Gayrimenkul değeri – belirleme, uzmanlar ve sonuçları

Bir mülkün değerinin ne kadar olduğunu bilmek özellikle satarken veya satın alırken önemlidir. Mülkün değerini birçok faktör belirler ve bunu objektif olarak sadece bir uzman değerlendirebilir. Bununla birlikte, uzmanlar arasında da bazı farklılıklar vardır ve farklı nitelikler etkinliklerini belirler.

Uzmanlar – Yeterlilik, Görevler ve Maliyetler

Özellikle gayrimenkul konusunda fazla uzmanlığı olmayan kişiler için, talep edilen miktarın gerçekçi olup olmadığını ve mülkün gerçekten o kadar değerli olup olmadığını değerlendirmek zordur. Bunu tespit etmek için, uzman bilgisi ve objektif bir değerlendirme yoluyla değerin gerçekten ne kadar yüksek olduğunu belirleyebilecek uzmanlar yardıma çağrılır. Ancak bu tür uzmanları nerede bulabilirsiniz ve uzman görüşü vermeye gerçekten kim yetkilidir?

AB tarafından sertifikalandırılmış uzmanlar

Uzmanın adı korunmadığı için herkes kullanabilir. Bunu önlemek ve gerçek yeterliliği kanıtlamak için AB tarafından sertifikalandırılmış uzmanlar vardır. Bu uzmanlar yüksek düzeyde uzmanlığa ve mesleki deneyime sahiptir. Bilgilerini bir sınavdan geçerek kanıtlarlar ve her beş yılda bir yeni bilgi düzeylerini kanıtlamak zorundadırlar. Test, akredite belgelendirme kuruluşları tarafından gerçekleştirilir ve yalnızca her beş yılda bir bilgi düzeylerini tekrar kanıtlayanlar AB sertifikası alır. Her halükarda bu yeterlilik, uzmanlık bilgisiyle size yardımcı olabilecek iyi bir uzmanı tanımlar.

Kamu tarafından atanmış ve yeminli uzmanlar

Adından da anlaşılacağı üzere, bu uzmanlar kamu hukukuna tabi bir kurum tarafından atanır ve yemin ederler. Bunlara öbuv uzmanları da denir. Kamu hukukuna tabi böyle bir kurum, bir ülkenin mimarlar, mühendisler, sanayi, el sanatları veya ticaret odası olabilir. Daha sonra başvuru sahiplerinin kişisel ve mesleki uygunlukları incelenir ve yeterli olmaları halinde beş yıllığına atanırlar. Objektiflik, vicdanlılık, bağımsızlık, talimatlardan bağımsızlık ve tarafsızlık değerleri altında hareket ederler, bu nedenle Usul Kanunu kapsamında tercih edilirler.

Serbest, bağımsız uzmanlar

Serbest çalışan uzmanlar sınavlara veya devlet denetimine tabi değildir. Bağımsız ve yeterlilikleri doğrulanmadan hareket ederler, bu yüzden daha fazla risk olarak kabul edilirler. Bununla birlikte, yeterliliklerini kanıtlayabilmeleri için belirli bir eğitime sahip olmaları gerekir. Uzmanlık mesleğinin bilinçli bir şekilde yürütülebilmesi için uzmanlık bilgisi ve uzun yıllara dayanan mesleki deneyimin yanı sıra kuralların da bilgi düzeyinde mevcut olması gerekmektedir.

Royal Institution of Chartered Surveyors’dan (RICS) Yeminli Sörveyörler

Yeminli eksper, Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) tarafından incelenmiş bir uzmandır. Enstitü, bugün yaklaşık 150 ülkede temsil edilen gayrimenkul uzmanları ve eksperlerinin profesyonel bir birliğidir. Yeminli sörveyör olarak yeterlilik, çok yüksek mesleki standartlar gerektirir ve yüksek bir pratik öneme sahiptir. Eğitimli yeminli eksperler bu nedenle kararlarına yüksek bir kesinlikle güvenebileceğiniz çok iyi uzmanlardır.

Derneklerden uzmanlar

Dernekler, ne kadar yüksek veya düşük olursa olsun, gereksinimlerine göre uzmanlar atayabilir. Buradaki gereklilikler için genel olarak uygulanabilir bir sistem bulunmamaktadır. Böyle bir uzmana danışmanız durumunda, hangi eğitim ve deneyimi beraberinde getirdiğine ve piyasada ne kadar süredir fiili deneyime sahip olduğuna özellikle dikkat edin. Eksiksiz bilirkişi raporları yüksek düzeyde bilgi gerektirir, bu nedenle bu noktayı gözden kaçırmamalısınız. Düşük bir fiyat yerine iyi bir değerleme yapın.

Uzman komiteler aracılığıyla uzman olarak yetkililer

Arazi alanında, uzman komite burada adlandırılacaktır. Tüm ilçelerin ve bağımsız şehirlerin yönetimlerinde bağımsız uzman komiteler bulunmaktadır. Bu komiteler, noterlerden ve mahkemelerden tüm satış tapularını ve gayrimenkuller üzerindeki miras yoluyla geçen inşaat haklarını ve zorunlu ihale kararlarını almakla yükümlüdürler. Tapular doğrudan satın alma fiyatlarının toplanmasına girer ve yetkililerin uzmanları tarafından dikkate alınabilir.

Değerleme uzmanları için maliyetler – değer takdirlerinin hazırlanması

Bilirkişi raporlarının ücretleri kanunla düzenlenmemiş veya sabitlenmemiştir. Bu nedenle, uzman görüşü ve uzman için masraflar bireysel olarak kararlaştırılır ve ilgili davaya ve uzmana bağlıdır. Ancak, birçok uzmana eski Mimar ve Mühendis Ücretleri Yönetmeliği (HOAI) rehberlik etmektedir. Buna göre, satın alma fiyatına ve işin zorluk derecesine bağlı olarak, evin değerinin yüzde 2 ila 10’u arasında bir ücret tahsil edilmektedir. Bu nedenle, bir uzman raporu istiyorsanız, fatura söz konusu olduğunda herhangi bir sürprizle karşılaşmamak için raporun tam olarak neleri içermesi gerektiğini ve hangi hususların dikkate alınacağını önceden bildiğinizden emin olun. Tam bir ekspertiz, salt bir değerlemeden daha pahalıdır. Saat başına, asgari ücretle veya komisyonla ücretlendirilebilirsiniz. Hem fiyat hem de hizmet açısından karşılaştırılabilir birkaç teklifi önceden alın ve sizin için en iyi teklifi bulun!

Gayrimenkulün değerinin belirlenmesi – uzmanlar bu şekilde ilerler

Ancak mülkün değerini belirlemek için kesin kriterler nelerdir ve değerleme uzmanları değerlemeyi hazırlarken tam olarak nasıl hareket ederler? Genel olarak, § 194 BauGB’ye göre, piyasa değeri, olağandışı veya kişisel koşullar dikkate alınmaksızın, değerleme sırasında normal iş yılında elde edilebilecek fiyatı yansıtmalıdır. Bu değeri belirlemek için uzmanlara çeşitli kriterler rehberlik etmektedir:

Standart zemin değeri

Standart arazi değeri, piyasa değerinin belirlenmesinde muhtemelen en önemli kriterdir, çünkü hesaplamanın temelini oluşturur. Standart arazi değeri, ilgili standart arazi değeri bölgelerindeki gelişmemiş arazinin bir metrekaresi için değeri gösterir.

Bir mülkün yapısal ve teknik durumu

İkinci önemli kriter ise elbette mülkün durumudur. Buna sadece yapı malzemeleri, kablolar, borular veya elektrik sistemleri gibi kullanılan malzemeler değil, aynı zamanda mülkün ve malzemelerin yaşı da dahildir. Buna ek olarak, açık hava tesisleri, garajlar, bahçeler ve garajlar gibi ekstralar değerleme üzerinde olumlu bir etkiye sahip olabilir ve olumlu bir değerlendirmeyi güçlendirebilir.

Mülklerin konumu

Bir yandan, mülkün konumu, ulaşım bağlantıları, alışveriş tesisleri ve aynı zamanda doktorlara veya hastanelere bağlantılar gibi yakın çevrenin altyapısını içerir. Öte yandan, özellikle büyük şehirlerde gözde konumların bir avantajı vardır. Mahallenin popülaritesi ne kadar yüksekse, oradaki mülkün değeri de o kadar yüksek olur.

Enerjik durum

Her şeyden önce, elbette, enerji sertifikası sunulmalıdır. Bu, enerji tüketiminin ne kadar yüksek olduğunu gösterir. Ne kadar yüksek, o kadar kötü. Buna ek olarak, dış duvarların ve çatının yalıtımının kalitesi ve yeniliği de söz konusudur. Bunlar enerji tüketimi üzerinde belirleyici bir etkiye sahiptir ve zayıf yalıtımla enerji maliyetleri büyük ölçüde artar.

Mülkün gelişmişlik düzeyi

Mülkün değeri için önemli olan bir diğer husus da gelişim derecesidir. Bu, mülkün su sistemi, telefon şebekesi ve aynı zamanda elektrik gibi önemli şebekelere bağlı olup olmadığının kontrol edilmesi gerektiği anlamına gelir. Tabii ki, mülkün tüm önemli ağlara bağlı olması bir avantajdır.

Mülk üzerindeki kirlenmiş alanlar

Mülk üzerindeki kirlenmiş alanlar elbette mülk için avantajlı değildir, çünkü bunların yeni sahibi tarafından devralınması gerekir. Bu tür kirlenmiş sahalar tapu siciline kaydedilir ve potansiyel alıcılar tarafından daha fazla maliyete katlanıldığı için değerleme üzerinde olumsuz bir etkiye sahiptir.

Mevcut piyasa durumu

Bir mülkün fiyatı her zaman arz ve talebe göre belirlenir, bu nedenle bu kriter de uzman için önemli bir rol oynar. Burada, benzer konumlardaki karşılaştırılabilir mülklerin satış verileri kullanılır ve incelenen mülkün verileriyle karşılaştırılır.