Mayorka’da bir villa mı satın almak istiyorsunuz?

Son 10, 20 ve hatta 30 yıldaki değer artışına bakarsanız, bunun tek bir yolu olduğunu görürsünüz: yukarı. Adanın yüzölçümü 3.640 km²’dir ve hepsi bu kadar. Villanın 1. deniz hattında veya “sadece” deniz manzaralı olması fark etmez. İnşa edilen, yenilenen ve yeniden geliştirilen her şey burada, Akdeniz’le çevrili bir adada gerçekleşiyor. Buna göre fiyatlar, satın aldığınız Mallorca’nın konumuna bağlı olarak bazen yılda %6-8 oranında artmaktadır.

Villa Turu Mallorca: En pahalı mahalleler

Adaya 4 günlüğüne geri döndüm ve bugün sizi Mallorca’nın villalar ve konutlar açısından “en güzel” köşelerine götürmek istedim. Villa turumuza başkent Palma de Mallorca’da başlıyoruz. Buraya da uçakla gelirsiniz ve oradan Mallorca’nın en güzel köşelerine gider.

En popüler olanları elbette:

• Havuzlu Villa
• Deniz kenarında villa, ya da en azından
• Deniz manzaralı villa

Mayorka’da satın almak istiyorsunuz ve bir satın alma (ve yükseltme) danışmanı mı arıyorsunuz?

Beni arayın ya da bana yazın:

• İletişim

Neden Mayorka? Adanın güneÅŸi ve iklimi

Mayorka’ya gitmenin temel bir nedeni var: güzel ve sıcak hava. Özellikle, yoğun sezonda kışı geçirip yazın kiralamak, villa sahipleri için de popüler bir modeldir. İstatistiklere hızlıca bir göz atalım:

Ø Düşük sıcaklık / Ø Yüksek sıcaklık ° C:

• Kış (Ocak): 7 ° / 15 °
• Yaz (AÄŸustos): 31 ° / 21 °

Mayorka: Villanız için A-lokasyon

Balear adası Mallorca, tüm yıl boyunca kendinizi iyi hissettiren sıcaklıklar sunar. Yaz aylarında sıcaklık 35°’ye, kış aylarında ise 10° ila 15°’ye ulaşmaktadır (Ocak ayında Berlin -2° iken). Kıştan kaçmak isteyenler için, güneş isteyenler için, yaşamak için rüya gibi bir yer. Kuzeydoğuda ayrıca daha bakir olan Minorka adasını ve güneybatıda İbiza’yı bulacaksınız.

Ä°ÅŸte küçük bir alıcı tavsiyesi Ibiza: Neden Ibiza? Her zaman 2° daha fazla ve eÅŸsiz volkanik ada. Buna ek olarak, yıllık %8-10 deÄŸer artışı Daha fazlasını buradan okuyun: Ä°biza’da bir villa satın alın.

Hadi gidelim!

Palma de Mallorca: Adanın başkenti ve havaalanı

Palma de Mallorca adanın başkentidir ve “tarzı” küçük bir şehirle karşılaştırılabilir. Çok sayıda alışveriş caddesinin bulunduğu bir şehir merkezi var. Sanatsal açıdan daha fazla etkilenen küçük alanlar vardır ve golfçüler bu iklimde her zaman paralarının karşılığını alırlar.

Güneybatıya maruz kalma = öÄŸlen ve akÅŸam güneÅŸi

Mayorka’nın “başkenti” de adanın güneybatısında yer almaktadır. Neden? Burada güneye doğru en fazla güneşi alırsınız. Adanın batısında, akşam güneşinin ve deniz üzerinde gün batımının keyfini çıkarma avantajına da sahipsiniz.

Yani asıl soru şu:

Nerede rahat hissediyorsun?

Şehir Hayatı – Çok sayıda canlılığa sahip, şehre ve havaalanına hızlı erişim sağlayan merkezi bir konum arıyorsanız, Son Vida (banliyö) veya arabayla sadece birkaç dakika uzaklıktaki Costa d’en Blanes ve Bendinat gibi yerler sizin için idealdir!

Şehir hayatından uzakta, Mallorca’daki villanız için hemen birçok ipucu alacaksınız.

Palma de Mallorca:

• Küçük büyük bir ÅŸehir
• AlışveriÅŸten kültüre kadar çok kentsel
• Çok merkezi, birçok destinasyona sahip havaalanı
• Akdeniz iklimi

Villa Turuna başlamadan önce iyi bir kafe ile başlıyoruz.

Eski Åžehir ve Santa Catalina: Geziden önce kafe molası

Santa Catalina bölgesi – Villalarla tanınmıyor, ancak Palma de Mallorca’daki en sevdiğim bölge, şehir merkezinden / eski şehirden hemen sonra. Buradan doğrudan Palma de Mallorca’nın villa bölgesi olan Son Vida’ya giden iyi bir kafeye gidiyoruz.

Son Vida: Palma banliyösü (ÅŸehir ve lüks)

Daha önce de duyurulduğu gibi Son Vida, Palma de Mallorca’nın villa bölgesidir. Son Vida, Balear Adası’ndaki en iyi bölgelerden biridir. Burada Mayorka’daki en fazla sayıda villadan bazılarını bulacaksınız. Golf kulübü, Palma de Mallorca’nın eski kenti gibi kapının önündedir ve havaalanı, şehrin içinden geçerek arabayla sadece 20 dakika uzaklıktadır.

Son Vida’dan sonra iki seçenek var:

1. Batıya doÄŸru sürüÅŸ – Port Andratx’a doÄŸru
2. Güneybatıya doÄŸru sürüÅŸ – Cala Vinyes ve Sol de Mallorca’ya

Port Andratx’a devam ediyoruz, burası arayışınızda tanımanız gereken bir yer.

Port Andratx: Kendi sınıfı

Port Andratx’a giderken Cala Fornells ve Camp de Mar’ı da geçeceksiniz:

1. Cala Fornells
2. Camp de Mar
3. Port Andratx (Varış)

Cala Fornells: Sahilde villa bölgesi

Port Andratx’a doğru, golf kulübünden hemen önce Cala Fornells’in küçük villa bölgesi yer almaktadır. Aslında, “küçük ama güzel” sözü onu en iyi şekilde özetliyor. Küçük bir topluluk, çok sayıda arazi ve her tarafta Akdeniz.

Camp de Mar: Golf kulübü kapınızın önünde

Sadece birkaç kilometre ötede, Camp de Mar. Camp de Mar, golf kulübünün kapılarının önünde olmasını isteyenler için de uygundur. Tabii ki, gerçek golf hayranları için golf sahalarında ve sahalar üzerinde de tesisler bulunmaktadır.

Port Andratx: Liman Kenti ve Villalar Bölgesi

Andratx Limanı mutlaka görülmeli! Burada, Port Andratx’ta pek çok şey bir araya geliyor. Çoğunlukla sakin dalgalara sahip güzel ve büyük bir koy (akşamlar için ipucu: sadece dalgaların sesinin tadını çıkarın). Limandaki toplulukta, spadan alışveriş caddesine kadar her şeyde çok fazla yaşam var. Aynı zamanda doğa da evin önünde.

Tekne sahipleri için de Palma de Mallorca’nın büyük limanına ilginç bir alternatiftir.

Port Andratx’ta villa yoğunluğu özellikle yüksektir. Buna göre, burada kendinize nispeten hızlı bir şekilde güzel bir villa da bulabilirsiniz. Daha önce tanıdığınız küçük şehirlerde dalgalanma doğal olarak biraz daha düşüktür. Liman kasabası son derece popülerdir ve kordonun ve körfezin sağlı sollu iki tarafının harika aydınlatmasıyla geceleri de bir rüyadır. Havuzlu, güzel manzaralı bir villa, bazıları Port Andratx’ı seçiyor.

Port Andratx:

• Palma de Mallorca’dan uzakta
• Lüks topluluk
• Gün batımı = Güneybatı (akÅŸam güneÅŸi)

Kısa bir mola, lezzetli bir yemek ya da hatta 2. günde Palma de Mallorca’nın güney batısına, Port Andratx’ın güneyine devam edebiliriz.

Güneybatı: plaj, golf ve huzur

Bendinat ve Costa d’en Blanes (mutlaka ziyaret etmelisiniz) üzerinden adanın güneybatı kısmına ulaşırsınız. Burada farklı, küçük villa bölgeleri bulacaksınız. Bazıları kayalıklarla, bazıları kumsallarla. Tüm alanları görmek iyidir, böylece genel bir bakış elde edebilir ve tercihlerinize göre karar verebilirsiniz.

1. Bendinat
2. Costa d’en Blanes
3. Palma Nova
4. Santa Ponsa
5. Cala Vinyes
6. Sol de Mallorca
7. Costa de la Calma

Bendinat: Åžehre yakın, güneÅŸli ve XL plajı

Santa Ponsa, Cala Vinyes ve Sol de Mallorca’ya giderken neredeyse otomatik olarak Bendinat sahil köyünden geçeceksiniz.

Bendinat:

• Kıyı köyü
• Sahile yakın (yürüme mesafesinde)
• Palma de Mallorca’a yakın

Costa d’en Blanes: Sahillerin arkasında

Hemen ardından bir başka küçük villa bölgesi olan Costa d’en Blanes gelmektedir. Herkes sahile yakın olmak istemez, çünkü özellikle sezonda burada çok ama çok fazla insan vardır. Güzel plajlara yakın, ancak biraz yüksekte Costa d’en Blanes yer almaktadır.

Costa d’en Blanes:

• Plaj yollarından / alanlarından uzakta
• Palma de Mallorca’a yakın

Palma Nova: Şehre yakın ama yine de tenha

Santa Ponsa’dan önceki son durak Palma Nova’dır. Yine Bendinat’a kıyasla biraz daha büyük bir yer. Bazıları arasında da popülerdir ve bir villa turunda kesinlikle görülmeye değerdir.

Palma Nova:

• Doğrudan alışveriş olanakları
• Sahile yakın (yürüme mesafesinde)
• Palma de Mallorca’dan uzakta

Şimdi her biri kendine özgü değerlere sahip daha küçük topluluklara geçiyoruz. Genellikle küçük şeylerdir: Kayalıklar, kum, manzara, köy sokağı, belki de bir “ilk tatil” anısı. Satın alma kararları birçok nedenden dolayı verilir.

Santa Ponsa: Koşuşturmadan uzakta

Santa Ponsa bir villa turunun olmazsa olmazıdır. Bölge güneybatı sahili boyunca uzanır ve iyi bir günde buradan İbiza’ya kadar tüm yolu görebilirsiniz. Belediyenin güneyinde, Santa Ponsa’dan hemen sonra geldiğimiz bir villa bölgesi olan Port Adriano’yu da bulacaksınız.

Mallorca, sadece dışarıdan güzel değil, aynı zamanda Mallorca’yı “yaşadığınız” mülklerin içinde.

Adriano Limanı (El Toro): Santa Ponsa’da ekstra bahşiş

Santa Ponsa’da Adriano Limanı (El Toro) da ilgi çekicidir. Bu nedenle, bir kez daha ayrı ayrı belirtilmiş ve harita ile gösterilmiştir, hangi konumda güzel bir villa bulmak ve gerekirse satın almak için bakmanız gerekir.

Cala Vinyes: Daha fazla plaj ve Akdeniz

Cala Vinyes güzel bir plajdır ve adanın ucundan kısa bir atlayıştan sonra oradasınız. Parti başkenti Magaluf yakınlarda olsa da Cala Vinyes’te çok güzel, küçük villa toplulukları bulunmaktadır.

Sol de Mallorca: Mayorka’nın GüneÅŸi

Palma de Mallorca’nın altındaki güneybatı için sondan bir önceki tavsiyem Sol de Mallorca. Sol = güneş, bu kesinlikle birçok şeyi açıklıyor. Mallorca’da daha güneye inmek mümkün değil!

Costa de la Calma: Andratx Limanı / Güneybatı Adası GeçiÅŸi

Biraz daha kuzeyde, zaten Port Andratx yönünde, Costa de la Calma’yı bulacaksınız. Adı her şeyi anlatıyor, burada kayalıklarla dolu muhteşem, engebeli bir sahil şeridi bulacaksınız (aynı zamanda yüzme fırsatları). Costa de la Calma, Mallorca’nın bu bölümündeki turumuzun son durağı.

Villa turuna doğrudan Port Antratx’tan Costa de la Calma üzerinden güneybatıya doğru da devam edebilirsiniz. Bu şekilde bir gün içinde tüm önemli bölgeleri görmüş olacaksınız.

Adanın iç kesimleri ve kuzeyi

Elbette sadece Palma’dan adanın güneybatısına doğru villalar bulamazsınız. İç kesimlerde ve kuzeyde alternatif olarak bakabileceğiniz küçük villa bölgeleri de vardır.

1. Santa Eugenia
2. Pollença

Santa Eugenia: Adanın merkezinin incisi

Çok küçük ama kendine has flora ve faunasıyla Mallorca’nın iç kesimlerine gitmek isteyenler için heyecan verici. Santa Eugenia ayrıca villa turunda son bir sıçrama için mükemmel bir konuma sahiptir: Pollença.

Pollença: Kır evi ve finca

Finca mı yoksa kır evi mi? Mayorka’nın iç kesimlerinde en iyi şansa sahipsiniz.

Bu, Mallorca’nın en önemli noktalarını içeren Villa Turumuzdu. Anlatıldığı gibi, gerçekten çok güzel köşeler var. Ancak bu mahalleler zaten Mallorca’da müşterilerimizin çoğu için ilginç ve heyecan verici olan bölgelerin büyük bir bölümünü oluşturuyor!

Biraz daha ileride, Mallorca’nın kuzeyi ve doğası:

Ä°pucu! Golfçüler için Mayorka’da gayrimenkul

Mayorka aynı zamanda golfçüler için de bir cennettir. Mayorka’daki en güzel golf sahalarını buradan tanıyabilirsiniz.

• Mayorka’deki Golf Sahaları

Ayrıca doğrudan golf sahalarının üzerinde veya hatta tek tek golf sahalarında mülk satın alabilirsiniz. Çok konforlu apartman dairelerinden villalara kadar. İhtiyacınız olan tek şey Mallorca’da iyi bir emlakçı.

• Mayorka’da bir villa satın alın

Akdeniz’de bir villa satın alın

Akdeniz’in daha fazla İspanyol sıcak noktasını buradan tanıyabilirsiniz.

Ä°biza: Ada turu ve villa bölgesi

Ä°biza’da Villa – Ä°biza’da bir villa mı satın almak istiyorsunuz? Havuzlu villa, plaja ve / veya havaalanına yakın, körfezin yakınında sessiz veya tüm alışveriÅŸ noktalarının bulunduÄŸu ÅŸehre yakın. Burada adanın doÄŸru ve önemli kısımlarını tanıyacaksınız. Ayrıca baÅŸlangıçta müÅŸterilerimden sıkça gelen birkaç soru var. Deneyimlerime göre hangi konum satın almaya deÄŸer? MüÅŸterilere adanın hangi bölgelerini öneririm? Böylece Ä°biza ‘nın A, B ve C konumlarına ayrılmış hızlı bir genel görünümüne sahipsiniz. Belki de Almanya’da nüfusu 50.000’in üzerinde olan ÅŸehirleri 3 kategoride deÄŸerlendirdiÄŸimiz Lukinski emlak derecelendirmemizi zaten biliyorsunuzdur: Ä°yi A lokasyonlarından daha ucuz C lokasyonlarına. Eivissa’dan ve Es Cubells’teki kapılı topluluktan Cala Vadella’ya, Sant Antoni’ye.

• İbiza’da bir villa satın alın

Marbella: Birçok golfçü için “Avrupa’nın Miami’si”

Marbella’da Villa – Özellikle golf severler için Marbella, Avrupa’nın gözde merkezlerinden biridir. Birçok kişi Marbella’yı “Avrupa’nın Miami’si” olarak adlandırır. Tüm yıl boyunca hoş ve ılık bir iklim ve neredeyse her mevsim güneşli. Marbella, Mallorca ve İbiza ile birlikte Akdeniz’in sıcak noktalarından biri olarak kabul edilmektedir. Marbella’da bir villa mı satın almak istiyorsunuz? Sizi Avrupa’nın en güney bölgelerinden birine, güneşin ve Akdeniz’deki iyi yaşamın şımarttığı bir yere götüreceğim.

• Marbella’da bir villa satın alın

Bir apartman binası satmak [yıl]: Nasıl çalışır

Kısa tanım: Kiralık bir ev veya apartman, bir mal sahibine ait kiralık bir mülktür (apartman, iki aileli ev, ayrıca tek aileli bir ev) – yani bir ev sahipleri derneği değildir. Bu, potansiyel alıcıların genellikle daha kapsamlı bir projeye yatırım yaptıkları anlamına gelir. Bu nedenle, “Bir apartmanı satmak” konusunda sizin için bu küçük, ekstra kılavuzu yazdım.

Herkesin gayrimenkul ve apartman satışı konusunda deneyimi yoktur, bazıları da ilk gayrimenkul satışıyla karşı karşıyadır, genellikle çok uzakta olan veya baÅŸka nedenlerle satılacak olan böyle bir mülkün yönetiminden bunalan mirasçılar. Berlin, Hamburg, Münih, Köln, Düsseldorf, Frankfurt ve Almanya’nın her yerinde, ilk satıştan önce, elbette (önemli) deÄŸerlemeden baÅŸlayarak bilinmesi gereken çok ÅŸey var! Temel bilgileri buradan öÄŸrenin.

Ev sahiplerine satış yapmazlar. Kiralık evlere yatırım yapan yatırımcılar ve sermaye sahipleri temel rakamları hesaplar ve karşılaştırır. Satışa ne kadar iyi hazırlanırsanız, o kadar fazla kâr elde edebilirsiniz.

Apartmanlar için 3 merkezi faktör geçerlidir:

• Mülkünüzün konumu: konum ve geliÅŸim
• Apartmanın durumu: onarım ve yenileme
• Kiracılar, kira sözleÅŸmeleri ve boÅŸ pozisyonlar

Mülkünüzün konumu: konum ve geliÅŸim

Satıcıların pek çok sorusu vardır, ancak çoğu kişi için en önemlilerinden biri “kiralık evimin değeri ne kadar”? Nihayetinde emlak piyasası, diğer tüm piyasalar gibi arz ve taleple ilgilidir. Bu nedenle, değerleme bir yandan mülkün kendisini (satış nesnesi) ve diğer yandan talep tarafını (potansiyel alıcılar) içerir.

Konum kontrolü: Şehir, ilçe, sokak, ev numarası

Konum (şehir, bölge ve sokak) – en önemli husus, ister çok aileli bir ev, ister tek aileli bir ev veya iki aileli bir ev şeklinde bir apartman binası olsun, mülkünüzün konumu, mülk fiyatı ve dolayısıyla evinizin genel değerlemesi üzerinde en büyük etkiye sahiptir.

Arazi fiyatları

Bu ne anlama geliyor? Basit bir örnek: Kötü bir C lokasyonundaki (örneÄŸin NRW’deki Duisburg) bir apartman binası, alıcılar için iyi bir B lokasyonundaki mülkten (NRW’deki Essen) daha az ilgi çekicidir. Buna baÄŸlı olarak, C lokasyonlarında emlak fiyatları daha düÅŸüktür. B-lokasyonlarında talep ve emlak fiyatları çok daha yüksektir. Mülkün konumu hakkında daha fazla bilgiyi buradan edinebilirsiniz.

Münih ve Duisburg hesaplama örneğinde bu konuya birazdan daha fazla değineceğiz.

Satış süresi

A-lokasyonlarındaki (Hamburg gibi) apartmanlar, gerçekçi bir deÄŸerleme ve iyi bir aÄŸ saÄŸlandığında hızlı bir ÅŸekilde satılmaktadır. Özellikle Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Münih, Stuttgart ve üniversitelerin, kolejlerin ve genel geliÅŸimin iyi olduÄŸu diÄŸer ÅŸehirlerde. EÄŸer “fiyat” uygunsa B lokasyonlarında da durum aynıdır. C-lokasyonlarındaki apartmanlar için satış süreci biraz daha uzun sürebilir.

Gerçekçi bir satış fiyatıyla:

• Hamburg gibi A lokasyon – hızla satıldı
• Essen gibi B lokasyonu – Nispeten hızlı satıldı
• Duisburg gibi C lokasyonu – Nispeten uzun (fiyatın üzerinde satış)

Hızlı ideal olarak, geçerli bir alıcı ile 2-3 hafta içinde noterde olacağınız anlamına gelir.

İpucu: Potansiyel alıcılardan finansman onayı

İşte size bir ipucu: Potansiyel alıcılara çok fazla “zaman” ayırmadan önce, bankalarından bir finansman onayı göstermelerini isteyin. Bu durumda, X nesnesi için X tutarındaki finansman banka tarafından önceden onaylanmıştır.

Bölge ve geliÅŸim

Makro duruma baktıktan sonra mezo duruma, yani belirli bir bölgeye bakıyoruz. Elbette sadece şehrin durumu/gelişimi (nüfus gelişimi, demografi, ekonomi, …) rol oynamaz, aynı zamanda ilçenin gelişimi de değerlemede dikkate alınır.

Son adım, mülkünüzün belirli bir sokağı ve ev numarası olan mikro konumdur.

Bu nedenle, kiralık mülkünüzün değerlemesini üçüncü bir kişinin uzmanlığıyla yapmak istiyorsanız, adresi ifşa etmeniz gerekecektir – bu nedenle referansları olan güvenilir ortaklar arayın.

Değerleme sadece adres (konum) + inceleme (durum) ile mümkündür

Sadece işlek bir ana yol üzerindeki bir apartman ile sadece 200 metre ileride, kentsel yeşil alan üzerindeki apartman arasındaki farkı düşünün.

Aynı cadde, farklı kalite ve arazi fiyatları

İşte küçük, ilginç bir karşılaştırma:

Münih / Leipzig / Duisburg’da satış fiyatı – karşılaÅŸtırma!

Konumun apartmanın değeri üzerindeki etkisi de buna bağlı olarak büyüktür. Örnek olarak, benzer inşaat yılı ve koşullarında 400 metrekare yaşam alanına sahip bir apartmanı karşılaştıralım. 400 m² Duisburg (NRW) gibi C lokasyonlarında, Leipzig (Saksonya) B lokasyonlarında ve Münih (Bavyera) A lokasyonlarında.

Münih:

• Bölge: Lehel
• Teklif fiyatı: 6,671,000 Euro
• Leipzig farkı: + 4,8 m / + 259 %.
• Fark Duisburg: + 6 m / + 871 %.

Leipzig

• Bölge: Lindenau
• Teklif fiyatı: 1,860,000 Euro
• Fark Münih: – 4,8 m
• Duisburg Farkı: -1,2 Mio.

Duisburg

• Bölge: Hochemmerich
• Teklif fiyatı: 687,000 Euro
• Fark Münih: – 6 m
• Leipzig Farkı: – 1,2 m

Bu nedenle Münih’teki (A-konumu) bir apartman ile Duisburg’daki (C-konumu) bir apartman arasındaki fark + 871 %’dir.

Konumun ardından apartmanlarına yakından bakılıyor.

Apartmanın durumu: onarım ve yenileme

Bir mülk ne kadar çok iş görürse, yatırımcılar o kadar az harcama yapmak ister. Ne kadar az iş, o kadar fazla yatırımcı ödemeye hazırdır – basit ve mantıklı bir kural.

Buna göre, ikinci önemli deÄŸer faktörü apartmanınızın durumudur. Her ÅŸeyin bakımı yapıldı mı ya da eski apartmanda belki de birikmiÅŸ bir tadilat var mı? Onarım önlemlerinin ne kadar kapsamlı olduÄŸuna baÄŸlı olarak, bunun teklif fiyatına dahil edilmesi gerekir.

Mevcut eski mülkler – Ä°ster 1920, ister 1930 veya 1960 yılında inÅŸa edilmiÅŸ olsun, eski mülklerin yeni binalara kıyasla kendilerine özgü kusurları ve dezavantajları vardır. Bina dokusu, duvarcılık, ısı ve ses yalıtımı ve mal sahibi olarak hangi onarım ve kusurları beklemeniz gerektiÄŸi hakkında her ÅŸey.

Bir mülk ne kadar eskiyse, kusurların listesi de o kadar büyük olur. Aslında alıcılar için yazdığım bu rehberde, on yıllara göre listelenmiş tipik mülkleri bulacaksınız.

• Üretim yılı ve kusurlar

Bir apartmana deÄŸer biçmek: yöntemleri tanımak

Mülkünüzün piyasa değeri, değerlemesi ve satın alma fiyatı – Kiralık mülkünüzü satmak istiyorsanız, önemli olan tek bir şey vardır: İyi belirlenmiş, piyasa odaklı, gerçekçi bir satın alma fiyatı.

Konum, piyasa değeri, karşılaştırılabilir mülkler, bina dokusu ve benzeri konuların karmaşıklığı hakkında size ilk izlenimi vermek ve satış sırasında hatalardan kaçınmanıza yardımcı olmak için, apartman binalarını değerleme konusundaki bu kılavuzu sizin için yazdık. Değer faktörleri, konum, ekipman, piyasa değeri, gerçekçi fiyat: Mülkünüze bu şekilde değer biçebilirsiniz.

• Apartman dairesini değerlendirin

Leipzig’den 1A karşılaştırması, yenileme harcamaları (alıcı tarafı için) veya bakımlı mevcut mülk, fark çok büyük.

Kiracılar, kira sözleÅŸmeleri ve boÅŸ pozisyonlar

Faktör 1) konum, faktör 2) içerik, değerlemedeki üçüncü büyük ağırlık ise apartman binalarının satışı söz konusu olduğunda kiracılar ve kira sözleşmeleridir. Kiracı listesi ve kiracı geçmişi burada merkezi bir rol oynamaktadır. Evde hangi kiracılar var? Hangi koşullar kararlaştırıldı ve kiracılar ödeme yükümlülüklerini nasıl yerine getiriyor?

Her ev tamamen kiralanmış değildir, bazılarında boş yerler de vardır. Burada mülkün konumunun da etkisi vardır; bir C konumunda boşluk oranı doğal olarak iyi bir B konumundan veya yaşam alanının her zaman yetersiz olduğu mutlak birinci sınıf bir konum olan A konumundan daha yüksektir.

Kiracılarla ilgili olarak ve aynı zamanda mülkün durumuyla ilgili olarak, somut değerleme için bazen belgelere ve kayıtlara ihtiyaç duyulmaktadır. Çok deneyimli emlakçılar, yatırımcılar ve geliştiriciler, sadece evi incelemeye ihtiyaç duyarlar.

Birazdan, satış için 18 adım bölümünde bu konuda daha fazla bilgi edineceksiniz.

Son olarak, ilk kez satış yapacaklar için önemli bir soru:

Emlakçı ile mi yoksa emlakçı olmadan mı satış?

İlk kez satış yapacaklar için iyi ve deneyimli bir emlakçı şarttır.

Aslında, bir komisyoncu elinizden çok, gerçekten çok fazla iş alır.

Kiralık evinizle ilgili değil, basit bir kat mülkiyeti için satın alan alıcıları bulmak için bir emlak portalına koymak, buna karşılık gelen yüksek sayıda alıcı.

Kiralık evlerin kişisel ağlar, deneyimli emlakçılar, iyi bir itibara sahip olanlar ve yatırımcılardan oluşan iyi alıcı ağları arasında aracılık edilmesi daha olasıdır.

Aslında, özellikle büyük mülkler, apartmanlar ve hatta satılacak çok sayıda konut birimi olan yeni binalar söz konusu olduğunda, mülklerin büyük bir kısmı emlakçılar ile aracılık edilmektedir.

Mülkünüzü satarken hata yaparsanız, bunun bedelini ağır ödersiniz. Profesyonelce sunulan mülkler en iyi ÅŸekilde satılır. Bu yüzden emlakçılar en yüksek satış fiyatlarına ulaşıyor. Ortalama olarak, tüm mülklerin %72’si emlakçılar aracılığıyla satılmaktadır (kaynak: Federal Ä°statistik Dairesi). Ä°ÅŸte büyük ÅŸehirlere bir bakış:

1. Aracı ile Berlin: %78,6
2. Broker ile Düsseldorf: %76,0
3. Komisyoncu ile Hamburg: %65,1
4. Broker ile Köln: %63,0
5. Aracı ile Stuttgart: %56,8
6. Broker ile Münih: %55,2
7. Broker ile Frankfurt: %53,3

Bununla birlikte, satıştaki adımları bilmek önemlidir, çünkü bu, satışınız için iyi ve deneyimli emlakçılar bulmanıza yardımcı olacaktır. Bu bilgiyle, örneğin gelecekte emlak piyasasına daha sık katılmayı düşünüyorsanız, kendi ağınızı da giderek daha fazla oluşturabilirsiniz.

Adım adım: Satış kontrol listesi

Artık kiralık evlerin (ve apartmanların) değeri veya değerlemesi hakkında çok şey öğrendiğinize göre, şimdi sıra bir evin gerçek satışında. Müstakil bir ev, yarı müstakil bir ev veya bir apartman binası olup olmadığına bakılmaksızın, tüm kiralık ev türleri nihayetinde aynı şekilde satılır ve bu da 18 adımdan oluşur – özel bir alıcı tanıdığınız yoksa ve böylece sergi, ilgili taraflarla iletişim ve görüntüleme gibi bireysel adımları atlayabilirsiniz.

Apartmanda 18 adımda bu şekilde satış yapıyorlar:

Hazırlık: Kiralamayı hazırlayın ve değerlendirin

Mülk hazırlama ve satış

• Finansal planlama ve satış zamanlaması
• Emlakçı kiralayın
• Kayıtlar ve belgeler
• Mülk deÄŸerini artırın
• Teklif fiyatını belirleyin
• İfşa oluşturun

Satış aşaması: Potansiyel alıcılar ve pazarlık

Mülkü pazarlayın ve alıcı bulun

• Pazar mülkü
• Potansiyel alıcılarla iletişim
• Potansiyel alıcıları filtreleme ve seçme
• Kredi kontrolü
• Görüntüleme tarihleri
• Satış görüÅŸmesi ve satın alma fiyatı pazarlığı

Satış işlemleri: Bir apartmanın teslim edilmesi

Devir teslimine kadar satın alma sözleşmesi

• Noter ile satın alma sözleÅŸmesi düzenleyin
• Noter randevusu
• Tapu kaydı giriÅŸi ve ödeme iÅŸlemleri
• Mülkün teslim edilmesi
• Noter ücretleri ve komisyoncu komisyonu
• Vergi ödeyin

Satışta iyi şanslar!

Sorularınız mı var, bizden satın alma opsiyonlu bir değerleme mi istiyorsunuz? Memnuniyetle, burada iletişim bilgilerimi bulacaksınız.

Societas Europaea (SE) – KuruluÅŸ ÅŸekilleri, yasal dayanaklar & Co

Societas Europaea – SE olarak kısaltılır – Almanca konuşulan dünyada European Company, European Stock Corporation veya rasgele: Europa AG adları altında da bulunabilir ve yasal anlamda bir şirketi ve dolayısıyla kendi tüzel kişiliğine sahip bir tüzel kişiliği tanımlar. Almanca adından da anlaşılacağı üzere, bu kurumsal yasal formun bölümü hisselere bölünmüştür. Societas Europaea’nın uluslar ötesi bir yasal form olarak yasal tanıtımı 2004 yılında Avrupa Şirketinin Tanıtımı Yasası – kısaltması: SEEG – çerçevesinde gerçekleşmiştir.

Societas Europaea’nın ortaya çıkışının arka planında, bir yandan farklı AB üye ülkelerinden şirketlerin birleştirilmesi veya bir holding şirketi kurulması olasılığı yatmaktadır. Öte yandan SE’nin amacı, AB’deki farklı menşe ülkelerden ekonomik olarak aktif şirketler ve tüzel kişiler arasında hisselere abone olmak suretiyle ortak iştirakler kurmaktı.

Almanya’daki diğer tipik şirketler:

• Halka açık limited ÅŸirket (AG)
• Hisselerle sınırlı ortaklık (KGaA)
• Girişimci şirket / UG (sınırlı sorumlu)
• Sınırlı sorumlu şirket (GmbH)

Bir SE’nin birincil oluÅŸumu – birleÅŸme, dönüÅŸüm, holding, iÅŸtirak

Bir Avrupa Şirketi “öylece” yoktan var edilmez. Oluşum süreci – daha önce de belirtildiği gibi – belirli özelliklere bağlıdır… dahası, Societas Europaea sadece belirli durumlardan doğabilir. Societas Europaea Tüzüğü’nde – kısaca SE Tüzüğü – belirtilen oluşum şekillerinin sayısal maddesine göre, bir Societas Europaea’nın oluşumu temel olarak dört farklı şekilde gerçekleşebilir: birleşme, tür değiştirme, bir holding şirketinin kurulması veya bir yan kuruluşun kurulması.

• Kabul için birleÅŸme/yeni kuruluÅŸ
• DönüÅŸüm temeli
• Avrupa Holding (Holding-SE)
• Avrupa Bağlı Ortaklığı (Subsidiary-SE)

İkincil olarak, bir ana SE aracılığıyla bir Avrupa iştiraki kurmak mümkündür. Ancak SE Yönetmeliği, gerçek kişiler tarafından kurulmasını veya ulusal hukuk kapsamındaki mevcut şirketlerden bölünmesini öngörmemektedir.

Varyant 1 – Devralma veya yeni oluÅŸum için birleÅŸme: 2+ anonim ÅŸirket

Klasik olarak, mevcut birkaç şirketi birleştirerek – yani bir araya getirerek – bir Avrupa Şirketi kurabilirsiniz. Kuruluş için, sınır ötesi Avrupa unsuru olarak adlandırılan en az iki ulusal halka açık limited şirket gereklidir. Özetle: şirketler ya Avrupa Birliği’nin farklı üye ülkelerinden gelmeli ya da kayıtlı ofisleri aynı ülkedeyse, en az iki yıldır diğer AB ülkelerinde yan kuruluşlara sahip olmalıdır. İkincisi, çok ülkeli ilişki olarak da adlandırılır.

Birleşme oluşumu özümseme amacıyla gerçekleştirilebileceği gibi yeni oluşum amacıyla da gerçekleştirilebilir. İlk durumda, devralan şirket bir SE’nin yasal şeklini alırken, devralan şirket birleşme yürürlüğe girdiğinde SE’ye dahil olur. Yeni bir oluşum, birleşen her iki şirketin de birleşme yürürlüğe girer girmez varlığının sona erdiği anlamına gelir. Yeni tüzel kişilik daha sonra üçüncü bir AB ülkesinde de kurulabilir, çünkü çok ulusluluk şartı zaten iki kurucu şirketin kayıtlı ofisleri tarafından karşılanmaktadır. Bu durumda, bir üçüncü ülke birleşmesinden de söz edilebilir.

Ä°ki halka açık limited ÅŸirketin tek bir Societas Europaea olarak birleÅŸmesi tam olarak nasıl gerçekleÅŸiyor?

Birleşme durumunda, yasal olarak bağımsız iki şirket bir araya gelir ve böylece hem ekonomik hem de yasal anlamda tek bir varlık oluşturur. Bunun için en az bir şirketin yasal bağımsızlığından vazgeçmesi gerekir, bu nedenle birleşme tipik bir şirket devralma biçimidir. Şirketin devralınması için satın alma bedeli, devralan şirketin hisseleriyle zarif bir şekilde ödenebilir.

Şirketler arasındaki birleşme yasal olarak 90/434/EEC sayılı Birleşme Direktifi ve 2005/56/EC sayılı Avrupa Birleşme Direktifine tabidir. Almanya’da, Alman Dönüşüm Yasası (Umwandlungsgesetz, UmwG) da uygulanırken, antitröst yasası, “birleşme” teriminin yalnızca birleşmeler için kullanıldığı Rekabetin Kısıtlanmasına Karşı Kanun (Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkung, GWB) ile desteklenmektedir.

Varyant 2 – DönüÅŸüm düzeni: Halka açık limited ÅŸirket + yabancı iÅŸtirak

Nihayetinde, ulusal düzeyde mevcut bir halka açık limited şirket, en az iki yıl boyunca başka bir AB ülkesinde bir yan kuruluş veya şube bulundurmuş olması koşuluyla, ulusötesi bir halka açık limited şirkete – yani bir AG’nin bir SE’ye – dönüştürülebilir. Bir Societas Europaea’ya dönüşüm, Alman Dönüşüm Yasası (UmwG) kapsamındaki yasal biçim değişikliği ile karşılaştırılabilir niteliktedir.

Ancak Societas Europaea Tüzüğü – kısaca SE Tüzüğü – hukuki yapının değiştirilmesinin aksine bir dönüşüm planının hazırlanmasını öngörmekte olup, bu planın kapsamı ve her şeyden önce içeriği ile ilgili olarak hangi yasal dayanağın kullanılması gerektiği belirsizdir. Ulusal halka açık limited şirketin önceki merkezinin devri, Europa AG’ye dönüşüm vesilesiyle prensip olarak kabul edilemez.

Ters dönüÅŸüm: Europa AG, geleneksel AG’ye dönüÅŸtü

Geleneksel bir halka açık limited şirketin Societas Europaea’ya dönüştürülmesi, gerekli tüm şartların önceden yerine getirilmesi halinde sorun teşkil etmez. Peki ya tersi durumda ne olacak? Dönüşümü tersine çevirebilir ve Europa AG’nizi ulusal düzeyde normal bir halka açık limited şirkete dönüştürebilir misiniz? Aslında, mevcut bir Avrupa Şirketini klasik bir AG’ye dönüştürmek mümkündür. Europa AG’nin en az iki yıldır Avrupa’daki yasal şekliyle var olması koşuluyla, şirketi orijinal şekline döndürmek için bir dönüşüm planı hazırlanabilir. Ancak, genel kurulun onayı zorunludur.

Ulusal halka açık limited şirket (AG) hakkında daha fazla bilgiyi burada bulabilirsiniz:

• Halka açık limited ÅŸirket (AG)

Varyant 3 – Avrupa Holding/Holding-SE: 2+ halka açık limited ÅŸirket/GmbH

Alternatif olarak, farklı AB üye ülkelerinden iki veya daha fazla şirket birlikte bir Avrupa Holdingi veya Holding-SE oluşturabilir. Bu, anonim şirketler (AG) ve limited şirketlerin (GmbH) herhangi bir kombinasyonu için geçerlidir ve şirketlerin en az ikisinin farklı AB ülkelerinden olması gerekmektedir. Alternatif olarak, aynı üye devletten iki ya da daha fazla katılımcı şirketin her biri en az iki yıl boyunca başka bir AB ülkesinde bir yan kuruluş ya da şube bulundurur ve böylece çoklu vatandaşlık şartını yerine getirir.

Somut olarak, şirketlerin bir holding SE’ye katılımı bir hisse değişimi anlamına gelir: şirketler Avrupa holdinginde hisse satın alır ve karşılığında mevcut şirket hisselerine katkıda bulunurlar, böylece şemsiye şirketteki hisseleri her durumda ilgili kurucu şirketin tüm oy haklarının yüzde 50’sinden fazlasını taşımalıdır.

Ulusal halka açık limited şirket (AG) ve limited şirket (GmbH) hakkında daha fazla bilgiyi burada bulabilirsiniz:

• Halka açık limited ÅŸirket (AG)
• Sınırlı sorumlu şirket (GmbH)

Bir Avrupa holding ÅŸirketinin kuruluÅŸu tam olarak nasıl gerçekleÅŸir?

Bir holding şirketi – kısaltması: Holding şirketi, holding kuruluşu veya şemsiye şirket – birkaç şirketin hiyerarşik olarak belirli bir şekilde yapılandırılmasıyla ortaya çıkar ve bu nedenle kendi başına bir yasal biçimi değil, birbiriyle ilişkili şirketlerin bir yapılandırma biçimini tanımlar. Münferit şirketler birbirlerinde hisse sahibi olmakta ve bu da ekonomik bir bağımlılık yaratmaktadır. Merkezi görevler genellikle holding yapısının hiyerarşisinin en üstünde yer alan ana şirket tarafından yürütülür.

Medeni hukuk (GbR) kapsamında bir ortaklığın kurulmasına benzer şekilde, holding şirketleri belirli bir operasyonel amaç için, bu durumda diğer şirketlerde öz sermaye paylarının veya şirket iştiraklerinin tutulması için kurulur. Bir holding şirketi olarak, hisselerin satın alınmasını ve yönetimini organize eder ve böylece alt şirketlerin özkaynaklarını finanse ettikleri sermaye sağlayıcısını veya hissedarı oluşturursunuz.

Medeni hukuk birliktelikleri (GbR) hakkında daha fazla bilgiyi burada bulabilirsiniz:

• Medeni hukuk ortaklığı (GbR)

Varyant 4 – Avrupa BaÄŸlı Ortaklığı/Subsidiary-SE: 2+ tüzel kiÅŸilik

Tüzel kişiler – şirketler, firmalar, vb. – ortaklaşa bir Avrupa Bağlı Şirketi veya Bağlı Şirket-SE de oluşturabilirler. Bu, en az iki tüzel kişiliğin farklı AB ülkelerinin hukukuna tabi olması veya ilgili tüzel kişilerden en az ikisinin, oluşumun yürürlüğe girdiği tarihte iki veya daha fazla yıl süreyle başka bir AB ülkesinde bir yan kuruluş veya şube bulundurmuş olması koşuluyla mümkündür.

Bu esneklik, hem medeni hukuk şirketlerinin hem de ticaret hukuku şirketlerinin – kar amacı güden kooperatifler de dahil olmak üzere – ortak bir SE iştiraki kurmasını mümkün kılmaktadır. Ayrıca, kamu ve özel hukuk tüzel kişileri – kâr amacı gütmeksizin – kurucu şirketlerden en az ikisinin farklı AB ülkelerinden olması veya diğer AB üye ülkelerindeki iştirakler veya şubeler aracılığıyla çoklu vatandaşlık şartını yerine getirmesi halinde SE iştiraki kurabilirler.

Sınırlı sorumluluğu olmayan şirketleri de oluşum sürecine dahil etme seçeneğinin yanı sıra, muhtemelen bir holding SE’nin oluşumundaki en belirleyici fark, münferit şirketlerin ortak bir SE şemsiye şirketi oluşturmaması, bunun yerine bir SE’nin yasal biçiminde ortak bir iştirak oluşturmasıdır.

Bir Avrupa Ä°ÅŸtirakinin kurulması tam olarak nasıl gerçekleÅŸir?

Genel olarak, bir yan kuruluş, doğrudan ana şirketine bağlı olan bir şirkettir. Ana şirket ise diğer şirketlerdeki hisselerin çoğunluğuna sahip olan şirket olarak tanımlanmaktadır. Bağlı ortaklıkları olan bir ana şirketin kurulması, farklı iş alanlarının farklı şirketler tarafından yönetilebilmesi ve bireysel faaliyet alanlarının birbirinden açık ve şeffaf bir şekilde ayırt edilebilmesi avantajını sunar.

Ana şirket kendi iştiraklerini kurarsa, bu durum iştirak olarak adlandırılır: Orta Latince’den gelen ve evlat edinme – yani kendi çocuğu olarak evlat edinme – veya sahiplenme anlamında devralma olarak çevrilebilecek bir terim. Dış şirketlerin sinerji potansiyeli veya pazar gücündeki potansiyel artış nedeniyle satın alınması ve ana şirkete tabi olması durumunda, bu prosedüre iştirak denir. Almanya’da bir SE iştirakinin kuruluş prosedürü büyük ölçüde Alman şirketler hukukuna tabidir; diğer ülkelerde ise ilgili ulusal yasal esaslar geçerlidir.

İkincil kuruluş SE iştiraki: SE tarafından SE

Bir Societas Europaea aslında tek kişilik bir oluşumun, yani SE by SE’nin bir sonucu olarak da ortaya çıkabilir. Bu durum özellikle çok ulusluluğun bulunmadığı ya da çok az bulunduğu raf şirketleri için ilgi çekicidir. Ayrıca, bir raf SE’nin hisseleri gerçek kişiler tarafından da edinilebilir. SE bağlı ortaklığında olduğu gibi, SE bağlı ortaklığının kuruluş prosedürü de şirketin kayıtlı ofisinin bulunduğu ülkenin ulusal hukukuna tabidir. Bu nedenle, Almanya’da bir SE iştiraki kurulması için Alman şirketler hukukundaki endikasyonlara uyulmalıdır.

SE, mevcut bir Avrupa Şirketi aracılığıyla bir SE iştiraki kurularak oluşturulur ve bu şirket daha sonra ana SE olarak hareket eder. Kurucu SE’nin kendisi zaten sınır ötesi bir Avrupa unsuruna sahip olduğundan, bir anlamda çok ulusluluğu “miras alan” bağlı şirket için genellikle çok ulusluluk şartına gerek yoktur. Aynı zamanda, ikincil oluşumda diğer şirketlerin katılımına gerek yoktur.

Yasal dayanak: direktifler, yönetmelikler ve kanunlar

Societas Europaea, Avrupa hukuku kapsamında yasal bir form olduğundan, çeşitli AB ve ulusal yasal dayanaklar dikkate alınmalıdır. Öncelikle, yeni yasal formun tanıtımını üstlenen ve AB üye ülkeleri ile Avrupa Ekonomik Alanı (AEA) ülkeleri arasında ortak bir yasal çerçeve oluşturan Societas Europaea Tüzüğü (SE Tüzüğü) olarak da adlandırılan 2157/2001 sayılı Tüzük (EC) bulunmaktadır. Çalışanların katılımı ile ilgili olarak, 2001/86/EC sayılı Direktif, SE kurulmadan önce yürürlükte olan kural ve uygulamaların ortadan kalkmamasını sağlamak için tamamlayıcı bir tedbir olarak getirilmiştir.

• Avrupa Åžirketi (SE) TüzüÄŸüne iliÅŸkin 8 Ekim 2001tarih ve 2157/2001/EC sayılı KonseyTüzüÄŸü
• Çalışanların katılımına iliÅŸkin olarak bir Avrupa ÅŸirketinin TüzüÄŸünü tamamlayan 8 Ekim2001 tarih ve 2001/86/EC sayılı KonseyDirektifi

Avrupa Topluluğunu kuran Antlaşmaya dayanarak, Avrupa Kooperatiflerinin – kısaca SCE’lerin – kurulmasını sağlayan ve organize eden 1435/2003 sayılı (EC) Tüzük yürürlüğe girmiştir. Bu süreçte, çalışanların Avrupa kooperatiflerine katılımını düzenleyen 2003/72/EC sayılı Direktif yürürlüğe girmiştir.

• Avrupa Kooperatif TopluluÄŸu( SCE) TüzüÄŸüne iliÅŸkin 22 Temmuz 2003tarih ve 1435/2003/EC sayılı KonseyTüzüÄŸü
• Çalışanların katılımı ile ilgili olarak Avrupa Kooperatif TopluluÄŸu TüzüÄŸünü tamamlayan 22 Temmuz2003 tarih ve 2003/72/EC sayılı KonseyDirektifi

COVID 19 salgınının bir sonucu olarak, 2020 yılında bir Avrupa Şirketinin zorunlu 2020 genel kurul toplantısının veya bir Avrupa Kooperatif Topluluğunun genel kurul toplantısının, çıkış kısıtlamaları ve sosyal mesafe önlemleri dikkate alınarak yıl sonuna kadar ertelenmesine izin veren yeni bir düzenleme getirilmiştir.

• Avrupa ÅŸirketlerinin (SE’ler) genel kurul toplantıları ve Avrupa kooperatiflerinin (SCE’ler) genel kurul toplantılarına iliÅŸkin geçici tedbirler hakkında 25 Mayıs2020 tarihli ve (AB) 2020/699 sayılı KonseyTüzüÄŸü (AEA ile ilgili metin)

Daha önce bahsedilen yönetmelik ve yönergelere ek olarak, Almanya’da ulusal düzeyde de bazı yönetmelik ve yönergeler bulunmaktadır:

• Avrupa Şirketlerinin Tanıtımı Hakkında 22 Aralık 2004 tarihliKanun (SEEG)
• Avrupa Åžirketi (SE) Statüsüne iliÅŸkin 8 Ekim 2001 tarih ve 2157/2001 sayılı KonseyTüzüÄŸünün Uygulanmasına iliÅŸkin 22 Aralık 2004 tarihliKanun (SE Uygulama Yasası – SEAG )
• Çalışanların Avrupa Åžirketlerine Katılımına Ä°liÅŸkin 22 Aralık 2004 tarihliKanun (SE Employee Involvement Act – SEBG)
• Alman AnonimÅžirketler Kanunu (AktG) 06 Eylül 1965
• Ticaret Kanunu (HGB) 10 Mayıs 1897

KOBÄ°’ler için Tedbirler – Societas Privata Europaea & Societas Unius Persona

Küçük ve orta ölçekli işletmeler – kısaca KOBİ’ler – için sermaye şirketlerine de büyük ölçüde tek tip bir Avrupa yasal formu, yani Societas Privata Europaea – kısaca SPE; Almanca adıyla sağlandı: Avrupa Özel Şirketi. Böyle bir şirketin kurulmasına yönelik ilk taslak 2009 yılında başlatılmış, ancak diğer AB üye ülkelerinin şirketin tasarımına yönelik ısrarlı eleştirileri nedeniyle ancak birkaç yıl sonra başarısızlıkla sonuçlanmıştır.

Alternatif bir önlem olarak, Almanca adıyla Societas Unius Persona – kısaca: SUP – oluşturma projesi: Avrupalı Tek Kişilik Şirket – faaliyete geçti. Geleneksel limited şirketin (GmbH) Avrupa’daki bu çeşidi, tek bir yönetici ortak tarafından organize edilip yönetilebilen sınır ötesi ticari faaliyetler için yasal kapasiteye sahip tek üyeli şirketlerin harekete geçmesini sağlamayı amaçlamaktadır. Ulusal Unternehmergesellschaft’ta (haftungsbeschränkt) olduğu gibi, asgari sermaye olarak tek bir sembolik avro belirlenecektir. SUP kavramı da şu ana kadar yaygın eleştirilerle karşılaştı, bu nedenle Societas Unius Persona’nın bir şirket formu olarak mevcut olup olmayacağı ve ne zaman mevcut olacağı şu anda öngörülemiyor.

Yasal biçim varyantı SE & Co KGaA – Genel ortak SE ile KGaA

Bazen Societas Europaea, hisselerle sınırlı bir ortaklık (KGaA) ile birlikte de ortaya çıkmaktadır. Örneğin aile şirketleri zaman zaman kendilerini Societas Europaea & Compagnie Kommanditgesellschaft auf Aktien – kısaca: SE & Co KGaA olarak organize ederler. Bu durumda, yasal anlamda halka açık bir limited şirket oluştururlar – ancak, şahsen sorumlu ortak olarak genel ortak herhangi bir gerçek kişi değil, özellikle bir Societas Europaea’dır (SE). Genel ortağın bir AG olması durumunda, AG & Co KGaA yerine, genel ortak GmbH olması durumunda GmbH & Co KGaA’dan bahsedilir.

• AG & Co KGaA – bkz. halka açık limited ÅŸirket (AG)
• GmbH & Co KGaA – bkz. limited ÅŸirket (GmbH)

SE & Co KGaA’nın yasal şekli altında faaliyet gösteren şirketler, açık yasal soruların Federal Yüksek Mahkeme’nin (BGF) bir mahkeme kararıyla net bir şekilde açıklanmasının ardından 1990’ların sonundan bu yana varlığını sürdürmektedir. Almanya’nın en büyük özel hastane işletmecilerinden biri olan tanınmış sağlık grubu Fresenius SE & Co KGaA, çok çeşitli sektörlerden diğer birçok şirket gibi bir SE & Co KGaA kurmaya karar verdi: Ses taşıyıcıları ve multimedya ürünleri, açık hava reklamcılığı, bitki ıslahı ve biyoteknoloji, pompa teknolojisi ve ısı yalıtım kompozit sistemleri bunlardan sadece birkaçıdır.

SE & Co KGaA şirketlerinden örnekler:

• AURELIUS Equity Opportunities SE & Co. KGaA
• Edel SE & Co. KGaA
• Fresenius SE & Co. KGaA
• KWS SAAT SE & Co. KGaA
• KSB SE & Co. KGaA
• Mutares SE & Co. KGaA
• Sto SE & Co. KGaA
• Ströer SE & Co. KGaA

CEWE Stiftung & Co. KGaA özel bir durumdur: Bu şirkette genel ortak bir vakıf tarafından somutlaştırılmıştır. Prensip olarak, GUB Investment Trust KGaA’nın örnek olarak gösterdiği gibi, hisselerle sınırlı ortaklık akla gelebilecek tüm kombinasyonlarda mümkündür.

“Bir aile vakfı kurmak” konusunda daha fazla bilgi için buraya tıklayın:

• Bir aile vakfı kurun

Ayrıntılı olarak SE oluÅŸumu – kayıtlı ofis, ÅŸirket adı, yönetim & Co.

Bir Avrupa Şirketi kurmak ve Tek Pazar’da aktif olmak mı istiyorsunuz? Bunu yapmak için, şirketinizin öncelikle birkaç gereksinimi karşılaması gerekir: Avrupa Şirketinizi doğru ve bilgili bir şekilde kurabilmeniz için çok ulusluluk, asgari sermaye, ortak belirleme ve daha fazlası hakkında bilmeniz gereken her şeyi burada bulabilirsiniz. Her şeyden önce: Şirketiniz tüzel kişiliğe ve kendi tüzel kişiliğine sahip olmalıdır. Tüzel kişilik statüsüne ek olarak, sözde çok ulusluluk ilkesine uyulmalı ve sınır ötesi bir Avrupa unsuru gösterilmelidir.

Diğer düzenlemeler, şirketin kayıtlı ofisi ve merkez ofisi, gerekli asgari sermaye, uygun şirket adı ve tescili, yönetim ve şirket organları ve son olarak muhasebe gereklilikleri ve işgücünün ortak karar alma hakkı ile ilgilidir.

• Çok vatandaÅŸlık ilkesi
• Kayıtlı ofis ve merkez ofis
• Asgari sermaye
• Şirket adı ve tescil
• Yönetim ve kurumsal organlar
• Muhasebe
• Ä°ÅŸgücünün ortak karar alma hakları

Sınır ötesi bir unsur olarak çok devletlilik ilkesi

Çok ulusluluk ilkesi, bir Societas Europaea’nın tüm katılımcı kurucu şirketlerinden en az ikisinin sınır ötesi, Avrupalı bir unsura sahip olmasını gerektirir. Basit bir dille ifade etmek gerekirse, en az iki şirketin farklı AB üye ülkelerinin yasalarına tabi olması veya alternatif olarak, başka bir AB ülkesinde iki veya daha fazla yıldır faaliyet gösteren bir yan kuruluş veya şube aracılığıyla sınır ötesi bir unsuru kanıtlayabilmesi gerekmektedir.

Bir Avrupa Şirketinin Koltuğu ve Merkez Ofisi

Bir Avrupa Şirketinin kurulması için şirketinizin kayıtlı ofisi ve merkez ofisi aynı AB üye devletinde bulunmalıdır. Kuruluş ülkesinin seçimi belirleyici bir öneme sahiptir, çünkü AB hukukuna ek olarak, ilgili geçerli ulusal hukuk Avrupa Şirketinin yasal temelini oluşturur. Prensip olarak, durumun gerektirmesi veya şirketin bunun sonucunda avantaj elde etmesi halinde, şirketin kayıtlı ofisini ve merkezini daha sonra başka bir AB üye ülkesine taşımak mümkündür. Alman Sanayi ve Ticaret Odaları Birliği (DIHK) bu avantajı şu şekilde tanımlamaktadır:

“Mecazi anlamda: Europa AG, 25 renkte sunulan yasal bir formdur. Europa AG’nin kayıtlı ofisinin seçimi bu nedenle ilginç tasarım olanaklarının önünü açıyor.”

Bazı ülkeler bir Avrupa Şirketinin kurulması için daha katı şartlara sahiptir: örneğin, üye ülkeler Bulgaristan, Danimarka, Fransa, Yunanistan, Letonya, Avusturya ve Çek Cumhuriyeti, şirketin kayıtlı ofisi ile merkez ofisinin aynı adrese sahip olmasını şart koşmaktadır.

Bir SE’nin finansmanı: 120.000 Euro asgari sermaye

Bir başka gereklilik de gerekli asgari sermaye ile ilgilidir: örneğin, kayıtlı ofisi ve merkezi Almanya’da bulunan bir Avrupa Şirketi için en az 120.000 avroya, yani geleneksel bir Alman halka açık limited şirketi için gerekli olan 50.000 avroluk sermayenin iki katından fazlasına ihtiyacınız vardır. Sermaye gerekliliği – ve diğer gereklilikler – farklı AB üye ülkelerinde değişiklik gösterebilir. Ana sözleşmede prensip olarak daha yüksek bir taahhüt edilen sermaye kararlaştırılabilir.

Kural olarak, bir Europa AG’nin asgari sermayesi avro cinsinden olmalıdır. İkamet edilen ülkenin resmi ulusal para birimi avro değilse, şirket yıllık mali tablolarının ve konsolide mali tablolarının kendi ulusal para biriminde hazırlanmasını ve yayınlanmasını talep edebilir.

• Asgari sermaye: 120.000 Euro (Almanya)

Ticari marka olarak Europa AG: Şirket adı ve tescil

Şirket adı, şirket adından önce bir ön ek olarak gelen veya onu bir son ek olarak takip eden yasal biçim eki “SE” yi içerir. Kayıt, kurucu devletin siciline – Almanya’da bu nedenle ticaret siciline – zorunludur ve ayrıca Avrupa Toplulukları Resmi Gazetesi’nde yayınlanır. Şirketin kayıtlı ofisi daha sonraki bir tarihte başka bir AB üye ülkesine taşınırsa, Europa AG’nin kaydı kolayca ve sorunsuz bir şekilde ayarlanabilir.

Mevcut Societas Europaea’nın bu nedenle feshedilmesine ve yeni yerinde yeniden kurulmasına gerek yoktur. Sadece oradaki sicile bir giriş yapılır ve asıl AB ülkesine bir bildirim gönderilir, bunun üzerine AB ülkesi kendi sicilindeki girişi siler. Farklı AB üye devletlerinin kayıtlarındaki tüm giriş ve silme işlemleri Avrupa Toplulukları Resmi Gazetesinde paralel olarak listelenir.

Bir SE’nin Yapısı: Yönetim ve Kurumsal Organlar

Yönetimle ilgili olarak, düalist ve tekçi sistem arasında bir ayrım yapılmaktadır – neo-Almanca: iki kademeli/tek kademeli model. Bunlar öncelikle şirkette atanan farklı tür ve sayıdaki SE organları bakımından farklılık göstermektedir. Ancak, atanan organların üyelerinin görev süresi her iki durumda da en fazla altı yıl olup, yeniden atanma söz konusu değildir.

• Düalist sistem
• Monistik sistem

Düalist sistem (iki katmanlı model)

Alman denetim kurulu anayasasının yapısı, bazen iki kademeli model olarak da adlandırılan düalist sistemin temelini oluşturmaktadır. Yönetimin geleneksel olarak üç organa bölünmesini temsil eder; buna göre, genel kurula ek olarak, denetim kurulu bir kontrol organı ve yürütme kurulu bir yönetim organı olarak atanır.

Europa AG’nin üç milyon Euro’dan fazla sermayesi varsa, yönetim kuruluna en az iki kişi atanmalıdır. Daha Küçük Avrupa Şirketleri, ortak karar alan bir şirket olmadıkları sürece, ana sözleşmeye uygun olarak yönetim kurulunu yalnızca bir kişiyle sınırlandırabilir. Yönetim organının denetimi, büyüklüğü doğrudan sermaye miktarına bağlı olan denetim kurulunun sorumluluğundadır. Ortaklaşa belirlenen bir Societas Europaea durumunda, denetim kurulu üyeleri aynı zamanda hissedarların ve çalışan işgücünün temsilcileri olmalıdır.

Tekçi sistem (tek katmanlı model)

Tek kademeli model olarak adlandırılan model ise Anglo-Amerikan yönetim kurulu sistemine dayanmaktadır. Halka açık limited şirketin hissedarlarından oluşan genel kurula ek olarak yalnızca tek üyeli bir yönetim kurulunun atandığı tekçi bir sistemi temsil eder.

Prensip olarak, biri icra müdürü olmak üzere üç yönetim kurulu üyesi öngörülmüştür. Bununla birlikte, yönetim kuruluna farklı sayıda kişi atanması mümkün olup, izin verilen azami üye sayısı şirketin sermayesine bağlıdır ve sermayesi üç milyon avrodan fazla olan Avrupa halka açık limited şirketleri yasaya göre üçten az üye atayamaz.

Almanya’da, monistik Societas Europaea’nın, geleneksel olarak dualistik denetim kurulu için gerekli olan çalışan temsilcilerinin yönetim kuruluna aynı düzeyde katılımını sağlaması gerekmektedir.

Muhasebe kuralları

Muhasebe ile ilgili olarak, şirketin kayıtlı ofisinin ve merkezinin bulunduğu ülkenin hakları, Avrupa hukuku kapsamında büyük ölçüde standardlaştırılmış bir biçimde, hisselerle sınırlı Avrupa şirketi için geçerlidir. Vergilendirme ve muhasebenin yanı sıra, şirket, bilanço, kar ve zarar hesabının (K&Z) yanı sıra notları da içeren yıllık mali tabloları kabul etmek ve işin gidişatı ve şirketin durumu hakkında bir rapor hazırlamakla yükümlüdür.

• Yıllık hesaplar
  • Bilanço
  • Kâr ve zarar hesabı
  • Finansal tablolara ilişkin notlar
  • İşlerin gidişatı ve şirketin durumu hakkında rapor

SE çalışanları için ortak belirleme hakları

Avrupa Birliği, bir Avrupa Şirketinde ortak karar alma konusunda yasal bir formülasyon oluşturmadığından, Europa AG’nin kuruluş şekline bağlı olarak ya işveren ve çalışan tarafları arasında bağlayıcı bir anlaşma vardır ya da şirket için geçerli ortak karar alma hakkı belirlenmiştir. Bireysel kuruluş biçimleri hakkında daha fazla bilgiyi aşağıda bulabilirsiniz.

Özel Müzakere Organı: Ä°ÅŸverenler ve Çalışanlar

Prensip olarak, işverenlerin ve çalışanların “özel müzakere organı” olarak adlandırılan bir organ kurmaları ve kurumsal ortak belirleme konusunda birlikte uygun bir anlaşmaya varmaları ve bunu yazılı olarak tespit etmeleri mümkündür. Organın üyeleri, belirli bir ülke anahtarı temelinde gizli ve doğrudan seçilir ve en fazla 40 üye ile sınırlıdır.

“Özel müzakere organı”, yönetim tarafından bir Avrupa Şirketi kurulmasının planlandığının duyurulmasından itibaren on hafta içinde kurulmalıdır. Altı ay içinde veya sürenin uzatılması için başvuruda bulunulması halinde on iki ay içinde bir karar alınmalıdır.

Ä°ÅŸçi katılımına iliÅŸkin müzakereler

“Özel müzakere organı” çalışanların Europa AG’ye katılımı konusunda karar verebilir, ancak bunun için nitelikli çoğunluk kararına ulaşılması gerekir. Ortak karar alma yetkisinin azaltılmasına yol açan anlaşmalar, iki veya daha fazla AB ülkesinde çalışanların en az üçte ikisini temsil eden üçte iki çoğunluk gerektirir. Ancak, bu sadece özel koşullar altında geçerlidir:

Katılımın azaltılması lehine özel çoğunluk sadece birleşme durumunda toplam işgücünün en az yüzde 25’inin veya bir holding SE veya bağlı SE kurulması durumunda toplam işgücünün en az yarısının katılıma tabi olması halinde geçerlidir. Dönüşüm yoluyla SE oluşumları söz konusu olduğunda, ilke olarak, katılım hakkının azaltılmasına karar verilemez.

• BirleÅŸme: en az %25 çalışan temsili
• Holding/iÅŸtirak: en az %50 çalışan temsili
• DönüÅŸüm: azaltma mümkün deÄŸil

Devam eden müzakerelerin sonlandırılması ve feragat kararı

Ancak üçte iki çoğunluğun sağlanması halinde, devam eden müzakerelerin kesilmesine veya müzakerelere hiç başlanmamasına da karar verilebilir. Bu durumda, Europa AG bir ortak belirleme modeli olmaksızın tescil edilir. Bununla birlikte, ortak kararlı bir anonim şirkete dayanan dönüşüm oluşumu durumunda, böyle bir feragat kararı genellikle hariç tutulur.

Müzakerelerin baÅŸarısızlığı & standard kurallar

İşveren ve çalışan tarafları arasında bir anlaşma mümkün değilse, müzakereler başarısız olur ve standard kurallar otomatik olarak uygulanır. Amaç, Europa AG’nin ulusal sicile kaydedilmesinden başlayarak, işgücünün mevcut ortak karar alma haklarını korumaktır. Şirketleşme biçimine bağlı olarak, kurumsal ortak karar alma farklı şekillerde ele alınmaktadır:

Dönüşüm yoluyla oluşum durumunda, ulusal AG’nin mevcut ortak karar alma hakları devam eder. Diğer oluşum biçimleri söz konusu olduğunda, bir kurucu şirketin en yüksek katılım standardı Avrupa Şirketine aktarılabilir – ancak sadece tüm çalışanların belirli bir yüzdesini kapsayan katılım düzenlemeleri, Societas Europaea ulusal sicile kaydedilmeden önce ilgili şirkette zaten yürürlükteyse. Birleşme durumunda yüzde 25’lik, SE holding şirketleri ve SE iştirakleri durumunda ise iki kat daha fazla bir teminat gereklidir.

• DönüÅŸüm: Önceki ortak belirleme hakkının devri
• BirleÅŸme: Toplam iÅŸgücünün %25’i kapsanmaktadır
• Holding/iÅŸtirak: Kapsanan toplam iÅŸgücünün %50’si

Europa AG’nin Avantajları – Tek tip, uluslararası ve esnek

Avrupa Şirketi, nispeten yeni bir yasal girişim biçimidir ve yalnızca 8 Ekim 2004 tarihinden bu yana Avrupa yönetmeliklerine göre kurulabilmektedir. Bu nedenle çok yaygın değildir ve birçok girişimciye göre henüz kendini kanıtlamamıştır. Öte yandan Societas Europaea, özellikle büyük şirketlerin ulus ötesi ticari işlemleri açısından, farklı AB üye ülkeleri ve Avrupa Ekonomik Alanı (EEA) ülkeleri arasındaki sınır ötesi işbirliğini önemli ölçüde şekillendiren bir dizi avantaja sahiptir.

• Tek tip kurallar seti
• Uluslararası itibar
• Çalışanlar için ortak karar alma haklarının güçlendirilmesi
• Sınır ötesi birleÅŸme
• Esnek koltuk yer değiştirme
• Kolaylaştırılmış idari yapı
• Şubeler aracılığıyla maliyet azaltma
• SE bağlı ortaklıklarının kurulması

AB ve AEA’da tek tip kurallar

Çeşitli Avrupa ülkeleri arasında sınır ötesi işbirliği lehine tek tip bir kurallar dizisi Avrupa Şirketi’nin karakteristik özelliğidir. Bir Societas Europaea kurarak, tüm AB Üye Devletleri ve AEA ülkelerinde geçerli olan bir ticaret unvanı altında iş yapabilirsiniz ve etkili bir uluslararası iş ağı geliştirmek için şirketinize çok sayıda yan kuruluş kurmanız gerekmez.

Uluslararası itibar ve çalışan katılımının güçlendirilmesi

Bir diğer artı nokta ise Societas Europaea adının şirketinizin uluslararası niteliğini ifade etmesi ve kamuoyunda prestij yaratmasıdır. Son olarak, bir Avrupa Şirketi’nin kurulmasının şirket çalışanları üzerinde de olumlu bir etkisi vardır: AB çapında yeknesak düzenlemeler, şirketiniz için birden fazla ülkede çalışan çalışanlarınızın ortak karar alma süreçlerini güçlendiren bir personel politikası çerçevesi oluşturur.

AG’ler için Avrupa çapında birleÅŸme oluÅŸumu

Birleşme kuruluş şekli, girişimcilerin ilk kez halka açık limited şirketlerini başka bir AB Üye Devletinden halka açık bir limited şirketle birleştirmelerine olanak tanır. Tüm şirketler için sınır ötesi birleşmelere izin verilmesi şu anda tartışılmaktadır ve ulusal halka açık limited şirketler, limited şirketler ve sınır ötesi iş yapan ancak bir Avrupa Şirketi lehine yasal yapılarından vazgeçmek istemeyen diğer şirketler için cazip bir alternatif sunabilir.

Kayıtlı ofisin esnek bir şekilde taşınması

Kayıtlı ofisin esnek ve karmaşık olmayan bir şekilde yer değiştirmesi, Societas Europaea’nın bir başka belirleyici avantajıdır: SE kayıtlı ofisinin ve merkez ofisinin başlangıçta aynı AB üye ülkesinde bulunması gerekmesine rağmen… şirketinizin kayıtlı ofisi daha sonra kolayca başka bir AB ülkesine taşınabilir. Bu şekilde pazardaki değişikliklere esnek bir şekilde tepki verebilir ve Avrupa’daki hukuk sistemleri rekabetini kendi yararınıza ustalıkla kullanabilirsiniz.

Kolaylaştırılmış idari yapı

Europa AG söz konusu olduğunda, kendini kanıtlamış iki yönetim modeli arasında seçim yapmak mümkündür: bu ülkede alışılageldiği üzere düalist sistem ve Anglo-Amerikan modeline dayanan monist sistem. Bu şekilde, merkezi Almanya’da bulunan Avrupalı halka açık limited şirketler, özellikle çok uluslu şirketler için tek tip bir yönetim biçimini mümkün kılan modern bir idari yapı kullanabilmektedir.

Şube ve SE Bağlı Ortaklıkları

Bağlı ortaklıklar yerine, bir Societas Europaea Avrupa çapında şubeler de bulundurabilir; bu da idari ve yönetim aygıtları açısından maliyetlerde önemli bir azalma anlamına gelebilir. İştiraklerin kurulmasının daha sonraki bir aşamada faydalı olması durumunda, mal sahibi olarak bunları bir Societas Europaea yasal biçiminde de kurabilirsiniz.

Europa AG hissedarları için vergiler: gelir vergisi, ticaret vergisi, KDV, sermaye vergisi ve gelir vergisi

Europa AG, Avrupa Ekonomik Alanı’nın (EEA) tüm ülkelerinde, uygulanan vergi ve harçlarla ilgili olarak orada geçerli olan düzenlemelere tabidir. Buna göre, cari vergilendirme için özel düzenlemeler öngörülmemiştir. Diğer AB üye ülkelerindeki daimi kuruluşlar ve şubeler için, sınırlı vergi yükümlülüğüne tabidir ve orada geçerli olan düzenlemelere uymak zorundadır. Bu, diğer hususların yanı sıra, vergi amaçları doğrultusunda kârın belirlenmesi ile ilgilidir.

Almanya’da hisse senetleriyle sınırlı şirketler genellikle kurumlar vergisi ve ticaret vergisine tabidir. Buna ek olarak, muaf olmayan satışlar için ciro vergisi ödenmesi gerekmektedir. Bir AG’nin hissedarlarına yapılan kar dağıtımları genellikle sermaye kazancı vergisine tabiyken, şirketteki gerçek kişiler gelir vergisi ödemek zorundadır. İşgücüne yapılan ücret ödemeleri – örneğin, yönetim kurulu üyelerinin ücretleri – ücret vergisine tabidir.

• Kurumlar vergisi (KSt)
• Ticaret vergisi (GewSt)
• Katma değer vergisi (KDV)
• Sermaye kazancı vergisi (KapESt)
• Gelir vergisi (ESt)
• Ücret vergisi (LSt)

Bir emlak şirketinden ne tür vergiler bekleyebileceğinizi buradan öğrenebilirsiniz:

• Gayrimenkul vergilerinden tasarruf edin

Çifte Vergilendirmeyi Önleme AnlaÅŸmaları (DTA’lar) – Almanya, AB ve AEA

Almanya ile Avrupa Birliği (AB) ve Avrupa Ekonomik Alanı’nın (AEA) diğer üye ülkeleri arasında çifte vergilendirme anlaşması – kısaca DTA – geçerlidir. Bu anlaşma, katılımcı devletlerden birine vergilendirme hakkı tanıyarak ve buna paralel olarak diğer devletin vergilendirme hakkını reddederek veya en azından sınırlandırarak yurtdışında kazanılan gelirin çifte vergilendirilmesinin önlenmesini sağlar. Bu kavram bazen bariyer etkisi veya bariyer fonksiyonu olarak da adlandırılır.

Model Anlaşma OECD-MA & OECD Transfer Fiyatlandırması Rehberi

Bunun bir örneği, uluslararası alanda faaliyet gösteren Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Örgütü’nün (OECD) Gelir ve Sermayeye İlişkin Model Vergi Sözleşmesi (OECD-MA) dünya çapında tanınan ve 3.000’den fazla hükümetler arası çifte vergilendirme anlaşmasının temelini oluşturan model sözleşmesidir.

OECD ayrıca, yabancı daimi işletmelerde transfer fiyatlandırmasına ilişkin iyi bilinen soruna da değinmektedir. Bu prestijli kuruluş, kârların ana SE’ye uygun bir şekilde tahakkuk ettirilmesini sağlamak amacıyla çok uluslu işletmeler ve vergi idareleri için düzenli transfer fiyatlandırması kılavuzları yayınlamaktadır. Bunlar, sınır ötesi şirketlerin üzerinde anlaşılan fiyatları emsallere uygunluk ilkesi uyarınca emsallere uygun bir seviyede belirlemeleri için bir rehber görevi görebilir.

Ana Ortaklık-AÅŸağı Ortaklık Direktifi: Temettü Ödemelerinin Vergilendirilmesi

Ana Ortaklık-İştirak Direktifi olarak adlandırılan 90/435/EEC sayılı eski Direktifin gözden geçirilmesi ve 2003/123/EC sayılı Direktifin yürürlüğe konulmasıyla, temettü ödemeleri üzerindeki mevcut çifte vergi yükü ortadan kaldırılabilir. Yeni düzenlemelere göre, bağlı ortaklığın vergi gelirinin tamamı bağlı ortaklığın bulunduğu üye devlete ödenecektir. Ancak, burada sermaye kazancı vergisi (KapSt) alınmayabilir.

Ana şirket, çifte vergilendirmeden kaçınmak için muafiyet yöntemini ya da imputation yöntemini kullanabilir.

• Farklı Üye Devletlerin ana ÅŸirketleri ve baÄŸlı ÅŸirketleri durumunda uygulanacak ortak vergilendirme sistemine iliÅŸkin 23 Temmuz 1990 tarihli KonseyDirektifi (90/435/EEC)
• Farklı Üye Devletlerin ana ÅŸirketleri ve baÄŸlı ÅŸirketleri durumunda uygulanacak ortak vergilendirme sistemine iliÅŸkin 90/435/EEC sayılı Direktifi tadil eden 22 Aralık2003 tarih ve2003/123/EC sayılı Konsey Direktifi

BirleÅŸme Direktifi: Sınır ötesi sahiplik deÄŸiÅŸiminin vergilendirilmesi

Belirli koşullar altında, sınır ötesi kuruluşa sahip bir Avrupa Şirketi, kar veya zararı etkilemeden yönetilebilir ve gizli rezervlerin vergilendirilmesinden muaf tutulabilir. Bu durumda, daha sonra 2005/19/EC sayılı Direktif ile değiştirilen Birleşme Direktifi olarak adlandırılan 90/434/EEC sayılı Direktifin kapsamına girmektedir. Birleşme Direktifi yıllar içinde defalarca küçük değişikliklere uğramıştır, böylece esaslı hususlar günümüzde merkez ofisin sınır ötesi transferi, daimi işletmelerin bağlı şirketlere dönüştürülmesi ve ana şirketten ayrılmalar için de uygulanabilir hale gelmiştir.

Almanya’da AT Direktifi ilk olarak Reorganizasyon Vergisi Kanunu’nda (UmwStG) ve daha sonra da Avrupa Şirketlerinin Kurulmasına Eşlik Eden Vergi Tedbirleri ve Diğer Vergi Düzenlemelerinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun’da (SEStEG) uygulanmıştır.

• Farklı Üye Devletlerin ÅŸirketlerine iliÅŸkin birleÅŸmeler, bölünmeler, varlıkların devri ve hisse deÄŸiÅŸimlerine uygulanacak ortak vergilendirme sistemine iliÅŸkin 23 Temmuz 1990 tarihli KonseyDirektifi (90/434/EEC)
• Farklı Üye Devletlerin ÅŸirketlerini ilgilendiren birleÅŸmeler, bölünmeler, varlık devirleri ve hisse deÄŸiÅŸimlerine uygulanacak ortak vergilendirme sistemine iliÅŸkin 90/434/EEC sayılı Direktifi tadil eden 17 Åžubat2005 tarih ve 2005/19/EC sayılı Konsey Direktifi

Societas Europaea (SE) – Kimin için deÄŸerlidir?

Societas Europaea özellikle Avrupa Birliği ve Avrupa Ekonomik Alanı içinde sınır ötesi faaliyet gösteren büyük halka açık limited şirketler için uygundur. Asgari 120.000 Avro’luk hatırı sayılır sermaye gözünü korkutmayanlar için, uluslararası alanda aktif olmak ve girişimcilik hedeflerini daha az çaba ve maliyet tasarrufu ile gerçekleştirmek için birçok fırsat bulunmaktadır. Sınır ötesi hareketlilik, şirketinizi size en uygun yasal sisteme göre kurmanıza ve gerekirse kayıtlı ofisinizi ve merkez ofisinizi esnek bir şekilde başka bir AB ülkesine taşımanıza olanak tanır.

Avrupa Şirketi tam olarak kimin için değerlidir? Europa AG, Avrupa çapında yüksek bir itibara ve saygıya sahip olduğundan, halka arzı olan büyük uluslararası şirketler ve hızlı büyüyen şirketler, bir Avrupa Şirketinin avantajlarından özellikle faydalanabilir ve dış imajlarını güçlendirebilirler. Tipik Alman yönetim modelinden ve halka açık limited şirketinizin katı yapısından memnun değilseniz bile, bir Societas Europaea’nın dönüşüm oluşumu sizin için özellikle cazip olabilir, çünkü burada monistik bir sisteme geçebilir ve kurumsal organları düzenleyebilirsiniz.

Societas Europaea’ya (SE) alternatifler: Almanya’da yasal biçimler

Yasal formlar – Ne tür şirketler var? İlk şirketinizi kurmak istiyorsanız, ideal yasal formu seçmek şirket kurma sürecindeki ilk adımlardan biridir. İster özel bir emlak şirketi ister bir start-up kurmak isteyin, Almanya’daki tüm şirket türlerini burada sizin için özetledim.

• Yasal formlar: Liste

Ayrıntılı olarak şirket türleri:

• Şahıs şirketi
• Kayıtlı iş adamı / kayıtlı iş kadını (e. K.)
• Medeni hukuk ortaklığı (GbR)
• Genel ortaklık (OHG)
• Sınırlı ortaklık (KG)
• Girişimci şirket (UG)
• GmbH: Limited şirket
• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH
• Halka açık limited ÅŸirket (AG)
• Gayrimenkul hisse senedi şirketi (GYO-AG)
• Societas Europaea (SE)
• Vakıf / Aile Vakfı

Bir emlak geliÅŸtiricisi ne iÅŸ yapar ki? – Bir emlak uzmanının görevleri

Bana bir emlak geliÅŸtiricisinin müÅŸterileri için tabiri caizse komple paketler sunduÄŸunu anlatıyor. Bu, arazi satın aldığı ve riski kendisine ait olmak üzere üzerine sadece ev deÄŸil, örneÄŸin kat mülkiyeti veya apartman da inÅŸa ettiÄŸi anlamına gelir. MüÅŸterileri, ilgili arsa da dahil olmak üzere, kullanıma hazır evler veya daireler almaktadır.

İnşaat projelerinin planlanması

Geliştirici, bina projesinin tüm planlamasını kendisi üstlenir. İnşaat şirketlerini, ustaları vb. görevlendirir, görevleri koordine eder ve inşaatı yönetir. Her şeyin sorunsuz ilerlemesini, bütçe ve programlara uyulmasını sağlamaktan sorumludur.

Alıcı için bu, yetkililerle veya inşaat şirketleriyle uğraşmak zorunda kalmayacağı anlamına gelir. Mülk ve arazi mülkiyeti, müşteriye ancak mülkün kabulü sırasında her şeyin kusursuz ve sözleşmeye uygun olarak gerçekleştirildiğinden emin olduktan sonra devredilir.

Dolayısıyla geliştirici bu noktaya kadar bina sahibidir ve bu sıfatla tüm izinleri alır ve inşaatı denetler.

Gayrimenkul geliÅŸtiricileri gayrimenkul tekliflerinde çok özgürdür ve belirli bir ev veya daire tipini taahhüt edip etmeyeceklerine veya büyük bir teklif gösterip göstermeyeceklerine kendileri karar verebilirler. ÖrneÄŸin, emlak geliÅŸtiricileri belediyeden büyük araziler satın alabilir ve farklı konut konseptlerine sahip yeni konut siteleri inÅŸa edebilir, ancak müÅŸterilerinin bireysel talebi üzerine uyarlanmış evlerin bulunduÄŸu daha küçük araziler de inÅŸa edebilirler.

Örnek: Bingen’de sermaye yatırımı (ETW)

Rhine-Main bölgesinde cazip bir sermaye yatırımı arıyorsunuz. Bingen am Rhein’a hoÅŸ geldiniz! Mevcut faiz oranı durumundan yararlanın ve Ren-Main Bölgesi’ne ÅŸimdi yatırım yapın. Ren Nehri ve Rheingau’nun muhteÅŸem manzarasına sahip merkezi bir konumda, her zamanki yüksek kalitede 25 modern ve aydınlık apartman dairesi inÅŸa edilecektir.

Yaklaşık 66 m² yaşam alanına sahip iki odalı rahat daireden yaklaşık 152 m² yaşam alanına sahip dört odalı geniş daireye kadar, bu seçkin konut yaşamdaki her durum için doğru mülkü sunmaktadır. Nehrin yanı sıra çeşitli parklara ve yerel rekreasyon alanlarına olan yakınlığı ve mükemmel ulaşım bağlantıları, Rheintal Terasları’nı benzersiz kılmaktadır.

• Bingen’de Yatırım (ETW)

Bingen’deki 2 numaralı şantiyeye bir ziyaret

Gayrimenkul uzmanı beni binanın kabuğuna götürüyor – Uzmanın yeni bir mülkü şu anda yapım aşamasında. Bingen’in merkezinde 20 dairelik bir apartman bloğu inşa ediyor. Dışarıdan bakıldığında ev zaten çok iyi görünüyor. Küçük şeyler eksik ve son rötuşlar da eksik, ancak bina henüz bitmedi.

Eve çakıllı bir yoldan giriyoruz ve daha burada inşaat gürültüsüyle karşı karşıya kalıyoruz. Evin içi, dışarıdan göründüğü kadar bitmiş görünmüyor. Kısmen karo zeminler, bunun dışında ham duvarlar, zeminler ve merdivenler.

Yarım kalmış merdivenlerden geçerek evin ikinci katına çıktık ve burada oturma odasına parke döÅŸeyen inÅŸaat iÅŸçileriyle de karşılaÅŸtık. Bana, geliÅŸtirici olarak, iÅŸleri kontrol etmek, iÅŸlerin nasıl ilerlediÄŸini görmek ve inÅŸaatı denetlemek için neredeyse her gün ÅŸantiyeleri ziyaret ettiÄŸini açıkladı. Ä°ÅŸçiler onu selamlıyor, birçoÄŸu eski tanıdıkları ve onunla birlikte birçok ev inÅŸa etmiÅŸler, diye açıklıyor. BulunduÄŸumuz dairenin çatı terası nefes kesici, her iki tarafta balkonlar, tavandan tabana pencereler, Ren Nehri’nin, üzüm baÄŸlarının ve ÅŸehrin güzel manzarasından bahsetmiyorum bile.

Bir şantiyenin ortasında durmamıza rağmen, hemen bir ev hissi var ve kendinize taşınmak istiyorsunuz. Emlak uzmanı bana böyle bir projenin tamamlanmasının yaklaşık bir buçuk yıl sürdüğünü açıkladı.

“Tamamlanmış bir mülkü ve mutlu yeni kiracıların yüzlerini her gördüğümde, bu beni yeniden mutlu ediyor.”

…diyor uzman. Sonra yeni projelerinden birine gidiyoruz. Oraya vardığımızda gülmek zorunda kaldım çünkü iki evin ortasında büyük bir çukurun önünde duruyorduk. Burada bir ev kısa süre önce yıkılmıştı ve şimdi yeni temel için çukur kazılıyordu. Burada da ekskavatör şoförü yüzünde kocaman bir sırıtışla bizi doğrudan karşıladı. O da sık sık uzman için çalışmıştır. Ben çukurda bir ileri bir geri yürürken ekskavatör şoförüyle bazı ayrıntıları kısaca tartışıyoruz. Şu anda toz ve taştan başka bir şey olmayan bu toprak parçasında bir gün bir evin ayakta duracağını hayal etmek zor.

Ofiste çalışma: satış ve inÅŸaat koordinasyonu

Emlak uzmanının ofisinde perde arkasında yaşananlar – Bu gün gittiğimiz son yer emlak uzmanının ofisi oldu. Arabayla yukarı çıktık ve ilk başta yanlış adreste olduğumuzu düşündüm, çünkü bir üzüm bağının önünde duruyorduk.

Uzman bana bu şaraphanenin bir zamanlar büyükbabasına ait olduğunu ve şimdi amcasının işlettiğini açıkladı. Şarap mahzenlerinde kısa bir tur yaptıktan sonra zaten çok etkilenmiştim. Gerçek bir aile şirketi. Gayrimenkul uzmanının ofisi, pastoral bir atmosferde, şaraphanenin hemen yanında yer almaktadır. Büyük pencereler doğrudan Ren Nehri, üzüm bağları ve tabii ki Bingen manzarasını gözler önüne sermektedir. Şirkette ayrıca üç kişi daha çalışmaktadır. Beni kapıda sıcak bir şekilde karşıladılar. Çalışanlar günlük işlere yardımcı olmakta, satışları ve inşaat koordinasyonunu yönetmektedir. Bir başka çalışan da idarede görev yapmaktadır. Dostane bir ortam var, küçük şakalar yapılıyor ve sonra işlerine geri dönüyorlar.

Oldukça davetkâr bir şekilde tasarlanmış olan ofiste, konferans masasının üzerinde çeşitli evlerin planları ve toplantı krokileri bulunuyor. Emlak uzmanının da bu evle ilgili anlatacak bir hikayesi var, çünkü içinde bulunduğu ev büyükannesine aitmiş. Evi devraldı ve binaya taşındı.

Åžirket kuruluÅŸu: 0’dan mülk geliÅŸtiricisine

Åžirket kurulduÄŸunda oturma odasından çalışıyordu. Önce ilk çalışan geldi, sonra ikincisi ve bir noktada orada yaÅŸayacak yer kalmadı ve dairesini ofisi yapmaya karar verdi. Basit bir daire ve bir hayal iÅŸte böyle baÅŸarılı bir ÅŸirkete dönüÅŸtü. Olumlu atmosfer ve çalışanların iÅŸbirliÄŸi beni çok heyecanlandırdı, burada harika iÅŸler yapıldığını ilk bakışta görebiliyorsunuz.

Emlak uzmanıyla günüm sona eriyor ve giderken yanımda götürmek üzere aile şaraphanesinden bir şişe şarap alıyorum.

Benim vardığım sonuç: Gayrimenkul uzmanı, büyüme potansiyeli çok yüksek olan harika ve yenilikçi bir şirket yönetiyor. ‘… Bingen’i daha da güzelleştiriyoruz!” sloganı altında Bingen ve çevresinde gerçekleştirdiği projeler bunun hakkını veriyor. Doğrudan Ren Nehri kıyısındaki bu küçük kasabaya, mülk geliştiricisi tarafından çok özel bir cazibe kazandırılmıştır.

Ren-Main bölgesinde yatırım (ETW)

Almanya’da çok az yer Ren-Main bölgesi kadar potansiyel taşır. Frankfurt am Main’deki finans sektörü, Ren Vadisi’ndeki pitoresk manzaralar, nehir kıyıları ve sarp kayalıklar arasındaki eşsiz gayrimenkuller. Almanya’nın başka hiçbir bölgesinde Almanya bu kadar “Alman” görünmüyor. Üzüm bağları, kaleler, saraylar arasında saf romantizm. Ren-Main bölgesi, Frankfurt am Main / Mainz / Wiesbaden metropolitan bölgesi etrafında güçlü bir ekonomi ile karakterize edilen bir turizm mıknatısıdır. Sermaye yatırımı Frankfurt çevresindeki metropol bölgesinde mi yoksa birkaç dakika uzaklıktaki Ren ve Main vadilerinde mi? Bir içgörü:

• Sermaye Yatırımı Rhine-Main

Bingen’de Yatırım

Yukarıda belirtildiği gibi, burada yaklaşık 66 m² yaşam alanına sahip iki odalı rahat daireden yaklaşık 152 m² yaşam alanına sahip dört odalı geniş daireye kadar her şeyi seçkin bir konutta bulacaksınız. Nehrin yanı sıra çeşitli parklara ve yerel rekreasyon alanlarına olan yakınlığı ve mükemmel ulaşım bağlantıları, Rheintal Terasları’nı benzersiz kılmaktadır.

• Bingen’de Yatırım (ETW)