Konut satışı satış sözleşmesi: Neye dikkat edilmelidir? – İçerik, noter & belgeler

Düz satmak Alım sözleşmesi — Notarial alım sözleşmesi, her konut satışının hukuki döndü ve merkez noktası gibidir. Almanya’da bu olmadan hiçbir şey yapılamaz: § 311b BGB, konut alım sözleşmeleri için notarial belgeleme zorunluluğunu öngörür. Sözleşmede ne yazdığı, bir konutun sahibi olan satıcının hazırlaması gereken belgeler, notaryın gerçekten neyi kontrol ettiğini (ve neyi etmediğini), maliyetlerin ne kadar olacağını ve başarı veya pahalı anlaşmazlıkların karar verilmesinde etkili olan maddeler ne olacağını burada kısaca ve somut rakamlarla öğreneceksiniz.

Emlak konutunda alım sözleşmesinin neden bu kadar merkezi bir konumda olduğu

Bir konutun satılmasıyla ilgili olduğunda, alım sözleşmesi sadece bir formalite değil. Emlakta veya konut sahipliğinde sahipliğin etkili bir şekilde aktarılmasının tek temelidir. Bir sözlü anlaşmaya rağmen (ne kadar detaylı olursa olsun) hukuki olarak geçersizdir. Sadece notarial belgeleme, tarafların her ikisinin de etkili bir yükümlülük yaratır.

§ 311b BGB’ye göre hukuki bağlayıcılık

Herhangi bir noterî kontratın dışında yapılan bir anlaşmanın yürürlüğe konulması mümkün değildir. Satıcı olarak sözlü bir taahhüt yaparsa (“Yerleşim mutfağı kalacak”) ancak kontratta bu konuyla ilgili bir madde yoksa daha sonra bu konuda ısrar edemez — tersi de geçerlidir. Her şeyin özü noterî belgede yer almalıdır.

İki tarafın da korunması için tescil önleme

İmzalanma tarihi ve tapu kaydına geçişi arasında genellikle 4–8 hafta geçer. Bu süre zarfında tescil önleme alıcının satıcının daireyi ikinci kez satması veya yüklemesi durumunda korunmasını sağlar.

Gizli anlaşmazlıkların önlenmesi

Dikkatli şekilde ifade edilen bir kontrat yorum alanlarını ortadan kaldırır: Teslim ne zaman gerçekleşir? Bilinen eksiklikler nelerdir? Belgeleme ve teslim arasında meydana gelen hasarlar durumunda kim sorumludur? Bu sorulardan her biri anlaşmazlık durumunda beş basamaklı maliyetler yaratabilir.

Kontrat içeriği: Bu maddeler mutlaka dahil olmalıdır

Bir konutun satışı kontratı net bir yapıya sahiptir. Noter standart bir taslak sunar — ancak bunu imzalamadan önce her maddeyi anlamalısınız.

Her konut satışı kontratında yer alması gereken zorunlu bilgiler

• Satın alan ve satanın tam bilgileri (dahil doğum tarihi)
• İkonunun tam adı (tapu sayfası, ortaklık payı, özel mülkiyet)
• Alım fiyatı ve ödeme koşulları (noter hesabı veya doğrudan ödeme)
• İskonto koşulları (aşağıya bakınız)
• Teslim tarihi ve yük geçişi (kullanım, yükler, risk)
• İptal bildirimi
• İptal onayı
• Tamamlayıcı garantisi ve mal hatalarından sorumluluk
• Maliyet paylaşımı (noter, tapu, arazi kazanç vergisi)

Konut sahipliği özel içerikleri

Eğer bir konut sahibi oluyorsanız, otomatik olarak konut sahipleri topluluğu‘na dahil olursunuz. Bu, sözleşmede yansımalıdır:

• Paylaşma bildirimi
• Özel mülkiyetin açıklaması (konut, gerekirse bodrum, park yeri)
• Mevcut özel kullanım hakları (bahçe, teras, park yeri)
• Konut parasutu ve onarım fonundan geçiş
• Son WEG protokolleri hakkında bilgi alma
• Karar verildi ancak henüz uygulanmamış onarım çalışmalarının devralınması

Kiralanan konut özel durum

Kiralanmış bir konutta alıcı, mevcut kiralama sözleşmesine yasal olarak girer (“satın alma kira borcunu sona erdirmez”, 566. maddesi HUKUK). Sözleşme bu nedenle ek olarak şu hususların düzenlenmesi gerekmektedir:

• Tüm kiralama sözleşmelerinin (ekler dahil) teslimi
• Kira teminatının devri (hesap bilgisi ile birlikte)
• Geçiş ayındaki kira payı
• Açık kalan ek maliyet hesapları
• Kiracı tarafından kiralama sözleşmesinin feshedilmediğine dair onay

Ödeme vakti ve alım bedeli: Doğru şekilde nasıl işler

Pratikte en büyük tartışmaların konularından biri: Alıcı ne zaman ödeme yapmalıdır? Cevap: Noter “ödeme bildirimi” gönderdiğinde — ve bunun için birkaç ön koşulun yerine getirilmesi gerekir.

Bu ön koşulların yerine getirilmesi gerekir

• Tapu kaydında tapu hakkı kaydı yapılmalıdır
• Tüm III. Bölümdeki yükler silinmiş veya silinebilir durumdadır (satıcının finansman bankasından teminat serbesti belgeleri mevcuttur)
• Muhtemelen gerekli yönetici onayı (WEG’de sıkça talep edilir)
• Öncelik hakkına dair belediye negatif belgesi

Notary aracılık hesabı vs. Doğrudan ödeme

Çoğu durumda alıcı, satıcıya doğrudan ödeme yapar — daha hızlı, daha ucuz ve yaygın bir yöntemdir. Notary aracılık hesabı (noter tarafından güvence altına alınan tutar), sadece karmaşık durumlarda anlamlıdır, örneğin ara finansman veya yüklerin ödeme sonrası silinebileceği durumlarda. Ekstra olarak satın alma fiyatının yaklaşık 1‰’i kadar bir ücret gerektirir.

Kiralama sözleşmesi örneği ev & düz için

Bir alım sözleşmesi nasıl görünür? İçinde ne yazılır? Ücretsiz örnek ( immobilien-erfahrung.de , burada Gayrimenkul girişim, sermaye yatırımları ve daha fazlası ayrıntılı olarak ele alınmaktadır):

• Alım sözleşmesi örnek & şablon — harici

Satış için ek belgeler & dokümanlar

Eigentumswohnung satıncıları, noter randevusu öncesi tüm ilgili belgeleri tam olarak elinde bulundurmalıdır. Eksik belgeler satış sürecini haftalarca geciktirebilir — en kötü durumda alıcı geri dönebilir.

Paydaşlık Bildirimi: Emeklilik paylarının paylaşılması

Paydaşlık Beyanı, her bir konutun hukuki DNA’sıdır. Özel mülkiyet (konutunuz) ve ortak mülkiyetin ne olduğunu tanımlar. Özel kullanım hakkı için otopark yerleri, bahçeler veya bodrum odaları gibi alanlara özellikle dikkat edin — bir kayıt eksikse, alan herkese aittir.

Son üç yılın yıllık hesapları

Alıcılar, konut harcı ve özel katkıların nasıl geliştiğini görmek ister. Artan eğilimler veya sık sık özel katkılar, onarım yığınlarının bir işareti olabilir.

Konut harcı: aylık devam eden yük

Konut harcı, yönetim, idare ve onarım yedek fonu için konut sahipleri dernekine yapılan aylık önceden ödeme şeklindedir. Tipik miktar: 3–4,50 €/m² konut alanı. 80 m²’lik bir konutta bu yaklaşık olarak aylık 240–360 €’dır.

Onarım yedek fonu: konut sahipleri derneğinin onarım rezervi

Die Instandhaltungsrücklage sollte als Faustregel mindestens 7–15 €/m² Wohnfläche pro Jahr betragen. Eine ältere Anlage mit 0,50 €/m² Rücklage signalisiert: Hier kommen Sonderumlagen. Käufer prüfen das genau — Verkäufer sollten ehrlich antworten.

WEG toplantılarının kararları

Übergeben Sie sämtliche Versammlungsprotokolle der letzten 3–5 Jahre. Bereits gefasste, aber noch nicht umgesetzte Beschlüsse (z. B. Dachsanierung, Aufzugsmodernisierung) gehen auf den Käufer über und müssen offengelegt werden.

Topluluk Yönetimi Kuralları: WEG’in Oyun Kuralları

Hier stehen Detailregelungen: Stimmrecht, Kostenverteilung, Vermietungsbeschränkungen (zunehmend Verbote für Kurzzeitvermietung wie Airbnb), Tierhaltung, Umbaubeschränkungen.

Noterininin randevusuna götürmek için gereken diğer belgeler

• Geçerli tapu tapusundan çıkarılan bilgi (3 aydan eski olmamalı)
• Energieausweis (Pflicht seit 2014)
• Mevcut inşaat planları ve inşaat açıklaması
• Konut alan hesaplama
• İkramiye: tüm kiralama sözleşmeleri
• Brandschutznachweise (falls modernisiert)

Notary costs and purchase ancillary costs: Example calculation

The purchase ancillary costs when selling an apartment quickly add up to 10–15% of the purchase price. The notary himself is the smallest item — the land transfer tax has the biggest impact.

How the ancillary costs add up

• Notary costs: approximately 1.2–1.5% of the purchase price
• Land register costs: approximately 0.3–0.5% of the purchase price
• Land transfer tax: 3.5–6.5% (depending on the federal state)
• Real estate agent commission: since the reform, split between buyer and seller

Example calculation: Condominium apartment 500,000 €

Kıymet	Yüzde	Tutar	Tahsili
Notary (Certification + Execution)	~1,5%	7.500 €	Alıcı
Land Registry Entry	~0,5%	2.500 €	Alıcı
Land Transfer Tax NRW (6,5%)	6,5%	32.500 €	Alıcı
Real Estate Agent Commission (3,57% including VAT, split)	3,57%	17.850 €	Her biri 8.925 €
Toplam Alıcı	~11,4%	~51.425 €	—

Grunderwerbsteuer büyük ölçüde değişebilir: Bavarya ve Saksonya’da 3,5%, NRW, Mark Brandenburg ve Schleswig-Holstein’de 6,5% seviyesinde. 500.000 €’lık bir düze sahip olmak 15.000 €’lık fark anlamına gelir.

Konut satışı garantisi: “Görünene göre alın”

“Satış, herhangi bir garanti hariç olmak üzere gerçekleşir” ifadesi neredeyse her alım sözleşmesinde yer alır — ve satıcıyı mal hatalarından dolayı taleplere karşı korur. Ancak: Bu hariç tutma, dolusiyah olarak gizlenen hatalar için geçerli değildir.

Satıcıların açıklayması gerekenler

• Bilinen su buharı hasarı, küf, su hasarı
• Statik problemleri, duvar çatlakları
• Yönetim kurulunun planladığı onarım kararları
• Komşularla veya yönetim kuruluna anlaşmazlıklar
• Yüksek maliyetli geçmiş yükler veya asbest şüphesi
• Beklenen mahkeme davalanmaları

Bilinen bir eksikliği gizleyen kişi, garantinin geçerliliğine rağmen sorumluluk taşıyor — ve bu sorumluluk kişisel olarak, sıklıkla yıllar sonra da devam ediyor. Şüpheli durumlarda: yazılı olarak açıklamak.

İmtiyaz teklifinden anahtar teslimine kadar süreç

Süreci bilen kişi stresi önleyebilir ve kredi, taşınma veya ikinci yatırım gibi konuları gerçekçi şekilde planlayabilir.

Tipik zaman çizelgesi genel bakış

Schritt	Wer	Dauer
1. Notary tarafından hazırlanmış sözleşme taslağı	Notar	1–2 Wochen
2. İadeli süre (tüketiciler için yasal olarak 14 gün)	Alıcı + Satıcı	2 Wochen
3. Notary appointment / Certification	alle Parteien	1–2 Stunden
4. İptal kaydı girişimi	Grundbuchamt	2–4 Wochen
5. Pfandfreigaben einholen	Notar / Banken	2–6 Wochen
6. Ödeme bildetilavuzu	Notar	—
7. Fiyat ödemeleri	Alıcı	10–14 Tage
8. Teslimat + Anahtar Teslimi	Satıcı	nach Zahlungseingang
9. Tapu kaydındaki mal sahipliği değişikliği	Grundbuchamt	4–12 Wochen