın almaya bağlamaktadır. Sadece çok az kooperatif sağlayıcı fesihlere izin vermekte ve birikim taksitlerini iade etmektedir.

Her zaman noter tasdikli kiralama satın alma

Klasik gayrimenkul alımına benzer şekilde, kiralama-satın alma sözleşmesi noter tarafından yapılmalıdır. Çaba daha da büyük çünkü iki sözleşme hazırlanması gerekiyor. Kira sözleşmesine ek olarak, mülkü satın almak için bir anlaşma hazırlanmalı ve her iki belge de noter tarafından onaylanmalıdır. Noter tasdiki olmadan yapılan her türlü kira-satın alma sözleşmesi geçersizdir. Opsiyonlu satın alma durumunda, noter tapu siciline bir giriş yapmakla görevlendirilmelidir. Bu ilk ret hakkı, kira sözleşmesinin feshedilmesiyle otomatik olarak sona erer, aksi takdirde sabit satın alma tarihine kadar geçerlidir. Not: Tercih edilen seçenek ne olursa olsun, kiralama-satın alma kararı vermeden önce bağımsız bir emlak uzmanından tavsiye almalısınız. Ne yazık ki, sektörde satılması zor mülklerinden sözde cazip kiralama-satın alma teklifleriyle kurtulmak isteyen kara koyunlar her zaman vardır. Sözleşmeyi imzalamadan önce, her iki taraf da olası iflas durumu hakkında notere danışmalı ve uygun hükümler üzerinde anlaşmalıdır.

Kiralama yoluyla satın almanın avantajları ve dezavantajları

Her iki modelin de mal sahibi ve kiracı (sonraki mal sahibi) için avantajları ve dezavantajları vardır. Aşağıdaki hususlar avantajlı görünmektedir:

• Satıcı tarafından verilen kredi, ev sahibi olmaya kolay erişim sağlar, ancak kira bedeli geleneksel kiralık mülklerden çok daha yüksektir
• Satın alma sırasında nadiren kredi alınması gerektiğinden, kiralama söz konusu olduğunda bankalar soğukta kalmaktadır
• Ekonomik olarak, mülk hemen kiracının mülkü haline gelir, çünkü kira ödemeleriyle tasarruflara da katkıda bulunur.
• Kararlaştırılan taksitler faiz oranlarındaki gelişmelerden bağımsızdır ve tüm dönem boyunca sabit kalır.
• Opsiyonlu satın alma modeli, kiracının evde veya dairede bir süre yaşamasına ve daha sonra satın alıp almayacağına karar vermesine olanak tanır.
• Ev sahibi yerel kira endeksine bağlı değildir, daha yüksek kira talep edebilir ve sözleşme iptal edilirse herhangi bir geri ödeme yapmak zorunda değildir

Ekonomik hayattaki her işlemde olduğu gibi, kiralama yoluyla satın almanın da olumlu yanlarının yanı sıra olumsuz yanları da vardır. Madeni paranın arka yüzü şu şekildedir:

• Sonuçta, kiracı olarak mülkü doğrudan satın almanızdan çok daha fazla ödeme yaparsınız
• Geleneksel bir gayrimenkul kredisi ile karşılaştırıldığında, koşullar genellikle daha kötüdür. Kira, karşılaştırılabilir yerel kiradan önemli ölçüde daha yüksektir ve ayrıca kapanış ücretleri ve diğer masraflar da vardır.
• Her durumda, yüksek kiraları ve tasarruf katkı paylarını ödeyebilmek için ortalamanın üzerinde ve güvenli bir gelire sahip olmanız gerekir.
• Ödemeleriniz genellikle satıcının iflas etmesi ve planlanan satın alma işleminin gerçekleşmemesi durumunda kaybolur
• Geleneksel gayrimenkul alımları için mevcut olan sübvansiyonlar kiralama yoluyla satın alımlar için mevcut değildir.
• Kira süresi boyunca onarım ve modernizasyon için orantılı olarak ödeme yapmanız gerekmesine rağmen, genellikle daha büyük ölçekli inşaat önlemlerinde herhangi bir söz hakkınız yoktur.
• Uzmanlar, kiralama yoluyla satın alma için aylık taksit bazında en az yüzde 80’lik bir geri ödeme oranı tavsiye etmektedir.

Sonuç: Bir kredi alternatifi olarak kiralama satın alma

Kiralama yoluyla satın alma, genellikle kişinin kendi dört duvarını finanse etmek için aceleyle seçilen bir seçenektir. Bunun için gereken yüksek gelirle birlikte, banka yoluyla tam finansman mümkün hale gelir ve mantıklı görünür. Öz sermaye olmadan finansmanın biraz daha yüksek faiz oranları, özellikle genç aileler için devlet hibeleri ve sübvansiyonları ile dengelenmektedir. Kiralama yoluyla satın almaya karar vermeden önce yetkin bir tavsiye almalı ve klasik gayrimenkul finansmanı yolunu göz önünde bulundurmalısınız.