Kira artışı – haklarınız, talepleriniz ve endekse bağlı kira

Birçok kiracı için bir kabus olan bu durum Almanya’da düzenli olarak yaşanmaktadır. Kira artışı. Ancak kira artışları belirli resmi ve maddi kurallar gerektirdiğinden, buna her zaman izin verilmez. Burada kendinizi nasıl koruyabileceğinizi ve hangi basit kurallara uymanız gerektiğini öğrenin.

Kira artış seçenekleri – ev sahibinin neleri yapmasına izin verilir, neleri yapmasına izin verilmez?

Kira artışları kanunla düzenlenmiştir. Daha açık olmak gerekirse, Alman Medeni Kanunu, BGB, bundan sorumludur. Kira artışları keyfi olamaz, ancak üç nedenden birinin olması gerekir. Bunlar arasında yerel karşılaştırmalı kira, kademeli kira veya endekse bağlı kira yer almaktadır.

Yerelde alışılagelmiş karşılaştırılabilir kira – temel olarak karşılaştırılabilir mülkler

Yerel karşılaştırmalı kira, bir bölgedeki karşılaştırılabilir mülkler için son dört yılda ortalama olarak ödenen kira miktarını ifade eder. Bu nedenle yerel karşılaştırmalı kira, kira artışı için bir neden olabilir. Ev sahibi daha sonra mektupta, örneğin kira endeksi, uzman görüşü, kira veri tabanı, en az üç karşılaştırılabilir daireyi artış nedeni olarak belirtir. İkinci durumda, karşılaştırılabilir daireler, konum, tip, büyüklük, durum ve metrekare başına fiyat dahil olmak üzere çok spesifik bir şekilde tanımlanmalıdır. Veri toplamak için kullanılan kiralık veri tabanları serbestçe erişilebilir olmalıdır. Kira bedelinin en az bir yıl boyunca sabit kalması şart koşulduğu için, yerel karşılaştırmalı kira bedeli ev sahibi tarafından her on beş ayda bir artırılabilir. On beş ay sonra başka bir kira artışı olursa, kiracının bunu kabul etmek için iki ayı vardır. Bunu yapmazsa, ev sahibi kiracıya karşı yasal işlem başlatabilir ve yasalsa kira artışını uygulayabilir.

Kademeli kira – planlanan kira artışı

Kademeli kira ev sahibi için güvenli bir seçenektir, ancak katı kurallara tabidir. Kademeli kirada, kira artışı önceden belirlenir ve genellikle kira sözleşmesinin bir parçasıdır. Bu kademeli kiranın geçerli olabilmesi için aşağıdaki kurallara uyulması gerekmektedir:

• Derecelendirilmiş kira yazılı olarak kaydedilmelidir
• Kira artışları her zaman en az bir yıl boyunca sabit olmalıdır
• Yerel karşılaştırmalı kiraya göre ayarlama veya modernizasyon nedeniyle ek artışlara izin verilmez (yan maliyetler hariç)
• Kira artışının zamanı ve nihai tutarı açıkça belirtilmelidir (yazılı versiyonda); yüzde ifadelerine izin verilmez.
• Kira sözleşmesinde en fazla dört yıllık bir fesih istisnası öngörülmüş olabilir
• Kira bedelinin yerel karşılaştırmalı kira bedelini yüzde 10 veya daha fazla aşması halinde, artış kabul edilemez ve kiracı tarafından reddedilebilir.

Bu hususlar yerine getirilirse, kademeli kira yasaldır ve kira sözleşmesinde belirtilebilir.

Endeks kirası – piyasaya bağlı

Endeks kira, Almanya’daki tüm özel hanelerin yaşam maliyetine ilişkin fiyat endeksine dayanmaktadır ve bu nedenle değişken bir kiradır. Ankete ilişkin rakamlar Federal İstatistik Dairesi tarafından yayınlanmaktadır. Mülklerini yerel karşılaştırmalı kiralara göre sunan ev sahipleri, aksi takdirde kiralarını artıramayacakları için bu fırsattan yararlanırlar. Yine bazı kurallara uyulması gerekmektedir. Kiracı kira artışından yazılı olarak haberdar edilmeli ve kira artışı bir yıl boyunca sabit kalmalıdır. Buna ek olarak, ev sahibi hesaplamalarını kiracıya şeffaf bir şekilde sunabilmelidir. Kiranın endekse bağlı kira yardımı ile artırılması durumunda, yasal bir engel olmadığı sürece modernizasyon için artış yapılmasına izin verilmez. Yerel karşılaştırmalı kiralara dayalı ilave kira artışlarına da izin verilmemektedir. Ev sahipleri için bu yöntem caziptir çünkü kiracının rızasına ihtiyaçları yoktur. Bir kiracı kira artışı için bir bildirim alır almaz, artırılan kira, bildirimin tesliminden sonraki aydan itibaren ödenmelidir. Formalitelere uyulduğu sürece kiracının yapabileceği fazla bir şey yoktur.

Kira artışının formaliteleri – neler var?

Daha önce açıklandığı gibi, kira artışı kesin formalitelere uymalıdır, aksi takdirde geçersiz olacaktır. Her şeyden önce, kiracı kira artışını yazılı olarak almalıdır. Mektupta, tüm işletme maliyetleri de dahil olmak üzere tam olarak hesaplanmış bir toplam kira gösterilmelidir. Ayrıca, mektupta kira artışı için kesin ve ayrıntılı bir neden belirtilmelidir. Bu, güncel bir kira endeksi olabileceği gibi, karşılaştırılabilir dairelerin bir listesi veya bir uzman görüşünün kopyası da olabilir. Kiracının böyle bir kira artışını belirli bir süre içinde kabul etmesi gerekir, aksi takdirde geçersizdir ve belirlenen tarihte uygulanamaz. Kiracı reddederse, ev sahibinin, artış yasal olduğu sürece, artışı mahkemede uygulamak için üç ayı vardır.

Sürdürülebilir iyileştirmeler için izin verilen modernizasyonlar

Alman Medeni Kanunu yine kiranın artırılması için gerekli olan bazı kuralları öngörmektedir. Yani, BGB’nin 559. maddesi, mülk üzerindeki çalışmanın mülkün değerini gerçekten artırması gerektiğini belirtmektedir. Kelimesi kelimesine şöyle diyor: “Ev sahibi, 555b maddesinin 1, 3, 4, 5 veya 6 numaralı fıkraları kapsamında modernizasyon önlemleri almışsa, yıllık kira bedelini konut için yapılan masrafların yüzde 11’i oranında artırabilir.” Bu, çok çeşitli şeyleri içerir. Örneğin, uzun vadede enerji veya su tasarrufu sağlayan modernizasyonun yanı sıra, kullanım değerini artıran veya genel olarak yaşam koşullarını iyileştiren yapısal önlemler de dahildir. Resmi olarak öngörülen modernizasyon çalışmaları da bu kategoriye girmekte olup, ev sahibinin inşaat çalışmalarının başlamasından üç ay önce kiracıyı bilgilendirmesi gerekmektedir, ancak artış ancak tamamlandıktan sonra gerçekleşebilir. Böyle bir durum varsa, modernizasyon gerekçesiyle kira artışına izin verilebilir ve kiracı tarafından kabul edilmelidir. Yaşam kalitesi arttığından, kiracılar için muhtemelen hala en hoş neden budur.

İşletme maliyetleri – avans ödemeleri mi yoksa sabit ücret mi?

İşletme maliyetlerinde bir artış da mümkündür. Bunlar artar artmaz, ev sahibi bu artışı kiracıya yansıtma hakkına sahiptir. Bunun için ön koşul, her iki taraf arasında işletme maliyetleri için sabit bir oran veya işletme maliyetleri için avans ödemelerine ilişkin yazılı bir anlaşmadır. Bu yazılı anlaşmaya rağmen maliyetler artarsa, ev sahibi kiracıyı artıştan haberdar etmelidir. Ancak, kanunen sadece işletme maliyeti sabit oranı söz konusu olduğunda artış için bir gerekçe gösterilmesi gerekmektedir. İşletme maliyetleri için avans ödemeleri söz konusu olduğunda, bir gerekçe beyanı zorunlu değildir. Düzeltme veya artış genellikle işletme maliyetleri beyanından kaynaklanır. Avans ödemesi yeterli değilse ve ek ödemeler yapılması gerekiyorsa, bunlar gerçekleşen yıllık maliyetlere göre ayarlanmalıdır.

Sınırlama limiti – kira freni

Elbette kiracıların da kira artışlarından korunması gerekiyor, bu nedenle ev sahipleri kiraları gelişigüzel artıramıyor. Bazı kurallar, kabul edilemez artışlara karşı koruma sağlamayı amaçlamaktadır. Bunlar arasında, bir kira sözleşmesinde kiranın üç yıl içinde yerel karşılaştırmalı kiraya kadar en fazla yüzde yirmi oranında artırılabileceği de yer almaktadır. Konut sıkıntısı çeken ülkelerde, üst sınırın en fazla yüzde on beşe indirilmesi mümkündür. Kiranız artırılırsa, tüm önemli resmi ve maddi kurallara uyulup uyulmadığını ve artışın gerçekten yasal olup olmadığını önceden kontrol edin.